Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động
sản ở Việt Nam

Nghiên cứu sinh: Lê Văn Bình

Chuyên ngành: Kinh tế, Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 62.31.12.01
Giảng viên hướng dẫn khoa học:
1. PGS, TS Phan Duy Minh;
2. PGS, TS Ngô Trí Long

2011


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường quan
trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản lớn và trực
tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân. Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của
mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ
có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của

mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động
của nền kinh tế [51]. Chính vì vậy, sự cần thiết phát triển TTBĐS ở nước ta
đã được xác định tại Nghị quyết Đại hội VIII của Đảng: “... cần tổ chức, quản
lý tốt TTBĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân... khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng
dẫn và quản lý của Nhà nước...” và được nhấn mạnh trong Báo cáo chính trị
tại Đại hội IX của Đảng:
Phát triển TTBĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng (QSD) đất, tạo
điều kiện thuận lợi để chuyển QSD đất; mở rộng cơ hội cho các công
dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất
và sử dụng đất (SDĐ) lâu dài cho sản xuất kinh doanh (SXKD)... Sửa
đổi các quy định về việc chuyển QSD đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá
trình bán nhà ở của Nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh
doanh BĐS... Từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam ở nước
ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.
Trong thời gian vừa qua, TTBĐS ở nước ta tuy mới hình thành, nhưng
đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương
mại, SXKD đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu
quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã
được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị. TTBĐS đã thu hút được
đáng kể nguồn vốn trong nước và ngoài nước, góp phần quan trọng thúc đẩy


3

tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt
động của TTBĐS cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém. Tình trạng đầu cơ, đẩy
giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt
đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), gây
tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội, quản lý nhà nuớc đối với thị

trường này còn nhiều yếu kém, chưa theo kịp sự biến động của thị trường.
Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống
các chính sách tài chính mà Nhà nước đã sử dụng nhằm để quản lý và phát
triển TTBĐS vừa thiếu, vừa yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý.
Vì vậy, nghiên cứu tác động của các chính sách tài chính để từ đó, đề ra các
giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định và bền
vững đang được đặt ra hết sức cấp thiết ở nước ta.
* Về lý luận:
- Nền kinh tế thị trường (KTTT) có nhiều mặt tích cực nhưng luôn chứa
đựng trong nó nhiều khuyết tật, do vậy luôn cần sự can thiệp của Nhà nước để
điều tiết nền kinh tế, hạn chế những khuyết tật của KTTT.
- Ở các nước phát triển - nơi đã có nền KTTT được thiết lập hàng trăm
năm, vai trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của KTTT.
Còn ở các nước đang phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải
thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó. Từ đó, việc nâng
cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh tế ở các nước đang phát triển là công
việc vừa cấp bách nhưng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn.
- TTBĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm
cơ bản như: Thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu;
thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước. Chính
những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của TTBĐS là
giá cả luôn theo xu hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy,
Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc
biệt là có các giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của


4

cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).
- Nhà nước điều chỉnh TTBĐS thông qua hai hệ thống công cụ là hệ

thống quản lý hành chính và công cụ tài chính để điều tiết. Trong TTBĐS, các
quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (QSH) BĐS là quan hệ kinh tế, quan hệ
dân sự, nó bị chi phối chủ yếu bằng các công cụ tài chính và được thực hiện ở
thị trường. Vì vậy, Nhà nước cần thông qua công cụ tài chính, mà cụ thể là
các chính sách tài chính để góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển
TTBĐS, nhất là đối với các quốc gia vừa chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá
tập trung sang cơ chế thị trường như ở nước ta. Do vậy, có thể coi các chính
sách tài chính là những đòn bẩy quan trọng đối với việc hình thành và phát
triển TTBĐS. Chính vì vậy, về mặt lý luận, cần phải nghiên cứu việc sử dụng
các chính sách tài chính để điều tiết TTBĐS.
* Về thực tiễn:
- Khuyết tật chủ yếu của TTBĐS ở nước ta hiện nay là giá nhà đất quá cao
không phù hợp với đầu vào của SXKD (đất sản xuất, kinh doanh) cũng như
không phù hợp với thu nhập của người lao động (đối với đất ở). Một trong
những nguyên nhân chủ yếu của khuyết tật trên là Nhà nước chưa kiểm soát
được tình trạng đầu cơ nhà đất và tích trử tiền nhàn rỗi của dân vào nhà đất; Từ
đó, “cầu ảo” tăng cao mà không cung nào tải nổi. Các nhà đầu tư chiếm giữ rất
nhiều nhà đất, tạo ra sự khan hiểm sản phẩm trên thị trường nhưng họ chỉ phải
nộp thuế rất thấp (định mức thuế đất hiện nay căn cứ vào mức thuế SDĐ nông
nghiệp nên rất thấp, thuế nhà chưa thu). Do vậy, Nhà nước cần sử dụng chính
sách tài chính là thuế đánh nặng vào những trường hợp có nhà đất mà không sử
dụng hoặc sử dụng quá hạn mức quy định thì mới hạn chế được đầu cơ. Trên thế
giới các nước chỉ dùng thuế để chống đầu cơ [49]. Nếu Nhà nước công khai
minh bạch thuế thì người mua sẽ tính được với thuế như vậy có nên đầu cơ hay
không từ đó thị trường sẽ tự điều chỉnh, cung cầu sẽ gặp nhau.
- Thêm nữa, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, về
hình thành các kênh cung ứng vốn cho TTBĐS… chưa phù hợp để thúc đẩy


