Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư trung tâm thương mại đền lừ

Mở đầu
Đầu tư là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên nhất quyết
định đến sự phát triển và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp.
Hoạt động đầu tư được tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu
tư. Các dự án đầu tư hiệu quả sẽ đem lại lợi ích mang tính dài hạn
cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt
và đáp ứng được sự thay đổi khốc liệt của thị trường.
Các dự án đầu tư có được quyết định đầu tư hay không điều
này phụ thuộc nhiều vào vào các yếu tố. Thứ nhất là yếu tố chính
sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các và các chính sách kinh tế
nhà nước tạo ra sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp.
Thứ hai là các yếu tố về thị trường cạnh tranh, muốn tồn tại và phát
triển thì sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp phải đáp ứng được
những nhu cầu của thị trường. Thứ ba là các yếu tố chi phí tài
chính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến
cơ cấu vốn và dự tính vốn của doanh nghiệp. Một yếu tố khác có
tác động lớn đó là yếu tố thứ tư về tiến bộ khoa học-kỹ thuật. Yếu
tố này sẽ ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp
khấu hao tài sản cố định...Yếu tố thứ năm rất quan trọng là khả
năng tài chính của doanh nghiệp và hiệu quả tài chính của dự án.
Yếu tố thứ năm này được xem như là quan trọng nhất và việc phân
tích tài chính dự án có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu
tư.

1


Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện
đại hoá. Thì các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng nó tạo
dựng được cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đô
thị hiện đại... Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian

thu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu quả kinh tế của nó
là rất quan trọng, nên em đã chọn đề tài về phân tích tài chính dự
án đầu tư xây dựng nhằm phân tích được thực trạng của phân tích
tài chính dự án hiện nay và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn
thiện hơn cho việc phân tích, tránh được những thất thoát có thể dự
báo được để góp phần giúp chủ đầu tư hay nhà nước đưa ra được
một quyết định đầu tư hợp lý hơn.
Được thực tập tại Ban quản lý dự án 2 thuộc Công ty đầu tư và
phát triển nhà Hà Nội số 25 là điều kiện tốt nhất để em hoàn thành
đề tài. Với việc đi sâu nghiên cứu phân tích hiệu quả đầu tư của dự
án Trung tâm thương mại Đền Lừ thuộc phường Hoàng Văn Thụquận Hoàng Mai-Hà Nội. Em sẽ nghiên cứu thực trạng phân tích
tài chính dự án ở công ty, trình bày những giải pháp thực hiện và
các kiến nghị cho công tác phân tích tài chính dự án tại công ty.

2


Chương I Cơ sở lý luận chung về phân tích tài chính dự án.
1. Khái niệm về dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây
dựng nói riêng.
1.1 khái niệm về dự án đầu tư.
Theo giáo trình Tài chính doanh nghiệp trường KTQD Hà Nội nhà
xuất bản thống kê thì dự án đầu tư được định nghĩa như sau: “Dự
án đầu tư là một tập hợp các hoạt động kinh tế đặc thù với các mục
tiêu, phương pháp và phương tiện cụ thể để đạt tới một trạng thái
mong muốn. Nội dung của dự án đầu tư được thể hiện trong luận

3

chứng kinh tế – kỹ thuật, là văn bản phản ánh trung thực, chính xác
kết quả nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế – kỹ thuật và
môi trường pháp lý, về tình hình tài chính...”
Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp rất đa dạng: Đầu tư tài sản cố
định; Đầu tư tài sản lưu động; Đầu tư tài chính...Các dạng đầu tư
này phụ thuộc vào khả năng của từng doanh nghiệp.
1.2 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng( Dự án đầu tư Bất
động sản).
Dự án đầu tư bất động sản là tổng thể các hoạt động dự kiến với
các nguồn lực và chi phí cần thiết được bố trí theo kế hoạch chặt
chẽ với thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra những kết quả
cụ thể để thực hiện mục tiêu kinh tế – xã hội nhất định.
CÁC GIAI ĐOẠN CỦA QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
- Lập Dự án đầu tư xây dựng, quyết định đầu tư.
Trong giai đoạn này Chủ đầu tư được sự hỗ trợ của đơn vị tư
vấn phối hợp hoàn thiện Dự án đầu tư xây dựng, hoàn thiện các thủ
tục pháp lý về dự án và quyết định đầu tư.
 Giai đoạn thực hiện đầu tư:
Chính thức thành lập Ban quản lý dự án theo Nghị định
18/2003 về quy chế quản lý chất lượng công trình Ban quản lý dự
án chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng công trình.

