Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ngân sơn tỉnh bắc kạn trong giai đoạn 2011 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ CHẤT

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN
TRONG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài Nguyên

Khóa học

: 2010 – 2014

Người hướng dẫn : T.S Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “ Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với
thực tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập,
nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào
thực tế. Đây là giai đoạn không thể thiếu đối với mỗi sinh viên các trường đại
học nói chung và sinh viên trường Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin trân thành cảm ơn cô giáo T.S
Vũ Thị Quý đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin trân thành cảm ơn Ban giám hiệu nha trường, Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo UBND, Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Ngân Sơn, các cán bộ, nhân viên đang công tác tại phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Ngân Sơn đã giúp đỡ em trong suốt thời gian
thực tập tiếp nghiệp.
Trong quá trình học tập và làm chuyên đề do kinh nghiệm còn thiếu và
kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề này chắc chắn sẽ không tránh khỏi
những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô
và bạn bè để chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 26 tháng 5 năm 2014
Sinh viên
Hà Thị Chất

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1:Thực trạng sản xuất trong khu vực kinh tế thương mại dịch vụ ..... 38
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Ngân Sơn năm 2013 ...................... 40
Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển quyền theo đơn vị hành chính ................ 47
Bảng 4.5 : Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn giai
đoạn 2011- 2013 ................................................................................... 48
Bảng 4.6 : Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn
giai đoạn 2011- 2013 ............................................................................ 49
Bảng 4.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn giai đoạn
2011-2013 ............................................................................................ 51
Bảng 4.8: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn giai đoạn
2011-2013 ............................................................................................ 52
Bảng 4.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Ngân
Sơn giai đoạn 2011- 2013 ..................................................................... 54
Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn
giai đoạn 2011 – 2013 theo số trường hợp ............................................ 55
Bảng 4.11 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn
giai đoạn 2011 – 2013 theo diện tích .................................................... 57
Bảng 4.13: Đánh giá của người sử dụng đất huyện Ngân Sơn về chuyển
quyền sử dụng đất................................................................................. 59


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện .................. 56
Ngân Sơn giai đoạn 2011-2013 theo số trường hợp. ..................................... 56
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện ................. 57
Ngân Sơn giai đoạn 2011- 2013 theo diện tích ............................................. 57

BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT
STT

Kí hiệu viết tắt

Nghĩa đầy đủ

1

QSD

Quyền sử dụng

2

UBND

Ủy ban nhân dân

3

VPĐK

Văn phòng đăng kí

4

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

5

DH

Đường huyện

6

TTHC

Thủ tục hành chính

7

HHDV

Hàng hóa dịch vụ


MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề................................................................................................................ 1
1.2 Mục đích của đề tài................................................................................................ 2
1.3 Yêu cầu của đề tài .................................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài: ................................................................................................ 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 3

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài..................................................................................... 3
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài. ................................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................................. 6
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 6
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất. ............................. 11
2.2.3 Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại phòng
tài nguyên và môi trường .......................................................................................... 13
2.2.4 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Bắc Kạn ......... 22
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................. 24
3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu......................................................................... 24
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................... 24
3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ....................................................................... 24
3.3 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 24
3.4 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 25
3.4.1 Phương pháp nội nghiệp ................................................................................ 25
3.4.2 Phương pháp ngoại nghiệp ............................................................................. 25
3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu .............................................................................. 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................... 26
4.1 Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn huyện......... 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 26


4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội .................................................................................. 30
4.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của huyện Ngân
Sơn................................................................................................................................. 38
4.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn tỉnh Bắc

Kạn ................................................................................................................................ 39
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Ngân Sơn ..................................................... 39
4.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại địa phương ..................................................... 41
4.3 Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện
Ngân Sơn giai đoạn 2011-2013. .............................................................................. 45
4.3.1 Đánh giá chung công tác chuyển quyền của huyện Ngân Sơn. ............... 45
4.3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện
Ngân Sơn giai đoạn 2011 – 2013............................................................................. 48
4.3.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 49
4.3.4 Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất ............................ 50
4.3.5 Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất .............................. 52
4.3.6 Đánh giá kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. .... 53
4.3.7 Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ....... 53
4.3.8 Đánh giá kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ....... 54
4.3.9 Đánh giá kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất........ 55
4.4 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử
dụng đất và cán bộ làm công tác chuyển quyền.................................................... 58
4.4.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ làm
công tác chuyển quyền .............................................................................................. 58
4.4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử
dụng đất ........................................................................................................................ 59
4.5 Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất và nguyên nhân và giải pháp khắc phục. ......................................................... 60
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 63
5.1 Kết luận ................................................................................................................. 63
5.2 Kiến nghị .............................................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 65


