Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất từ năm 2008 đến năm 2014 và đề xuất giải pháp hoàn thành kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của quận cẩm lệ, thành phố đà nẵng

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ TRUNG KIÊN

ĐỀ CƯƠNG
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ NĂM 2008-2014 VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN
THÀNH KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 CỦA
QUẬN CẨM LỆ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2014

i


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ TRUNG KIÊN

ĐỀ CƯƠNG
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ NĂM 2008-2014 VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN
THÀNH KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 CỦA
QUẬN CẨM LỆ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LÊ THANH BỒN

HUẾ - 2014

ii


PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, trên đà phát triển đô thị và sự phát triển kinh tế vượt bậc làm
cho đất đai ngày càng khan hiếm. Yêu cầu về việc quản lý đất đai một cách chặt
chẽ, đảm bảo sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả, đảm bảo tính bền
vững đang là một vấn đề cấp bách hiện nay.
Theo quy định của Hiến Pháp 2013, Luật Đất Đai 2013 về quy hoạch sử
dụng đất được thực hiện trên toàn quốc từ cấp quốc gia, đến cấp tỉnh và cấp
huyện và là căn cứ để quản lý việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho
thuê đất.... Là cơ sở cho việc tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý,
khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ
chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã
hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường.
Quận Cẩm Lệ được chia tách từ huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng và
trở thành đơn vị hành chính trực thuộc thành phố Đà Nẵng từ năm 2005 theo
Nghị định số 102/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ. Đây
là một Quận nội thành mới được chia cắt từ một huyện ngoại thành, do đó tình
hình về đất đai biến động rất lớn, nhu cầu sử dụng đất mạnh mẽ. UBND quận
Cẩm Lệ đã lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2008 - 2020. Tuy

vậy, những năm qua việc tổ chức thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát, dẫn đến công
tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất của UBND quận còn tồn tại những khó
khăn, bất hợp lý, chưa bắt kịp được với tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế diễn
ra khá nhanh ở địa phương.
Để tìm ra nguyên nhân tồn tại, từ đó đề ra những giải pháp khắc phục nhằm
làm tăng hiệu quả trong quá trình sử dụng đất, hạn chế những bất hợp lý trong quá
trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất là vấn đề cần thiết, góp phần thực hiện thắng
lợi các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội quận Cẩm Lệ đến năm 2020.
1


Xuất phát từ nhu cầu đó, dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Lê Thanh Bồn,
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng
đất từ năm 2008 đến năm 2014 và đề xuất giải pháp hoàn thành kế hoạch sử
dụng đất đến năm 2020 của quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng".
1.2. Mục đích nghiên cứu
 Trên cơ sở tìm hiểu công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất của quận
Cẩm Lệ từ năm 2008 đến năm 2014 đánh giá được những thành tựu đạt được,
những hạn chế, tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt.
 Đề xuất các giải pháp khắc phục những tồn tại, nhằm nâng cao hiệu quả
công tác thực quy hoạch sử dụng đất của UBND quận trong thời gian tới.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là những dẫn liệu cụ thể, làm cơ sở khoa
học để đánh giá quá trình tổ chức thực hiện một phương án quy hoạch sử dụng
đất tại một địa phương cụ thể.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua việc đánh giá công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất tìm ra những

mặt thuận lợi và khó khăn trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác
thực hiện quy hoạch sử dụng đất nói riêng của địa phương; từ đó đề xuất các giải
pháp khắc phục những tồn tại, nhằm nâng cao hiệu quả công tác thực quy hoạch
sử dụng đất của UBND quận trong thời gian tới.

2


PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận cho việc sử dụng hợp lý đất đai
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
2.1.1.1. Theo Luật Đất đai 2003
Khoản 2 điều 6 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như sau:
"1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. X ác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất. lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất;
9. Quản lý và phát chiển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
10. Quản lý , giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
sử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
12. Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các
vi phạm trong việc quản lý và sư dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.”
3


2.1.1.2. Theo Luật Đất đai 2013
Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như sau:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
2.1.2. Các căn cứ pháp lý của quy hoach sử dụng đất
2.1.2.1. Các văn bản của nhà nước
- Căn cứ điều 35 đến điều 51 Luật Đất đai 2013;
- Căn cứ điều 21 đến điều 30 Luật Đất đai năm 2003 ra ngày 26/11/2003;
4


- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của chính phủ
về hướng dẫn thi hành một số điều luật đất đai;
- Căn cứ Thông tư số 29/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất;
- Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của chính phủ
hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ TG&MT về
việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư;
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, ngày 07/04/2010 của Chính phủ hướng
dẫn về thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 thỏng 11 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và môi trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Công văn số 429/TCQLĐĐ ngày 16/04/2012 của Tổng cục Quản lý đất
đai về hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất.

