Tình hình thị trường bất động sản việt nam từ khi ra đời đến nay2015

Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

BỘ MÔN

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA

HỌ VÀ TÊN: NGUYỄN THỊ MAI
LỚP: CQ50/15.3-LT2

Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 1


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

I.TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
1.Khái niệm và đặc điểm của bất động sản:
1.1.Khái niệm:
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2. Đặc điểm:
- Cố định về vị trí:
+ Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể.
+ Định giá giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của điều kiện
tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, môi trường…

- Tính bền vững:
+Bền vững về mặt kỹ thuật.
+ Hiệu quả kinh tế được tính về mặt dài hạn.
- Tính khác biệt:
+ Không có hai BĐS giống nhau hoàn toàn.
+ Sự khác biệt là yếu tố thuận lợi làm nên giá trị, cũng có thể là bất lợi làm
giảm giá trị.
- Tính khan hiếm:
+ Do diện tích đất đai là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố đinh về
vốn.
+ Cung cầu thường mất cân đối: Cung < Cầu.
+ Đầu cơ về BĐS là hiện tượng chủ yếu.
- Có giá trị lớn:
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 2


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

Vì đất đai thì có hạn, chi phí đầu tư công trình xây dựng trên đất lớn, tài trợ
cho đầu tư BĐS là từ nhiều nguồn khác nhau.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
+ Thể hiện rõ nhất ở BĐS liền kề.
+ Vai trò của Nhà nước, thống nhất quản lý về BĐS.

2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản:
2.1. Khái niệm:
Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về BĐS
được thực hiện thong qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
2.2. Đặc điểm: (5 đặc điểm)

- Có sự cách biệt giũa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
- Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.
- Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
- Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.

II. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM THỜI GIAN
QUA:
1. Giai đoạn trước 1993:
Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định, chủ yếu là
tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp.
Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy
định về giao dịch BĐS tuy nhiên Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 3


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

bán, cho thuê BĐS và thu phí khi làm các thủ tục đăng ký sở hữu quyền sử dụng
đất.
Cho đến năm 1980, Hiến pháp 1980 quy định đất đai là sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản và quyền
sử dụng đất không được thực hiện, Nhà nước giao cho khu vực kinh tế Nhà nước
và các hợp tác xã quản lý.
Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới sang nền kinh tế thị trường, do yêu
cầu sử dụng đất đai cho việc phát triển cơ cấu hạ tầng kỹ thuật và sản xuất, hiện
tượng mua bán BĐS diễn ra trở lại, đặc biệt sôi động ở các đô thị giai đoạn 19911993. Các giao dịch chủ yếu dưới dạng trao tay, tự viết cam kết giao dịch giữa hai
bên, một số ít được xác nhận của UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất
nông nghiệp sang đất ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến, không tuân thủ quy định

Nhà nước về đất đai. Chính sự quản lý lỏng lẻo của nhà nước do pháp luật chưa bắt
kịp yêu cầu của thị trường đã dẫn đến nhiều tranh chấp BĐS diễn ra ở các giai
đoạn sau này.
2. Giai đoạn 1993-2001:
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã có sự đổi mới tư
duy so với giai đoạn 1986-1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất
nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất ổn định trong thời gian dài, thay đổi tư duy bao cấp.
Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng
không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia
đình, cá nhân vào cuộc sống.Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài năm đầu trọng tâm
đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất
hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản
xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993).
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ
trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ
đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ
thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 4


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng
đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà
nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở
theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương

về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị
trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất
động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh
nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực.Tuy nhiên trong giai
đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã vận hành trong một cơ chế tài
chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới
40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trườngđã tăng từ 50
lần tới 100 lần trong vòng 10 năm.
3. Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2003
Đầu năm 2001, sự chấn động về giá của BĐS đã trở lại và lần này còn lớn
hơn nhiều so với trước. Trên thị trường BĐS, đặc biệt ở Hà Nội và Thành phố Hồ
Chí Minh giá nhà đất tăng nhanh và liên tục từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm
2002, giá mua bán trên thị trường bình quân cao gấp 6- 7 lần, có nơi hơn 10 lần so
với giá nhà nước công bố. “Cơn sốt” BĐS nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và
các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới các tỉnh, thành trong cả nước…
Nguyên nhân của thực trạng trên được kể đến đó là: Do nền kinh tế tăng
trưởng ở mức cao dẫn đến nhu cầu về BĐS phục vụ cho sản xuất kinh doanh và
nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt
Nam trong giai đoạn này tiếp tục gia tăng; Do đầu cơ trong kinh doanh BĐS tăng
mạnh; Do chính sách của Nhà nước về thị trường BĐS; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng
vào khả năng sinh lời trong tương lai; Do thiếu các thông tin về BĐS, nhất là thông
tin dự án BĐS.
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 5


