Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
-------------------------

----

Đồn Thị Hải Anh

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2010


ĐẠI HỌC THÁI NGUN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
-------------------------

----

Đồn Thị Hải Anh

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 606216
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Gs.Ts NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái Nguyên - 2010


LờI CảM ƠN
Hoàn thành luận văn này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến
thầy - Gs.Ts Nguyễn Thế Đặng, ngời đà tận tình, trực tiếp hớng dẫn em
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu hoàn thành luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy
cô khoa Tài nNguyên Môi trờng, khoa Sau đại học đà đóng góp cho em trong
suốt những năm học tập và thực hiện luận văn tại trờng.
Qua đây, em cũng xin đợc gửi lời cảm ơn đến lÃnh đạo, các đồng nghiệp
trong cơ quan đà giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài
liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những ngời bạn đà cùng tôi
chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian
thực hiện đề tài này.
Thái Nguyên, năm 2010
Đoàn Thị H¶I Anh


PHẦN 1....................................................................................................................... 1
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................ 7

1.1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................................................................................7
1.2. Mục đích..............................................................................................................................................................................8
1.3. Yêu cầu.................................................................................................................................................................................8
PHẦN 2....................................................................................................................... 9
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................................... 9

2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản...............................................................................................................9
2.1.1. Khái niệm về bất động sản.....................................................................................................................................................................9
2.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản............................................................................................................................................9
2.1.3. Phân loại thịtrường bấtđộng sản...................................................................................................................................................12
2.1.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.................12
2.1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản ............................................12
2.1.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản ....................................13
2.1.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất
kinh doanh) ..................................................................................................13
2.1.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường 13

2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản........................................................................................14
2.2.1. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất độngsản.............................................................................................14
2.2.1.1. Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản .......................14
2.2.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản .............................................17
2.2.1.3. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản ...............18
2.2.2. Quản lý nhà nước đối với thịtrường bất động sản.............................................................................................................19

2.3. Các thành phần thamgia thị trường bất động sản Việt Nam...................................................................20
2.4. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực đô thị ở Việt Nam.........................22
2.4.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản ở nước ta qua một số giai đoạn..................................................22
2.4.2. Đặc điểmcủa thị trường bất động sản Việt Nam................................................................................................................26
2.4.3. Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản ở nước ta...............................................................................28
2.4.4. Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam.......................................................................30
2.4.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ...30
2.4.4.2. Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản ....34

2.5. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực đô thị ở Việt Nam........35

2.5.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản ở nước ta qua một số giai đoạn..................................................35
2.5.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam ..........................................................................39
2.5.3. Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản ở nước ta...............................................................................41
2.5.4. Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam.......................................................................43
2.5.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ......43
2.5.4.2. Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản .......47
PHẦN 3..................................................................................................................... 49
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................. 49

3.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................................................49
3.2. Nội dung nghiên cứu...................................................................................................................................................49
3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinhtếxã hội của thành phố Thái Nguyên.........................................................49
3.2.2. Tình hình biến động thị trường bất độngsảncủa thành phố Thái Nguyên.....................................................49
3.2.3. Cácyếutố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên........................................................49
3.2.4. Định hướng giải pháp ......................................................................................................................................................49

3.3. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................................................................49
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu..........................................................................................................................................49
3.3.2. Phương pháp điều tra, phân tích....................................................................................................................................................50
3.3.3. Phương phápxử lý số liệu....................................................................................................................................................................50
PHẦN 4..................................................................................................................... 51
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN................................................................................. 51

4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên.........................................51
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................................................................................................51
4.1.1.1.Vị trí địa lý........................................................................................51
4.1.1.2. Địa hình ..........................................................................................51
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................................................................................52
4.1.3. Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng..........................................................................................................................53

4.1.4. Tình hình sử dụng đất.....................................................................................................................................................53

4.2. Tình hình biến động thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên57
4.2.1 Biến động giá đất theo vùng......................................................................................................................................................57
4.2.2. Giá đấtcác loại đường trong nội thành.......................................................................................................................................60


