Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh Vinaconex

1.1. Giới thiệu Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật
Vinaconex
1.1.1. Bộ máy tổ chức quản lý của Công ty

Hình 2. 1: Sơ đồ tổ chức Công ty Đâu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex

Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex
-

Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ): là cơ quan có thẩm quyền cao

nhất của công ty, bao gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết hoặc người
được cổ đông có quyền biểu quyết ủy quyền.
-

Hội đồng quản trị: Số thành viên HĐQT của công ty gồm 05 thành

viên. HĐQT là cơ quan có đầy đủ quyền hạn để thực hiện tất cả các quyền nhân
danh công ty, trừ những thẩm quyền thuộc ĐHĐCĐ.
-

Ban kiểm soát: BKS do ĐHĐCĐ bầu ra gồm 03 thành viên để thực

hiện giám sát HĐQT, giám đốc công ty trong việc quản lý và điều hành công ty,


BKS chịu trách nhiệm trước ĐHĐCĐ và pháp luật về những công việc thực hiện
các nhiệm vụ được giao.
-

Ban giám đốc: Tổng giám đốc do HĐQT bổ nhiệm, chịu trách

nhiệm trước HĐQT và ĐHĐCĐ về điều hành và quản lý mọi hoạt động
SXKDcủa công ty. Phó tổng giám đốc có trách nhiệm giúp đỡ tổng giám đốc
điều hành hoạt động SXKDcủa công ty.
-

Các phòng ban chức năng, các ban quản lý dự án: Nhóm này trực

tiếp tiến hành các nghiệp vụ kinh doanh của công ty.
Trực tiếp điều hành các dự án là các ban quản lý dự án dưới sự chỉ đạo của
tổng giám đốc và các phó tổng giám đốc. Đối với hoạt động kinh doanh tại các
ban quản lý dự án sẽ do giám đốc của ban quản lý đó trực tiếp điều hành và phải
đặt dưới sự chỉ đạo của tổng giám đốc. Các ban quản lý thay mặt công ty thực
hiện các dự án, các hạng mục công trình, được chủ động trong hoạt động sản
xuất, kinh doanh của mình theo phân cấp quản lý, tự chịu trách nhiệm về lĩnh
vực được giao.

1.1.2. Một số kết quả kinh doanh trong những năm gần đây
Bảng 2. 1: Kết quả kinh doanh của công ty 2011-2013
Năm
Chỉ tiêu
Doanh thu
bán hang,
cung cấp
dịch vụ
Lợi nhuận
trước thuế
Lợi nhuận
sau thuế

So sánh (%)

2011

2012

2013

2012/
2011

2013/
2012

Bình
quân

682.013.390.175

622.958.717.239

826.658.179.131

91.34

132.69

114.05

26.170.565.533

19.586.696.886

8.279.489.439

74.84

42.27

91.96

19.691.674.150

15.653.022.665

6.209.617.079

79.49

39.67

88.49

Nguồn: Công ty Cổ Phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex
Qua số liệu báo cáo tài chính của công ty trong các nhăm 2011, 2012 và
2013 cho thấy kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong 3 năm
qua là rất khó khăn biểu hiện là lợi nhuận sau thuế năm 2012 chỉ bằng 74.84% so
với năm 2011 và lợi nhuận sau thuế năm 2013 tiếp tục giảm và chỉ bằng 39.67%
so với năm 2012.
Để khắc phục sự sụt giảm và đẩy mạnh khả năng kinh doanh trong nền

kinh tế thị trường luôn luôn biến động, và tình hình kinh tế khủng hoảng như thời
điểm hiện nay, công ty phải lập kế hoạch kinh doanh dựa trên kết quả kinh doanh


của những năm trước và dự báo kết quả kinh doanh cho những năm tiếp theo.
Mặc dù kết quả kinh doanh của công ty có sự sụt giảm lớn, tuy nhiên trước tình
hình nền kinh tể khủng hoảng và đặc biệt là sự khó khăn của thị trường Bất động
sản, công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex vẫn là một trong
những công ty giữ vững lợi thế của mình trong ngành.

1.2. Phân tích môi trường kinh doanh
1.2.1. Phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài doanh nghiệp
1.2.1.1. Môi trường vĩ mô
1.2.1.1.1. Môi trường kinh tế


Phân tích ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng GDP

Hình 2. 2: Tăng trưởng GDP những năm gần đây ( đơn vị: %)

Nguồn: Tổng cụ Thống kê
Hơn 20 năm phát triển (1990-2013) tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt
Nam liên tục giữ ở mức cao, tốc độ tăng GDP bình quân giai đoạn 1990-2010 là
7,56 %/năm. Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, trong khi tốc độ tăng dân số được
kìm hãm, đã dẫn tới mức thu nhập GDP bình quân trên đầu người mỗi năm một
năm. Nếu năm 1990, GDP trên đầu người của Việt Nam chỉ khoảng trên 100
USD, thì đến năm 2013 GDP/người đã đạt 1960 USD.


Hình 2. 3: Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 1986-2010

Nguồn: (Nguồn: Dữ liệu Kinh tế Tổng hợp 2011 do The Conference Board
công bố; Phân tích của Viện Nghiên cứu Toàn Cầu McKinsey)
Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy, tốc độ phát triển mạnh mẽ của Việt Nam so
với các nước trong khu vực. Năm 2010 Việt Nam là nước có tốc độ phát triển
kinh tế nhanh thứ 2 sau Trung Quốc, đó là một điều khẳng định được sự cố gắng
của Việt Nam trong sự phát triển kinh tế xã hội.
Cơ hội:
- Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng cao. Thu nhập và mức
sống của người dân ngày càng tăng cao kéo theo là nhu cầu về bất động sản
tăng cao trên nhiều phân khúc thị trường. Từ văn phòng cho thuê phục vụ cho
nhu cầu mở rộng kinh doanh đến nhu cầu ổn định về chỗ ở cá nhân của mỗi gia
đình và nhu cầu có thêm bất động sản thứ hai phục vụ cho việc nghỉ ngơi giải trí
của các gia đình có điều kiện.


Phân tích ảnh hưởng của tỷ lệ thất nghiệp

Đối với mọi quốc gia, tăng trưởng kinh tế nhanh, lạm phát thấp, thất
nghiệp ít, cán cân thanh toán có số dư - các chuyên gia coi đó là

4 mục tiêu

hết sức quan tro ̣ng .
Việt Nam được lọt vào Top các nước có tỷ lệ thất nghiệp thấp nhất thế
giớitrong mấy năm gần đây, tỷ lệ thất nghiệp đang có xu hướng giảm. Năm 2011
tỷ lệ thất nghiệp ở thành thị là 3,6% Nhưng đến nay, tính đến hết năm 2012 thì tỷ
lệ thất nghiệp ở thành thị chỉ còn 3,25% Sở dĩ như vậy là vì Nhà nước đang có
nhiều chính sách khuyến khích các ngành sản xuất tạo nhiều việc làm cho người

lao động.

