Phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh bắc ninh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------

NGUYỄN VĂN BÌNH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - Năm 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------

NGUYỄN VĂN BÌNH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH
Chuyên ngành : Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN KIM HÀO

XÁC NHẬN CỦA

CÁN BỘ HƢỚNG DẪN

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ
CHẤM LUẬN VĂN

TS. TRẦN KIM HÀO

PGS.TS. PHẠM VĂN DŨNG

Hà Nội - Năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các thông tin trong luận văn là do tôi thu thập, tìm hiểu, phân tích và phản
ánh một cách trung thực, phù hợp với tình hình thực tế.
Trong luận văn này có sử dụng các tài liệu, số liệu tại các nguồn tạp
chí, báo, công trình nghiên cứu, báo cáo tình hình triển khai công tác phát
triển nhà ở xã hội của Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh và các giáo trình, tài liệu
liên quan trong quá trình học tập, nghiên cứu tại khóa 21, cao học, quản lý
kinh tế - Trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Học viên

Nguyễn Văn Bình


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với thầy hƣớng dẫn
TS. Trần Kim Hào đã tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo cho tôi vê chuyên môn,
truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và

hoàn thành luận văn này.
Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn sự hƣớng dẫn nhiệt tình của các
thầy cô giáo của khoa Kinh tế chính trị, trƣờng Đại học kinh tế - Đại học
Quốc gia Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi trong quá trình học
tập cũng nhƣ nghiên cứu đề tài.
Tôi cũng xin chân trọng cảm ơn Sở xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã cung
cấp số liệu, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và
thực hiện đề tài.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến những ngƣời thân trong gia đình,
bạn bè và đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Học viên

Nguyễn Văn Bình


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT ..................................................... i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH VẼ ................................................................................. iii
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: .................................................................................................... 4
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI .................................................................... 4
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ......................................................... 4
1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc ..................................................... 4
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nƣớc .................................................... 7

1.2. Một số khái niệm ................................................................................... 8
1.2.1. Khái niệm về nhà ở và nhà ở xã hội ................................................. 8
1.2.2. Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã
hội và các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội ........................ 10
1.3. Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội ............................. 10
1.3.1. Sự phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở của địa phƣơng ......... 11
1.3.2. Số lƣợng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai ..... 11
1.3.3. Chất lƣợng các dự án nhà ở xã hội ................................................. 11
1.3.4. Giá thành các dự án nhà ở xã hội ................................................... 11
1.3.5. Mức độ hài lòng của ngƣời dân mua, thuê nhà ở xã hội ................ 12
1.3.6. Về chính sách: tính công bằng, tính nhân đạo, tính đô thị ............. 12
1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở xã hội ......................... 13


1.4.1. Các chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến phát triển nhà ở xã hội
.................................................................................................................. 13
1.4.2. Chính sách của Nhà nƣớc về đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua nhà
ở xã hội ..................................................................................................... 16
1.4.3. Các văn bản pháp quy của tỉnh Bắc Ninh về phát triển nhà ở xã hội
.................................................................................................................. 18
1.4.4. Các chiến lƣợc đầu tƣ của doanh nghiệp ....................................... 18
1.4.5. Nhu cầu và thu nhập của ngƣời dân ............................................... 18
1.4.6. Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa ....................................... 19
1.4.7. Năng lực bộ máy quản lý của Nhà nƣớc và năng lực quản lý của
doanh nghiệp ............................................................................................ 21
1.5. Nội dung và điều kiện phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc
Ninh ............................................................................................................. 21
1.5.1. Nội dung phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh ............ 21
1.5.2. Điều kiện phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh ........... 21
1.6. Kinh nghiệm về phát triển nhà ở xã hội tại nƣớc ngoài và một số

địa phƣơng tại Việt Nam ........................................................................... 22
1.6.1. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp tại
một số nƣớc tại khu vực châu Á............................................................... 22
1.6.2. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp tại
một số địa phƣơng tại Việt Nam. ............................................................. 23
1.6.3. Một số bài học rút ra. .................................................................. 29
CHƢƠNG 2: .................................................................................................. 32
PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 32
2.1. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp ...................................................... 32
2.2. Phƣơng pháp điều tra khảo sát ......................................................... 34


