THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ

1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài
quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật
này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất
đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang
giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn
nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá
hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt
thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá
trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu
quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu
nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất
trở nên rất đáng kể.
Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm
1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng
nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị
đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về
kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS
Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá
đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng
hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát
được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS.
Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản
lý thị trường BĐS.
335

Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm
1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm
1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực
hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung
ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị
trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị
trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực
hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm
1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998),
cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất
của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật
Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà
ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh
BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả
vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn
khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường.
Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở
các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn:
1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị
lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét
vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5
tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng
giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển
đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính
chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên
nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp,
nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên
nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về

văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào
đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp
336


tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu
vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm
cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này
đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay.
Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh,
hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng
băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái
“vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần
“sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý
3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý
IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ
kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn
chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường
chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do.
Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một
phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS.
Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm
phát lại được áp dụng và thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn. Tình
trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ
tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà
ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều
nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn
từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo. Nghịch
lý cơ bản đã xẩy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu

lớn nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau. Đây cũng là hệ
quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao
nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn
mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đây cũng là một
trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự trả giá
tất yếu của phát triển nóng trong thị trường BĐS.

337


Từ thực tế của Việt Nam và kinh nghiệm của nhiều nước có nền
kinh tế chuyển đổi, có thể đưa ra một số đặc điểm của thị trường BĐS
của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi như sau:
• Đổi mới tư duy về quản lý kinh tế luôn chậm hơn so với yêu
cầu của cơ chế kinh tế thị trường, từ đó cho thấy hệ thống quản
lý thiếu tính chuyên nghiệp và thường sử dụng cơ chế bao cấp
để giải quyết các vấn đề trợ giúp của Nhà nước.
• Việc tiếp nhận cơ chế thị trường đối với các nguồn lực như
đất đai và tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, vốn tài chính
thường khó khăn, rất chậm và vẫn mang một tỷ lệ bao cấp rất
cao; từ đó dẫn đến tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường gắn
với các cơ hội tham nhũng.
• Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế luôn gắn với quá trình tăng
giá đất từ “0” tới giá thị trường; đây là quá trình luôn gắn khả
năng tạo siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất, tích trữ tiền vào đất
và đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tất yếu dẫn tới tình trạng giá
đất “sốt rất cao”, người có thu nhập thấp khó có nhà ở, và cũng
tất yếu dẫn tới tình trạng thị trường BĐS “đóng băng” và xuống
giá mạnh.
2. Tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường BĐS

Như phần trên về một số quy luật của thị trường BĐS tại các nước
có nền kinh tế chuyển đổi, có thể thấy quy luật giá trị trong kinh tế thị
trường đã đưa giá BĐS từ rất thấp (không có giá đất) lên giá khá cao với
giá đất phù hợp thị trường và còn cao hơn thị trường. Sở dĩ có việc cao
hơn thị trường vì các lý do chủ yếu bao gồm:
• Do giá có xu hướng tăng với tốc độ cao làm cho mọi người có
cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất nên
đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao
cho thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh có sức nóng cao thì luôn
xuất hiện tham nhũng trong quản lý và đầu cơ hàng hóa BĐS. Ở
nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư
của cả nước tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết các doanh
338


nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu
tư trong thị trường BĐS và coi đó là hoạt động chủ yếu về kinh
doanh. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra ngữ cảnh “cầu
ảo” (cầu kinh doanh mua đi - bán lại chứ không phải cầu cho
người có nhu cầu sử dụng thật) và cung chạy theo đáp ứng cho
“cầu ảo” này. Hoàn cảnh này tất dẫn tới tình trạng “bong bóng”
trong BĐS (giá trị thị trường cao hơn giá trị tạo lập) và ế thừa
BĐS trong tương lai. Nhiều người biết như vậy nhưng lợi nhuận
thực tế rất lớn đã làm cho người ta không thể dừng lại. “Bong
bóng” BĐS là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng
lạm phát năm 2008 và lạm phát trở lại năm 2011.
• Nền kinh tế chuyển đổi luôn gặp một khó khăn rất lớn trong
quản lý do phải chuyển các tư duy quản lý trong nền kinh tế
bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Quan niệm về vai trò
quản lý của Nhà nước có thay đổi: từ người điều khiển trực

tiếp hệ thống sản xuất - kinh doanh sang người tạo “sân chơi”
cho sản xuất - kinh doanh; từ người xếp đặt mọi việc trong
các hoạt động xã hội sang người cung cấp các dịch vụ hành
chính. Việc quản lý thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng
thiếu tính chuyên nghiệp. Hệ thống pháp luật có nhiều khoảng
trống, khoảng chồng chéo và khoảng xung đột; hệ thống quy
hoạch thường mang tính hình thức, thiếu khả thi, không phản
ảnh được ý nguyện của mọi người, chưa hướng được tới một
quy hoạch cho phát triển bền vững; hệ thống tài chính dễ bị
chi phối, thiếu chủ động, nhất là không điều chỉnh thuần thục
“van” của kênh liên hệ vốn giữa thị trường tài chính và thị
trường BĐS, chi phí huy động vốn cho phát triển thị trường
BĐS luôn ở mức khá cao; hệ thống hành chính phức tạp, chứa
đựng tính quan liêu và nhũng nhiễu khá cao, độ minh bạch và
công khai rất yếu.
• Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng thiếu
tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thiếu đầy đủ, thiếu
339


chính xác, thiếu cập nhật; gần như không có khả năng dự báo
thị trường làm cho hoạt động của thị trường chỉ yếu là tự phát;
hầu hết các rủi ro trong giao dịch thị trường không thể kiểm
soát, nhất là các rủi ro trong phương thức “mua bán nhà trên
giấy” hoặc góp vốn giữa người mua nhà trong tương lai và chủ
các dự án đầu tư; nhiều nhà đầu tư BĐS thiếu khả năng khi
bước vào thị trường kể cả khả năng quản lý, khả năng tài chính,
khả năng công nghệ, v.v...
Trong ngữ cảnh của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi, sự
phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng có những ngữ cảnh riêng.

