Kinh nghiệm quốc tế về chính sách tài chính đất đai và bài học cho việt nam

1

MỤC LỤC


2

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, cũng là nguồn tài nguyên
thiên nhiên có hạn. Do vậy, quốc gia nào cũng phải chú ý đến việc
bảo vệ, phát triển và SDĐ đai tiết kiệm, có hiệu quả để phục vụ cho
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đảng ta khẳng định điều này
tại Nghị quyết số 26 ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban
chấp hành TW Đảng khoá IX: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn
vốn to lớn của đất nước”. Chính sách tài chính đất đai là công cụ
không thể thiếu để Nhà nước quản lý việc SDĐ có hiệu quả bằng
biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành quỹ
tiền tệ tập trung của Ngân sách nhà nước.
Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện chính sách đất đai qua
các thời kỳ để phù hợp với tình hình thực tế của Việt Nam. Để phù
hợp với sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm
gần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, trên cơ sở Nghị quyết
Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX xác
định “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”. Ngày
26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Việt Nam đã thông

qua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004. Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải


3

quyết các quan hệ về đất đai, đồng thời là bước ngoặt quan trọng
trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi
mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường. Các nghị
định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã từng bước phát huy trong
cuộc sống, đặc biệt là các chính sách tài chính đất đai như: Chính
sách thu tiền sử dụng đất, chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách về giá đất (Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách về đấu giá quyền
SDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số
216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ sung
của Chính phủ về các Chính sách trên...
Hàng loạt cơ chế chính sách tài chính liên quan đến đất đai nêu
trên đã được ban hành trong từng bối cảnh, giai đoạn cụ thể đã tạo ra
những chuyển biến tích cực trong việc quản lý và sử dụng có hiệu
quả đất đai như: giải quyết quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường
gắn với hiệu quả; cải thiện môi trường đầu tư; giải quyết hợp lý về
lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất; giá đất dần dần tiệm
cận với giá thị trường từng bước xóa bỏ cơ chế bao cấp trong lĩnh
vực đất đai, góp phần quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế; cơ chế
đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ đã từng bước hạn chế

4

được bất cập trong việc giao đất, bảo đảm công khai và minh bạch;
các chính sách tài chính đất đai cũng thúc đẩy khơi thông nguồn lực
tài chính đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
và số thu ngân sách Nhà nước từ chính sách tài chính đất đai đã
không ngừng tăng;...
Tuy nhiên, chính sách đất đai nói chung và chính sách tài
chính đất đai hiện nay còn nhiều hạn chế, vướng mắc và chưa đạt
được như mong muốn: Chính sách thu từ đất đai thiếu đồng bộ,
thiếu thống nhất; còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài; việc xác định giá đất theo giá thị
trường để tính nghĩa vụ tài chính còn lúng túng, tốn kém nhiều thời
gian và chi phí; khi chính sách thay đổi, nhiều trường hợp quyền lợi
nhà đầu tư bị ảnh hưởng; nhiều chính sách còn lạc hậu nhưng chậm
được thay thế, chưa phù hợp với tình hình thực tế; giá đất năm sau
thường biến động tăng hơn năm trước, trong khi công tác GPMB
thường kéo dài dẫn đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất và giá bồi thường, hỗ trợ về đất được duyệt làm căn cứ để khấu
trừ tiền đền bù hỗ trợ về đất vào tiền SDĐ phải nộp không cân bằng,
gần đây gây khiếu kiện gia tăng và kéo dài; chính sách tài chính đất
đai còn chưa thống nhất với các chính sách khác v.v.
Xuất phát từ những lý do trên cho thấy sự cần thiết phải
nghiên cứu và hoàn thiện chính sách tài chính đất đai phù hợp với
điều kiện thực tế của Việt Nam. Trên cơ sở nghiên cứu chính sách