4


a). Giai đoạn 1: (Tổ chức thiết kế và chuẩn bị thực hiện dự
án)
- Tổ chức giới thiệu liên hệ với các tổ chức và cá nhân có nhu
cầu mua nhà, thuê văn phòng làm việc có phương án huy động vốn

đầu tư cụ thể.
- Thiết kế kỹ thuật thi công công trình.
- Thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công.
- Tổ chức phân chia gói thầu và đấu thầu các hạng mục thi
công.
- Lựa chọn đơn vị tư vấn giám sát thi công.
- Chuẩn bị khởi công công trình.
b). Giai đoạn 2: Thi công công trình.
- Kiểm tra hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với yêu cầu
nêu trong hợp đồng giao nhận thầu xây dựng, quy trình và phương
án tự kiểm tra chất lượng của doanh nghiệp xây dựng.
- Kiểm tra sự phù hợp về thiết bị thi công và nhân lực của
doanh nghiệp xây dựng được lựa chọn với hồ sơ dự thầu.
- Kiểm tra vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng tại hiện
trường thông qua chứng chỉ chất lượng của nơi sản xuất và kết quả
thí nghiệm do các phòng thí nghiệm hợp chuẩn thực hiện.
- Kiểm tra các thiết bị thi công, biện pháp thi công, biện pháp an
toàn lao động.

5


- Kiểm tra, kiểm định chất lượng, khối lượng, tiến độ thi
công và các sản phẩm xây dựng.
Chủ trì phối hợp với các bên liên quan giải quyết các vướng
mắc phát sinh khi thi công.
Chủ trì phối hợp cùng với các bên liên quan tiến hành
nghiệm thu các phần việc, kết cấu che khuất, hạng mục, giai đoạn
thi công và toàn bộ công trình....
 Kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác:

Nghiệm thu bàn giao công trình cho các hộ dân đã đăng ký
mua nhà, tổ chức quản lý công trình theo quy định của nhà nước về
quản lý chung cư, quản lý văn phòng.
2. Vai trò và yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu
tư.
2.1 Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư.
Hầu hết các dự án đầu tư thì hiệu quả về mặt kinh tế luôn được đặt
lên hàng đầu và ở đâu có hiệu quả cao thì các nhà đầu tư sẽ hướng
tới. Do vậy phân tích tài chính dự án là một nội dung quan trọng
trong quá trình soạn thảo dự án, mục đích của phân tích tài chính
dự án là nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về măt tài chính
thông qua việc xem xét: thứ nhất là xem xét nhu cầu và sự cung
ứng các nguồn lực về vốn cả về quy mô và đảm bảo đúng thời
điểm cần huy động để thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư, phải xác

6


định rõ quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn và các nguồn huy động;
thứ hai là xem xét tình hình, kết quả và hiệu quả hoạt động của dự
án trên phương diện hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án.
Cần xem xét những chi phí thực hiện từ khi soạn thảo dự án cho tới
khi kết thúc dự án đưa dự án vào sử dụng, xem xét các lợi ích mà
đơn vị thực hiện dự án thu đựơc do thực hiện dự án.
Kết quả của của quá trình phân tích trên là căn cứ để chủ đầu tư
quyết định có nên đầu tư hay không? Hiệu quả càng cao sẽ càng
thu hút các nhà đầu tư bởi mối quan tâm chủ yếu của họ là mang
lại lợi nhuận
2.2 Yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu tư.
Yêu cầu của việc thẩm định dự án đầu tư bao gồm:

- Nắm vững các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế của Nhà
nước, ngành địa phương và quy chế quản lý kinh tế, quản lý đầu tư
xây dựng cơ bản của Nhà nước.
- Nắm chắc tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tài chính của
doanh nghiệp, các mối quan hệ làm ăn của doanh nghiệp.
- Nắm bắt được tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của thế giới, khu
vực, của nước có liên quan đến việc thực hiện dự án.
- Nghiên cứu và kiểm tra một cách khách quan, khoa học và toàn
diện về nội dung dự án và tình hình sử dụng vốn, có sự phối hợp
giữa các cơ quan chuyên môn và chuyên gia để đưa ra các nhận xét
và kết luận, kiến nghị chính xác.