- Thông tư số 13/2011/TT-BTNMT ngày 15/4/2011 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy
hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Công văn số 23/CP-KTN ngày 23/02/2012 của Chính phủ về việc phân
bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia.
- Chỉ thị số 01/CT-BTNMT ngày 17/03/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Văn bản số 2778/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04/08/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 và kế hoạch sử dụng đất 2011-2015.
5


2.1.3. Các văn bản của thành phố Đà Nẵng và của quận Cẩm Lệ
- Nghị Quyết số 105/NQ – CP Về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu(2011 – 2015) của thành hố Đà Nẵng;
- Nghị Quyết số 98/NQ – HĐND về quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011
– 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011- 2015;
- Quyết định 871/QĐ-UBND TP Đà Nẵng ngày 03/01/2010 phê duyệt
QHSDĐ đến năm 2020 của Quận Cẩm Lệ;
- Quyết đinh số 148/2004/QĐ-TTg ngày 13 tháng 8 năm 2004 của Thủ
tướng Chính phủ về phương hướng chủ yếu về phát triển kinh tế - xã hội vùng
kinh tế trọng điểm miền trung đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020;
- Quyết định số 465/QĐ-TTg ngày 27 tháng 6 năm 2002 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Đà Nẵng
đến năm 2020;
- Quyết định 2357/QĐ-TTg năm 2013 phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch
chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 do Thủ
tướng Chính phủ ban hành;
- Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 của

UBND thành phố Đà Nẵng;
- Các văn bản pháp quy của HĐND và UBND thành phố Đà Nẵng;
- Kết quả quy hoạch ngành và liên ngành;
- Quy hoạch Tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quận đến năm 2020 được
phê duyệt.
2.1.3. Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về công tác quy
hoạch sử dụng đất
2.1.3.1. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 36 luật đất đai quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
6


4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.
5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
2.1.3.2. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 37 Luật Đất đai quy định kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng
đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được
lập hàng năm.
2.1.3.3. Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 42 Luật Đất đai quy định trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất như sau:
1. Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cùng
cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc
phòng; Bộ Công an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.1.3.4. Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 43 Luật Đất đai quy định lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất như sau:
1. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại
khoản 1 và khoản 2 Điều 42 của Luật này có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến
đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau đây:
7


a) Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông
tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; việc lấy ý kiến
đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được
thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai
thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin
điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện;
b) Nội dung lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm
các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các dự án công trình thực hiện
trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 30 ngày kể

từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến.
3. Cơ quan có trách nhiệm lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu,
giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
4. Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, Bộ
Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lấy ý kiến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
trong quá trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.1.3.5. Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 44 Luật Đất đai quy định thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất như sau:
1. Thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất:
a) Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong
quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
8


b) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh.
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định
trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm
định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp có trách
nhiệm thẩm định và gửi Thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đến cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại
Điều 42 của Luật này; cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
trách nhiệm tiếp thu, giải trình theo nội dung thông báo kết quả thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục
đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
3. Nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất;
b) Mức độ phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất với chiến lược,
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia
và địa phương; quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực;
c) Hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường;
d) Tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung thẩm định kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch sử dụng đất;
b) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với kế hoạch phát triển kinh
9


tế - xã hội;
c) Tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất.
5. Kinh phí tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xác
định thành một mục riêng trong kinh phí lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.1.3.6. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất
Điều 45 Luật Đất đai quy định thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an
ninh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê
duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại
khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện.
2.1.3.7. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 46 Luật Đất đai quy định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất như sau:
1. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các
trường hợp sau đây:
10


a) Có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh của quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội mà sự
điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;
b) Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị
trí, diện tích sử dụng đất;

c) Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh
hưởng tới quy hoạch sử dụng đất;
d) Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
2. Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế
hoạch sử dụng đất.
3. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch
sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử
dụng đất là một phần của kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt.
Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các
điều 42, 43, 44 và 48 của Luật này.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó.
2.1.3.8. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 49 Luật Đất đai quy định thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
như sau:
1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cấp quốc gia.
Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử
dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
11


Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trên địa bàn cấp xã.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử
dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử
dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế
hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không
được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất
có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử
dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép
chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy
bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế
hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng
đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố
việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo
quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử
dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử
dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê
duyệt.
12


5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất.
2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
2.2.1. Điều kiện tự nhiên:
Việc sử dụng đất đai luôn chịu sự ảnh hưởng của nhân tố tự nhiên, do vậy
khi sử dụng đất đai ngoài bề mặt không gian cần chú ý đến việc thích ứng với
điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao
quanh mặt đất như nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí và các khoáng sản
trong lòng đất... Trong điều kiện tự nhiên, khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu
của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
Điều kiện khí hậu: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản
xuất nông nghiệp và điều kiện sinh hoạt của con người. Tổng tích ôn nhiều hay
ít, nhiệt độ bình quân cao hay thấp, sự sai khác nhiệt độ về thời gian và không
gian, sự sai khác giữa nhiệt độ tối cao và tối thấp, thời gian có sương dài hoặc
ngắn... trực tiếp ảnh hưởng đến sự phân bố, sinh trưởng và phát triển của cây
trồng, cây rừng và thực vật thủy sinh... Cường độ ánh sáng mạnh hay yếu, thời
gian chiếu sáng dài hay ngắn cũng có tác dụng ức chế đối với sinh trưởng, phát
dục và quá trình quang hợp của cây trồng. Chế độ nước vừa là điều kiện quan
trọng để cây trồng vận chuyển chất dinh dưỡng vừa là vật chất giúp cho sinh vật
sinh trưởng và phát triển. Lượng mưa nhiều hay ít, bốc hơi mạnh hay yếu có ý
nghĩa quan trọng trong việc giữ nhiệt độ và độ ẩm của đất cùng khả năng đảm
bảo cung cấp nước cho sự sinh trưởng của động thực vật. Tuy nhiên, cần lưu ý
rằng các yếu tố khí hậu có các đặc trưng rất khác biệt giữa các mùa trong năm
cũng như các vùng lãnh thổ khác nhau.
Yếu tố địa hình: Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng
đất của các ngành nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đối với sản xuất nông
nghiệp, sự sai khác giữa địa hình, địa mạo, độ cao so với mặt nước biển, độ dốc
và hướng dốc, sự bào mòn mặt đất và mức độ xói mòn ... thường dẫn đến sự
13

khác nhau về đất đai và khí hậu, từ đó ảnh hưởng đến sản xuất và phân bố các
ngành nông - lâm nghiệp, hình thành sự phân biệt địa giới theo chiều thẳng đứng
đối với nông nghiệp. Bên cạnh đó, địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương
thức sử dụng đất nông nghiệp từ đó đặt ra yêu cầu phải đảm bảo thủy lợi hóa và
cơ giới hóa cho đồng ruộng nhằm thu lại hiệu quả sử dụng đất là cao nhất. Đối
với ngành phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công
trình và gây khó khăn cho thi công. - Yếu tố thổ nhưỡng: Mỗi loại đất đều có
những đặc tính sinh, lý, hóa học riêng biệt trong khi đó mỗi mục đích sử dụng
đất cũng có những yêu cầu sử dụng đất cụ thể. Do vậy, yếu tố thổ nhưỡng quyết
định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Độ phì của đất là tiêu chí quan
trọng về sản lượng cao hay thấp. Độ dày tầng đất và tính chất đất có ảnh hưởng
lớn đến sự sinh trưởng của cây trồng.
Yếu tố thủy văn: Yếu tố thủy văn được đặc trưng bởi sự phân bố của hệ
thống sông ngòi, ao hồ... với các chế độ thủy văn cụ thể như lưu lượng nước, tốc
độ dòng chảy, chế độ thủy triều... sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng cung cấp
nước cho các yêu cầu sử dụng đất. Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang
tính khu vực. Vị trí của vùng với sự khác biệt về điều kiện ánh sáng, nhiệt độ,
nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định đến khả năng, công
dụng và hiệu quả của việc sử dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất
cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao
nhất về xã hội, môi trường và kinh tế.
2.2.2. Nhân tố tự nhiên, kinh tế - xã hội:
Bao gồm gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, mức độ phát triển của
khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học
trong sản xuất. Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử
dụng đất đai. Thực vậy, phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và
mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất cho phép xác định khả
năng thích ứng về phương thức sử dụng đất. Còn sử dụng đất như thế nào, được quyết định bởi
sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế xã hội, kỹ thuật hiện có. Trong một vùng