Hai lần sốt giá trong giai đoạn 1991-1993 và 2001-2003 hoàn toàn do
đặc thù của nền kinh tế chuyển đổi tạo thành, đây là quá trình tăng giá
từ nền BĐS bao cấp chuyển sang thị trường BĐS. Lần sốt giá tiếp theo
2007-2008 có nguyên nhân khác, đó là sự thay đổi phương thức kinh
doanh chuyển vốn đầu tư sang thị trường BĐS sau khi “bong bóng” của
thị trường chứng khoán Việt Nam bị vỡ.
Cũng vào năm 2008, kinh tế Việt Nam có biểu hiện lạm phát và
Chính phủ đã phải đưa ra gói giải pháp kiềm chế lạm phát, trong đó chủ
yếu là các giải pháp tài khóa và tiền tệ trong kinh tế vĩ mô nhằm giảm
độ nóng của phát triển kinh tế, cụ thể hơn là giảm tăng trưởng. Giải
pháp tài khóa là giảm đầu tư công, rà soát lại các dự án đầu tư bằng vốn
ngân sách để cắt giảm các dự án chưa cần thiết. Giải pháp tiền tệ là giảm
cung tiền ra thị trường bằng cách tăng lãi suất tín dụng để hút tiền về các
ngân hàng thương mại và giảm cho vay tín dụng, thâm chí không cung
vốn của các ngân hàng thương mại cho một số khu vực, trong đó có thị
trường BĐS. Vào cuối năm 2008, thị trường BĐS đứng trước khó khăn
rất lớn về vốn vì các nhà đầu tư đến hạn phải trả lại các khoản tín dụng
cả vốn lẫn lãi. Lúc đó, thị trường BĐS rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn.
Nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá BĐS bán trên thị trường. Giá đất đai
và nhà ở bắt đầu hạ, nhất là ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Đến đầu năm 2009, lạm phát có biểu hiện bị đẩy lùi và Chính phủ
lại có giải pháp “đốt nóng” nền kinh tế sau khi phải chững lại do đối
340


phó với lạm phát. Gói kích cầu khoảng 1 tỷ USD đã được Chính phủ
sử dụng để kích thích kinh tế mà một phần rất đáng kể được sử dụng để
kích thích thị trường BĐS thông qua thực hiện các dự án nhà ở xã hội.
Vì vậy, thị trường BĐS như được tiếp sức vì đã có thêm vốn, hơi ấm đã
trở lại và áp lực vốn đã giảm đáng kể lên các nhà đầu tư BĐS.

Đến đầu 2011, lạm phát lại quay trở lại và Chính phủ lại phải sử
dụng các chính sách kiềm chế lạm phát như trước đây gồm giải pháp
tài khóa và giải pháp tiền tệ. Trong một thời gian khá dài, Bộ Xây dựng
cũng như các nhà đầu tư BĐS cố gắng thuyết minh BĐS cũng là một
ngành sản xuất chứ không phải phi sản xuất nên không phải chịu cảnh
không được tiếp cận vốn tín dụng. Hệ quả của qúa trình kiềm chế lạm
phát này là thị trường BĐS rơi vào trầm lắng và Chính phủ đã có Nghị
quyết số 02 với gói giải pháp toàn diện cho thị trường BĐS.
3. Tác động của Luật pháp, quy hoạch và Nhà nước tới thị
trường BĐS
Hiện nay, Việt Nam có một hệ thống luật pháp khá nhiều tác động
vào thị trường BĐS, trong đó phải kể tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật
Giá, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự, v.v... Như nhiều ý kiến đã nói,
hệ thống luật pháp thì nhiều nhưng vẫn tồn tại khoảng trống, khoảng
chồng chéo khá lớn, có thể lấy một số ví dụ cụ thể dưới đây.
Ví dụ 1: Chính sách phát triển thị trường nhà ở không có một lộ
trình nhất quán
Trong thời kỳ bao cấp, người dân được phép mua bán nhà ở nhưng
không có khái niệm thị trường BĐS, Nhà nước bao cấp hoàn toàn về
nhà ở cho mọi người làm việc cho Nhà nước. Nghị định 61-CP năm
1994 đã cắt bỏ hoàn toàn cơ chế bao cấp về nhà ở và đưa ra chủ trương
giải quyết toàn bộ nhà ở bằng cơ chế thị trường, Nhà nước bán nhà ở
thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang ở. Năm 1991, cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước bắt đầu chính thức được áp dụng
(Đại hội Đảng khóa VII). Năm 1996, thị trường BĐS được xác lập trên
nguyên tắc quản lý chặt về đất đai và giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho
341

người lao động (Đại hội Đảng khóa VIII). Năm 1998, Luật Sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai công nhận đất ở được sử dụng không
thời hạn và cho phép các nhà đầu tư trong nước thực hiện các dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở; Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm hai dự
án phát triển nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện. Năm 2003, Luật
Đất đai sửa đổi mở rộng quyền giao dịch đất đai của các tổ chức kinh tế
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, chính thức cho phép nhà đầu tư
nước ngoài thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Năm 2005,
Luật Nhà ở đưa ra cơ chế thiết lập nhà ở công vụ và nhà ở xã hội trên
nguyên tắc Nhà nước bao cấp một phần và đến năm 2009 Chính phủ
mới bắt đầu khởi động một số dự án đầu tiên về nhà ở xã hội.
Ví dụ 2: Luật Kinh doanh BĐS không điều chỉnh hoạt động kinh
doanh dịch vụ tài chính đối với thị trường BĐS
Luật Kinh doanh BĐS được thông qua đã tạo hành lang pháp lý
cho kinh doanh BĐS. Luật này đã điều chỉnh khá nhiều loại hình kinh
doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường, nhưng rất đáng tiếc là không điều chỉnh
đối với hoạt động dịch vụ tài chính BĐS. Trong suốt thời gian vừa qua,
hình thức góp vốn trước để mua BĐS hình thành trong tương lai được
cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng ưu thích, áp dụng và được coi như một
kênh huy động vốn hiệu quả, nhưng những rủi ro gắn liền vẫn chưa có
cơ chế quản lý hiệu quả. Những rủi ro về chất lượng, tiến độ, diện tích,
dịch vụ nhà chung cư, v.v… luôn luôn gây lo lắng cho những người đã
góp vốn. Luật Kinh doanh BĐS xem xét phương án “mua bán nhà trên
giấy” dưới góc độ quản lý hành chính chứ không sử dụng công cụ tài
chính nên các rủi ro hầu như vẫn còn nguyên trên thực tế. Ngoài ra, các
dịch vụ tài chính khác về BĐS như thế chấp, cầm cố, thế chấp thứ cấp,
bảo đảm giao dịch, v.v... không được đề cập trong Luật này.
Ví dụ 3: Hiện nay đang có hai hệ thống quản lý dịch vụ định giá
đất đai và tài sản gắn liền.
Từ trước khi Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Tài