5

thị trường phát triển. TTBĐS cần phải liên thông với thị trường tài chính, nhất
là khi thị trường dần chuyển sang cấp độ tài chính hóa, trong khi đó hệ thống
ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay tăng cao, các kênh
cung ứng vốn khác chưa phát triển, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho TTBĐS.
Từ những bất ổn của TTBĐS, đòi hỏi phải xem xét việc sử dụng các
chính sách tài chính đối với TTBĐS trong thời gian qua, tác động của các
chính sách tài chính đến sự hình thành và phát triển TTBĐS. Qua đó đề ra các
giải pháp tài chính để góp phần hoàn thiện và phát triển TTBĐS, nhằm phát
huy nguồn lực to lớn từ BĐS để phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) đồng
thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực và quốc tế.
* Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan
Đối với nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền KTTT
phát triển, đã có quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện về lĩnh vực tài
chính đối với TTBĐS, điều này được thể hiện qua chính sách tài chính quốc
gia để điều tiết TTBĐS. Tại các nước đó, những nghiên cứu về các chính sách
thuế BĐS, các chính sách tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê,
chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho một dự án phát triển BĐS... đều đã
được thực hiện tương đối kỹ. Tuy nhiên, mỗi quốc gia có điều kiện KT-XH
khác nhau, có các quan điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận,
quản lý, kiểm soát và điều tiết đối với BĐS và TTBĐS. Vì vậy, không thể sử
dụng hoàn toàn chính sách tài chính của các quốc gia khác cho điều kiện cụ
thể ở Việt Nam mà đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu mang tính độc lập,
lịch sử, cụ thể, phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Ở Việt Nam, để tìm ra các giải pháp thúc đẩy sự phát triển lành mạnh
của TTBĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như các cuộc Hội thảo
khoa học về lĩnh vực này. Có thể nêu ra đây một số công trình như:
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối
với đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục
Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên

6

cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai
trong tổng thể hệ thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam
và các nước trên thế giới. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài
chỉ mới nêu lên các định hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ
trong một số trường hợp cụ thể, thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất
(trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế
thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ
chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài thuê, đề tài chưa đi sâu
phân tích và đề ra các nội dung cụ thể.
TS Phạm Đức Phong cũng chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính
sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản nhà nước phục vụ
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu của đề tài là
đánh giá thực trạng chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và BĐS
nhà nước và định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách tài chính đối
với đất đai và BĐS nhà nước thuộc khu vực hành chính sự nghiệp và doanh
nghiệp nhà nước (DNNN), như vậy phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn
một phần trong các giải pháp sử dụng chính sách tài chính để phát triển
TTBĐS.
Sách “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam” năm 2003 của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.sĩ Trần Nguyên Nam đã nêu
lên một số giải pháp tài chính phát triển TTBĐS ở Việt Nam như đổi mới chính
sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ,
thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt
động kinh doanh BĐS, hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở,
hình thành các tổ chức định giá BĐS và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá
BĐS. Tuy nhiên các giải pháp trên chỉ mới dừng lại ở mức độ định hướng và

cần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa.
Sách “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2005 của Th.sĩ
Bùi Thị Tuyết Mai đề cập đến thực trạng và những cản trở việc phát triển thị