hoặc trên phạm vi một nước, điều kiện vật chất tự nhiên của đất thường có sự khác biệt không

14


lớn, về cơ bản là giống nhau. Nhưng với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau, dẫn đến tình trạng
có vùng đất đai được khai thác sử dụng triệt để từ lâu đời và đã đem lại những hiệu quả kinh tế
xã hội rất cao nhưng có nơi đất đai bị bỏ hoang hóa hoặc khai thác với hiệu quả kinh tế rất
thấp... Có thể nhận thấy, điều kiện tự nhiên của đất chỉ là một tồn tại khách quan, khai thác và
sử dụng đất quyết định vẫn là do con người. Cho dù điều kiện tự nhiên có nhiều lợi thế nhưng
các điều kiện xã hội, kinh tế kỹ thuật không tương ứng thì ưu thế tài nguyên cũng khó có thể trở
thành sức sản xuất hiện thực, cũng như chuyển hóa thành ưu thế kinh tế. Ngược lại, khi điều
kiện kỹ thuật được ứng dụng vào khai thác và sử dụng đất thì sẽ phát huy được mạnh mẽ tiềm
lực sản xuất của đất, đồng thời góp phần cải tạo điều kiện môi trường tự nhiên, biến điều kiện tự
nhiên bất lợi thành điều kiện có lợi cho phát triển kinh tế xã hội.
Chế độ sở hữu tư liệu sản xuất và chế độ kinh tế xã hội khác nhau đã tác động đến việc
quản lý của xã hội về sử dụng đất đai, khống chế phương thức và hiệu quả sử dụng đất. Trình
độ phát triển kinh tế và xã hội khác nhau dẫn đến trình độ sử dụng đất khác nhau. Nền kinh tế
và các ngành càng phát triển, yêu cầu về đất đai sẽ càng lớn, lực lượng vật chất dành cho việc
sử dụng đất càng được tăng cường, năng lực sử dụng đất của con người sẽ càng được nâng cao.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế xã hội đến việc sử dụng đất được đánh giá bằng hiệu quả sử
dụng đất. Thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh tế của người sở hữu, sử dụng và
kinh doanh đất đai. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
đất được dùng cho xây dựng cơ sở hạ tầng đều được dựa trên nguyên tắc hạch toán kinh tế
thông qua việc tính toán hiệu quả kinh doanh sản xuất. Tuy nhiên, nếu có chính sách ưu đãi sẽ
tạo điều kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng theo kiểu bóc lột đất đai. Bên cạnh đó, cũng cần
phải chú ý rằng sự quan tâm quá mức đến lợi nhuận tối đa cũng dẫn đến tình trạng đất đai bị sử
dụng không hợp lý, không chú ý đến việc xử lý nước thải, chất thải và khí thải đô thị, công
nghiệp sẽ làm mất đi vĩnh viễn diện tích lớn đất canh tác, cùng với việc gây ô nhiễm đất đai,
nguồn nước, bầu khí quyển, hủy hoại chất lượng môi trường cũng như những hậu quả khôn

lường khác. Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, các nhân tố điều kiện tự nhiên và điều kiện
kinh tế xã hội tạo ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, mỗi nhân tố
giữ vị trí và có tác động khác nhau. Trong đó, điều kiện tự nhiên là yếu tố cơ bản để xác định
công dụng của đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc nhất là đối với sản xuất nông
nghiệp. Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con người trong việc sử dụng đất. Điều kiện
xã hội tạo ra những khả năng khác nhau cho các yếu tố kinh tế và tự nhiên tác động tới việc sử
dụng đất. Vì vậy, cần phải dựa vào quy luật tự nhiên và quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu,
xử lý mối quan hệ giữa các nhân tố tự nhiên, kinh tế - xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai. Căn
cứ vào yêu cầu của thị trường và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ
15


yêu cầu sử dụng với ưu thế tài nguyên của đất đai để đạt tới cơ cấu tổng thế hợp lý nhất, với
diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử dụng
đất đai được bền vững.