CHƢƠNG 3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ
HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH .................................................. 36
3.1. Khái quát về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh
có ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở xã hội. .............................................. 36
3.2. Phân tích thực trạng đầu tƣ xây dựng các dự án phát triển nhà ở
xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. ........................................................... 38
3.2.1. Cơ sở pháp lý hình thành và phát triển các dự án nhà ở xã hội. .... 38
3.2.2. Sự phù hợp về quy hoạch các dự án nhà ở xã hội. ......................... 38
3.2.3. Thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. .. 39
3.3. Đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc
Ninh. ............................................................................................................ 54
3.3.1. Những kết quả đạt đƣợc. ................................................................ 54
3.3.2. Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân. .................................. 55
CHƢƠNG 4 MỤC TIÊU VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH .............................. 58
4.1. Quan điểm, mục tiêu........................................................................... 58
4.1.1. Quan điểm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. .... 58
4.1.2. Định hƣớng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. ... 58

4.1.3. Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. ................................................... 60
4.1.4. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. .................................................. 64
4.2. Các giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh 67
4.2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách. ..................................................... 67
4.2.2. Giải pháp về hình thức phát triển nhà ở xã hội. ............................. 69
4.2.3. Giải pháp về quản lý, khai thác và sử dụng. .................................. 70
4.2.4. Giải pháp về công nghệ xây dựng. ................................................. 71
4.2.5. Giải pháp thành lập Quỹ phát triển nhà ở. ..................................... 72
4.3. Một số kiến nghị. ................................................................................. 73


4.3.1. Đối với Trung ƣơng........................................................................ 73
4.3.2. Đối với Bộ xây dựng. ..................................................................... 73
4.3.3. Đối với UBND tỉnh Bắc Ninh. ....................................................... 73
KẾT LUẬN .................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 79


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
Ký hiệu

STT

Nguyên nghĩa

1.

Công ty CP

Công ty Cổ phần

2.

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

3.

DN

Doanh nghiệp

4.

KT-XH

Kinh tế - xã hội

5.

KCN

Khu công nghiệp

6.

KCX

Khu chế xuất

7.

NOXH

Nhà ở xã hội

8.

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

9.

TP

Thành phố

10.

TW

Trung ƣơng

11.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

12.

UBND

Ủy ban nhân dân

i


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: So sánh mức tăng lao động và nhu cầu về nhà ở năm 2012-2013 . 40
Bảng 3.2: Thống kê lao động phân bố trong các khu công nghiệp năm 2013 40
Bảng 3.3: Tổng số chỗ ở đáp ứng năm 2013 .................................................. 44
Bảng 3.4: Bảng tổng hợp các dự án nhà ở công nhân đang triển khai trên địa
bàn tỉnh Bắc Ninh............................................................................................ 46
Bảng 3.5: Bảng tổng hợp các dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đang
triển khai trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh .............................................................. 50
Bảng 4.1: Tiêu chuẩn diện tích trung bình cho căn hộ 4 ngƣời ở ................... 60
Bảng 4.2: Dự kiến nhu cầu ở tại các KCN trọng điểm đến 2015 -2020 ......... 62
Bảng 4.3. Mục tiêu đáp ứng chỗ ở đến 2015 và 2020 trên các khu trọng điểm
(khoảng 60%) .................................................................................................. 63
Bảng 4.4. Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất đến 2015-2020 .............................. 65
Bảng 4.5. Quỹ đất có thể khai thác phân theo khu vực .................................. 66

ii


DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1. Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở ............................ 19
Hình 1.2. Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trƣởng dân số và nhu cầu nhà ở ......... 20
Hình 2.1. Các bƣớc thực hiện phƣơng pháp phân tích tổng hợp .................... 33
Hình 2.2. Các bƣớc thực hiện nghiên cứu định tính ....................................... 35