7

trường QSD đất, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy
mạnh phát triển thị trường QSD đất ở nước ta, các giải pháp này nhằm tạo hành
lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường QSD đất, không đi vào các giải
pháp tài chính để phát triển thị trường QSD đất.
Sách “Thị trường bất động sản” năm 2006 của trường Đại học Kinh tế
Quốc dân do TS Hoàng Văn Cường chủ biên, nội dung trọng tâm là hệ thống
hoá những vấn đề lý luận cơ bản nhất về BĐS và TTBĐS, giới thiệu kinh
nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển TTBĐS. Cuốn sách cũng
dành một phần nội dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS ở
nước ta trong những năm qua, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân là cơ sở đề
xuất định hướng quản lý phát triển TTBĐS ở nước ta trong thời gian tới, đề tài
không đi vào nội dung phân tích thực trạng việc sử dụng các chính sách tài
chính và hoàn thiện các chính sách tài chính để phát triển TTBĐS.
Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường
bất động sản” năm 2006 của TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân. Về nội dung, đã phân tích thực trạng các chính sách thuế trong lĩnh vực
đất đai đối với việc quản lý và điều tiết TTBĐS của Việt Nam gồm ba sắc thuế
là thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
từ đó đã đưa ra các giải pháp hoàn thiện các sắc thuế trên theo quan điểm riêng
của tác giả.
Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế
Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất
bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt

Nam” năm 2006. Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận và kinh
nghiệm về thu hút đầu tư vào TTBĐS. Đồng thời cũng nêu lên thực trạng của
chính sách đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại
hiện nay nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS. Trên cơ sở đó các tác
giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào TTBĐS


8

trong thời gian tới, không đi vào nội dung các giải pháp tài chính để phát triển
TTBĐS.
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực
quản lý nhà nước về thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam” (2006) do
TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề
tài, nhằm phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý
nhà nước để thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS ở nước ta. Các giải pháp
chủ yếu tập trung vào các nội dung như hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành
lang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ các khó khăn và tạo
môi trường thông thoáng cho thị trường phát triển, không đi sâu vào các giải
pháp tài chính để phát triển TTBĐS ở Việt Nam.
Đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ: “Những giải pháp cơ bản bình ổn
giá quyền sử dụng đất đô thị ở nước ta” (2007) do GS.TS Hoàng Việt làm chủ
nhiệm đề tài, nội dung chính của đề tài là phân tích và đề xuất các nội dung và
giải pháp nhằm bình ổn giá QSD đất đô thị góp phần phát triển lành mạnh
TTBĐS theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, đề tài không đi sâu vào
các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS ở nước ta.
Một số đề tài nghiên cứu khác cũng như các cuộc Hội thảo khoa học về
lĩnh vực này của Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và Đầu tư - Bộ Tài nguyên và
Môi trường - Bộ Tài chính, của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương,
của Viện Nghiên cứu Địa chính - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả,

của Trường Đại học Xây dựng - Tổng Hội Xây dựng - Trường Đại học Tổng
hợp Xây dựng Quốc gia Matxcơva, của Hiệp Hội BĐS Việt Nam và Cục Quản
lý nhà - Bộ Xây dựng... các công việc nghiên cứu này chủ yếu đứng từ góc độ
của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất các giải
pháp sử dụng BĐS có hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý được quy
định bởi luật Đất đai năm 1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đóng
góp trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, hoặc các


9

giải pháp tài chính riêng rẻ, chưa có công trình nghiên cứu một cách đầy đủ và
có hệ thống về các chính sách tài chính đối với TTBĐS.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Giải pháp tài
chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài Luận án
tiến sĩ của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu về BĐS và TTBĐS, các chính sách tài chính chủ yếu đối
với TTBĐS. Đồng thời tham khảo việc sử dụng các chính sách tài chính quản
lý và điều tiết TTBĐS ở một số nước trên thế giới để rút ra các bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam.
- Đánh giá thực trạng TTBĐS và các chính sách tài chính đối với
TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1993 cho đến nay.
- Xác lập các cơ sở lý luận và thực tiễn để đề ra các giải pháp tài chính
thúc đẩy phát triển TTBĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp
theo.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận án là TTBĐS, các chính sách tài chính
chủ yếu đối với TTBĐS ở Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu của Luận án là tập trung nghiên cứu các chính sách

tài chính chủ yếu trong quản lý TTBĐS ở Việt Nam từ khi có luật Đất đai
năm 1993 cho đến nay, với trọng tâm nghiên cứu là thị trường QSD đất đô thị
và nhà ở đô thị trong TTBĐS.
Giải pháp tài chính phát triển TTBĐS có nội dung rất rộng và phức tạp,
nên Luận án chỉ nghiên cứu dưới góc độ Nhà nước sử dụng công cụ tài chính
để tác động đến TTBĐS, chính là nghiên cứu về chính sách tài chính quốc gia
tác động đến TTBĐS (chính sách tài chính quốc gia là định hướng của Nhà
nước về sử dụng phạm trù tài chính tồn tại khách quan) [46]. Tuy nhiên, nội
dung chính sách tài chính quốc gia tác động đến TTBĐS cũng rất đa dạng và
phong phú, có những chính sách tác động đến nhiều lĩnh vực trong nền kinh


10

tế, trong đó có TTBĐS, nên Luận án chỉ tập trung nghiên cứu và đề ra các
giải pháp về hoàn thiện các chính sách tài chính chủ yếu có tác động trực tiếp
đến TTBĐS, mang tính chất riêng có cho TTBĐS, như thuế BĐS, chính sách
tài chính trong việc giao đất, thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, chính
sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển nhượng BĐS, chính sách ưu đãi, hỗ
trợ tài chính, và chính sách tài chính về hình thành và phát triển các kênh
cung ứng vốn đa dạng và ổn định để phát triển TTBĐS.
Trong các nghiên cứu về diễn biến TTBĐS ở Việt Nam, đã khẳng định sự
biến động giá cả và sự thăng trầm của TTBĐS ở Việt Nam trong những năm qua,
chủ yếu là do sự biến động và thăng trầm của giá QSD đất đô thị quyết định [67].
Do vậy, để phát triển lành mạnh TTBĐS thì một trong những nội dung trọng tâm
là cần phải phát triển lành mạnh thị trường QSD đất đô thị và nhà ở đô thị. Đây
cũng chính là phạm vi nghiên cứu của Luận án về hoạt động của TTBĐS.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học:
Luận án đã nghiên cứu, phân tích và trình bày một cách đầy đủ và có hệ

thống các vấn đề lý luận về BĐS, TTBĐS, các chính sách tài chính đối với sự
hình thành và phát triển TTBĐS. Bên cạnh đó, Luận án đã xem xét, đối chiếu
và rút ra những bài học từ kinh nghiệm sử dụng các chính sách tài chính quản
lý và điều tiết TTBĐS của một số nước trên thế giới cho Việt Nam.
* Ý nghĩa thực tiễn
Luận án đã đánh giá một cách đầy đủ, chi tiết về thực trạng TTBĐS ở
Việt Nam, phân tích và đánh giá tác động của chính sách tài chính đối với
TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1993 cho đến nay, chỉ ra những tác động tích cực,
những hạn chế và nguyên nhân. Luận án cũng đã hệ thống hoá các mục tiêu và
quan điểm phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở đó đề xuất được hệ thống
các giải pháp tài chính và điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp tài
chính đó nhằm thúc đẩy phát triển TTBĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những
năm tiếp theo.


11

Chương 1
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Những vấn đề cơ bản về bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
1.1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Trong quá trình phát triển, loài người đã chia tài sản thành “BĐS” và
“động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ Luật cổ La mã, theo đó BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do
sức lao động của con người trên mảnh đất.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan

đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Ở nước ta, cũng với cách tiếp cận như trên nên Bộ luật Dân sự (năm
2005) đã quy định: BĐS là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai, không thể di dời (hoặc di dời hạn chế), tồn tại và
ổn định lâu dài.
1.1.1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm
cụ thể sau:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không
có khả năng di dời được


12

Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc
điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Yếu tố vị
trí còn được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các công
trình công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục. Khi những yếu tố
này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi. Do vậy, một mặt khi đầu tư
kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này.
Đồng thời, đầu tư các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu
tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển hệ
thống cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục. Tính cố
định là thuộc tính cố hữu của đất đai, còn ngày nay với sự tiến bộ kỹ thuật,

nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định. Đặc điểm này cho thấy
vị trí sẽ là một yếu tố cấu thành nên giá của BĐS.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền, khan hiếm và dị biệt
Hàng hoá BĐS có các đặc tính trên là do sự trường tồn của đất đai (trừ
một số trường hợp như động đất, núi lửa, sạt lở…), tính có hạn của diện tích
bề mặt trái đất, của từng thửa đất; cũng như đặc điểm vị trí của từng lô đất.
Tính lâu bền của BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế
và thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Do vậy khi đầu tư xây dựng
BĐS phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư
lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Tính khan hiếm của BĐS làm cho quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất
cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về
BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng
lên. Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ để điều tiết cân bằng
cung cầu về BĐS.
Do tính dị biệt của BĐS nên trong đầu tư phát triển BĐS phải chú ý khai
thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về
tính dị biệt của người tiêu dùng ngày càng tăng. Khi đánh giá các BĐS phải
chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.


13

Thứ ba, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội
Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá
BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi
khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Vì thế, việc phân chia các địa giới hành chính,
làng nghề… có liên quan đến giá cả BĐS.

