Nghiên cứu các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá nhà ở tại TP HCM

B
TR

NG

TÀI CHÍNH

I H C TÀI CHÍNH-MARKETING

---------------

V

NG QU C TOÀN

NGHIÊN C U CÁC Y U T
N GIÁ NHÀ

KINH T

NH H

T I TP. HCM

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã s : 60.34.02.01

LU N V N TH C S KINH T

TP. HCM, tháng 01/2016

NG


B
TR

NG

TÀI CHÍNH

I H C TÀI CHÍNH-MARKETING

---------------

V

NG QU C TOÀN

NGHIÊN C U CÁC Y U T
N GIÁ NHÀ

KINH T

NH H

NG

T I TP. HCM

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã s : 60.34.02.01

LU N V N TH C S KINH T

H

NG D N KHOA H C: PGS.TS. PH

TP. HCM, tháng 01/2016

C MINH HI P


L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a b n thân, nh ng n i dung
trong lu n v n này là do tôi th c hi n d
PGS.TS. Ph

i s

h

ng d n c a th y

c Minh Hi p.

Các s li u, k t qu nêu trong lu n v n là trung th c và ch a t ng đ

c ai công

b trong b t k công trình nào khác.
TP. HCM, ngày

tháng 12 n m 2015

Tác gi lu n v n

V

i

ng Qu c Toàn


L IC M
Tr

N

Tr

c h t v i tình c m chân thành, tôi xin g i l i c m n đ n các th y, cô giáo

ng

i h c Tài chính – Marketing, Khoa

ào t o sau đ i h c đã t n tình giúp đ

tôi trong quá trình h c t p và nghiên c u t i Tr

ng, t o ki n th c n n t ng đ hoàn

thành lu n v n này.
c bi t, tôi xin bày t lòng bi t n sâu s c đ n PGS.TS. Ph
dành nhi u th i gian tâm huy t, tr c ti p h

c Minh Hi p đã

ng d n t n tình, ch b o và t o đi u ki n

thu n l i cho tôi trong su t quá trình th c hi n nghiên c u đ tài và hoàn thành lu n
v n này.
Sau cùng, tôi xin chân thành c m n các b n h c viên đã đ ng hành cùng tôi
trong su t th i gian h c t p và nghiên c u t i Tr

ng. Xin c m n nh ng ng

i b n,

anh ch em đ ng nghi p đã giúp tôi xây d ng mô hình, thang đo và tr l i phi u kh o
sát làm ngu n d li u cho vi c phân tích và cho ra k t qu nghiên c u c a lu n v n
này.
TP. HCM, ngày

tháng 12 n m 2015

Tác gi lu n v n

V

ii

ng Qu c Toàn


M CL C
N i dung

Trang

L I CAM OAN ............................................................................................................i
T
2
3

T
2
3

L I C M N................................................................................................................. ii
T
2
3

T
2
3

M C L C ..................................................................................................................... iii

T
2
3

T
2
3

T
2
3

DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ T
T
2
3

VI T T T....................................................... vi
T
2
3

DANH M C B NG BI U .......................................................................................... vii
T
2
3

T
2
3

DANH M C HÌNH V .............................................................................................. viii
T
2
3

T
2
3

DANH M C PH L C ............................................................................................... ix
T
2
3

T
2
3

TÓM T T LU N V N ..................................................................................................x
T
2
3

T
2
3

NG 1: T NG QUAN V N

CH
T
2
3

1.1. TÍNH C P THI T C A

NGHIÊN C U .................................................1
T
2
3

TÀI ........................................................................1

T
2
3

T
2
3

1.2. TÌNH HÌNH NGHIÊN C U
T
2
3

TÀI .................................................................2
T
2

3

1.3. M C TIÊU NGHIÊN C U C A

TÀI .........................................................3

T
2
3

T
2
3

T
2
3

1.3.1. M c tiêu chung ..............................................................................................3
T
2
3

T
2
3

T
2
3

1.3.2. M c tiêu c th ..............................................................................................4
T
2
3

T
2
3

1.4. CÂU H I NGHIÊN C U....................................................................................4
T
2
3

T
2
3

1.5. PH M VI VÀ
T
2
3

IT

NG NGHIÊN C U .....................................................4
T
2
3

1.5.1. Ph m vi nghiên c u .......................................................................................4
T
2
3

1.5.2.
T
2
3

1.6. PH
T
2
3

T
2
3

it

ng nghiên c u ....................................................................................4
T
2
3

NG PHÁP NGHIÊN C U ........................................................................4
T
2

3

T
2
3

1.7. Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A
T
2
3

TÀI ...................................5
T
2
3

1.7.1. Ý ngh a khoa h c ...........................................................................................5
T
2
3

T
2
3

1.7.2. Ý ngh a th c ti n ...........................................................................................5
T
2
3

T
2
3

iii


1.8. B C C NGHIÊN C U .....................................................................................5
T
2
3

T
2
3

TÓM T T....................................................................................................................5
T
2
3

T
2
3

CH

T
2
3

NG 2: C

T
2
3

KINH T

S

NH H

2.1. TH TR
T
2
3

LÝ THUY T V TH TR
NG

N GIÁ NHÀ

NG B T

NG NHÀ

VÀ CÁC Y U T

T I TP. HCM ........................................7

T
2
3

NG S N .......................................................................7
T
2
3

2.1.1. Khái ni m b t đ ng s n .................................................................................7
T
2
3

T
2
3

2.1.2. Giá tr b t đ ng s n........................................................................................7
T
2
3

T
2
3

T
2
3

2.1.3. Khái ni m th tr

ng b t đ ng s n ................................................................9

2.1.4. Phân lo i th tr

ng b t đ ng s n ..................................................................9

T
2
3

T
2
3

2.1.5. Các y u t

T
2
3

T
2
3

nh h

T

2
3

ng đ n th tr

2.1.6. Vai trò c a Nhà n

ng b t đ ng s n .....................................10
T
2
3

c đ i v i s hình thành và phát tri n c a th tr

T
2
3

ng b t

đ ng s n .................................................................................................................13
T
2
3

T
2
3

2.2. TH TR

T
2
3

NG NHÀ

......................................................................................15

T
2
3

T
2
3

2.2.1. Khái ni m v nhà ......................................................................................15
T
2
3

T
2
3

T
2
3

2.2.2. Khái ni m v th tr

ng nhà .....................................................................16

2.2.3.

ng nhà ....................................................................17

T
2
3

T
2
3

2.3. NHÀ
T
2
3

T
2
3

c đi m c a th tr

T
2
3

T
2
3

T
2
3

VÀ TIÊU CHU N T I THI U C A NHÀ

....................................18

T
2
3

T
2
3

2.3.1. C s h t ng ...............................................................................................19
T
2
3

T
2
3

T

2
3

2.3.2. V trí nhà ...................................................................................................19
T
2
3

T
2
3

T
2
3

2.3.3. Chi phí h p lý ..............................................................................................20
T
2
3

2.3.4.
T
2
3

T
2
3

T
2
3

m b o tính h p pháp ...............................................................................20
T
2
3

T
2
3

2.4. LÝ THUY T V TH - CH T L

NG ..........................................................21

2.5. CÁC Y U T KINH T

NG

T
2
3

T
2
3

NH H

2.5.1. Th c tr ng th tr

ng nhà

2.5.2. Các y u t kinh t

nh h

T
2
3

T
2
3

T
2
3

T
2
3

N GIÁ NHÀ

T I TP. HCM...24
T
2

3

T
2
3

t i TP. HCM giai đo n 2012 – 2014 ..............24
T
2
3

ng đ n giá nhà

iv

T
2
3

t i TP. HCM .........................26
T
2
3

T
2
3


2.5.3. Các y u t khác nh h

ng đ n giá nhà

T
2
3

2.6. M T S MÔ HÌNH NGHIÊN C U TR
T
2
3

2.6.1. Mô hình nghiên c u n

t i TP. HCM .............................29
T
2
3

T
2
3

C ÂY ........................................30
T
2
3

T
2

3

c ngoài..................................................................30

T
2
3

T
2
3

2.6.2. Mô hình nghiên c u trong n

T
2
3

c ..................................................................32

T
2
3

T
2
3

T
2

3

TÓM T T..................................................................................................................34
T
2
3

T
2
3

T
2
3

NG 3: THI T K NGHIÊN C U .....................................................................35

CH
T
2
3

T
2
3

T
2
3

NG PHÁP NGHIÊN C U ......................................................................35

3.1. PH
T
2
3

T
2
3

T
2
3

3.1.1. Nghiên c u đ nh tính ...................................................................................35
T
2
3

T
2
3

3.1.2. Nghiên c u đ nh l

T
2
3

ng ................................................................................35

T
2
3

T
2
3

T
2
3

3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN C U ............................................................................36
T
2
3

T
2
3

3.3. MÔ T D

T
2
3

LI U ..............................................................................................36

T
2
3

T
2
3

T
2
3

3.4. MÔ HÌNH NGHIÊN C U .................................................................................37
T
2
3

T
2
3

T
2
3

3.4.1. Th o lu n nhóm ...........................................................................................37
T
2
3

T
2
3

3.4.2.

T
2
3

xu t mô hình nghiên c u .......................................................................38

T
2
3

T
2
3

T
2
3

3.5. GI THUY T NGHIÊN C U ..........................................................................38
T
2
3

T
2
3

T
2
3

3.6. XÂY D NG THANG O .................................................................................39
T
2
3

T
2
3

C M U VÀ

3.7. KÍCH TH
T
2
3

it

3.7.2.

NG KH O SÁT ......................................41
T

2
3

T
2
3

T
2
3

T
2
3

ng kh o sát.......................................................................................41

3.8. MÃ HÓA D
T
2
3

IT

c m u ...........................................................................................41

3.7.1. Kích th
T
2
3

T
2
3

T
2
3

T
2
3

T
2
3

LI U ...........................................................................................41
T
2
3

T
2
3

3.9. K THU T PHÂN TÍCH D
T
2
3

LI U TH NG KÊ ...........................................42
T
2
3

T
2
3

3.9.1. Ki m đ nh đ tin c y c a thang đo Cronbach Alpha ..................................42
T
2
3

T
2
3

T
2
3

3.9.2. Phân tích nhân t khám phá EFA ................................................................42
T
2
3

T
2

3

T
2
3

3.9.3. Phân tích h i qui ..........................................................................................43
T
2
3

T
2
3

T
2
3

TÓM T T..................................................................................................................43
T
2
3

T
2
3

T
2

3

v


NG 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N ......................................44

CH
T
2
3

T
2
3

4.1. K T QU NGHIÊN C U VÀ CÁC KI M
T
2
3

T
2
3

NH ..........................................44
T
2
3

T
2
3

4.1.1. Ki m đ nh đ tin c y c a thang đo (Ph l c B.1) .......................................44
T
2
3

T
2
3

T
2
3

4.1.2. Phân tích nhân t khám phá EFA (Ph l c B.2) .........................................47
T
2
3

T
2
3

T
2
3

4.1.3. Phân tích h i qui tuy n tính .........................................................................50
T
2
3

T
2
3

T
2
3

4.2. TH O LU N V CÁC BI N NGHIÊN C U THEO K T QU

I CHI U

T
2
3

V I TH C T ..........................................................................................................55
T
2
3

T
2
3

4.2.1. Bi n lu n ......................................................................................................55
T
2
3

T
2
3

T
2
3

i chi u v i s li u th c t ........................................................................57

4.2.2.
T
2
3

T
2
3

T
2
3

TÓM T T..................................................................................................................60
T

2
3

T
2
3

T
2
3

NG 5: K T LU N VÀ

CH
T
2
3

XU T G I Ý CHÍNH SÁCH ..............................63
T
2
3

T
2
3

5.1. TÓM T T K T QU NGHIÊN C U ..............................................................63
T
2

3

T
2
3

5.2.