Hình 2. 4: Tỷ lệ thất nghiệp ở khu vực thành thị (đơn vị: %)

Nguồn: Tổng cục Thống kê
Thất nghiệp giảm rất có ý nghĩa, bởi trong ba yếu tố đầu vào thì vốn phải
đi vay. Phải trả cả vốn và lãi (thậm chí còn là lãi kép, tức là lãi suất tính bằng
ngoại tệ và tỷ giá VNĐ/ ngoại tệ tăng); thiết bị – công nghệ còn phải đi mua, mà
không phải lúc nào cũng mua được công nghệ nguồn (thậm chí còn mua phải
thiết bị - công nghệ cũ, lạc hậu), trong khi lao động là nội lực hiện có số lượng
khá dồi dào (thậm chí đến mức dư thừa).
Thất nghiệp giảm còn có ý nghĩa là việc làm tăng, cũng có ý nghĩa thu
nhập và sức mua có khả năng thanh toán gia tăng, làm gia tăng tiêu thụ - một yếu
tố quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế nói chung và là yếu tố tác động mạnh
đến cầu bất động sản.


Phân tích ảnh hưởng của lãi suất

Trong nền kinh tế thị trường sự thay đổi của lãi suất có ảnh hưởng rất lớn
đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nói chung và đặc biệt
ảnh hưởng đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.


Hình 2. 5: Tín dụng và lãi vay bình quân giai đoạn 2005-2013

Nguồn: Trung tâm nghiên cứu, Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam
Trong năm 2008-2010, do tốc độ lạm phát tăng cao, các ngân hàng tăng lãi
suất cho vay (có thời điểm mức lãi suất cho vay đạt kỷ lục 22%/năm), khi đó các

doanh nghiệp Việt Nam nói chung và công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ
thuật Vinaconex nói riêng gặp rất nhiều khó khăn trong việc vay vốn để mở rộng
hoạt động kinh doanh.
Đến thời điểm gầ n đây , lãi suất cho vay của các ngân hàng đã giảm
đáng kể đặc biệt là khi Chính phủ áp dụng các biện pháp thắt chặt kinh tế, áp
lãi suất trần tạo nhiều cơ hội cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất, tăng đầu tư
chiều sâu, mua sắm thiết bị nhằm tăng năng lực cạnh tranh, chiếm lĩnh thị
trường.
Lãi suất tăng đã ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp, đặc biệt là các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, hầu hết
các doanh nghiệp này đều sử dụng một lượng vốn vay lớn, nên khi lãi suất
cho vay tăng sẽ là gánh nặng đối với họ trong việc trả lãi và nợ gốc, làm giảm
lợi nhuận của công ty. Không những thế việc ngân hàng siết chặt tín dụng phi
sản xuất, lãi suất cho vay cá nhân có thời điểm lên đến 21%- 23% khiến cho
cá nhân khó huy động vốn đặc biệt là nguồn vốn cho nhu cầu bất động sản.
Điều này cũng hạn chế cầu thanh toán của người dân đối với hàng hóa bất
động sản.


Tuy nhiên, việc chính phủ buộc các ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất để
kiềm chế lạm phát đối với các khoản vay cá nhân và không cho vay đầu cơ bất
động sản. Điều này tác động tích cực đến thị trường bất động sản ở chỗ hạn chế
lượng cầu ảo, tạo được cơ sở để doanh nghiệp có thể thấy được nhu cầu thực tế,
cầu thanh toán của khách hàng, từ đó có được chiến lược kinh doanh đúng đắn
trong thời gian tới.


Phân tích ảnh hưởng của tỷ lệ lạm phát:

Tỷ lệ lạm phát cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng đáng kể đến nền kinh tế.

Lạm phát tăng cao dẫn đến bất lợi cho doanh nghiệp.
Ở Việt Nam, tỷ lệ lạm phát của cả nước từ năm 2009 đã bắt đầu có xu
hướng tăng lên, giai đoạn 2009-2011 tỷ lệ lạm phát đã tăng từ 6,5% lên 18,13%
vào cuối năm 2011. Tỷ lệ lạm phát tăng đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động
sản xuất kinh doanh và đầu tư của các doanh nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến khả
năng sinh lời của vốn đầu tư. Khi lạm phát tăng cao, danh mục đầu tư của các
doanh nghiệp bị thu hẹp, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp gặp nhiều
khó khăn.

Hình 2. 6: Tỷ lệ lạm phát của Việt Nam giai đoạn 2004- 2012

Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam
Hơn nữa từ năm 2011 sự ra đời của Nghị quyết 11/NQ-CP ngày
24/2/2011 vềnhững giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh
tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội đã có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình kinh tế
Việt Nam nói chung cũng như tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp nói


riêng. Chính vì thế tỷ lệ lạm phát của nước ta ngày càng giảm, cụ thể năm 2012
là 6,81% và đến cuối năm 2013 tỷ lệ lạm phát là 6,04%. Sự thắt chặt chi tiêu
công của ngân sách nhà nước, các cơ quan, ban ngành hạn chế tối đa việc mua
sắm phục vụ nhu cầu cho công việc. Doanh thu bán hàng của các công ty cũng
giảm xuống đáng kể.
Từ việc phân tích ảnh hưởng của kinh tế đối với kinh doanh bất động sản
của công ty, các cơ hội và thách thức được rút ra:
Cơ hội:
Đối với nhà đầu tư hay cá nhân có tiền nhàn rỗi thì việc đầu tư vào bất
động sản trong thời kỳ lạm phát tăng cao là kênh đầu tư mà nhiều người lựa
chọn.
Nguy cơ:

Chính phủ đã điều chỉnh mục tiêu tỷ lệ lạm phát cuối năm nay vào
khoảng 7% .Động thái này cho thấy mục tiêu hàng đầu của Chính phủ là nhằm
kiềm chế lạm phát thay vì tập trung vào phát triển kinh tế như trước đây. Các
diễn biến tiêu cực của tình hình lạm phát đã gây ra những ảnh hưởng rất lớn
đến nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Khi chỉ số giá tiêu dùng
CPI tăng cao, tiền đồng sẽ bị mất giá và sức mua của các nhà đầu tư cũng sẽ sụt
giảm rõ rệt. Lúc này,với nhà đầu tư không có vốn thì việc chi tiêu cho các hàng
hóa thiết yếu quan trọng là cần thiết thay vì sử dụng một khoản tiền lớn để đầu
tư vào các sản phẩm BĐS cao cấp.


Phân tích ảnh hưởng của Dòng vốn FDI

Hình 2. 7: Nguồn vốn FDI vào Việt Nam trong giai đoạn 2006-2012

Nguồn:Gso.vn


Dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục gia tăng, trong đó vốn đổ vào
cho thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao.Điều đó chứng tỏ thị
trường Bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.
Đây là một trong những nguồn vốn góp phần hỗ trợ chính thúc đây sự tăng
trưởng của ngành BĐS. Năm 2012, thu hút vốn FDI đạt 13 tỷ USD, trong đó
riêng đầu tư vào ngành BĐS chiếm 14.2% tổng vốn đầu tư.đạt 1.8 tỷ USD,
đứng thứ 2 sau vốn FDI đầu tư vào công nghiệp chế biến, chế tạo.