5

tài chính đất đai hiện hành của Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm
của các nước về chính sách tài chính đất đai giúp cho chúng ta trước
hết để thấy được và lý giải những vướng mắc về chính sách tài
chính đất đai hiện nay, sau góp phần làm sáng rõ, bổ sung cơ sở
khoa học và thực tiễn về chính sách nhằm hoàn thiện chính sách tài
chính đất đai của nước ta hiện nay. Đó chính là lý do để tác giả
chọn đề tài “Kinh nghiệm quốc tế về chính sách tài chính đất đai
và bài học cho Việt Nam” làm đề tài luận văn Thạc sỹ của mình.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn về đất đai, chính sách tài chính đất đai.
- Phân tích, đánh giá chính sách tài chính đất đai của một số
nước trên thế giới để rút ra bài học trong xây dựng chính sách tài
chính đất đai của Việt Nam
- Phân tích, đánh giá chính sách tài chính đất đai ở nước ta hiện
hành, rút ra những kết quả đã đạt được, những tồn tại và nguyên nhân
của những tồn tại đó.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính đất đai ở
Việt Nam đến năm 2020 - nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp
theo hướng hiện đại.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn


6

Những vấn đề lý luận và thực tiễn về chính sách tài chính đất
đai của một quốc gia.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu kinh nghiệm của các nước Úc,

Trung Quốc, Đài Loan, Thái Lan… về chính sách tài chính đất đai
và rút ra bài học cho hoàn thiện chính sách tài chính đất đai của Việt
Nam đến năm 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp chủ yếu sau:
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết chính sách tài chính đất
đai, tổng hợp từ các công trình nghiên cứu, các bài viết và tài liệu có
liên quan đến nội dung chính sách tài chính đất đai.
- Phương pháp kế thừa: Luận văn thu thập, tổng hợp, phân tích
và đánh giá các tài liệu có sẵn từ những nghiên cứu trước đây, kế
thừa có chọn lọc những tài liệu đó.
- Phương pháp thống kê, phân tích – so sánh: Luận văn
nghiên cứu, phân tích chính sách tài chính đất đai của một số
nước trên thế giới, từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm
cho Việt Nam.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và
Phụ lục, Luận văn được chia thành 3 chương:


7

Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách tài chính đất đai
Chương 2: Kinh nghiệm của một số quốc gia về chính sách tài
chính đất đai và bài học cho Việt Nam
Chương 3: Thực trạng và điều kiện áp dụng thành công kinh
nghiệm quốc tế nhằm hoàn thiện chính sách tài chính đất đai Việt
Nam đến năm 2020

8

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
Đất và đất đai được sử dụng rộng rãi trong đời sống hàng ngày
cũng như trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai. Có nhiều
quan điểm hiện nay đưa ra nhiều định nghĩa về đất đai khác nhau, cụ
thể như:
Theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là
một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của
các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh
vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản
xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai
nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”
- Theo Luật Đất đai năm 1993, trên cơ sở chức năng của nó đã
định nghĩa: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”
Đất đai có vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống, đặc
biệt là trong nền kinh tế thị trường. Nếu trong nền kinh tế kế hoạch
hoá tập trung, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ
yếu dành cho sản xuất nông nghiệp thì trong mô hình kinh tế thị


9

trường, đất đai là một yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và đời
sống, không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt

không thể thay thế được để tiến hành sản xuất mà còn được xem
như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán” được. Đất đai
được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và các quan hệ kinh tế,
xã hội, phát sinh từ đất đai rất phong phú, như: giao đất, cho thuê
đất, chuyển nhượng, chuyển đổi, mua bán, thừa kế, cho tặng đất
đai... Do vậy, nếu buông lỏng quản lý đất đai sẽ dẫn đến nhiều vấn
đề kinh tế, xã hội phát sinh theo hướng tiêu cực không lường được
như: sử dụng lãng phí, không hiệu quả, thất thu ngân sách, hay mất
quyền tự chủ, quyền sở hữu về đất đai của quốc gia... Xuất phát từ
thực tế này, để bảo vệ và SDĐ có hiệu quả, tăng thu từ việc khai
thác nguồn lực đất đai cho ngân sách Nhà nước thì Nhà nước cần
phải có các công cụ để quản lý việc khai thác và sử dụng đất, trong
đó việc sử dụng công cụ quản lý tài chính thông qua việc ban hành
các chính sách tài chính đất đai là không thể thiếu.
1.2. BẢN CHẤT TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
- Tài chính phản ánh hệ thống các quan hệ kinh tế phát sinh
trong quá trình phân phối các nguồn tài chính bằng việc hình thành
và sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng nhu cầu tích lũy hoặc tiêu
dùng của các chủ thể trong xã hội.
- Tài chính đất đai: Hiện nay chưa có định nghĩa hay khái
niệm về “tài chính đất đai”. Tuy nhiên, xét dưới góc độ vĩ mô, tài


