Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh năm 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ YẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
NĂM 2011

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái nguyên - 2012


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ YẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
NĂM 2011
Chuyªn ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai
M sè: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học
TS. HOÀNG VĂN HÙNG

Thái nguyên - 2012


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
giáo cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi xin gửi lời
cảm ơn chân thành đến:
Thầy giáo TS. Hoàng Văn Hùng - Giảng viên khoa Tài nguyên & Môi trường,
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ
những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi
trường, Khoa Sau Đại học, các phòng ban và trung tâm của Trường Đại học Nông
lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời
gian tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 01 tháng 12 năm 2012
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Yến


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị
nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa và
nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 01 tháng 12 năm 2012
Người viết cam đoan

Nguyễn Thị Yến


iii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii

DANH MỤC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH ......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài...................................................................................2
2.1. Mục đích...............................................................................................................2
2.2. Yêu cầu.................................................................................................................2
2.3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................................3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................................4
1.1.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ..................................4
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................................8
1.2.1. Yếu tố thông thường .........................................................................................8
1.2.2. Yếu tố khu vực ..................................................................................................9
1.2.3. Yếu tố cá biệt ..................................................................................................10
1.3. Phương pháp xác định giá đất ............................................................................10
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ............................................10
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................15
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị............................................................16
1.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta...............................................17
1.4.1. Giai đoạn trước năm 1946...............................................................................17
1.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 ............................................................18
1.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 ....................................................................18
1.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ......................................................................18


iv

1.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ...............................................................19
1.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam ........................................................................19
1.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước ........................................................................21
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................23
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản

lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 .........................................23
2.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 ....24
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm
2011...........................................................................................................................24
2.2.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố
Bắc Ninh năm 2011...................................................................................................25
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp.................................................................................25
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................25
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...............................................................25
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................25
2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn....................................................................25
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..............................................................26
2.3.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................26
2.3.6. Phương pháp bản đồ........................................................................................26
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý
đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 .............................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành
phố Bắc Ninh năm 2011............................................................................................27
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và
định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011..............................................................28


v

3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất
thành phố Bắc Ninh năm 2011..................................................................................33
3.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất tác
động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 ...36
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 .......37

3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011......................37
3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thành phố Bắc Ninh năm 2011................................40
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Bắc Ninh năm 2011 ........52
3.3.1. Yếu tố vị trí .....................................................................................................52
3.3.2. Cơ sở hạ tầng...................................................................................................54
3.3.3. Đặc điểm của thửa đất.....................................................................................56
3.3.4. Khả năng sinh lợi ............................................................................................57
3.3.5. Yếu tố khác .....................................................................................................59
3.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của
thành phố Bắc Ninh năm 2011..................................................................................60
3.4.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở .....................61
3.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở ...........................62
3.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất........................................63
3.5. Đề xuất một số giải pháp....................................................................................64
KẾT LUẬN ..............................................................................................................66
1. Kết luận .................................................................................................................66
2. Đề nghị............. .....................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................69


vi

DANH MỤC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH
Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ........................................................................6
Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..............................................7
Đồ thị 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 .34
Đồ thị 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường
Nguyễn Gia Thiều (I1), phố Vũ Giới (II7), đường Như Nguyệt(III1)) ....................53
Đồ thị 3.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Hoàng
Quốc Việt (II2) và Lý Thường Kiệt (II8)..................................................................55

Đồ thị 3.4: So sánh giá đất trên thị trường của đường Đấu Mã theo đặc điểm của
thửa đất ......................................................................................................................57
Đồ thị 3.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm
đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí...................................................59
Hình 3.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở TP Bắc Ninh năm 2011...................61
Hình 3.7: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất................................62
Hình 3.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở .....................63
Hình 3.9: Yếu tố pháp lý ...........................................................................................63


vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm.......................................42
Bảng 3.2: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm .................................46
Bảng 3.3: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm...................................50
Bảng 3.4: Trích từ phụ lục 3,4,5 - thông tin điều tra ................................................56


viii

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT

Tên viết tắt

Tên đầy đủ

1

UBND

Ủy ban nhân dân

2

HĐND

Hội đồng nhân dân

3

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

4

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

5

NĐ

Nghị định

6

CP

Chính phủ

7

QĐ

Quyết định

8

TT

Thông tư

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

BĐS

Bất động sản

11

HĐND

Hội đồng nhân dân

12

VT

Vị trí

13

BTC

Bộ tài chính

14

VHTT

Văn hóa thông tin

15

CNKT

Công nhân kỹ thuật

16

XD

Xây dựng

17

HL

Huyện lộ

18

TL

Tỉnh lộ

19

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất
đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con
người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn
diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và
người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà
nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển
nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao
Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất
đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của
đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho
nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất
là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai,
để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [27].


2

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà

nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh
nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự
án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy,
việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất
quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên
cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thành phố
Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành phố
Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu
vực thành phố Bắc Ninh.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thành phố Bắc Ninh.
- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc
Ninh.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới
giá đất ở thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.


3

2.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn

Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình

thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [15].
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực
kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do
quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa
tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.


5

1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. [10]
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất


6

lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng

làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. [26]
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.

P

Đường cầu
P0

Đường cung

E

P1

E’

D0

D1
O

Q1

Q0

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Q


7

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. [26]
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).

Giá

S
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất


8

là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó
thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên
D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì
thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn

hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do


9

người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá
có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà
đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng

đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế đều
thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu
tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [14]
1.2.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng,


10

chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đất đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng
lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
định giá đất. [14]

1.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều kiện cơ sở hạ
tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất … Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ
xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu
tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …[14]
1.3. Phương pháp xác định giá đất
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công
tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


11

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng
tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại
đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí)

để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về
kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng,
mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh
toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía. Trên cơ sở đó xác


12

định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính
của thửa đất cần
định giá

=

Giá chuyển
nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở bước 3. [11]
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu
được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn
một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định
giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động
sản thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại
thời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.


13

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh
thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng
loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng đất, chi
phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh
doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-

Tổng chi phí đã

tính ở bước 2

Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ
Giá đất ước tính

=

thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng,
đặc điểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất


14

Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Trong đó:

=

Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá

-

Phần giá trị hao
mòn

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có
trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm
các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
bước 1
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất
động sản

Đơn giá của thửa đất

=

-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất
động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó. .. [11]
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của bất động sản.


15

Trình tự tiến hành:
Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng,

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất
phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [11]
Giá trị ước tính
Tổng giá trị
Tổng chi phí
=
của thửa đất
phát triển
phát triển
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần
thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường
trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu
chính xác và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn
phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các
mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.