Phân tích ảnh hưởng của ngành du lịch

Việt Nam được công nhận là một quốc gia có dân số trẻ cao, 66% của

tổng dân số thuộc lứa tuổi từ 15 đến 59. Nhóm dân số này sẵn sàng chi tiêu
cho những dịp nghỉ lễ trong khi những thế hệ trước đó không có xu hướng
này. Khái niệm “Nhà nghỉ mát” hoặc “Nhà thứ hai” cũng dần trở nên quen
thuộc với nhóm dân số này, bởi nguồn thu nhập ngày một tăng cao và phong
cách sống hiện đại, năng động của họ sẽ là cơ sở tốt nhất cho việc phát triển
các loại hình BĐS nghỉ dưỡng.
Hơn nữa theo báo cáo của Tổng cục Thống kê Việt Nam, trong năm 2010
có hơn 05 triệu khách du lịch quốc tế đã đến Việt Nam, đánh dấu một sự tăng
trưởng 34,8% so với năm 2009. Con số các khách quốc tế đến Việt Nam trong
tháng 07/2011 được ước tính là 460 ngàn người, tăng 12,2% so với cùng thời
điểm năm 2010.
Hơn nữa theo báo cáo của Tổng cục Thống kê Việt Nam, trong năm 2013
Việt Nam ước tính lượng khách du lịch quốc tế đạt 7,512 triệu lượt người, tăng
10,6 % so với năm 2012. Trong số khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam năm
2013, 4,64 triệu người tới đây vì mục đích du lịch và nghỉ dưỡng, tăng 12,2% so
với 2012; 1,26 triệu người đền vì mục đích kinh doanh và 1,27 triệu người khác
là thăm người than. Việt Nam dự định thu hút 8 triệu khách du lịch quốc tế và 40
triệu khách nội địa trong 2014, doanh thu thu về khoảng 220 nghìn tỷ đồng
(10,42 tỷ USD). Đời sống người dân trong nước cũng ngày càng tăng cao, vì thế
nhu cầu đi du lịch cũng ngày một lớn…
Bên cạnh đó, nhiều địa phương cũng đã đầu tư cơ sở hạ tầng khá tốt, sẵn
sàng chào đón các nhà đầu tư đến đầu tư các công trình BĐS khách sạn, trung
tâm thương mại…


Dịch vụ du lịch của ta đang phát triển rất tốt, với lợi thế nhiều cảnh quan
thiên nhiên phong phú và đa dạng ,khí hậu ôn hòa. Thêm vào đó tình hình chính
trị ổn định sẽ thu hút được lượng khách quốc tế lớn.
 Phân tích tình hình kinh doanh kinh doanh bất động sản ở thành phố Hà
Nội

Sau khi Thành phố Hà Nội hợp nhất, sát nhập có tới 29 quận, huyện. Tuy
nhiên, tình hình giao dịch bất động sản lại không phân bố đều trên các quận,
huyện mà chỉ tập trung vào một số nơi có hạ tầng đồng bộ hoặc có định hướng
và quy hoạch phát triển tốt trong tương lai gần. Cùng với đó, số lượng giao dịch
khảo sát cũng chưa tổng hợp được các giao dịch thực tế đã phát sinh, nhưng
không qua sàn giao dịch, không hoặc chưa qua cơ quan thuế. Ngoài ra, các giao
dịch về cho thuê văn phòng của tổ chức, cá nhân cũng chưa có đầu mối để tổng
hợp giao dịch. Ngay cả số lượng giao dịch tổng hợp từ các sàn và cơ quan thuế
cũng chưa khẳng định được tính chính xác do nhiều nguyên nhân khác nhau,
chẳng hạn như: số liệu kê khai chưa được kiểm chứng, độ trễ của số liệu, có qua
sàn nhưng chưa nộp thuế…Các dự án thuộc khu vực phía Tây, giá dưới 20tr/m2
tập trung nhiều sự quan tâm của khách hàng và giao dịch cũng khá nhất. Đơn cử
một số dự án nổi bật trong năm gồm có: Rainbow Linh Đàm, Spring Home, Kim
Văn Kim Lũ, CT2 Trung Văn... Ngoài ra, một số dự án khác như 250 Minh Khai,
CT6 Đặng Xá... cũng có lượng giao dịch tương đối tốt.Thời điểm đầu năm, sau
Tết âm lịch là thời điểm thị trường Hà Nội có thanh khoản tốt nhất. Tới giữa
năm, giao dịch có phần chững lại do các nhà đầu tư và người mua chờ đón dòng
tiền hỗ trợ từ gói 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Tuy nhiên, trái ngược với
mong muốn của nhiều người, việc giải ngân quá chậm khiến gói hỗ trợ này mới
chỉ tạo được “cơn sốt” về mặt tâm lý chứ thực chất chưa mang lại hiệu quả
cao.Theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì nguyên nhân chính khiến thị trường
chưa thể khởi sắc trở lại là do vẫn thiếu nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ. Những
dự án có giá tiền và diện tích hợp ý người mua thì lại không phù hợp về vị trí,
quá xa khu trung tâm hoặc tiến độ không đảm bảo. “Hiện tượng” VP 5 Linh Đàm
ở thời điểm giữa năm cho thấy rất rõ điều đó. Tuy đây chỉ là trường hợp đặc biệt,
không thể phản ánh diện mạo chung của cả thị trường nhưng “sức hút” từ dự án
này đã cho thấy nhu cầu của người dân về nhà ở vẫn rất lớn. Với những dự án có
giá cả hợp lý, vừa với túi tiền, vị trí và chất lượng tốt thì người mua vẫn rất quan
tâm và có giao dịch khá ổn.Năm qua, căn hộ cao cấp tiếp tục là phân khúc khó

khăn nhất trên thị trường Hà Nội. Đa số các dự án đều phải giảm giá, thậm chí
cắt lỗ từ 300 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn. Vào nửa cuối năm, cùng với việc giảm
giá, cắt lỗ, những chiến lược bán hàng hỗ trợ tài chính cho người mua của một số
chủ dự án đã giúp họ kéo được về một lượng khách hàng nhất định, tình hình
giao dịch được cải thiện, tiêu biểu như một số dự án: Mandarin Garden, Royal
City, Golden Palace, Times City...2013 cũng là năm thị trường BĐS Hà Nội khá
“nóng” với sự kiện Từ Liêm tách quận. Việc Từ Liêm có một địa giới hành
chính mới đã tạo nên cơn sốt giá đất tại một số khu vực như Mỹ Đình, Mễ Trì
trong một thời gian. Tuy nhiên, khu vực ven sông Nhuệ hay đường 70 thì sự kiện
này hầu như chưa có tác động. Nhiều chuyên gia khẳng định, việc tách quận chỉ
tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhộn nhịp hơn nhưng sẽ không “sốt” như từng
diễn ra với Ba Vì hay Đông Anh.
1.2.1.1.2. Môi trường chính trị - pháp luật
Trong thời gian gần đây, tình hình thế giới có nhiều diễn biến hết sức phức
tạp. Sự bất ổn về chính trị tại các nước Trung Đông và đặc biệt vấn nạn khủng bố
đang là nỗi lo thường trực của nhiều quốc gia trên thế giới.
Tuy nhiên, Việt Nam là một trong những quốc gia có nền chính trị ổn định
nhất trong khu vực Đông Nam Á. Chính phủ Việt Nam đã có nhiều nỗ lực để hội
nhập nền kinh tế Việt Nam với thế giới thông qua việc ban hành và thực hiện các
chính sách phù hợp với các thông lệ quốc tế.
Từ năm 1986, khi Việt Nam bắt đầu thực hiện chủ trương đổi mới chuyển
từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN, nền kinh tế của Việt Nam tăng trưởng rất nhanh, mức sống của
nhân dân ngày càng được cải thiện, tạo động lực thúc đẩy các hoạt động sản xuất
và thương mại của nền kinh tế phát triển.
Trong những năm gần đây, để có thể hội nhập vào thị trường chung, Nhà
nước ta đã có nhiều cải cách to lớn trong hệ thống các quy định pháp luật nói
chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng. Hệ thống Luật đất đai, Luật
đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản ra đời tạo điều kiện thuận lợi cho các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển, góp phần thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển hơn, sôi động hơn. Những nỗ lực trong công tác quản lý
và tạo điều kiện thúc đẩy phát triển đã mang lại những đóng góp đáng kể. Công
tác quy hoạch có tầm nhìn dài hạn đã đóng góp rất lớn cho việc định hướng phát


