Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường quang trung thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014 full
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (456.66 KB, 71 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC ĐỨC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khoá học
: 2011 - 2015
Thái Nguyên, 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC ĐỨC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khoá học
: 2011 - 2015
Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Lợi
Thái Nguyên, 2015
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng
cố kiến thức tiếp thu được trên giảng đường và hoàn thiện chương trình
đào tạo Đại học. Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận với thực tế nghề
nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện
kỹ năng trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ
cho công việc hiện tại và sau này khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu
đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường
Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. Có được kết quả
này em xin chân thành cảm ơn giảng viên TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình giúp
đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công tác
tại phòng tài nguyên và môi trường thành phố thái nguyên đã tạo điều kiện để
em có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần
thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu
nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chẵn không tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến
từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá luận của em được
hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Ngọc Đức
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2013 .............................................46
Bảng 4.2 Kết quả cấp giấy CNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân của
phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ...........48
Bảng 4.3 Kết quả cấp giấy CNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân của
phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ............49
Bảng 4.4Kết quả cấp GCNQSD dất cho các loại đất của phường Quang
Trung, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ........................................52
Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân của
phường Quang Trung giai đoạn 2012- 2014 ............................................................55
Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả cấp giấy CNQSD dất cho các loại đất của phường
Quang Trung, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ............................55
Bảng 4.7 Thống kê các trường hợp không được cấp giấy CNQSD đất của
phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 .............55
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CP
Chính phủ
CT - TTg
Chỉ thị thủ tướng
ĐKĐĐ
Đăng kí đất đai
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
HĐND
Hội đồng nhân dân
HSĐC
Hồ sơ địa chính
HTX
Hợp tác xã
NĐ
Nghị định
NĐ - CP
Nghị định chính phủ
Nxb
Nhà xuất bản
QĐ - UBND
Quyết định Ủy ban nhân dân
QĐ - BTNMT
Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường
THCS
Trung học cơ sở
TT - BTNMT
Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường
TT - TCĐ
Thông tư Tổng cục Địa chính
UBND
Ủy ban nhân dân
UBTVQH
Ủy ban thường vụ Quốc Hội
VPĐK
Văn phòng đăng kí
iv
MỤC LỤC
PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..............................................................................................2
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ......................................................................................2
1.2.1. Mục đích của đề tài ..................................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu .....................................................................................................................3
1.2.3. Yêu cầu của đề tài.....................................................................................................3
1.3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ....................................................3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ............................................................................................3
PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ...........................................................................................................................4
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ............................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ................................5
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .............................6
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ........................10
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ...................................................................................10
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất .............................................................11
2.2.3. Hồ sơ địa chính .......................................................................................................15
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..........................17
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .........................................18
2.2.6. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường .....................................................19
2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước ......................20
2.3.1. Sơ lược tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh
Thái Nguyên ...............................................................................................................23
2.3.2. Sơ lược tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ......................................................................25
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................27
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................27
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................27
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................................27
3.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................27
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................................................................27
3.3.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai tại phường .......................................27
v
3.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Quang
Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ........28
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Quang Trung, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..............................................................................28
3.4. Phương pháp nghiên cứu ..........................................................................................28
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ...............................................................................28
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .....................................................................................28
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..............................................................................29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .........................................................................29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................................29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................................31
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Quang Trung,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên............................................................37
4.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của phường Quang Trung, thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................................38
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .......................................................................................38
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai.....................................................................................45
4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Trung .47
4.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Quang
Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên trong giai đoạn 2012 - 2014.......48
4.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất cho các loại đất
của phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ......52
4.3.3. Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường
Quang Trung, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ...............54
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Quang Trung, Thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ...............................................................................................57
4.4.1. Thuận lợi ..................................................................................................................57
4.4.2. Khó khăn ..................................................................................................................59
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của phường Quang Trung, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên............60
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 61
5.1. Kết luận .......................................................................................................................61
5.2. Đề nghị ........................................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 63
1
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được của ngành sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là các
nguồn lợi tự nhiên như khí hậu, thời tiết, nước, không khí, khoáng sản nằm
trong lòng đất, sinh vật sống trên bề mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống trong
lòng đất. Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố
định trong không gian. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp lý,
sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Hơn nữa, quá trình phát
triển kinh tế, quá trình đô thị hoá ở làm cho mật độ dân cư ngày càng tăng.
Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm
cho nhu cầu sử dụng đất đặc biệt về nhà ở cũng như đất xây dựng các công
trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở
nên “nhức nhối” hơn. Đây là vấn đề nan giải không chỉ với nước ta mà còn với
các nước đang phát triển và phát triển trên thế giới. Để giải quyết vấn đề này,
mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình những chương trình, kế hoạch, chiến lược
riêng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mình để sử dụng đất đai được hợp
lý, hiệu quả, tiết kiệm. Đặc biệt là đối với nước ta - một đất nước mà quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả
nước. Từ năm 1945 khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà cho
đến nay, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, Nhà nước ta luôn quan tâm thích đáng
đến vấn đề đất đai và đã ban hành, đổi mới Luật đất đai: Luật đất đai 1988,
Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai
1993 năm 1998, năm 2001.
2
Đặc biệt, Luật đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2004
đã từng bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng
đất. Các văn bản, Thông tư, Nghị định đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm
chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia cũng như phù hợp với sự phát
triển của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. Công tác đăng kí và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong số các nội dung giúp cơ quan
quản lí đất đai nắm được tình hình sử dụng đất kể cả số lượng và chất lượng
đất. Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết trên và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên Trường đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thị
Lợi, em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung, Thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014".
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn phường
Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014.
1.2.2. Mục tiêu
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân tại phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên trong giai đoạn 2012 - 2014.
