ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG tác cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất, QUYỀN sở hữu NHÀ ở và tài sản gắn LIỀN với đất TRÊN địa bàn xã THỤY LIÊN HUYỆN THÁI THỤY TỈNH THÁI BÌNH

LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập tại trường, được sự phân công của khoa Quản lý
đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
của cô giáo Th. s Thái Thị Lan Anh tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh
giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn xã Thụy Liên, huyện Thái
Thụy, tỉnh Thái Bình”.
Đến nay tôi đã hoàn thành đề tài, để có được kết quả này ngoài sự nỗ lực
của bản thân, sự động viên giúp đỡ của gia đình, bè bạn còn có sự giúp đỡ nhiệt
tình của các thầy cô trong khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội và tập thể cán bộ ban địa chính thuộc Ủy ban nhân dân xã Thụy
Liên đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành đồ án tốt nghiệp.
Với tấm lòng biết ơn vô hạn cho phép tôi được gửi lời cảm ơn chân thành nhất
tới các thầy cô trong khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội, các bác, các anh, các chị cán bộ địa chính xã Thụy Liên, và nhất là cô
giáo Thái Thị Lan Anh đã góp ý kiến và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong
suốt quá trình thực tập.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi
trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Hà Nội, ngày … tháng … năm
2016
Sinh viên

Vũ Hải Yến

1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THỤY LIÊN- HUYỆN THÁI THỤY- TỈNH THÁI BÌNH”.

NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Lớp:

Th.S. Thái Thị Lan Anh
Vũ Hải Yến
LĐH4QĐ1

Hà Nội - 2016

2


MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4

5.
6.
7.
8.
9.
10.
11
12
13.
14
15
16
17.

3

Ký hiệu
TT
QH
CP
KTXH
ĐKĐĐ
ĐKQSD đất
GCN
GCNQSD đất
HĐND
NĐ - CP
TN&MT
TW
UBND

LĐĐ
SDĐ
VPĐKQSDĐ
XHCN

Diễn giải
Thông tư
Quốc hội
Chính phủ
Kinh tế xã hội
Đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hội đồng nhân dân
Nghị định Chính phủ
Tài nguyên và Môi trường
Trung ương
Ủy ban nhân dân
Luật đất đai
Sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG BIỂU

4

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là nơi dân cư tập trung
sinh sống và phát triển. Đất đai còn là nguồn sống của người dân, nó không
giống bất cứ tư liệu sản xuất nào nó cung cấp khoáng sản, cung cấp nguồn nước,
là không gian của sự sống và bảo tồn sự sống.
Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác
quản lý đất đai và bất động sản trên đất thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(sau đây gọi tắt là GCN) phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này đảm
bảo sự thống nhất giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây
dựng các công trình, là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất đai, từ đó khai thác tốt tiềm năng đất đai đem lại hiệu quả kinh tế
cao. Trên thực tế, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật quy định,
hướng dẫn việc cấp GCN. Tuy nhiên, công tác tổ chức cấp GCN chưa được thiết
lập chặt chẽ và còn tồn tại nhiều bất cập.
Xã Thụy Liên là một xã nằm cách trung tâm huyện Thái Thụy 4 km. Với vị trí
địa lý nằm trong khu vực gần trung tâm nên điều kiện phát triển những năm gần
đây xã đã có nhiều chuyển biến tích cực về mọi mặt như: kinh tế, giáo dục, y tế,
xã hội… Có nhiều dự án đã được nhà nước và các tổ chức đầu tư xây dựng để
nâng cao đời sống của nhân dân trong xã. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội
kéo theo nhu cầu về nhà ở, về đất đai cũng tăng theo. Một trong những công cụ
quan trọng để quản lý và sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả, góp
phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản đó là quản lý nhà nước về
cấp GCN nhằm quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Công tác này
có ý nghĩa thiết thực trong quản lý, đáp ứng được nguyện vọng của các chủ sử
dụng đất là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện trong các giao
5

