ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÒA BÌNH TỈNH HÒA BÌNH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (726.85 KB, 85 trang )
Khoa Quản Lý Đất Đai
TRƯỜNG ĐẠI HỌC
TÀI NGUYÊN VÀ MÔI
TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI
ĐINH THỊ THU HÀ
ĐÁNH GIÁ THỰC
TRẠNG CÔNG TÁC
CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ HÒA
BÌNH - TỈNH HÒA
BÌNH
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành
Lớp ĐH1QĐ4
:
1
Khoa Quản Lý Đất Đai
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Th.S NGUYỄN LÊ VINH
HÀ NỘI 2015
Lớp ĐH1QĐ4
2
Khoa Quản Lý Đất Đai
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án này
là trung thực, chính xác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đồ án này đã
được cảm ơn và các thông tin được trích dẫn trong đồ ánnày đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, tháng 05 năm 2015
Sinh viên thực hiện đề tài
Đinh Thị Thu Hà
Lớp ĐH1QĐ4
3
Khoa Quản Lý Đất Đai
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã nhận được sự giúp đỡ và chỉ
bảo nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai - Trường
Đại Học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Văn phòng đăng ký quyên sử
dụng đất thành phố Hòa Bình đã tạo điều kiện để em hoàn thành đồ án tốt
nghiệp này.
Trước hết em xin nói lời cảm ơn chân thành nhất tới giảng viên Ths.
Nguyễn Lê Vinh đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn em trong suốt
thời gian em thực hiện đồ án tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn sự dạy
dỗ, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý đất đai –
Trường đại hoạc Tài nguyên và Môi trường Hà Nội trong suốt thời gian học
tập.
Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị trong Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Hòa Bình, đơn vị đã trực tiếp giúp đỡ em
trong thời gian nghiên cứu làm đề tài tại địa bàn. Vì thời gian có hạn nên đồ
án tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng
góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để đồ án tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Em xin kính chúc các Thầy, Cô giáo và các Cô, Chú luôn mạnh khoẻ hạnh phúc. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 05 năm 2015
Sinh viên thực hiện đề tài
Đinh Thị Thu Hà
Lớp ĐH1QĐ4
4
Khoa Quản Lý Đất Đai
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................................................3
MỞ ĐẦU...........................................................................................................................................................12
Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................................................................12
2.1. Mục đích:....................................................................................................................................................14
2.2. Yêu cầu:......................................................................................................................................................14
CHƯƠNG 1.......................................................................................................................................................15
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................................................................15
1.1.Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất.........................................................................................................................................................15
1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai..............................................................................................................15
Về mặt khoa học đất đai được hiểu là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất gồm tất cả cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó gồm: thổ nhưỡng, dạng địa hình, khí hậu bề mặt, mặt nước, các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật,
trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại..............................15
Đất đai với vai trò là một tài nguyên quý giá đối với mỗi quốc gia, mỗi cộng đồng, tham gia mọi hoạt động
của xã hội loài người, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cũng như của muôn loài, đã trở thành
một loại tài sản không thể thiếu và có giá trị vô cùng lớn đối với mỗi cá nhân cũng như với cộng đồng........15
1.1.2. Thực trạng quy định pháp luật về GCN...................................................................................................15
1.1.3. Quy định chung về cấp giấy chứng nhận.................................................................................................19
1.2. Căn cứ pháp lý............................................................................................................................................28
1.3. Cơ sở thực tiễn............................................................................................................................................31
1.3.1. Kết quả cấp GCN của cả nước.................................................................................................................31
1.3.2. Tình hình công tác cấp GCN tại thành phố Hòa Bình.............................................................................33
CHƯƠNG2........................................................................................................................................................33
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................33
2.1. Đối tượng và phạm vi.................................................................................................................................34
2.1.1. Đối tượng.................................................................................................................................................34
2.1.2. Phạm vi....................................................................................................................................................34
2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................................34
2.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................................35
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu....................................................................................................35
