Đánh giá công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã phúc yên, tỉnh vĩnh phúc

MỤC LỤC


Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá mà thiên
nhiên đã ban tặng cho con người. đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng không thể thiếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
công trình kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng, là điều kiện, là nền tảng kinh tế của
mọi ngành sản xuất... Từ xa xưa con người đã biết khai thác, sử dụng nguồn tài
nguyên quí giá này.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng nhưng đất đai là tài nguyên giới hạn
về số lượng, trong khi dân số ngày một tang lên dẫn đến các nhu cầu về jjaalương
thực, thực phẩm, nguyên- nhiên liệu, địa bàn cư trú… ngày càng cao. Vì vậy, mỗi
quốc gia trên cơ sở tài nguyên đất của mình phải có những phương pháp, nguyên tắc
sử dụng đất đúng đắn, hợp lý, bảo vệ và làm giảm thiệt hại về độ phì của đất đai trong
quá trình sử dụng.
Mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ đều có một quĩ đất nhất định được giới hạn bởi
biên giới quốc gia, việc bảo về biên giới là yếu tố sống còn của mỗi quốc gia. Công tác
quản lí đất đai càng trở nên có ý nghĩa quan trọng trong sự phát triển và hội nhâp kinh
tế, xã hội nhanh chóng hiện nay, nhất là đối với nước ta khi mà các chính sách pháp
luật của nhà nước áp dụng đối với đất đai còn hạn chế bất cập. Do đó công tác quản lí
đất đai, cấp Giấy chứng nhận, lập và quản lí hồ sơ địa chính là một vấn đề cấp thiết và
cấp bách để đáp ứng yêu cầu cho sự phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
Trong quá trình phát triển kinh tế và xã hội ngày càng mạnh mẽ của đất nước tất
yếu dẫn đến mối quan hệ đất đai và những biến động liên qua đến đất đai ngày càng đa
dạng và phức tạp. Do đó, muốn quản lí tốt đó là cần xác lập mối quan hệ pháp lí đầy
đủ giữa Nhà nước quản lí chắt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất đông thời tạo mọi điều kiện để người sử dụng đất yên
tâm đầu tư, khai thác có hiệu quả trên mảnh đất được giao và chấp hành tốt pháp luật

về đất đai.
Thị xã Phúc Yên có vị trí địa lý rất thuận lợi: gần với thủ đô Hà Nội, các khu công
nghiệp của Hà Nội, sân bay quốc tế Nội Bài; có thị trường rộng lớn để cung cấp và
tiêu thụ hàng hoá; có hệ thống giao thông thuận tiện: Đường quốc lộ 2, đường quốc lộ
23, đường sắt Hà Nội – Lào Cai, đường cao tốc Nội Bài- Lào Cai, tương lai gần có
đường cao tốc xuyên Á đi cảng Cái Lân Quảng Ninh và Côn Minh Trung Quốc; có hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống cung cấp dịch vụ tương đối hoàn chỉnh. Trên địa bàn
thị xã có trên 50 cơ quan, Doanh nghiệp, các trường Đại học, Cao đẳng, Trung học
chuyên nghiệp, dạy nghề của TW, của tỉnh, của Hà Nội. Đây là điều kiện thuận lợi để
Phúc Yên khai thác các thế mạnh, thu hút đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn. Với
những yếu tố thận lợi cũng như những phức tạp của địa bàn đã đặt ra những yêu cầu về
2


công tác quản lí cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn thị xã.
Xuất phát từ những thực tế đó, nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của
công tác điều tra đánh giá tình hình quản lí và sử dụng đất, đặc biệt trong công tác
đăng kí và cấp Giấy chứng nhận, với vai trò là một sinh viên đang học tập tại trường
Đại học Tài nguyên và môi trường, dưới sự hướng dẫn của Ths Vũ Thị Thu Hiền, em
tiến hành thực hiện báo cáo:” Đánh giá công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thị xã
Phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc”
2. Nội dung nghiên cứu
2.1.
Nội dung
Nghiên cứu cơ sở lý luận, căn cứ pháp lý của đăng kí đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đánh giá thực trạng đăng kí đất đai, cấp gcn tại thị xã Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc.
Phát hiện những tồn tại, hạn chế và đề xuất những giải pháp nhằm thúc đẩy công