4.2.3. Biến động về giá đất trêncác trục đường..................................................................................................................................63

4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên..........................68
4.3.1. Yếu tố tự nhiên - cơ sở hạ tầng..........................................................................................................................................................68
4.3.2. Yếu tố chính trị pháplý..........................................................................................................................................................................72
4.3.3. Cácyếutốxã hội.........................................................................................................................................................................................76
4.3.4. Cácyếutố kinhtế.......................................................................................................................................................................................79
4.3.5. Cácyếutố liến quan đếnthị trường..............................................................................................................................................81

4.4. Định hướng giải pháp.............................................................................................................................................85
4.4.1. Mục tiêu pháttriển thị trường bất động sản...........................................................................................................................85
4.4.2. Quan điểm phát triển thị trường bất độngsản.....................................................................................................................86
4.4.3. Định hướng pháttriển thị trường bất động sản...................................................................................................................88
4.4.3.1. Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị
trường bất động sản .....................................................................................88
4.4.3.2. Công tác quy hoạch sử dụng đất ....................................................89
4.4.3.3. Giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản...................89
4.4.3.4. Những giải pháp tài chính cơ bản..................................................89
4.4.3.5. Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh
bất động sản..................................................................................................90
4.4.3.6. Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản...............90
PHẦN 5..................................................................................................................... 91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 91

5.1. Kết luận............................................................................................................................................................................91
5.2. Kiến nghị.........................................................................................................................................................................92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 94


PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng có gì thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đảng và Nhà nước ta có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước phát
triển theo hướng "phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận
hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước". Các ngành kinh tế
và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một tăng, biến động về đất đai
ngày càng nhiều. Vì vậy, cơng tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang
được Đảng và Nhà nước rất quan tâm, trình độ chun mơn của đội ngũ cán
bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt
chẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và
bước đầu có những hoạt động tích cực. Nhưng thị trường này ở nước ta cịn
mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bất
động sản còn nhiều mặt bất cập: cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phối
hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đất
đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liên
quan đến bất động sản.
Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”... Nhà nước
nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị

trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ
cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh
đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân...
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tập
trung chủ yếu vào thị trường bất động sản là vấn đề quan trọng hiện nay
nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản và điều tiết thị trường
thực tiễn.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp
của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá một số
yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên“
1.2. Mục đích
- Xác định được các yếu tố và sự tác động của chúng đến thị trường bất
động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên.
- Dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản và đề xuất
hướng quản lý, định giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới thị trường
bất động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên .
- Xác định được các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản của
thành phố Thái Nguyên.
- Tìm hiểu cơng tác định giá đất tại khu vực thành phố Thái Nguyên.
- Khái quát được thực trạng của thị trường bất động sản tại khu vực
thành phố Thái Nguyên.
- Thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường
bất động sản.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và

thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bloomberg_com/Financial Glossary [28]: “Bất động sản là một
phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”
Theo Luật dân sự Thái Lan, điều 100: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”.
Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà XHCN Việt
Nam năm 2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
2.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản


Bất động sản là hàng hố đặc biệt, tuy khơng thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch.
Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là
tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất
định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thị
trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường
hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công
ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên
lạc khác. Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản được xác
định.
Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường bất
động sản theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước
đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất
cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị
trường nhà đất.
Tuy nhiên một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đó là
quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc về
tư nhân thì thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được thương
phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để
thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh
doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như nước ta,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản về nghĩa chung được
hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối tượng chủ yếu của
kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường bất động sản
không chỉ mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia và tính quốc tế.
Các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên


mua như vị trí, hình thể, quy mơ, kích thước bất động sản, những tiện ích khi
sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản, hình thức và phương thức
thanh tốn… Cịn các giao dịch diễn ra trong thị trường bất động sản quốc
gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận tối đa của cả các bên mua và bên bán. Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu về
thơng tin chi tiết có liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản
vẫn là yêu cầu thiết yếu đối với bất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị
trường bất động sản.
Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà
nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số
khái niệm sau đây về thị trường bất động sản:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định
về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như
thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá bất động sản.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
mơi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất
động sản.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch
bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ

như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động
sản, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường bất động
sản thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là q trình giao dịch hàng hố bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển


nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trị quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua
bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
động sản.
2.1.3. Phân loại thị trường bất động sản
2.1.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hố
bất động sản gồm quyền sở hữu cơng trình gắn với đất và quyền sử dụng đất
có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư
liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở
đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu
công nghiệp..), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản
nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất
động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
2.1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đơ thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị

trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương
mại, thị trường bất động sản công cộng v.v..
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất
phi nơng nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phịng làm việc, cửa hàng kinh
doanh v.v..), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị
trường bất động sản công cộng v.v..


- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông
nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v..
2.1.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nơng nghiệp)
- Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng...) và cơng trình cơng cộng (giao thơng,
thuỷ lợi, y tế, văn hố...)
- Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất,
KCN, KCX...)
- Thị trường nhà ở (đơ thị và nơng thơn)
- Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố bất động sản là các bất
động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du
lịch, v.v..) như di sản văn hố, di tích lịch sử, v.v..
2.1.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất
kinh doanh)
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi

giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất
động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v..
2.1.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị
trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho
th.


- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho th lại các cơng trình đã
được mua hoặc th.
2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
2.2.1. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
2.2.1.1. Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường
mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hố bất động sản. Tính đặc biệt của hàng
hoá bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản
khác khơng có: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu,
môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá,
xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng, an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp và là thành quả lao
động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;
đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì nhiêu biến động theo
thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; đất đai là yếu tố cần
thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản nói chung. Ngồi những
thuộc tính đặc thù trên, hàng hố bất động sản cịn có những tính chất khác
nhau với các loại hàng hoá khác: là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan
đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc, cấp
thoát nước, điện; cơ sở hạ tầng xã hội - trường học, bệnh viện gắn với quy

hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiêp, là loại hàng
hố có giá trị lớn cần có vốn đầu tư dài hạn, là loại hàng hoá mà việc giao
dịch, phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp
lý chặt chẽ.
Đất đai cịn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị
trường phát triển. Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích
này trở thành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để
hợp thành nền kinh tế đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản là khoản vay
được đảm bảo bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị
trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường. Do đó, thị trường


bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất
là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện pháp
cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất
động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi
cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng
hố, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị
trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được
tham gia thị trường bất động sản hay khơng cịn phải được luật pháp khơng
cấm. Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc khơng thể trở thành
bất động sản hàng hố như nhiều loại bất động sản cơng cộng mà việc sử
dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như
các di tích lịch sử văn hố, danh lam thắng cảnh, cơng viên quốc gia, đường
giao thông, vườn hoa công cộng … Đất đai là bất động sản nhưng Pháp luật
mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai
trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các
nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia,
Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản ( Đất đai + tài

sản trên đất) là hàng hoá được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, ở
Trung Quốc, bất động sản (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch
trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển
thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử
dụng đất. Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là
bất động sản hàng hố, thí dụ như các cơng trình hạ tầng mang tính chất
cơng cộng, đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán.
Ngày nay thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp
chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như:
Mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản
theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch


bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động
sản.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá như quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị
trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả phạm
vi hoạt động của thị trường bất động sản do Pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Úc quy định không hạn
chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất,
bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc
quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế
chấp bất động sản và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường bất động sản là đưa người mua và người bán
bất động sản đến với nhau, xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch;
phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản trên
cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [25].
* Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản:

- Quyền của người bán được bán bất động sản và quyền của người
mua được mua bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ.
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau,
biện pháp cung cấp thông tin khách quan đến bất động sản cho người mua
(quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
bất động sản của người bán, nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán, mối liên quan giữa bất động sản của người bán với các bất động
sản liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước).
- Thoả thuận giá mua bán, hình thức hợp đồng giữa người bán và
người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu bất động sản cho người
mua tại cơ quan đăng ký bất động sản.