chính đã xây dựng và vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định giá
đất đai và tài sản gắn liền “dưới ô” của Luật Giá với các quy định khá
342


cụ thể về đào tạo nghề, cấp phép hành nghề, hoạt động dịch vụ, tiêu
chuẩn định giá, v.v... Sau khi Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội
thông qua, Bộ Xây dựng lại vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định
giá BĐS khác với các nội dung tương tự nhưng có nhiều quy định khác
với các quy định do Bộ Tài chính đã ban hành như các quy định về đào
tạo nghề, cơ quan cấp phép hành nghề, tiêu chuẩn của người được phép
hành nghề, tiêu chuẩn của tổ chức được cung cấp dịch vụ định giá, v.v...
Đây là một khoảng chồng chéo có xung đột rất đang kể trong phạm vi
quản lý một dịch vụ mới mẻ và rất quan trọng trên thị trường BĐS.
Ví dụ 4: Một số quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất và trách
nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ giữa Luật Đất đai và Luật Xây
dựng.
Luật Đất đai 2003 và Luật Xây dựng được Quốc hội thông qua
trong cùng một kỳ họp Quốc hội tháng 11/2003 nhưng lại có một số quy
định khác nhau về cơ chế Nhà nước thu hồi đất và trách nhiệm thực hiện
bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Luật Xây dựng quy định
là Nhà nước không thu hồi đất cho các dự án vì mục đích kinh doanh
và trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ thuộc chủ đầu tư dự án; trong khi đó
Luật Đất đai 2003 quy định là cơ chế Nhà nước thu hồi đất được áp
dụng cho một số loại dự án vì mục đích kinh doanh và trách nhiệm thực
hiện bồi thường, hỗ trợ thuộc Nhà nước. Theo chuẩn mực quốc tế về
chuyển dịch đất đai và bồi thường thì Luật Xây dựng tiến bộ hơn nhưng
các quy định của Luật Đất đai 2003 lại được vận hành trên thực tế.
Ví dụ 5: Cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của dân về đất đai
quy định trong Luật Đất đai khác với các quy định trong Luật Khiếu

nại và tố cáo.
Luật Khiếu nại và tố cáo (trước đây) được thông qua năm 1998 và
được sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 2004 và 2005, trong đó quy định
trách nhiệm giải quyết khiếu nại lần thứ hai của các Bộ, cơ quan ngang
bộ khi trách nhiệm giải quyết lần đầu thuộc UBND cấp tỉnh. Luật Đất
đai 2003 lại quy định không cho khiếu nại tràn lên các cơ quan ở trung
ương. Đây là một xung đột pháp luật khá lớn mà Luật Đất đai đã kéo lùi
343


sự tiến bộ pháp luật, mãi tới năm 2011 xung đột này mới được Luật Tố
tụng hành chính loại bỏ.
Về quy hoạch đối với BĐS, khiếm khuyết hiện nay còn quá nhiều,
có thể kể ra một số điểm chủ yếu như sau:
• Quá trình đô thị hóa chưa được xem xét đồng bộ giữa chuyển
dịch vốn đầu tư, đất đai, lao động. Nhiều đô thị đã hình nhưng
không có khả năng thu hút cư dân vì thiếu khả năng tạo việc
làm hoặc thiếu hạ tầng ở mức tối thiểu để bảo đảm cuộc sống
đô thị. Thành phố Vạn Tường thuộc khu kinh tế Dung Quất là
một ví dụ cụ thể, thành phố có khả năng thu hút cư dân vì có
khả năng tạo việc làm từ khu kinh tế nhưng không đủ hạ tầng
xã hội nên các cư dân lại quay lại các khu dân cư nông thôn để
sinh sống. Ngược lại, nhiều khu kinh tế cửa khẩu cũng như khu
kinh tế ven biển có kết cấu hạ tầng được đầu tư khá tốt nhưng
mọi hoạt động kinh tế lại rất chậm nên không tạo được việc làm
để thu hút dân cư.
• Quy hoạch sử dụng đất chỉ làm nhiệm vụ đặt ra chỉ tiêu diện tích
các loại đất được sử dụng cho mục đích phát triển BĐS trong
giai đoạn mười năm (trong quy hoạch) và năm năm (trong kế
hoạch), không chỉ ra được không gian cụ thể. Nói cách khác,

quy hoạch sử dụng đất chưa xác định cách tiếp cận quy hoạch
không gian nên rất hạn chế trong trợ giúp phát triển thị trường
BĐS. Trên thực tế, khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng “phát
triển nóng” thì hầu như chỉ tiêu đất ở cho mười năm được thực
hiện ngay trong hai hoặc ba năm đầu.
• Quy hoạch xây dựng có một phần về quy hoạch sử dụng đất
lại tiếp cận theo hướng phân bố không gian sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất vẫn được thực hiện tại cả những đô thị đã có
quy hoạch đô thị chi tiết được phê duyệt. Đây là một biểu hiện
chồng chéo về nhiệm vụ quy hoạch, vừa gây lãng phí, vừa tạo
ra bức tranh phức tạp trong quản lý.
344


• Trong thời gian thị trường BĐS phát triển nóng, tính đồng bộ
trong quy hoạch thường bị lãng quên. Một khu nhà chung cư
được quy hoạch không đồng bộ với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội đã gây nên tình trạng nhà ở không gắn với nơi ở.
Đây là một trong nhiều lý do tạo ra tình trạng nhiều khu dân cư
bị bỏ hoang sau khi đã hoàn thành.
• Do nhu cầu phát triển mở rộng đô thị nên nhiều địa phương cấp
tỉnh đã vạch ranh giới hành chính đô thị quá rộng, rộng hơn
cả quy hoạch phát triển. Tại nhiều tỉnh, địa bàn phường còn
nguyên khung cảnh nông thôn miền núi. Đây là tình trạng đang
gây khó khăn cho quản lý: nhiều vùng chậm phát triển nhưng
đang đuợc quản lý theo cách quản lý đô thị.
• Công cụ quy hoạch đang thể hiện khá nhiều khiếm khuyết, do
cách nhìn quy hoạch bị chia cắt, tính chuyên nghiệp trong quy
hoạch còn thiếu, lợi ích từ quy hoạch chưa được quản lý sao
cho minh bạch, sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch chưa

cao, thông tin trong quá trình xây dựng và thông tin về quy
hoạch đã được phê duyệt chưa được công khai đầy đủ, điều
chỉnh quy hoạch còn thiếu các căn cứ xác đáng.
• Nhiều dự án đầu tư khu dân cư chỉ tập trung vào phần đầu tư
nhà ở để bán và thường chậm thực hiện hoặc xin không thực
hiện một số hạng mục đầu tư hạ tầng như nơi vui chơi, hồ điều
hòa, chỗ để xe, v.v…
Quyền của Nhà nước quyết định đối với đất đai thông qua cơ chế
“Nhà nước thu hồi đất” là một yếu tố có tác động khá lớn tới thị trường
BĐS. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới nguy cơ tham nhũng về đất
đai và khiếu kiện nhiều của dân về đất đai. Cơ chế thị trường đã được
tiếp nhận và vận hành, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Về
nguyên lý, nhà đầu tư cần đất cho mục tiêu đầu tư của mình thì phải tiếp
cận thị trường quyền sử dụng đất. Người đang sử dụng đất có thể muốn
chuyển nhượng hoặc không muốn, rất không muốn chuyển nhượng.
Vấn đề đặt ra là cơ chế chuyển dịch đất đai như thế nào và Nhà nước
345


tác động như thế nào cho phù hợp với cơ chế thị trường, để giảm tham
nhũng và khiếu kiện. Tất nhiên, cơ chế Nhà nước can thiệp vào nguồn
lực đất đai theo kiểu bao cấp là không phù hợp. Nhà nước chỉ nên là
người đưa ra điều kiện “chuyển quyền sử dụng đất đai bắt buộc để thực
hiện quy hoạch sử dụng đất” và cách thức chuyển quyền phải do nhà
đầu tư thỏa thuận với “cộng đồng những người đang sử dụng đất”, trong
đó có cả hình thức chuyển quyền và giá trị chuyển quyền.
Hiện nay Quốc hội đang chuẩn bị thông qua Luật Đất đai sửa đổi
và bắt đầu khởi động quá trình sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh
BĐS. Quốc hội cũng đã giao cho Chính phủ xây dựng Luật Quy hoạch
hướng tới tính đồng bộ của hệ thống quy hoạch. Trong dự thảo Luật

Đất đai sửa đổi chưa có nhiều yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS, trong đó có
phương thức hợp lý để Nhà nước tác động vào thị trường.
Chính phủ và UBND cấp tỉnh đang có chủ trương rà soát lại quy
hoạch có liên quan tới phát triển BĐS. Những yêu cầu đồng bộ giữa quy
hoạch phát triển nhà ở và phát triển hạ tầng đang được đặt ra cả dưới
góc độ quy hoạch và thực hiện quy hoạch.
4. Nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết của thị
trường BĐS Việt Nam
Quá trình “sốt” giá đất đã tạo nên những nghịch lý của thị trường
BĐS hiện nay, cụ thể bao gồm:
Nghịch lý 1: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung
bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là
hai - bốn lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng
phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức
mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Nghịch lý 2: Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng
gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối
với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp
nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu
đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.
346


Nghịch lý 3: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức
nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn
góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn
tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá
lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS
chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.
Kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng

thương mại đang tồn tại và coi đây là một điểm trong tâm cần tháo gỡ
cho thị trường. Nhà đầu tư dự án đã giảm giá tới “mức sàn” nhưng vẫn
không có giao dịch. “Kho tồn đọng” này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước
cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ
động tìm giải pháp cho mình.
Trong ngữ cảnh này, có hai đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam
cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở
không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại
mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu
dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca
rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS
tồn đọng mà không chịu hạ giá. Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư
và người góp vốn đang xẩy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy
mà nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng
vẫn chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ
xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Thứ hai, các hoạt động của thị trường
BĐS vẫn diễn ra bình thường kể cả về giao dịch nhà giá thấp, hoạt động
xây dựng, hoạt động tín dụng và đầu tư từ nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư
đang tập trung vào khu vực giá thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi
có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch.
Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng
trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước
tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải
mất ít nhất bảy năm.
347