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

4. Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2006
Ghi nhận giao dịch qua một số Trung tâm tài nguyên môi trường và đăng ký

nhà đất trong 6 tháng đầu năm 2005 đã giảm đến 51% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Sàn giao dịch BĐS của công ty cổ phần địa ốc ACB, lượng hồ sơ giao dịch
trong nửa đầu năm giảm 53%, con số này giảm đến 84% nếu tính trên số căn hộ và
59% trên giá trị giao dịch tại sản BĐS của công ty địa ốc Him Lam. Thời điểm
cuối năm 2005, cả tháng trung tâm giao dịch địa ốc ACB Hà Nội chỉ có 6-7 giao
dịch mua bán nhà ở, trong khi đó thời điểm sôi động trước đây trung bình mỗi
ngày có từ 30 - 35 giao dịch…
Nguyên nhân của thực trạng trên được kể đến đó là: Luật Đất đai có hiệu lực
từ 1/7/2004, nhưng pháp luật về thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển quyền sử
dụng đất và tiền thuê đất chưa được sửa đổi, ban hành đồng bộ; Nhà nước thiếu
công cụ hữu hiệu để điều tiết giá cả nhà đất trên thị trường; Giá nguyên vật liệu
xây dựng cơ bản tăng khá lớn, đẩy chi phí xây dựng và giá bán trên thị trường tăng
lên; Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở theo
“phong trào”, kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao; Chưa có một cơ quan chức năng quản
lý thống nhất trên toàn bộ thị trường BĐS, chưa có sự nghiên cứu đầy đủ, bài bản,
thường xuyên về tình hình thị trường nhà đất; Giao dịch “ngầm” về nhà đất còn
chiếm tỷ trọng lớn; Các thủ tục hành chính, như việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở còn chậm, thủ tục phiền hà.
5. Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008
Sau một thời gian “đóng băng”, từ cuối năm 2006, giá nhà đất tại Hà Nội đã
tăng vọt, đặc biệt là các dự án nhà ở và khu đô thị được đầu tư đồng bộ, biệt thự
cao cấp. Vào thời điểm cuối năm 2006, căn hộ chung cư trên đường Nguyễn Chí
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 6


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

Thanh rao bán với giá 12 triệu đồng/m2 thì đến cuối tháng 3/2007 đã lên tới 15
triệu đồng/m2. Chung cư cao cấp của khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính đã

tăng từ 11 triệu đồng lên 14,5 triệu đồng/m2. Trung bình mỗi căn hộ cao cấp tại các
khu, như Ciputra, Trung Hoà- Nhân Chính… đã tăng thêm khoảng 100 triệu
đồng/căn so với thời điểm cuối năm 2006. Giá cho thuê của văn phòng hạng A tại
Hà Nội vào quý I/2006 là 23 USD/m2, đến thời điểm này đã là khoảng 29,5
USD/m2… Các căn hộ chung cư và biệt thự tại các khu đô thị mặc dù mời triển
khai, như khu Văn Quán- Hà Nội đã được bán tới 95%, Pháp Vân 60% và “tiểu
thành phố” Việt Hưng dù mới đang xây dựng cũng đã đặt mua 40%...
Nguyên nhân “tan băng” từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2008 là: Sự tăng
trưởng cao của nền kinh tế, tốc độ tăng trưởng trung bình khoảng 8%/năm; Thị
trường chứng khoán Việt Nam phát triển rất mạnh. Sự phát triển của thị trường
chứng khoán đã cung cấp một lượng vốn lớn cho thị trường BĐS và là nhân tố
quan trọng giúp thị trường BĐS phát triển; Tâm lý và sự kỳ vọng của người tiêu
dùng.
6. Giai đoạn từ giữa năm 2008 đến cuối năm 2009
Đây là giai đoạn thị trường BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến
bất thường với các hiện tượng "đóng băng", đôi khi lại "sốt giả tạo" của thị trường.
Giá BĐS tụt dốc nhanh chóng. Các dự án BĐS mặc dù đã hạ giá thấp nhưng vẫn ít
người mua. Tháng 4/2008, một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, trên
thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng “tháo chạy”. Làn sóng tháo chạy đã kéo
giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng. Sau 6 tháng
liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50%
giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt... Nguyên nhân “đóng băng” từ giữa năm 2008
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 7