triển thị trường bất động sản.
Hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản và thị trường bất động sản
được ban hành đã tác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của thị
trường bất động sản
Việc quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản trong thời gian qua
đã đạt được những thành tựu nhất định. Thị trường bất động sản phát triển tạo ra
sự sôi động trong một số lĩnh vực liên quan như ngành xây dựng, vật liệu, giao
thông vận tải,… và tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút được lượng vốn
đáng kể từ trong và ngoài nước.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn
còn nhiều bất cập:
Thứ nhất, môi trường pháp luật của nước ta đang trong quá trình hoàn
thiện và hành thành ở nhiều lĩnh vực mới nên thường bổ sung, sửa đổi, không ổn
định. Đây là một trở ngại lớn cho các hoạt động của thị trường bất động sản.
Các luật lệ, chính sách, thông tư, quy định thường xuyên ban hành nhiều
khi trùng lặp, thậm chí còn phủ định nhau, gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Một bất cập lớn hiện nay là hiện tượng đầu cơ chưa được kiểm soát. Đó là
nguyên nhân của những cơn sốt giá trên thị trường mà người chịu thiệt thòi chính
là những người dân. Cần phải nhìn nhận rằng, những dự án phát triển bất động
sản ở các khu đô thị mới chủ yếu nhằm phục vụ cho những người có thu nhập
cao, trong khi việc bán nhà cho người có thu nhập thấp lại chưa được quan tâm
đúng mực. Mặc dù chương trình nhà ở của Hà Nội là nhằm mục đích cung cấp
nhà cho người dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế xã hội khác nhau bao gồm cả
những người có thu nhập thấp nhưng kết quả đạt được chưa thực sự hiệu quả.

Thứ hai, về mặt thể chế, có quá nhiều các cơ quan cùng tham gia quản lý
toàn bộ hoặc từng phần của lĩnh vực nhà ở như: các cơ quan quản lý đất đai, mua
bán, chuyển nhượng, xây dựng,…khiến cho việc điều hành kém hiệu quả và
thiếu thống nhất trong lĩnh vực này.
Về chính trị, Việt Nam hiện nay được bầu chọn là nước an toàn nhất về
đầu tư tại Châu Á, và là một trong số các quốc gia có nền chính trị ổn định trên
thế giới.


Những điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị pháp luật mang lại cơ
hội cho doanh nghiệp, đó là tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng và cạnh
tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiệp và các nhà đầu tư mạnh dạn
đầu tư sản xuất kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có những
nguy cơ, một số tồn tại cần phải được Quốc hội bàn sửa như hệ thống pháp luật
chưa đồng bộ và còn nhiều thay đổi làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi đầu
tư vào Việt Nam.
Cơ hội:
- Việt Nam là một quốc gia có tình hình chính trị rất ổn định, tạo điều kiện
thuận lợi thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam.
- Một số chính sách về giao dịch, quyền sở hữu bất động sản được cải
thiện làm cho thị trường bất động sản lành mạnh hơn.
Hiện nay chính phủ đang khuyến khích phát triển các ngành dịch vụ và du
lịch. Các địa phương thì khuyến khích phát triển đầu tư các dự án du lịch. Đây là
chính sách thuận lợi tạo cơ hội cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham
gia.
Nguy cơ:
- Các chính sách, pháp lý chưa đồng bộ, đặc biệt trong trong quản lý xây
dựng cũng như các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn rất nhiều bất cập,
chồng chéo nhau gây khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án.
1.2.1.1.3. Môi trường văn hoá xã hội

- Dân số
Tăngdânsốcũngđồngnghĩavớităngcácnhucầuvềcácloạihànghoátrênthịtrườn
g,đểđápứngnhucầucácngànhsảnxuấtphảimởrộng,pháttriểnvềquymôtừđólàmtăngn
hucầuvềsửdụngđất.
Theobáocáotừcơquanthốngkê,năm2012dânsốViệtNamướcđạt88,78triệung
ười,tăng1.06%sovớinămtrước.Tốcđộtăngkhôngcaosovớivàinămtrướcvàvẫnnằmtr
ongtốptăngthấpdưới1.1%đạtđượctừnăm2007đếnnay.Tuynhiên,tỷlệdânsốthànhthịt
ạiViệtNamchỉđạt33,00%,cònthấphơnnhiềusovớicácnướctrongkhuvực(châuÁđạttr
ên44%vàtrênthếgiớilàtrên51%)..Tỷlệđôthịhóadựkiếnsẽgiatăngtrongcácnămtiếpth
eo,nhucầunhàởtạithànhthịdovậysẽkhôngngừnggiatăngtrongcácnămtới.


Bảng 2. 2: Dân số trung bình qua các năm ( từ năm 2006 đến 2012)
Cơ cấu (%)

Tốc độ
Năm

Dân số trung bình

tăng

(triệu người)
(%)

2006

84,16

2007

84,65

2008

Thành thị

Nông
thôn

24,22

75,78

0,59

24,74

75,26

85,11

0,66

25,11

74,89

2009

85,79

0,67

25,80

74,20

2010

86,93

1,32

29,60

70,40

2011

87,84

1,04

30,6

69,4

2012

88,78

1,06

33,00

67,00

Nguồn: Tổng cục thống kê – gso.gov.vn
Một trong những nguyên nhân có ảnh hưởng lớn đến nhu cầu bất động sản
nói chung là hiện tượng tăng dân số cơ học, nhất là tại các thành phố lớn.
- Yếu tố phong cách và lối sống
Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội, mỗi cá nhân, mỗi gia đình, khu vực
dân cư có những phong cách và lối sống khác nhau.Mỗi phong cánh và lối sống
lại có những đặc trưng riêng của mình về suy nghĩ, hành động và thể hiện ra thế
giới bên ngoài. Những yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ tới nhu cầu về kiểu dáng
kiến trúc cũng như chất lượng hay vị trí của bất động sản.
Những đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập cao trở lên thường có
xu hướng thích những bất động sản chất lượng cao và có tính đặc thù riêng hay
những khu biệt thự ở ngoại ô.
1.2.1.1.4. Môi trường tự nhiên
Miền Bắc với địa hình thuận lơi, phong cảnh phong phú đa dạng.Nơi hội
tụ núi - sông - hồ; khí hậu ấm áp, thuận hòa; đầu mối giao thông thuận lợi.
Với diện tích đất đai rộng lớn, cơ cấu đất đai đa dạng - vừa có đất bằng
phẳng, cao ráo, nằm trên đồng bằng mầu mỡ, vừa có vùng bán sơn địa, vùng