10

chính đất đai phản ánh quan hệ giữa nhà nước - tổ chức - cá nhân
dưới hình thức giá trị phát sinh trong quá trình khai thác, quản lý,
SDĐ đai.
1.3. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
- Chính sách: Là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải

pháp và các công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các chủ
thể KT – XH nhằm giải quyết vấn đề nhằm thực hiện những mục
tiêu nhất định.
- Chính sách Tài chính đất đai: Là tổng thể các quan điểm, tư
tưởng, các giải pháp và các công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác
động lên các chủ thể KT – XH nhằm giải quyết quan hệ giữa nhà
nước - tổ chức - cá nhân dưới hình thức giá trị phát sinh trong quá
trình khai thác, quản lý, SDĐ đai nhằm thực hiện những mục tiêu
nhất định.
Hiện nay, chính sách tài chính đất đai cơ bản bao gồm các
nhóm chính sách liên quan đến: thu ngân sách Nhà nước từ đất đai,
xác định giá đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất.
1.3.1. Chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai
1.3.1.1. Vai trò của chính sách thu ngân sách Nhà nước từ
đất đai


11

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia.
Để quản lý, SDĐ đai tiết kiệm và có hiệu quả, bất cứ một quốc gia
nào cũng đều sử dụng công cụ kinh tế thông qua việc ban hành hệ
thống chính sách thu NSNN đối với đất đai. Ngoài việc quản lý việc
SDĐ có hiệu quả, chính sách thu còn có vai trò quan trọng trong
việc tạo nguồn thu cho NSNN vì: Đất đai tuy là một tài nguyên
khan hiếm nhưng khả năng khai thác là vô hạn, nên khả năng tạo
nguồn thu cho NSNN cũng là vô hạn. Nguồn tài chính tiềm năng từ
đất đai sẽ trở thành hiện thực khi một quốc gia biết khai thác, SDĐ
đai một cách hiệu quả, hợp lý. Vai trò của chính sách thu từ đất đai

thể hiện như sau:
- Chính sách thu từ đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất
lượng, hiệu quả SDĐ của Nhà nước. Nhà nước nào cũng có phải
quản lý và tăng cường quản lý đất đai về số lượng, chất lượng cũng
như hiệu quả SDĐ nhất là trong điều kiện kinh tế thị trường khi đất
được coi là một loại “hàng hóa đặc biệt”có giá trị lớn, nhu cầu sử
dụng ngày càng tăng, và các giao dịch diễn ra một cách thường
xuyên thì việc quản lý SDĐ bằng biện pháp kinh tế ngày càng được
coi trọng. Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai thông qua
chính sách thu từ đất đai trong công tác phân hạng đất, định giá đất
và thu từ đất đai hàng năm.
- Chính sách thu từ đất đai là công cụ huy động nguồn thu
trực tiếp, ổn định và bền vững cho NSNN. Để tiến hành sản xuất


12

kinh doanh cũng như sinh sống hàng ngày thì các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân nào cũng phải SDĐ hoặc thuê lại tài sản trên đất của
người có đất. Do vậy, đất đai có đặc điểm là được sử dụng ổn định,
lâu dài và có sức sản xuất lớn, liên tục trong quá trình sản xuất, kinh
doanh cũng như trong đời sống con người, nên thu NSNN từ đất đai
cũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững. Trong nền kinh tế phát
triển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị trí
thu NSNN từ đất đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu NSNN
nhưng vẫn là một nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ
sở, nhất là các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu.
- Chính sách thu từ đất đai góp phần khuyến khích SDĐ hiệu
quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển. Chính
sách thu từ đất buộc người SDĐ phải biết tính toán việc sử dụng,

kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và
các khoản phải nộp cho Nhà nước. Do vậy, chính sách thu làm giảm
tình trạng đất bỏ hoang cũng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả. Việc này
cũng đáp ứng được yêu cầu quản lý, SDĐ đai ngày càng hiệu quả
hơn.
Ngoài ra, chính sách thu từ đất cũng quy định các trường hợp
đươc khuyến khích phát triển thông qua chính sách miễn, giảm, gia
hạn ...các khoản thu từ đất, từ đó thúc đẩy các tổ chức, cá nhân SDĐ
phát triển sản xuất kinh doanh.