T
2
3

XU T G I Ý CHÍNH SÁCH .....................................................................64

T
2
3

T
2
3

5.2.1.
T
2
3

nh h

T

2
3

T
2
3

ng phát tri n c a th tr

ng b t đ ng s n trong th i gian t i.......64
T
2
3

5.2.2. C s đ xu t g i ý chính sách ....................................................................66
T
2
3

T
2
3

5.2.3.

T
2
3

xu t g i ý chính sách phát tri n th tr

T
2
3

5.3. NH NG H N CH C A

TÀI VÀ H

T
2
3

ng nhà

t i TP. HCM ............69
T
2
3

T
2
3

NG NGHIÊN C U TI P THEO

T
2
3

...................................................................................................................................75
T
2
3

5.3.1. Nh ng h n ch c a đ tài ............................................................................75
T
2
3

T
2
3

T
2
3

ng nghiên c u ti p theo ........................................................................75

5.3.2. H
T
2
3

T
2
3

T

2
3

TÓM T T..................................................................................................................75
T
2
3

TI N
T
2
3

T
2
3

TH C HI N LU N V N ...........................................................................76
T
2
3

TÀI LI U THAM KH O .............................................................................................78
T
2
3

T
2
3

vi


DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ T

VI T T T

Ti ng Vi t
B S

: B t đ ng s n

TP. HCM

: Thành ph H Chí Minh

Ti ng Anh
CBRE

: Hãng B S đa qu c gia có tr s

D u “.”

: D u th p phân trong k t qu phân tích t ph n m m SPSS

GDP

: T ng s n ph m qu c n i

USD

: Dollar M

VND

: Vi t Nam đ ng

vii

Los Angeles, California, Hoa K


DANH M C B NG BI U
B ng 2.1: T ng tr

ng GDP c a TP. HCM và c n

B ng 2.2: L m phát c a TP. HCM và c n
B ng 2.3: Thu nh p bình quân đ u ng

c giai đo n 2012 – 2014

c giai đo n 2012 - 2014

i (GDP/ng

i) c a TP. HCM và c n

26

26
c giai

đo n 2012 – 2014

28

B ng 2.4: Dân s c a TP. HCM giai đo n 2012 – 2014

29

B ng 2.5: B ng t ng h p các mô hình nghiên c u tr

33

c đây

B ng 3.1: Tiêu chí đánh giá trong thang đo
B ng 4.1: B ng t ng h p Cronbach Alpha và h s t

39
ng quan bi n-t ng

B ng 4.2: B ng th ng kê bi n-t ng c a bi n CPXD tr

46

c khi lo i bi n quan sát

CPXD2

47

B ng 4.3: B ng t ng h p k t qu phân tích nhân t khám phá EFA

49

B ng 4.4: B ng k t qu phân tích h i qui (t ng h p mô hình)

53

B ng 4.5: B ng k t qu phân tích h i qui (ANOVA)

53

B ng 4.6: B ng k t qu phân tích h s h i qui

54

B ng 4.7: Su t v n đ u t

xây d ng và ch s giá nhà t i TP. HCM giai đo n

2012 - 2014

57

B ng 4.8: Lãi su t và ch s giá nhà t i TP. HCM giai đo n 2012 – 2014

58

B ng 4.9: L m phát và ch s giá nhà t i TP. HCM giai đo n 2012 - 2014

59

B ng 4.10: T ng tr

ng GDP và ch s giá nhà t i TP. HCM giai đo n 2012 - 2014 60

viii


DANH M C HÌNH V
Hình 3.1: Quy trình nghiên c u

36

Hình 3.2: Mô hình nghiên c u đ xu t

38

Hình 4.1: Mô hình nghiên c u chính th c

50

ix


DANH M C PH L C
PH L C A: BIÊN B N TH O LU N NHÓM VÀ PHI U KH O SÁT

i

A.1. Biên b n th o lu n nh.óm

i

A.2. Phi u kh o sát
PH L C B: K T QU PHÂN TÍCH T

iii
PH N M M SPSS

B.1. Phân tích đ tin c y c a thang đo (s d ng h s tin c y Cronbach Alpha)

vi
vi

B.2. Phân tích nhân t khám phá EFA

xiii

B.3. Ma tr n t

xxv

ng quan gi a các bi n nhân t và bi n ph thu c

B.4. Phân tích h i qui tuy n tính

xxvi

x


TÓM T T LU N V N
TP. HCM là đi m đ n c a ng

i dân

m i vùng mi n đ t n

c, là n i t p

trung đông dân nh t Vi t Nam. Thành ph đang ph i đ i di n v i nh ng v n đ c a
m t đô th l n có dân s t ng quá nhanh, trong đó v n đ nhà

là c n thi t và c p

bách.
Tuy nhiên, vi c ng

i dân có th th a mãn nhu c u v nhà

hay không l i b

tác đ ng r t l n b i giá nhà . V y, có nh ng y u t kinh t nào nh h
và m c đ

nhà

nh h

ng đ n giá

ng c a t ng y u t ra sao? Xu t pháp t nhu c u đó, tác gi

đã th c hi n đ tài: “Nghiên c u các y u t kinh t

nh h

ng đ n giá nhà

t i

TP. HCM”.
M c đích nghiên c u c a đ tài là xác đ nh và l
c a các y u t kinh t đ n giá nhà

ng hóa m c đ

nh h

ng

và t đó g i ý chính sách đ phát tri n th tr

ng

b n v ng.