rừng núi, hệ sinh thái động thực vật phong phú, thuận lợi cho phát triển kinh tế.
1.2.1.1.5. Môi trường khoa học công nghệ
Khoa học công nghệ là nhân tố có ảnh hưởng lớn, trực tiếp đến chiến lược

kinh doanh của các lĩnh vực, ngành cũng như nhiều doanh nghiệp. Sự biến đổi
công nghệ làm ảnh hưởng, thậm chí mất đi nhiều lĩnh vực, nhưng đồng thời cũng
lại xuất hiện nhiều lĩnh vực kinh doanh mới, hoặc hoàn thiện hơn. Biến đổi công
nghệ ảnh hưởng đến mọi doanh nghiệp, thậm chí cả các doanh nghiệp vừa và
nhỏ.
Bên cạnh đó, khoa học công nghệ thông tin phát triển với tốc độ nhanh
chóng và việc ứng dụng thành công trong doanh nghiệp đã giúp cho công ty quản
lý và điều hành doanh nghiệp một cách có hiệu quả.
Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các
nước trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các
công nghệ mới về xây dựng vào các công trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi
công, tăng chất lượng, cũng như là giảm giá thành xây dựng. Hàng loạt công
nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt Nam như: phương
pháp thi công top-down giúp giảm thời gian thi công; các phương pháp thi
công tầng hầm, tường vây, móng cọc, công nghệ bê tông tự đầm; công
nghệ chống ăn mòn kết cấu thép; công nghệ xây dựng đổ nhanh không cần
cốt pha, giảm thời gian thi công, tăng khả năng chịu tải; công nghệ xây dựng nhà
sử dụng tấm panel 3D tường, sàn, trần, cầu thang tiết kiệm thời gian thi công;
công nghệ bê tông dự ứng lực; công nghệ thang máy 2 tầng giúp tăng khối lượng
vận chuyển; Cũng như việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều
hành quản lý thi công, thiết kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí,
giảm số lượng nhân công,...
Cùng với sự phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư nước ngoài tăng dần
trong tỉ trọng đầu tư chung nên đã có những thay đổi nhận thức về chất lượng
công trình. Điều này là tác nhân tích cực trong việc nâng cao trình độ quản lý
cũng như chuyên môn của ngành xây dựng nước ta, góp phần hội nhập với các
nước trong khu vực.
Việc ứng dụng những công nghệ tiên tiến tạo ra cơ hội cho doanh nghiệp
trong việc nâng cao chất lượng xây dựng, quản lý dự án, rút ngắn thời gian thi

công, giảm chi phí.
1.2.1.1.6. Định hướng và dự báo phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
trong những năm tới
Tầm nhìn 2015 là khởi sắc đối với thị trường bất động sản. Từ 2012 đến
2015 chắc chắn sẽ xảy ra một đợt điều chỉnh thị trường. Một số chủ thể sẽ rời bỏ
thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia thị trường. Thị trường sẽ tiếp tục đi
ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2012 và đi lên từ cuối 2012 và đạt đỉnh
khoảng cuối 2014 đầu 2015.
Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, thị trường bất động sản phải vượt qua được
sức ỳ của quá trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Điều này có
nghĩa là phải hội tụ được một số điều kiện:
Một là, các văn bản pháp lý về các công cụ tài chính sẽ ra đời. Điều này
gắn liền với việc chủ động và tích cực của các cơ quan hữu quan trong việc
nghiên cứu và ban hành các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản.
Các cơ quan hữu quan thực sự phối hợp với nhau trong một hệ thống bất động
sản thay vì là trách nhiệm của những cơ quan đơn lẻ.
Hai là, các nhà đầu tư (cả đầu tư phát triển và đầu tư tiềm năng) đều gặp
khó khăn không thể giải quyết được về vấn đề vốn. Tức là các nhà đầu tư phát
triển đối mặt với vấn đề khó khăn bắt buộc phải giải quyết. Đặc biệt là sức ép
phải hoàn thành công trình cũng như phải thực hiện đúng cam kết. Các nhà đầu
tư tiềm năng thật sự có vai trò trong thị trường bất động sản.
Ba là, hệ thống ngân hàng thật sự không thể giải quyết được vấn đề vốn
cho thị trường bất động sản. Điều này gắn liền với việc hệ thống ngân hàng
không xử lý được những bất cập nội bộ hệ thống trong việc tăng mức tín dụng
cho nền kinh tế nói chung và cho thị trường bất động sản nói riêng.
Bốn là, các nhà đầu tư nước ngoài thật sự quay trở lại. Điều này gắn liền
với tình hình kinh tế thế giới có những diễn biến khác hiện nay. Nhà đầu tư đã có
nguồn vốn,các địa bàn khác đầu tư không thuận lợi, môi trường kinh tế vĩ mô
khu vực tăng trưởng…

1.2.1.1.7. Bảng tổng hợp phân tích các yế u tố thuô ̣c môi trường vĩ mô
Để đánh giá các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô, cũng như tổng hợp và tóm
tắt cơ hội và nguy cơ chủ yếu của môi trường vĩ mô ảnh hưởng tới quá trình hoạt


động của công ty đã được dựa trên kết quả phân tích các yếu tố thuộc môi trường
vĩ mô. Qua đó giúp cho công ty đánh giá được mức độ phản ứng của công ty đối
với những cơ hội, nguy cơ và đưa ra được những nhận định về các yếu tố tác
động bởi môi trường vĩ mô là thuận lợi hay khó khăn cho công ty.
- Lập danh mục các yếu tố môi trường vĩ mô có vai trò quyết định đối với
sự thành công trong hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng
và Kỹ thuật Vinaconex, là yếu tố chính tạo sự thuận lợi hay khó khăn cho doanh
nghiệp.
- Phân tích tầm quan trọng từ 0 (không quan trọng) đến 1 (rất quan trọng)
cho mỗi yếu tố. Tổng số mức phân loại cho các yếu tố này phải bằng 1.
- Đánh giá từ 1 đên 4 cho cho mỗi yếu tố đối với cách thức công ty phản
ứng với nó như thế nào, mức phân loại này phụ thuộc vào tương quan sau:
Phản ứng tốt:

4 điểm

Phản ứng trên trung bình: 3 điểm.
Phản ứng trung bình:

2 điểm.

Phản úng yếu:

1 điểm.