iii


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu
thiết yếu nhằm nâng cao đời sống nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn
là một quyền cơ bản của con ngƣời, là nguyện vọng chính đáng của mỗi hộ
gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự phát
triển đất nƣớc.
Bắc Ninh là một tỉnh nằm ở cửa ngõ phía Bắc thủ đô Hà Nội - Trung
tâm xứ kinh Bắc cổ xƣa, có truyền thống văn hóa lâu đời, đất đai trù phú và
hệ thống giao thông thuận lợi nằm trong vùng kinh tế động lực tam giác tăng
trƣởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Với lợi thế thuận lợi, Bắc Ninh đã
và đang phát huy hiệu quả trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế - xã
hội theo hƣớng CNH, HĐH. Chiến lƣợc phát triển kinh tế- xã hội của Bắc
Ninh giai đoạn 2001-2015 đƣợc xác định: “Đẩy mạnh CNH, HĐH, phát triển
kinh tế xã hội với nhịp độ cao, hiệu qủa, bền vững, khai thác mọi nguồn lực
và khuyến khích mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nƣớc, phấn đấu đến
năm 2015 Bắc Ninh trở thành tỉnh công nghiệp…”. Bắc Ninh đang thu hút
hàng vạn cán bộ, công nhân, học sinh ngoại tỉnh đến lao động, học tập tại các
KCN tập trung và hệ thống trƣờng đại học, cao đẳng trên địa bàn tỉnh.
Trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nƣớc ta đã có sự quan tâm
trong việc giải quyết nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn.
Trong công tác quản lý và phát triển nhà ở đã đạt đƣợc những kết quả đáng

khích lệ, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
Tuy nhiên, trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở đã và đang xuất
hiện nhiều vấn đề bức xúc. Quỹ nhà ở đô thị tuy có sự gia tăng đáng kể nhƣng
nhà ở dành cho các đối tƣợng có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và ngƣời lao

1


động tại các khu công nghiệp tập trung chƣa đƣợc quan tâm đúng mức. Xu
thế xây dựng nhà ở với giá thành cao để bán cho một bộ phận có thu nhập cao
đã thu hút đƣợc nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tƣ. Yếu tố xã hội của lĩnh
vực nhà ở bị lấn át bởi cơ chế kinh doanh thƣơng mại. Giải quyết nhà ở cho
các đối tƣợng chính sách nói chung và các đối tƣợng thu nhập thấp tại khu
vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân, học sinh sinh viên, công nhân làm việc tại
các khu công nghiệp là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay.
Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu về nhà ở đối với
ngƣời thu nhập thấp, công nhân, ngƣời lao động và học sinh sinh viên là rất
cần thiết hiện nay để đảm bảo an sinh xã hội, để ngƣời lao động thực sự yên
tâm, gắn bó với nghề, cùng doanh nghiệp phát triển bền vững.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã chọn đề tài: “Phát triển nhà ở xã hội
trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh”.
Đề tài trên là phù hợp với chƣơng trình đào tạo chuyên ngành Quản lý
kinh tế mà tôi đã học tại Trƣờng Đại học kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
+ Câu hỏi nghiên cứu của luận văn là:
- Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh cần phải làm gì để phát triển nhà ở xã
hội?
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Từ thực tế công tác triển khai các dự án nhà ở xã
hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh những năm gần đây, tìm ra những vấn đề khó

khăn, bất cập qua đó đề xuất các giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Trình bày có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh
2


- Thống kê, đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh
Bắc Ninh
- Đề xuất giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc
Ninh đến 2020.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu:
- Công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian nghiên cứu: địa bàn tỉnh Bắc Ninh
- Thời gian: Các nội dung nghiên cứu thực trang tập trung trong giai đoạn
2009-2014. Các kiến nghị, giải pháp định hƣớng đến 2020, tầm nhìn đến 2030.
4. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn đƣợc trình bày trong 4 chƣơng:
Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu và Cơ sở lý luận về phát
triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
Chƣơng 2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh
Bắc Ninh
Chƣơng 4. Mục tiêu và các giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh

3


CHƢƠNG 1:
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN
VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước
Có rất nhiều bài báo viết về nhà ở và nhà ở xã hội trên các loại báo và
tạp chí, trong khuôn khổ luận văn này tác giả chỉ nêu một bài tiêu biểu:
(1)- Phạm Thái Sơn, 2014. Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính
sách và thực tiễn.
Bài báo cho rằng, nhà ở xã hội là một khái niệm còn tƣơng đối mới ở
Việt Nam khi mới chỉ chính thức xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây. Là
một khái niệm mới thừa kế các quan điểm bao cấp về nhà ở cũng nhƣ chịu ảnh
hƣởng bởi các điều kiện hiện tại, khái niệm nhà ở xã hội cũng nhƣ các nội hàm
liên quan đến nhóm đối tƣợng thụ hƣởng và điều kiện tiếp cận đã liên tục đƣợc
điều chỉnh và bổ sung trong các văn bản pháp luật liên quan. Thông qua việc
phân tích các văn bản này, chúng ta có thể nhận thấy một số điểm nghịch lý
hoặc mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội ở nƣớc ta nhƣ số nhóm đối
tƣợng thụ hƣởng ngày càng đƣợc bổ sung nhƣng song song với điều đó là các
điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe. Ngày càng khắt
khe hơn với các nhóm đối tƣợng thụ hƣởng nhƣng lại cung cấp ngày càng
nhiều ƣu đãi hơn đối với chủ đầu tƣ nhằm khuyến khích sự tham gia cao nhất
của các thành phần kinh tế vào phân khúc thị trƣờng này. Ƣu đãi đầu tƣ nhiều
nhƣng hiệu quả xây dựng nhà ở xã hội lại không đƣợc nhƣ mong muốn, thể
hiện ở số lƣợng dự án đƣợc đăng ký cũng nhƣ một tỷ lệ rất thấp các dự án đã
khởi công và số căn nhà ở xã hội đã hoàn thành và đƣa vào sử dụng.
4

Thông qua những thay đổi, điều chỉnh và bổ sung trong chính sách nhà ở
xã hội, có thể thấy việc xây dựng và vận hành thị trƣờng nhà ở xã hội là một
quá trình động và vẫn luôn tiếp diễn, trong đó các nhà quản lý cũng lắng nghe
những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có đƣợc những bổ sung,
điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, do vẫn bị ảnh hƣởng bởi tƣ duy bao cấp về
nhà ở cũng nhƣ bị hạn chế bởi những định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã
hội nhƣ chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cƣ trú…, các thay đổi và điều
chỉnh này đôi khi lại không mang tới đƣợc những kết quả phát triển và khuyến
khích nhà ở xã hội nhƣ mong muốn.
Nhằm phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tƣơng lai, trong thời gian tới
về phía cơ quan quản lý thì Chính phủ và các chính quyền địa phƣơng cần đẩy
mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có đƣợc về quỹ đất dành cho nhà ở
xã hội, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà ở này.
Để thực sự khuyến khích chủ đầu tƣ từ các thành phần kinh tế tham gia xây
dựng nhà ở xã hội, các bƣớc thủ tục hành chính cần đƣợc đơn giản hóa và việc
tiếp cận nguồn vốn đầu tƣ cần đƣợc hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa chứ không
chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản. Đối với ngƣời dân thì cần phải bỏ đi
những ràng buộc không hợp lý nhƣ về tình trạng cƣ trú, đồng thời định lƣợng rõ
hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng nhƣ điều kiện kinh tế và thu
nhập hộ gia đình để ngƣời dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó có nhiều luận án tiến sỹ và luận văn thạc sỹ nghiên
cứu về các chính sách liên quan đến nhà ở, tiêu biểu nhƣ:
(2) - Luận án tiến sĩ của Đinh Trọng Thắng, 2012, Viện nghiên cứu quản
lý kinh tế TW. Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu
tư nhà ở đô thị Việt Nam.
Luận án đã hệ thống hóa, bổ sung các vấn đề lý luận về phát triển các
kênh huy động vốn đầu tƣ nhà ở đô thị; xây dựng khung phân tích để đánh giá
5