13

- Chính sách thu từ đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực
hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội. Thuế
chuyển quyền SDĐ có vai trò tái phân phối các nguồn tài chính, góp
phần đảm bảo công bằng xã hội. Nhà nước dùng thuế để điều tiết
phần chênh lệch giữa người giàu và người nghèo, thông qua việc trợ
cấp hoặc cung cấp hàng hoá công cộng. Thông qua thuế thu nhập,
Nhà nước thực hiện vai trò điều chỉnh vĩ mô trong lĩnh vực thu
nhập, hạn chế sự phân hoá giàu nghèo và tiến tới công bằng xã hội.
1.3.1.2. Nội dung cơ bản của chính sách thu từ đất đai
Tùy thuộc vào hình thức sở hữu đất đai và tuỳ thuộc vào sự
phát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ sẽ có nhiều hình thức
thu đối với đất đai khác nhau, nhưng về cơ bản có những chính sách
thu sau đây:
- Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu tư nhân, gồm: (i)
Chính sách thuế đối với đất đai có các hình thức cơ bản sau: Chính
sách thuế đất (thuế giá trị đất); Chính sách thuế thu nhập (thuế giá
trị gia tăng) từ bán/chuyển nhượng đất; Chính sách thuế thừa kế,

biếu tặng; (ii) Ngoài ra, các nước còn áp dụng một số chính sách thu
không mang tính chất thuế như lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính...
- Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu nhà nước hoặc hỗn
hợp hai hình thức sở hữu (sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước),
gồm: Ngoài các chính sách thu đối với đất đai như ở các nước đất
đai thuộc sở hữu tư nhân nêu trên, các nước có hình thức sở hữu nhà


14

nước đối với đất đai như Úc,Việt Nam,... còn có chính sách thu khi
Nhà nước giao đất và chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất.
1.3.1.2.1. Chính sách thuế đối với đất đai
Pháp luật thuế về đất đai của các nước trên thế giới được chia
ra nhiều loại khác nhau để phù hợp với các nguyên tắc của thuế,
hình thức sở hữu đất đai và đảm bảo tính công bằng trong động viên
thuế, cũng như hạn chế việc tích lũy, đầu cơ lũng đoạn đất đai. Hầu
hết các nước áp dụng nhiều sắc thuế khác nhau, nhưng thường áp
dụng các hình thức thuế chủ yếu sau:
a) Chính sách thuế đất
Thuế đất có nước gọi là thuế tài sản, thuế giá trị đất, thuế bất
động sản như Đài Loan, Inđônêxia, Nhật Bản,…., thuế điền thổ
(như ở Việt Nam thời kỳ phong kiến và thực dân), thuế SDĐ hoặc
thu tiền (phí) SDĐ như Trung Quốc …
Nội dung cơ bản sau:
- Thuế đánh vào quyền sở hữu đất hay quyền SDĐ.
- Đối tượng chịu thuế là đất đai. Mục đích thúc đẩy SDĐ có
hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Chủ đất SDĐ không
hiệu quả thì phải bán đất cho người khác, qua đó thúc đẩy việc
chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai

được tích tụ vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung cầu về đất đai;
đồng thời cũng giúp các nhà đầu tư phải tính toán nhu cầu SDĐ tiết


15

kiệm, chống lẵng phí, ngăn chặn tình trạng không sử dụng và bỏ
hoang.
- Đối tượng nộp thuế là người sở hữu đất hoặc người được nhà
nước giao đất có nhiệm vụ nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào
tài sản.
- Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất và thuế suất.
Công thức xác định thuế đất như sau:
Thuế
đất

= Diện

x Giá đất

x Thuế suất

tích
đất

Trong đó:
+ Diện tích đất được xác đinh là toàn bộ diện tích mà người sở
hữu/SDĐ có hoặc được giao. Trường hợp người có quyền sở hữu/sử
dụng nhiều mảnh đất thì diện tích tính thuế là tổng diện tích của tất
cả đất đang có, không phân biệt đất đang sử dụng hay chưa sử dụng.

+ Giá đất được xác định căn cứ vào khả năng sinh lời của đất
theo mục đích SDĐ, được biểu hiện bằng giá đất thực tế theo mục
đích sử dụng trên thị trường.
Về thuế suất: Để tránh đầu cơ, lũng đoạn về đất và khuyến
khích SDĐ hiệu quả, tiết kiệm thì thường được áp dụng hình thức
thuế suất luỹ tiến.