Nhân tầm quan trọng với mức phản ứng của công ty tương ứng với mỗi
biến số để xác định điểm số tầm quan trọng của các yếu tố đối với công ty.
Cộng tổng số điểm về tầm quan trọng của tất các yếu tố để nhận biết các
yếu tố bên ngoài có thuận lợi cho hoạt động của công ty hay không.
Bảng 2. 3: Ma trận đánh giá các yếu tố vĩ mô của Công ty Cổ phần Đầu tư
Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex

Các yếu tố bên trong chủ yếu

Tầm quan Trọng
trọng
số

Tính
điểm

Môi trường chính trị ổn định

0.1

3

0.3

Thu nhập và mức sống của người
dân ngày càng tăng.
0.2

4

0.8

Nhu cầu căn hộ cao cấp tại Hà nội
tăng
0.15

3

0.45

3

0.3

Làn sóng đầu tư nước ngoài trực

0.1


tiếp tăng mạnh.
Lượng khách du lịch đến thành
phố Hà nội tăng đều.
0.05

3

0.15

Công nghệ mới về thiết kế, thi
công xây dựng, quản lý dự án

0.05

2

0.1

Chính sách về giao dịch, quyền sở
hữu Bất động sản được cải thiện. 0.1

3

0.3

Quá trình hội nhập dẫn tới cạnh
tranh gay gắt trên thị trường BĐS 0.05

3

0.15

Chính sách, pháp lý chưa đồng bộ

2

0.2

Tình hình lạm phát tăng cao, thị
trường tiền tệ và ngân hàng có
nhiều biến động
0.05

2

0.1

Hoạt động kinh doanh BĐS có
tính chất chu kỳ
0.05

3

0.15

Cộng điểm

0.1

1

3

Ta thấy điểm tổng cộng đánh giá tầm quan trọng của các yếu tố vĩ mô ít
nhất là 1 và cao nhất là 4.
- Nếu điểm tổng cộng là 2,5 tức là ở mức trung bình.
- Nếu điểm tổng cộng trên 2,5 là điều kiện bên ngoài thuận lợi cho công ty
triển khai các hoạt động kinh doanh.
Nếu điểm tổng cộng <2,5 là yếu tố bên ngoài không thuận lợi.
Nhìn vào bảng trên ta thấy số điểm quan trọng tổng cộng là 2,3 (so với
mức trung bình là 2,50), cho thấy khả năng phản ứng của Công ty Cổ phần Đầu
tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconexkhá tốt đối với các cơ hội và đe dọa từ môi

trường bên ngoài. Thêm vào đó, các yếu tố như mức độ cạnh tranh từ các đối thủ,
mức độ biến động của giá cả thị trường như tình hình giá xăng dầu, giá vàng
không ổn định làm ảnh hưởng đến nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế
Việt Nam nói riêng cũng có tác động ảnh hưởng đến doanh nghiệp.
1.2.1.2. Môi trường vimô
Bao gồm các yếu tố bên ngoài tổ chức, định hướng sự cạnh tranh trong
ngành. Do môi trường ngành quyết định tính chất và mức độ cạnh tranh trong
một ngành, nên chìa khóa để xây dựng chiến lược kinh doanh thành công là


doanh nghiệp phải phân tích các ảnh hưởng của nó. Các yếu tố của môi trường
ngành gồm: Nhà cung ứng, đối thủ cạnh tranh hiện tại, đối thủ cạnh tranh tiềm
ẩn, khách hàng, sản phẩm thay thế… Nhưng đối với Công ty Cổ phần Đầu tư
Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex các yếu tố môi trường ngành được lựa chọn để
phân tích đó là: đối thủ cạnh tranh hiện tại, khách hàng và nhà cung ứng, đối thủ
cạnh tranh tiềm ẩn, sản phẩm thay thế.
1.2.1.2.1. Đối thủ cạnh tranh hiện tại
Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều công ty hoạt động về lĩnh
vực bất động sản.Có một số công ty được xem là đối thủ cạnh tranh của công
ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex. Mặc dù tình hình cạnh
tranh của các công ty không gay gắt lắm, nhưng việc phân tích đối thủ cạnh
tranh hiện tại ở đây không mang ý nghĩa làm thế nào để thu hút khách hàng
của đối thủ cạnh tranh mà chủ yếu là để tìm hiểu cách thức quản lý, quá trình
hoạt động kinh doanh của họ, để từ đó nhận ra những cái hay, cái tốt của họ
để học theo và những cái không đúng, cái bất hợp lý để né tránh.
* Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam
Công ty được thành lập vào 6 ngày 19 tháng 05 năm 2010, ngành nghề
kinh doanh chính của Công ty bao gồm: Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản,
đấu giá động sản, quảng cáo bất động bất sản, quản lý bất động sản;
Mục tiêu chiến lược của Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí

Việt Nàm là xây dựng Công ty trở thành doanh nghiệp BĐS mạnh của Tập đoàn
Dầu khí, là Công ty kinh doanh BĐS hàng đầu ở Việt Nam. Dựa vào nền tảng
vững mạnh của công ty mẹ, chính sách hội nhập của nền kinh tế Việt Nam, sự
phát triển mạnh mẽ của nhu cầu nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, khu vui chơi
giải trí và thể thao, PVFC Land sẽ trở thành một Công ty về Bất động sản mạnh
cả về quy mô vốn, công nghệ đầu tư và xây dựng các dự án, khả năng hợp tác
với các đối tác trong nước và quốc tế, khả năng cạnh tranh cao trên thị trường
BĐS. Với năng lực của PVFC Land trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và
năng lực tài chính của PVFC, PVFC Land đang đầu tư nhiều dự án tại Hà Nội,
TP. Hồ Chí Minh và các địa phương trong cả nước.
Hiện nay, các dự án mà Công ty làm chủ đầu tư đã được cấp phép, đang
trong quá trình triển khai thi công và dự kiến sẽ hoàn thành trong 3 -5 năm tới.


Cho tới thời điểm này, nguồn thu nhập của Công ty chủ yếu là từ các lĩnh vực
như Kinh doanh Bất động sản, Ủy thác quản lý vốn, Lãi tiền gửi ngân hàng, kinh
doanh chứng khoán,... . Với lợi thế là doanh nghiệp trong tập đoàn Dầu khi và
với sự ủng hộ của Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam, công ty có
thế mạnh trong các khoản đầu tư tài chính, hầu hết các khoản đầu tư tài chính mà
công ty tham gia đều được mua với mệnh giá.
Một phần nhỏ doanh thu đến từ kinh doanh bất động sản ngắn hạn. Công
ty tiến hành đầu tư vào 1 số căn hộ trên các chung cư, sau đó bán lại cho các nhà
đầu tư thứ cấp.
Thế mạnh thực sự của Công ty chính là tổ chức bộ máy quản trị, điều hành
gọn nhẹ, không phân quyền qua nhiều cấp trung gian dẫn đến quá trình ra quyết
định và triển khai thực hiện rất linh hoạt, nhanh nhạy, tận dụng được thời cơ
trong đầu tư và kinh doanh. Về mặt nhân lực, đội ngũ lãnh đạo chủ chốt của
Công ty là những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực quản trị dự án,
hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời cán bộ, công nhân viên
gián tiếp của Công ty hầu hết được đào tạo và đã tốt nghiệp từ các trường Đại