- Tìm hiểu và đưa ra những nguyên nhân làm hạn chế tiến trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
3
1.2.3. Yêu cầu của đề tài
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn phường.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường .
- Phân tích, đánh giá đầy đủ, chính xác công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại phường.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng của
địa phương và phù hợp với pháp luật đất đai do Nhà nước quy định.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Nhằm củng cố những kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngoài thực tế.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Quang Trung, từ đó đưa ra những giải pháp giúp cho công tác
cấp GCNQSD đất của phường đạt hiệu quả hơn.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2003, Quốc hội khóa XI đó thông qua Luật Đất đai ngày
26/11/2003 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004. Luật đất đai 2003 đó sửa
đổi từ 7 nội dung thành 13 nội dung Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp
với tình hình mới. Tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003 quy định [7]:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh, giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSD đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất đai;
5
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai;
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công tác đất đai (Luật đất đai, 2003).
Trong Luật đất đai 2003 nội dung cấp GCNQSD đất vẫn là một trong
những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia. Là cơ sở không gian của mọi quá trình
sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan
trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trình
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Song thực tế đất đai có diện tích
giới hạn, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng
của tài nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử
dụng và quản lý của con người. Do vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập
WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng
đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp
6
Chính vì thế công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà
nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì
công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quan
trọng. Thông qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được tình hình sử dụng
đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Từ đó bảo vệ
được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi ích của nhân dân.
Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi
tham gia sử dụng đất.
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và là nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá có vai trò quan trọng đối với các ngành kinh tế quốc dân. Vấn đề đặt ra là
cần phải sử dụng đầy đủ, hợp lý mang lại hiệu quả trên mọi lĩnh vực. Việc sử
dụng đất đai hợp lý có liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành,
từng lĩnh vực, quyết định tới hiệu quả sản xuất và sự sống còn của vận mệnh
quốc gia. Vì vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là nhiệm vụ hàng đầu.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý”. Công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước
ta quan tâm chỉ đạo. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân”.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo
đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá
IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày
29/06/2001.
7
Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29/06/2001.
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính thay thế
cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.
Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22/01/2001 của chính phủ về hoạt
động đo đạc và lập bản đồ.
Quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều bất cập
không phù hợp với tình hình nước ta, nhiều điểm không phù hợp với thực tế
xã hội. Nhiều quy phạm pháp Luật Đất đai đã phát sinh trong đời sống xã hội.
Vì thế Luật Đất đai 2003 ra đời được đánh giá có nhiều điểm tiến bộ như:
Quy định chặt chẽ các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN, các trường
hợp cấp GCN, lập HSĐC.
Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 thì đã có
nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ương đến địa
phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện ĐK, cấp GCN và lập
HSĐC. Cụ thể là:
Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có
quy định về ĐK, cấp GCN và lập HSĐC gồm:
Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2004, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN; các
trường hợp được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập HSĐC
và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn
8
liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc
chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các
chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC và các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về việc thu tiền
thuê đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về sữa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành
công ty cổ phần. Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
9
Luật Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp GCN trong năm 2006.
- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê
theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong
đó quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng
ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
Thông tư số 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi
chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần hóa; trong đó có hướng dẫn
việc rà soát, cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC.
10
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; là việc
ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định vào HSĐC và cấp
GCN nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [5].
2.1.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo điều 9 và điều 107 Luật
Đất đai 2003 bao gồm [7]:
- Các tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và
công trình tín ngưỡng)
- Người Việt định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở
2.1.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm [1]:
11
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là
chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng [5].
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất
để giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước
với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng
pháp luật [5].
12
Hiện nay tồn tại 4 loại GCN sau:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng
cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy
định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính
phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng đất
và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường).
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003,
mẫu giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày
1/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa
đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho
chủ sử dụng đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu
giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có
màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN
- Đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp giao
đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Những đối tượng được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trước
ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCN.
13
- Những đối tượng đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51
Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCN.
- Những đối tượng được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổ chức sử dụng
đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
- Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN quy định tại điều 52 Luật Đất đai 2003 như sau [7]:
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN cho
tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân định cư ở nước ngoài.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; ủy ban
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp GCN được ủy
14
quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Điều kiện được ủy quyền cấp
GCN được quy định theo điều 56 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Người Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
vào nước ta.
2.2.2.3. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu
trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất.
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng thực.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật [1].
2.2.2.4. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản
cho người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng)
15
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận
của sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có
công chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê
đất, đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường
phải hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập
nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào
đơn đăng kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo
quy định và phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc
Phòng TN&MT để được cấp GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật
những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai
được thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động đất đai, cấp GCN.
Hồ sơ địa chính được lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc. Hồ
sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất
thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, phường, thị trấn để phục vụ
nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương. Theo quy định hiện hành hồ sơ địa chính
có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số.
16
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thị trấn.
- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục
quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác, thống nhất giữa các tài liệu
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê
+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT như sau:
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
17
+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.
HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu
địa chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hướng
dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định
tiến trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số.
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.4.1. Đối với Nhà nước
Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất
đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm
về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại
đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu
hồi đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.2.4.2. Vai trò của công tác cấp GCNQSD đất đối với người sử dụng đất
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với người sử dụng đất.
18
- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất,
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản.
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Điều 48 ( Luật đất đai, 2003) [7]:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nước với mọi loại đất.
- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận
trên GCNQSD đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo
quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất:
+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng chung của vợ và chồng
thì GCNQSD đất phải ghi rõ họ, tên vợ và họ tên chồng.
+ Trường hợp nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSD đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức
đồng quyền sử dụng.
+ Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSD đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp
pháp của cộng đồng dân cư đó.