tác động của các nhân tố và điều kiện đến sự hình thành và phát triển các kênh
huy động vốn đầu tƣ nhà ở đô thị Việt Nam; luận án đã đánh giá thực trạng
phát triển, cấp độ phát triển, điều kiện phát triển và các chính sách phát triển
các kênh huy động vốn đầu tƣ nhà ở đô thị. Luận án đã cập nhập, mô hình kinh
tế lƣợng để đánh giá các nhân tố tác động đến sự lựa chọn kênh huy động vốn
đầu tƣ nhà ở đô thị cấp hộ gia đình ở Việt Nam, mà theo tác giả ở mức thu
nhập 15 triệu đồng/ngƣời/tháng là ngƣỡng đủ khả năng tiếp cận các khoản vay
thế chấp mua nhà ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã dự báo và
đề xuất lộ trình phát triển các kênh huy động vốn đầu tƣ nhà ở đô thị tại Việt
Nam dựa trên việc đánh giá điều kiện và nhân tố phát triển. Từ đó, đề xuất hệ
thống quan điểm và giải pháp chính sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh
huy động vốn đầu tƣ nhà ở đô thị tại Việt Nam trong thời gian tới.
(3)- Luận văn thạc sĩ, của tác giả Nguyễn Thị Hằng, 2013. Đại học
Quốc gia Hà Nội. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam .
Luận văn đã hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài
chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng
giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam. Đề
xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát
triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách
tín dụng, chính sách giá, thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở.
(4)- Luận văn thạc sĩ của Đỗ Thanh Tùng, 2002. Tín dụng ngân hàng với
việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội. Tác
giả đã đề cập Lý luận cơ bản về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và tín dụng
ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại đô thị.Thực trạng
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội.Một số giải pháp đẩy mạnh tín
dụng ngân hàng trong lĩnh vực nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.

6


Ngoài ra còn nhiều bài báo, luận văn, luận án, các công trình khoa học
nghiên cứu về chính sách nhà ở và nhà ở xã hội đã công bố ở trong và ngoài
nƣớc mà tác giả chƣa nêu ở đây hoặc chƣa tiếp cận đƣợc.
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của con ngƣời đƣợc
các tổ chức quốc tế quy định trong các điều ƣớc.
Tuyên ngôn Quốc tế Nhân quyền về các quyền cơ bản của con ngƣời
đƣợc Đại Hội đồng Liên Hiệp Quốc thông qua ngày 10 tháng 12 năm 1948 tại
Palais de Chaillot ở Paris, Pháp; Ðiều 25, khoản 1 ghi rõ:
“Mọi ngƣời đều có quyền đƣợc hƣởng một mức sống phù hợp với sức
khỏe và sự no ấm cho bản thân và gia đình bao gồm: thực phẩm, quần áo, nhà
ở, y tế và các dịch vụ xã hội cần thiết, quyền an sinh trong lúc thất nghiệp, đau
ốm, tàn tật, góa bụa, tuổi già hay các tình huống thiếu thốn khác do các hoàn
cảnh ngoài khả năng kiểm soát của mình.”
Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội và văn hóa, theo Nghị
quyết số 2200A (XXI) ngày 16/12/1966 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc đƣợc
thông qua và để ngỏ cho các nƣớc ký, phê chuẩn và gia nhập có hiệu lực từ
ngày 3/01/1976, tại Điều 11. Khoản 1 có ghi: “Các quốc gia thành viên Công
ƣớc này thừa nhận quyền của mọi ngƣời đƣợc có một mức sống thích đáng cho
bản thân và gia đình mình, bao gồm các khía cạnh về ăn, mặc, nhà ở, và đƣợc
không ngừng cải thiện điều kiện sống. Các quốc gia thành viên phải thi hành
những biện pháp thích hợp để bảo đảm việc thực hiện quyền này, và vì mục
đích đó, thừa nhận tầm quan trọng thiết yếu của hợp tác quốc tế dựa trên sự tự
do chấp thuận.
Công ước về quyền trẻ em, theo Nghị quyết số 44-25 ngày 20/11/1989
của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc, có hiệu lực từ ngày 2/9/1990, Điều 27,
khoản 3 tiếp tục nhấn mạnh về quyền có nhà ở: “Các quốc gia thành viên, phự

