ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG tác cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất, QUYỀN sở hữu NHÀ ở và tài sản gắn LIỀN với đất TRÊN địa bàn HUYỆN NÔNG CỐNG, TỈNH THANH hóa
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (885.47 KB, 71 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
--------- ---------
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG, TỈNH THANH
HÓA”
MỤC LỤC
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Lớp:
Mã sinh viên:
Th.S. Vũ Thị Thu Hiền
Đỗ Thị Thanh Hằng
LĐH4QĐ1
1461110167
Hà Nội, 2015
1
MỤC LỤC
MỤC LỤC..................................................................................................................................1
MỤC LỤC..................................................................................................................................2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.....................................................................................................4
Chữ viết tắt.......................................................................................................................................4
Chữ viết đầy đủ.................................................................................................................................4
BTNMT.............................................................................................................................................4
Bộ tài nguyên môi trường................................................................................................................4
GCN...................................................................................................................................................4
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất..............4
QL......................................................................................................................................................4
Quốc lộ..............................................................................................................................................4
TT......................................................................................................................................................4
Thị trấn.............................................................................................................................................4
UBND................................................................................................................................................4
Ủy ban nhân dân...............................................................................................................................4
HĐND................................................................................................................................................4
Hội đồng nhân dân...........................................................................................................................4
VPĐKQSDĐ.....................................................................................................................................4
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất...........................................................................................4
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................6
1.Tính cấp thiết của chuyên đề........................................................................................................6
2.Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................................................7
3.Yêu cầu...........................................................................................................................................7
CHƯƠNG I................................................................................................................................8
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................................................8
1.1.1.Đăng ký đất đai........................................................................................................................8
1.1.2.Khái niệm về Quyền sử dụng đất.........................................................................................10
1.2.Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................................................................13
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp GCN................................................................................16
1.2.2.1. Một số nguyên tắc cấp GCN.............................................................................................................16
1.2.2.2. GCN...................................................................................................................................................18
Hình 3.1: Mẫu GCN trang 1 – 4 ban hành theo TT số: 23/2014/TT-BTNMT...........................21
1.2.2.3. Đối tượng được cấp GCN..................................................................................................................21
2
1.2.2.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất...................................................................................................................................................................22
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp GCN.......................................................................................................................25
1.2.2.6. Trình tự, thủ tục công tác cấp GCN...................................................................................................26
Hình 3.2: Sơ đồ trình tự, thủ tục cấp GCN cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân........................32
1.3.Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....................................................................................32
1.3.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn cả nước..............................................................................32
CHƯƠNG II.............................................................................................................................36
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................36
2.1. Đối tượng nghiên cứu..............................................................................................................36
2.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................................36
2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................................................36
- Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nông Cống...............................................36
- Kết quả công tác đăng ký, cấp GCN trên địa bàn huyện.....................................................36
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân tồn tại của công tác cấp GCN trên
địa bàn huyện...........................................................................................................................36
2.4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................................37
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu.....................................................................................37
Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu quản lý nhà nước về đất đai và các
văn bản có liên quan.......................................................................................................................................37
2.4.2. Phuơng pháp kế thừa............................................................................................................................37
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu....................................................................................................................37
2.4.4. Phương pháp so sánh............................................................................................................................37
2.4.5. Phương pháp đánh giá..........................................................................................................................37
CHƯƠNG 3..............................................................................................................................38
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................................................................38
Hình 3.3: Sơ đồ vị trí địa lý huyện Nông Cống – tỉnh Thanh Hóa.............................................38
Hình 3.4: Cơ cấu kinh tế huyện Nông Cống năm 2014................................................................41
3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên đọa bàn huyện Nông Cống – Tỉnh Thanh Hóa......................44
Hình 3.5: Biểu đồ cơ cấu đất huyện Nông Cống năm 2014.........................................................45
........................................................................................................................................................................49
3.3.2.1.Đánh giá công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với các loại đất trên địa bàn huyện Nông
Cống năm 2014...............................................................................................................................................53
3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn - tồn tại và nguyên nhân tồn tại trong công tác
cấp GCN trên địa bàn huyện Nông Cống.....................................................................................64
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn huyện Nông
Cống - tỉnh Thanh Hóa..................................................................................................................67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................................69
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................71
3
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTNMT
GCN
Chữ viết đầy đủ
Bộ tài nguyên môi trường
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền trên đất.