Nghịch lý 4: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất

khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh
doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu
thảm thiết nhưng số lượng mua lại và sáp nhập không cao.
Nghịch lý 5: Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có
giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang
được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương
mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.
Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS hiện nay không đóng
băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá
thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông
với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở
gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này
đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông tin của
hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công
đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá
cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.
Khi dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2, đã nổ ra một cuộc
thảo luận với nhiều ý kiến trái chiều. Một phía khẳng định đây là cách
làm phù hợp, một chiến lược kinh doanh đúng hướng, thậm chí có thể
đưa giá xuống mức thấp hơn. Một phía khác lại khẳng định đây là một
hành vi phá giá thị trường. Cuộc tranh luận này đã thu hút rất mạnh sự
tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng. Đến nay, cuộc tranh
luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã
chuyển hướng kinh doanh như dự án Đại Thanh đã làm và có khả năng
đưa giá xuống thấp hơn. Từ góc nhìn khác, giá nhà ở xã hội cao hơn
10 triệu đồng/m2 vẫn đang là một thách thức với các cơ quan quản lý.
Sự thực, giá nhà ở xã hội đang được quản lý theo kiểu bao cấp nên giá
không có động lực tác động từ thị trường.
Hiện nay, nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm, cả khu
vực quản lý của Nhà nước, cả những người lao động chưa có nhà ở và

cả các nhà đầu tư. Việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được
348


coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng
kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở
xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước
hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình
trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây
dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn, v.v... Giá
nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng,
quản lý và huy động vốn.
Nghịch lý 6: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua
nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu
cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu
người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.
Những nghịch lý này nghe ra có vẻ bất thường nhưng thực sự lại
rất bình thường trong thị trường BĐS hiện nay. Tất cả do tính thiếu
chuyên nghiệp của thị trường BĐS, từ quản lý tới nhà đầu tư và tới
người tiêu dùng. Thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác. Các rủi ro
gần như không được quản lý.
Như vậy, từ cuối năm 2012 tới nay có hai việc cần làm cho thị
trường BĐS nước ta: một là tăng cung cho khu vực giá rẻ gồm cả nhà
ở xã hội nhằm thỏa mãn cầu rất cao của những người lao động có thu
nhập thấp; và hai là giải quyết kho BĐS tồn đọng có giá cao và giá trung
bình. Bên cạnh hai việc này còn có một số việc khác cần làm nhằm tái
cơ cấu khu vực kinh tế BĐS.
5. Gói giải pháp hiện nay của Nghị quyết 02
Những dữ liệu thực tế nói trên đã mô tả đúng thực trạng nghịch lý
của thị trường BĐS hiện nay. Trong tình trạng này, hầu hết các nhà đầu

tư BĐS đều cho rằng Nhà nước phải giải cứu thị trường BĐS. Hầu hết
các Bộ có liên quan và Ngân hàng Nhà nước đã vào cuộc giải cứu này
với nhiều đề xuất giải pháp khác nhau.
Bên cạnh các giải pháp này là một luồng ý kiến hoàn toàn khác,
không cần giải cứu thị trường BĐS. Trước hết là các ý kiến của các đại
biểu Quốc hội trong Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khi xem xét vấn đề
349


giải cứu thị trường BĐS. Hầu hết các ý kiến đều cho rằng không phải
giải cứu thị trường BĐS vì đây không phải là vấn đề có tác động lớn tới
nền kinh tế, các nhà đầu tư phải tự tìm giải pháp cho mình.
Tiếp theo là sự ồn ã quanh chuyện tranh luận giữa TS. Kinh tế
Allan Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội. TS. Allan Phan nói rằng không
phải giải cứu thị trường BĐS vì sự cố BĐS ở Việt Nam hiện nay là hệ
quả tất yếu do chính các nhà đầu tư BĐS tạo ra, khi lãi nhiều thì không
ai trợ giúp chính phủ nhưng khi lỗ thì lại kêu chính phủ phải giải cứu.
Điều quan trọng hơn là TS. Allan Phan đã chỉ ra được tính tích cực của
khủng hoảng BĐS hiện nay, đừng nhìn chỉ với con mắt tiêu cực. Sự
khủng hoảng tất yếu là cơ hội để thị trường BĐS lột xác để có một cơ
thể khỏe mạnh hơn. Ý kiến của TS. Allan Phan có lý ở một góc nhìn khái
quát nhất định. Ngược lại, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội thì vẽ ra một bức
tranh BĐS Việt Nam toàn mầu đen như cảnh tượng con tầu BĐS chìm
sẽ kéo theo thị trường hàng hóa, vật liệu xây dựng, việc làm của người
lao động, vốn của dân, vốn của doanh nghiệp, hạ tầng kinh tế, v.v... và
không thể để thị trường BĐS rơi tự do. TS. Phạm Sĩ Liêm thì cho rằng
xin mời các nhà đầu tư cứ rơi tự do như quy luật của thị trường.
Sự thực, trong tình trạng của thị trường BĐS nước ta hiện nay,
không nên dùng từ “giải cứu” mà chỉ nên dùng từ “tháo gỡ khó khăn cho
thị trường”. Về nguyên tắc, một số nước như Mỹ, Thái Lan, Singapore

trước đây cũng đã từng giải cứu thị trường BĐS. Nhưng các quốc gia
này chỉ ra tay khi thị trường BĐS tác động xấu gây nên khủng hoảng tài
chính hoặc khủng hoảng kinh tế trên tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn
cầu. Họ đặt ra vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh chứ không phải vì bản
thân thị trường BĐS.
Ở Việt Nam hiện nay, mới chỉ có thị trường BĐS chịu khó khăn về
vốn khi Nhà nước kiềm chế lạm phát chứ chưa nhìn thấy khả năng thị
trường BĐS là ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Tất nhiên mới có một
số ít doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS là gặp khó khăn
thực sự. Vấn đề giải cứu chỉ được đặt ra khi sự suy biến của thị trường
bất động sản làm nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Thị trường là một
350


“cuộc chơi” kinh tế, vào thị trường phải chấp nhận “luật chơi”, thắng
có tiền bỏ túi, thua phải đành chấp nhận mất tiền. Hơn nữa, bao nhiêu
tiền có thể cứu được thị trường BĐS và liệu có thể giải cứu được không.
Chúng ta hãy nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để tìm
hành động cho thị trường BĐS.
Trước tình hình kinh tế nước ta đang gặp khó khăn, các doanh
nghiệp đều rơi vào tình trạng thiếu vốn, Chính phủ đã thông qua Nghị
quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn
cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Các giải
pháp có liên quan tới thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS bao gồm:
1. Gia hạn thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia
tăng đối với các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ (sử dụng dưới 200
lao động làm việc toàn bộ thời gian và có doanh thu năm không quá 20
tỷ đồng); doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động (sử dụng trên 300 lao
động) trong lĩnh vực xây dựng các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội;
mọi doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua)

nhà ở.
Trình Quốc hội thông qua từ ngày 01/7/2013 áp dụng mức thuế thu
nhập doanh nghiệp 20% đối với doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ;
10% đối với thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 50% số
thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở
xã hội; giảm 30% số thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu
tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở là căn hộ có diện
tích sàn dưới 70 m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
2. Giảm tiền thuê đất năm 2013, năm 2014 đối với các tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất tới mức bằng hai
lần tiền thuê đất phải nộp của năm 2010. Cho phép nộp tiền sử dụng đất
theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng đối với các chủ đầu tư dự án đã
được Nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử
dụng đất do có khó khăn về tài chính.
3. Các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý
tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng được tiếp cận nhà
351


ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 với giá bán
dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả
năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây
dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu
tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp
với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Dành từ
20 - 40 nghìn tỷ đồng (con số thực tế là 30.000) thông qua tái cấp vốn
với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa mười năm tùy theo đối tượng sử
dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để
phục vụ cho vay đối với các đối tượng này.
4. Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia

phát triển nhà ở xã hội, có chính sách tín dụng ưu đãi để người thuộc
diện được tiếp cận nhà ở xã hội có thể tiếp cận được nhà ở xã hội.
5. Rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại các dự án
được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều
chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội
cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội.
Hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều
chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp, giảm
giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả
của thị trường, chuyển sang nhà ở xã hội, thực hiện công khai, minh
bạch, đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng.
Tổng kết Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 của
Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu
nhà ở tại Việt Nam để báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định việc mở
rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân
nước ngoài tại Việt Nam.
6. Các Bộ, cơ quan nghiên cứu để sớm hình thành các định chế tài
chính mới như dạng Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ Đầu tư BĐS, Cơ quan
tái cho vay thế chấp nhà ở, tạo kênh huy động vốn trung và dài hạn cho
thị trường BĐS.
352


7. Rà soát, đánh giá lại nợ xấu; tiến hành phân loại các khoản nợ
xấu theo loại hình doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, đối tượng vay vốn và
theo các loại tài sản bảo đảm, nợ xấu trong bất động sản, nợ xây dựng
cơ bản... và đánh giá thực trạng tài sản đảm bảo, nguồn gốc pháp lý, giá
trị thị trường, khả năng thanh khoản của các tài sản này để có các giải
pháp xử lý phù hợp với từng loại hình nợ xấu.
Chỉ đạo các tổ chức tín dụng chủ động triển khai các giải pháp tự

xử lý nợ xấu như đánh giá lại chất lượng và khả năng thu hồi; tiếp tục
cơ cấu lại nợ để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận được vốn vay, bán nợ xấu
cho các công ty quản lý tài sản, mua bán nợ; kiểm soát chặt chẽ và tiết
giảm chi phí hoạt động để tích cực trích lập, sử dụng dự phòng rủi ro
để xử lý nợ xấu; triển khai các giải pháp hạn chế nợ xấu phát sinh trong
tương lai.
Hoàn thiện Đề án xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng
và Đề án thành lập Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam.
Hiện nay, ngân sách xuất ra 30.000 tỷ đồng để trợ giúp vốn vay
ưu đãi cho cả người có thu nhập thấp mua nhà ở và cho cả các doanh
nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ hoặc nhà
ở xã hội đã được quyết định. Dự kiến sẽ triển khai từ 15/4/2013 nhưng
phải lùi lại tới cuối tháng 5 mới có hướng dẫn cụ thể. Trong quá trình
thảo luận, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm để trợ giúp cho cung và bao nhiêu
phần trăm để trợ giúp cho cầu cũng là một đề tài nóng. Cuối cùng, tỷ lệ
70% cho cầu và 30% cho cung cũng đã được thống nhất giữa Bộ Xây
dựng và Ngân hàng Nhà nước.
Song song là các giải pháp về rà soát quy hoạch, rà soát dự án, loại
bỏ một số dự án và cho chuyển đổi một số dự án sang nhà ở xã hội,
một số dự án được thay đổi công năng sử dụng sang kinh doanh dịch
vụ. Xa hơn là các giải pháp tài chính giải quyết nợ xấu nói chung và nợ
xấu trong BĐS nói riêng. Xa hơn nữa là các giải pháp về đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai, xây dựng và thị trường BĐS.
Nhìn lại nội dung của Nghị quyết 02, có thể thấy đây là gói giải
pháp giúp cho các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính để vượt
353


qua khó khăn, điều chỉnh lại cung - cầu trên thị trường, giúp cho người
có thu nhập thấp sớm có nhà ở và giải quyết khối lượng vốn đang tồn

đọng trong thị trường BĐS. Đây không phải là “giải cứu” thị trường
BĐS mà là sự can thiệp hợp lý của Nhà nước vào thị trường.
6. Nhìn lại việc thực hiện các giải pháp cho thị trường BĐS
theo Nghị quyết 02
Như trên đã nói rất rõ, có hai việc phải làm cho thị trường BĐS
hiện nay: một là giải quyết kho BĐS tồn đọng để giải phóng khối lượng
nợ xấu đang tồn đọng; hai là tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở
thương mại giá rẻ để giải quyết nhà ở cho người lao động có nhu cầu về
chỗ ở. Giải pháp cho cả hai việc này đã được đề cập khá rõ trong Nghị
quyết 02.
6.1. Giải pháp Nhà nước hỗ trợ tín dụng với gói 30.000 tỷ đồng
Đến nay, các phương tiện thông tin đại chúng đã đưa thông tin rằng
tiêu chí người thu nhập thấp chưa rõ ràng, người có thu nhập thấp đi vay
tiền ở ngân hàng cũng rất khó khăn và nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở
thương mại giá rẻ cũng chưa tăng được bao nhiêu. Từ đây, nhiều ý kiến
hoài nghi về hiệu quả thực hiện gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỷ đồng.
Cơ chế thực hiện vẫn là bài toán cần quan tâm hiện nay.
Một vấn đề đang tồn tại là:
• Các quy định về mức thu nhập, việc xác nhận thu nhập và xác
nhận tình trạng thiếu nhà cho các đối tượng được mua nhà ở
xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đang gặp khó khăn, nhiều cơ
quan có trách nhiệm không xác nhận với lý do không biết rõ.
Với những ách tắc này, Bộ Xây dựng đã có những hướng dẫn
chi tiết: (a) mức thu nhập thấp là mức thu nhập dưới mức chịu
thuế thu nhập; (b) cơ quan sử dụng lao động có trách nhiệm xác
nhận thu nhập; và (c) diện tích nhà ở hiện tại được xác định chỉ
tại nơi đang đăng ký hộ khẩu chính thức. Trong hoàn cảnh hiện
nay khi chưa có công cụ quản lý thu nhập của người lao động
tại một đất nước tiêu tiền mặt là chủ yếu và hồ sơ địa chính về
354

