Một số vấn đề về thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

MỤC LỤC
Trang


1

LỜI NÓI ĐẦU
Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, mọi nền kinh tế, mọi
gia đình cá nhân. Nó có vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, và
luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và phát
triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất hàng hóa.
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ năm 1993,
sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần
đầu tiên khái niệm “thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn kiện
đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Việt Nam được xem là một trong những nước
có nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu thế giới. Đặc biệt hơn, khi Việt Nam chính
thức ra nhập WTO thì vốn đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản ngày càng cao và
trở nên khá sôi động vì vậy đã đặt thị trường bất động sản Việt Nam vào những
thách thức của xu hướng toàn cầu hóa. Tuy nhiên, thị trường bất động sản văn
phòng cho thuê Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, và vẫn còn tồn tại
nhiều vấn đề nổi cộm của thị trường cần giải quyết nhiều: sự mâu thuẫn, chồng
chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của nhà nước chưa
thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường; thủ tục hành chính
rườm rà, rắc rối. Đặc biệt là vấn về văn phòng cho thuê đã có ảnh hưởng rất lớn đến
sự phát triển của thị trường văn phòng nói riêng và thị trường bất động sản nói
chung. Thực tế hiện nay, vấn đề văn phòng cho thuê đang là vấn đề của các quốc
gia đang phát triển, đặc biệt vấn đề này ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn với các
thành phố lớn khi quá trình hội nhập đang diễn ra một cách nhanh chóng, khi các
doanh nghiệp trong nước đang mở ra với quy mô ngày một lớn, khi các doanh
nghiệp nước ngoài đang tìm địa điểm kinh doanh ở một môi trường phát triển. Cuốn
theo chiều xoáy phát triển, Hà Nội cũng là một địa điểm hấp dẫn để thu hút các nhà

đầu tư do có nhiều yếu tố thuận lợi như là một thành phố đang trên đà phát triển,
tình hình kinh tế - chính trị khá ổn định… Do vậy, việc nghiên cứu chuyên đề: “một
số vấn đề về thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội” trở nên
hết sức cấp thiết và có ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay, nó góp thêm một công cụ
trong việc đi tìm lời giải cho bài toán lớn về vấn đề văn phòng cho thuê ở thành
phố Hà Nội trong những năm tiếp theo.


2

1. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích, hệ thống hóa những lý luận về thị trường bất động sản Việt Nam,
tìm hiểu thực trạng và nguyên nhân về văn phòng cho thuê, từ đó đưa ra những giải
pháp phát triển cho thị trường này
2. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tình hình thực tế về trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê
trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay.
3. Phạm vi nghiên cứu
Chuyên đề nghiên cứu thực trạng về văn phòng cho thuê trên địa bàn thành
phố Hà Nội trong khoảng 5 năm trở lại đây (từ năm 2005 đến năm 2010)
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê, phương pháp
tổng hợp, phân tích… Ngoài ra còn tham khảo, sử dụng thêm các nguồn số liệu
thống kê của các cơ quan Nhà nước, trên các tạp chí bất động sản, các trang Web
chuyên ngành…
Kết cấu nội dung của chuyên đề: ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài
liệu tham khảo; chuyên đề bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản văn phòng cho thuê
Chương 2: Thực trạng về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hà Nội
Chương 3: Những giải pháp chủ yếu cho việc phát triển thị trường văn phòng

cho thuê tại thành phố Hà Nội
Em xin chân thành cảm ơn T.S Nguyễn Minh Ngọc đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.


3

Chương I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VĂN PHÒNG CHO THUÊ
1. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1. Các khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Theo bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao
gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định
nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất đai.
1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được
nhắc tới là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch
vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không
phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó còn bao hàm các yếu tố không gian và thời
gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
1.2. Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản

1.2.1. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực
tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến
nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:
Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển. Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, là
cầu nối giữa sản xuất và tiêu dung về bất động sản. Đó chính là nơi thực hện quá


4

trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản
thân bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ
hình thái hiện vật sang hình thái giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) và
từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật (đối với người tiêu dùng bất động sản).
Khi thị trường bất động sản không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hóa gặp
khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản
xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo và ngược lại.
Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu
tư phát triển. Trước hết, khi thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển thì bản than nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự phát
triển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó chính là
nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng. Tiếp nữa, khi thị trường bất động sản phát
triển, tốc độ chu chuyển vốn của nó nhanh hơn đó là một cách bổ sung thêm vốn
cho đầu tư phát triển. Cuối cùng, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn,
góp vốn liên doanh bằng bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho
đầu tư phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách
nhà nước. Sự phát triển này có thể diễn ra theo hai hướng: một là, tăng lượng hang

hóa bất động sản trên thị trường giao dịch; hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao
dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ lam cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá
trình mua đi, bán lại,… Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều
dẫn đến góp phần tăng thu cho nhà nước thông qua thuế.
Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường
trong nước và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi
quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị
trường hàng hóa, thị trường bất động sản. Do đó sự phát triển của thị trường bất
động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và đến thị trường chung của mỗi
quốc gia. Khi thị trường bất động sản phát triển nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phát
triển theo để đầu tư phát triển, khi đó thị trường lao động và thị trường hàng hóa
trong đó có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản cũng phát triển theo tương
ứng. Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài
nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài
nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia tạo điều kiện cho các chủ thể là người


5

nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời còn cho phép họ
đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể định cư tại đó.
Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội. Ở bất cứ
quốc gia nào, thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng vì nó góp phần
tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh sẽ dẫn
đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho
giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối
với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó ảnh
hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị
trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá
cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn.

Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản
phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất
và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng
của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu
văn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí… Hơn nữa nó còn góp phần thỏa mãn nhu cầu
ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn, chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc… Sự
phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị
trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa và nói chung là tác động tốt
đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua
đó nâng cao đời sống của nhân dân.
Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,
trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản. Chỉ có thông qua hoạt
động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản ta mới thấy được những bất cập
của chính sách. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực
hiện chủ yếu thông qua thị trường, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của chính
sách, của hệ thống quản lý. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các
chính sách, công tác quản lý đất đai, bất động sản. Từ đó, khắc phục được tình trạng
ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa
thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.


6

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với hàng
hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao
dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lạ cách biệt với hàng
hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí

cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường
được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có
thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp
với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể là tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán
nước, qua mạng internet… đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
lợi và lợi ích chứa trong bất động sản. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy
định. Đặc điểm của đấ đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp
đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất
đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do
đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của
nó như xác định giá trị của các loại hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa
trên khả năng sinh lời của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất
động sản có đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội của từng vùng. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng rất
phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và
trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý,
tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy
là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy
đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động
sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác
như đối với các hàng hóa khác. Bất động sản mang tính vùng và tính khu vực,
chúng không liền kề nhau và không bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại
để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia vào cung
và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho
cạnh tranh hoàn hảo.
Thứ năm, cung của bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá

7

cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích
tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối
với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng
nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là đặc điểm của bất động sản cần có thời gian
để tạo ra chúng.
Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập. Sở dĩ như thế
vì hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa
khác, người mua – người bán không có cơ hội và đủ thông tin để lựa chọn được thị
trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, bất động sản thường có
giá trị lớn, người mua và người bán bất động sản thường có ít kinh nghiệm. Do vậy,
khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có các nhà tư vấn,
môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu
pháp luật, nhiều kinh nghiêm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ
trở nên dễ dàng hơn.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật. Bất động
sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng
bằng luật pháp là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất
động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự
giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà
nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường
bất động sản ổn định và an toàn hơn. Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất
động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu đối với các giao dịch bất động sản.
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi
giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này

phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy, nếu không có một thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản cũng không
thể phát triển bình thường được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều ít
nhiều tác động đến thị trường bất động sản, khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn
đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính
tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà tham gia hay rút lui khỏi
thị trường là rất khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy là vì


8

bất động sản thường có giá trị rất lớn, người mua trên thị trường này không đông,
việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa
khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và
tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công
trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất
động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ
giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.3. Tổng quan về thị trường văn phòng cho thuê
1.3.1. Cung của văn phòng cho thuê
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá
giới hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu
bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)
được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các doanh
nghiệp, cơ quan Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các
quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước

can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Bên cạnh khu
vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư
nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng nguồn vốn
ngân sách của Nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà
ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và
tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu
lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng
vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến
tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng
nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của Chính phủ.
Trong điều kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ rang, những quy định
về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh
nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ làm giàu cho các nhóm người thâu
tóm “thị trường đen” này. Đây là những nhà ở chưa có điều kiện đên thừa nhận theo


9

các quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý Nhà nước thông qua các
công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch…
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó
nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về
nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng
làm thay đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây
dựng nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng nhà ở thấp thì giá thành xây
dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nước
mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong

việc đưa ra các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguông cung bất
động sản trên thị trường.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường có co giãn thuận
chiều so với nhân tố giá cả, nhưng đối với cung về hàng hóa bất động sản lại không
hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói
chung là rất nhỏ, thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: khi giá đất tăng
lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất
khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở
đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự rang buộc chặt chẽ về pháp luật và chính
sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng
mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và
thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế.
1.3.2. Cầu của văn phòng cho thuê
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng
sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận
được bất động sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.
Cầu về bất động sản có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là
lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường bất động sản. Cầu về đất đai bao gồm
đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thong, các công trình công cộng,
dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và công trình bất động sản khác.
Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường
bất động sản. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu
nhà đất thong thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động


10

sản. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để
đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng
thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất động
sản. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số
tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các
hộ gia đình tăng nhanh. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn
đến diện tích nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu
cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ, du lịch, văn hóa, giáo
dục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay
đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các
lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu cầu đất đai thay đổi. Cùng với quá trình
phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc
phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn
phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó tác động đến
làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau
về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất
lượng cuộc sống. Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả
năng thanh toán. Khi thu nhập tăng lên thì nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng lên rõ rệt.
Quá trình đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không
gian của đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô
thị, kết cấu cầu nhà đô thị cũng như nhà với chức năng làm văn phòng, thương mại,
dịch vụ. Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng,
những chính sách của Chính phủ… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi
cầu bất động sản.
1.3.3. Giá cả của văn phòng cho thuê
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị
trường của một loại hang hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng
cung tăng lên, đồng thời hạn chế làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường
hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích cầu, hạn chế cung. Do đó, thông qua
giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại của cung cầu,
hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp
nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp thuận của

người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hang hóa và dịch vụ


11

trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động
của cung cầu trên thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và
những nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản. Như đã trình bày, cung
cầu bất động sản chịu tác động của nhiều nhân tố, sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào
đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu dịch chuyển
và giá cân bằng trên thị trường bất động sản cũng sẽ thay đổi theo.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định, tuy nhiên, cung
đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường
mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với
sự thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co
giãn. Ví dụ: văn phòng cho thuê, văn phòng cho thuê ở một thành phố với số lượng
nhất định, nhưng trong thời gian hết sức ngắn, cầu thuê văn phòng tăng lên làm cho
giá thuê cũng tăng theo. Cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay
đổi lượng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong
dài hạn.
Trong dài hạn: tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây
them nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống. Trong
ngắn hạn, khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh, trong dài hạn,
cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn.
Với những phân tích trên cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phải
hay sang trái chịu nhiều tác động của nhiều nhân tố. Những nhân tố chủ yếu là:
chính sách về nhà đất của Chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở,
chính sách cho thuê đất, quy hoạch đất đai, phát triển đô thị…), kết cấu hạ tầng, đầu
tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm

dịch chuyển đường cung về bên phải nhưng trong bối cảnh đường cầu cũng luôn
luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia tăng
về tính thời điểm. Do vậy, mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải
song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhah lấy lại sự cân bằng cung cầu
và giá nhà đất lại tăng lên là một xu hướng bền vững.


12

2. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
2.1. Vai trò của quản lý Nhà nước
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình
trong quản lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nước có
những vai trò to lớn sau đây:
- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất
lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các
doanh nghiệp… trong cả nước.
- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực
hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều
chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh.
- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực
thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước.
- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý,
sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cá
nhân trong xã hội sao cho hiệu quả.
- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành
pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn
chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng
đã vạch ra.
- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội

trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dung và tích lũy
giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước.
Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nước, để thực hiện
thắng lợi mục tiêu phát triển. Chức năng này gắn bó mật thiết với các cơ quan quản
lý chuyên ngành như quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản thể hiện
trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về thị
trường bất động sản. Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch bất
động sản, các văn bản pháp luật của Nhà nước đã tạo ra một hành lang pháp lý để
các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ
kiểm soát của Nhà nước đã tạo ra thị trường bất động sản chính thức. Vai trò duy
trì, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn được thể hiện trong
việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc


13

bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả tiết
kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài. Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội
của Nhà nước đối với việc hình thành và định hướng sự phát triển của thị trường bất
động sản trong nền kinh tế thị trường.
2.2. Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
* Ban hành hệ thống văn bản pháp luật lam cơ sở quản lý thị trường bất động sản.
Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế - xã hội, do vậy có rất
nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động
của thị trường bất động sản. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò
chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản, bao gồm: Luật đất đai,
luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở, các Luật thuế liên quan
đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, bất động sản… Việc ban hành các văn
bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật

trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong từng lĩnh vực khác nhau có
vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong
cuộc sống.
* Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản.
Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội chính là định hướng chiến
lược và cụ thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ
yếu trong quản lý Nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho
sự phát triển của thị trường bất động sản. Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa
vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch,
hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới đảm bảo tính thống nhất, tính
khả thi và hiệu quả.
* Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản.
Khác với các thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua
và người bán với sự hiện diện của hàng hóa giao dịch, thị trường bất động sản phải
được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất, các sàn giao dịch chính là các
“chợ” bất động sản. Khởi đầu, các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao
dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra
tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động
tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch
đó theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt
động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực.


14

* Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường
bât động sản.
- Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương. Bộ nào
sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản?
- Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung

ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường bất động sản, dưới địa phương là các cơ
quan quản lý thị trường bất động sản chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy ban nhân
dân các cấp.
- Tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên
quan đến các giao dịch bất động sản…
3. Phân loại thị trường
* Thị trường đất sản xuất nông nghiệp:
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông
nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch
và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa
được quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về loại thị trường này.
* Thị trường nhà ở:
Đây là thị trường sôi động nhất hiện nay, nhất là ở những vùng đô thị hóa.
Thị trường này có thể phân thành 4 nhóm:
- Nhà biệt thự
- Nhà vườn
- Nhà phố riêng biệt và phố liền kề
- Nhà chung cư
* Thị trường nhà xưởng công nghiệp:
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô và ngoại thành được quy
hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập
trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế
phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản
lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
* Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn,
cao ốc văn phòng:


15

Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị lớn có vị trí thuận lợi cho việc
kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị các bất động sản ở thị trường này thường là rất
cao do có khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.
4. Các lực lượng tham gia thị trường
4.1. Nhà nước
Trong thực tiễn đất nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất to
lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở
một số điểm sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài
chính có kiên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc
sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng;
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang
đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà
nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.
4.2. Nhà đầu tư
Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành
kinh tế khác.
- Đối với các nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản: vai trò của họ là
đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị
trường trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người
mua vừa đóng vai trò là người bán, trong đó đóng vai trò người bán là chủ yếu. Họ
mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo,
đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại;
- Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị
trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt
là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ
cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục…
4.3. Người mua và người bán là những người dân bình thường có nhu cầu
mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau

Họ có thể là:
- Người mua đơn thuần
- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng cho
việc đầu tư khác


16

- Vừa bán vừa mua: bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi
khác do có nhu cầu chuyển nơi sinh sống.
Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới,
đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
4.4. Người môi giới
Họ là những người cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần
thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản trên thị trường. Nhờ họ mà hoạt động
thị trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin.
Trong tình hình hiện nay ở nước ta, việc môi giới mua bán bất động sản thường
thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên
môn và không có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công
ty môi giới bất động sản để đưa hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo
điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản.


17

Chương II
THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO
THUÊ TẠI HÀ NỘI
1. Khái quát về đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của Hà Nội
1.1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội

Thành phố Hà Nội sau khi mở rộng địa giới hành chính, có toạ độ địa lý: vĩ
độ bắc từ 20O35’ đến 21O35’, kinh độ đông từ 105O15’ đến 106O05’. Phía Bắc giáp
tỉnh Thái Nguyên và tỉnh Vĩnh Phúc, phía nam giáp tỉnh Hà Nam và tỉnh Hoà Bình,
phía đông giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, phía Tây giáp tỉnh Hoà
Bình và tỉnh Phú Thọ.
Thành phố Hà Nội nằm trong khu vực đồng bằng Bắc Bộ, có địa hình tương
đối bằng phẳng, độ cao trung bình khoảng 13 mét so với mặt nước biển; có nhiều
sông, hồ. Phía bắc có địa hình đồi núi tiếp giáp với phía nam của dãy núi Tam Đảo
gồm các xã Bắc Sơn, Nam Sơn, Minh Phú, Minh Trí, Hồng Kỳ, Phù Linh, Hiền
Ninh của huyện Sóc Sơn (đỉnh Hàm Lợn có độ cao là 468mét). Phía tây gồm các
huyện Ba Vì, Thạch Thất có địa hình gò đồi tiếp giáp với vùng núi Tây Bắc; đỉnh
cao nhất là đỉnh Ba Vì có độ cao 1.295mét. Phía Tây Nam là dãy núi đá vôi thuộc
huyện Mỹ Đức.
Thành phố Hà Nội sau khi mở rộng có diện tích là 334.924,09 ha, với dân số
là 6.232.940 người. Các đơn vị hành chính trực thuộc gồm: 29 quận, huyện và thành
phố trực thuộc với 577 phường, xã và thị trấn, cụ thể:
- Các quận: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Thanh
Xuân, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên;
- Các huyện: Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Ba Vì, Phúc
Thọ, Đan Phượng, Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, Chương Mỹ, Thanh Oai,
Thường Tín, Phú Xuyên, Ứng Hoà, Mỹ Đức và Mê Linh;
- Các thành phố trực thuộc: Hà Đông, Sơn Tây.
Ngày 05/05/1998, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch xây dựng
thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, thủ đô Hà Nội
bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính thủ đô Hà Nội hiện nay và 7 tỉnh: Hà Tây,
Hòa Bình, Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh với diện tích tự


18

nhiên khoảng 13.436 km2, bán kính ảnh hưởng từ 100 – 150 km. Dự báo dân số
toàn vùng đến năm 2020 khoảng 15 triệu người, đến năm 2050 là khoảng 18,2 triệu
người. Tỷ lệ đô thị hóa toàn vùng đến năm 2020 đạt khoảng 55% - 62,5%, đến năm
2050 vào khoảng 80% - 85%. Vùng Thủ đô Hà Nội phát riển theo hướng vùng đô
thị đa cực tập trung: liên kết không gian giữa Hà Nội (vùng đô thị hạt nhân trung
tâm với vùng phụ cân) và các tỉnh xung quanh (vùng phát triển đối trọng).
1.2. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội
GDP Hà Nội năm 2007 tăng trên 12%, cao nhất từ 10 năm trở lại đây, tăng
trưởng GDP năm 2009 đạt 6,67%, đặc biệt trong khu vực đầu tư nước ngoài và kinh
tế ngoài Nhà nước ở lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%. Hà Nội
đã mở quan hệ giao thương với trên 180 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới,
xuất khẩu tăng đến 22%, đạt trên 4 tỷ USD. Thành phố đón trên 1,2 triệu khách du
lịch, giá trị tăng thêm của ngành tài chính - ngân hàng cũng đạt mức kỷ lục là
khoảng hơn 20%. Hà Nội còn là một trong hai địa phương trong cả nước dẫn đầu về
thu hút vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài) với 290 dự án và tổng vốn
đăng ký là 1,7 tỷ USD. Tổng kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn thành phố năm 2007
đạt 4,7 tỷ USD, xuất khẩu địa phương đạt 2,649 tỷ USD. Hiện có trên 1600 văn
phong đại diện của nước ngoài có trụ sở đặt tại Hà Nội. Trong năm 2007, thành phố
thu hút ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng, tăng 19,2% so với năm 2006, tổng vốn
huy động trên địa bàn tăng 36% so với năm 2006 lên 341,7 nghìn tỷ đồng.
Các ngành bảo hiểm, du lịch, dịch vụ giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu
kinh tế của thành phố. Trong vài năm vừa qua, Hà Nội đã hoàn thành 9 khu công
nghiệp, 11 cụm công nghiệp vừa và nhỏ. Nhiều sản phẩm công nghiệp đã có chỗ
đứng trên thị trường trong nước cũng như thị trường nước ngoài. Trong khi tốc độ
đô thị hóa tăng nhanh, nông nghiệp cũng phải chuyển dịch cơ cấu để tăng năng suất,
chất lượng và hiệu quả.
Mặc dù chiếm về diện tích và dân số không lớn (khoảng 3,9% dân số toàn
nước và 0,3% diện tích toàn lãnh thổ) nhưng Hà Nội đã đóng góp 8,4% vào GDP cả
nước; 8,3% giá trị kim ngạch xuất khẩu; 8,2% giá trị sản xuất công nghiệp; 9,6%
tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dung; 10,2% vốn đầu tư xã hội;

14,1% vốn đầu tư nước ngoài đăng ký và 14,9% thu ngân sách Nhà nước.
Dự kiến trong những năm tới, tốc độ tăng GDP bình quân/năm của Hà Nội
khoảng từ 10,5 – 11,5%; GDP bình quân đầu người đạt khoảng 2500 USD; cơ cấu


19

kinh tế theo GDP: nông nghiệp chiếm khoảng 1,5%, dịch vụ khoảng 60% và công
nghiệp khoảng 38,5%.
Qua các số liệu trên ta có thể thấy một bức tranh nền kinh tế của Hà Nội
đang trên đà tăng trưởng cao và có hiệu quả.
1.3. Đặc điểm xã hội của Hà Nội
1.3.1. Dân cư và dân số của Hà Nội
Dân cư ở các huyện ngoại thành của Hà Nội và một phần quận Tây Hồ chủ
yếu là dân gốc, còn ở các quận cũ của nội thành, dân hầu hết đều tập hợp từ các tỉnh
thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơ quan Trung ương. Cư
dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một số dân tộc ít người khác.
Dân số của Hà Nội hiện nay khoảng 3,4 triệu người, dân nông thôn chiếm
khoảng 35%, còn lại là thành thị với mật độ tương đối cao. Năm 2005, Hà Nội có
mật độ bình quân 3386 người/km2, năm 2008 khoảng 3651 người/km2, riêng nội
thành mật độ khoảng 11.314 người/km2. Trong cả thành phố thì quận Hoàn Kiếm
được coi là trung tâm thương mại với những khu phố cổ và trung tâm thương mại
tấp nập, do đó, đây là quận có mật độ dân cao nhất thành phố với 33.913
người/km2. Huyện Từ Liêm và Thanh Trì là hai huyện ngoại thành có mật độ dân
cao nhất, vào khoảng trên 2500 người/km2.
1.3.2. Tốc độ tăng dân số
Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là khoảng 1,5%
và tăng cơ học là 1,6%/năm. Tốc độ tăng dân số nhanh, mật độ dân cư cao, phân bố
không đồng đều, trong khi đó, cơ sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ đã gây sức ép
lên mọi mặt của đời sống xã hội. Bên cạnh cuộc vận động giảm sinh, nâng cao chất

lượng dân số thì nhiệm vụ quản lý dân số và phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần
quan tâm trong chương trình dân số ở Hà Nội.
1.3.3. Thu nhập của dân cư
Về thu nhập, ở Hà Nội có đến khoảng 560000 hộ, tương đương với khoảng
70% số hộ gia đình có mức thu nhập dưới mức trung bình 825000đ/người/tháng,
xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Hà Nội ban
hành vào năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006 – 2010 thì năm 2006 Hà Nội có
tới 8% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 3% và nông thôn
là 20%


20

Năm 2008, thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội khoảng 2500
USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung của cả nước. Dự kiến năm 2020,
mức thu nhập này vào khoảng 7500 USD/người/năm.
2. Thực trạng về bất động sản văn phòng cho thuê tại Hà Nội
2.1. Tình hình sử dụng đất
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2007 của các địa phương, được Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt và công bố tại Quyết định số 1475/QĐBTNMT ngày 28/9/2007 thì hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
sau khi mở rộng như sau:
* Tổng diện tích đất nông nghiệp: 192.774,48 ha, gồm:
- Đất sản xuất nông nghiệp: 156.695,01ha; trong đó đất trồng lúa là 120.126,55
ha; đất trồng cỏ cho chăn nuôi là 641,84 ha; đất trồng cây hàng năm khác là
20.320,99 ha; đất trồng cây lâu năm là 15.605,62 ha;
- Đất lâm nghiệp: 24.051,91 ha; trong đó đất rừng sản xuất là 9.618,44 ha; đất
rừng phòng hộ là 3.753,62 ha; đất rừng đặc dụng là 10.679,85 ha;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: 10.158,52 ha;
- Đất nông nghiệp khác : 1.869,29 ha.
* Tổng diện tích đất phi nông nghiệp: 131.245,13 ha, gồm:

- Đất ở: 32.599,53 ha; trong đó đất ở nông thôn: 26.588,78 ha; đất ở trong đô
thị 6.010,75 ha.
- Đất chuyên dùng: 66.973,82 ha; trong đó đất trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp là 2.165,54 ha; đất an ninh quốc phòng là 9.673,45ha; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp là 10.750,74 ha; đất có mục đích công cộng là 44.384,0 ha.
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 788,48 ha;
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 2.889,83 ha;
- Đất sông và mặt nước chuyên dùng: 27.527,97 ha;
- Đất phi nông nghiệp khác: 465,5 ha.
* Diện tích đất chưa sử dụng : 10.832,52 ha gồm:
- Đất bằng chưa sử dụng (bãi non, bãi cát, cồn cát trên sông): 5.158,05 ha;
- Đất đồi núi chưa sử dụng: 2.794,11 ha;
- Đất núi đá không có rừng cây : 2.880,36 ha.


21

2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố Hà Nội
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 9/11/2001.
- Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002 là 7.237ha
đất. Hàng năm UBND Thành phố xây dựng Kế hoạch sử dụng đất điều chỉnh báo
cáo Hội đồng nhân dân Thành phố quyết nghị thông qua và trình Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt.
- Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2006-2010) của Thành phố đã được
Hội đồng thẩm định Nhà nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì thẩm định
và Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua tại kỳ họp thứ 13 khoá XIII tại Nghị
quyết số 08/2008/NQ-HĐND ngày 19/4/2008. Bộ Tài nguyên và Môi trường có Tờ
trình số 27/TTr-BTNMT ngày 9/7/2008 trình Chính phủ phê duyệt, với các chỉ tiêu

cơ bản:
đơn vị tính: ha
TT

1

Diện
Diện tích các năm trong kỳ kế hoạch
tích
hiện
trạng
Tổng diện tích đất tự
năm
92.180
92.180 92.180 92.180 92.180 92.180
nhiên
2005
Đất nông nghiệp
47.025 46.054 45.373 44.168 42.176 40.805
Loại đất

Trong đó: Đất trồng lúa

28.914 28.267 27.533 26.169 24.207 22.776

2

Đất phi nông nghiệp

43.058 43.968 44.658 45.868 47.919 49.466

3

Đất chưa sử dụng

2.097

2.159

2.149

2.144

2.086

1.909

Trong đó kế hoạch chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phát triển đô thị
và công nghiệp là 5.812 ha; kế hoạch thu hồi đất nông nghiệp và phi nông nghiệp là
6.409ha trong đó có diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích phi
nông nghiệp là 250ha.

2.3. Thực trạng và đặc điểm văn phòng cho thuê ở Hà Nội


22

Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 làm cho thị trường văn phòng
cho thuê ở Hà Nội đình trệ, giá thuê văn phòng hạng A thời điểm đó cao nhất
khoảng gần 15 USD/m2/tháng. Nhà đầu tư bị lỗ nặng, các công trình đang xây dựng

dở thì phải hoãn thi công. Đến cuối 2003, thị trường này mới dần hồi phục và từ đó
đến nay thì thị trường trở nên sôi động với nhu cầu thuê văn phòng trong nhiều thời
điểm tăng cao đột biến. Nguyên nhân một phần chính do Hà Nội là thành phố có
tình hình mọi mặt ổn định, ngày càng có sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp
trong và ngoài nước. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, FDI tăng, hiện nay có rất
nhiều doanh nghiệp trong nước và công ty nước ngoài mở rộng hoạt động nên đòi
hỏi phải có văn phòng chất lượng cao và đảm bảo an toàn. Bên cạnh các nhà cung
cấp dịch vụ bán lẻ đang tìm kiếm địa điểm kinh doanh phù hợp, trong lĩnh vực tài
chính thì nhiều ngân hàng, công ty chứng khoán trong và ngoài nước cũng tích cực
mở rộng mạng lưới chi nhánh của mình. Đó là những nguyên nhân làm cho nhu cầu
thuê văn phòng và các gian hàng tại các trung tâm thương mại, các tòa cao ốc văn
phòng tăng cao trong thời gian qua và thời gian sắp tới tại Hà Nội.
Về giới hạn về mặt tài chính nên nguồn cung cho thuê trên thị trường đang bị
điều phối bởi các công ty nước ngoài như Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc…, các
công ty này với hàng loạt các dự án có số vốn hàng trăm triệu USD đã xây dựng
hàng loạt các trung tâm thương mại, các tòa cao ốc văn phòng trong nhiều năm trở
lại đây.
Hiện nay, chưa có tiêu chuẩn chung nào cho việc phân định cấp độ của thị
trường văn phòng cho thuê, việc thuê văn phòng chủ yếu dựa vào thỏa thuận giữa
chủ đầu tư và khách hàng. Tiêu chuẩn văn phòng hạng A, hạng B, hạng C là do
những nhà đầu tư, những đơn vị quản lý tòa nhà dựa vào trang thiết bị, vị trí, đơn vị
quản lý chuyên nghiệp, … của tòa nhà để phân định chuẩn cho sản phẩm này và
mức giá theo đó cũng được ấn định. Cụ thể là:
- Văn phòng cho thuê hạng A: là những tòa nhà nằm trong trung tâm thành
phố, tiện lợi cho doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác; có thiết kế đẹp,
trang thiết bị tốt; có diện tích sàn lớn khoảng hơn 1000 m2, vấn đề về quản lý và
các dịch vụ (như phòng cháy chữa cháy, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài
sản…) phải đạt chuẩn. Giá thuê văn phòng hạng A này vào khoảng từ 40 – 60
USD/m2/tháng.

23

- Văn phòng cho thuê hạng B: là những tòa nhà văn phòng có điều kiện giống
như văn phòng hạng A, chỉ sai lệch về một ít về vị trí hay thua kém về các tiện ích
bên trong. Giá của văn phòng hạng B này vào khoảng từ 30 – 40 USD/m2/tháng.
- Văn phòng cho thuê hạng C: thông thường là những tòa nhà có quy mô nhỏ,
ở vị trí xa khu trung tâm hay vị trí không thuận lợi lắm, trang thiết bị không được
hiện đại… Giá thuê của văn phòng hạng C này từ 20 – 30 USD/m2/tháng.
3. Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội
3.1. Cung của thị trường văn phòng cho thuê
Năm 2005: theo khảo sát của Công ty quản lý bất động sản CBRE Việt Nam,
diện tích văn phòng cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2005 tăng không đáng kể trong
khi nhu cầu tiếp tục tăng mạnh.
Theo tính toán của các công ty tư vấn bất động sản tại Hà Nội, diện tích văn
phòng cho thuê tăng thêm trong hai quý I và II vừa qua chỉ khoảng 8.500 m2, so với
mức tăng gần 30.000 m2 trước đó, đưa tổng diện tích văn phòng có thể cho thuê tại
đây đạt khoảng 180.000 m2. Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam
cho biết, lượng cung mới về văn phòng cho thuê tại Hà Nội từ nay đến cuối năm sẽ
dao động trong khoảng 20.000 m2, song chỉ giới hạn ở các tòa nhà hạng B và không
nằm trong khu vực trung tâm; trong khi sẽ không có tòa nhà hạng A nào hoàn thành
và đi vào hoạt động trước quý IV năm 2006. Điều này cho thấy lượng cung văn
phòng hạng A và B trong khu vực trung tâm Hà Nội rất khan hiếm.
Được biết hiện Hà Nội có ít nhất 2 tòa nhà hạng A và 32 tòa nhà hạng B, C
với tổng diện tích khoảng 130.000 m2 đang trong quá trình xây dựng, dự kiến sẽ
được đưa vào sử dụng từ quý IV năm 2005 đến năm 2007, bao gồm một số dự án
tiêu biểu như Pacific Place, VIT Tower, Opera Center, Hacinco Tower và Devyt
Tower.
Theo ông Marc Townsend, sự gia tăng mạnh mẽ của đầu tư trực tiếp nước
ngoài, sự mở rộng hoạt động kinh doanh của các tập đoàn đa quốc gia, các tổ chức

phi chính phủ và các cơ quan ngoại giao tại Hà Nội là những yếu tố thúc đẩy nhu
cầu sử dụng và điều tiết thị trường văn phòng hạng A và B ở Hà Nội. Trong quý II
vừa qua, hầu hết các văn phòng hạng A và B ở Hà Nội đều đạt hiệu suất cho thuê
rất cao, lên tới 97%, do lượng cung hạn chế trong khi nhu cầu lại liên tục gia tăng.
Năm ngoái, trên 80.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê được đưa vào thị trường
và gần 100% lượng cung mới này cũng đã được cho thuê.


24

Năm 2008: thị trường văn phòng tại Hà Nội rơi vào cảnh trầm lắng từ vài
tháng nay, giá thuê đã giảm 25%, trong khi đó nguồn cung được dự báo tăng thêm
hơn một triệu m2 trong vài năm tới.
Với các cao ốc văn phòng cao cấp, vốn được thông báo là luôn thiếu hàng và
giá đắt đỏ, nhu cầu không còn lớn. Giá thuê các văn phòng hạng tốt nhất là 66 USD
mỗi m2, giữ nguyên như mức trước đây. Hiện Hà Nội có 55 tòa nhà hạng A - B (giá
trên 30 USD đến trên 60 USD mỗi m2) với tổng diện tích khoảng 375.000 m2.
Hiện văn phòng có giá 20 - 26 USD mỗi m2 được tìm thuê nhiều nhất, doanh
nghiệp tìm thuê đều thuộc loại vừa và nhỏ. Hầu hết khách hàng thuê dạng văn
phòng này tìm những nơi có diện tích 200 m2, một số công ty tìm loại 500 - 600
m2, tiện đường đi lại, có thang máy và đủ chỗ gửi xe cho nhân viên. Tuy nhiên, ở
mức giá này, không phải văn phòng nào cũng đáp ứng được các yêu cầu của người
cần thuê.
Thống kê của hãng quản lý bất động sản Savills cũng cho thấy, mức tăng
trưởng về văn phòng có giá trên dưới 30 USD mỗi m2 mỗi tháng đã chậm lại, chỉ
đạt 7%. Con số của những tháng đầu năm là 11%.
Giá thuê, dù giảm nhiều, vẫn vượt ngân sách của nhiều công ty. Trong
trường hợp đáp ứng được giá này, các công ty cũng không sẵn sàng mạnh tay chi
tiền cho mặt bằng như trước. Mặt khác, trong bối cảnh kinh tế có biến động, các
doanh nghiệp cũng tỏ ra thận trọng khi mở rộng hoạt động, khiến cầu giảm mạnh.

Nhiều doanh nghiệp khi đi tìm văn phòng hiện khống chế chi phí ở mức không quá
25 USD mỗi m2. Họ cũng chuyển sang lựa chọn các tòa nhà văn phòng do tư nhân
xây dựng và tự vận hành, hoặc các tòa nhà nằm xa trung tâm thành phố. Những
công ty có đủ tiềm lực tài chính thuê văn phòng cao cấp hiện cũng chỉ tìm thuê diện
tích nhỏ. Chủ các cao ốc tại trung tâm lại muốn cho thuê trọn gói diện tích lớn, nên
người cần thuê khó tìm được văn phòng, mà chủ cao ốc cũng chưa tìm được khách.
Hiện là thời điểm các doanh nghiệp tạm ngừng mọi kế hoạch di chuyển hay
nâng cấp văn phòng, mà tập trung vào giải quyết các khó khăn trong kinh doanh. Vì
thế, thị trường văn phòng rơi vào thời kỳ trầm lắng, và phải mất ít nhất nửa năm
mới phục hồi như trước.
Công ty Savills ước tính, sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 văn phòng dự kiến có
mặt trên thị trường trong những năm tới, trong đó khoảng 900.000 m2 sẽ hoàn thiện
trước thời điểm cuối năm 2012. Nhiều dự án bất động sản trong tương lai của Hà
Nội cũng sẽ được xây dựng tại các khu ngoại thành.