7


3.Những điểm lưu ý khi tiến hành phân tích tài chính dự án
đầu tư.
3.1.Giá trị thời gian của tiền
Trong quá trình phân tích tài chính dự án, để tổng hợp các
khoản chi phí có liên quan đến việc thực hiện dự án và những lợi
ích thu được từ những dự án phải sử dụng đơn vị tiền tệ. Tất cả
những khoản chi phí và thu nhập này luôn xảy ra ở những thời
điểm khác nhau. Tiền chịu ảnh hưởng của các yếu tố:lạm phát, các
yếu tố ngẫu nhiên và do thuộc tính vận động và khả năng sinh lợi
của của đồng tiền do vậy có giá trị theo thời gian, nên khi so sánh
tổng hợp hoặc tính các chỉ tiêu bình quân của các khoản tiền phát
sinh trong những khoảng thời gian khác nhau cần phải tính chuyển
chúng về cùng một mặt bằng thời gian thông qua việc sử dụng tỉ
suất “r”. Mặt bằng này có thể là ở một thời đoạn nào đó (đầu thời
kỳ phân tích, cuối thời kỳ phân tích hoặc một năm,một quý, một

tháng). Việc lựa chọn năm, quý, tháng nào đó của thời kỳ phân tích
nào đó cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể làm sao vừa đơn
giản việc tính toán, vừa đảm bảo tính so sánh theo cùng một mặt
bằng thời gian của các khoản tiền đưa ra so sánh, tổng hợp.
Có thể quy ước nếu gọi năm đầu của thời kỳ phân tích là hiện
tại thì các năm tiếp theo sau đó là tương lai so với năm đầu. Nếu
gọi năm cuối cùng của thời kỳ phân tích là tương lai thì các năm

8


trước năm cuối sẽ là hiện tại so với năm cuối. Nếu xét quan hệ
giữa hai năm trong thời kỳ phân tích thì quy ước năm trước là hiện
tại và năm sau là tương lai so với năm trước. Như vậy, tương quan
giữa hiện tại và tương lai chỉ là tương đối.
Công thức tính chuyển cac khoản phát sinh trong các thời đoạn
của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại
hoặc tương lai đầu thời kỳ phân tích hoạc cuối thời kỳ phân tích
như sau:
FV=PV(1+r)n

(1)
1

Và

PV = FV (1 + r) n

(2)

Trong đó:
(1+r)n là hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hoá giá trị tiền tệ dùng
để chuyển một khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian hiện tại về
mặt bằng thời gian tương lai.
1
(1 + r) n

là hệ số chiết khấu hoặc hệ số hiện tại hoá giá trị tiền tệ để

tính chuyển một khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian tương lai
về mặt bằng thời gian hiện tại.

9


n: Số thời đoạn (năm, quý, tháng) phải tính chuyển.
r: Tỷ suất tính kép trong công thức (1) và tỷ suất chiết khấu trong
công thức (2) hay gọi chung là tỷ suất sử dụng để tính chuyển. Nó
luôn luôn được hiểu là lãi suất ghép (nếu không có ghi chú). Trong
trường hợp tỷ suất có thay đổi trong thời kỳ phân tích, khi đó công
thức (1) và (2) có thể chuyển thành như sau:
n