nhà đất đang được quản lý chia cắt theo địa bàn huyện, chắc
cũng không có giải pháp khá hơn so với giải pháp đưa ra của
Bộ Xây dựng, mặc dù ai cũng biết rằng các giải pháp đang
hướng dẫn chưa có độ chính xác cao. Sự thực, xác định đúng
được đối tượng được hưởng ưu đãi tín dụng theo thứ tự ưu tiên
là một việc bất khả thi ở nước ta hiện nay.
• Việc bắt người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng
minh khả năng trả nợ tại các ngân hàng thương mại đang có
biểu hiện thiếu khả thi. Đã là người có thu nhập thấp thì khó
có thể chứng minh được thu nhập của mình có khả năng để ra
một phần thu nhập cho nhà ở. Tất nhiên, việc đòi hỏi của các
ngân hàng thương mại là chính đáng vì không thể để khoản
tín dụng này lại rơi vào nợ xấu. Đây là những lý do chính làm
cho việc giải ngân đối với 70% gói 30 nghìn tỷ đồng trợ giúp
tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà ở. Theo phương
thức hiện nay - phương thức cho người nghèo vay tiền giống
như cho người giầu vay tiền (phải có tài sản thế chấp và chứng
minh được khả năng trả nợ), việc trợ giúp chỉ chỉ có thể đến
với nhóm thu nhập tầng trên của những người có thu nhập thấp.
Bộ Xây dựng cũng đã có thống nhất với các ngân hàng thương
mại về việc kết hợp cho người mua nhà vay tiền với các dự án
thuộc diện được vay tín dụng ưu đãi. Đây cũng là sáng kiến
giúp cho việc đẩy tiến độ giải ngân nhanh hơn và chắc hơn. Tất
nhiên, những sáng kiến này chưa giải quyết tận gốc bài toán
cho người nghèo vay tiền.
Ở các nước khác, người ta sử dụng cộng đồng những người có thu
nhập thấp tại một địa phương hoặc tại một nhóm cơ quan là cơ chế trợ
giúp cho việc xác nhận thu nhập, tình trạng nhà ở và khả năng trả nợ

tiền vay. Bên cạnh cộng đồng này là một tổ chức xã hội hoặc doanh
nghiệp xã hội tình nguyện trợ giúp cho họ. Cách trợ giúp là tìn cơ hội
tăng thu nhập, tìm nhiều nguồn trợ giúp xã hội khác và bảo đảm trả nợ
từ khoản vay cho cả cộng đồng. Ở một số nước, người ta đã áp dụng cơ
355


chế cộng đồng vay tiền để xây dựng nhà ở cho mình dưới sự bảo trợ của
một tổ chức xã hội, họ là người thuê nhà thầu xây dựng và họ đứng ra
quản lý quá trình xây dựng.
Ngân hàng Grameen ở Bangladesh cùng với người sáng lập là Gs.
Muhammad Yunus đã được nhận Giải thưởng Nobel vì hòa bình năm
2006 do sáng kiến về cơ chế cho người nghèo vay tiền dựa vào cộng
đồng mà không cần các cơ chế vay tiền ngân hàng như thông lệ. Vào
năm 1998, Ngân hàng này cũng đã được nhận Giải thưởng Môi trường
sống Thế giới do vận hành hiệu quả Chương trình nhà ở giá thấp.
Trên thực tế, cơ chế cấp tín dụng ưu đãi cũng như việc rà soát cho
chuyển đổi dự án mới chỉ được thực hiện nhằm tăng cung cho khu vực
nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, mới chỉ tác động được tới một
số dự án nhà ở giá trung bình có khả năng chuyển sang nhà ở giá thấp
hoặc nhà ở xã hội, chưa động tới bản chất của khu vực nhà ở giá cao,
giá trung bình đang tồn tại và tồn đọng. Đến nay, việc tăng cung cho
khu vực giá rẻ là nhìn thấy khá rõ tính khả thi trên thực tế, nhưng việc
giải quyết kho BĐS tồn đọng vẫn chưa thấy rõ những hoạt động cụ thể.
Việc chuyển đổi dự án cũng chủ yếu tập trung vào các dự án còn trên
giấy hoặc mới bắt đầu.
6.2. Giải pháp cho khu vực BĐS tồn đọng
Giải quyết các BĐS giá cao, giá trung bình đang tồn đọng hiện vẫn
đang trong giai đoạn chuẩn bị giải pháp cụ thể. Các tổ chức, thể chế
mua bán nợ xấu vẫn chưa được thảo luận ở mức độ chi tiết, và càng

chưa có chương trình cụ thể về việc thành lập công ty quản lý tài sản
tồn đọng. Việc rà soát để sửa đổi pháp luật mới chỉ đang tập trung vào
đề xuất của Bộ Xây dựng về mở rộng diện người nước ngoài được mua
nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng
có thời hạn (hoặc hai lần 50 năm hoặc một lần 70 năm). Nội dung sửa
đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh
và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn nữa,
chưa trong tầm tay với để xem xét.
356


1. Giải pháp mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại
Việt Nam
Ngày 3/6/2008, Quốc hội Khóa 12 đã thông qua Nghị quyết số
19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện được mua nhà ở gồm: (a) cá nhân
nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được thuê giữ chức
danh quản lý doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; (b) cá nhân
nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam; (c) cá nhân nước ngoài
đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ và người có
kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; (d) cá nhân nước
ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; (đ) doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không
có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu cầu về nhà ở cho những người
đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Các đối tượng này phải được
phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được
hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Thời hạn được sở hữu nhà ở
đối với cá nhân tối đa là 50 năm, khi hết thời hạn sở hữu thì phải bán
hoặc tặng cho nhà ở đó trong thời hạn 12 tháng. Thời hạn được sở hữu
nhà ở đối với doanh nghiệp là thời hạn hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

Nhà ở được sở hữu thuộc loại nhà chung cư và chỉ được sử dụng vào
mục đích để ở.
Ngày 18/6/2009, Quốc hội Khóa 12 cũng đã thông qua Luật Sửa
đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai
với nội dung mở rộng diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài
có quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (a) người có quốc tịch Việt Nam; (b)
người gốc Việt Nam về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công
đóng góp cho đất nước, là nhà khoa học, nhà văn hoá và người có kỹ
năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam,
người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước;
(c) người gốc Việt Nam được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy miễn thị
thực và được phép cư trú tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được
357


phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên. Nhà ở được sở hữu gồm
cả nhà riêng lẻ gắn với đất và nhà chung cư, có thời hạn sử dụng lâu dài
như người Việt Nam trong nước.
Trước hết, quy định đối với người nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam chỉ mang tính thí điểm và chỉ có quyền sử dụng để ở cho
mình và gia đình, không có các quyền liên quan tới giao dịch BĐS.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có diện được sở hữu nhà rộng
hơn, loại nhà ở và thời hạn sử dụng cũng rộng hơn, tương đương như
người Việt Nam trong nước. Trên thực tế, số lượng người nước ngoài
cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam
cũng chưa nhiều. Một phần vì Việt Nam chưa tạo được niềm tin về sự
ổn định pháp lý, phần quan trọng hơn vì thủ tục làm giấy chứng nhận
chủ quyền còn đang có nhiều vướng mắc trên thực tế.
Bộ Xây dựng đã đưa ra kiến nghị sửa đổi pháp luật về nhà ở trên

nguyên tắc diện được sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tương đương
như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, loại nhà ở cũng tương đương
nhưng có thời hạn và cũng có phương án đề xuất mở rộng quyền giao
dịch BĐS.
Giải pháp này trước hết mới chỉ tính đến mở rộng cầu có khả năng
thanh toán đối với cung đang tồn đọng. Vấn đề sở hữu nhà cho người
nước ngoài còn phải xem xét nhiều mặt khác nữa như quy tắc tương
đương trong ngoại giao và cơ chế quản lý hoạt động của cư dân nước
ngoài tại Việt Nam. Việt Nam chỉ có thể cho quyền công dân nước
ngoài tương đương như nhà nước đó cho quyền đối với công dân Việt
Nam. Như vậy, việc sở hữu nhà cũng cần xem xét cho từng nhóm nước
theo quan hệ ngoại giao đã được thiết lập cũng như pháp luật của nước
đó. Việc tiếp theo cần làm là phải bổ sung ngay những quy định về quản
lý cư dân, cộng đồng người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam.
Thị trường BĐS Việt Nam đang thiếu vốn do nợ xấu liên quan tới
các BĐS tồn đọng. Cơ chế giải quyết kho tồn đọng này bằng nguồn vốn
nào là điều cần tìm kiếm. Khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài
được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp bằng BĐS
358


ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới.
Đây chính là hai vấn đề mang tính đối ngẫu về pháp lý, hoặc không thừa
nhận cả hai, hoặc cho phép cả hai. Khi cơ chế thế chấp này được pháp
áp dụng thì chúng ta sẽ khai thông luồng vốn để giải quyết các BĐS
tồn đọng bằng cơ chế thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài. Nếu còn
gì băn khoăn thì trước mắt, việc thế chấp như vậy cần đặt dưới sự quản
lý trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước về đối tượng nhận thế chấp và Bộ
Xây dựng về đơn vị BĐS đem ra thế chấp.
2. Giải pháp giải quyết BĐS tồn đọng thông qua cơ chế xử lý tài

sản gắn với vốn
Việc hình thành một doanh nghiệp quản lý các BĐS tồn đọng gắn
với nợ xấu đã được đưa ra trong Nghị quyết 02 nói trên. Hình thái công
ty như thế nào, cơ chế tạo vốn để xử lý và biện pháp xử lý cụ thể vẫn
chưa được đặt ra.
Trước hết, khi kiểm đếm các BĐS tồn đọng lại cho thấy có tới 2/3
là đất nền mà chỉ có 1/3 là đất và nhà ở gắn liền. Như vậy, thông tin
thực tế đã khác với tư duy trước đây là BĐS tồn đọng chủ yếu là nhà ở
đã hoàn thành. Những thông tin thực cần biết chính xác để đưa ra quyết
định xử lý gồm: (a) số lượng vốn tồn đọng là bao nhiêu, trong đó bao
nhiêu là tiền đất và bao nhiêu là nhà ở; (b) cơ cấu vốn tồn đọng như thế
nào, bao nhiêu là vốn của chủ đầu tư, bao nhiêu là vốn góp từ dân, bao
nhiêu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại qua thế chấp,
bao nhiêu là vốn đầu tư trực tiếp từ các ngân hàng thương mại và bao
nhiêu là các dạng vốn khác bị tồn đọng. Khi có câu trả lời chính xác cho
các câu hỏi trên thì mới có thể đưa ra giải pháp phù hợp.
Các giải pháp có thể cần được xem xét bao gồm: (a) nếu chủ yếu là
đất nền thì đấu giá đất nền tồn đọng là một cơ chế hiệu quả đối với đất
nền ở những khu vực thuận lợi được nhiều người quan tâm; (b) thay đổi
mục đích sử dụng đất nền cho phù hợp với những dự án đầu tư khác có
tiềm lực về vốn; (c) thế chấp để tạo vốn tại các ngân hàng nước ngoài;
(d) giải pháp thành lập các doanh nghiệp quản lý BĐS tồn đọng như
trước đây vẫn nghĩ.
359