- Biện pháp đảm bảo cho người mua bất động sản có thể vay tiền bằng
thế chấp mà bất động sản là vật đảm bảo cũng như đảm bảo quyền lợi của
người cho vay.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của thị
trường bất động sản.
Ví dụ: Thị trường bất động sản ở Úc, Pháp luật không giới hạn quyền
mua, bán, thế chấp bất động sản, không phân biệt trong việc giao dịch bất
động sản đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở,
các đại lý về bất động sản giúp người bán tìm người mua bằng thơng tin,
quảng cáo việc bán đất, hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung
cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu, bất động sản được
định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia
giao dịch bất động sản quyết định, việc đăng ký bất động sản là bắt buộc,
thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản.
Thị trường bất động sản ở Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất
có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất;

khi chuyển nhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển nhượng và
thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế
độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ
chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá
tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.
2.2.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Cơ chế kinh tế tác động đến quá trình hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, ngược lại thị trường bất động sản khi đã được hình
thành, phát triển sẽ tác động trở lại, thúc đẩy quá trình đổi mới cơ chế quản
lý kinh tế. Sự phát triển của thị trường bất động sản làm gia tăng nhu cầu về
các thể chế thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh
nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các tổ chức tín dụng,
ngân hàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, tạo


nên các thể chế tiền đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản
xuất và tăng năng xuất lao động, mở ra một nguồn vốn mới.
“Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới
tại Mỹ là thế chấp nhà của chủ doanh nghiệp. Tài sản này cũng có thể chỉ ra
tiền sử vay nợ của chủ doanh nghiệp, cung cấp một địa chỉ đáng tin cậy để
thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng các cơng trình phúc lợi cơng cộng
mới một cách tổng hợp và đáng tin cậy và cơ sở cho việc hình thành chứng
khốn như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán
trên thị trường thứ cấp. Thông qua cách này, phương Tây đã truyền sức sống
vào bất động sản và khiến cho bất động sản tạo ra tư bản” (Herrnando
Desoto - Bí mật của tư bản) [26].
2.2.1.3. Vai trị của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Ở các mức độ khác nhau, các nước có nền kinh tế thị trường đều xác
nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với những
nội dung chủ yếu như sau:

- Xây dựng hệ thống Pháp luật đồng bộ, hồn chỉnh, ổn định và có
hiệu lực tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động thơng thống,
thuận lợi, tn thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua,
người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của Thị trường bất động sản nộp
vào ngân sách nhà nước.
- Xây dựng chính sách tài chính và chính sách liên quan, đảm bảo cho
Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa
hoàn thiện của bản thân Thị trường bất động sản cũng như các yếu tố bên
ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những
người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức
xúc đặc biệt là nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký
cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến
động phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản).


- Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá
đất làm cơ sở cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường, việc bồi
thường khi thu hồi bất động sản để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích
quốc gia, cơng cộng, việc thu thuế bất động sản.
- Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về bất động
sản đáp ứng tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch bất động
sản và việc quản lý bất động sản của các cơ quan nhà nước [26].
2.2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Để thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, một mặt, Nhà nước
phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc
phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng các nhu cầu về bất
động sản hàng hoá với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, Nhà
nước phải có sự can thiệp nhằm bảo đảm cơng bằng xã hội, có chính sách hỗ

trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp,
người nghèo… Cụ thể:
- Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường. Đây là
vấn đề cần được quan tâm đầu tiên để thị trường bất động sản có thể hoạt
động được.
- Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản.
Nhà nước hình thành một hệ thống quản lý bất động sản hiệu quả và
đáng tin cậy nhằm [12]: (a) Xác định rõ ai là người hưởng các quyền, (b) xác
định rõ những quyền được phép và (c) xác định rõ ranh giới của bất động
sản. Cần phải có các năng lực thể chế để cung cấp những chứng cứ chính
xác, có giá trị pháp lý, khơng tốn kém và dễ tiếp cận cho các chủ sở hữu bất
động sản. Hình thành cơ quan đăng ký bất động sản nhằm lưu trữ hồ sơ của
chủ sở hữu bất động sản và bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cho chủ sở
hữu, cơ quan địa chính tiến hành việc xây dựng hệ thống thông tin về đất
đai, bao gồm các loại thơng tin như các bản đồ địa chính, dữ liệu địa chính,
địa chỉ bất động sản, tình hình sử dụng đất đai, tính chất và thời hạn của


quyền sở hữu bất động sản, các cơng trình xây dựng, giá tính thuế. Các
thơng tin này có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.
- Thiết lập hệ thống thơng tin cơng khai, minh bạch có khả năng tiếp
cận đối với mọi đối tượng.
Các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản bao gồm: thông tin về
quy hoạch, thơng tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ (hồ sơ bất động
sản), thông tin về giá cả thị trường.
- Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh
tranh
- Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trường khác trong nền
kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính.
- Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trường bất động sản.

Một mạng lưới các chuyên gia có khả năng hỗ trợ thị trường bất động sản là
cần thiết để đảm bảo cho người dân hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm của
họ cũng như cách thức giao dịch bất động sản hợp pháp.
- Thực hiện điều tiết thị trường.
2.3. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam
Do đặc điểm của bất động sản mà có nhiều người tham gia vào thị
trường bất động sản từ các quá trình sản xuất đến giao dịch sử dụng [12]. Đó
là:
1. Người có đất (tức là Nhà nước) và người có quyền sử dụng đất.
2. Người kinh doanh bất động sản (người khai phát hoặc phát triển):
Là người thơng qua q trình khai phát bất động sản để tìm kiếm lợi
nhuận. Đó có thể chỉ là một người hoặc tổng công ty kinh doanh bất động
sản có nguồn vốn lớn. Tuỳ theo đặc điểm, thực lực và kinh nghiệm của mình
mà mỗi người kinh doanh bất động sản có thể có những cách kinh doanh rất
khác nhau. Pháp luật hiện nay đã cho phép đối tượng kinh doanh, đầu tư bất
động sản được mở rộng ra cho các đối tượng Việt kiều, các doanh nghiệp, tổ
chức nước ngoài hoặc liên doanh với nước ngồi.
3. Chính phủ và các bộ ngành có liên quan:


Là người có quyền lực ra các quy tắc, lại có chức năng quản lý và
giám sát, ngồi ra cịn có thể cung cấp một dịch vụ nào đó (dịch vụ hành
chính cơng). Trong mọi khâu của q trình kinh doanh, kể cả khi bắt đầu tìm
mua quyền sử dụng đất thì nhà kinh doanh hay người tiêu dùng đã phải giao
thiệp với các ngành của Chính phủ như địa chính, quy hoạch đơ thị, quản lý
xây dựng, UBND phường… để có được giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy phép bán nhà hoặc cho thuê nhà…
Sự tham gia của Chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: thơng qua
cơng cụ kế hoạch là địn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất
động sản, mặt khác thông qua cơ chế thị trường để điều tiết quan hệ cung