FV=PV. ∏ (1 + ri )
i =1

1

PV= FV

n

∏(1 + r )
i

i =1

- Trong trường hợp tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong
từng thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời
gian hiện tại hoặc tương lai:
Nếu các khoản tiền(A1,...An) được phát sinh vào đầu các thời đoạn
của thời kỳ phân tích:

n

FV= A1(1+r) + A2(1+r)

n-1

1

+...+ An(1+r) =

10

n

∑ A (1 + r )
i =1

i

n −i +1


PV= A1

1
(1 + r ) 0

+ A2

1
(1 + r )1

1
(1 + r ) n −1

+...+ An

n

=

∑A
i =1

1

1

(1 + r ) i −1

Nếu các khoản tiền này phát sinh vào cuối thời đoạn của thời kỳ
phân tích:
n

n-1

n-2

FV = A1(1+r)

+ A2(1+r)

1
(1 + r )1

1
(1 + r ) 2

PV= A1

+ A2

0

+...+ A2 (1+r) =

+...+ A2

1
(1 + r) n

∑ A (1 + r )
i =1

n

=

1

∑ A (1 + r )
i =1

n −i

i

1

i

Trong trường dòng tiền phân bố đều, phát sinh đều đặn qua mỗi
thời đoạn là hằng số A:

PV= A

(1 + r ) n − 1
r (1 + r ) n −1

FV= A

(1 + r ) n − 1
r

3.2 Xác định tỷ suất “r”.
Tỷ suất “r” được sử dụng trong việc tính chuyển các khoản
tìên về hiện tại hoặc tương lai nó còn dùng làm độ đo giới hạn để
xét sự đánh giá của các dự án đầu tư. Do vậy xác định chính xác tỷ

11


suất “r” có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phân tích hiệu quả tài
chính dự án đầu tư.
Phải tuỳ thuộc từng điều kiện cụ thể của từng dự án mới có thể
xác định được tỷ suất “r”:
Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay.
Nếu vay từ nhiều nguồn với lãi suất khác nhau thì r là lãi suất vay
bình quân tư các nguồn.
Nếu đầu tư ban đầu bằng nhiều nguồn vốn khác nhau thi r la lãi
suất bình quân của các nguồn đó.
Nếu vay theo nhiều kỳ hạn khác nhau thì phải chuyển các khoản
vay về cùng một kỳ hạn.
Nếu vốn đầu tư do ngân sách cấp thì r là tỷ suất lợi nhuận định
mức do nha nước qui định.
Nếu góp cổ phần để đầu tư thì r là lợi tức cổ phần.
Nếu vốn liên doanh thì r là tỷ lệ lãi suất do các bên liên doanh thoả
thuận.

Nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư thi r bao hàm cả tỷ lệ lạm phát và
mức chi phí cơ hội.
3.3 Xác định thời điểm tính toán.
Xác định thời điểm tính toán cũng phụ thuộc vào từng dự án.
Đối với dự án có qui mô vừa và nhỏ, thời gian thực hiện không dài
thì thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện

12


đầu tư. Còn đối với các dự án có qui mô lớn thời gian thực hiện dài
thì thời điểm được chọn là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt
động. Các khoản thu chi phát sinh trong giai đoạn hoạt động được
tính chuyển về năm được chọn làm thời điểm tính toán thông qua
việc tính giá trị hiện tại.
4. Nội dung phân tích tài chính dự án.
4.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư.
Việc tích toán chính xác tổng mức vốn đầu tư là một nội dung
quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính
dự án và nhất là tính khả thi của dự án nếu tính tổng mức vốn đầu
tư quá cao ảnh hưởng tới việc phân tích hiệu quả dự án, còn nếu
quá thấp thì dự án không thực hiện được.
Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần
thiết tư quá trình lập dự án đến khi đưa dự án vào hoạt động. được
chia ra làm hai loại vốn cố định và vốn lưu động ban đầu. Nếu là
một dự án đầu tư xây dựng thì nó bao gồm các khoản mục sau:
Chi phí chuẩn bị: là chi phí trước khi thực hiện dự án như chi
phi lập dự án, chi phi tư vấn khảo sát thiết kế, ch phí quản lý
dự án, chi phí đào tạo huấn luyện...
Chi phí xây lắp: Chi phí để có mặt bằng, chi phi xây dựng kết

cấu hạ tầng, chi phí xây dựng công trình...
Chi phí lắp đặt thiết bị: Hệ thống điện, nước, thang máy, điều
hoà, gar...