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

đến cuối năm 2009 là: Những bất ổn về kinh tế vĩ mô: lạm phát tăng cao và tăng
trưởng chậm lại; Ngân hàng nhà nước đưa ra các biện pháp thắt chặt tiền tệ, hạn

chế cho vay đầu tư BĐS, tăng lãi suất cho vay; Cung về BĐS tăng nhanh do các dự
án triển khai trước đó; Do tâm lý “bầy đàn” trong mua bán BĐS, đó là chưa kể đến
yếu tố đầu cơ đã đẩy giá BĐS lên quá cao, vượt xa giá trị thực của nó; Tác động
tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới.
7. Giai đoạn từ năm 2010 đến đầu năm 2011
Tình trạng ảm đạm của thị trường của giai đoạn trước vẫn kéo theo ảnh hưởng
sang giai đoạn này. Tuy nhiên, thị trường vẫn có những đợt “sốt cục bộ” ở những
phân khúc và khu vực địa lý khác nhau. Khoảng tháng 3- 4/2010 đất tăng giá
chóng mặt ở nhiều khu vực, tâm điểm là dọc đường Láng Hòa Lạc, huyện Gia
Lâm và quận Tây Hồ với mức tăng nóng 35-40%. Cùng với giá cả tăng chóng
mặt, lượng giao dịch cũng lên 25-30% so với tháng 2 như: dự án Geleximco khu
C, D trên đường Lê Trọng Tấn, trong vòng hơn một tháng đã tăng từ 43 triệu lên
65 triệu mỗi m2 ở vị trí mặt đường to; đất nền biệt thự Dương Nội cũng lên tới
42 triệu/m2, tăng 2-3 triệu mỗi m2 tùy vị trí; khu vực Gia Lâm, ở phía Đông Hà
Nội cũng tăng giá liên tục, tiêu biểu như khu Đặng Xá từ 18 triệu lên tới 25 triệu
mỗi m2 …
Nguyên nhân “sốt” từ năm 2010 đến đầu năm 2011 là: Hạ tầng kỹ thuật giao
thông tại nhiều khu đã được cải thiện đáng kể; Một số chính sách về đất đai thông
thoáng; Các kêng đầu tư khác có nhiều biến động.

Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 8


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

8. Giai đoạn từ giữa năm 2011 đến năm 2013
Từ khoảng giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng
nhà nước đối với thị trường BĐS từ ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn
chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản

giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên
thị trường bất động sản. Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị
trường bắt đầu có xu hướng giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn,
Đông Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc
Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%,
nhưng gần như cũng không có giao dịch. Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không
kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi cách để bán hàng, như kéo dài thời
gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao… Thậm chí, có những nhà đầu
tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân
hàng…
Nguyên nhân “đóng băng” từ giữa năm 2011 đến năm 2013 là: Khó khăn của
nền kinh tế vĩ mô, dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế; Thị
trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu; Giá bất động sản quá cao:
đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người
dân, cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế; Cơ cấu chủng loại BĐS chưa cân
đối: dù nguồn cung liên tục tăng lên, nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất
động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được
nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng; Niềm tin
vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút; Công tác quản lý thị trường BĐS yếu
kém.

Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 9


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

9. Giai đoạn năm 2014 đến nay
Thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc trên nhiều mảng, cụ thể theo báo cáo đánh
giá của Bộ Xây dựng như sau:

- Giá nhà, đất đang dần ổn định, một số dự án có vị trí tốt, diện tích nhỏ, giá
có xu hướng tăng nhẹ.
- Lượng giao dịch thành công năm 2014 tăng tương đối so với năm 2013,
như: tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, tăng hơn 2 lần so với năm
trước; tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 10.350 giao dịch thành công, tăng
30% so với năm trước.
- Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị
tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm
21,8%) so với tháng 12/2013.
- Cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý. Đến nay, cả nước đã
có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô
xây dựng khoảng 38.897 căn hộ, 74 dự án đăng ký điều chỉnh giảm diện tích căn
hộ cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.
- Dự nợ tín dụng bất động sản tính đến ngày 31/10/2014 đạt 299.020 tỷ đồng,
tăng 14,08% so với thời điểm cuối năm 2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng
chung của nền kinh tế (13,13%).
- Bất động sản đứng thứ hai về thu hút FDI. Năm 2014, có 35 dự án kinh
doanh bất động sản sử dụng vốn FDI được cấp mới. Vốn đăng ký mới và bổ sung
đạt 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI.
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 10