2.3.2.Phương pháp thống kê..............................................................................................................................35
Tiến hành thống kê các chuỗi dữ liệu đã có từ năm 2009 đến năm 2014 liên quan đến việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................35
2.3.3. Phương pháp so sánh...............................................................................................................................35
Phương pháp này dùng để so sánh số liệu thu thập được qua từng năm và tìm ra những đặc trưng................35
2.3.4.Phương pháp phân tích, tổng hợp.............................................................................................................35
CHƯƠNG 3.......................................................................................................................................................35
DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................................................................35
3.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường của thành phố Hòa Bình....................36
3.1.1.Điều kiện tự nhiên....................................................................................................................................36
3.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội............................................................................41
3.1.2.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................................................................41
a. Thuận lợi........................................................................................................................................................42
b. Khó khăn.......................................................................................................................................................42
3.1.2.2. Kinh tế - Xã hội....................................................................................................................................42
a.Tăng trưởng kinh tế.........................................................................................................................................42
Được thiên nhiên ưu đãi, thành phố Hòa Bình có thế mạnh về điều kiện tự nhiên. Dựa vào đó nền kinh tế
cũng nhiều chuyển biến qua các năm trong giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2014..........................................42
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Hòa Bình được thể hiện trong bảng 3.1 như sau:...........................42
(Nguồn số liệu: UBND thành phố Hòa Bình)...................................................................................................43
Để có cái nhìn bao quát hơn về nền kinh tế thành phố Hòa Bình trong giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2014,
tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế của thành phố Hòa Bình được thể hiện qua hình 3.2 như sau:..............43
...........................................................................................................................................................................43
Lớp ĐH1QĐ4
5
Khoa Quản Lý Đất Đai
Dựa vào lợi thế của điều kiện tự nhiên, thành phố Hòa Bình có tiềm năng phát triển về du lịch, bên cạnh đó
cùng với các chính sách phù hợp của chính quyền địa phương đã góp phần thúc đẩy nền kinh tế..................43
Nhìn chung tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế hàng năm khá đều, không có sự chênh lệch lớn. Nền kinh tế
của thành phố Hòa Bình đang trong giai đoạn khá ổn định..............................................................................44
b.Chuyển dịch cơ cấu kinh tế...........................................................................................................................44
Để phát triển kinh tế thì chuyển dịch cơ cấu kinh tế là điều tất yếu. Thực hiện định hướng của Đảng và Nhà
nước về chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thành phố Hòa Bình cũng tích
cực chuyển mình trong giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2014..........................................................................44
Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Hòa Bình được thể hiện trong bảng 3.2 như sau:............................44
(Nguồn: Trang thông tin điện tử tp. Hòa Bình).................................................................................................44
Cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố tiếp tục chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành dịch vụ, công
nghiệp – xây dựng, giảm tỷ trọng ngành nông – lâm -thủy sản. Cụ thể, ngành nông – lâm – thủy sản giảm từ
14.5% đến 6.8%; ngành công nghiệp – XDCB tăng từ 31.7% đến 38.5%. Trong khi đó ngành thương mại –
dịch vụ luôn vượt mức 50% và khá ổn định......................................................................................................44
Qua các năm có thể thấy rõ sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế có đóng góp không nhỏ, thúc đẩy phát triển nền
kinh tế, tăng thu nhập bình quân, đảm bảo đời sống an sinh xã hội và phát triển quốc phòng – an ninh bền
vững...................................................................................................................................................................44
c. Thực trạng phát triển của một số ngành kinh tế.............................................................................................45
e. Dân số, lao động, và thu nhập........................................................................................................................48
- Dân số: Theo số liệu thống kê năm 2014, dân số thành phố Hòa Bình là 90048 người, mật độ dân số là 609
người/km2. Dân số sống ở đô thị (phường) là 64999 người, còn lại 25049 người sống ở các xã.Thực trạng
dân số thành phố Hòa Bình được thể hiện qua bảng 3.3 như sau:.....................................................................48
(Nguồn: Cục thống kê tỉnh Hòa Bình)...............................................................................................................49
- Lao động, việc làm và thu nhập:.....................................................................................................................49