13


Chi phí khác.
Dự phòng phí
Lãi vay ngân hàng.
Các khoản chi phí này được tích theo định mức và đơn giá do
nhà nước qui định phụ thuộc vào loại công trình, địa điểm
xây dựng. Tổng mức vốn đầu tư dự tính cuả dự án cần đựơc
xem xét theo từng giai đoạn cảu quá trình đầu tư( Chuẩn bị
đầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư) và được xác định rõ
bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, hiện vật hoặc bằng tài sản
khác.
4.2 Các nguồn tài trợ dự án, khả năng cung cấp đủ vốn kể
cả về số lượng cũng như thời điểm huy động.
Các nguồn tài trợ dự án rất phong phú. Nó phụ thuộc vào khả
năng nhanh nhạy cuả nhà quản lý nhằm huy động được nhiều vốn
nhất với chất lượng tốt nhất. Mặt khác khả năng huy động còn phụ
thuộc vào tiềm lực tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp trên
thị trường. Đồng thời loại hình doanh nghiệp cũng là một yếu tố
tác động rất lớn trong việc phát triển kênh huy động. Nhìn chung
nguồn vốn bao gồm những nguồn cơ bản sau:
Nguồn vốn ngân sách.
Vốn tự có.
Vốn viện trợ.

14


Vốn vay ngân hàng thương mại.
Vốn vay tổ chức tín dụng quốc tế
Vốn chiếm dụng.
Vốn Cổ phần.
Vốn đầu tư trực tiếp.
Vốn liên doanh, liên kết.
...
Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư dự án, vừa để tránh thừa
vốn các nguồn tài trợ không chỉ xem xét về mặt số lượng mà còn
cả về thời gian huy động. Các nguồn vốn tuy là dự kiến nhưng phải
được đảm bảo một cách chắc chắn. Sự đảm bảo chắc chắn này phải
được thể hiện bằng những bằng chứng pháp lý. Ví dụ nếu là nguồn
ngân sách nhà nước thì phải có quyết định cấp vốn, nếu là vốn vay
thì phải có thư bảo đảm tín dụng...
Tiếp theo cần so sánh nhu cầu về vốn với khả năng cung ứng
đủ vốn tại mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư. Nếu khả năng lớn
hơn hay đáp ứng đủ nhu cầu thì dự án được chấp nhận. Nếu không
thể đảm bảo đủ vốn thì nhất thiết cần giảm qui mô dự án, hay liên
yêu cầu liên kết với các đơn vị hay cá nhân cùng tham gia quá
trình đầu tư. Nếu không cần tiến hành đầu tư theo từng giai đoạn
của toàn bộ dự án nhưng phải tiến hành qui hoặch tổng thể và tiến
hành phân chia các gói đầu tư sao cho cuối cùng đạt được mục
đích của quy hoạch tổng thể đã nghiên cứu.

15

Xác định được các nguồn tài trợ là một công việc quan trọng
nhưng sau đó cần xác định rõ cơ cấu của từng nguồn thời điểm nào
huy động nguồn nào với số lượng bao nhiêu để tiết kiệm tối ưu
nhất chi phí về vốn. Sử dụng các công cụ để lập tiến độ vốn huy
động cho từng năm, từng giai đoạn của qúa trình đầu tư. Lập tiến
độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền tệ thực cần huy động
hàng năm cần tính tới cả yếu tố lạm phát.
4.3 Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm và từng
giai đoạn của đời dự án.
Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận được tình
hình hoạt động tài chính của dự án sau này. Đồng thời nó là nguồn
số liệu giúp các nhà hoạch định tính toán và phân tích các chỉ tiêu
nhằm phục vụ cho công việc phân tích tài chính dự án. Do vậy ta
cần đi lập các báo cáo tài chính sau:
4.3.1 Ước tính doanh thu tư hoạt động của dự án.
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán
các sản phẩm và dịch vụ. Với dự án đâu tư xây dựng thì doanh thu
bao gồm từ việc bán hay cho thuê căn hộ, bán hay cho thuê văn
phòng, các dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ tư vấn bán và
pháp lý...
Ước tính các khoản doanh thu này phải dựa trên những nghiên
cứu thị trường quanh khu vực dự án nhằm dự báo các nhu cầu hiện
tại và tương lai với số lượng cần cung cấp là bao nhiêu. Không nên