tác đăng kí đất đai, cấp Giấy chứng nhận.
2.2 yêu cầu:
Những căn cứ, cơ sở pháp lý khi thực hiện đề tài phải dựa trên hệ thống chính sách
đất đai của nhà nước, quy trình, quy phạm, quy định của phòng Tài nguyên và Môi
trường.
Những số liệu điều tra phải chính xác, phản ánh trung thực, khách quan tại địa bàn
nghiên cứu.
Tìm hiểu, đánh giá đúng hiện trạng đảm bảo tính khách quan, thực tế khoa học
trong quá trình nghiên cứu.
Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi, đúng pháp luât và phù hợp với thực
tế của địa bàn nghiên cứu.

3


Chương 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐÊ NGHIÊN CỨU
1. Cơ sở khoa học của công tác đăng kí cấp GCN.
1.1 Một số khái niệm.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng. Nguồn tài nguyên này lại có
giới hạn về số lượng và cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ
quan của con ngưởi. Chính vì vậy, công tác quản lí về đất đai lại càng quan trọng và
cần thiết.
Quản lý nhà nước về đất đai thực chất là quản lí các mối quan hệ giữa con người
với con người trong quá trình sử dụng đất, và để thực hiện tốt công tác quản lí đất nhà
nước ta đã ban hành 15 nội dung quản lí nhà nước về đất đai. Trong đó, việc đăng kí
đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập và quản lí hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng
và có quan hệ mật thiết để thực hiện các công tác quản lí đât đai. Nhờ vào công tác
dkđ mà các thông tin về điều kiện tự nhiên, ht-xh và pháp lý của các thửa đất từ đó

nắm bắt được tình hình sử dụng, quản lí đất đai, đất cũng như những biến động trong
sử dụng và quản lí đất đai của người sử dụng đất, đông thời đưa ra các phương án quản
lí đất đai phù hợp như quy hoạch và pháp luật để việc sử dụng đất được hợp lí, hiệu
quả và tiết kiệm .
Theo Luật đất đai 2013 khái niệm ĐKQSDĐ quy định cụ thể tại khoản 15 Điều 3
như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất, tài sản
gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện
đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy
chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.

4


+ Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất: là thực hiện
đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi
về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất.
Theo khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.2 Ý nghĩa và vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN
Ý nghĩa:
Đăng ký, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trên phạm
vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Nó có ý nghĩa hết sức quan
trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng
đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất.Đăng ký, cấp GCN là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện
pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay.
Người sử dụng đất được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất hợp pháp đối với các
thửa đất đã được đăng ký, cấp GCN.
Vai trò:
Thông qua công tác đăng ký, cấp GCN Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
được Nhà nước giao đất sử dụng. Công tác đăng ký, cấp GCN giúp Nhà nước nắm
chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất
lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng
đất.
GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp
của mình trong quá trình sử dụng đất.
GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản.

5


2. Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
a) Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất
đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và
những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình
thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải
đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ thống
tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục
đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả
năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai. Đồng
thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ
địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực
hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông
tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
b) Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai.
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải
có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai
đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất
dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp
dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại

đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác
nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp
luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký.
6


Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định
trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài sản
này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp các
loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ
chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất
cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không
tính đến đặc điểm này.
c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn [6].
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, Thị
xã, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực
tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai
theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy
đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của dân, do
dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa
phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét
duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ
xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa
chính.

3. Căn cứ pháp lý của công tác đăng kí cấp GCN
3.1 Một số văn bản pháp lí.

- Luật Đất đai 2003.
- Luật Đất đai 2003 sửa đổi 2009.
- Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự
7


thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 89/2010/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Thông tư 01/2005 /TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn
việc lập, chỉnh flý, quản lý hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính, sổ
địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và
quản lý trên máy tính dạng số để phục vụ quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp Thị xã và
được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
- Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh
vực đất đai.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCN; cấp lại GCN
do bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp GCN trong trường hợp tách thửa, hợp thửa
đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; giao lại đất, thuê đất trong khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ
TN&MT ban hành quy định về GCNQSDĐ.
- Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 9 tháng 2 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003.

8


- Chỉ thị 02/2009/CT-BTNMT ngày 4 tháng 12 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về triển khai một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành công tác cấp
GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính.
- Chỉ thị 1575/2011/CT-TTg ngày 25 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ
về thực hiện về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
4. Một số quy định hiện hành của pháp luật về công tác đăng kí cấp Giấy
chuwngs nhận quyền sử dụng nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất.
4.1.1 Những trường hợp được cấp GCN

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật đất đai 2013;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng
đất hiện có;
9


k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
4.1.2
a)
b)
c)

d)
e)
f)

g)

4.1.3

-

-

. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp
quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường,
thị trấn.
Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của
nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm
nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu
hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công

trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin;
khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh
doanh.
Điều kiện cấp GCN

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì điều kiện cấp GCN đối với
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất được quy định tại điều 50.
Hiện nay Luật Đất đai 2013 ra đời thì điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định cụ thể
tại điều 100 như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
10


Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu

nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả
hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

11


sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất

đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hiện nay Luật Đất đai 2013 ra đời thì điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định cụ thể tại điều 101 như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại
địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội
đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã
sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-

Điều kiện cấp GCN của Luật Đất đai 2013 còn được quy định cụ thể như sau:
Tại điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dần thi hành
Luật đất đai như sau:
12


Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g

Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:
Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo
Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác
đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước
đang quản lý, bao gồm:
Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử
dụng đất là hợp pháp;
Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã
hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp Thị xã, cấp
tỉnh lập;
Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ
quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di
dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp Thị xã, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao
động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa
nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp Thị xã, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà
nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp Thị xã, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được
sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp
thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp Thị xã, cấp
tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức
để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân
(cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do
cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn
ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa

phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại
các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp Thị xã,
cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp Thị xã, cấp tỉnh đối với trường hợp
bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản
lý việc cấp loại giấy tờ đó.
Ngoài ra, điều kiện cấp GCN còn được quy định cụ thể hơn tại Điều 20 của Nghị
định 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 của chính
phủ như sau:
13


Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày
15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không
có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không
phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch
hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như
sau:
Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công
nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức
công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận
đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp
diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức
công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở
và các công trình phục vụ đời sống đó;

Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông
nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo
diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận
như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch
vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện
tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại
đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công
nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;
Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các
Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận
theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong
thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay
được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp
với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời
điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông
báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường
hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

14


Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao
đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây
gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì
diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây
dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công
nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ

đời sống đó;
Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông
nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo
quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;
Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch
vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận
diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy
định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các
Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận
theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn
mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức
đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn
gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha
để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác
định theo quy định đối với từng thửa đất đó.
Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất
ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo
quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông
nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang
sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129

15


của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất
của Nhà nước;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời
hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210
của Luật Đất đai;
Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác
mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2
Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện
trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử
dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ
tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại
Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các
Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử
dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất
đai theo quy định.

16

-

Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì điều kiện cấp GCN đối
với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được quy định tại điều 51. Hiện nay Luật
Đất đai 2013 ra đời quy định cụ thể tại điều 101 như sau:
Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục
đích.
Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải
quyết như sau:
Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân
cấp Thị xã để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập
phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy
định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp
đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

Được Nhà nước cho phép hoạt động;
Không có tranh chấp;

17


Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm
2004.
4.1.4

Nguyên tắc cấp GCN
Hiện nay Luật đất đai 2013 ra đời thì nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể
tại Điều 98 như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho
mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu
thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau
khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc
18


chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi
trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền
kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
4.1.5

Thẩm quyền cấp GCN
Theo Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì thẩm quyền cấp GCN
được quy định tại điều 52. Hiện nay Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cụ thể tại Điều
105 như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp Thị xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
19


Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.

4.1.6

Nhiệm vụ của các cấp trong cấp GCN
Đăng kí đất đai, cấp GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất

đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi lãnh
thổ và để cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao
nhất. Do vậy, công tác cấp GCN đóng vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý
nhà nước về đất đai. Điều đó đòi hỏi các cấp từ Trung ương đến địa phương phải có
chính sách quản lí đất đai phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển của xã hội để
sử dụng đất hiệu quả và hợp lí.
Trung ương
Ban hành các văn bản, chính sách đất đai, thông tư, hướng dẫn, quy trình, biểu
mẫu về đăng kí đất đai.
In ấn, phát hành GCN, biểu mẫu, sổ sách, thống nhất trong phạm vi cả nước.
Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho các bộ địa chính các tỉnh trong cả nước về
thủ tục đăng kí đất đai, cấp GCN.
Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện đăng kí đất đai, cấp GCN trong cả nước.
Cấp tỉnh
Ban hành các công văn, quyết địnhh hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện đăng kí
đất đai, cấp GCN ở địa phương.
Tổ chức triển khai đăng kí đất đai, cấp GCN trên phạm vi toàn tỉnh theo thẩm
quyền.
Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở phục vụ
cho công tác cấp GCN ở địa phương mình.
Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấp GCN
cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí.
Kiểm tra đôn đốc việc thực hiên công tác đăng ký, cấp GCN trong phạm vi quản lí.
Cấp huyện
Thực hiện việc lập kế hoạch triển khai cụ thể cho từng xã, phường, thị trấn trên địa
bàn Thị xã.
Chỉnh lí tài liệu, bản đồ địa chình phục vụ cho triển khai công tác cấp GCN.
Tổ chức hướng dẫn chỉ đạo làm thí điểm về cấp GCN và đôn đốc cấp cơ sở làm kế
hoạch triển khai.
Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấp GCN

cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí.
20


*

*

*

Quản lí hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình sử dụng
đất ở xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền quản lí.
Cấp xã
Thực hiện triển khai công tác cấp GCN theo đúng kế hoạch cùng với cán bộ Phòng
Tài nguyên và Môi trường.
Tuyên truyền phổ biến cho nhân dân hiểu và đến đăng kí đất đang sử dụng.
Tổ chức tập huấn lực lượng, thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tư kinh phí, thành lập
Hội đồng đăng kí đất để phục vụ cho công tác cấp GCN.
Tổ chức kê khai đăng kí đất đai, xét duyệt đơn xin cấp GCN và lập hồ sơ trình cấp
có thẩm quyền xét duyệt.
Thu lệ phí địa chính và giao GCN cho người sử dụng.
1 Cơ sở thực tiến.
1.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc.
Trong những năm qua, được sự quan tâm chỉ đạo của Tỉnh ủy, UBND tỉnh và chỉ
đạo sát sao của Ban Giám đốc Sở, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc đã
thực hiện một số giải pháp thiết thực để đẩy mạnh công tác Cấp Giấy chứng nhận theo
đúng quy định của Luật Đất đai, Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị
số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ.
Trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường thường xuyên kiểm tra,

đôn đốc, phát hiện và xử lý kịp thời những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp
GCN phối hợp với cơ quan thông tin, báo chí địa phương thực hiện tuyên truyền phổ
biến phản ánh đầy đủ tình hình cấp GCN của địa phương. UBND các Thị xã, thành
phố đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã, phường và thị trấn
tập trung đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động; chủ động phối hợp với các cơ
quan đơn vị trong địa bàn, phối hợp với các tổ trưng tập, đơn vị thi công kê khai đăng
ký cấp GCN để thực hiện chỉ tiêu cấp GCN theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ Thị
của Thủ tướng Chính phủ; chuẩn bị về lực lượng, bố trí thời gian và các tài liệu cần
thiết để phục vụ công việc; nghiêm túc thực hiện xác minh, xét duyệt hồ sơ theo đúng
trình tự, thủ tục quy định.
Năm 2015, toàn tỉnh đã kê khai đăng ký được 20928 GCN với diện tích 1557.61
ha.
Cấp GCN lần đầu là 4934 GCN với diện tích 1044.7 ha tăng 1848 GCN, tăng 788.13
ha so với năm 2014.
Cấp đổi 3093 GCN với diện tích 120.64 ha giảm 984 GCN, giảm diện tích là 7.26 ha
so với năm 2014.
Số GCN cấp lại là 151 GCN với diện tích 12.27 ha giảm 207 GCN, giảm 27.83 ha so
với năm 2014.

21


*

Số GCN được cấp do thực hiện các quyền là 12750 GCN với diện tích 380.0 ha tăng
2271 GCN, tăng 106.24 ha so với năm 2014.
Cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân 19309 GCN, diện tích 543.06 ha
Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức là 1619 GCN, diện tích 1014.55 ha

22

Bảng 1:Biểu tổng hợp báo cáo kết quả công tác đăng kí cấp Giấy chứng nhận trong cả tỉnh đến ngày 30/11/2015

STT

Chỉ tiêu

ĐVT

Tổng
số
2015
đến
ngày
30/11/2
015

Bả

Cụ thể ở từng đơn vị
VPĐK tỉnh 2015

CN Vĩnh Tường

CN Yên Lạc

CN Tam Dương

CN Lập Thạch

CN Sông Lô

CN Tam Đảo

CN Vĩnh Yên

CN

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

2015

2014

201

Tăng +
Giảm -

1

Số lượng
GCN đã
được cấp
từ đầu
năm 2015
đến nay.

Giấy

20928

17964

2964

1619

677

3794

5026

1948

725

1478

1988

927

1855

640

1749

831

314

3300

2543

391

a

Số GCN
cấp lần
đầu

Giấy

4934

3086

1848

1452

572

325

336

408

83

255

432

112

365

128

235

46

42

695

97

950

Diện tích

ha

1044.7

256.57

788.13

938.3267

158.27996

3.5

5.2

12.7

1.11

4.87

5.73

9.2

6.84

18.09

3.53

30.8

8.73

4.45

39.

Số GCN
cấp đổi

Giấy

3093

4041

-948

13

87

1760

3111

277

98

10

0

0

30

386

132

47

282

145

335

Diện tích

ha

120.64

113.38

7.26

53.33

14.4

46.67

7.5

2.83

0.2

0

0

2.16

39.73

13.2

4.5

7.38

9.26

14.

Số GCN
cấp lại do
bị mất, bị
hỏng ..

Giấy

151

358

-207

2

7

15

6

92

347

1

2

1

0

16

Diện tích

ha

12.27

40.1

-27.83

1.57

0.15

1.0

1.1

6.86

38.9

0.01

0.85

0.15

0

0.8

b

c

23


d

Số GCN
cấp thực
hiện các
quyền

Giấy

12750

10479

2271

152

Diện tích

ha

380.00

273.76

106.24

21.31715

18

1702

1579

1248

544

1207

19.2

25.26

91.7

11.23

28

24

1556

723

1143

481

1126

30.69

68.24

25.17

67.27

652
30.7
8

225

2323

2301

261

10.55

49.28

33.2

51.


CHƯƠNG II
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1. Đối tượng nghiên cứu
Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn Thị xã phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc.
2. Phạm vi nghiên cứu
+ Không gian: Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trên địa bànThị xã Phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc.
+ Thời gian: Tính đến 31/12/2015
3. Nội dung nghiên cứu

+

+
+

Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã Phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc

+

Kết quả công tác đăng ký, cấp GCN của Thị xã phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc

+

Những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất các giải pháp

Tìm hiểu những quy định chung của công tác đăn kí cấp GCN.
Tình hình quản lý và sử dụng đất của Thị xã Phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc.

4. Phương pháp nghiên cứu
4.1 Phương pháp điều tra cơ bản
Điều tra thu thập các số liệu, tài liệu tại các phòng ban chức năng liên quan:
+ Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai Thị xã phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc: các số
liệu, tài liệu về công tác cấp GCN
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường: Các số liệu, tài liệu về công tác cấp GCN
và điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội Thị xã phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc cho đến
thời điểm 31/12/2015
4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
- Sử dụng phương pháp thống kê đơn giản.
- So sánh, phân tích, tổng hợp và viết báo cáo.
4.3 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá
- So sánh giữa thực tế với Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn xem Thị xã đã làm
được gì, những tồn đọng và hạn chế;

- So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
Thị xã phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc.

25