Quốc lộ
Thị trấn
Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Văn phòng đăng ký quyền sử
QL
TT
UBND
HĐND
VPĐKQSDĐ
dụng đất
4
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
STT
1
2
3
BẢNG BIỂU
Hình 3.1: Mẫu GCN trang 1 – 4 ban hành theo TT số:
23/2014/TT-BTNMT
Hình 3.2: Sơ đồ trình tự, thủ tục cấp GCN cho đối tượng hộ
gia đình, cá nhân
Hình 3.3: Sơ đồ vị trí địa lý huyện Nông Cống – tỉnh Thanh
4
5
6
7
8
9
Hóa
Hình 3.4: Cơ cấu kinh tế huyện Nông Cống năm 2014
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu kinh tế chủ yếu năm 2014
Bảng 3.2. Tình hình dân số và lao động năm 2014
Hình 3.5: Biểu đồ cơ cấu đất huyện Nông Cống năm 2014
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nông Cống năm 2014
Hình 3.6: Quy trình cấp GCN huyện Nông Cống
Bảng 3.4: Kết quả cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
10
theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Nông Cống đến
11
12
13
14
15
ngày 30/12/2014
Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN đất ở đô thị lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân đến ngày 30/12/2014 – huyện Nông Cống
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN đất ở nông thôn lần đầu cho hộ
gia đình, cá nhân đến ngày 30/12/2014 – huyện Nông Cống
Bảng 3.7. Kết quả cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân đến ngày 30/12/2014 – huyện Nông Cống
Bảng 3.8. Kết quả cấp GCN đất lâm nghiệp lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân đến ngày 30/12/2014 – huyện Nông Cống
Bảng 3.8. Kết quả cấp GCN đất trang trại lần đầu cho hộ gia
đình, cá nhân đến ngày 30/12/2014 – huyện Nông Cống
5
Trang
số
21
31
37
40
41
43
44
45
48
53
55
56
58
60
62
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa- xã hội, an ninh quốc phòng, canh tác, sản xuất
nông lâm ngư nghiệp.
Đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là phương tiện lao động, tồn tại vĩnh
viễn, không đồng nhất về chất lượng, hạn chế về số lượng, cố định về vị trí, là tư liệu
sản xuất không thể thay thế.
Đất đai là của cải quý giá nhất của loài người. Trong quan hệ của xã hội có giai
cấp, quyền sở hữu đất đai thuộc về giai cấp nào thì giai cấp đó sẽ làm chủ về chính trị
và kinh tế. Trong lực lượng sản xuất có thể coi lao động là cha, đất là mẹ, sinh ra của
cải vật chất. Trong bất kỳ một xã hội nào, một đất nước nào, một vùng lãnh thổ nào
cũng đều coi trọng việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả để phục vụ cho nhiệm vụ
phát triển kinh tế, xã hội của mình đặt ra trong lịch sử và ở mọi thời đại.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, đất nước ta đang trong quá trình đẩy
mạnh CNH, HĐH cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã
gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng lên.
Vậy, đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất
đai có giới hạn đó. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, các vấn đề đất đai là một vấn đề
hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do
đó, hoạt động quản lý về đất đai của nhà nước có vai trò rất quan trọng để xử lý các
trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, tranh chấp đất đai, đảm bảo công bằng và ổn
định kinh tế.
Nông Cống là huyện đồng bằng của tỉnh Thanh Hoá với các chỉ tiêu phát triển
kinh tế xã hội, và công tác quản lý nhà nước trên các lĩnh vực của huyện thì công tác
quản lý nhà nước về đất đai, về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện Nông Cống là một trong
những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Trong khi đó vấn đề quản lý đất trên toàn huyện
đang còn hạn chế, lỏng lẻo, người dân sử dụng đất dựa vào mối quan hệ người quen
trong ngành tùy tiện chuyển nhượng, tách nhập thửa dẫn tới những tranh chấp khó giải
6
quyết làm công tác cấp GCN chậm và có nhiều bất cập, việc cấp GCN không đúng
thẩm quyền và tiêu cực trong thu phí GCN, mặt khác cơ quan có thẩm quyền chưa
quan tâm đúng mức và hạn chế về trình độ. Chính vì vậy mà tiến độ cấp GCN trên địa
bàn còn chậm, gây khó khăn cho công tác quản slý đất đai trên địa bàn huyện.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng đó, đặc biệt với vai trò là một sinh
viên thực tập tốt nghiệp, được sự phân công của ngành Quản lý đất đai – Khoa Quản
Lý đất đai – Trường Đại Học Tài Nguyên và Môi Trường, dưới sự hướng dẫn của
giảng viên Vũ Thị Thu Hiền cùng sự cho phép của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
Huyện Nông Cống – Tỉnh Thanh Hóa, tôi đã thực hiện đề tài “ Đánh giá thực trạng
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền trên đất trên địa bàn huyện Nông Cống – Tỉnh Thanh Hóa” để tìm ra
những vấn đề khó khăn, tồn tại và nguyên nhân dẫn đến những khó khăn tồn tại đó. Từ
đó đề ra giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn huyện giúp cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng hoàn thiện hơn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền trên đất tại huyện Nông Cống.