16

b). Chính sách thuế thu nhập (thuế giá trị gia tăng) từ chuyển
nhượng quyền sở hữu/sử dụng đất
Loại thuế này có nước gọi là thuế thu nhập và điều chỉnh bằng
sắc thuế Thu nhập công ty/doanh nghiệp và thuế Thu nhập cá nhân
như ở Việt Nam, có nước được điều tiết bằng sắc thuế riêng gọi là
thuế chuyển nhượng nhà, đất ở Inđônêxia, thuế giá trị gia tăng của
đất như Trung Quốc, Đài Loan;...
Nội dung cơ bản sau:
- Thuế đánh vào thu nhập phát sinh do bán, chuyển nhượng
quyền sở hữu/SDĐ. Thực chất là thuế đánh vào khoản chênh lệch
giữa giá đất lúc chuyển dịch lần sau so với giá đất chuyển dịch lần
trước và chi phí cải tạo đất.
- Đối tượng chịu thuế: là phần thu nhập (giá trị gia tăng) từ
bán (chuyển nhượng) quyền sở hữu/SDĐ. Xác định thu nhập (giá trị
gia tăng) bằng cách đem giá bán trừ đi giá mua và chi phí đã đầu tư
vào đất (tức là giá trị lúc chuyển dịch lần sau trừ đi giá trị lúc
chuyển dịch lần trước và chi phí cải tạo đất).
- Đối tượng nộp thuế: là người có thu nhập từ bán (chuyển
nhượng) quyền sở hữu/SDĐ.
- Căn cứ tính thuế: là giá trị ròng, được tính trên cơ sở lấy giá

chuyển giao trừ đi chi phí/giá thành, sau đó nhân với thuế suất thành
số thuế phải nộp. Gánh nặng thuế khoá không thể hoặc không dễ


17

chuyển cho người khác chịu, vì vậy thuế giá trị gia tăng đất đai
thường được coi là một loại thuế trực thu. Đối tượng thu nộp là thu
nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng
đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Thuế thu một lần khi có phát
sinh chuyển dịch quyền sở hữu/quyền SDĐ.
Công thức tính như sau:
Thuế thu nhập từ bán
(chuyển nhượng) quyền

Thu nhập từ bán
=

sở hữu/SDĐ

(chuyển nhượng)

x

Thuế suất

quyền sở hữu/SDĐ

Trong đó:
+ Thu nhập từ bán (chuyển nhượng) quyền sở hữu/SDĐ thực

chất là sự tăng lên của giá đất không do người SDĐ bỏ vốn và sức
lao động để đầu tư, được xác định theo công thức:
Chi phí

Thu nhập

Giá bán

từ bán

(chuyển

Giá bán (chuyển

đầu tư vào

(chuyển

nhượng)

nhượng) quyền

đất (nếu

nhượng)

=

quyền sở

quyền sở

hữu/SDĐ lần

hữu/SDĐ

giao dịch sau

-

sở hữu/SDĐ lần

-

có)

giao dịch trước

+ Thuế suất: Sự tăng giá của đất đai nếu do nguyên nhân
khách quan tạo ra mà không phải do chủ đất mang lại thì không thể
để chủ đất hưởng toàn bộ mà Nhà nước cần điều tiết với mức nhất


18

định. Mặt khác, giá trị gia tăng đất đai phần lớn là do khách quan
mang lại (do quá trình đô thị hóa, do nhà nước đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng...) và tương đối lớn vì vậy thường quy định các mức thuế
suất cao và áp dụng thuế suất luỹ tiến nhằm góp phần phân phối lại
thu nhập công bằng hợp lý giữa các tầng lớp dân cư.

c). Chính sách thuế thừa kế, biếu tặng
Tại một số nước, ngoài các loại thuế cơ bản trên, còn áp dụng
thuế di sản, thuế thừa kế hay biếu tặng đối với trường hợp thừa kế,
biếu tặng bằng đất như Nhật Bản, Đài Loan,...
Tại thời điểm được tặng hoặc được thừa kế (thời điểm phát
sinh) thì người nhận quyền sở hữu/quyền SDĐ có một khoản thu
nhập và sau đó trở thành tài sản của người đó. Tại thời điểm nhận
quyền sở hữu/quyền SDĐ thì người nhận phải nộp thuế thừa kế hay
thuế biếu tặng. Sau đó, hàng năm, tài sản được nhận đã thuộc sở
hữu của người nhận thì họ phải chịu thuế giá trị đất.
Nội dung cơ bản của chính sách thuế:
- Thuế thừa kế hay biếu tặng đất đai được đánh một lần khi
phát sinh hành vi cho thừa kế hoặc tặng quà.
- Đối tượng chịu thuế là giá trị của đất được nhận thừa kế, được
biếu tặng.
- Đối tượng nộp thuế là người được nhận thừa kế, biếu tặng
đất đai.