học, cao đẳng chuyên ngành kỹ thuật, kinh tế, có năng lực chuyên môn cũng như
kinh nghiệm thực tiễn chính là sức mạnh giúp Công ty phát triển và khẳng định
vị thế của mình trong môi trường kinh doanh đầy cạnh tranh và thử thách.
* Công ty cổ phần địa ốc Hoàng Quân
Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Hoàng Quân tiền thân là Công ty TNHH
Đo đạc Tư vấn Kinh doanh Nhà Hoàng Quân, Giấy CNĐKKD số 4102008398.
Ngày 01/02/2002, Công ty chính thức đi vào hoạt động với vốn điều lệ ban đầu
là 20 tỷ đồng; hoạt động trong lĩnh vực đo đạc địa chính, môi giới bất động sản,
kinh doanh nhà ở, xây dựng dân dụng, công nghiệp. Trải qua một quá trình nỗ
lực phấn đấu, với nhiều lần điều chỉnh thay đổi địa chỉ, và tăng vốn Công ty đã
tự khẳng định, đứng vững, phát triển và ngày càng phục vụ khách hàng tốt hơn,
thỏa mãn những nhu cầu khắt khe của khách hàng.
Với định hướng phát triển mạnh và bền vững, Công ty luôn theo dõi và có
hướng phát triển quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển chung của Thành
phố Hà Nội và của các tỉnh nơi Công ty có dự án, dự định đầu tư. Ngoài việc tiếp
tục triển khai các dự án hiện tại, Công ty luôn tìm kiếm cơ hội khai thác mở rộng


quỹ đất tại các địa bàn xung quanh với quy mô, chức năng đáp ứng kịp thời nhu
cầu và mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Hiện nay, quỹ đất ngày càng hạn hẹp nên việc tìm kiếm và phát triển quỹ
đất mới đang là yếu tố then chốt cho sự phát triển của các công ty kinh doanh bất
động sản trong đó có Hoàng Quân. Với một đội ngũ lãnh đạo và cán bộ công
nhân viên nhiệt huyết, dày dạn kinh nghiệm trong công tác đền bù, giải phóng
mặt bằng và nhìn nhận vị trí chiến lược, Công ty đang thực hiện rất tốt trong việc
phát triển các dự án của mình.
Định hướng phát triển của Công ty trong thời gian tới là tiếp tục tập trung
chủ yếu phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho đối tượng người có thu
nhập trung bình - khá song song với các ngành nghề khác đã được đăng kí trong
Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh. Công ty sẽ tập trung nguồn tài chính để

thực hiện hiệu quả các dự án khu dân cư nhằm vào khách hàng mục tiêu mà
Công ty đã được chấp thuận địa điểm đồng thời tìm thêm các quỹ đất mới không
chỉ ở Thành phố Hà Nội mà còn các tỉnh lân cận. Công ty sẽ nghiên cứu áp dụng
tiêu chuẩn mới để nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ, tiếp tục xây dựng và
khẳng định vị thế, uy tín của Công ty trên thương trường. Ngoài ra, Công ty sẽ
cùng hợp tác với các đối tác khác để cùng thực hiện dự án văn phòng cho thuê,
resort, biệt thự, căn hộ cao cấp.
* Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất Động Sản HUDLAND
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND là một
đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển Nhà và Đô thị (HUD).
HUDLAND được chính thức thành lập vào tháng 08 năm 2007 với tổng số vốn
điều lệ là 100 tỷ đồng. Sau giai đoạn chuẩn bị năm 2008, tới giai đoạn 2009 2010, HUDLAND đã nhanh chóng nhập cuộc vào thị trường bất động sản và gần
như cùng lúc đưa ra thị trường các hạng mục đầu tư với tổng số vốn hàng ngàn tỷ
đồng. Thương hiệu HUDLAND đã bước đầu có chỗ đứng trên thị trường, gắn
liền với nhiều dự án nhƣ dự án Khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ - Thành phố
Bắc Ninh - Bắc Ninh, dự án Khu đô thị mới Việt Hừng - Long Biên - Hà Nội, dự
án BT08 và LK27 tại Khu đô thị mới Vân Canh - Hoài Đức - Hà Nội.v.v… Với
tiềm lực tài chính cùng đội ngũ nhân viên và chuyên gia có nhiều kinh nghiệm,
năng lực trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, HUDLAND đang khẳng
định thương hiệu của mình với những sản phẩm khác biệt và có sức cạnh tranh


trên thị trường với chiến lược phát triển trở thành nhà đầu tư Bất động sản
chuyên nghiệp tại Việt Nam.
Lĩnh vực kinh doanh:
- Đầu tư phát triển khu dân cư, khu đô thị mới (Không bao gồm dịch vụ
thiết kế công trình);
- Xây dựng, cải tạo nhà;
- Xây dựng các khu trung tâm thương mại, siêu thị, dịch vụ, văn phòng,
trung tâm thể thao, kho bãi, nhà xưởng, chợ;

- Xây dựng các khu kinh tế, khu công nghiệp;
- Tư vấn đầu tư xây dựng nhà và công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị;
- Thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy
lợi, bưu chính viễn thông, công trình hạ tầng, khu công nghiệp, công trình đường
dây và trạm điện dưới 35KV;
- Kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, máy móc
thiết bị chuyên ngành xây dựng;
- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa;
- Xuất nhập khẩu vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất, máy móc
thiết bị chuyên ngành xây dựng
Trước những khó khăn thách thức chung ảnh hưởng đến công tác sản xuất
kinh doanh, Hội đồng quản trị Công ty đã đề ra chủ trương và ban hành các Nghị
quyết về các mặt công tác một cách kịp thời, trong đó có các Nghị quyết về chủ
trương tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong sản xuất kinh doanh làm cơ sở để Ban
điều hành Công ty thực hiện.Vì vậy, Công ty đã bước đầu vượt qua những khó
khăn và cơ bản đạt được mục tiêu nhiệm vụ đề ra.
- Công tác đầu tư:
Trước diễn biến tiếp tục xấu đi của thị trường, điều kiện vay vốn khó
khăn, Hội đồng quản trị Công ty đã đồng ý điều chỉnh kế hoạch sản xuất kinh
doanh phù hợp tình hình thực tế, đảm bảo tính khả thi đồng thời cho phép Công
ty áp dụng các giải pháp linh hoạt, mềm dẻo để thúc đẩy tiến độ thi công các Dự


án nhà biệt thự, nhà liền kề tại Khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, TP.Bắc Ninh
và Dự án chung cư cao tầng CT-17 tại Khu ĐTM Việt Hưng-Q.Long BiênTP.Hà Nội.
Năm 2012, cùng với việc tiếp tục đẩy mạnh thi công phần thô và hoàn
thiện các khối nhà chung cư 17 tầng và 14 tầng của dự án CT-17, Công ty đã hỗ
trợ kinh phí vận hành và quản lý để tập trung triển khai tổ chức công tác bảo vệ
và dịch vụ tại dự án nhà ở thấp tầng Palm Garden, các khối nhà 5 tầng, 14 tầng
của dự án nhà chung cư CT-17 phục vụ khách hàng chuyển về sinh sống tại dự