Thứ tư, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và
có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động KT-XH có liên quan. Do
vậy khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng
tới các công trình khác; khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng
khi có các BĐS khác sẽ ra đời.
Thứ năm, hàng hóa BĐS là loại tài sản có giá trị lớn và khả năng
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư
xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do
đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả
năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Điều đó đòi hỏi người đi mua
hoặc kinh doanh BĐS cần nhiều vốn đầu tư trung, dài hạn. Những người có
thu nhập bình thường khó có đủ điều kiện để tham gia nếu không có sự hỗ trợ
của thị trường tài chính (ở Mỹ, thị trường chứng khoán BĐS chiếm 40% thị
trường nợ) [4].
Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước
BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội.
Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà
nước.


14

1.1.1.2. Vai trò của bất động sản đối với đời sống kinh tế - xã hội
BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã được cả lý luận và thực tiễn
khẳng định. Trong tác phẩm Tư bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty:
“Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất”. Theo tính
toán của các chuyên gia thì BĐS chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các

nước tiên tiến; còn ở các nước đang phát triển, con số này là gần 3/4 [15].
Nhưng tỷ lệ số BĐS được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở
các nước đang phát triển lại rất thấp. Do vậy, ở các nước đang phát triển, cần
xây dựng các chính sách để đưa BĐS trở thành tư bản vận động trong môi
trường kinh tế hàng hoá nhằm huy động nguồn vốn to lớn từ BĐS phục vụ
cho nhu cầu phát triển KT-XH.
Trong thực tiễn, BĐS là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối
thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát
triển. Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sở
cho các hoạt động SXKD phát triển, đáp ứng các nhu cầu của con người.
1.1.2. Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.2.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐS, song các quan niệm cùng có
một điểm chung khái quát về TTBĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về
BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ, tức là quan hệ
giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các
quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS.
BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không
tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai
luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của TTBĐS.
BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch QSD. Do đó, TTBĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa


15

người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan
đến BĐS như cho thuê, thế chấp và chuyển dịch QSD BĐS…

Do vậy, TTBĐS được hiểu một cách khái quát như sau: TTBĐS là tổng thể
các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một
không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm
TTBĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại
đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả
và số lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn đạt này,
khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố
không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.
Tuỳ theo mục tiêu và cách tiếp cận, có thể phân loại TTBĐS theo
nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hoá BĐS, có thể phân chia TTBĐS thành các thị
trường đất đai, thị trường nhà ở; TTBĐS dùng trong dịch vụ; TTBĐS dùng
cho văn phòng, công sở; TTBĐS công nghiệp.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, có thể
phân chia TTBĐS thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị
trường thế chấp và bảo hiểm.
Dựa vào trình tự tham gia, có thể chia TTBĐS thành thị trường sơ cấp
bắt đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng
QSD đất; thị trường đầu tư (trong lĩnh vực BĐS còn có thể gọi là thị trường
xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa BĐS bao gồm các hoạt động lựa chọn tư
vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án... ;thị trường thứ cấp là thị trường mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với
người có nhu cầu.
Dựa vào mức độ kiểm soát, có thể chia TTBĐS thành thị trường chính
thức và thị trường phi chính thức (thị trường không được kiểm soát).
1.1.2.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá


16

thông thường nên TTBĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, ở các quốc gia có nền KTTT, TTBĐS đều hình thành và phát
triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa [14]
Cấp độ sơ khởi: Là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách
về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Cấp độ tập trung hóa: Là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng
nên không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS
lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các
doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Cấp độ tiền tệ hóa: Là giai đoạn của các ngân hàng. Lúc này, do sự
bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng chủ yếu dựa vào vốn
vay ngân hàng. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định
trong việc tham gia vào các dự án. Các chính sách về ngân hàng, các ngân
hàng và các cơ quan quản lý ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết định.
Cấp độ tài chính hóa: Là khi quy mô của TTBĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho
TTBĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc là
sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, cần phải tài chính hóa các khoản cho vay,
các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng các nguồn vốn. Việc cấp vốn cho TTBĐS không chỉ qua hệ thống tín
dụng, mà còn được thực hiện thông qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt là
các tổ chức tài chính như Quỹ tín thác đầu tư BĐS (Real Estate Investment
Trust-REIT) và các quỹ đầu tư khác. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính,
các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Tuy nhiên không phải cứ phát triển hết giai đoạn này rồi mới tới giai

17

đoạn khác mà trong thực tế có sự đan xen nhất định giữa các cấp độ phát triển
của TTBĐS.
Thứ hai, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay không mất đi nên người có QSH hay có QSD đất đai có
thể tìm mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi ích mà diện tích đất
sử dụng có thể mang lại. Điều đó cho thấy, giá đất (giá QSD đất) không phản
ánh giá trị của đất đai, mà phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu lợi
từ đất. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất
đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Hơn nữa, với những tiến bộ
khoa học kỹ thuật sẽ làm cho việc thu lợi từ việc SDĐ ngày càng tăng và tất
yếu làm cho giá của QSD đất cũng có xu hướng tăng.
Thứ ba, TTBĐS mang tính khu vực và tính địa phương sâu sắc
Cung và cầu BĐS ở các khu vực, các địa phương rất phong phú, đa dạng và
có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi khu vực, mỗi địa
phương. Do đó, TTBĐS mang tính khu vực, tính địa phương sâu sắc. Điều này
đòi hỏi khi nghiên cứu TTBĐS phải đặt chúng trong từng khu vực, từng địa
phương, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của khu
vực, của địa phương đó. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của khu
vực này, địa phương này áp dụng cho khu vực khác, địa phương khác.
Thứ tư, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo
Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá BĐS và TTBĐS không
đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các
BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác
như đối với các hàng hoá khác. Do đó, giá cả của BĐS không hoàn toàn là giá

cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, là giá sản
phẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động
theo chiều hướng tăng thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng.


18

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả BĐS
Đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng
tăng nhanh như các loại hàng hoá khác, đó là do đặc điểm của BĐS là cần có
thời gian để tạo lập ra chúng.
Trong TTBĐS, sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi
của cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá, bởi vì khi giá giảm nhưng
giảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS;
Ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản
ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng
nguồn BĐS, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất
nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả BĐS do quan
hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và
cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả
theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nước
cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có
các giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về
BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).
Thứ sáu, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, những giao dịch trên
TTBĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao
BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán BĐS thường có ít
kinh nghiệm vì họ có ít cơ hội mua hoặc bán (trừ những người kinh doanh
chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên TTBĐS cần phải có

các nhà tư vấn, môi giới. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở
nên dễ dàng hơn. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một
nghề chuyên nghiệp độc lập.
Thứ bảy, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động KT-XH. Do đó, các vấn


19

đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn
bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Chính phủ các nước trên thế giới đều
quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh các chính sách về BĐS và
TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực từ BĐS phục vụ các mục tiêu phát
triển KT-XH.
Thứ tám, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường
khác trong nền kinh tế
Với TTBĐS, thị trường tài chính là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt
động đầu tư tạo lập BĐS, cho nên những biến động của thị trường tài chính
lập tức tác động mạnh tới TTBĐS. Ngược lại, với thị trường tài chính, việc
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lập
BĐS cũng như thu hồi vốn tương đối dài, vì vậy đối với thị trường tài chính
thì TTBĐS đóng vai trò là “đầu ra” lớn nhất, đồng thời những biến động của
TTBĐS có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính.
Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường
lao động... dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển
và ổn định của nền kinh tế quốc dân.

1.1.2.2. Cung, cầu và giá cả hàng hoá bất động sản trên thị trường bất
động sản
1.1.2.2.1. Hàng hoá trên thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS bao gồm hai loại chủ yếu: Đất đai và vật kiến trúc đã
xây dựng xong.
* Đất đai
Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một mình thoả mãn nhu cầu
cư trú của con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư,
nên cuối cùng thì vẫn có thể đạt mục đích trở thành không gian cư trú. Do đó, đất


20

đai thuộc phạm trù BĐS và là bộ phận quan trọng của BĐS. Đất đai có thể có hai
trạng thái là đất chưa khai phát hoặc là đất đã khai phát (khai phá và phát triển).
Đất chưa khai phát thường là đất nông nghiệp hoặc là đất chưa sử dụng, còn đất
đã khai phát là đất đô thị và đất chuyên dùng.
Đất đô thị có thể chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng
ngay gọi là đất thục; Đất phải trải qua quá trình tái khai phát thì mới đưa vào
xây dựng gọi là đất mới, đất thục và đất mới khác nhau về giá cả và chi phí tái
khai phát. Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi
phí giải phóng mặt bằng mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư giảm
bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó.
Xét về chế độ sở hữu đất đai, trên thế giới có ba loại:
- Chế độ tư hữu, trong đó đất đai được tự do mua bán như Mỹ, Nhật;
- Chế độ công hữu nhưng QSD đất đai được mua bán chuyển nhượng
trong một thời hạn: 999 năm, 99 năm, 75 năm… như ở Anh và một số nước
thuộc Liên hiệp Anh;
- Chế độ công hữu và đất đai được sử dụng không mất tiền như Liên
Xô cũ trước đây…

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và pháp luật không cho phép mua bán đất, do đó đất không phải là hàng hoá, chỉ
QSD đất mới được công nhận là hàng hoá. Như vậy, không giống như ở nhiều
nước khác, ở nước ta không có thị trường đất, mà chỉ có thị trường QSD đất.
* Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm công trình chính và công
trình phụ, đó là:
+ Công trình nhà ở như nhà phổ thông, biệt thự và nhà ở chung.
+ Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị,…
+ Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng.
+ Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua, sân gôn, sân
bay, bến cảng…


21

1.1.2.2.2. Quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản
* Cầu và phân loại cầu hàng hoá bất động sản
Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được
BĐS đó trên thị trường vào thời điểm nhất định.
Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu về BĐS. Nhu cầu về BĐS là sự
mong muốn của người dân có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng
của mình. Nhưng nhu cầu chỉ trở thành cầu khi người có nhu cầu có đủ lượng
tiền để thanh toán cho giá cả của BĐS đó.
Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng
cầu cơ bản và chủ yếu của TTBĐS. Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây
dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất
trên TTBĐS. Do đó, thị trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và là chủ yếu
trong TTBĐS. Trên TTBĐS, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu
giả tạo của những người buôn bán BĐS. Đó là cầu của những người đầu tư buôn

bán BĐS, mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu
về nhà ở, đất ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở, đất ở và
làm giá nhà đất tăng lên tại từng thời điểm nhất định.
* Cung bất động sản
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẳn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá
giới hạn nhất định.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan,
DNNN đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các Quỹ nhà ở khác
thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều
tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước,
nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực
hoạt động phát triển BĐS không bằng vốn NSNN mà do các tổ chức, các công ty
hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về


22

quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Mục đích chính của các công ty Phát triển
nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực
nhà ở tư nhân thì sẽ luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận
cao, không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính
thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quy
tắc, quy định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không quy định chặt chẽ,
rõ ràng về QSH và QSD nhà đất thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính
thức càng phát triển và là cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị
trường ngầm” này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo
các quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi cần phải tăng cường quản lý nhà nước
thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, tài chính… để quản lý TTBĐS.
* Quan hệ cung cầu bất động sản

Cung cầu BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Sự thay đổi của bất
cứ nhân tố nào cũng đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm
cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên TTBĐS sẽ thay đổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất
cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường
mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng
đối với sự thay đổi của cầu.
Đồ thị dưới đây phân tích một cơ chế hình thành cơn sốt giá nhà đất
trong TTBĐS khi có những biến động đột biến về cầu trong khi cung không
co giãn [17]. Theo nguyên lý thị trường nói chung, giá cả được hình thành bởi
sự tương tác giữa hai lực lượng cung và cầu. Trong điều kiện thị trường cân
bằng, điểm giao nhau giữa đường cung và đường cầu tại điểm cân bằng của
thị trường cho ta mức giá cân bằng tương ứng với khối lượng sản phẩm giao
dịch mà cả hai phía đều mong muốn.
Đối với TTBĐS, cả cung và cầu hàng hoá BĐS đều ít co giãn đối với
giá cả. Do vậy đường biểu diễn cung (So) và cầu (Do) đều dốc hơn so với các
hàng hoá khác. Trong điều kiện thị trường cân bằng, giao điểm giữa cầu Do và


23

cung So ta có điểm cân bằng thị trường tại Oo tương ứng với khối lượng BĐS
giao dịch là Qo và với mức giá là Po.
Bắt đầu cơn sốt thường do một nhân tố khách quan làm gia tăng thêm
lượng cầu một cách đột ngột từ Qo lên Q1 làm đường cầu Do dịch chuyển về
bên phải thành đường D1 gặp đường cung ban đầu So tại O’o. Người cầu mới
chấp nhận mua với mức giá P’o. Tại mức giá P’o nếu cầu co giãn so với giá cả
thì đường cầu cũ Do phải dịch chuyển về bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống
Q02 nhưng do cầu BĐS là cầu không co giãn so với giá cả do vậy cầu cũ vẫn
giữ nguyên là đường Do. Nếu duy trì thị trường cân bằng khi giá tăng từ Po lên

P’o thì cung phải tăng thêm một lượng từ Qo lên Q2 tức là đường cung So phải
dịch chuyển về bên phải thành đường cung S1.
Giá cả

Do

D1

P2
P’’o
P’o
P1
Po

O02

D2

S2
O2

So

S1

O’’o
O’
O1
Oo

Q02 Qo Q2 Q1

Khối lượng giao dịch

Đồ thị 1.1: Phân tích cơ chế hình thành cơn sốt giá nhà đất trên TTBĐS.
Nguồn: Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội – 2006

Trên thực tế đối với BĐS, tại điểm giá P’o do cung không phản ứng kịp
so với thay đổi của cầu nên một số người cung bán thêm một lượng hàng
tương đương với mức từ Q2 đến Qo với mức giá mới là P’o cao hơn mức giá Po
và tất nhiên không còn người cung nào chấp nhận cung ở mức giá Po. Mức giá
chấp nhận bán ra thấp nhất phải bằng mức giá P’o mới hình thành.


24

Không chấp nhận bán với mức giá Po để nâng giá bán lên P’o cũng có
nghĩa là những người cung cũ đã giảm đi một lượng cung trên thị trường
tương đương với đoạn từ Qo đến Q2 khi đó đường cung cũ So chuyển dịch về
bên trái thành đường S2. Như vậy, tham gia vào thị trường lúc này có lượng
cầu tiêu dùng (gồm cả cầu cũ và cầu mới) được biểu diễn bằng đường D1 và
đường cung mới biểu diễn là S2. Giao nhau giữa đường cung S2 và đường cầu
D1 tại O”o làm cho giá thị trường tăng lên P”o. Như vậy, với sự gia tăng của
cầu từ Do lên D1 đã làm cho giá thị trường liên tục tăng từ Po lên P’o và P”o.
Giá BĐS trên thị trường tăng nhanh đã mở ra một cơ hội mới cho những
người không có cơ hội tiêu dùng nhưng có vốn và có nhu cầu đầu tư bước vào
kinh doanh BĐS không chuyên nghiệp. Khi đó trên thị trường xuất hiện thêm
một lực lượng cầu mới là cầu đầu cơ, đồng thời những người kinh doanh nóng
nhảy vào thị trường thực hiện mua bán trao tay kiếm lời trong bối cảnh nhà đất
đang tăng giá. Khi đó tổng đường cầu mới trên thị trường là D2 gặp đường cung

S2 tại điểm O2 và hình thành mức giá rất cao P2 chính là cơn sốt của TTBĐS.
Khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, người cầu đất đai đầu cơ
không mua vào mà bán ra trở thành người cung trên thị trường nhưng cung với
hy vọng bán được với giá cao hơn hoặc bằng giá đã mua vào khi thị trường lên
cơn sốt làm đường cung dịch chuyển về bên phải gần như dốc thẳng đứng.
Giá

D

S

Lượng giao dịch

Đồ thị 1.2: Trạng thái đóng băng trên thị trường bất động sản
Nguồn: Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội – 2006


25

Trong khi người đầu cơ trở thành người cung, người cầu tiêu dùng tạm
dừng hành vi mua bán chờ giá giảm làm cho đường cầu dịch chuyển nhanh
chóng về bên trái cùng với trạng thái dốc gần như thẳng đứng. Khi đó rõ ràng
đường cung và đường cầu không giao nhau tức là không có giao dịch, tạo ra
tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản.
1.1.2.2.3. Giá cả hàng hoá bất động sản
* Đặc trưng của giá cả hàng hoá BĐS
Cũng giống như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường. Tuy nhiên,
BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng so với
giá cả của các hàng hoá thông thường khác:

- Tính khu vực: BĐS mang tính khu vực, nên cùng một diện tích đất
nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá cả có thể chênh lệch nhau rất lớn.
- Tính đa dạng của giá cả BĐS: Có nhiều loại giá khác nhau căn cứ vào
cộng dụng của BĐS như: Giá thị trường (dùng trong giao dịch mua bán); giá thuê
(dùng trong giao dịch cho thuê); giá thế chấp (dùng để thế chấp khi vay tiền); giá
đền bù (dùng trong giải phóng mặt bằng); giá khởi điểm đấu giá (dùng trong đấu
giá); giá tính thuế (dùng để xác định số thuế phải nộp cho Nhà nước).
- Giá cả BĐS được hình thành trong từng lần giao dịch riêng lẻ: Giao
dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó mang lại, quyền lợi
không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. Do đó, giá cả BĐS phụ thuộc
vào tính cá biệt của người mua và người bán trong từng lần giao dịch cụ thể.
- Trong dài hạn, giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên vì đất đai là tài
nguyên có hạn.
* Phân loại giá cả BĐS
Giá cả BĐS có thể có nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4
cách phân loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán và giá cho thuê
- Giá đất, giá công trình và giá BĐS