Ph

ng pháp nghiên c u ch y u c a đ tài là s k t h p gi a các ph

nghiên c u đ nh tính và ph
đ nh tính đ
Ph

ng pháp nghiên c u đ nh l

ng. Ph

c s d ng đ phân tích và t ng h p các y u t

ng pháp đ nh l
it

ng đ

ng pháp

ng pháp nghiên c u

nh h

ng đ n giá nhà .

c s d ng đ thu th p và x lý s li u.

ng nghiên c u c a đ tài là các B S nhà

K t qu nghiên c u cho th y có 5 y u t kinh t

t i TP. HCM.
nh h

ng đ n giá nhà

t i

TP. HCM đó là: Y u t t ng s n ph m qu c n i (GDP), y u t l m phát, y u t chi phí
xây d ng, y u t lãi su t và y u t chính sách. Trong đó, y u t chi phí xây d ng có
nh h

ng l n nh t, ti p đ n là y u t chính sách, y u t lãi su t, y u t l m phát và

cu i cùng là y u t t ng s n ph m qu c n i (GDP). K t qu này c ng khá phù h p v i
c s lý lu n trong th c ti n.
T k t qu nghiên c u nh trên, k t h p v i th c tr ng và đ nh h
c a th tr
tri n th tr

ng nhà

ng chung

t i TP. HCM, tác gi đ xu t m t s g i ý chính sách nh m phát

ng nhà .

xi


tài nghiên c u có m t s h n ch đó là: s l

ng quan sát trong m u còn

nh ch a mang tính đ i di n cao và các bi n đ a vào mô hình còn thi u ch a ph n ánh
toàn b các m t c a các y u t kinh t .
H

ng nghiên c u ti p theo c a đ tài là m r ng s l

ng bi n và s l

ng

quan sát đ t ng tính chính xác cho k t qu nghiên c u. M t khác, c n ti p t c tìm hi u
và s d ng nh ng ph

ng pháp đo l

ng hi u qu h n cho các bi n, phù h p h n n a

cho v n đ nghiên c u.

xii


CH

NG 1: T NG QUAN V N

1.1. TÍNH C P THI T C A

NGHIÊN C U

TÀI

Thành ph H Chí Minh (TP. HCM) chi m 0,6 % di n tích và 8,8 % dân s c
n

c, n m trong vùng kinh t tr ng đi m phía Nam, là trung tâm kinh t c a c n

có t c đ t ng tr

c,

ng kinh t cao. TP. HCM là n i ho t đ ng kinh t n ng đ ng nh t,

đi đ u trong c n

c v t c đ t ng tr

ng kinh t . N u nh n m 2001 t c đ t ng

GDP c a TP. HCM là 7,4 % thì đ n n m 2005 t ng lên 12,2 %. Phát tri n kinh t v i
t c đ t ng tr

ng cao đã t o ra m c đóng góp GDP l n cho c n

c a TP. HCM chi m 1/3 GDP c a c n

c. T tr ng GDP

c. N m 2014, t ng s n ph m n i đ a trên đ a

bàn TP. HCM đ t 852.523 t đ ng, t ng 9,6 %, trong đó, d ch v chi m 59,6 %, công
nghi p và xây d ng chi m 39,4 %, nông nghi p chi m 1 %. T l i th v v trí đ a lý,
s phát tri n m nh m c a kinh t , là trung tâm tài chính, th
du l ch,… nên TP. HCM là đi m đ n c a ng

i dân

ng m i, d ch v , gi i trí,

m i vùng mi n đ t n

c, là n i

t p trung đông dân nh t Vi t Nam. Tính đ n cu i n m 2014, dân s toàn TP. HCM đ t
h n 8 tri u ng

i. Tuy nhiên n u tính nh ng ng

th c t c a TP. HCM v

t trên 10 tri u ng

i c trú không đ ng ký thì dân s

i.

TP. HCM đang ph i đ i di n v i nh ng v n đ c a m t đô th l n có dân s
t ng quá nhanh. Trong n i ô TP. HCM, đ

ng sá tr nên quá t i, th

H th ng giao thông công c ng kém hi u qu . Môi tr
T
3

nhi m do ph

T
3

ng ti n giao thông, các công tr

ng xuyên ùn t c.

ng TP. HCM c ng đang b ô

ng xây d ng và công nghi p s n xu t.

Quan tr ng h n c đó là s phát sinh nhu c u r t l n v nhà . Nh n th c đ

cv nđ

này, trong nh ng n m qua Chính quy n TP. HCM đã có nhi u n l c trong vi c th c

hi n các chính sách nh m gi i quy t v n đ nhà

cho ng

i dân. Tình hình kinh t -

xã h i n m 2014 c a TP. HCM đã có nh ng chuy n bi n tích c c, đúng h
gi i pháp ki m ch l m phát và n đ nh kinh t v mô đã đ
nhiên, th tr
di n ra

ng, các

c phát huy hi u qu . Tuy

ng b t đ ng s n (B S) v n ti p t c đ i m t v i kh ng ho ng, tr m l ng,

h u h t các phân khúc B S, đã nh h

ng đ n tình hình s n xu t kinh doanh

c a các l nh v c có liên quan nh xi m ng, s t thép, n i th t,…
Nhà

là nhu c u thi t y u trong đ i s ng c a con ng

i, “an c ” thì m i

“l c nghi p”. Khi dân s t ng nhanh thì nhu c u này càng tr nên c p thi t h n bao gi
1

h t. Tuy nhiên, vi c ng

i dân có th th a mãn nhu c u v nhà

hay không l i b tác

đ ng r t l n b i giá bán ngôi nhà đó. Thu nh p bình quân đ u ng
TP. HCM nói chung còn th p, trong khi đó giá nhà
mua nhà đáp ng đ

luôn

i c a ng

i dân

m c cao. Do đó, vi c tìm

c yêu c u và phù h p v i kh n ng chi tr là v n đ quan tr ng

hàng đ u v i nh ng ng

i có nhu c u. Có m t th c t là c ng

i mua nhà và ng

i

bán nhà đ u mu n “thu n mua v a bán”, tuy nhiên h l i s “mua h bán nh m”. V y,
có nh ng y u t kinh t nào nh h

ng đ n giá nhà

và m c đ

nh h

ng c a t ng

y u t ra sao?
Trên th gi i, các y u t

nh h

ng t i giá nhà

Vi t Nam, đây l i là m t đ tài khá m i m .

khá nhi u các nghiên c u. Tuy nhiên,
ng tr
h
t

c th c t đó, tôi đã th c hi n đ tài: “Nghiên c u các y u t kinh t

ng đ n giá nhà

th tr

th tr

ng đ n giá nhà

ng nhà

ng nhà

nói riêng. Nh n ra đ

c các y u t kinh

ra sao và t đó đ xu t các gi i pháp n đ nh và lành m nh

t i TP. HCM.

1.2. TÌNH HÌNH NGHIÊN C U

TÀI

Theo Iossifov cùng đ ng s (2008) “Y u t lãi su t nh h
nghiên c u đ

nh

t i TP. HCM”. V i mong mu n phân tích, đánh giá th c tr ng

ng B S nói chung và th tr

nh h

là m t đ tài xu t hi n trong

c ti n hành v i s li u đ

ng đ n giá nhà ”,

c thu th p trên 20 qu c gia phát tri n

Tây

Âu và châu Á trong th i k t n m 1980 đ n 2007. K t qu nghiên c u cho th y m t
s y ut

nh h

th c (GDP/ng

ng đ n giá nhà nh : T ng s n ph m qu c n i tính trên đ u ng
i), t l lãi su t ng n h n, t l l m phát, đ d c c a đ

i

ng cong l i

t c, t l th t nghi p, t l cân đ i ngân sách ban đ u c a Chính ph trên GDP, t l
cán cân tài kho n vãng lai trên GDP, l

ng cung ti n m r ng th c t (M2) và t l

dân s ho t đ ng;
Theo Stepanyan cùng đ ng s (2010) “
kinh t v mô t i giá nhà

cl

ng nh h

ng c a m t s y u t

trên c p đ qu c gia”, đ a bàn nghiên c u đ

c ti n hành là

các qu c gia thu c Liên bang Xô Vi t c . S li u thu th p là các giao d ch đ

c th c

hi n trong kho ng th i gian t n m 1994 đ n n m 2009. Bi n ph thu c c a mô hình
là ch s giá nhà. Các bi n đ c l p c a mô hình g m: T ng s n ph m qu c n i (GDP),
s chuy n ti n và dòng ngo i t ;

2


nh h

Theo Tze San Ong (2013) “Các y u t
m c đích nghiên c u là đo l

ng đ n giá nhà

t i Malaysia”,

ng m i quan h gi a các bi n kinh t v mô và giá nhà

. Theo đó, các bi n kinh t v mô nh h

ng đ n giá nhà

t i Malaysia là t ng s n

ph m qu c n i, dân s , t l l m phát, chi phí xây d ng, lãi su t và t ng thu B S;
Theo V Th H

ng Qu nh (2012), Các y u t tác đ ng đ n giá nhà

bàn qu n H i An, thành ph H i Phòng, tác gi đã xác đ nh và l
c a các y u t chính tác đ ng đ n giá nhà
Phòng. K t qu

cl

ng quan tr ng t i giá nhà

v i ng

i mua, ng

ng hóa nh h

ng

trên đ a bàn qu n H i An, thành ph H i

ng cho th y, tình tr ng pháp lý, thi t k , m t ti n, di n tích đ t,

di n tích s d ng, thu nh p c a ng
nh h

trên đ a

i mua nhà và g n tr

t i đây. T đó, tác gi nêu lên m t s đ xu t đ i

i bán và qu n lý c p đ a ph

Theo nhóm tác gi Tr

ng

ng h c là nh ng y u t có

ng;

i h c C n Th (K y u Khoa h c 2012: 186-194)

“ ng d ng mô hình Hedonic xác đ nh các nhân t

nh h

ng đ n giá nhà cho thuê

Thành ph C n Th ”, nhóm tác gi đã s d ng mô hình Hedonic đ xác đ nh các bi n
s

nh h

ng đ n giá nhà cho thuê t i Thành ph C n Th . Khám phá quan tr ng nh t

c a nghiên c u này là xác đ nh đ

c 6 nhân t tác đ ng đ n giá nhà cho thuê

Thành

ph C n Th , đó là: di n tích sàn cho thuê, v trí t a l c, tr c chính, chi phí sinh ho t
c a ng

i thuê nhà, hình th c cho thuê và giá cho thuê tr

thuê tr

c đây là nhân t có nh h

c đây. Trong đó, giá cho

ng m nh nh t;

Theo Ph m Th Giang (2014), Nghiên c u các y u t kinh t và tài chính nh
h

ng đ n giá c n h t i TP. HCM, tác gi đã xác đ nh và l

và tài chính nh h

ng đ n giá c n h t i TP. HCM. Nghiên c u cho th y, GDP, l m

phát, lãi su t, chính sách và t giá USD/VND là các y u t
t i TP. HCM. Trong đó, y u t có m c đ
có m c đ

nh h

ng hóa các y u t kinh t

nh h

nh h

ng đ n giá c n h

ng l n nh t là l m phát còn y u t

ng nh nh t là chính sách.

1.3. M C TIÊU NGHIÊN C U C A

TÀI

1.3.1. M c tiêu chung
V n d ng c s lý thuy t và lý lu n chung v kinh t và th tr
phân tích, đánh giá th c tr ng th tr

ng nhà

3

t i TP. HCM. Nh n th y đ

ng B S đ
c các y u


t kinh t

nh h

ng đ n giá nhà

b n v ng, phù h p v i đ nh h

và t đó g i ý chính sách đ phát tri n th tr

ng c a Nhà n

ng

c.

1.3.2. M c tiêu c th
tài nghiên c u v các y u t kinh t

nh h

ng đ n giá nhà

t i TP. HCM

v i nh ng m c tiêu c th nh sau:
- Xác đ nh các y u t kinh t
- ol

ng m c đ

nh h

nh h

ng đ n giá nhà

t i TP. HCM;

ng c a các y u t đ n giá nhà

t i TP. HCM;

- G i ý chính sách cho c p qu n lý đ phát tri n b n v ng th tr

ng nhà

và

nh ng thông tin tham kh o cho các bên mua bán trong vi c đ nh giá nhà .
1.4. CÂU H I NGHIÊN C U
đ tđ

c các m c tiêu nêu trên, nghiên c u c n tr l i các câu h i nh sau:

- Các y u t kinh t nào nh h
-M cđ

nh h

ng đ n giá nhà

ng c a t ng y u t đ n giá nhà

t i TP. HCM?
t i TP. HCM?

- Các chính sách nào đ phát tri n n đ nh, b n v ng và lành m nh th tr

ng

nhà ?
1.5. PH M VI VÀ

IT

NG NGHIÊN C U

1.5.1. Ph m vi nghiên c u
Th c hi n kh o sát và nghiên c u th tr

ng nhà

t i TP. HCM, th i gian thu

th p d li u phân tích th c tr ng c a đ tài là 3 n m (2012 – 2014). Ph m vi nghiên
c u c a đ tài ch th c hi n nghiên đ i v i nhà
Lu t nhà

riêng l và nhà

th

ng m i (Theo

n m 2014).
it

1.5.2.
it
1.6. PH
Ph

ng nghiên c u
ng nghiên c u c a đ tài là giá nhà

NG PHÁP NGHIÊN C U
ng pháp nghiên c u ch y u c a đ tài là s k t h p gi a các ph

nghiên c u đ nh tính và ph
đ nh tính đ

t i TP. HCM.

ng pháp nghiên c u đ nh l

ng. Ph

c s d ng đ phân tích và t ng h p các y u t
4

nh h

ng pháp

ng pháp nghiên c u
ng đ n giá nhà .


Ph

ng pháp đ nh l

đ

c thu th p b ng ph

mô hình b ng ph
nh h

ng đ

c s d ng đ thu th p và x lý s li u. S li u sau khi

ng pháp đi u tra s d ng b ng h i thì đ

c x lý và đ a vào

ng pháp phân tích h i quy d báo m c đ tác đ ng c a các y u t

ng đ n giá nhà . Ph n m m phân tích s li u đ

c s d ng là SPSS 20.0.

1.7. Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A

TÀI

1.7.1. Ý ngh a khoa h c
óng góp vào lý lu n nghiên c u v các y u t

nh h

ng đ n giá nhà , góp

ph n làm tài li u tham kh o mang tính khoa h c ph c v cho công tác ho ch đ nh, xây
d ng chi n l

c phát tri n b n v ng th tr

ng nhà .

1.7.2. Ý ngh a th c ti n
Nh n di n nh ng y u t kinh t
nh l

nh h

ng đ n giá nhà

t i TP. HCM;

ng m c đ tác đ ng c a t ng y u t đ n giá nhà

t i TP. HCM;

Các nhà đ u t , khách hàng và các nhà qu n lý có cái nhìn sâu s c h n v th
tr

ng nhà

1.8. B

trong vi c đ a ra quy t đ nh c a mình.

C C NGHIÊN C U
Ngoài danh m c vi t t t, danh m c b ng bi u, hình v , danh m c các tài li u

tham kh o và ph l c thì đ tài đ

nh h

c chia thành 5 ch

- Ch

ng 1: T ng quan v n đ nghiên c u

- Ch

ng 2: C

ng đ n giá nhà

s

lý thuy t v th tr

ng, c th nh sau:

ng nhà

và các y u t

kinh t

t i TP. HCM

- Ch

ng 3: Thi t k nghiên c u

- Ch

ng 4: K t qu nghiên c u và th o lu n

- Ch

ng 5: K t lu n và đ xu t g i ý chính sách

TÓM T T
Nh v y, đ tài nghiên c u các y u t kinh t

nh h

ng đ n giá nhà

TP. HCM đã xác đ nh rõ ràng m c tiêu nghiên c u; ph m vi và đ i t
ph

t i

ng nghiên c u;

ng pháp nghiên c u và k t qu c a nghiên c u. Thông qua quá trình phân tích và

5


t ng h p các y u t kinh t

nh h

ng đ n giá nhà

b ng vi c th c hi n kh o sát ý

ki n c a các khách hàng, các nhà chuyên môn và k t h p v i vi c phân tích th c tr ng
c a th tr

ng đ đ a ra cái nhìn t ng quát v th tr

ng nhà

t i TP. HCM. K t qu

c a nghiên c u s mang tính ch t tham kh o, giúp ích cho khách hàng, các nhà đ u t
trong vi c đ a ra các quy t đ nh mua bán nhà

phù h p trong t ng giai đo n c a n n

kinh t ; giúp cho các nhà ho ch đ nh chính sách có tài li u tham kh o ph c v cho
công tác xây d ng chi n l

c phát tri n b n v ng th tr

6

ng nhà .


CH
NHÀ

NG 2: C

S

LÝ THUY T V TH TR

VÀ CÁC Y U T

KINH T

GIÁ NHÀ
2.1. TH TR

NG B T

NH H

NG

NG

N

T I TP. HCM

NG S N

2.1.1. Khái ni m b t đ ng s n
Pháp lu t c a nhi u n

c trên th gi i đ u th ng nh t

ch coi B S g m đ t

đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n
c ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n

c

quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i,

t o ra cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m B S và đ ng s n”.
H u h t các n

c đ u coi B S là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n đ t

đai, không tách r i v i đ t đai, đ
n

c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t. Tuy nhiên, m i

c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n g n li n v i đ t đai đ

c coi là

B S.
Theo B

lu t Dân s

n m 2005 c a n

c C ng Hòa Xã H i Ch

Vi t Nam, t i i u 174 có quy đ nh: “B S là các tài s n bao g m:

Ngh a

t đai; Nhà, công

trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây
d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy
đ nh”. Nh v y, khái ni m B S r t r ng, đa d ng và c n đ
pháp lu t c a m i n

c quy đ nh c th b ng

c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là B S, trong khi qu c

gia khác l i li t kê vào danh m c B S. H n n a, các quy đ nh v B S trong pháp lu t
c a Vi t Nam là khái ni m m mà cho đ n nay ch a có các quy đ nh c th danh m c
các tài s n này.

Tóm l i, B S là đ t đai và nh ng v t th c đ nh g n li n v i đ t đai. Chúng là
nh ng v t th t n t i trên đ t đai v i m t ch c n ng nh t đ nh. Ch c n ng này s b
m t đi khi tách r i kh i đ t đai.
2.1.2. Giá c b t đ ng s n
Giá c là hình thái bi u hi n b ng ti n c a giá tr . Trên th tr
hóa nói chung đ

ng, giá c hàng

c hình thành thông qua quan h cung c u. Khi có s cân b ng cung
7


c u ta s tìm đ

c giá c cân b ng c a hàng hóa. Giá c cân b ng này s thay đ i khi

có s m t cân đ i cung c u: giá gi m khi cung l n h n c u và t ng khi cung nh h n
c u. T quan đi m nh n th c nêu trên v quan h cung c u B S, có th nói s t

ng

tác cung c u v d ch v B S xác đ nh giá c c a m t đ n v d ch v B S.
C ng là quan đi m giá tr nh ng xem xét trong l nh v c marketing hi n đ i, giá
tr trao đ i c a s n ph m bao g m giá tr h u hình và giá tr vô hình. Giá tr h u hình
ph thu c vào giá tr đ u t , chi phí, giá thành s n xu t hàng hóa đó; giá tr vô hình
ph thu c vào tâm lý, nhu c u, th hi u c a con ng

i (Tôn Th t Nguy n Thiêm,

2005). V i quan đi m này thì ph m trù giá tr đ t đai, B S đ
thuy t ph c h n. Theo đó, giá tr h u hình ng v i ch t l

c gi i thích m t cách

ng nhà đ t và giá tr vô

hình ng v i v th đ t đai. Giá tr trao đ i B S có hai thành ph n: giá tr s d ng và
giá tr . V n d ng ph m trù c a Mác – ph m trù giá tr và giá tr s d ng, ph m trù giá
tr trao đ i trong lý thuy t kinh t th tr
giá tr và giá tr s d ng. Giá tr t

ng, có th nói, giá tr trao đ i B S bao g m

ng đ ng v i giá tr vô hình, giá tr s d ng t

ng

đ ng v i giá tr h u hình. Trong đó giá tr là vô hình do v th t o ra còn giá tr s
d ng là h u hình và do ch t l
d ng (ch t l

ng t o ra. Giá tr trao đ i = {Giá tr (v th ) + giá tr s

ng)}. Giá tr s d ng là giá tr h u hình – giá tr ti n t c a c s không

gian (di n tích b m t) có các thu c tính đ a ch t, đ a hình, đ a m o và sinh thái cùng
v i các quá trình sinh lý hóa t o ra đ phì đ t k t h p v i giá tr đ u t trên đ t đai t o
ra s n ph m hàng hóa.
Giá tr đ t đai c ng nh giá tr th

Giá tr là đ i l

ng hi u ph thu c vào v th c a đ t đai.

ng vô hình ph thu c vào tâm lý, th hi u tiêu dùng c a th tr

B n ch t “giá tr vô hình” c a đ t đai đ n t v th , mà nó “ng tr ” trong tâm t

ng.
ng -

ngh a là trong tâm t , nguy n v ng, tình c m - c a khách hàng nói riêng và xã h i nói
chung (Tôn Th t Nguy n Thiêm, 2005).
Cân b ng cung c u trên th tr

ng hình thành giá c cân b ng B S và giá c

B S là hình th c bi u hi n c a giá tr B S, bao g m giá tr vô hình và h u hình c a
hàng hóa B S. Giá tr h u hình là giá tr c a ch t l
tr c a v th xã h i B S. Trong tr

ng B S và giá tr vô hình là giá

ng h p v th đ t đai không khác nhau do con

8


ng

i trong xã h i t t c đ u nh nhau thì giá tr trao đ i c a hàng hóa đ t đai ph

thu c vào giá tr h u hình, t c là giá tr s d ng.
N u nh giá tr h u hình ph n ánh giá tr s d ng đ
B S và d dàng xác đ nh đ
t

c t o thành t ch t l

ng

c thì giá tr c a v th xã h i B S l i là m t y u t tr u

ng, không có m t tiêu chu n nh t đ nh đ đánh giá mà ph thu c vào s c m nh n

c a m i ng

i. M i cá nhân có trình đ nh n th c, kinh nghi m và v th xã h i khác

nhau thì c m nh n khác nhau v v th xã h i c a B S. Chính vì v y, đ xác đ nh giá
tr vô hình c a B S là đi u không đ n gi n. Tuy nhiên, v b n ch t thì giá tr B S v n
ph i đ

c đánh giá d a trên c hai lo i giá tr trên.

2.1.3. Khái ni m th tr

ng b t đ ng s n

Các chuyên gia kinh t c ng nh các nhà nghiên c u v B S đã đ a ra r t

nhi u khái ni m v th tr
- Th tr

ng B S nh sau:

ng B S là n i ti n hành các giao d ch v B S g m chuy n nh

ng,

cho thuê, th ch p và các giao d ch có liên quan nh môi gi i, t v n.
- Hay khái ni m khác, th tr

ng B S là đ u m i th c hi n và chuy n d ch giá

tr c a hàng hóa B S.
Nh v y, có r t nhi u khái ni m khác nhau v B S. Tuy nhiên, khái ni m khái
quát và ph bi n nh t v th tr

ng B S là t ng hòa các quan h trao đ i hàng hóa

B S, t c là quan h giao d ch gi a ng
2.1.4. Phân lo i th tr

i mua và ng

i bán.

ng b t đ ng s n

Theo hình thái ho t đ ng c a th tr

ng B S, có th phân chia th tr

ng B S

thành các khu v c ho t đ ng v i nh ng tính ch t và đ c đi m riêng bi t. S đ phân
chia này đ c bi t có ý ngh a cho công tác qu n lý th tr
ban hành nh ng chính sách qu n lý, đi u ti t th tr
v c ho t đ ng c a th tr
- Th tr

ng B S, t đây Nhà n

c

ng B S. S đ phân chia các khu

ng nh sau:

ng quy n s d ng đ t và tài nguyên thiên nhiên, bao g m c đ t nông

nghi p, đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p, đ t
V i đ c đi m riêng c a pháp lu t đ t đai n

9

và các tài nguyên thiên nhiên.

c ta thì th tr

ng quy n s d ng đ t còn


đ

c chia thành 2 c p đ c n c theo quan h c a các bên tham gia các giao d ch, c

th là:
+ Th tr

ng s c p: th hi n quan h gi a Nhà n

gia đình, cá nhân. Trong đó, Nhà n

c v i các t ch c, h

c v i t cách là ch s h u đ a đ t đai vào th

tr

ng thông qua vi c trao quy n s d ng đ t cho các t ch c, h gia đình, cá nhân

d

i hình th c giao đ t, đ u giá đ t, cho thuê đ t;
+ Th tr

ng th c p: th hi n quan h gi a nh ng ng

nhau, các giao d ch di n ra d

- Th tr

i s d ng đ t v i

i hình th c chuy n quy n s d ng đ t.

ng đ u t xây d ng hình thành B S m i, bao g m các ho t đ ng đ u

t xây d ng kinh doanh k t c u h t ng, các c s s n xu t kinh doanh phi nông
nghi p, xây d ng nhà
- Th tr

cho thuê;

ng mua bán tài s n g n li n v i đ t, bao g m các ho t đ ng mua bán

tài s n hình thành t nông nghi p, c s s n xu t kinh doanh công nghi p, c s d ch
v , nhà ;
- D ch v h tr th tr

ng B S, bao g m các ho t đ ng d ch v đ ng ký quy n

s d ng đ t và đ ng ký tài s n g n li n v i đ t, d ch v đ nh giá B S, d ch v tín d ng
ngân hàng v th ch p ho c b o lãnh b ng B S, d ch v cung c p thông tin và môi
gi i B S, d ch v m sàn giao d ch B S,…
Nh v y, th tr

ng B S là m t d ng th tr

ng đ c bi t mà b ph n hàng hóa

trao đ i ch y u là đ t đai và các lo i tài s n g n li n v i đ t đai. Xét trong m t n
cung đ t đai th

ng n đ nh ho c có s bi n đ i r t ít, nh ng c c u và hi u qu s

d ng đ t đai có th thay đ i, t đó làm thay đ i l
th tr
tr

c,

ng và ch t, c c u B S. C u trên

ng B S thay đ i theo đà phát tri n c a n n kinh t và t c đ t ng dân c . Th

ng B S ph thu c r t l n vào chính sách đ t đai và chính sách nhà

c a t ng

qu c gia.
2.1.5. Các y u t
Có nhi u y u t

nh h
nh h

ng đ n th tr
ng đ n th tr

theo ba nhóm chính:

10

ng b t đ ng s n
ng B S. Có th xem xét các y u t đó


a. Nhóm các y u t t nhiên
Nhóm này bao g m các y u t v đ a hình, th nh

ng, v trí đ a lý và đi u ki n

khai thác.
Nhìn chung, n u lãnh th c a m t qu c gia đ

c thiên nhiên u đãi v đ a hình

(nh ch y u là đ ng b ng, thu n ti n đi l i, thu n ti n cho xây d ng) thì s có m t
l
tr

ng l n đ t đai tham gia vào th tr
ng B S s m r ng. Ng

ng B S và do đó quy mô nói chung c a th

c l i, n u đa ph n lãnh th là đ i núi ho c sa m c khó

khai thác thì t tr ng đ t đai tham gia th tr

các trung tâm kinh t , th
đai

ng m i th

ng B S s gi m. C ng nh th đ t đai

ng tr thành hàng hóa và d l u đ ng h n đ t

các vùng xa xôi h o lánh... S giàu có trong lòng đ t (nh đ màu m , các m

khoáng s n trong lòng đ t,...) c ng làm cho đ t đai d tr thành hàng hóa và có giá cao
h n. Nh v y là đ t đai và đi cùng v i nó là các tài s n g n li n v i đ t đai, dù v ti m
n ng đ u có th tr thành đ i t

ng giao d ch trên th tr

ng B S, nh ng đ ti m

n ng đó tr thành hi n th c thì các đi u ki n t nhiên c ng nh h

ng r t l n.

b. Nhóm các y u t chính tr
Các ch đ chính tr khác nhau đ u có nh h

ng quy t đ nh đ n vi c đ t đai,

nói riêng, B S nói chung có tr thành hàng hóa hay không. Ch ng h n, d

i ch đ

phong ki n, đ t đai thu c v nhà vua đ c p cho quý t c nên v c b n ít đ
mua bán, trao đ i. Nhà vua có th c t đ t c a ng
ph i đ n bù. D

i này c p cho ng

c đem

i khác mà không

i ch đ t b n ch ngh a, quy n t h u đ t đai đ

cđ yđ nm c

hoàn thi n nh t và do đó th tr

ng B S c ng có ti m n ng m ra đ n nh ng gi i h n

r ng nh t, hoàn thi n nh t. D

i ch đ qu c h u hóa ru ng đ t xã h i ch ngh a, đ t

đai tham gia vào th tr
th c s không đ

ng B S có nh ng gi i h n nh t đ nh nh th tr

c lu t cho phép, ch có th tr

công không đi vào th tr

ng đ t đai

ng quy n s d ng đ t, khu v c đ t

ng B S khá l n và có đi u ki n m r ng thu n l i, chính

sách kh ng ch v m c đích s d ng đ t làm cho vi c chuy n d ch l n nhau gi a các
ch ng lo i hàng hóa không d dàng.
Ngoài ra, các y u t chính tr còn nh h
c nh qu n lý c a Nhà n

ng đ n th tr

ng B S d

c đ i v i các giao d ch B S. Có nh ng n

i khía

c quy đ nh th

t c giao d ch h p pháp khá ph c t p, chi phí l n, làm cho kh n ng phát tri n c a th
11