16


ước tính một cách định tính cần có một phương pháp nghiên cứu
phù hợp với dự án cũng như thị trường dự án.
Cần đưa ra các biện pháp phòng ngừa trong trường hợp doanh

thu giảm do thị trường khủng hoảng. Cũng như luôn đảm bảo một
chính sách tốt với khách hàng nhằm đảm bảo được khoản thu dự
tính từ doanh thu và nâng cao được uy tín của doanh nghiệp làm
tăng giá trị vô hình của doanh nghiệp.
4.3.2 Ước tính chi phí sản xuất.
Chỉ tiêu này rất quan trọng nó dễ gây thất thoát, cần đựơc theo
dõi thừơng xuyên và được tính cho từng năm. Trong các dự án đầu
tư xây dựng thì chi phí sản xuất ngoài chi phí xây dựng công trình
thì còn có chi phí quản lý vận hành công trình sau khi đưa vào sử
dụng nó bao gồm các khoản chi phí cơ bản sau:
Chi phí xây dựng công trình.
Chi phí khấu hao
Chi phí quản lý vận hành
Phí duy tu bão dưỡng các trang thiết bị .
Phí duy tu bão dưỡng phần diện tích và không gian thuộc sở
hữu chung .
Quản lý bảo quản hồ sơ nhà .
Phí kiểm tra đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc
thực hiện nội qui , qui chế .
Phí khác .

17


Phí các công việc dịch vụ.
Tiền lương.
Khấu hao là một yếu tố của chi phí sản xuất. Mức khấu hao
có ảnh hưởng rất lớn đến thuế thu nhập phải nộp nó còn ảnh
hưởng rất lớn đến thời gian thu hồi vốn, thu hồi vốn nhanh
hay chậm phụ thuộc rất nhiều vào thời gian khấu hao mức

khấu hao hiện nay có các phương pháp tính khấu hao sau:
+ Khấu hao đều hay khấu hao tuyến tinh.
+ Khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại.
+ Khấu hao theo tổng số các số thứ tự năm.
+ Khấu hao theo hệ số vốn chìm.
+ Khấu hao theo đơn vị sản lượng.
+ Khấu hao theo mức độ cạn kiệt của tài nguyên.
Trong các dự án đầu tư xây dựng thì thường sử dụng phương
pháp khấu hao theo đường thẳng và thời gian khấu hao tương đối
dài làm cho thời gian thu hồi vốn chậm. Các dự án được phép khấu
hao nhanh nhưng không thể nhanh gấp hai lần thời gian khấu hao
bình thường do nhà nước qui định.
4.3.3 Dự tính lãi lỗ của dự án.
Khi ta đã ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí cho từng
năm thì từ đó ta lập được bảng ước tính lãi lỗ cho từng năm của
đời dự án. Đây là một chỉ tiêu giúp phản ánh hiệu quả của hoạt
động sản xuất, dịch vụ mà dự án hoạt động trong từng năm. Có thể
18


cho phép lỗ ở trong một giai đoạn nào đó nhưng xét về tổng thể thì
dự án phải làm có lãi có như vậy mới có thể thu hồi vốn của dự án
được. Trong những năm đầu mức lãi càng cao thì càng tốt vì có
như vậy thời gian thu hồi vốn nhanh, vốn tiền tệ được quay vòng
nhanh hơn.
Trong dự án đầu tư bất động sản thì việc bán nhà càng nhanh và
cho thuê các hợp đồng càng dài hạn thì hiệu quả của dự án càng
cao. Tránh được các rủi ro của thị trường cũng như ảnh hưởng của
thời gian tới quyết định của khách hàng.
4.3.4 Bảng dự trù cân đối kế toán của dự án.