án.
Đối với các dự án mới, Công ty đã triển khai công tác lập quy hoạch chi
tiết dự án khu dân cư mới tại xã Thái Học, xã Bình Minh, huyện Bình Giang, Hải
Dương; triển khai nghiên cứu phương án thiết kế kiến trúc dự án chung cư cao
tầng tại khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm.
Trong quá trình triển khai thực hiện các dự án đầu tư, ngoài yêu cầu đảm
bảo hiệu quả, tính khả thi của dự án, Công ty cũng tiến hành rà soát về trình tự
thủ tục, quy trình đầu tư của tất cả các dự án theo đúng quy định của nhà nước
nhằm đảm bảo tính pháp lý các dự án, tăng tính chuyên môn hóa và nâng cao
chất lượng đội ngũ cán bộ, nhân viên.
- Công tác tài chính, kinh doanh: Hội đồng quản trị Công ty đã chỉ đạo
Ban giám đốc chủ động lập các kế hoạch ngắn và trung hạn, rà soát và điều chỉnh
phương án kinh doanh thu hồi vốn linh hoạt phù hợp với thực tế sản xuất cũng đã
góp phần vào thành công trong việc cân đối nguồn vốn đảm bảo sản xuất kinh
doanh cho tất cả các dự án.
- Công tác nhân sự: Hội đồng quản trị đã chỉ đạo một cách xuyên suốt
nhằm phát huy sức mạnh của từng cán bộ quản lý chủ chốt qua việc bổ sung cán
bộ quản lý cho công tác điều hành, phân công nhiệm vụ hợp lý, trách nhiệm rõ
ràng và có sự điều chỉnh phù hợp cùng với phát huy tính năng động, sáng tạo,
nhiệt tình trong công việc từ đội ngũ cán bộ nhân viên trong Công ty với đa phần
là cán bộ trẻ. Quý 3 năm 2102, Ban Lãnh đạo Công ty và phòng chức năng đã
được bổ sung, kiện toàn, (có Chủ tịch HĐQT chuyên trách, bổ nhiệm thêm hai
phó giám đốc và kế toán trưởng, thành lập phòng Kế hoạch Tổng hợp). Nhờ vậy
hoạt động mọi mặt của Công ty có hiệu quả hơn và từng bước đi vào ổn định.


Năm 2012, Công ty đã xây dựng và ban hành đề án nhân sự giai đoạn 2013-2015
và tiếp tục nghiên cứu xây dựng định hướng chiến lược phát triển dài hạn của
Công ty trong thời gian tới.
1.2.1.2.2. Khách hàng

Khách hàng là một phần không thể tách rời của doanh nghiệp, sự tín
nhiệm của khách hàng là tài sản có giá trị nhất của doanh nghiệp.Đối với Công ty
Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex khách hàng là đối tượng mà
công ty luôn quan tâm và có chế độ chăm sóc rất đặc biệt.
Theo Phòng Quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà, BĐS có thể được
phân thành ba loại: (1) BĐS có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở (nhà riêng, đất nền,
chung cư, nhà phố, biệt thự), BĐS công nghiệp, BĐS công trình thương mại dịch
vụ (văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khu thương mại, khu nghỉ dưỡng),
BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Nhóm BĐS nhà đất bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất được xem là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
lớn nhất trong đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở Việt Nam nói riêng
và các nước trên thế giới nói chung; (2) BĐS không đầu tư xây dựng: Đất nông
nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất gồm đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản... và (3)
BĐS đặc biệt: Công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể... nhưng khả
năng tham gia thị trường rất thấp.
Hiện nay những loại kinh doanh bất động sản sau đây là thu hút được
nhiều đối tượng khách hàng như bất động sản nhà ở, bất động sản công trình
thương mại dịch vụ.
Đối với công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Vinaconex. Khách hàng chủ
yếu của công ty là đối tượng những người có thu nhập cao và thu nhập trung
bình, tập trung vào loại sản phẩm bất động sản cao cấp. Bởi vì theo như nhận
định của công ty hiện nay vẫn có rất nhiều người hướng đến bất động sản sinh
thái nghỉ dưỡng cho nhu cầu thực của mình. Lý do bởi không ít người đã cảm
thấy mệt mỏi với không gian chật hẹp, bê tông hóa và đầy bụi bặm của thành thị.
Họ cần những khoảng không gian xanh, tĩnh, thoáng đãng để có thể tái tạo năng
lượng sống hàng ngày.Thêm vào đó là sự hình thành và phát triển của hệ thống
giao thông tiện lợi rút ngắn thời gian di chuyển về trung tâm. Hiện nay, không ít
khách hàng sẵn sàng bỏ hàng tỷ đồng để mua một căn chung cư cao cấp để làm
nơi nghỉ ăn ở và nghỉ dưỡng cho gia đình và người thân, thời gian còn lại sẽ giao

cho một đơn vị quản lý khai thác và chia sẻ lợi nhuận.
Đối với một công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex thì
áp lực của khách hàng đối với công ty luôn là yếu tố quan trọng.Bởi vì đối với
công ty "khách hàng là thượng đế", chính vì thế bất kỳ một phản hồi nào của
khách hàng cũng được công ty quan tâm và khắc phục một cách hiệu quả nhất.
1.2.1.2.3. Nhà cung ứng
- Các công ty cung cấp vật liệu xây dựng
Hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ của Công ty là hoạt động mua
bán vật liệu xây dựng như thép, phụ gia bê tông, thiết bị vận tải, thiết bị văn
phòng. Nguyên vật liệu chính là thép, xi măng, cát, sỏi... Một số nhà cung cấp
vật liệu xây dựng chính của công ty đều là những công ty cung cấp có tiếng trên
thị trường xây dựng như công ty cổ phần vật tư xây dựng Tây Đô, Công ty cổ
phần thép Thái Nguyên, công ty cổ phần kinh doanh vật tư xây dựng Sông Đà...
Trong những năm gần đây, do thị trường giá vật liệu biến động mạnh theo
hướng bất lợi nên giá vốn hàng bán của Công ty đội lên rất cao hơn nữa do các
dự án mà công ty đang thực hiện đang ở giai đoạn đầu xây dựng chưa mang lại
doanh thu cho công ty vì thế ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận.
Nhìn chung thì các công ty cung cấp vật liệu xây dựng đã đáp ứng tương
đối đầy đủ các yêu cầu của công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật
Vinaconex về tiến độ cung cấp.
- Quỹ đất
Hoạt động chủ yếu của Công ty là đầu tư, kinh doanh bất động sản do vậy
các yếu tố đầu vào chính của Công ty là các quỹ đất nằm trong dự án được quy
hoạch, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng trên đất (các căn hộ,
biệt thự, nhà vườn...). Hiện nay, nguồn cung đất cho các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản và công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex
có được từ các nguồn chủ yếu sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp tiến hành chuyển đổi đất sản xuất kém hiệu quả
sang xây dựng các dự án bất động sản. Đây phải là đất thuộc quyền sở hữu của

doanh nghiệp, tuy nhiên nguồn đất này thường không nhiều.
Thứ hai, tiến hành liên doanh với các đối tác có đất, còn doanh nghiệp bỏ