Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện hạ hòa tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2014 full

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC BÌNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HẠ HÒA – TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN – 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC BÌNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HẠ HÒA – TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K43 - ĐCMT - N02

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Quý

THÁI NGUYÊN – 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại Huyện Hạ Hòa – Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 2014". Trong quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô
giáo, các bạn lớp 43B-ĐCMT, các cô chú và các anh chị Văn phòng đăng ký QSD đất,
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hạ Hòa.
Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới cô giáo hướng dẫn TS. Vũ
Thị Quý người đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn
thành khóa luận.
Ngoài ra, em xin gửi lời cảm ơn tới các bác, cô chú, anh chị tại Văn phòng
ĐK-QSD Đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hạ Hòa giúp đỡ em trong
quá trình thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian nghiên cứu và năng lực bản than còn có hạn, đặc biệt là kinh
nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những sai sót, em
rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo và các bạn sinh viên để khóa
luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn./.
Thái Nguyên, ngày 14 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Nguyễn Ngọc Bình


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hạ Hòa năm 2014 ..............................30
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn
2011 – 2014 .............................................................................................32
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho QSD đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn 2011 – 2014 ......34
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế QSD đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn 20011 – 2014 ......35
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSD đất tại Huyện Hạ Hòa giai đoạn 2011 - 2014...... 36
Bảng 4.6: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về những quy định chung của
chuyển QSD đất .......................................................................................38
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về chuyển đổi quyền sử dụng đất .........40
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ...................................................................................................42
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về cho thuê, cho thuê lại QSD đất .. 44
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về tặng cho QSD đất ..........46
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về thừa kế QSD đất ............48
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về thế chấp và bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất .........................................................................................50
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về góp vốn bằng giá trị QSD đất ..... 52


iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BTC:

Bộ tài chính

BTNMT:

Bộ Tài nguyên Môi trường

BTP:

Bộ tư pháp

CMND:

Chứng minh nhân dân

NĐ-CP:

Nghị định chính phủ

QSD:

Quyền sử dụng

TN&MT :

Tài nguyên và Môi trường

TT:

Thông tư

TTHT:

Thủ tục hành chính

TTLT:

Thông tư liên tịch

UBND:

Ủy ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu ........................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài.............................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .............................................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài..............................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..........................................................................6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất...........................................................6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ............................10

2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục, chuyển quyền sử dụng đất ............12
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....17
3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................17
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................17
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................17
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .....................................................................17
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................17
3.3.1. Đánh giá cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện
Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ. .....................................................................................17
3.3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hạ Hòa –
tỉnh Phú Thọ.......................................................................................................17
3.3.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển QSD đất theo 8 hình thức chuyển
quyền. .................................................................................................................17
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn huyện Hạ Hòa về
chuyển QSD đất theo số liệu điều tra. ...............................................................17


v

3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSD đất và
nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ....................................................................17
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................17
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ....................................................17
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ......................................18
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................19
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hạ Hòa .................................19
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Hạ Hòa .....................................................19
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Hạ Hòa .........................................22
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Hạ Hòa - tỉnh Phú Thọ............27
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Hạ Hòa. ...........................................27

4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hạ Hòa ..............................................30
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển
quyền trên địa bàn huyện.......................................................................................31
4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Hòa giai
đoạn 2011 – 2014 ...............................................................................................31
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Hòa
giai đoạn 2011 – 2014........................................................................................32
4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại huyện Hạ
Hòa giai đoạn 2011 – 2014 ................................................................................33
4.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn
2011 – 2014 .......................................................................................................34
4.3.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn
20011 – 2014 .....................................................................................................35
4.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hạ
Hòa giai đoạn 2011 – 2014 ................................................................................36
4.3.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hạ
Hòa giai đoạn 2011 – 2014 ................................................................................37
4.3.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Hạ
Hòa giai đoạn 2011 – 2014 ................................................................................37


vi

4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn huyện Hạ Hòa về chuyển
quyền sử dụng đất ..................................................................................................38
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về những quy định
chung của chuyển quyền sử dụng đất ................................................................38
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................40
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về các hình thức

chuyển QSD đất .................................................................................................53
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục để đẩy mạnh
công tác chuyển QSD đất ......................................................................................55
4.5.1. Thuận lợi ..................................................................................................55
4.5.2.Khó khăn ...................................................................................................55
4.5.3.Đề xuất giải pháp khắc phục. ....................................................................56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................57
5.1. Kết Luận .........................................................................................................57
5.2. Kiến Nghị .......................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................59


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, là nền tảng xây dựng các khu kinh tế - văn hóa - xã hội, quốc phòng an ninh.
Xét về mặt kinh tế đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế
được. Trong thực tế đất đai còn được coi là hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền
Chính vì vậy chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản
của người sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Trên thực tế , chuyển quyền sử
dụng đất là một hoạt động đã diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức
rất đa dạng .Tuy nhiên chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời thì chuyển quyền sử
dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền ,
cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó . Theo luật đất đai 1993, người sử
dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi,

chuyển nhượng cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình
thực hiện và sau 2 lần chuyển đổi , bổ sung ( năm 1998, 2001) hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất thu được nhiều thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song cùng
với sự phát triển ngày càng sôi động và ngày càng đa dạng trong lĩnh vực đất đai
Luật Đất đai đã bộc lộ những điểm không phù hợp, trước yêu cầu cấp thiết đó Luật
Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993. Vấn đề
chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể , chặt chẽ hơn hơn Luật Đất đai
1993 cả về số hình thức chuyển quyền ( thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục, trình tự
chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan . Luật đất đai 2013 ra đời nhằm
khắc phục những tồn tại của luật đất đai 2003 đồng thời có những thay đổi nhằm
phù hợp với hoàn cảnh nước ta trong thời kỳ đổi mới.Các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất cũng được thay đổi phù hợp hơn.Các hình thức chuyển quyền sử


2
dụng đất được thay đổi vẫn là 8 hình thức nhưng bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất, tách cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất thành 2 hình
thức riêng là cho thuê quyền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Huyện Hạ Hòa-Tỉnh Phú Thọ là một huyện nằm ở trung du và miền núi bắc
bộ ,mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng đang trên đà phát triển theo hướng trở thành
một huyện hiện đại, năng động, các hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai ngày
càng sôi động.Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra
khá sôi động.Do vậy việc đánh giá một cách khách quan về những mặt còn tồn tại
hay những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm , đề xuất các giải
pháp nhằm đạt đến mục tiêu quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất là rất
cần thiết.
Xuất phát từ vấn đề trên được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng

dẫn của TS. Vũ Thị Quý em tiến hành nghiên cứu đề tài : "Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại Huyện Hạ Hòa – Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2014".
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Hạ Hòa –
Tỉnh Phú Thọ giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 theo 8 hình thức chuyển quyền
được quy định trong Luất đất đai 2003 và 2013, nhằm xác định được những kết quả
đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Hạ
Hòa – tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất của huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2011
đến năm 2014 của huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử
dụng đất.


3
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập: Trong quá trình học tập và nghiên cứu khoa học đã giúp sinh
viên vận dụng được những kiến thức đã học vào trong thực tế. Ngoài ra còn tạo cho
sinh viên tính chủ động , sáng tạo, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra trường.
- Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại cơ sở, từ đó
đưa ra các giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác

quản lý đất đai tại địa phương.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992
- Hiến pháp 2013
- Luật đất đai 2003
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013.
- Bộ luật dân sự 2005
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ tài chính Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo
quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông
tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng

thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.


5
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc
hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 12/2014/QĐ-UBND quy định một số nội dung về quản lý SDĐ
trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSD đất. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là
thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3
hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì
chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có
nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật
ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của
Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai
1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD
đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp
1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm
2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã
góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới,
thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của

đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại
của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất
đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày
26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy


6
định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền
(thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất
trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.
Luật đất đai 2013 ra đời ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục những hạn chế
của các luật đất đai trước (bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,
tách cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất thành 2 quyền riêng là cho thuê
quyền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất)
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản
lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát
triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng
cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSD đất đó là
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSD
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. Luật đất đai sửa đổi
2013 cũng quy định có 8 hình thức chuyển QSD đất nhưng có một số thay đổi so
với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất và tách
cho thuê hoặc cho thuê lại QSD đất thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSD đất
và cho thuê lại QSD đất.