2.2.3. Nhân tố không gian:
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất hay phi vật chất đều cần đến
đất đai như điều kiện không gian (bao gồm cả vị trí và mặt bằng) để hoạt động.
Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban
phát cho loài người. Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn
chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Vị trí và không gian của đất không tăng thêm cũng không mất đi trong quá trình
sử dụng do vậy, tác dụng hạn chế của đất sẽ thường xuyên xảy ra khi 15
dân số và xã hội luôn phát triển. Không gian mà đất đai cung cấp có đặc tính là
không thể gia tăng, không thể hủy diệt cũng không thể vượt qua phạm vi quy mô
hiện hữu, do vậy, theo đà phát triển của dân số và kinh tế xã hội tác dụng ức chế
của không gian của đất sẽ thường xuyên xảy ra. Sự bất biến của tổng diện tích
đất đai không chỉ hạn chế khả năng mở rộng không gian sử dụng mà còn chi
phối giới hạn thay đổi của cơ cấu đất đai. Điều này quyết định việc điều chỉnh

cơ cấu đất đia theo loại, số lượng được sử dụng căn sức sản xuất của đất và yêu
cầu của xã hội nhằm đảm bảo nâng cao lực tải của đất. Tài nguyên đất đai có
hạn lại giới hạn về không gian vì vậy cần phải thực hiện nghiêm ngặt nguyên tắc
sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả kết hợp với việc bảo vệ đất và bảo vệ
môi trường. Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng
công trình, nhà xưởng, giao thông ... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai
có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và có giá trị kinh tế rất cao.
2.3. Các vấn đề chung về quy hoạch sử dụng đất
2.3.1. Khái niệm quy hoạch.
“Quy hoạch là một hoạt động nhằm tạo ra một chuỗi có trật tự các hành động

dẫn dắt tới sự thực hiện một hay nhiều mục tiêu đã dự kiến. Các kỹ thuật chính
của quy hoạch là các văn bản tường trình (written statements) được bổ sung

16


theo nhu cầu những dự báo thống kê, những công thức toán, những đánh giá số
lượng và những biểu bảng minh họa cho các quan hệ giữa các bộ phận khác
nhau của dự án. Nó có thể, nhưng không nhất thiết phải bao gồm các bản vẽ
không gian chính xác của các đối tượng”
2.3.2. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
QHSDĐ là một hiện tượng kinh tế – xã hội thể hiện đồng thời 3 tính chất
- Kinh tế(bằng hiệu quả sử dụng đất)
- Kỹ thuật (các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật: Điều tra, khao sát, xây dựng bản đồ,
khoanh định, sử lý số liệu...)
- Pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo sử
dụng và quản lý đất đai theo pháp luật)

Từ đó có thể rút ra khái niệm quy hoạch sử dụng đất như sau:

Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và
có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả
nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất
khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện
bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
2.3.3. Mục tiêu, nhiệm vụ, nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
2.3.3.1. Mục tiêu.
Mục tiêu quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất và việc sử dụng hiệu
quả và bền vững nhất tài nguyên đất đai - một tài nguyên hữu hạn. Có thể hiểu
mục tiêu này cụ thể như sau:
Sử dụng có hiệu quả đất đai: Việc sử dụng có hiệu quả đất đai hết sức
khác biệt giữa các chủ sử dụng đất. Cụ thể, với các cá nhân sử dụng đất thì việc
sử dụng có hiệu quả chính là việc thu được lợi ích cao nhất trên một đơn vị tư
bản đầu tư trên một đơn vị diện 28
tích đất. Còn đối với Nhà nước thì vấn đề hiệu quả của việc sử dụng đất mang
tính tổng hợp hơn bao gồm cà nội dung: toàn vẹn lãnh thổ, an toàn lương thực
quốc gia, bảo vệ môi trường, đẩy mạnh xuất khẩu hàng hóa...
17


Sử dụng đất phải có tính hợp lý chấp nhận được: Sử dụng đất đai phải có
tính hợp lý và được xã hội chấp nhận. Những mục đích này bao gồm các vấn đề
về an ninh lương thực, việc làm và đảm bảo thu nhập cho cư dân ở nông thôn.
Sự cải thiện và phân phối lại đất đai có thể đảm bảo làm giảm sự không đồng
đều về kinh tế giữa các vùng khác nhau, giữa các chủ sử dụng đất khác nhau và
góp phần tích cực trong việc xóa đói giảm nghèo.
Tính bền vững Việc sử dụng đất bền vững là phương thức sử dụng đất
mang lại hiệu quả, đáp ứng được các nhu cầu trước mắt đồng thời đảm bảo được
tài nguyên đất đai đáp ứng được cho các nhu cầu sử dụng đất trong tương lai.

2.3.3.2. Nhiệm vụ
2.3.3.3. Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên
kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện
nội dung sử dụng đất của cấp xã.
Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.
Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Dân chủ và công khai.
Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
18


2.4. Khái quát về công tác quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng
trong quản lý đất đai; bảo đảm đất đai được quản lý thống nhất, sử dụng hợp lý,
tiết kiệm và phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế - xã hội. Ở Việt Nam, công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được “luật hóa” và bắt đầu được triển khai
chính thức từ Luật đất đai năm 1988. Trong hơn 20 năm qua, các quy định pháp
luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo hành lang pháp lý và trở thành
công cụ hữu hiệu trong quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, chất lượng quy

hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu, vẫn còn một số tồn tại, vướng
mắc trong quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.4.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới
Công tác QHSDĐ đã được nhiều nước trên thế giới tiến hành từ nhiều
năm trước đây với đầy đủ cơ sở khoa học, vì vậy mà họ đã tích luỹ được nhiều
kinh nghiệm và công tác này ngày nay càng được chú trọng và phát triển.
QHSDĐ luôn là mục tiêu phấn đấu, là nhiệm vụ của mỗi quốc gia, đồng thời nó
cũng đóng vai trò quyết định đối với mọi quá trình phát triển, sản xuất, đặc biệt
là trong quá trình sản xuất nông nghiệp.
Quy hoạch thực sự trở thành một công cụ không thể thiếu và rất đắc lực
cho việc quản lý hành chính cũng như quản lý đất đai. Tùy theo chế độ chính trị,
chế độ kinh tế, xã hội, tùy theo những điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của mỗi
nước mà quy hoạch có những hình thức, đặc điểm, mức độ rất khác nhau. Tuy
có nhiều quan điểm khác nhau về QHSDĐ nhưng tất cả đều hướng đến một mục
tiêu chung đó là việc tổ chức lãnh thổ hợp lý, các biện pháp bảo vệ sử dụng đất
hợp lý, tiết kiệm nhằm đem lại hiệu quả cao.
* Hàn Quốc: Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy
hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử
dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch
đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ
19


bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều
chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất
là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng
đô thị,…Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô
thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở
các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.