cầu và giá cả. Ở nước ta hiện nay, nhà nước đã có chủ trương đẩy mạnh
quản lý, dần đưa hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản trở nên hoàn
thiện. Tuy vậy thực trạng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều mặt bất cập,
công tác quản lý thị trường bất động sản vẫn chưa được chặt chẽ và đồng bộ.
4. Tài chính – ngân hàng:
Kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn, phải dựa vào cơ cấu tiền
tệ. Tiền vốn trong quá trình đầu tư bất động sản thường gồm 2 loại: vốn
ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt là “vốn khai phát” và vốn dài
hạn để giúp người tiêu dùng mua nhà trả góp trên cơ sở thế chấp bất động
sản mà mình mua (hay cịn gọi là “vốn cho vay có thế chấp”).
5. Nhà thầu xây dựng:
Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi cơng
xây dựng cơng trình. Khi nhận thầu thì lợi nhuận chỉ liên quan đến giá thành
và thời hạn xây dựng nên độ rủi ro tương đối thấp, cịn kinh doanh bất động
sản thì tuy có thể chờ đợi lợi nhuận cao hơn nhưng độ rủi ro cũng lớn hơn
nhiều, lại địi hỏi có những kiến thức chuyên nghiệp khác.
6. Chuyên gia tư vấn các loại:
Vì quá trình khai phát, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối
phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua lúc này hay lúc khác đều cần
đến dịch vụ các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư; kỹ sư thiết kế, thi


cơng, lắp đặt; kế tốn, chun viên kinh tế và giá cả; chuyên viên môi giới
để giúp bên mua và bên bán gặp nhau, giao dịch. Giúp làm hợp đồng mua
bán hoặc cho thuê; luật sư để trợ giúp các vấn đề liên quan đến luật pháp.
7. Người tiêu dùng: Gồm cả hai loại: mua cho mình và mua để đầu tư
kinh doanh, sản xuất. Khi cân nhắc giá cả thì đối với loại thứ nhất, vấn đề
quan trọng là sức mua, khả năng mua, còn đối với loại thứ hai quan trọng là
có thể kiếm lãi bao nhiêu.
2.4. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực

đô thị ở Việt Nam
2.4.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản ở nước ta qua
một số giai đoạn
* Giai đoạn trước khi có hiến pháp năm 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức
sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập
thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp khơng hồn tồn nghiêm cấm việc
mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo
q trình "cơng hữu hố đất đai". Thị trường đất đai hầu như không được
pháp luật thừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng
nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê).
Đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư
nhân nên vẫn có việc mua bán đất. Tuy nhiên, càng gần đến những năm của
thập kỷ 60 và 70 thì nhà nước ta tuy chưa hồn tồn nghiêm cấm nhưng
cũng khơng khuyến khích việc mua bán đất.
* Giai đoạn từ 1980 đến 1992
Căn cứ điều 19, 20, 83 của Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thơng qua và có hiệu
lực thi hành năm 1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn


định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước
ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật Đất đai 1988 quy định
người sử dụng đất được nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất
định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số
chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được nhà nước giao

đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời
(Điều 1). Đất đai nước ta chỉ tồn tại hình thức sở hữu tồn dân. Về phương
diện pháp lý, việc mua bán đất lúc này hầu như bị ngăn cấm (Điều 5) của
Luật đất đai 1988 đã nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức.
Tuy nhiên trên thực tế việc này vẫn diễn ra và thường gọi là việc “mua chui”
– “bán chui” vì pháp luật khơng thừa nhận).
* Giai đoạn sau Hiến pháp 1992
Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương
đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai
1988.
Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất
chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp
luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về
quyền của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của
người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao
đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản
có giá thơng qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở
quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất từ Điều 690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng
đất) và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn


liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thơng qua các
hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm". Trước tình hình đó, Chính
phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà
ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

và Nghị định số 18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây là văn bản hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi
hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà
nước giao đất, cho thuê đất. Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát
triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất địi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh
các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy
định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được quốc hội khoá
X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ
chức và cá nhân được nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền
sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày
29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định
19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày
23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật
Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng
đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là
văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu
cầu bức xúc trong cơng tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số
17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất
vận hành [5].
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình
hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật


Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khố X thơng qua Luật sửa đổi
bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ

sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa
phương các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng
đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện
mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến
lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục
hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở
hữu đất đai: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều
tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất
mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua
hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất."
Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung,
nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất
đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho
các thị trường này hoạt động đó là :
- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận.
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị
trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham
gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có
thu tiền sử dụng đất.