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Hòa Bình – tỉnh Hòa Bình.......................................50
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.............................................................................................................................50
3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2009-2014...................................................................................................55
...........................................................................................................................................................................58
3.2.3. Hiện trạng công tác quản lý đất đai.........................................................................................................59
3.2.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
...........................................................................................................................................................................63
(Nguồn: Văn phòng ĐKQSDĐ thành phố Hòa Bình).......................................................................................63
3.3. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại thành phố Hòa Bình – tỉnh Hòa Bình........................................................................................64
Thành phố Hòa Bình trong những năm qua thực hiên đúng và đầy đủ theo 13 nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai.Trong những năm qua, thành phố Hòa Bình đã chỉ đạo và thực hiện tốt các văn bản pháp luật về đất
đai của Trung ương, theo đúng đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước.Bên cạnh đó thành phố cũng
thực hiện tốt các văn bản của Tỉnh hướng dẫn trong công tác cấp giấy chứng nhận....Ngoài ra trong những
năm qua, UBND thành phố Hòa Bình cũng đã ban hành một số văn bản pháp luật.........................................64
Thời gian qua, thành phố Hòa Bình đã thực hiện công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật...........................................................................................................64
Công tác cấp GCN của thành phố Hòa Bình được thể hiện qua bảng 3.10 như sau:........................................64
Qua bảng 3.10 ta có thể thấy được số lượng GCN trong giai đoạn 2009 – 2014 tăng dần theo các năm. Cụ thể
năm 2009 toàn thành phố cấp được 115 GCN, tới năm 2014 toàn thành phố cấp được 204 GCN. Điều đó cho
thấy công tác cấp GCNQSDĐ của thành phố đã tiến bộ, thể hiện kết quả rõ rệt qua từng năm. Kết quả cấp
GCN của thành phố Hòa Bình còn được thể hiện khái quát hơn qua hình 3.4 như sau:...................................65
(Nguồn: UBND thành phố Hòa Bình)...............................................................................................................66
Qua bảng 3.11 ta có thể thấy đất lâm nghiệp là loại đất cấp được nhiều diện tích nhất với 4,039.12 ha, cũng là
loại đất có diện tích còn lại chưa cấp nhiều nhất với 1,353.94 ha.....................................................................67
Đối với đất ở:.....................................................................................................................................................67
Tổng diện tích là 641.06ha với số thửa khoảng 17.562 thửa.............................................................................67
- Diện tích đất đã được cấp GCN là 590.23 ha chiếm 92% diện tích cần cấp với số thửa khoảng 15.292 thửa.
...........................................................................................................................................................................67
- Diện tích đất chưa được cấp GCN là 50.83 ha chiếm 8% diện tích cần cấp với số thửa khoảng 2.270 thửa.
Nguyên nhân chủ yếu do xảy ra tranh chấp đất đai, nguồn gốc đất không rõ ràng...........................................67
Trong đó:...........................................................................................................................................................67
Lớp ĐH1QĐ4
6
Khoa Quản Lý Đất Đai
- Đất ở nông thôn: Tổng diện tích là 285.27 ha, diện tích đã cấp là 270.93ha chiếm 95% diện tích cần cấp,
diện tích còn lại chưa cấp là 14.34 ha chiếm 5% diện tích cần cấp...................................................................67
- Đất ở đô thị: Tổng diện tích là 355.79 ha, diện tích đã cấp là 319.30 ha chiếm 89%, diện tích còn lại chưa
cấp là 36.49 ha chiếm 11%................................................................................................................................67
Đối với đất nông nghiệp:...................................................................................................................................67
Tổng diện tích là 2,080.85 ha với số thửa khoảng 28.087 thửa.........................................................................67
- Diện tích đất đã được cấp GCN là 1,947.69 ha chiếm 94% với số thửa khoảng 22.867 thửa........................67
- Diện tích đất chưa được cấp GCN là 133.16 ha chiếm 6% với số thửa khoảng 5.220 thửa. Nguyên nhân chủ
yếu do chuyển mục đích sai quy định................................................................................................................67
Đối với đất lâm nghiệp:.....................................................................................................................................67
Tổng diện tích là 5,393.06 ha với số thửa khoảng 7.105 thửa...........................................................................67
- Diện tích đất đã được cấp GCN là 4,039.12 ha chiếm 75% với số thửa khoảng 5.605 thửa..........................67
- Diện tích đất chưa được cấp GCN là 1,353.94 ha chiếm 25% với số thửa khoảng 1.500 thửa. Nguyên nhân
chủ yếu do tranh chấp khiếu nại........................................................................................................................68
Đối với đất chuyên dùng:..................................................................................................................................68
Tổng diện tích là 734.01 ha với số thửa khoảng 12.230 thửa............................................................................68
- Diện tích đã được cấp GCN là 155.85 ha chiếm 21% với số thửa khoảng 2.568 thửa...................................68