dịch thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất đai theo quy định của pháp luật, tạo
tiền đề hình thành và phát triển thị trường bất động sản công khai và minh bạch.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên, đồng thời được sự phân công của
khoa Quản lý đất đai - Trường đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cùng
với sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Thái Thị Lan Anh, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài :
“ Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn xã Thụy Liên,
huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
 Mục đích
+ Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công tác đăng ký đất đai,
cấp GCN.
+ Tìm hiểu thực trạng công tác cấp GCN tại xã Thụy Liên, huyện Thái Thụy.
+ Đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp GCN.
+ Đề xuất các giải pháp thực hiên tốt công tác cấp GCN.
 Yêu cầu
+ Thu thập số liệu đúng thực tế, chính xác và đầy đủ, có độ tin cậy, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn nghiên cứu.
+ Đảm bảo tính phù hợp với pháp luật, chặt chẽ về mặt pháp lý.
3. Cấu trúc của đề tài
Đề tài gồm 3 phần:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương 2 : Nội dung, phạm vi đối tượng và phương pháp nghiên cứu
Chương 3 : Kết quả nghiên cứu

6

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐẾ NGHIÊN CỨU
1.1.Cơ sở khoa học
1.1.1. Các khái niệm
* Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà nước
thực hiện và được thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng
đất. Đăng ký đất đai là việc để thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ nhất
cho tất cả các loại đất trong phạm vi địa giới hành chính để thực hiện cấp GCN
cho các đối tượng đủ điều kiện làm cơ sở để nhà nước quản chặt, nắm chắc đến
từng thửa đất và từng chủ sử dụng đất.
* GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả
sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của công tác kê khai, đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Công tác kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất có 3 đặc
điểm chính sau:
Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về
đất đai:
Tính đặc thù được thể hiện qua các mặt sau:
Thứ nhất đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa nhà nước
và những người sử dụng đất cùng thi hành luật đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi
chế độ xã hội khác nhau trên thế giới có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau
nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng sử dụng phải đăng ký để chịu sự
quản lý thống nhất của nhà nước theo pháp luật.
Thứ hai đăng ký đất đai là công việc của bộ máy nhà nước của các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành địa chính thực hiện, đây là công việc của bộ máy nhà nước đại
diện là ngành tài nguyên môi trường. Hội đồng nhân dân các cấp giám sát UBND
các cấp cùng thực hiện quản lý đất đai tại địa các địa phương. Chỉ có ngành địa chính

với lực lượng chuyên môn đông đảo nắm vững mục đích yêu cầu đăng ký đất, nắm
7


vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung,
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời địa chính là ngành duy nhất kế
thừa, quản lý và trục tiếp khai thác, sử dụng hồ sơ địa chính trong biến động đất đai.
Vì vậy mới có thể tổ chức chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng,
đáp ứng được đầy đủ chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất
đai.
Đăng ký đất đai được thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai:
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân,
do nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng,
đồng thời phải có nghĩa vụ đối với nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do
đó, đăng ký đất đai đối với người sư dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật hiện hành nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất
dưới hai hình thức: giao đất và cho thuê đất. hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ
áp dụng với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại
đối tượng sư dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng
khác nhau. Vì vậy việc đăng ký quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy việc
đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể
quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó không thể tách rời với các loại tài sản cố
định trên đất như nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm… Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành nên đơn vị bất động sản. trong nhiều trường hợp,
các loại tài sản này không thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ
chức hay cá nhân. Do vậy để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất
cũng như quyền sở hữu đất của nhà nước, khi đăng ký đất không thể không tính đến
đặc điểm này.
Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng

xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành bốn cấp: Trung ương,
tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa nhà nước với nhân
8


dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng
ký đất theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đầy
đủ, thể hiện đúng bản chất của nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do
dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở
địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét
duyệt, đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán
bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
1.1.3.Vai trò của công tác kê khai, đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là công cụ bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai.
- Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý.
Người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà
nước để nhà nước quản lý và bảo vệ khi bị tranh chấp, khiếu nại. Đồng thời
ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất kém hiệu quả. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng là căn cứ pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê
quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo vệ

các quyền lợi cho người sử dụng để họ có thể yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai.
Thông qua việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận lợi ích nhà nước được bảo đảm
thông qua việc nhà nước thu thuế sử dụng đất, thu thuế tài sản, thu thuế chuyển
nhượng... từ người sử dụng đất để phục vụ các lợi ích chung cho toàn xã hội.
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận là điều kiện để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất đai trong cả nước, đảm cho việc sử dụng đất đầy đủ, hiệu quả và tiết
9