7


hợp với điều kiện của nƣớc mình và trong phạm vi các phƣơng tiện sẵn có của
mình, phải thi hành các biện pháp thích hợp để giúp đỡ các bậc cha mẹ và
những ngƣời khác chịu trách nhiệm về trẻ em thực hiện quyền này, và trong
trƣờng hợp cần thiết, phải thực hiện những chƣơng trình hỗ trợ và gíup đỡ vật
chất, đặc biệt là về dinh dƣỡng, quần áo và nhà ở.
Công ước quốc tế về bảo vệ quyền của tất cả những người lao động di
trú và các thành viên gia đình họ, đƣợc Đại hội đồng Liên Hợp Quốc thông
qua theo Nghị quyết A/RES/45/158 ngày 18/12/1990, tại điều 43, khoản 1, tiếp
tục nhấn mạnh Ngƣời lao động di trú đƣợc đối xử bình đẳng nhƣ công dân của
quốc gia nơi có việc làm liên quan đến:...(d) quyền có nhà ở, kể cả quyền sử
dụng các chƣơng trình nhà ở và xã hội, và đƣợc bảo vệ khỏi việc bóc lột liên
quan đến tiền thuê nhà.
Nhƣ vậy, trong những năm qua đã có nhiều công trình nghiên cứu liên
quan đến vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Nhƣng chƣa có đề
tài nào nghiên cứu một cách toàn diện về phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn
tỉnh Bắc Ninh . Vì vậy, với đề tài luận văn “Phát triển nhà ở xã hội trên địa
bàn tỉnh Bắc Ninh” học viên mong muốn đƣợc đóng góp một phần nhỏ vào
khoảng trống nghiên cứu còn lại cho vấn đề nhà ở xã hội qua đó hy vọng sẽ
giúp ích cho mục tiêu an sinh xã hội, nâng cao chất lƣợng cuộc sống cho ngƣời
dân có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
1.2. Một số khái niệm
1.2.1. Khái niệm về nhà ở và nhà ở xã hội
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng.
Đó không chỉ là không gian cƣ trú, nơi đảm bảo môi trƣờng sống, tái tạo sức
lao động mà còn là môi trƣờng văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi

8


gia đình, là thƣớc đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà
ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển,
tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông
thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng
chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tƣợng thuộc diện chính sách
xã hội, các đối tƣợng có khó khăn về việc làm và thu nhập.
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nƣớc
(có thể trung ƣơng hoặc địa phƣơng) hoặc các loại hình nhà đƣợc sở hữu và quản
lý bởi nhà nƣớc, các tổ chức phi lợi nhuận đƣợc xây dựng với mục đích cung cấp
nhà ở giá rẻ cho một số đối tƣợng đƣợc ƣu tiên trong xã hội nhƣ công chức của
nhà nƣớc chƣa có nhà ở ổn định, ngƣời có thu nhập thấp... và đƣợc cho thuê
hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trƣờng.
Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nƣớc, sở hữu của
các tổ chức phi lợi nhuận hoặc của doanh nghiệp nhƣng không nhằm mục
đích lợi nhuận. Nhà ở xã hội bao gồm các loại hình sau đây:
- Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
- Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp
- Nhà ở cho học sinh, sinh viên
Đối tƣợng đƣợc ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của pháp luật của từng
nƣớc, nhƣng nhìn chung thƣờng là các viên chức nhà nƣớc, ngƣời nghèo,
ngƣời có thu nhập thấp.
Viên chức nhà nƣớc, những ngƣời hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc
(tiền thuế của dân) nên họ thƣờng là những ngƣời có mức sống trung lƣu; mặt
khác, họ thực hiện công vụ của Nhà nƣớc giao cho, do đó, để công chức thực
thi công vụ một cách toàn tâm, toàn ý, Nhà nƣớc phải tạo chổ ở họ.
Ngƣời nghèo, ngƣời có thu nhập thấp thƣờng không có tích lũy hoặc tích
lũy, trong khi đó, nhà ở là là tài sản có giá trị lớn nên họ không thể tự tạo lập