19

- Căn cứ tính thuế: Thuế được tính trên giá trị của đất khi
chuyển quyền sở hữu/quyền SDĐ nhân với thuế suất.
Trong đó:
+ Thuế suất: Mức thuế suất thường được đánh luỹ tiến. Mức độ
luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở
hữu/SDĐ với người tặng hay người cho thừa kế.
+ Giá đất cũng được xác định trên cơ sở theo mục đích SDĐ
và khả năng sinh lợi của đất được biếu, tặng.
1.3.1.2.2. Chính sách thu khi Nhà nước bán đất (giao

đất) thuộc sở hữu nhà nước
Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước
có đủ 3 quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Nhà nước có thể bán/giao đất vĩnh viễn hoặc có thời hạn. Khi
Nhà nước bán/giao đất của mình với vai trò là người bán đất (vì là
người có quyền sở hữu đất) thì sẽ thu về một số tiền tương ứng với
giá trị tài sản của đất đai được xác định phụ thuộc vào mục đích sử
dụng (khả năng sinh lời) và thời gian sử dụng. Đây là khoản tiền mà
người được giao đất phải nộp để có quyền sở hữu/quyền SDĐ, sau
khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người được giao đất có các
quyền theo quy định.
Về bản chất, khoản tiền bán đất (tiền SDĐ) không mang tính
chất thuế của Nhà nước mà thể hiện quyền lợi của chủ sở hữu đất.


20

Do phải trả tiền SDĐ nên các tổ chức, cá nhân sẽ SDĐ căn cứ vào
nhu cầu SDĐ thực tế đảm bảo tính hiệu quả trong hoạt động thường
xuyên của mình. Điều này thúc đẩy việc SDĐ đúng mục đích, tiết
kiệm và có hiệu quả. Do vậy, đây cũng là biện pháp tài chính quan
trọng mà Nhà nước sử dụng để quản lý việc sử dụng đất.
Nội dung cơ bản chính sách sau:
- Thu tiền bán đất (tiền SDĐ) là khoản thu trên giá trị đất
(quyền SDĐ). Đây là chính sách thu khi phát sinh quan hệ bán đất
hoặc giao quyền SDĐ thuộc sở hữu nhà nước. Ngày nay, việc mua
bán, trao đổi đất đai có thể diễn ra trực tiếp giữa những tổ chức, cá
nhân với nhau và giữa các tổ chức, cá nhân với nhà nước. Nhà nước
chỉ thu tiền bán đất (tiền SDĐ) khi các giao dịch này diễn ra giữa
Nhà nước và người mua đất (người SDĐ).

- Đối tượng nộp tiền là người mua đất (người nhận giao đất) của
Nhà nước.
- Tiền bán đất (tiền SDĐ) được xác định trên cơ sở giá đất và
diện tích đất bán hoặc giao. Công thức tính tiền bán đất (tiền SDĐ)
như sau:

Tiền bán đất
(tiền SDĐ)

=

Diện
tích đất

x

Giá đất


21

Giá đất có thể do Nhà nước quyết định hoặc thông qua đấu giá
và đây là khoản thu của NSNN; giá đất phụ thuộc vào mục đích
SDĐ (khả năng sinh lời của từng mục đích SDĐ khác nhau) và thời
hạn bán/giao đất.
1.3.1.2.3. Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất
thuộc sở hữu nhà nước
Tương tự như quyền bán/giao đất như trên, đối với các nước
đất đai thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước có quyền cho các tổ
chức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình để sử dụng vào những

mục đích theo quy hoạch SDĐ của Nhà nước và thu tiền thuê đất.
Các tổ chức, cá nhân thuê đất của Nhà nước được quyền sử dụng
theo mục đích, thời hạn thuê đất đã thoả thuận với Nhà nước.
Nội dung cơ bản chính sách như sau:
Tiền cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước là quan hệ tài chính
giữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước
cho thuê đất.
- Đối tượng nộp tiền là người thuê đất của Nhà nước
- Căn cứ xác định tiền cho thuê đất của Nhà nước dựa trên giá
trị của đất, xác định theo thời gian thuê, điều tiết vào khả năng sinh
lợi của đất (địa tô). Công thức tính tiền thuê đất như sau:
Tiền thuê đất
phải nộp