* Nhật Bản trong những năm gần đây, tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại
hoá và đô thị tăng đã đặt ra nhu cầu sử dụng đất ngày một lớn cho tiến trình phát
triển kinh tế - xã hội, sự cạnh tranh về mục đích sử dụng đất diễn ra không chỉ ở
trong khu vực đô thị mà còn ở hầu hết trên lãnh thổ đất nước. Trong những thập
kỷ qua cơ cấu sử dụng đất đã có sự thay đổi, bình quân mỗi năm chuyển đổi
khoảng 30.000 ha đất sản xuất nông nghiệp sang các mục đích khác...
Giá trị sinh thái, thẩm mỹ của môi trường thường xuyên được nhấn mạnh
trong quy hoạch. Sự phát triển kinh tế đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ việc sử dụng
đất và các xu hướng của xã hội, giải quyết có hiệu quả mối liên kết trung ương
và địa phương trong quản lý môi trường.
* Ở Thái Lan, trong những năm gần đây đã có nhiều cố gắng lớn trong
xây dựng QH nông thôn để phát triển kinh tế, ổn định xã hội. Thái Lan đã có sự
đầu tư tương đối lớn cho việc xây dựng hệ thống mạng lưới giao thông phục vụ
sản xuất, nối liền các khu sản xuất với khu chế biến và thị trường tiêu thụ. Quá
trình QH nông thôn tại các làng xã được xây dựng theo các mô hình và nguyên
lý hiện đại mới. khu dân cư được bố chí tập trung, trung tâm làng xã là nơi xây
dựng các công trình công cộng, các khu sản xuất được bố trí thuận tiện nằm
trong khu vực vòng ngoài.
Kết quả sau 7 lần thực hiện kế hoạch 5 năm,Thái Lan đã đạt được sự tăng
trưởng kinh tế nông nghiệp rõ rệt, các vùng nông thôn đề có cơ sở hạ tầng và hệ
thống giao thông phát triển, dịch vụ công cộng nâng cao, đời sống nông thôn
được cải thiện không ngừng.
* Trung quốc , công tác QHSDĐ từ lâu đã là vấn đề rất được quan tâmvà
20


chú trọng. Chính phủ Trung Quốc đã tập trung nguồn vốn để xây dựng cơ sở hạ
tầng tuân theo QH, KHSDĐ lâu dài và bền vững. Chính vì vậy, ngày nay mạng
lưới giao thông, hệ thống đô thị với các đặc khu kinh tế của Trung quốc phát
triển đất mạnh sánh ngang tầm với các cường quốc có nền kinh tế phát triển trên

thế giới.
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước của Trung Quốc được lập lần đầu tiên
vào năm 1987, lần thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội dung
quy hoạch qua các lần dần dần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai đoạn phát
triển. Quy hoạch bao gồm các loại hình: Quy hoạch tổng thể (bắt buộc theo luật
mang tính chiến lược, toàn diện, quy định chính sách); quy hoạch chuyên ngành
(mang tính chuyên đề, đặc thù); quy hoạch chi tiết (quy hoạch bố trí trên thực
địa).
2.4.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
* Công tác quy hoạch sử dụng đất của các cấp, các ngành đã bước đầu đi
vào nền nếp, trở thành cơ sở quan trọng để định hướng cho phát triển thống nhất
và đồng bộ; trở thành công cụ để quản lý, và cũng trở thành phương tiện để đảm
bảo sự đồng thuận xã hội. Ở cấp toàn quốc, Quốc hội đã thông qua :”Quy hoạch
sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005” (Nghị quyết
số 29/2004/QH11ngày 15.6.2004);” kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010”
(Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29.6.2006). Toàn bộ 63 tỉnh, thành phố đều
đã tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất và đều đã được chính phủ phê
duyệt.Trong tổng số 681 đơn vị hành chính cấp huyện thì đã có 531 đơn
vị(chiếm 78%) hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến
năm2010, số còn lại là đang triển khai (14%) hoặc chưa triển khai (8%). Đã có
7.576 đơn vị cấp xã trong tổng số 11.074 đơn vị của cả nước hoàn thành việc lập
quy hoạch, kế họach sử dụng đất đến 2010 (đạt 68%). Tuy nhiên, mới chỉ có 7
tỉnh được xem là đã cơ bản hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 ở cả 3 cấp tỉnh - huyện - xã. Quá trình triển khai công tác quy
hoạch sử dụng đất các cấp đã hình thành được một hệ thống quy trình và định
21


mức trong hoạt động của lĩnh vực này, đảm bảo tiến hành một cách thống nhất,
liên thông với chi phí hợp lý, phù hợp với những điều kiện về nhân lực và cơ sở

hạ tầng hiện có.
* Quy hoạch sử dụng đất đã tích cực hỗ trợ cho phát triển kinh tế được
cân đối nhất là trong quá trình phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới,
khu đô thị mới trên phạm vi cả nước; có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thị
trường, góp phần ổn định giá đất, tạo cơ sở thực tế cho các cuộc giao dịch về đất
đai và tổ chức các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
Chỉ tiêu đất nông nghiệp đến năm 2010 mà Quốc Hội đã duyệt là 26,22
triệu ha, ước thực hiện là 25,8 triệu ha (đạt 98%), nhưng đất sản xuất nông
nghiệp vượt 0,36 triệu ha và đất trồng lúa ước đạt 3,882 triệu ha, cao hơn 21.000
ha so với mức Quốc Hội đã phê duyệt.
Đất phi nông nghiệp Quốc Hội duyệt cho đến năm 2010 là 4,02 triệu ha,
ước thực hiện được 3,64 triệu ha (đạt 90,06%), trong đó đất khu công nghiệp đạt
96,2%, đất giao thông đạt 71,7%, đất thủy lợi đạt 66,7%, đất cơ sở y tế đạt
50,0%, đất cơ sở giáo dục đào tạo đạt 93,3% chỉ tiêu kế hoạch mà Quốc Hội đã
phê duyệt...
* Quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch cũng là dịp sinh hoạt dân chủ ở
cơ sở, nhờ đó mà công dân tham gia cụ thể vào sự nghiệp chung có ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích thiết thân của mình, trật tự xã hội được đảm bảo, củng cố
lòng tin của nhân dân vào chính quyền, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiệm vụ xây
dựng chính quyền cơ sở vững mạnh.
4. Những tồn tại chủ yếu trong công tác quy hoạch sử dụng đất là:
- Nhận thức chưa đồng đều, độ đồng thuận chưa cao, còn có ý kiến cho
rằng không có khái niệm về quy hoạch sử dụng đất mà chỉ có khái niệm về quy
hoạch kiến trúc, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông
thôn.v.v... do đó, sự phối hợp giữa các cấp, các ngành, các đơn vị còn bị hạn
chế, thiếu đồng bộ và có trường hợp ảnh hưởng xấu đến chất lượng quy hoạch,
chưa thực chất, còn thiên về hình thức và chạy theo các thủ tục hành chính, tiến
22

hành thống kê, phân bố về số lượng mà thiếu những tính toán về hiệu quả kinh
tế - xã hội - môi trường... nên tính khả thi của các phương án quy hoạch không
cao; các giải pháp tổ chức thực hiện thiếu đồng bộ, không kịp thời; công tác
kiểm tra, giám sát, đôn đốc việc thực hiện quy hoạch chưa được coi trọng.
- Quy hoạch sử dụng đất chưa thực sự được coi là cơ sở pháp lý quan
trọng trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng
đất... Nhiều địa phương do buông lỏng quản lý đã để tự phát chuyển mục đích
sử
dụng đất tạo ra tình hình rối loạn trong sử dụng đất và tác động xấu đến môi
trường. Một số nơi nôn nóng trong phát triển công nghiệp, muốn tranh thủ các
nhà đầu tư nên đã cho phép thu hồi, san lấp mặt bằng một lượng lớn đất nông
nghiệp để lập khu công nghiệp, sau đó do thiếu vốn nên các dự án thực hiện cầm
chừng, đất đai lại bị bỏ hoang trở thành “dự án treo”, người bị thu hồi đất mất
việc làm dẫn đến lãng phí nguồn lao động và tài nguyên đất đai... Việc chấp
hành các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa
nghiêm, vẫn còn tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất
không đúng với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất
chưa trở thành “Bản hiến pháp của đời sống”, tính phổ cập chưa cao, có khi lại
bị lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch để làm lợi cho cá nhân hay một nhóm
người, quy trình điều chỉnh quy hoạch chưa thật hợp lý để đảm bảo tính kịp thời,
phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.
- Việc chuyển đổi số lượng lớn đất trồng lúa sang mục đích phi nông
nghiệp trong một thời gian ngắn, nhất là tại các vùng trồng lúa có điều kiện canh
tác tốt, cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện mà thiếu cân nhắc đến hiệu quả phát
triển kinh tế - xã hội - môi trường lâu dài đã tác động tiêu cực sản xuất và đời
sống của một bộ phân nông dân và đe doạ mục tiêu đảm bảo an ninh lương thực
quốc gia.
- Mặc dù việc “dồn điền đổi thửa” đã thực hiện thành công ở nhiều địa
phương nhưng chưa kết hợp chặt chẽ với quy hoạch chỉnh trang đồng ruộng nên
23