kiệm nhất. Quản lý thửa đất là nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai. Xét
đến cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với nội dung chính là diện tích,
ranh giới, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng đất. Công tác
quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp giấy
chứng nhận đều được cấp giấy chứng nhận. Đối với nước ta, việc cấp giấy
chứng nhận có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại
trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất, giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời với công tác
đăng ký và cấp giấy chứng nhận, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ
địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi
và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu
chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS). Đất đai phân bổ rải rác trên
toàn lãnh thổ, việc quản lý quỹ đất này hết sức khó khăn. Vậy để quản lý thì nhà
nước cần phải nắm vững các thông tin về thửa đất thông qua hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước nắm bắt đầy đủ các thông tin về:
Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá
trình sử dụng đất đai. Từ đó nhà nước mới có thể xem xét, điều chỉnh những
diện tích đất sử dụng chưa hợp lí và điều chỉnh theo đúng quy hoạch, kế hoạch
của nhà nước.

Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng có
quan hệ hữu cơ với các nội dung quản lý nhà nước khác. Đăng ký cấp giấy
chứng nhận về đất đai sẽ thiết lập nên hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin
cần thiết, các nội dung trong hồ sơ địa chính có quan hệ mật thiết với các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất
đai.
- Công tác điều tra đo đạc.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
10


- Công tác giao đất cho thuê đất.
- Công tác phân hạng và định giá đất.
- Công tác thanh tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại trong đất đai.
Ngoài ra hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy
chứng nhận sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với
hệ thống tổ chức tài chính, tín dụng, được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ
chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi,
nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. Hoàn thiện
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là
cơ sở để nhà nước triển khai và thực hiện tốt các nội dung của quản lý nhà nước
về đất đai. Hai công tác này cùng đồng thời thực hiện để đảm bảo cho việc quản
lý nhà nước về đất đai có hiệu quả và chính xác.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo đảm cho thị
trường bất động sản phát triển bền vững. Với sự phát triển nền kinh tế như hiện
nay, đất đai trở thành một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thị trường. Trước
đây nhà nước không cho phép việc chuyển nhượng trao đổi đất đai nhưng thực
tế các hoạt động này vẫn diễn ra dưới hình thức không công khai, hình thức mua
bán là trao tay quyền sử dụng đất, thiếu các yếu tố pháp lý. Từ đó đã hình thành

nên thị trường ngầm hoạt động không minh bạch. Hoạt động này diễn ra làm
cho thị trường phát triển không hoàn hảo, đẩy giá cả quá cao so với giá trị thực
tế, tranh chấp đất đai phát sinh và Nhà nước bị thâm hụt Ngân sách. Để điều
chỉnh cho thị trường này thì công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc bảo đảm
cho thị trường phát triển bền vững, đảm bảo sự công bằng trong xã hội. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động
sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện
để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn.
Như vậy, đăng ký QSDĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
SDĐ, là ghi nhận về QSDĐ đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính,
11


đồng thời cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho những chủ SDĐ hợp pháp nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ; đồng thời chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ phải thực hiện của người SDĐ; làm cơ sở để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng quy định của pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người SDĐ.
Cơ sở pháp lý

1.1.

1.2.1. Các văn bản pháp lý về đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận là những văn
bản quy phạm pháp luật do Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường
và các Bộ các ngành có liên quan, các cá nhân có thẩm quyền ban hành. Các văn
bản quy phạm pháp luật được quy định tại các văn bản sau:

* Văn bản quy phạm pháp luật trước Luật đất đai 2003:
Tại điều 19 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1980 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa, các xí nghiệp,… cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Công tác
đăng ký đất đai, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan
tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản Pháp luật sau:
- Ngày 01/07/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thống
nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung của cả nước.
- Ngày 05/11/1981, Tổng cụ quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự cấp GCNQSDĐ.
- Ngày 08/01/1988, Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ra đời. Tại điều 9 nêu rõ: “ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ
địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất thống kê, kiểm kê cấp GCNQSDĐ”
đây là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Cùng ngày, Hội đồng
Bộ Trưởng ( nay là Chính Phủ) ra chỉ thị số 67/CT về một số việc cần triển khai
để thi hành Luật đất đai năm 1988. Trong khoản 2, điều 6 nêu rõ: “Chỉ đạo hoàn
12


thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”.
- Ngày 23/03/1989, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 30/HD về
việc thi hành Luật đất đai, tại điều 4 chương I có nêu rõ: “ Người đang sử dụng
đất hợp pháp là người được cấp GCNQSDĐ”.
Để phù hợp với nền kinh tế - xã hội trong hoàn cảnh mới, Hiến pháp năm
1992 được ban hành và trong đó một lần nữa khảng định: “ Đất đai, rừng núi,
sông, hồ, nguồn nước,… cùng các tài sản khác mà Pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1993 đã
được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 17/07/1993. Trong đó khẳng định công

tác cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai. Sau đó, Chính phủ ban hành nhiều văn bản dưới luật nhằm tăng cường
công tác quản lý, sử dụng đất, giao đất ổ định lâu dài cho người sử dụng, cấp
GCNQSDĐ:
- Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị đinh số 02/ NĐ-CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ về việc giao
đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vào mục đích lâm nghiệp.
- Chỉ thị số 10/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về đẩy
mạnh và hoàn thiện cấp GCNQSDĐ nông nghiệp.
- Chỉ thị số 18/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 01/07/1999 về đẩy
mạnh và hoàn thiện cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn.
Luật đất đai năm 1993, trong quá trình thực hiện đã xuất hiện nhiều vấn đề
mới không phù hợp và có nhiêu vấn đề chưa được đề cập đến. Tuy đã được sửa
đổi và bổ sung năm 1998 và năm 2001, nhưng vẫn còn nhiều bất cập, gây khó
khăn cho quá trình sử dụng đất. Vì vậy, ngày 26/11/2003, Luật đất đai năm 2003
được Quốc hội khóa XI, kỳ họp 4 thông qua thay thế cho luật đất đai năm 1993
và Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 và năm 2001.
* Văn bản quy phạm pháp luật Luật đất đai 2003 ra đời:
13


Từ khi luật đất đai năm 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng luật đất đai
vào thực tế đảm bảo có hiệu quả, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiều văn
bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/02/2004 về hướng dẫn thi hành
Luật đất đai năm 2003.

- Quyết định số 24/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn về lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, trong đó quy định cụ thể hóa Luật Đất đai, về thu tiền sử dụng
đất khi cấp giấy chứng nhận.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ
quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định sô 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của lien Bộ Tài
chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất sau khi
sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh. Trong đó có
14


hướng dẫn rà soát, cấp GCNQSDĐ cho các nông, lâm trường quốc doanh sau
khi sắp xếp lại.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính phủ
về việc khắc phục những yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành

Luật Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2006.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính hướng
dẫn, sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004.
Để đấy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và nhiều vấn đề khác, ngày
25/05/2007, Chính Phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồ thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai. Sau đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành các văn
bản hướng dẫn thực hiện Nghị định số 84/2007/NĐ-CP như sau:
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn một sồ điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn một sồ điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một sồ điều của Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP.

15


- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Văn bản quy phạm pháp luật theo Luật đất đai 2013:
Bên cạnh tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, bổ
sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai để Nhà nước nắm chắc qũy đất cả
về số lượng, chất lượng để sử dụng hợp lý, hiệu quả . Luật Đất đai năm 2013 đã
bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất
đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy
định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân
trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật đất đai;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
16


- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu
lực từ 01/07/2014).
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử
dụng đất (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
(Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
Trên đây là những văn bản chủ yếu của cơ quan Nhà nước ban hành và
hướng dẫn về công tác cấp GCNQSDĐ. Hệ thống các văn bản đã ban hành điều
chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung, thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. Đó
là những căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương triển khai tiến hành cấp
GCNQSDĐ đạt kết quả tốt hơn.
1.2.2. Đối tượng được cấp GCN
Tại điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 (Luật đất đai 2013)
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013
có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
17

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”
1.2.3. Điều kiện và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Tại điều 100 – Luật đất đai 2013 về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất :
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chập mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam.
+ GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạm thời
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng
đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác

nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ;
18


+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cập cho người sử dụng
đất.
* Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước
ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận
là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo nay
được UBND xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm
1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp,
phù hợp với QHSDĐ thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
toà án nhân dân, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của

pháp luật.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, nay được
19


UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với
QHSDĐ đã được xét duyệt với nơi đã có QHSDĐ thì được cấp GCN QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải nộp tiền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tà sản khác gắn
liền với đất thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
* Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có đơn đề nghị xin cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
+ Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất dùng chung
cho cộng đồng và không có tranh chấp.
- Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
Tại điều 102 Luật đất đai 2013: [ không căn chỉnh được cho đều dòng]
* Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
ưquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất
sử dụng đúng mục đích.

* Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được giải quyết như sau:
* Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
* Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử
20


dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng
đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất
mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất
ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất
ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước
khi ban giao cho địa phương quản lý.
* Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất
quy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện
sau đây:
- Được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Không có tranh chấp;
- Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
1.2.4. Mẫu giấy chứng nhận

“Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận là kết quả của quá trình tổ chức đăng ký đất đai lần dầu.
Giấy chứng nhận hiện nay đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo luật
đất đai 1988 do Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát
21


hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng
cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn.
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đo thu được cấp theo Luật Đất đai 1993, do Bộ Xây dựng phát hành
theo mẫu quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994.Giấy chứng nhận có
2 loại màu: Giấy chứng nhận có màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và giấy
chứng nhận màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài Nguyên và Môi
Trường) trực thuộc.
- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật
Đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết Định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/11/2004 và Quyết Định số 08/QĐ-BTNMT ngày 02/08/2007 sửa đổi Quyết
Định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy chứng nhận có hai loại màu: giấy chứng
nhận có màu đỏ cấp cho chủ sử dụng đất và giấy chứng nhận màu trắng lưu tại
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường.
- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐCP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009
được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với

mọi loại đât, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận là một tờ
giấy có 4 trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống
đồng màu hồng cánh sen.

22


Hình 1.1: Mẫu GCN theo Quyết Định số 24/2004/QĐ-BTNMT

Hình 1.2: Mẫu GCN theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số
17/2009/TT-BTNMT
1.2.5. Thẩm quyền cấp GCN
Theo quy định tại điều 105 Luật đất đai 2013, thẩm quyền cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:
23


+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.3.

Cơ sở thực tiễn

1.3.1. Tình hình công tác cấp GCN ở Việt Nam từ khi thực hiện Luật đất
đai năm 2013
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2013
đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI , kỳ họp
thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 thay thế cho Luật đất đai năm
1988, 2001, 2003. Luật đất đai 2013 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", Luật đất đai 2013 cũng quy định rõ
13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Từ khi Luật đất đai năm 2013 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà
máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả
nước đã có tổ chức các VPĐKQSDĐ, trung tâm phát triển quỹ đất nên các
nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát
24


hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai
phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về
nguồn gốc đất...
1.3.2. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Thái Bình.
Cùng với cả nước, tỉnh Thái Bình đã và đang quan tâm nhiều tới lĩnh vực

đất đai, nhất là công tác cấp GCN. Công tác cấp giấy chứng nhận được xác định
là một trong những nhiệm vụ hàng đầu trong lĩnh vực quản lý đất đai và phát
triển kinh tế - xã hội.
Từ khi có luật đất đai năm 2013 ra đời công tác quản lý đất đai đã có
những bước chuyển biết tốt, đa số các đơn vị trong tỉnh đã tháo gỡ được nhiều
khó khăn trong công việc, nhất là công tác cấp GCN.
Tỉnh Thái Bình gồm: 7 huyện và 1 thành phố, đến hết năm 2013 về
công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đã được triển khai và hoàn thành tương đối
cao.
Trong những năm đổi mới, công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa
bàn tỉnh Thái Bình đã có nhiều tiến bộ, tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất
yên tâm đầu tư vào đất để mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Công tác đăng ký Đất đai, cấp GCN là một trong những nội dung được
quan tâm hàng đầu trong công tác quản lý đất đai, đến nay công tác đăng ký đất
đai, cấp GCN cho các loại đất đã đạt được kết quả như sau:
* Đối với đất nông nghiệp.
Đã tổ chức cấp GCN theo nghị định 64/CP của Chính phủ đến cuối năm 2014
công tác này đã cơ bản hoàn thành.
Ngày 28/09/2014 đã tổ chức hội nghị tổng kết công tác cấp GCN trên địa bàn
toàn huyện với kết quả đạt: 91,20% tổng số hộ nông nghiệp được cấp GCN, số
diện tích được cấp đạt 87,29%.
* Đất ở nông thôn.
25