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

Nguyên nhân phục hồi của thị trường trong giai đoạn này là: tình hình kinh tế
vĩ mô đã dần được cải thiện, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp
bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, số lượng các doanh nghiệp thua lỗ giảm; Lạm phát,
lãi suất ngân hàng thấp góp phần chuyển dòng vốn vào trong thị trường BĐS;
Chính phủ đã có những biện pháp tác động tích cực tời thị trường, như: nới lỏng

các quy định pháp lý, thực hiện các gói hỗ trợ; Niềm tin vào thị trường bất động
sản đang phục hồi.
III. ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM
HIỆN NAY:
1. Ưu điểm của thị trường BĐS Việt Nam và nguyên nhân

Những năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước tiến nhất
định trên các mặt như thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư đối với thị trường BĐS, cũng
như đã có những cải cách và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS, từng
bước công khai hóa các thông tin liên quan đến thị trường, minh bạch hoạt động
kinh doanh BĐS…
Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã liên tục đón nhận tín hiệu
tích cực từ những chính sách, lượng hàng tồn kho giảm, tính thanh khoản được cải
thiện đáng kể... cụ thể:
- Thứ nhất, tồn kho BĐS giảm, tính thanh khoản được cải thiện.
- Thứ hai, chính sách của Nhà nước được cải thiện, sửa đổi hỗ trợ thị trường
BĐS.
- Thứ ba, giảm nợ xấu về BĐS.
- Thứ tư, vốn FDI vào thị trường BĐS tăng.

Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 11


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

2. Nhược điểm của thị trường BĐS Việt Nam và nguyên nhân
Mặc dù điểm số đánh giá thị trường đã có những thay đổi theo hướng đánh
giá thị trường BĐS minh bạch hơn, tuy nhiên nếu chúng ra so sánh với các thị
trường khác, cũng như so sánh về thứ hạng đánh giá mức độ minh bạch của thị

trường BĐS Việt Nam so với các thị trường khác thì quả thực vẫn còn nhiều vấn đề
lo lắng, bởi thị trường Việt Nam vẫn nằm trong nhóm cuối bảng xếp hạng của JLL,
cụ thể năm 2004 xếp hạng 47 trên 51 thị trường được JLL nghiên cứu, năm 2006
xếp hạng 56/56, năm 2008 xếp hạng 77/81, năm 2010 xếp hạng 76/81, năm 2012
xếp hạng 68/97 và năm 2014 xếp hạng 68/102. Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam
về mặt nội tại vẫn là thị trường kém minh bạch và so với các thị trường khác, thị
trường chúng ta vẫn còn khoảng cách khá xa về mức độ minh bạch của thị trường.
Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP
của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên
quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật
liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Do vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu
quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Ở
Việt Nam, tuy hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1993) và đạt được một số
kết quả đáng khích lệ, song thị trường BĐS Việt Nam tồn tại nhiều bất cập.
Điều đáng nói là hiện nay thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa phát triển, tiềm
ẩn nhiều rủi ro. Có thể “điểm mặt” những hạn chế này như sau:
- Một là, thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng",
lúc thì "đóng băng".
- Hai là, đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh
bạch, thiếu chuyên nghiệp.
- Ba là, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân.
- Bốn là, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến
cung- cầu mất cân đối.
Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 12


Định giá tài sản_TT_BĐS tại Việt Nam.

- Năm là, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến

lệch pha cung- cầu.
- Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng
chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán).
- Bảy là, tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng.
Nguyên nhân của việc thị trường BĐS Việt Nam bị đánh giá là có mức phát
triển kém, tự phát xuất phát các lý do sau:
- Một là, sự yếu kém trong công tác quy hoạch đất đai.
- Hai là, thông tin trên thị trường BĐS chưa minh bạch.
- Ba là, thủ tục hành chính phức tạp, quản lý nhà nước hạn chế.
- Bốn là, công tác quản lý các dự án BĐS yếu kém.
- Năm là, niềm tin vào thị trường BĐS đang bị giảm sút
- Sáu là, tâm lý “bầy đàn” trong mua bán BĐS.
- Bảy là, do đầu cơ trong kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn.
- Tám là, giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến.
- Chín là, tính chuyên nghiệp trong các dịch vụ kinh doanh BĐS không cao.

>~~~~~~~~~~~~~Hết~~~~~~~~~~~~~<

Nguyễn Thị Mai_CQ50/15.3_LT2
Page 13