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh
mẽ, xã hội ngày càng phát triển làm cho giá trị của đất tăng lên và nguồn tài
nguyên đất ngày càng cạn kiệt đi do con người khai thác và sử dụng chưa hợp
lý. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta hiện nay thì việc
sử dụng đất và quản lý đất đai luôn là một vẫn đề mà đảng và nhà nước quan
tâm hàng đầu.
Chuyển quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Việc
chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Điều này
đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất
đai. Thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho
sự phát triển kinh tế xã hội.
Ngân Sơn là một huyện nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Bắc Kạn cách
thị xã Bắc Cạn 60km. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa
vụ của chủ sở hữu – Nhà nước và chủ sử dụng đất đai trong quản lý và sử
dụng đất đai đã đạt được một số thành tích nhất định xong vẫn còn gặp nhiều
khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những
mặt tồn tại và những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và
chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một
cách khách quan những kết quả đạt được, từ đó rút ra những bài học, kinh
nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vẫn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nghiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới
sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài :“
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ngân

Sơn, tỉnh Bắc Kạn trong giai đoạn 2011 – 2013”.


2
1.2 Mục đích của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện
Ngân Sơn trong gian đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm xác định được
những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại phường. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những
tồn tại đó.
1.3 Yêu cầu của đề tài
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2011 đến năm 2013 của huyện Ngân Sơn
- Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử
dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Tìm hiểu các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các
giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương
và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở
địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển QSD đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức
năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó
khăn, vướng mắc ở địa phương

3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
• Văn bản pháp quy của nhà nước quy định liên quan tới công tác
chuyển quyền
- Hiến pháp năm 1992
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 trong đó bao gồm có 8 hình thức
chuyển quyền :chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
- Bộ luật dân sự năm 2005
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày
13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày
13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc

công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành quy định về GCN QSD đất.


4
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường,
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban
hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSD
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
• Các văn bản pháp quy của huyện Ngân Sơn về chuyển quyền sử dụng đất
- Căn cữ quyết định số 974/QĐ-UBND quyết định về việc công bố thủ
tục hành chính thay thế trong lĩnh vực tài nguyên môi trường thuộc phạm vi
giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- Căn cứ quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của
UBND tỉnh Bắc Kạn về việc quyết định một số nội dung cụ thể trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- Căn cứ quyết định số 1928/2010/ QĐ- UBND ngày 17/9/2010 của
UBND tỉnh Bắc Kạn về việc điều chỉnh, bổ sung một số điều của bản quy
định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp

dụng trên đại bàn tỉnh Bắc Kạn ban hành kèm theo quyết định số
750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của UBND tỉnh Bắc Kạn.
- Thông tư số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 giữa bộ tư
pháp và bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐND của hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Kạn.


5
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm có 8 hình thức chuyển quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp
trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra sôi động và trốn tránh sự kiểm soát
của nhà nước.
Đến luật đất đai 2003 nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn và thừa kế quyền
sử dụng đất. Các quyền này có trong luật đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai
1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã
thu được những thành quả góp phần vào công tác quản lý và sử dụng đất.
Song quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn

chưa phù hợp với sự đổi mới của đất nước với sự đổi mới và phát triển đất
nước trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại
trong luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ về
đất đai, tại kì họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được phép
chuyển mục đích sử dụng.