7
2.2.1.1.Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi QSD đất là quyền mà người sử dụng đất được tự động
chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm
việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất nhằm mục đích chủ yếu là tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Việc chuyển đổi QSD đất nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật
Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSD đất hợp pháp từ người
khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong
cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình,
cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ,
lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126 của
Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người
được chuyển nhượng trả tiền hoặc hiện vật cho người chuyển nhượng. Hình thức
này diễn ra một cách phổ biến nhất trong các hình thức chuyển quyền, quy định tại
Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP [5] như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất trong trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.


8
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở, đất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu
vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.1.3.Quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê QSD đất là việc người sử dụng đất nhường QSD đất của mình cho
người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo
quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.4.Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê lại giống cho thuê về bản chất nhưng khác ở nguồn gốc đất. Đất mà
người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn
gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.

Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê
lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì
không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.5.Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền thừa kế QSD đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSD đất như sau:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSD đất của mình theo di chúc hoặc
theo pháp luật.


9
2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
QSD đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế
QSD đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì
được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSD đất được quy định cụ thể tại
điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.6.Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống ,
tuy nhiên cũng không ngoại trừ những trường hợp ngoài quan hệ này.
Hình thức này cũng không phải là mới nhưng trước đây không có quy định
trong luật nên thực tiễn phát sinh người ta áp dụng quy định của hình thức thừa kế
sang để thực hiện. Hiện nay hình thức này đã được công nhận và quy định trong

luật như sau:
Trừ 4 trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP [5]
đã nêu ở trên thì các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận
tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định sau:
Trừ các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước( Điều 110 Luật
đất đai 2003).
Trừ các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê [3].
2.2.1.7.Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất đem QSD đất của mình đến thế chấp
cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của pháp
luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận.
Vì vậy người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


10
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một
sỗ vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển
sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như
những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.8.Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền gốp vốn bằng giá trị sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay
nhiều đối tác và rất linh động , các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc…theo thỏa thuận.
Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định tổ chức kinh tế là pháp

nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận
quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSD đất theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b,
c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của
Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a/ Có giấy chứng nhận QSD đất;
b/ Đất không có tranh chấp;
c/ QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d/ Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất


11
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ-CP [5] như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích su đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất
có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang
hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng


12
QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao
đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ
được phép chuyển nhượng QSD đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư

xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở
có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục, chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân
1. Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về "dồn điền đổi thửa" thì
thực hiện theo quy định sau [5]:
a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thoả
thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
(nếu có);
b) Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời
gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ
đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ
địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích
sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;


13
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và
trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định;
e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm
xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và
gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

2. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá
nhân được thực hiện như sau [5]:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa
chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích
sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy
chứng nhận;


14
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban

nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
1. Bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục
đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
3. Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại đất quy định tại Điều này không áp
dụng đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp.
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
1. Người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh
chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;
đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người
duy nhất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Việc đăng ký thừa kế được thực hiện như sau:


15

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm
trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa
vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp
mới giấy chứng nhận;
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban
nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
1. Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng
cho quyền sử dụng đất của tổ chức;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm
trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa
vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp
mới giấy chứng nhận;
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban

16
nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho
quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng
cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
1. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp
đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải
nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, đăng
ký bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.


17
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là công tác chuyển QSD đất trên địa bàn huyện Hạ
Hòa – tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 – 2014.

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đánh giá hoạt động của 8 hình thức chuyển QSD đất trên địa bàn huyện Hạ
Hòa – tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 – 2014.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm : Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hạ Hòa - tỉnh Phú Thọ.
- Thời gian thực hiện: Từ ngày 5/1/2015 đến 5/4/2015.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Đánh giá cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện
Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ.
3.3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hạ Hòa –
tỉnh Phú Thọ.
3.3.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển QSD đất theo 8 hình thức chuyển quyền.
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn huyện Hạ Hòa về chuyển
QSD đất theo số liệu điều tra.
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSD đất và
nguyên nhân, giải pháp khắc phục.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, về đời sống văn hóa
giáo dục, y tế, hiện trạng sử dụng đất…của huyện Hạ Hòa.
- Kết quả chuyển quyền SDĐ trên địa bàn huyện Hạ Hòa