- Diện tích đất chưa được cấp GCN là 578.16 ha chiếm 79% với số thửa khoảng 9.662 thửa. Nguyên nhân
chủ yếu do nằm trong quy hoạch, sử dụng đất do lấn chiếm.............................................................................68
Khái quát hơn về kết quả cấp GCN theo mục đích sử dụng năm 2014, có thể theo dõi hình 3.5 sau đây:.......68
...........................................................................................................................................................................68
Thành phố là nơi tập trung đông dân cư. Do đó nhu cầu về đất ở là vấn đề thiết yếu. Dưới đây là kết quả chi
tiết cấp GCN đối với đất ở phân theo đơn vị hành chính được thể hiện trong bảng 3.12 như sau:...................68
Qua bảng trên có thể thấy số lượng GCN đã cấp phân theo đơn vị hành chính rất khác nhau. Cụ thể, trong
năm 2014 toàn thành phố đã cấp được 23580 GCN..........................................................................................69
Phường Đồng Tiến cấp được nhiều nhất 3995 GCN với diện tích 49.37 ha, phường cấp được ít nhất là
phường Hữu Nghị 600 GCN với diện tích 29.71 ha; Xã cấp được nhiều GCN nhất là xã Sủ Ngòi 1740 GCN
với diện tích 67.43 ha, xã cấp được ít GCN nhất là xã Thái Thịnh 206 GCN với diện tích 13.17 ha..............69
Loại đất thứ hai phổ biến không kém đất ở đó là đất nông nghiệp. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp
năm 2014 được thể hiện qua bảng 3.13 như sau:..............................................................................................70
Qua bảng 3.13 có thể thấy số lượng GCN đã cấp phân theo đơn vị hành chính rất khác nhau. Cụ thể, trong
năm 2014 toàn thành phố đã cấp được 27818 GCN..........................................................................................70
Phường Thái Bình cấp được nhiều nhất 2017 GCN với diện tích 141.24ha, phường cấp được ít nhất là
phường Đồng Tiến 6 GCN với diện tích 0.42 ha; Xã cấp được nhiều GCN nhất là xã Yên Mông6664 GCN
với diện tích 466.49 ha, xã cấp được ít GCN nhất là xã Hòa Bình611 GCN với diện tích 42.82 ha................71
Loại đất thứ 3 được nghiên cứu trên địa bàn là đất lâm nghiệp. Kết quả cấp GCN năm 2014 đối với đất lâm
nghiệp được thể hiện qua bảng 3.14 như sau:...................................................................................................71
Qua bảng 3.14 có thể thấy số lượng GCN đã cấp phân theo đơn vị hành chính rất khác nhau. Cụ thể, trong
năm 2014 toàn thành phố đã cấp được 5860 GCN............................................................................................71
Phường Thái Bình cấp được nhiều nhất được 666 GCN với diện tích là 461.84 ha, phường cấp được ít nhất là
phường Thịnh Lang được 0 GCN với diện tích là 0ha; Xã cấp được nhiều GCN nhất là xã Hòa Bìnhđược
1415 GCN với diện tích là 998.94 ha, xã cấp được ít GCN nhất là xã Thái Thịnhđược 233 GCN với diện tích
là 229.14 ha........................................................................................................................................................72
Kết quả cấp GCN đất ở theo hộ gia đình, cá nhân thể hiện cụ thể qua bảng 3.15 như sau:..............................72
Thông qua bảng 3.15 có thể thấy được đối tượng SDĐ là hộ gia đình cá nhân. Công tác cấp GCN cho hộ gia
đình cá nhân cũng đạt kết quả cao, đã có 23580 hộ gia đình, cá nhân được cấp GCN, chiếm 93% trên số hộ
cần cấp. Những hộ gia đình được cấp GCN chiếm trên 90% thuộc các Xã Yên Mông, Xã Dân Chủ, Xã Hòa
Bình, Xã Thống Nhất, Xã Sủ Ngòi, Xã Trung Minh; các Phường Tân Thịnh, Phường Đồng Tiến, Phường
Phương Lâm, Phường Thái Bình, Phường Chăm Mát. Còn lại số hộ gia đình, các nhân được cấp GCN dưới
90% thuộc các Phường Tân Hòa, Phường Hữu Nghị, Phường Thịnh Lang và Xã Thái Thịnh........................73
Bên cạnh các loại đất được cấp GCN thì vẫn còn một số loại đất chưa được cấp GCN với nhiều lý do tồn
đọng khác nhau. Dưới đây là một số loại đất chưa được cấp GCN được thể hiện qua bảng 3.16 như sau:......73
Qua bảng thống kê 3.16 có thể nhận thấy, đất do hộ gia đình đang sử dụng còn tồn đọng GCN với diện tích
khá lớn. Cụ thể:..................................................................................................................................................76
- Đối với diện tích được giao, cho thuê: đất sản xuất nông nghiệp là 22.36 ha, đất lâm nghiệp là 821.95 ha,
đất nuôi trồng thủy sản là 2.70 ha, đất ở tại nông thôn là 11.41 ha, đất ở tại đô thị là 26.03ha........................76
Lớp ĐH1QĐ4
7
Khoa Quản Lý Đất Đai
- Đối với đất tự khai phá, lấn chiếm: đất sản xuất nông nghiệp là 29.44ha, đất lâm nghiệp là 443.45ha, đất
nuôi trồng thủy sản là 88.66 ha, đất ở tại nông thôn là 0.65 ha, đất ở tại đô thị là 7.81 ha...............................76
- Việc sử dụng đất ngày càng đa dạng và sự biến động về kinh tế,dẫn đến có nhiều thay đổi trong việc thực
hiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc ban hành, điều chỉnh các thủ tục chưa bắt kịp với thực tế làm
cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cấp GCN gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh việc vi phạm pháp luật,
tranh chấp, lấn chiếm đất đai, dẫn đến khó khăn trong làm thủ tục cấp GCN thì việc các văn bản chồng chéo,
chưa thống nhất đã thực sự vướng mắc khi giải quyết các thủ tục....................................................................76
- Vướng mắc lớn nhất trong việc cấp GCN hiện nay là do nguồn gốc đất không rõ ràng, phức tạp. Trên địa
bàn thành phố Hòa Bình hiện nay còn một số khu vực có diện tích đất công trường, đồng thời có một số hộ
gia đình đã sử dụng đất từ lâu, người dân khó khăn về tài chính khi phải nộp tiền sử dụng đất, thuế và lệ phí
trước bạ..............................................................................................................................................................76
- Một số khu vực có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa thực hiện dự án, các hộ gia đình cá nhân chưa được
cấp GCN nằm trong dự án đó không được thực hiện việc cấp GCN.Do trước đây các hộ kê khai đăng ký chưa
đúng mục đích sử dụng......................................................................................................................................76
- Các hộ sử dụng đất trước kia thuộc một địa bàn, sau khi chia cắt địa giới hành chính thì lại thuộc địa bàn