9


nhà ở. Do đó, để công dân có nhà ở, Nhà nƣớc cần phải hỗ trợ họ bằng các
chính sách, chƣơng trình nhà ở xã hội.
1.2.2. Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã
hội và các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là sự phát triển về số lƣợng, loại hình
và hình thức cung cấp nhà ở xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội thực
chất là việc đầu tƣ xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích
nhà ở cung cấp cho các đối tƣợng xã hội, gia tăng đối tƣợng thụ hƣởng cụ thể
theo quy định của địa phƣơng, gia tăng hình thức, chất lƣợng cung ứng dịch vụ
với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tƣ vào thị trƣờng đầu tƣ phát
triển nhà ở xã hội.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu,
giải pháp, công cụ mà Nhà nƣớc tác động vào các mối quan hệ và hoạt động
của các chủ thể là Nhà nƣớc, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy
động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa
học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời dân đƣợc thể chế
bằng pháp luật.
Các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội bao gồm 4 chủ thể
sau: Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ (nhà đầu tƣ), các ngân hàng và ngƣời dân mua hoặc
thuê nhà ở xã hội.
Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở, đó
là những sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của hộ
gia đình với mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần đƣợc giải quyết thông qua
các chính sách nhà ở xã hội của nhà nƣớc.
Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối
tƣợng chính sách với khả năng cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của doanh
nghiệp, tổ chức và cá nhân cần đƣợc giải quyết bằng chính sách của nhà nƣớc.

1.3. Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội
10


1.3.1. Sự phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở của địa phương
Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với Chiến lƣợc phát
triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong
chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phƣơng trong từng giai đoạn.
Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn,
quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
(sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo
dục đại học, trƣờng dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trƣờng phổ thông
dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu
đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện
tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.
1.3.2. Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai
Số lƣợng các dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai là một tiêu chí để
đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội tại mỗi địa phƣơng. Số lƣợng các dự án
phản ánh cán cân cung – cầu của thị trƣờng, mức độ đáp ứng với nhu cầu về
nhà ở xã hội của thị trƣờng
Ngoài ra dựa vào kết quả đạt đƣợc từ các dự án đã triển khai, chúng ta
sẽ đánh giá đƣợc những khó khăn, bất cập của thực tiến để từ đó đƣa ra giải
pháp khắc phục.
1.3.3. Chất lượng các dự án nhà ở xã hội
Chất lƣợng của nhà ở xã hội ảnh hƣởng trực tiếp đến chất lƣợng sống
của ngƣời dân mua, thuê nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội có chất lƣợng tốt, hạ tầng
cơ sở đồng bộ sẽ đảm bảo an toàn cuộc sống, giúp ngƣời dân an cƣ lạc nghiệp
từ đó xây dựng đƣợc niềm tin của ngƣời dân đối với các dự án nhà ở xã hội,
qua đó sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
1.3.4. Giá thành các dự án nhà ở xã hội

11


Đối với ngƣời có thu nhập thấp tiêu chí giá cả luôn đƣợc đặt lên hàng
đầu để đƣa ra quyết định lựa chọn bên cạnh những tiêu chí về chất lƣợng, vị
trí. Các dự án nhà ở xã hội có chất lƣợng tốt, giá thành hợp lý sẽ thúc đẩy nhu
cầu mua, thuê của ngƣời dân từ đó sẽ thúc đẩy nguồn cung, các doanh nghiệp
quyết định đầu tƣ sẽ tăng lên khi nắm bắt đƣợc nhu cầu của thị trƣờng.
1.3.5. Mức độ hài lòng của người dân mua, thuê nhà ở xã hội
Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, niềm tin của ngƣời tiêu dùng là
một trong những yếu tố hàng đầu ảnh hƣởng đến kết quả kinh doanh, khi
ngƣời dân hài lòng với sản phẩm họ đƣợc cung cấp, niềm tin sẽ tăng lên từ đó
doanh nghiệp sẽ bán đƣợc nhiều sản phẩm hơn. Đối với nhà ở xã hộ cũng
tƣơng tự nhƣ vậy.
1.3.6. Về chính sách: tính công bằng, tính nhân đạo, tính đô thị
Chính sách của nhà nƣớc ảnh hƣởng rất lớn đến sự phát triển nhà ở nói
chung và nhà ở xã hội nói riêng. Đối với nhà ở xã hội, đối tƣợng đƣợc mua,
thuê là những ngƣời có thu nhập thấp, đƣợc gọi là “yếu thế” trong xã hội, vậy
để các chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội đạt đƣợc kết quả mong muốn thì
chính sách của nhà nƣớc cần đạt đƣợc các tiêu chí chính sau:
- Tính công bằng xã hội: Tiêu chí này đƣợc biểu thị bằng các chỉ tiêu
về tổng quỹ nhà và tình trạng phân bổ nhà ở của các tầng lớp xã hội. Tính
công bằng còn thể hiện ở sự bình đẳng của mọi ngƣời dân trƣớc cơ hội có
nhà. Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nƣớc bằng các chính sách công bằng thì
tình trạng bất công xã hội nói chung và trong lĩnh vực nhà ở nói riêng là ngày
càng trầm trọng.
- Tính nhân đạo: Tính nhân đạo biểu hiện bằng các kết quả mà chính
sách đem lại cho các tầng lớp dân cƣ dễ bị tổn thƣơng trong xã hội, đó chính
là những ngƣời có thu nhập thấp. Hiệu quả của chính sách đƣợc đánh giá