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đề xuất phương pháp giải quyết khó khăn trong công tác cấp GCN trên địa bàn
huyện Nông Cống.
3. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách cấp GCN.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phảu có độ tin cậy, chính xác,
phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn xã .
- Nắm vững các kiến thức cơ bản đã học để phân tích, đánh giá được các số liệu
đã thu thập dược một cách chính xác, trung thực và khách quan.
- Tiếp thu được toàn bộ công việc, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và tiếp cận với thực tế công việc để học hỏi và rèn luyện.
- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địa phương
liên quan đến công tác cấp GCN.
7
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.
Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
người. Quy mô đất đai của Thế giới và của mỗi quốc gia một số hữu hạn. Tài nguyên
đất là nguồn có giới hạn về số lượng, được phân bố cố định trong không gian, không
thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người. Trong quá trình phát triển của xã
hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách sử dụng đất đai có hiệu quả cao
phục vụ cho cuộc sống của mình và bảo vệ tốt nhất nguồn tài nguyên đất. Trong quá
trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của con người
và phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội trong tương lai. Vì thế, quản lý nhà nước
về đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết đối vói mỗi quốc gia, mỗi vùng
lãnh thổ, mỗi thời đại.
Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệ giữa con người
với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó một trong những nội dung quan
trọng của quản lý nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai, cấp GCN, lập và quản lý hồ
sơ địa chính. Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải nắm chắc,
quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật để hướng đất đai
phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốc dân cũng như bảo vệ an ninh quốc
phòng của quốc gia đó.
Trước đây, do nền kinh tế xã hội chia phát triển nên công tác quản lý đất đai
chưa thực sự được quan tâm. Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng với sự
phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã gây sức ép không nhỏ đến quỹ đất
vốn có hạn của chúng ta. Sự đa dạng của nền kinh tế làm cho mối quan hệ đất đai ngày
càng phức tạp hơn. Từ thực tế đó, đòi hỏi nhà nước cần thực hiện việc đăng ký đất đai,
cấp GCN, để giải quyết các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, để việc sử
dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
8
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất
đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
1.1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai
-
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân
bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất. Nhà nước biết được
chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của
công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi
có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm
khả năng tranh chấp đất đai.
-
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong
lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp
và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã
hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công
cụ giúp Nhà nước quản lý.
-
Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,
thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử
dụng và quản lý của những thay đổi này.
1.1.1.3. Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất
được chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
9
- Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa
chính đã thiết lập
1.1.2. Khái niệm về Quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền năm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ
người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ
cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với nước
ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ôn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ
thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có
quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai.
1.1.3. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải lạo nâng
cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước
công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan
trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất
đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các
tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt
hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
10
1.1.4. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi
người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu
bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường họp như:
đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi
mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền
sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất
đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng
đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách
nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai trong việc châp
hành luật đát đai. Đông thời, việc đăng ký và cáp GCN sẽ cung cáp thông tin đây đủ
nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm ... đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thô. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiếtt kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi
lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai,
thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý.
Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên
chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích
sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong
quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể,
diện tích, loại đất.
11
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất
chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần
hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách
tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này
hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu
thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn
chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết
hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị
trường này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực
tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở quan
trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng
thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối với công tác điều
tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thế,
kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức
cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông qua
việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất,
mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp
GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không
rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủ
hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyên họp
pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.
12
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và định giá
đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khi đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm
của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng
đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình
trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản lý
Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các
nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.
Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1.
Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành có quy định về
cấp GCN.
Nhằm thực hiện các nội dung quản lý về đất đai, đáp ứng theo quy định của
Hiến pháp, do Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành một số văn bản
pháp quy để cụ thể hóa các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất như sau:
- Luật Đất đai 2013, trong đó quy định về vấn đề mang tính nguyên tắc về
GCN, các trường hợp được cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN, lập
hồ sơ địa chính, việc xác định diện tích đất đối với các trường hợp thửa đất có vườn,
ao gắn liền với nhà ở, trình tự thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN hoặc chỉnh lý
biến động về sử dụng đất trên GCN.
- Luật nhà ở, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN đối
với nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sở hữu đất ở.
- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã
hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN
đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy
định tại Điều 2 Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc
13
hội nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý nhưng thực tế nhà nước
chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó.
- Nghị quyết số 57/ 1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01
tháng 7 năm 1991 và Nghi quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 7 năm
2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước
ngày 01 tháng 7 năm 1991 đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài tham gia.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy
định về cấp GCN và các vấn đề liên quan.
Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các văn bản có các quy định về
cấp GCn như sau:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2005 của Chính phủ về
hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của
Quốc hội và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của
UBTVQH quy định việc giải quyết đối với 1 số trường hợp cụ thể về nhà đất và chính
sách cải tạo XHCN trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ: Quy
định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyề sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
14
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp
GCN, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ: Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11
năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất
đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đât (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ
01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền đất, thuê mặt nước (Có hiệu
lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy định
về cấp GCN và các vấn đề liên quan.
15
Sau khi có Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, trên Bộ, ngành ở Trung ương
ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan đến việc cấp GCN như sau:
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT quy định về quy trình và định mức kinh tế
kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông thư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất
(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương
xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai, trong đó quy
định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ chức cấp
GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN.
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp GCN
1.2.2.1. Một số nguyên tắc cấp GCN
Cấp GCN là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy đủ giữa Nhà nước
và người sử dụng; đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện tốt nhất các quyền và
lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép. Cấp GCN lần đầu được thực hiện
đối với đất đai trên phạm vi cả nước và được thực hiện từ cơ sở cấp xã, phường, thị
trấn.
16
Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo đúng
trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
người sử dụng đất sẽ được cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho
người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cấp
GCN đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi trường - là cơ quan dịch vụ công
có chức năng tố chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất,
quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất.
Điều 98 Luật Đất Đai 2013 nêu rõ:
1. GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì
được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
17
hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có
yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng
đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo
đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
1.2.2.2. GCN
GCN là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp pháp và quản
lý chặt chẽ được quỹ đất.
Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Chính Phủ quy định nội
dung về cấp GCN, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền trên đất quy định như sau:
Điều 3. Mẫu Giấy chứng nhận
- Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung
nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy
định như sau:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát
hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu
đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
18
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
VPĐKQSDĐ (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi
chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay
đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b,
c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư này.
Điều 4. In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận
- Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm:
+ Tổ chức việc in ấn, phát hành phôi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc VPĐKQSDĐ các cấp sử dụng;
+Lập và quản lý sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận;
+Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở các địa
phương.
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:
+ Lập kế hoạch sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về Tổng cục
Quản lý đất đai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm;
19
+ Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở địa
phương;
+ Tổ chức tiêu hủy phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết bị
hư hỏng theo quy định của pháp luật về lưu trữ;
+ Báo cáo định kỳ tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận
của địa phương về Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 25 tháng 12 hàng năm.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường ở nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất
đai có trách nhiệm:
+ Lập kế hoạch về sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về Sở Tài
nguyên và Môi trường trước ngày 20 tháng 10 hàng năm;
+ Kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận đối với VPĐKQSDĐ
cấp huyện.
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc VPĐKQSDĐ các cấp có trách nhiệm:
+ Báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường về nhu cầu sử dụng phôi Giấy
chứng nhận trước ngày 15 tháng 10 hàng năm;
+ Tiếp nhận, quản lý, lập sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy
chứng nhận đã phát hành về địa phương;
+ Kiểm tra thường xuyên việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận trong đơn
vị để bảo đảm sự thống nhất giữa sổ theo dõi và phôi Giấy chứng nhận thực tế đang
quản lý, đã sử dụng;
+ Tập hợp, quản lý các phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết
bị hư hỏng để tiêu hủy;
+ Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận về Sở Tài
nguyên và Môi trường định kỳ 06 tháng trước ngày 20 tháng 6, định kỳ hàng năm
trước ngày 20 tháng 12 hàng năm.
- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; Sổ theo
dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận,
quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo
Thông tư này.
20
.
Hình 3.1: Mẫu GCN trang 1 – 4 ban hành theo TT số: 23/2014/TT-BTNMT
1.2.2.3. Đối tượng được cấp GCN
Theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013 Nhà nước cấp GCN cho những
trường hợp sau đây:
- Nhà nước cấp GCN cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các điều
100, 101 và 102 của Luật này;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
21
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.2.2.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật Đất đai 2014.. Điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất:
Điều 100. Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng
đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
22
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm
1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định
của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa
giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường,
nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó
23
không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung
cho cộng đồng thì được cấp GCN.
Điều 101. Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCN.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 102. Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCN đối với phần diện tích đất sử dụng đúng
mục đích.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp GCN được giải
quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,
cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp huyện để
quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp GCN; trường hợp
doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương
án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt
trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
24
- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định
tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng
thuê đất trước khi cấp GCN.
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Không có tranh chấp;
+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm
2004.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp GCN
Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCN. Thẩm quyền
cấp GCN theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 như sau:
- UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp
GCN.
- UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
25