Bảng dự trù cân đối kế toán là một hình thức biểu hiện tình trạng
tài chính của dự án thông qua việc cân đối giữa tài sản và nguồn
vốn của từng năm hoạt động của dự án. Khả năng cân bằng về tài
chính được thể hiện qua bảng cân đối kế toán dự trù.
4.3.5 Dự tính cân đối thu chi.
Dự tính cân đối thu chi là một mục tiêu quan trọng của phân tích
tài chính dự án.Trước hết cần phân biệt giữa doanh thu và khoản
thu, giữa khoản mua và khoản chi trước khi xây dựng bản cân đối
thu chi của dự án.
Doanh thu là giá trị hàng hoá bán được phản ánh trong tài khoản
thu nhưng có thể chưa được thanh toán. Khoản thu là giá trị hàng
hoá đã được thanh toán. Khoản mua là giá trị mua vào nhưng có

19


thể chưa trả tiền được phản ánh trong tài khoản nợ. Khoản chi là
giá trị hàng hoá mua đã trả tiền.
Như vậy, thu nhập là chênh lệch giữa doanh thu và các khoản mua
tại thời điểm xem xét còn dòng tiền là chênh lệch giữa khoản thu
và khoản chi tại thời điểm xem xét. Bởi vậy, giá trị dòng tiền tệ
ròng tại một thời điểm nào đó có thể khác với thu nhập của dự án
tại một thời điểm nào đó (có thể xảy ra thu nhập > 0 nhưng dòng
tiền tệ ròng lại < 0).
Trên thực tế phân tích tài dự án hiện nay, sự chênh lệch này chưa
được tính tới, tức là chưa phân tích được, tức là chưa phản ánh
đúng tình trạng thực tế của dự án.
Song nếu biết được giá trị hàng hoá bán ra trong một giai đoạn và
cũng biết được giá trị của tài khoản thu vào đầu và cuối kỳ ta có
thể tính được các khoản thu như sau:

Khoản
trong kỳ

thu

=

Doanh

thu

trong kỳ

+

Chênh lệch khoản phải
thu đầu kỳ và cuối kỳ

4.4 Các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án.
4.4.1 Đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp.
Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay. Hệ số này tốt nhất là bằng
1. Với những dự án có triển vọng, và hiệu quả của nó là hiển nhiên

20


thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1. nhưng luôn đảm bảo ở mức 2/3 là
dự án được thuận lợi.
Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư lớn hơn hoặc bằng 50%.

Đối với các dự án có triển vọng và hiệu quả của nó là rõ ràng thì tỷ
lệ này có thể nhỏ hơn 50%.
Với các dự án đầu tư Bất động sản thì vốn còn được huy động
từ khách hàng khi họ thanh toán trả trước. Thì các tỷ số trên vốn
vay chỉ được xem xét là vay của các trung gian tài chính. Vậy khi
đánh giá các tỷ số trên phải xét đến khả năng thực sự có thể huy
động được tiền trả trước của khách hàng.
Cần phân tích các tài sản có tính thanh khoản cao của doanh
nghiệp, sau đó phân tích sự luân chuyển nguồn vốn trong năm.
Chính điều này nó sẽ đánh giá khả năng sử dụng vốn của doanh
nghiệp.
4.4.2 Giá trị hiện tại ròng và giá trị tương lai ròng.
Giá trị hiện tại ròng(NPV): Là tổng lãi ròng của cả đời dự
án được chiết khấu về năm hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu được
xác định phù hợp.
n

NPV= ∑

i= 0

Bi − C i
(1 + r ) i

Bi : Lợi ích năm i của dự án; tất cả những gì mà dự án thu được nó
có thể lad doanh thu thuần, giá trị thanh lý tài sản ở các thời điểm
trung gian, vốn lưu động được thu về ở cuối đời dự án.