khác, các gia đình sử dụng ổn định....................................................................................................................77
3.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại thành phố Hòa Bình..........................................................................................................................77
3.5. Đề xuất một số giải pháp............................................................................................................................78
CHƯƠNG 4.......................................................................................................................................................80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................................................................80
4.1. Kết luận.......................................................................................................................................................80
4.2. Kiến nghị....................................................................................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................................83
Lớp ĐH1QĐ4
8
Khoa Quản Lý Đất Đai
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT
TẮT
ĐỊNH NGHĨA CHỮ VIẾT TẮT
CP
Chính phủ
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
PLĐĐ
Pháp luật đất đai
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
UBND
Uỷ ban nhân dân
BTC
Bộ Tài Chính
Lớp ĐH1QĐ4
9
Khoa Quản Lý Đất Đai
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Kết quả cấp GCN trong cả nước (tính đến 31/12/2013)...................................................................31
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế TP. Hòa Bình........................................................................42
Bảng 3.2. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Hòa Bình.........................................................................44
giai đoạn 2010 -2014.........................................................................................................................................44
Bảng 3.3. Thực trạng dân số thành phốHòa Bình năm 2014.............................................................................48
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hòa Bìnhnăm 2014.....................................................................50
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp.................................................................................................52
Tp. Hòa Bình năm 2014....................................................................................................................................52
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp...........................................................................................53
Tp.Hòa Bình năm 2014.....................................................................................................................................53
Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng................................................................................................55
Tp.Hòa Bình năm 2014.....................................................................................................................................55
Bảng 3.8.Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng.................................................................................56
Bảng 3.9. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,..........................................................................63
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.........................................................................................63
Bảng 3.10. Kết quả cấp GCNcủa tp. Hòa Bìnhgiai đoạn 2009– 2014..............................................................65
Bảng 3.11.Kết quả cấp GCN theo mục đích sử dụng năm 2014.......................................................................66
Bảng3.12.Kết quả cấp GCN đối với đất ở năm 2014........................................................................................68
Bảng 3.13. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp năm 2014....................................................................70
Bảng 3.14.Kết quả cấp GCN đối với đất lâm nghiệp năm 2014.......................................................................71
Bảng 3.15.Cấp GCN đất ở cho hộ gia đình các nhân........................................................................................72
Bảng 3.16. Tổng hợp diện tích các loại đất chưa cấp GCN năm 2014..............................................................74
Lớp ĐH1QĐ4
10
Khoa Quản Lý Đất Đai
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Mẫu sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 27
Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Hòa Bình.....................................................................................................36
Hình 3.2.Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế thành phố Hòa Bình...............................................................43
Hình 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của TP. Hòa Bình năm 2014........................................................................51
Hình 3.4.Kết quả cấp GCNcủa thành phố Hòa Bình.........................................................................................66
giai đoạn 2009- 2014.........................................................................................................................................66
Hình 3.5.Kết quả cấp GCN theo mục đích sử dụng đất năm 2014....................................................................68
Lớp ĐH1QĐ4
11
Khoa Quản Lý Đất Đai
MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn khu dân cư, là cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh, quốc
phòng.Vìnguồn tài nguyên có hạn về mặt số lượng, cố định về vị trí do vậy
việc SDĐ phải theo các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nước ta xuất phát
từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu, đang phấn đấu xây dựng một xã hội
công nghiệp hiện đại trong thời kỳ quá độ đi lên chủ nghĩa xã hội. Sản xuất
nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Chính vì lý
do này mà vai trò của đất đai đặc biệt quan trọng.
Đất đai có diện tích giới hạn, sự phát triển của quá trình công nghiệp
hoá hiện đại hoá đang diễn ra ồ ạt khắp nơi trên thế giới đã đẩy nhu cầu về đất
đai tăng lên một cách nhanh chóng. Điều này làm cho việc phân bố đất đai
cho các ngành, cho các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn làm
cho quan hệ đất đai giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất luôn thay đổi.
Đặc biệt trong thực tế hiện nay, nước ta đang trở mình mạnh mẽ, xu thế
hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó, nhu cầu đất đai tăng
lên, quan hệ đất đai phức tạp và luôn biến động nên việc quản lý còn nhiều
bất cập. Trong khi các chủ sử dụng đất chỉ quan tâm đến lợi ích lâu dài dẫn
đến nhiều tranh chấp đất đai xảy ra, tình trạng sử dụng đất không đúng quy
hoạch. Bên cạnh đó sự kiểm tra giám sát của cán bộ, cơ quan chưa nghiêm
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đứng trước những vấn đề như vậy, Đảng và Nhà nước đã nhiều lần
thay đổi và bổ sung các chính sách PLĐĐ nhằm đưa công tác quản lý Nhà
nước về đất đai có hiệu quả và đúng pháp luật.
Lớp ĐH1QĐ4
12
Khoa Quản Lý Đất Đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp cho người sử dụng,
nâng cao ý thức trách nhiệm bảo vệ, cải tạo đất để đem lại hiệu quả cao nhất
trong sản xuất, đồng thời thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với đất đai theo
quy định của Nhà nước. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một chủ
trương lớn của Đảng và Nhà nước. Công việc này đã nhanh chóng được triển
khai tại tất cả các địa phương trong cả nước. Do tình hình sử dụng đất còn có
những thay đổi, phức tạp nên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất còn gặp nhiều khó khăn cần giải quyết.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản
lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là thủ tục nhằm thiết lập hệ thống hồ
sơ địa chính đầy đủ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, nhằm
xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất làm
cơ sở cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong cả
nước theo pháp luật. Từ đó chế độ sở hữu toàn dân đất đai, quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ, đất đai được sử dụng đầy đủ,
tiết kiệm, hiệu quả.
Hiện nay, việc bố trí đất đai vào mục đích khác nhau ngày càng trở nên
khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày
càng phức tạp.Từ thực tế trên cũng như nhận thức tầm quan trọng của vấn đề,
đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý đất đai cùng sự hướng dẫn
của cô giáo – Ths.Nguyễn Lê Vinh– Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học
TN & MT Hà Nội, em tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá thực trạng
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hòa Bình- tỉnh Hòa Bình”.
Lớp ĐH1QĐ4
13
Khoa Quản Lý Đất Đai
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý, trình tự cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất.
- Tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hòa Bình - tỉnh Hòa Bình.
- Đưa ra những mặt đã làm được và những mặt còn tồn tại trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Đánh giá và đề xuất những giải pháp trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên
địa bàn thành phố Hòa Bình.
2.2. Yêu cầu:
- Số liệu điều tra, thu thập chính xác, phải phản ánh trung thực và
khách quan việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Phải nắm chắc và thực hiện đầy đủ các quy trình, quy phạm của các
văn bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản gắn liền với đất.
- Đề xuất giải pháp phải đúng với quy định của pháp luật, có tính chất
khoa học, khả thi phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Lớp ĐH1QĐ4
14
Khoa Quản Lý Đất Đai
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai
Về mặt khoa học đất đai được hiểu là một diện tích cụ thể của bề mặt trái
đất gồm tất cả cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó
gồm: thổ nhưỡng, dạng địa hình, khí hậu bề mặt, mặt nước, các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập
đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại.
Đất đai với vai trò là một tài nguyên quý giá đối với mỗi quốc gia, mỗi
cộng đồng, tham gia mọi hoạt động của xã hội loài người, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người cũng như của muôn loài, đã trở thành một loại tài
sản không thể thiếu và có giá trị vô cùng lớn đối với mỗi cá nhân cũng như
với cộng đồng.
Như vậy đất đai là một khoảng không gian giới hạn theo chiều thẳng
đứng và theo chiều nằm ngang có vai trò quan trọng và ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như trong cuộc sống xã hội của loài người.
1.1.2. Thực trạng quy định pháp luật về GCN
Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 1987 (được Quốc hội thông qua ngày
29/12/1987), tuy cóđề cập đến việc “cấp GCN” nhưng GCN là loại giấy nào
thì Luật không quy định rõ. Quy định cụ thể về GCN chính thức có từ Quyết
định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (các
vấn đề như khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng vàđiều kiện được cấp
giấy; thẩm quyền cấp giấy,v.v). Kể từđấy, mẫu giấy chứng nhận quyền sử
Lớp ĐH1QĐ4
15
Khoa Quản Lý Đất Đai
dụng đất áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo quy định của Quyết
định 201 được Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi
trường) phát hành và sử dụng theo số sêri liên tục cho đến khi có Quyết định
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành quy định về GCN. Do mẫu giấy này có bìa màu đỏ nên
thường được gọi là giấy bìa đỏ hay giấy đỏ. Tuy nhiên, giấy đỏ chỉáp dụng
cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhàở tại đô thị.
Nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất,
một sốđịa phương đã chủđộng ban hành mẫu giấy chứng nhận tạm thời (như
TP. Hồ Chí Minh) cho đến trước ngày 05/7/1994, có mẫu giấy trắng - giấy
chứng nhận tạm giao quyền sử dụng đất ở do UBND cấp huyện ký cấp.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủđã ban hành
Nghịđịnh 60/CP về quyền sở hữu nhàở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy
định người sử dụng đất ở và sở hữu nhàở tại đô thịđược cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhàở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ
Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy
hồng. Theo đó, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp vàđất ở tại nông thôn vẫn
tiếp tục sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ), còn đất ở
có nhà tại đô thị sẽđược cấp giấy hồng.
Cũng khoảng thời gian này, nảy sinh thực trạng phổ biến là sự buông
lỏng quản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của
Nhà nước gây ra bất hợp lý, lãng phí, sử dụng không đúng mục đích tài sản
Nhà nước. Do vậy, để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức
trong việc bảo tồn quỹđất, công trình trụ sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính
đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm việc của các cơ quan hành
chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995. Những
năm tiếp theo, Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghịđịnh 14/1998/NĐ-CP
Lớp ĐH1QĐ4
16
Khoa Quản Lý Đất Đai
ngày 06/3/1998 về quản lý tài sản nhà nước, mở rộng đối tượng, quy định các
cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với
đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh. Sau khi đăng ký, các cơ quan, đơn
vị, tổ chức sẽđược cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ
sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước. Giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính
phát hành theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và do có màu
tím nên thường được gọi là giấy tím.
Như vậy, trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm
phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – giấy đỏ, thuộc ngành Tài
nguyên và Môi trường.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở và quyền sử dụng đất ở– giấy
hồng, thuộc ngành Xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc
thuộc sở hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính.
Với những quy định đó, mỗi một loại giấy chứng nhận được cấp theo
một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên
quan cũng cóít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lýđất đai của nhà
nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ
quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai. Do đó,
một số thành phố trực thuộc Trung ương (như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí
Minh) đã có sáng kiến sáp nhập hai SởĐịa chính và Nhàđất thành SởĐịa
chính – Nhàđất, và cơ quan này chỉ cấp cho người dân một loại giấy hồng.
Lớp ĐH1QĐ4
17
Khoa Quản Lý Đất Đai
Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ
tục hành chính, thống nhất việc quản lýđất đai và tài sản gắn liền với đất,
không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai 2003 (được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy
định vềgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđã có sự thay đổi cơ bản.
Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành
quy định vềgiấy chứng nhận quyền sử sụng đất thì mẫu giấy chứng nhận này
cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất
đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờđỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại,
thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.
Người dân chưa kịp vui mừng vì thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng
nhận quyền sử sụng đất có thể sẽđơn giản hơn thì thực tiễn áp dụng lại nảy
sinh không ít vướng mắc.
Thứ nhất, số lượng giấy chứng nhận quyền sử sụng đất mà một người
sử dụng đất phải cất giữ sẽ tăng lên. Đối với người sử dụng một diện tích đất
bao gồm nhiều thửa, nếu trước đây, họ chỉ cần một giấy đỏ cũ (mỗi giấy
chứng nhận được ghi nhiều thửa), thì nay, mỗi một thửa đất phải cấp riêng
một giấy, bao nhiêu thửa đất là bấy nhiêu giấy đỏ mới (giấy chứng nhận
quyền sử sụng đấtđược cấp theo từng thửa đất), kéo theo đó là thời gian, công
sức đo vẽ thực địa, đối chiếu, xác minh hồ sơ, bản đồđịa chính tăng lên.
