Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu a khu công nghiệp điềm thụy (giai đoạn 2) trên địa bàn huyện phú bình tỉnh thái nguyên full

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ LAN ANH

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU A - KHU CÔNG NGHIỆP ĐIỀM THỤY
(GIAI ĐOẠN 2) TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ BÌNH
TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ LAN ANH

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU A - KHU CÔNG NGHIỆP ĐIỀM THỤY
(GIAI ĐOẠN 2) TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ BÌNH
TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính Môi trường
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Lớp
: K43 - ĐCMT - N01
Khóa học
: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn : Ths. Dương Thị Thanh Hà

THÁI NGUYÊN - 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ,
giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt thời gian
từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự
quan tâm, giúp đỡ của thầy cô, gia đình và bạn bè.

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến Ban giám hiệu nhà trường, Ban
chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình giúp
đỡ chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, cô, chú, anh chị cán bộ tại Phòng Tài
Nguyên và Môi Trường huyện Phú Bình, đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc
cung cấp những thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến vấn đề nghiên
cứu giúp em hoàn thành khóa luận.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Ths. Dương Thị
Thanh Hà - giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em
trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cám ơn đến tất cả các bạn và người thân xung quanh đã giúp
đỡ, chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, rèn luyện tại trường.
Sau cùng, em kính chúc toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
nguyên thật dồi dào sức khỏe, hạnh phúc để tiếp tục dìu dắt nhiều thế hệ học trò đến
với những bến bờ tri thức.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày... tháng... năm 2015
Sinh viên

Dương Thị Lan Anh


ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

CP

Chính phủ

2

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

3

NĐ

Nghị định

4

BT& GPMB

Bồi thường và giải phóng mặt bằng

5

BTC

Bộ tài chính

6

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

7

TT

Thông tư

8

UBND

Ủy ban nhân dân

9

QĐ

Quyết định

10

TĐC

Tái định cư

11

GPMB

Giải phóng mặt bằng

12

NQ

Nghị quyết

13

HĐND

Hội đồng nhân dân

14

TW

Trung ương

15

TP

Thành phố

16

GTVT

Giao thông vận tải

17

THPT

Trung học phổ thông

18

THCS

Trung học cở sở

19

KCN

Khu công nghiệp


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 .............................................................39

Bảng 4.2: Kết quả thực hiện về đối tượng và điều kiện bồi thường .........................41
Bảng 4.3: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi tại dự án ..............................................42
Bảng 4.4: Kết quả bồi thường về đất ở .....................................................................43
Bảng 4.5: Kết quả bồi thường về đất Nông nghiệp...................................................45
Bảng 4.6: Kết quả bồi thường về tài sản, công trình, vật kiến trúc, nhà ở................46
Bảng 4.7: Kết quả hỗ trợ các dự án ...........................................................................48
Bảng 4.8: Kết quả bố trí tái định cư ..........................................................................49
Bảng 4.9: Tổng hợp kinh phí bồi thường ..................................................................50
Bảng 4.10: Ý kiến của người dân về các hoạt động GPMB .....................................51
Bảng 4.11: Ý kiến của người dân sau GPMB ...........................................................52
Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cán bộ chuyên môn về công tác bồi
thường GPMB ..........................................................................................53


iv

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Phú Bình ..........................................................31


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................... iii
DANH MỤC HÌNH ........................................ Error! Bookmark not defined.
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ................................................................................................... 1

1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận............................................................................................... 4
2.1.1. Giải phóng mặt bằng .........................................................................................5
2.1.2. Thu hồi đất ........................................................................................................5
2.1.3. Bồi thường .........................................................................................................5
2.1.4. Hỗ trợ ................................................................................................................5
2.1.5. Tái định cư ........................................................................................................5
2.2. Cơ sở pháp lý .............................................................................................. 6
2.2.1. Những văn bản luật của Chính phủ và cơ quan Trung ương ............................6
2.2.2. Những văn bản của địa phương ........................................................................7
2.2.3. Một số điểm mới về công tác GPMB, hỗ trợ, tái định cư quy định trong Luật
Đất đai 2013 ................................................................................................................8
2.3. Cơ sở thực tiễn.......................................................................................... 13
2.3.1. Công tác bồi thường và GPMB trên thế giới ..................................................13
2.3.1.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Indonesia...........................13
2.3.1.2. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Mỹ.....................................14
2.3.1.3. Chính sách bồi thường và tái định cư ở Hàn Quốc ......................................16


vi

2.3.2. Công tác bồi thường và GPMB ở Việt Nam ...................................................18
2.3.2.1. Quy trình tiến hành công tác bồi thường và GPMB ....................................18
2.3.2.2. Kết quả bồi thường và GPMB tại một số tỉnh trong nước ...........................20
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU ................................................................................................................ 28
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 28
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành................................................................ 28
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28
3.3.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Điềm Thụy huyện Phú Bình - tỉnh Thái Nguyên .........................................................................28
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................28
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ...............................................................................28
3.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB của dự án xây dựng Khu A
khu công nghiệp Điềm Thụy (giai đoạn 2) huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên .......28
3.3.2.1. Tổng quan về công tác GPMB của dự án ....................................................28
3.3.2.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất ...................28
3.3.3. Đánh giá kết quả công tác tái định cư và chính sách hỗ trợ sau khi giải phóng
mặt bằng ....................................................................................................................29
3.3.3.1. Đánh giá chính sách hỗ trợ...........................................................................29
3.3.3.2. Kết quả công tác bố trí tái định cư ...............................................................29
3.3.4. Đánh giá công tác GPMB của dự án thông qua ý kiến của người dân và cán
bộ chuyên môn quản lý đất đai .................................................................................29
3.3.5. Những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp trong công tác bồi thường
GPMB........................................................................................................................29
3.3.5.1. Thuận lợi ......................................................................................................29
3.3.5.2. Khó khăn ......................................................................................................29
3.3.5.3. Ảnh hưởng của công tác bồi thường GPMB đến kinh tế - xã hội và môi
trường ........................................................................................................................29
3.3.5.4. Giải pháp trong công tác bồi thường GPMB ...............................................29
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 29
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ..........................................................................29


vii

3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ..........................................................29
3.4.1.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ..............................................29
3.4.2. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..............................................................29
3.4.3. Phương pháp phân tích số liệu ........................................................................30
3.4.3.1. Phương pháp phân tích, so sánh ...................................................................30
3.4.3.2. Phương pháp thống kê..................................................................................30
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 31
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................................... 31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................31
4.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................31
4.1.1.2. Địa hình địa mạo ..........................................................................................32
4.1.1.3. Khí hậu, thủy văn .........................................................................................32
4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên khác ..........................................................................33
4.1.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên .......... Error! Bookmark not defined.
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................35
4.1.2.1. Tình hình dân số và lao động .......................................................................35
4.1.2.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ..............................................................36
4.1.2.3. Tình hình tăng trưởng kinh tế ......................................................................37
4.1.2.4. Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội...............................................38
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................38
4.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường GPMB của dự án xây dựng Khu A Khu công nghiệp Điềm Thụy (giai đoạn 2) - huyện Phú Bình - tỉnh Thái
Nguyên .................................................................................................................40
4.2.1. Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng của dự án ..................................40
4.2.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất tại khu vực
GPMB........................................................................................................................40
4.2.2.1. Đối tượng và điều kiện bồi thường ..............................................................40
4.2.2.2. Đánh giá kết quả bồi thường về đất .............................................................41
4.2.2.3. Đánh giá bồi thường về đất ở .......................................................................42
4.2.2.4. Đánh giá bồi thường về đất Nông nghiệp ....................................................44
4.2.2.5. Đánh giá kết quả bồi thường về tài sản trên đất ...........................................45

viii

4.3. Kết quả công tác tái định cư và các chính sách hỗ trợ sau khi GPMB ..... 47
4.3.1. Đánh giá các chính sách hỗ trợ .......................................................................47
4.3.2. Kết quả công tác bố trí tái định cư ..................................................................48
4.3.3. Tổng hợp kinh phí bồi thường ........................................................................50
4.4. Đánh giá công tác GPMB của dự án thông qua ý kiến của người dân và
cán bộ chuyên môn quản lý đất đai ................................................................. 51
4.5. Những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp trong công tác bồi thường
GPMB .............................................................................................................. 54
4.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................54
4.5.2. Khó khăn .........................................................................................................55
4.5.3. Ảnh hưởng của công tác bồi thường GPMB đến kinh tế - xã hội và môi
trường ........................................................................................................................55
4.5.4. Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi và rút ra bài học kinh nghiệm trong
công tác bồi thường GPMB ......................................................................................56
4.5.4.1. Tổ chức và quản lý .......................................................................................56
4.5.4.2. Công tác chỉ đạo và thực hiện ......................................................................56
4.5.4.3. Về chính sách bồi thường và tái định cư ......................................................57
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 58
5.1. Kết luận .................................................................................................... 58
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng
của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu
sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới Đảng và Nhà nước ta đã xác
định đường lối đổi mới toàn diện nền kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội của đất nước.
Trong đó quá trình thu hút vốn đầu tư từ nhiều nguồn phục vụ cho việc xây dựng cơ
sở hạ tầng phát triển kinh tế xã hội là điều kiện tiên quyết giúp nước ta có đủ mạnh để
có thể tham gia vào thị trường rộng lớn này.
Ngày nay các dự án đầu tư vào đất ngày càng nhiều, cùng với quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tốc độ đô thị hoá ngày càng mạnh mẽ trên cả
nước. Với tốc độ phát triển kinh tế như thế, làm cho nhu cầu về thuế đất, chuyển
mục đích sử dụng đất ngày càng lớn. Để cho các dự án đầu tư vào các công trình
phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục
đích phát triển kinh tế có tính khả thi, đúng tiến độ thì công tác giải phóng mặt bằng
(GPMB) đóng một vai trò hết sức quan trọng. Vì nó là điều kiện ban đầu để triển
khai nhanh, đúng tiến độ nhưng ngược lại nó cũng có thể trở thành rào cản và luôn
tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiếu kiện, mất ổn định an ninh vì khi thực hiện công tác này
ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của tổ chức, các cá nhân và hộ gia đình.
Với dân số ngày càng tăng, xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử

dụng đất ngày càng lớn. Thực tế qua nhiều dự án cho thấy công tác GPMB
vẫn còn nhiều bất cập, nhiều khó khăn. Một số địa phương thiếu sự phối hợp
chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động,

2

giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu
cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị
kéo dài nhiều năm.
Những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu và thách thức không nhỏ. Làm thế
nào để thiết kế được những quy định phù hợp, bảo đảm quyền lợi và sự bình
đẳng cho người có đất bị thu hồi; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị
thu hồi, nhà đầu tư thực hiện các dự án; hạn chế khiếu nại, tố cáo trong công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một bài toán khó.
Trên địa bàn huyện Phú Bình - tỉnh Thái Nguyên trong những năm qua đã tổ
chức thực hiện nhiều dự án và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã thu được
nhiều kết quả tốt. Nhưng bên cạnh đó cũng bộc lộ không ít những khó khăn liên quan
đến tất cả các lĩnh vực kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy cần nghiên cứu để làm rõ về cơ
sở lý luận và tìm ra giải pháp tháo gỡ trong cơ chế tổ chức và thực hiện.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo Ths. Dương Thị Thanh Hà, em
tiến hành thực hiện chuyên đề: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
dự án xây dựng khu A - Khu Công Nghiệp Điềm Thụy (giai đoạn 2) trên địa bàn
huyện Phú Bình - tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu khái quát về địa bàn nghiên cứu và dự án.
- Đánh giá kết quả của công tác bồi thường GPMB của dự án xây dựng
Khu A: Phần diện tích 180 ha - Khu công nghiệp Điềm Thụy huyện Phú Bình,
từ đó tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn của dự án.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến
đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm nâng cao hiểu quả
cho công tác bồi thường GPMB và rút kinh nghiệm cho công tác bồi thường

giải phóng mặt bằng của địa phương trong thời gian tới.


3

1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm chắc Luật Đất đai, các Thông tư, Nghị định, văn bản dưới luật,
các quy định có liên quan đến công tác bồi thường thiệt hại và giải phóng
mặt bằng.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát điều tra phải đảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa
chọn để nghiên cứu.
- Áp dụng đúng đối tượng, đúng mục đích và phạm vi cần nghiên cứu từ đó đánh
giá được những tồn tại, khó khăn và tìm hiểu nguyên nhân.
- Đề xuất các phương án, giải pháp trên cơ sở các Nghị định, Quy định,
kết quả nghiên cứu phù hợp với thực tế của địa phương và mang tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Đề tài tốt nghiệp là một cơ hội tốt cho mỗi sinh viên có thể hệ thống và củng
cố lại kiến thức đã học trong nhà trường và áp dụng vào thực tế công việc, đáp ứng
yêu cầu đào tạo. Qua đó biết cách thu thập, tổng hợp, xử lý số liệu và biết cách trình
bày báo cáo một cách khoa học hoàn chỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đối với bản thân: việc tìm hiểu và vận dụng chính sách của nhà nước trong
công tác giải phóng mặt bằng giúp bổ sung kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai nhanh, đầy đủ và hoàn thiện hơn.
- Đối với địa phương: có thể nâng cao hiệu quả và đảm bảo áp dụng chính
xác, đúng, đủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho những hộ dân bị nhà nước thu
hồi đất. Rút kinh nghiệm trong việc giải quyết những vướng mắc và đối thoại với
nhân dân cho những dự án sau này.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở lý luận
Trong công cuộc CNH - HĐH, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài và phát
triển cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng trong chiến lược đưa đất nước ta đến năm
2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp theo đúng lộ trình. Có thể nói công tác thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng có vai trò không thể thiếu trong quá trình phát triển
kinh tế, đẩy nhanh tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng, đưa đất nước lên tầm cao mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm
chậm tiến độ của các dự án, làm ảnh hưởng tới cuộc sống của người dân trong
khu vực dự án cũng như đánh mất niềm tin cho các nhà đầu tư.
Bồi thường GPMB là khâu quan trọng mang tính chất đột phá trong quy
hoạch sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn lực đầu tư phát triển và
triển khai thực hiện công tác xây dựng cơ sở hạ tầng. Quá trình thực hiện công tác
bồi thường GPMB phải đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân bị thu hồi, lợi ích của
chủ đầu tư dự án và lợi ích của Nhà nước, được thực hiện theo tiêu chí giữ vững ổn
định và phát triển bền vững đất nước.
Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định đất là loại tài sản có giá và giá đó được
công nhận ở quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cũng là bước đầu mở
ra thị trường bất động sản tại Việt Nam. Luật Đất đai năm 2003 cũng đã có phần đổi
mới quan trọng trong việc thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực 1/7/2014
đã có những điểm đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất, xác định rõ và quy
định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất giúp cho hệ thống pháp

luật đất đai hoàn thiện hơn và giải quyết được những bất cập, hạn chế trong quá
trình thi hành Luật Đất đai 2003. Sau đây là một số khái niệm cơ bản trong quá
trình bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.


5

2.1.1. Giải phóng mặt bằng
GPMB là quá trình nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng đất
(tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối
tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, công trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định
cuộc sống cho các đối tượng phải di dời.
Công tác GPMB là việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và mục đích phát triển kinh tế.
2.1.2. Thu hồi đất
Thu hồi đất: “Là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai” (Quốc Hội, 2013) [11].
2.1.3. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù trả lại xứng với giá trị
hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường về đất: “Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất” [11].
2.1.4. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” [11].
2.1.5. Tái định cư

Tái định cư (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi ở mới để sinh sống
và làm ăn. Tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khu
nhà nước thu hồi đất hoặc trưng dụng đất để thực hiện các dự án phát triển
(Chính Phủ, 2004) [5].
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di
chuyển đến một nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống


6

thu nhập, cơ sở vật chất. Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ tác động xấu
về kinh tế - xã hội đối với bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung
của đất nước.
Hiện nay nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để xây dựng nơi ở mới.
2.2. Cơ sở pháp lý
2.2.1. Những văn bản luật của Chính phủ và cơ quan Trung ương
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường
thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác định giá đất. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính

phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính, hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy
định Bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ thục bồi thường,
hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết.
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


7

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 quy định
bổ xung về quy hoạch sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trình tự
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 37/2014/TT- BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
TNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất.
2.2.2. Những văn bản của địa phương
- Nghị quyết 26/2009/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2009 về việc
thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND ngày 21/02/2012 của UBND tỉnh ban
hành quy trình xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Phê
duyệt giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/1/2010 về việc ban hành thực
hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định 06/2010/QĐ-UBND ngày 23/2/2010 về việc sửa đổi bổ sung
một số quy định kèm theo quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/1/2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 12 năm 2010 của Uỷ
ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt khung giá các loại đất năm 2011
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


8

- Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 6 năm 2011 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường
cây cối hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 11 tháng 7 năm 2012 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình
kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
2.2.3. Một số điểm mới về công tác GPMB, hỗ trợ, tái định cư quy định trong
Luật Đất đai 2013
Có thể thấy rằng, vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là
một trong nội dung quan trọng trong thời gian qua các ngành, các cấp tập trung
thực hiện, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện

ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất. Tuy
nhiên, trong quá trình thực hiện, việc khiếu nại, so bì trong bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư của người có đất bị thu hồi và những người có liên quan vẫn xảy ra
thường xuyên.
Chính vì vậy để đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu
hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai
2013 tiếp tục kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời
đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống.
Có thể khái quát một số nội dung chủ yếu có tính đổi mới trong lĩnh vực bồi
thường, giải phóng mặt bằng quy định trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai
năm 2003:
- Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trong Luật Đất đai 2003 được quy định trong 03 điều (41, 42, và 43), trên


9

thực tế đã chưa thể chế hết các quy định mang tính nguyên tắc này để thực hiện
thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương. Khắc phục hạn chế này, Luật
Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt
hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều
riêng biệt (74 và 88). Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất
và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước
thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó
thống nhất thực hiện.
- Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi

ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất. Luật
Đất đai 2013 bổ sung thêm hai trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước
thu hồi đất (Điều 75), cụ thể:
Luật đã bổ sung bồi thường đối với trường hợp sử dụng đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo bình đẳng giữa người sử dụng
đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được
giao đất có thu tiền sử dụng đất (vì những đối tượng này có cùng nghĩa vụ tài
chính với nhau).
Mặt khác, bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng
dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có
Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất
đai mà chưa được cấp. Đây là một tiến bộ mới vì trước đây đối với các trường hợp
đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất
lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở từ thiện, không phải là
đất do Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp
pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 thì không được bồi thường, hỗ trợ đều
này gây vướng mắc trong quá trình thực hiện.


10

- Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất
còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp,
đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng
đất (từ Điều 77 đến Điều 81).
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định mức bồi thường
cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại
đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của
người sử dụng đất đối với đất đó.

- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một số
trường hợp không được bồi thường đất (Điều 76).
Theo Khoản 13, Điều 3 Luật Đất đai 2013, Chi phí đầu tư vào đất còn
lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ
chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa
thu hồi được.
Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ
trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định
tại khoản 1 Điều 54; đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu
tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho
thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng
được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do
thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; đất nông nghiệp thuộc
quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự
án đặc biệt.
Điều 87, Luật Đất đai 2013 quy định theo hướng:
+ Bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng


11

bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi
được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của
Chính phủ.
+ Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư,

làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của
cộng đồng, các dự án thu hồi liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư.
+ Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà
Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
thì thực hiện theo khung chính sách sách đó.
- Về chính sách hỗ trợ, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định so
với Luật Đất đai năm 2003:
+ Quy định các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Người sử
dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định
của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; việc hỗ trợ phải bảo đảm
khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
(Khoản 1, Điều 83).
+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm
cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường. Cụ thể: Hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường thường bằng tiền còn
được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; trường hợp người
được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao
động có nhu cầu đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được
tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản
xuất kinh doanh (Khoản 1, Điều 84).


12

+ Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước

thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Cụ thể: Đối với hộ gia đình, các nhân sử
dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ nguồn
kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay
vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất
thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm
kiếm việc làm (Khoản 2, Điều 84).
- Về chính sách tái định cư. Để khắc phục tình trạng nhiều dự án chưa
có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà
người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố
trí vào khu tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới,
như sau:
+ Bổ sung quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85) theo
hướng: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức và thực hiện
dự án tái định cư trước khi thu hồi đất; quy định khu tái định cư tập trung phải
xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù
hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; quy định việc thu
hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ
tầng khu tái định cư.
+ Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở
mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 86), cụ thể: Người có đất bị thu hồi được bố trí tái
định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện
tái định cư (ưu tiên vị trí thuận lợi cho người sớm bàn giao mặt bằng, người có
công với cách mạng); giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư,
giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định; quy định trường hợp
người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không
đủ mua 01 suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để mua một
suất tái định cư tối thiểu [26].


13

2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Công tác bồi thường và GPMB trên thế giới
Đối với bất cứ quốc gia nào trên thế giới đất đai là nguồn lực quan
trọng cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi nhà nước thu
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời
sống kinh tế của hàng triệu người dân. Đặc biệt ở những nước đang phát
triển người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp thì đó là vấn đề sống
còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác giải phóng mặt
bằng của một số nước.
2.3.1.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Indonesia
Từ những năm 60 của thế kỷ XX ở Indonesia đã có luật về thu hồi đất
và các đối tượng liên quan tới đất, đó là luật số 20 năm 1961 phản ánh thực
thi quyền lực thống trị của chính quyền. Đến những năm đầu của thập niên
70 theo luật cơ bản về đất đai của Chính phủ có thể thu hồi đất phục vụ lợi
ích chung nếu bồi thường thỏa đáng theo thủ tục do luật này quy định. Từ
đó đến nay Chính phủ Indonesia đã ban hành rất nhiều Nghị định về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất và chế độ tái định cư cho
người bị mất đất.
Bồi thường thiệt hại và di dân tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích phát triển của xã hội. Việc xây dựng và lập kế hoạch thực hiện các phương án
bồi thường, tái định cư sao cho các dự án luôn luôn hướng tới sự phát triển kinh tế,
ổn định xã hội và bền vững về môi trường. Vì vậy, khi Nhà nước bồi thường và tái
định cư cần phải có phương châm thực hiện để áp dụng khi nhà nước thu hồi đất:
- Bồi thường tài sản thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập của người dân bị
mất đất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp để ít nhất người bị ảnh hưởng đạt hoặc gần đạt so với mức sống
trước đó.

14

- Đối với các dự án có di dân tái định cư, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung
di dân là yếu tố không thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu
tư. Những nguyên tắc thực hiện là:
+ Nghiên cứu kỹ phương án của các dự án mang tính khả thi để giảm tới
mức tối đa việc di dân bắt buộc khi triển khai dự án.
+ Người bị thu hồi đất phải được bồi thường và hỗ trợ để khôi phục cuộc
sống kinh tế ở mức cao nhất với thời điểm trước khi có dự án.
+ Đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác
tương xứng phải được cấp cho người bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản
địa, dân tộc thiểu số, nông dân.
+ Người bị ảnh hưởng phải thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết
về các yếu tố bồi thường và tái định cư.
+ Chú ý đến các đối tượng chính sách, gia đình nghèo, các vùng
khó khăn.
Có thể thấy hệ thống pháp luật về bổi thường và tái định cư của
Indonesia đều nhằm bảo vệ những người có đất bị thu hồi, có những chính sách
hỗ trợ đối với gia đình khó khăn với mục đích chung là đảm bảo ổn định đời
sống sản xuất cho con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường - Viện nghiên cứu địa
chính, 2002) [2].
2.3.1.2. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Mỹ
- Công tác BT&GPMB ở Mỹ được thực hiện theo nguyên tắc “đền bù
tương xứng”.
- Hiến pháp Mỹ cho phép chính quyền trưng dụng đất đai của tư nhân có đền
bù tương xứng nhằm phục vụ mục đích công cộng và về sau mở rộng sang phát
triển kinh tế. Tranh chấp khiếu kiện đất đai chiếm tỉ lệ thấp vì nhờ nguyên tắc “đền
bù tương xứng” và những quy trình chặt chẽ. Đây là nguồn tham khảo nhằm khắc

phục dứt điểm tình trạng khiếu nại tranh chấp phức tạp.
- Cơ chế thị trường đã thiết lập mặt bằng giá trị của quyền sử dụng (đất) và
đã “tính đủ” mọi yếu tố pháp lý. Khi đất đai là sở hữu toàn dân và tuyệt đối không


15

một ai có quyền sở hữu ấy, thì cơ chế quản lý đất đai của nhà nước ở mọi quốc gia
theo thể chế cộng hòa đều tương đồng. Việc còn lại chỉ là thiết lập những “nguyên
tắc ứng xử” công bằng, luật và quy trình thi hành minh bạch, chặt chẽ nhằm đảm
bảo quá trình quản lý đất đai của nhà nước, tránh gây xáo trộn bất bình xã hội.
- Chi phí đền bù đất đai là chi phí lớn nhất trong toàn bộ dự án. Giá bồi
thường bao gồm: giá trị đất, giá trị tài sản gắn liền với đất, những tổn thất (thiệt
hại) gây ra và hỗ trợ tái định cư. Ngoài ra, nếu có bất đồng phải ra tòa giải quyết
thì luật Mỹ quy định nhà nước phải chi trả mọi chi phí tòa án, phí luật sư, phí thu
thập tài liệu và nhân chứng, phí giám định bất động sản chứ công dân có đất bị
thu hồi không phải trả các phí này. Khi ra tòa thì công dân phải chấp nhận số tiền
đền bù do bồi thẩm đoàn quyết định trao tại tòa hoặc kháng cáo, do đó không cần
đến cưỡng chế.
- Điểm cần lưu ý là nguyên tắc “đền bù tương xứng” được thiết lập dựa trên
quan niệm người có đất bị thu hồi đã chịu thiệt thòi vì “lợi ích chung” thì nhà nước
đại diện cho “lợi ích chung” phải đứng ra chi trả mọi chi phí ngay cả khi phát sinh
tranh chấp hay khiếu kiện. Phương pháp này áp dụng thuận lợi ở Mỹ vì có hệ thống
tòa án độc lập với chính quyền và nhân dân rất tôn trọng sự công minh của tòa án.
- Đối với việc hỗ trợ tái định cư, luật Mỹ quy định một số trường hợp phải
xây lại nhà tương đương với nhà cũ cho người dân tại nơi tái định cư. Đối với
doanh nghiệp bị di dời thì được bồi thường thiệt hại do mất lợi tức. Ngoài ra, trong
những trường hợp khó xác định chính xác các khoản thiệt hại thì tòa sẽ quy ra một
con số phần trăm (ví dụ 80%), và nhà nước phải bồi thường giá trị thị trường cộng
với con số phần trăm tổn thất này (180%).

- Theo quy định, có ba phương pháp xác định trị giá đất và tài sản căn cứ
theo loại bất động sản: tính theo giá mua bán đối với đất ở, tính theo lợi tức phát
sinh đối với đất kinh doanh hoặc có thu hoạch, và cuối cùng là tính theo giá trị tái
xây dựng kèm khấu hao tương đương nếu vẫn không xác định được bằng hai
phương pháp trên. Thời điểm để xác định giá trị bồi thường là thời điểm thực tế
thu hồi.