21

Ci : Chi phí của dự án năm i bao gồm tất cả các những gì dự án
ban đầu bỏ ra, nó có thể là chi phí vốn ban đầu để tạo ra TSLĐ ở
thời điểm ban đầu và tạo ra các TSCĐ ở thời điểm trung gian, chi
phí hàng năm của dự án không boa gồm khấu hao.
r : tỷ lệ chiết khấu
n : năm hoạt động của dự án(tuổi thọ kinh tế cuả dự án)
i : là thời điểm năm thứ i

−

Dự án được chấp nhận khi NPV>= 0. Khi đó tổng các khoản

thu của dự án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi
đã qui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại.
−

Dự án không được chấp nhận khi NPV< 0. Khi đó tổng các

khoản thu của dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đã
qui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại.
−

Trong trường hợp lựa chọn nhiều phương án thì dự án nào có

NPV lớn nhất sẽ được chọn. Khi hai dự án có NPV bằng nhau thì
phương án có giá trị hiện tại của chi phí nhỏ nhất sẽ được chọn.
−

Ưu nhược điểm của chỉ tiêu NPV:

−

Ưu điểm: Chỉ tiêu NPV được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất

để chọn lựa một dự án khi có nhiều dự án khác nhau trong trường
hợp không có hạn chế về nguồn vốn và tuổi đời của đối tượng của

22


các phương án là như nhau. Mặt khác chỉ tiêu này phản ánh qui
mô tiền lãi của cả đời dự án.
−

Nhược điểm: Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu mà tỷ lệ

này rất khó xác định trong điều kiện thị trường vốn biến động.
Ngoài ra việc dự kiến các dòng thu – chi của dự án không phải lúc
nào cũng thực hiện được.
Giá trị tương lai ròng: là lãi ròng của cả đời dự án tích luỹ về
năm tương lai cuối cùng theo một tỷ lệ tích luỹ nhất định.
n

NFV=

∑ (B
i =0

i

− C i )(1 + r ) n −1

NFV>= 0 thì dự án được chọn. Khi đó tổng các khoản thu của dự
án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về
cùng một mặt bằng tương lai.
NFV< 0 thì dự án không được chọn. Khi đó tổng các khoản thu
của dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về
cùng một mặt bằng tương lai.
Trường hợp có nhiều phương án lựa chọn thì phương án nào có
NFV lớn nhất sẽ được chọn. Nếu các phương án có NFV bằng
nhau thì phương án nào có giá trị tương lai của chi phí nhỏ nhất sẽ
được chọn.
Ưu nhược điểm của NFV cũng tương tự như đối với NPV. NFV
có thể chuyển thành NPV theo công thức sau.
23


NFV

NPV= (1 + r ) n
Giá trị hiện tại hàng năm. là giá trị hiện tại thuần được phân
phối đều trong kỳ phân tích.

AV=NPV.

r (1 + r ) n
(1 + r ) n − 1

PA nào mà có AV lớn hơn được chọn lựa về tài chính

PA nào có AVmax là PA tốt nhất về tài chính.
Nếu PA có thu nhập như nhau thì PA nào có chi phí hiện tại hàng
năm nhỏ nhất là PA tốt nhất về mặt tài chính.
Ưu nhược điểm của AV
+ Ưu điểm: chỉ tiêu này có thể so sánh giữa các PA có tuổi thọ
khác, có nhiều lần bổ sung không giống nhau.
+ Nhược điểm: Kết quả tính toán phụ thuộc vào nhiều tỷ lệ chiết
khấu để lựa chọn tính toán và cũng thấy hiệu quả sử dụng một
đồng vốn.
4.4.3 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (Rate of Return).
Hệ số tuần hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn đâu tư ban đầu từ
lợi nhuận thuần thu được hàng năm. Chỉ tiêu này được tính như
sau:
Nếu tính cho từng năm hoạt động (ký hiệu RRi).

24


RRi =

WiPV
Iv0

Trong đó:
WiPV là lợi nhuận thuần thu được năm i tính theo mặt bằng hiện tại
(tính theo thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động).
Iv0 là vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động.
___

RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án(ký hiệu RR )

___

___

RR =

W PV
Iv0

Trong đó

___

W PV

là lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo

mặt bằng hiện tại.
Trong thực tế (trong nghiên cứu tiền khả thi) để tính RR người ta
có thể lấy lợi nhuận thuần của một năm hoạt động ở mức trung
bình trong đời dự án và áp dụng công thức tính rr giản đơn(không
xét đến yếu tố thời gian của tiền) sau đây:
___

RR =

W
Iv0

Trong đó W là lợi nhuận thuần năm hoạt động trung bình của đời

dự án.
4.4.4 Tỷ suất lợi ích – chi phí(BCR).

25