bằng kết quả chăm lo về nhà ở cho ngƣời nghèo và ngƣời thu nhập thấp của
toàn xã hội.
12


- Tính đô thị: Tính đô thị của chính sách nhà ở biểu hiện ở kết quả góp
phần thực hiện các mục tiêu phát triển đô thị của nó. Trực tiếp nhất là tác
động của chính sách nhà ở tới mỹ quan kiến trúc và môi trƣờng sống của
ngƣời dân đô thị, thỏa mãn mục tiêu sống tốt trong các mục tiêu phát triển bền
vững của đô thị. Tính đô thị thể hiện cụ thể ở mục tiêu và phƣơng pháp quy
hoạch cải tạo và phát triển nhà ở trong đô thị. Suy cho cùng quy hoạch đô thị
là để phục vụ nơi ăn chốn ở và chỗ làm việc cho con ngƣời, làm sao để mọi
sinh hoạt của con ngƣời đƣợc thuận lợi nhất.
1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở xã hội
1.4.1. Các chính sách của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội
Chính sách vĩ mô của Nhà nƣớc về quỹ đất, quy hoạch xây dựng; chính
sách về tài chính, tiền tệ, thuế; chính sách về thủ tục hành chính…ảnh hƣởng
trực tiếp hoặc gián tiếp đến phát triển nhà ở xã hội.
Theo quy định hiện hành, việc đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội đƣợc
hƣởng một số chính sách ƣu đãi, cụ thể nhƣ sau:
Về quy hoạch xây dựng:
- Phù hợp với Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây
dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chƣơng trình, kế hoạch phát triển
nhà ở của địa phƣơng trong từng giai đoạn.
Về chính sách đầu tƣ:
- Đầu tƣ xây dựng chung cƣ cho công nhân làm việc tại các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu tƣ xây dựng ký túc
xá sinh viên và xây dựng nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội thuộc
danh mục lĩnh vực đặc biệt ƣu đãi đầu tƣ.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội để

cho thuê, mua, bán thì đƣợc hƣởng các ƣu đãi sau đây:

13


a) Đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đƣợc
Nhà nƣớc giao hoặc cho thuê để đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội;
b) Đƣợc miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp
theo quy định của pháp luật về thuế; trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê thì đƣợc giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều
hơn so với trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;
c) Đƣợc vay vốn ƣu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín
dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê thì đƣợc vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với
trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;
d) Đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh
phí đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng
nhà ở xã hội; trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì đƣợc hỗ trợ
toàn bộ kinh phí này;
đ) Các ƣu đãi khác theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê, cho thuê mua hoặc để bán đƣợc hƣởng các ƣu đãi khi đáp ứng đƣợc các
yêu cầu sau đây:
a) Xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng đƣợc cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở;
b) Nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn
diện tích nhà ở xã hội;
c) Có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.
Về chính sách đất đai:

- Đất xây dựng nhà chung cƣ cao tầng cho công nhân khu công nghiệp
đƣợc miễn tiền sử dụng đất.

14