Thứ hai, người sử dụng đất từ chỗđược thừa nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất, có thể sẽ chỉ còn quyền sử dụng đất sau
khi được cấp giấy đỏ mới do việc chuyển quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, giấy đỏ
mới chỉ ghi nhận tài sản trên đất chứ không công nhận quyền sở hữu. Muốn
xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật vềđăng ký bất động sản.
Lớp ĐH1QĐ4
18
Khoa Quản Lý Đất Đai
Chính sự mập mờ, không rõ ràng của thuật ngữ pháp lý tại Điều 48
Luật Đất đai 2003 đã gây lúng túng cho các cơ quan cấp giấy trong việc xác
lập quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất. Điều này đã dẫn đến
sự tranh chấp giữa các cơ quan quản lý có thẩm quyền liên quan, cụ thể là
giữa Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề thừa nhận
quyền sở hữu tài sản. Hệ quả là một sản phẩm giấy chứng nhận mới nữa lại
tiếp tục ra đời. Đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở, quyền sở hữu công
trình xây dựng do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghịđịnh 95/2005/NĐ-CP
ngày 15/7/2005 của Chính phủ. Sự việc dường như quay trở lại thời điểm ban
đầu với sự tồn tại song song hai giấy chứng nhận: giấy hồng và giấy đỏ.
Hiện nay, để thống nhất các loại giấy chứng nhận và đơn giản hóa các
vấn đề về giấy chứng nhận thì Bộ TN & MT đã ban hành mẫu giấy mới có tên
là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất”. Mẫu giấy có màu hồng nên còn được gọi là sổ hồng.
1.1.3. Quy định chung về cấp giấy chứng nhận
a. Khái niệm và mục đích cấp GCN
Khái niệm: Theo quy định tại khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013
“GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Mục đích cấp GCN:
-Xây dựng hệ thống hồ sơđầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội
của đất đai làm cơ sởđể Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ,
hiệu quả, bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn
tài nguyên đất đai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững.
Lớp ĐH1QĐ4
19
Khoa Quản Lý Đất Đai
- Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời
người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
b. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp GCN
Nguyên tắc: Nguyên tắc cấp GCN được quy định tại điều 98 Luật Đất
đai 2013 như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã,
phường, thị trấn mà có yêu cầu thìđược cấp một Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các
thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhàở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhàở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhàở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhàở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuêđất trả tiền thuêđất hàng
năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và
tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Lớp ĐH1QĐ4
20
Khoa Quản Lý Đất Đai
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhàở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhàở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhàở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhàở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thìđược cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại Điều 99 của Luật này.
Lớp ĐH1QĐ4
21
Khoa Quản Lý Đất Đai
Thẩm quyền: Thẩm quyền cấp GCN được quy định tại điều 105 Luật Đất
đai 2013 như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo; người Việt Nam định cưở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thực hiện dựán đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cưở nước ngoài được sở hữu nhàở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đãđược cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhàở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhàở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài
nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
c. Các trường hợp sử dụng đất được cấp GCN
Các trường hợp sử dụng đất được quy định tại điều 99 Luật Đất đai 2013
như sau: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhàở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất cóđủđiều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này.
Lớp ĐH1QĐ4
22
Khoa Quản Lý Đất Đai
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đãđược thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhàở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhàở gắn liền với đất ở;
người mua nhàở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận
bị mất.
d. Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng
đất có giấy tờ về QSDĐ.
Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
có giấy tờ về QSDĐ được quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong
các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Lớp ĐH1QĐ4
23
Khoa Quản Lý Đất Đai
quyềnsở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổđăng ký ruộng đất, Sổđịa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhàở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận làđã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhàở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhàở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chếđộ
cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờđó ghi tên người khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vàđất đó không
Lớp ĐH1QĐ4
24
Khoa Quản Lý Đất Đai
cótranh chấp thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhàở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đãđược thi hành
thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuêđất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cưđang sử dụng đất có công trình làđình, đền, miếu,
am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận làđất sử dụng chung cho cộng đồng thìđược cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất.
đ. Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất mà không có
giấy tờ về QSDĐ.
Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất mà không có giấy
tờ về QSDĐ được quy định tại điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có
hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng cóđiều kiện kinh tế - xã
Lớp ĐH1QĐ4
25