=

Diện
tích đất

x

Đơn giá cho
thuê đất


22

Trong đó:
Đơn giá

=

cho thuê

Giá

x

Tỷ lệ %

đất

đất
Giá cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước có thể là giá do Nhà
nước quyết định hoặc thông qua đấu giá quyền thuê đất. Trong nền
kinh tế thị trường có thị trường bất động sản phát triển thì hình thức
xác định giá thuê đất thông qua đấu giá là hình thức có nhiều ưu việt
và thường được áp dụng.
Tỷ lệ % là do nhà nước quy định.
1.3.1.2.4. Thu khác
Thu về cung cấp dịch vụ công trong quản lý đất đai như phí và
lệ phí - là khoản thu động viên đóng góp của những người có đất
đến đăng ký quyền SDĐ... Khoản thu này phát sinh một lần khi làm
thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu/quyền sử dụng của người nhận
đất chuyển dịch; thu từ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
Ngoài các nội dung cơ bản của chính sách thuê nêu trên, tại
các chính sách thu các nước cũng quy định các trường hợp được ưu
đãi miễn, giảm các khoản thuế, phí, các khoản thu nộp ngân sách
Nhà nước nêu trên để khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả

23

của người sử dụng đất và đạt được mục tiêu quản lý, định hướng
phát triển của Nhà nước.
1.3.2. Chính sách định giá đất
- Giá đất (Giá quyền SDĐ): là số tiền tính trên đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất gồm:
+ Nhóm nhân tố thông thường: Nhân tố thông thường là nói về
những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến
giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá
cụ thể cho các loại đất. Nhóm nhân tố thông thường gồm các nhân
tố sau: Nhân tố hành chính, nhân tố xã hội, nhân tố kinh tế, nhân tố
quốc tế.
+ Nhóm nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của nơi có đất, gồm các nhân tố sau: vị trí,
điều kiện giao thông, thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, quy
hoạch.
+ Nhóm nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ
đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, gồm những nhân tố
sau: Diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, vị trí đất,
thời hạn sử dụng…


24

- Định giá đất: được hiểu là sự ước tính về giá trị của giá
quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã
được xác định, tại một thời điểm xác định.
1.3.2.1. Mục đích, vai trò của chính sách:
- Mục đích của giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các
nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục
đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất,
thuế chuyển nhượng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (ii) Làm
cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm
đoạt đất cho các mục đích công; (iii) Tiến hành các hoạt động cải
tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất
đai.
- Vai trò của định giá đất: Định giá đất có vai trò rất quan
trọng vì giá đất là:
+ Cơ sở phục vụ cho xác định các khoản thu ngân sách Nhà
nước từ đất: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế,…
+ Cơ sở phục vụ cho trao đổi, chuyển nhượng đất... góp phần
ổn định thị trường đất.
+ Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài
sản khi thu hồi…
+ Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã
hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện


25

luật pháp về đất đai.
1.3.2.2. Nội dung cơ bản của chính sách
- Hình thức giá: Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước
trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá

của đất đai quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất
của các nước trên thế giới.
- Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Có nước quy định
trong các luật có liên quan, có nước không quy định. Đối với các
nước có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất thì có nước quy
định Nhà nước có vai trò trong định giá đất như Việt Nam, Hungari,
Israel…, có nước quy định cơ quan định giá độc lập như Đài Loan,
Thái Lan, Estonia…, có nước Úc quy định cả Nhà nước và cơ quan
độc lập có vai trò trong định giá đất.
- Phương pháp xác định giá:
+ Trường hợp đấu giá theo luật đấu giá, đấu thầu thì giá đất là
giá trúng đấu giá và theo quy định của pháp luật đấu giá, đấu thầu.
+ Các trường hợp được giao đất, thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá thì có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay
đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương
pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư, ở
Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này như sau:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp