Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng,bồi thường,hỗ trợ và bố trí tái định cư của dự án khu tái định cư phước lý trên địa bàn phường hòa an, quận cẩm lệ , thành phố đà nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất & Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng,bồi thư ờng,hỗ trợ
và bố trí tái định cư của dự án khu Tái định cư Phước Lý trên
địa bàn phường Hòa An, Quận Cẩm Lệ , thành phố Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Tố Huyền
Lớp: QLĐĐ K45A
Thời gian thực hiện:
Địa điểm thực tập: Phòng TN & MT quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Phạm Gia Tùng
Bộ môn: CN Quản lý đất đai

Năm 2015
1


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông lâm Huế và
thực tập tốt nghiệp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Cẩm Lệ, tôi đã
hoàn thành đề tài tốt nghiệp “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư của dự án khu Tái định cư Phước Lý”
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này,tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu
sắc tới: Thầy giáo: Th.S. Phạm Gia Tùng bộ môn Công nghệ quản lý đất đai,
người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian học tập.

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu trường Đại học
Nông lâm Huế, Ban chủ nhiệm khoa và các thầy cô giáo trong khoa TNĐ &
MTNN đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi.
Xin cảm ơn các cô, chú, anh, chị trong Phòng Tài nguyên và Môi trường
Quận Cẩm Lệ, Công ty Đầu tư xây dựng Miền trung đã giúp đỡ tôi trong quá
trình thực tập.
Cuối cùng xin được gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè đã động viên và
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực tập tốt nghiệp cuối khoá này.
Dù đã cố gắng nhưng do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm và thời gian
hoàn thành đề tài, rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn để
đề tài được tốt hơn.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 5 năm 2015
Sinh viên
Lê Thị Tố Huyền

2


DANH MỤC CÁC BẢNG


DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT

Nam

TĐC

: Tái định cư

UBND

: Uỷ ban nhân dân

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

BTTH

: Bồi thường thiệt hại

NSNN

: Ngân sách nhà nước

TW

: Trung ương

QSDD

: Quyền sử dụng đất

ĐTXD

: Đầu tư xây dựng

UBMTTQ

: Ủy ban mặt trận Tổ quốc Việt


MỤC LỤC


PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại, phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh quốc phòng…Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia đất đai là
nguồn tài nguyên, nguồn lực, là một yếu tố hàng đầu không thể thiếu. Chính vì
vậy, việc sử dụng nguồn tài nguyên này một cách hợp lí và hiệu quả là vô cùng
quan trọng. Cùng với sự phát triển kinh tế quá trình đô thị hoá tất yếu sẽ làm
tăng các đô thị, các đô thị sẽ phát triển khắp các vùng đến cả những vùng nông
thôn xa xôi và nó sẽ tác động thúc đẩy nông thôn phát triển. Để thực hiện tốt
công tác quản lý đất đai thì cần thiết phải tiến hành công tác quy hoạch sử dụng
đất. Thông qua quy hoạch sử dụng đất nhà nước đề ra hệ thống các biện pháp
nhằm tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lí và có hiệu quả.
Thành phố Đà Nẵng là một trong những thành phố phát triển Việt Nam,là
thành phố trực thuộc trung ương, đô thị loại 1, đây là cầu nối giao thoa của sự
phát triển kinh tế, giao lưu văn hoá của miền Trung và Tây Nguyên, có vị trí quan
trọng trong quá trình phát triển `của khu vực Nam Trung Bộ, cơ cấu kinh tế được
xác định là: thương mại dịch vụ, công nghiệp,nông nghiệp. Sự phát triển mở rộng
không gian đô thị của nhiều dự án đã đem lại nhiều diện mạo mới cho thành phố.
Mặc khác tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy kinh tế, xã hội của thành phố Đà
Nẵng.

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các hoạt động công nghiệp, thương
mại dịch vụ, nhu cầu sử dụng đất của thành phố ngày một tăng cao.Diện tích khá
lớn đất được thu hồi và chuyển mục đích để phục vụ cho phát triển ngành công
nghiệp, thương mại dịch vụ, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại địa phương. Vì
vậy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định đã và đang trở
thành một vấn đề nóng bỏng phức tạp được dư luận và xã hội quan tâm, đòi hỏi
phải có những nỗ lực giải quyết thoả đáng và làm hài lòng người dân để tránh
trường hợp xảy ra khiếu nại của người dân đối với những người thực hiện dự án.
Đó không phải là một công việc đơn giản mà dễ dàng thực hiện mà đòi hỏi cả
một quá trình nghiên cứu những nhu cầu của người dân sau khi giải toả mặt
6


bằng. Cần phải tìm hiểu nguyên nhân rõ ràng để có những biện pháp khắc phục
hợp lí để dự án đi vào thực hiện nhanh chóng đúng tiến độ. Mặc dù đã được
những thành tựu nhất định nhưng vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc đã và
đang nảy sinh trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở phường Hòa An đã
phần nào ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Để tìm hiểu các chính sách giải
toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đánh giá đúng thực trạng triển khai của các
dự án trên địa bàn phường Hoà An, Quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng. Từ đó
kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực nhằm đẩy nhanh tiến độ việc thực hiện
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án trên địa bàn nghiên cứu. nên tôi
tiến hành chọn đề tài :“Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng,bồi thường,hỗ
trợ và bố trí tái định cư của dự án khu Tái định cư Phước Lý trên địa bàn
phường Hòa An, Quận Cẩm Lệ , thành phố Đà Nẵng.’’
1.2. Mục đích chung của đề tài nghiên cứu
Nghiên cứu việc đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của dự án khu tái
định cư phường Hòa An, Cẩm Lệ. Trên cơ sở rút ra những nhận xét về tích
cực và hạn chế của công tác giải phóng mặt bằng, đời sống của người dân sau
khi định cư chỗ ở mới, nhận xét về tiến độ thực hiện của dự án.

1.3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
1.3.1.Ý nghĩa khoa học
- Góp phần làm rõ những nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ giải
phóng mặt bằng để có những biện pháp khắc phục để đẩy nhanh tiến độ thực
thực dự án, đưa đời sống người dân vào ổn định.
- Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ cung cấp thông tin và xây dựng cơ sở
khoa học cho việc đề ra các chính sách cho việc thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần hỗ trợ cho chính quyền
địa phương trong việc đề ra các giải pháp hợp lý để đẩy nhanh tiến độ thực
hiện dự án, tái định cư cho các dự án.
- Việc thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh chóng giúp đời sống
của người dân được ổn định hơn, vấn đề công ăn việc làm được giải quyết tốt.
- Biết được nguyên nhân ảnh hưởng ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện sẽ
là nguồn thông tin tham khảo để những dự án trên địa bàn phường nói riêng
7


và những dự án khác nói chung để khắc phục những khuyết điểm, và hiểu
được tâm tư nguyện vọng của người dân để các dự án đi vào hoạt động có
hiệu quả và đúng tiến độ.
1.4. Yêu cầu
- Các số liệu thu thập phải có nguồn gốc rõ ràng.
- Nắm được các khái niệm, quy trình, thủ tục về giải phóng mặt bằng
- Các đề xuất phải đảm bảo tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tiễn

8

PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm và vai trò của đất đai
2.1.1 Khái niệm
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ
Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ
có thể mọc được. Đất hình thành do tác động tổng hợp của nước, không khí và
sinh vật lên đá mẹ.
Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường
sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất .
Theo V.V Đôccutraiep (1846-1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi
một cách tự nhiên dưới tác động của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa
hình, khí hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) V.R Villiam (1863-1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày
khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng.
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất .
2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của đất đai:
Đất đai có vai trò và ý nghĩa rất quan trọng trong sự sinh tồn của muôn loài
và sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai không chỉ là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà còn là đối tượng lao động của loài người . Đất đai tham gia vào
tất cả các hoạt động sản xuất của con người , là nền tảng xây dựng lên nền văn
hóa xã hội , là thành phần quan trọng của một nền kinh tế . Với vai trò đặc biệt
của mình cùng với các đặc điểm đặc trưng của đất đai, càng đòi hỏi việc sử dụng
đất đai tiết kiệm và hợp lí
Đất đai có ý nghia rất quan trọng đó là : đất đai tham gia vào sự phát triển
kinh tế . Đất đai là yếu tố quan trọng trong sự phát triển của tất cả các ngành
nghề kinh tế . Mỗi ngành , mỗi nghề sử dụng đất đai khác nhau , song đất đai là

yếu tố quan trọng biểu hiện ở chỗ các học thuyết của các nhà kinh tế học khi xây
dựng học thuyết của mình đều không loại trừ yếu tố đất đai ra khỏi hàm sản
xuất, hàm kinh tế .
9


10


2.2 Một số khái niệm trong công tác giải phóng mặt bằng
2.2.1.Giá đất
Giá đất là giá cả được xác định trên thị trường, nó được thể hiện bằng tiền
và chính sự không ổn định của đồng tiền đã làm cho giá đất không ổn định.Giá
đất được xác định là cầu nối mối quan hệ về đất đai, thị trường và sự quản lý
của nhà nước. Cho nên, giá đất là công cụ kinh tế quan trọng để quản lý đất đai
trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ
nghĩa.[3]
2.2.2.Định giá đất
Định giá đất là xác định giá trị tài sản cho những mục đích nhất định và
trong khoảng thời gian xác định hay nói cách khác định giá đất là sự ước tính về
giá trị của QSDĐ bằng hình thái tiền tệ trong một mục đích sử dụng đất đã
được xác định tại một thời điểm xác định.
Định giá đất là cơ sở để nhà nước tính toán giá trị bồi thường về đất khi
nhà nước thực hiện công tác.
2.2.3. Tái định cư
Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần.
Khu TĐC là địa bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ
tầng, công trình công cộng và khu vực sản xuất. Trong khu TĐC có ít nhất một
điểm TĐC.[4]

Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
2.2.4. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà, các tài sản liên quan khác trên diện tích đất bị thu hồi để thực
hiện các dự án xây dựng mới một số công trình phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.[5]
11


Giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh hay chậm, thuận lợi hay không
thuận lợi là phụ thuộc vào các chính sách bồi thường, tái định cư áp dụng trong
từng dự án có thỏa đáng không, có được người dân chấp nhận không.
Việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư được
bắt đầu từ khi thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng cho đến lúc bàn giao mặt
bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
2.2.5. Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị và công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của một chủ thể khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Vì vậy, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá
trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.[4]
+ Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước
thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì đền bù bấy nhiêu.
Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực
địa, thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.

+ Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào
đất bị nhà nước thu hồi gồm: nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa
màu, mồ mã, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
2.2.6. Bố trí tái định cư
Là việc sắp xếp bố trí, di chuyển đến một nơi ở mới để sinh sống và làm ăn.
Bố trí tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi đất và trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được biểu hiện là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất,
tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất và tinh thần tại đó.
Hiện nay, ở nước ta khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất mới.
12


- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.[11]
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội.
2.2.7. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước
- Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng. Ở mỗi một giai đoạn phát triển
kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư
cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực
lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong
đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự án có được triển khai hay
không.
- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân

trong diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian
tiến hành giải phóng mặt bằng.
+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo
dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự
án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn một dự
án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải phóng mặt bằng chậm,
kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc
thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh
hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
- Về mặt kinh tế của dự án:
- Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải
toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. giải
phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành
tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu
tư. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nướccó nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay
vòng vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công
trình khác.
- Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
+ Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra
13


hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục
tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách

14


Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp

pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nỗ ra những khiếu kiện, đặc
biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn
định.
2.2.8.Ý nghĩa
Trong điều kiện nước ta hiện nay, “ Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng,
nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn
hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn
ra nhanh chóng.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự án,
là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “ giải phóng mặt bằng nhanh là
một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của
Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như
tinh thần của người bị thu hồi đất.
2.3. Chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định
cư của một số nước trên thế giới
2.3.1. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích
xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước,
phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá
thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả
các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách
quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất phục vụ cho các mục đích xây dựng công cộng, an ninh,
quốc phòng, phát triển công nghiệp, nông nghiệp, đô thị, cải tạo đất vào các mục
đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trụng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành
đưa ra quy định cụ thể về tiến hành bồi thường tái định cư, nguyên tắc cụ thể

xác định giá trị bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án. Mọi
giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên với những dự
án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức
15


nghe ý kiến người dân; định giá bồi thường
Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì Nhà Nước bồi thường với
giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà
Nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường.[2]
2.3.2. Trung Quốc
Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên ở Trung Quốc không có chính sách
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp. Tuy nhiên,
tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi
đất, nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất
của các chủ sử dụng.
Về phương thức bồi thường, nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường, bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá
bồi thường được xác định theo giá thị trường được quy định cho từng khu vực
và chất lượng nhà, trên cơ sở điều chỉnh cho phù hợp với thực tế, được nhà nước
tác động điều chỉnh tại thị trường đó. Đối với các dự án phải bồi thường GPMB,
kế hoạch TĐC chi tiết được chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc
dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng địa phương, từng hộ gia đình và từng người
bị ảnh hưởng.[7]
2.3.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dời
dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào thành thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với
tình trạng thiếu đất trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập
cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.

Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xê-un khoảng 5 km.[8]
2.3.4. Nhật Bản
Theo phân tích môi trường (TIBIC) thì việc giải tỏa được chia thành hai cấp
độ dự án và quốc gia. Ở cấp độ dự án thì việc thực hiện tuyên truyền thông báo
công khai. Sau đó lấy ý kiến của những người ảnh hưởng ngay từ đầu, có kế
hoạch khôi phục cuộc sống và trình bày rõ ràng cho họ hiểu. Tạo điều kiện cho
những người bị di dời đưa ý kiến vào các kế hoạch. Có cơ chế giải quyết các vấn
đề với sự tham gia của các bên trong suốt thời gian thực hiện dự án. Ở cấp độ
16


quốc gia thì ban hành khuôn khổ pháp lý cung cấp một cách thống nhất hướng
dẫn cho từng dự án. Vai trò của cơ quan bố trí TĐC, đặc biệt là chính quyền địa
phương rất quan trọng.
2.4. Chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định
cư của Việt Nam
2.4.1. Trước khi có Luật đất đai 1993
Luật đất đai năm 1998 ra đời dựa trên qui định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại khoản 4 Điều 48 quy định: ‘‘Bồi
thường thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình,
bồi thường thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó
theo quy định của pháp luật”.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách
pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng. [5]
2.4.2. Thời kì 1993 đến 2003
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và
có hiệu lực 15/10/1993. Với những quy định ‘‘Đất có giá” và người sử dụng có

các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công
tác bồi thường, GPMB của luật đất đai năm 1993.
Những quy định về bồi thường, GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã dạt
được những thành tựu quan trọng trong những giai đoạn đầu thực hiện, nhưng
càng về sau do sự phát triển của kinh tế - xã hội, nó làm mất đi dần vai trò động
lực phát triển. Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai 1993 thì Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2011 ra đời. Bên cạnh đó nhiều Nghị
định, thông tư được ban hành nhằm qui định, hỗ trợ việc thực thi các chính sách
liên quan đến việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. [5]
- Nghị định số 90/CP ngày 17/09/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lọi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định 90/CP.
17


2.4.3. Thời kì từ khi có Luật đất đai năm 2003
Luật Đất Đai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể
hiện đầy đủ nhất so với các Luật Đất Đai đã ban hành trước đó đặc biệt với nội
dung thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng và bồi thường thiệt hại về đất khi nhà
nước thu hồi đất. Tại điều 106 Luật Đất Đai năm 2003 quy định rõ hơn về quyền
của người sử dụng đất được giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất. Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian được giao
đất, sử dụng đất đúng mục đích được giao. Đây chính là căn cứ cho quyền sử
dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Ngoài ra, để cho công tác GPMB, bồi thường và bố trí TĐC được thuận lợi
hơn, tại điều 56 Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá đất do nhà nước quy định để
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và tiền thu đất
khi nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
thầu dự án có quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất’’,
“Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian’’.
Sau khi có Luật Đất Đai được ban hành, nhà nước ban hành các văn bản
dưới luật cụ thể hoá các điều luật liên quan đến công tác GPMB, bồi thường và
bố trí TĐC như:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
Đất Đai 2003
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương hướng xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 116/2004/Thông tư-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai
18


- Năm 2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13
tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, ĐBHT&TĐC đồng thời bộ TNMT ban hành ngày 01 tháng 10 năm 2009
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất. Đây là bước ngoặt về hỗ trợ đào tào nghề nghiệp và việc làm

trong công tác thu hồi đất.
2.5. Hội đồng Bồi thường thiệt hại và Vai trò của các bên liên quan
Vai trò của các bên liên quan :
* UBND Tỉnh/ Thành phố Trực thuộc TW
- Chỉ đạo các sở, ban, ngành và các đơn vị liên quan, đơn vị điều hành
dự án lập dự án tái định cư, khu tái định cư để phục vụ việc thu hồi đất. Tổ
chức bảo vệ quỹ đất, kiểm định bồi thường thiệt hại, hỗ trợ theo đúng qui
định, báo cáo đề xuất giải quyết các vướng mắc của các hộ giải toả, tổ chức
thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.
- Phê duyệt giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại.
- Chỉ đạo các đơn vị liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố
cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền pháp
luật quy định.
- Chỉ đạo UBND quận,huyện thực hiện việc xử lý hành chính theo qui
định của pháp luật đối với hộ không chấp hành quyết định thu hồi đất của
UBND tỉnh/thành phố.
- Chỉ đạo, kiểm tra và xử lí vi phạm trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
* Sở Tài Chính
- Có trách nhiệm thẩm định gia đền bù giải tỏa để đảm bảo việc thực hiện
đúng chính sách, chế độ quy định của thành phố, trình UBND tỉnh/thành phố
phê duyệt giá trị đền bù.
- Cử cán bộ trực tiếp kiểm tra việc áp giá bồi thường thiệt hại của từng hộ
dân đảm bảo đúng chính sách, chế độ quy định và thẩm định giá trị bồi thường,
hỗ trợ trình UBND tỉnh/thành phố ra quyết định phê duyệt bồi thường thiệt hại.
- Kịp thời đề xuất bổ sung, sửa đổi các chính sách, đơn giá bồi thường khi
có những vấn đề vướng mắc nảy sinh trong quá trình bồi thường giải tỏa. Phối
hợp các sở, ban, ngành, xác định đơn giá đất trong khu quy hoạch để trình UBND
19

tỉnh/thành phố quyết định giá chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ giải tỏa.

20


* Sở Tài Nguyên và Môi Trường
- Hướng dẫn việc xác định diện tích đất, vị trí đất, loại đất, hạng đất
và điều kiện đất được bồi thường, đất không được bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất. Thực hiện thẩm định lại kết quả phê duyệt pháp lý, vị trí đất, loại đất,
hạng đất của hội đồng bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng theo chỉ
đạo của UBND tỉnh/thành phố.
- Hướng dẫn việc xác định quy mô diện tích đất thuộc đối tượng được
bồi thường hoặc không bồi thường, mức độ bồi thường hoặc hỗ trợ cho từng
người sử dụng đất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường và hỗ
trợ theo chỉ đạo của UBND tỉnh/thành phố.
- Hướng dẫn việc xác định quy mô diện tích đất thuộc đối tượng được
bồi thường hoặc không bồi thường, mức độ bồi thường hoặc hỗ trợ cho từng
người sử dụng đất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường và hỗ
trợ cho từng đối tượng.
- Chủ trì phối hợp với Sở Xây Dựng và Sở Kế hoạch và Đầu tư
trình UBND thành phố ban hành quyết định thu hồi đất tổng thể của dự án.
- Trình UBND tỉnh/thành phố ban hành quyết định thu hồi đất của từng
đơn vị, tổ chức.
* Sở Xây Dựng
- Hướng dẫn việc xác định quy mô, diện tích, tính chất hợp pháp,
không hợp pháp của các công trình gắn liền với đất bị thu hồi làm cơ sở cho
việc tính toán bồi thường và hỗ trợ cho từng đối tượng.
- Tham gia đánh giá chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc, kho
tàng, bến bãi, các công trình xây dựng để làm cơ sở xác định giá trị bồi
thường. Đối với công trình chưa thống nhất về chất lượng còn lại thì Sở

Xây Dựng chủ trì thẩm định lại chất lượng.
- Chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng xác định vị trí quy mô
khu tái định cư cho phù hợp với quy hoạch phát triển chung của địa phương
trình UBND tỉnh/thành phố phê duyệt.
* UBND cấp quận/huyện
- Là chủ tịch hội đồng bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng dự
án đối với ranh giới thu hồi đất trong phạm vi quản lí của quận, huyện thực
21


hiện đúng nhiệm vụ, chức năng do UBND tỉnh/thành phố giao.
- Ban hành các quyết định thu hồi đất với từng hộ.
- Xác minh làm rõ nguồn gốc tính hợp pháp về nhà, đất của từng hộ
giải toả, tổ chức họp Hội đồng xét duyệt tính hợp pháp về nhà và đất ở theo qui
định, ban hành quyết định phê duyt tính pháp lý về nhà, đất của từng hộ giải
toả để làm cơ sở tính toán thẩm định giá trị bồi thường, phê duyệt giá trị bồi
thường.
- Tổ chức họp hội đồng bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng,
giải quyết, xử lý các vướng mắc trong quá trình giải toả dự án, báo cáo đề
xuất UBND thành phố giải quyết nhưng trường hợp vượt quá thẩm quyền.
- Chủ trì họp hội đồng bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng dự
án tổ chức tiếp dân giải quyết các vướng mắc của các hộ giải toả về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư theo đúng qui định hiện hành.
* Công ty CP Đầu tư Đà Nẵng – Miền Trung
- Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND thành phố ra
Quyết định thu hồi đất tổng thể.
- Phối hợp với Sở Tài Chính đề xuất giá đất tái định cư đối với các hộ giải
tỏa , trình UBND thành phố phê duyệt .
- Phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận về việc ra Quyết
định thu hồi đất chi tiết của từng hộ giải tỏa của dự án .

- Phối hợp với UBND Quận, UBND Phường và các đơn vị liên quan thực
hiện đo đạc xác định vị trí đất, loại đất, hạng đất , kiểm định tài sản thiệt hại trên
đất thu hồi , thu nhập hồ sơ, giấy tờ liên quan báo cáo Hội đồng BTTH và GPMB
xem xét phê duyệt mức bồi thường , hỗ trợ thiệt hại về nhà ,đất theo quy định.
*UBND cấp phường/xã
Ngoài trách nhiệm tổ chức tuyên truyền vận động phổ biến các văn bản nêu
trên,tham gia họp Hội đồng xét tính pháp lý: Phường có trách nhiệm cử cán bộ
phối hợp với đơn vị giải tỏa đền bù thực hiện kiểm định và phúc tra giải đáp
thắc mắc của nhân dân trong quá trình triển khai dự án.
2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất
2.6.1. Nhân tố nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình có
22


ảnh hưởng đến giá đất.
a. Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
b. Tố chất nhân khẩu: Là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn
hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội
trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
c. Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình (do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một
cách tương ứng từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên.
2.6.2. Nhân tố xã hội
Trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị
hóa có ảnh hưởng đến giá đất.
a. Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu
tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể

thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo
theo giá đất tăng lên hoặc ngược lại.
b.An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại dịch vụ… trật tự xã
hội tốt thì người dân cảm thấy an toàn. Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư
trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
c.Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc
biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người đầu
cơ tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán
tháo làm cho đất rớt giá.
d.Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở
hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá
đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc
độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
2.6.3. Nhân tố quốc tế
a. Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước
bùng phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và
ngược lại.
23


b.Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt
đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến
cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại.
2.6.4. Nhân tố kinh tế
a.Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng
thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã
hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
b.Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan

thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương
ứng. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới
có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
c.Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu
hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó
tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d.Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăng
thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao
về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả
đất đai của khu vực đó tăng.
e.Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà
đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao.
f.Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có
khả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Vì vậy việc biến động mức lãi
suất cũng ảnh hưởng đến giá đất.
2.6.5. Nhân tố khu vực
a. Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế,
bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm
24


thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, …

25