6
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Huyện Ngân Sơn là huyện nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Bắc Kạn là
huyện giáp với các tỉnh như Cao Bằng, Lạng Sơn, và giáp với các huyện Bạch
Thông, Ba Bể. Sự hội nhập kinh tế và nhu cầu phát triển xã hội kèm theo sự
gia tăng dân số do đó nhu cầu về sử dụng đất cũng ngày càng tăng. Chính vì
nhu cầu thực tiễn này mà chuyển quyền sử dụng đất đã là vẫn đề được quan
tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ
quan quản lý đất đai tại địa phương. Từ khi luật đất đai 2003 ra đời và có hiệu
lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở
hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều

chỉnh các mỗi quan hệ về đất đai. Các cấp chính quyền của UBND huyện
Ngân Sơn cùng các ngành liên quan đã cùng xây dựng nhiều kế hoạch trong
lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hơn việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa
phương, góp phần vào sự đa dạng hóa, cũng như sự nghiệp phát triển kinh tếxã hội nói chung và sự phát triển của thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “ Đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp , khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.


7
- Hộ gia đình cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp là người cùng một xã, phường thị trấn với người chuyển đổi ( Điều 99
nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 113 Luật đất đai 2003).
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,
phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp ( Điều 102 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
chủ trương chung về “ dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính ( Điều 102
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho

người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi
chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất rộng rãi khi đất có đủ bốn điều kiện đã nêu ở điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định
181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá


8
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ
nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2.2.1.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong

một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng đất cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn luật đất đai 2003 thì không
cấm việc này.
2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dang đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ luật đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền
này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về để thừa kế.


9
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã mất mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật thì chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng thì được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người ở hàng sau mới được hưởng.

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.
Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP còn quy định đối với trường
hợp nhận thừa kế như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế
quyền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng như sau:
Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt
Nam; người có công đóng góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hóa,
nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục
vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt
Nam thì được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế
nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ( Điều 121 Luật
Đất đai 2003).


10
2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
đất không thu tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là
mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ quy định các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh trường hợp lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên nhà nước quy định
cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế
chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại
thuế này.
Trừ 4 trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
trên đây thì các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được tặng
cho quyền sử dụng đất theo quy định sau:
- Từ các tổ chức kinh tế được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Điều 110
Luật Đất đai 2003).
- Từ các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (Điều
113 Luật Đất đai 2003).
2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi


11
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định
đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ.
2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó những quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc…
theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời
các đối tác có thể phát huy sức mạnh của riêng mình, từ đó tạo thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Theo luật đất đai 2003 tại điều 106 của luật đất đai quy định như sau:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn


12

bằng QSD đất theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều
112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản
1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c
khoản 2 điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Đất không có tranh chấp
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
• Thời điểm để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được thực hiện nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ
khi có quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất


13
đai đối với nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được
xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ
khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất , ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước người, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSD đất đối với diện
tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt;
trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép
chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành
phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền
sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
2.2.3 Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại
phòng tài nguyên và môi trường
2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân

Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có
đất.UBND cấp xã vào sổ tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ cho phòng tài nguyên
môi trường cấp huyện.


14
Bước 2: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên
môi trường cấp huyện tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ
địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đối
với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận QSD đất trình UBND huyện, thị xã
kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trả giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho UBND xã, phường, thị trấn trả cho công dân.
- Thành phần hồ sơ: 01 bộ hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, được chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc của phòng công chứng.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 Luật đất đai (nếu có) cụ thể:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.


15
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
Khoản 2 Điều 50: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có 1 trong các
loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên liên
quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận là đât không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng
nhận chuyển quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Khoản 5 Điều 50:
Hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (02 ngày ở xã và 08 ngày
ở Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường).
- Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:

+ Cơ quan thẩm quyền quyết định: UBND cấp huyện
+ Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Phòng tài nguyên – môi trường
cấp huyện.
- Phí, lệ phí: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 25.000đ
đối với các phường thuộc thị xã. Miễn lệ phí đối với các hộ gia đình cá nhân ở
nông thôn.
- Yêu cầu điều kiện thủ tục hành chính: Thửa đất chuyển đổi hiện ko có
tranh chấp.
2.2.3.2 Thủ tục đăng kí nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Trình tự thực hiện:


16
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí quyền sử
dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện (nơi có đất) vào
giờ hành chính các ngày làm việc từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần.
Bước 2: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng kí. Trường
hợp hồ sơ đã đầy đủ hợp lệ thì viết giấy giao nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả,
vào sổ tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì bộ tiếp
nhận hồ sơ hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, xác minh
thực địa (nếu cần thiết), xác nhận hồ sơ đủ điều kiện hay ko đủ điều kiện cấp
giấy chứng nhận gửi phòng Tài nguyên – Môi trường trình UBND cùng cấp ký
giấy chứng nhận (đối với trường hợp phải cấp mới giấy chúng nhận), xác nhận
thay đổi vào giấy chứng nhận đã được cấp, cập nhật biến động.
Bước 4: Văn phòng Đăng kí QSD đất trao Giấy chứng nhận cho hộ gia
đình, cá nhân (trường hợp cấp mới) sau khi người được cấp giấy chứng nhận
đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Thành phần hồ sơ: 01 bộ bao gồm:

+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
(hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc
hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp
của tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc
đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản
cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với
trường hợp nhận tặng cho).
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
(Bản gốc- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở , giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1,2,5 điều 50 của luật đất đai và một trong các loại giấy tờ quy
định tại các điều 8,9 và 10 của nghị định số 88/2009/NĐ-CP).
Thời gian thực hiện:


17
+ Thời gian thực hiện các công việc tại UBND cấp huyện không quá 18
ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định (trong đó, thời gian
thực hiện các công việc tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất không quá
15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ từ UBND xã chuyển đến, thời gian
thực hiện việc kí giấy chứng nhận của UBND cấp huyện không quá 3 ngày kể
từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ) (Thông tư 16/2011/TT-BTNMT).
Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:
+ Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp huyện
+ Cơ quan trực tiếp thực hiện: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
cấp huyện.
Phí, lệ phí: lệ phí cấp giấy chứng nhận (Nghị quyết 03/2012/NQHĐND của hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Kạn)
Đối với hộ gia đình cá nhân thuộc các phường tại thị xã: 100.000đ/01 giấy
Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình cá nhân ở nông thôn.

- Yêu cầu, điều kiện thủ tục hành chính:
+ Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các
quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.3.3 Thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, thế chấp,bảo
lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp,bảo lãnh
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
- Trình tự thực hiện:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên- Môi trường cấp huyện vào giờ hành
chính các ngày làm việc từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần.
Trường hợp hồ sơ yêu cầu đăng kí được nộp tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả theo cơ chế 1 cửa của UBND cấp huyện, thì cán bộ tiếp nhận hồ
sơ có trách nhiệm tiếp nhận và chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ngay trong ngày làm việc để giải quyết.


18
Bước 2: Cán bộ tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ
chưa hợp lệ hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoàn thiện. Nếu hồ sơ hợp lệ
ghi phiếu tiếp nhận hồ sơ,vào sổ tiếp nhận đăng ký.
Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, trường
hợp hồ sơ hợp lệ chứng nhận đăng ký thế chấp vào giấy chứng nhận, cập nhật
sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai. Nếu hồ sơ không hợp lệ, Văn
phòng Đăng ký QSD đất từ chối đăng ký bằng văn bản đến người nộp hồ sơ.
Bước 4: Hộ gia đình cá nhân nhận kết quả tại Văn phòng Đăng ký QSD
đất, phòng tài nguyên môi trường cấp huyện hoặc tại bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả theo cơ chế 1 của sau khi suất trình phiếu hẹn và giấy biên nhận thu lệ

phí đăng ký.
- Thành phần hồ sơ: 01 bộ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh (theo mẫu)
+ Hợp đồng thế chấp,bảo lãnh quyền sử dụng đất, hợp đồng thế
chấp,bảo lãnh quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình
thành trong tương lai có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận theo quy
định của pháp luật (01 bản chính).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (01 bản chính).
+ Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được phê duyệt
trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai,
trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc
có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin phép cấp xây dựng,
không phải lập dự án đầu tư (01 bản sao có chứng thực).
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp
là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực), trừ trường hợp người yêu
cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao
để đối chiếu.
- Thời gian thực hiện: