Đánh giá thực trạng và giải pháp tăng cường hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố uông bí tỉnh quảng ninh full

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THANH HẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THANH HẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. DƢ NGỌC THÀNH

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận
văn đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lê Thanh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã

tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Dƣ Ngọc Thành đã trực tiếp
hƣớng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trƣờng, Viện Đào tạo sau Đại học, Trƣờng Đại học Nông lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
Quảng Ninh, phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
Quảng Ninh); phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, phòng Quản lý đô thị,
phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, Trung
tâm phát triển quỹ đất Thành phố Uông Bí, UBND phƣờng Yên Thanh,
UBND phƣờng Vàng Danh đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn tại địa phƣơng.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Lê Thanh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC ẢNH ........................................................................................... x
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục đích - Yêu cầu ....................................................................................... 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................... 4
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất .......................................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ...................................... 4
1.1.2. Đặc điểm của bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất .......... 6
1.2. Một số vấn đề ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất ............................................................................... 7
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................................. 7
1.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................................ 8
1.2.3. Giao đất, cho thuê đất .......................................................................... 9
1.2.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật đất đai ......................................................................................... 10
1.2.5. Giá đất và định giá đất ....................................................................... 11
1.2.6. Thị trƣờng Bất động sản .................................................................... 13
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

iv

1.3. Kinh nghiệm của một số nƣớc và các tổ chức ngân hàng về thu hồi
đất và giải quyết việc làm cho ngƣời bị thu hồi đất ........................................ 13
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nƣớc về thu hồi đất và giải quyết việc

làm cho ngƣời dân có đất bị thu hồi ............................................................ 14
1.3.2. Chính sách bồi thƣờng của Ngân hàng thế giới (WB) Ngân
hàng phát triển châu Á (ADB) và một số tổ chức khác ............................... 20
1.4. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của Việt Nam ................... 22
1.4.1. Trƣớc khi có Luật Đất đai năm 1993................................................. 22
1.4.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 ...................................................................... 23
1.4.3. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 .......................................... 25
1.4.4. Nhận xét, đánh giá ............................................................................. 26
1.5. Thực trạng về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất tại Việt Nam ........................................................................................ 27
1.5.1. Về diện tích đất nông nghiêp, đất ở bị thu hồi để phát triển các
khu công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng ................................. 27
1.5.2. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ........................................................... 28
1.5.3. Những ƣu nhƣợc điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua ...... 30
1.6. Một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .................................. 33
1.6.1. Một số đề tài nghiên cứu về tình hình đời sống việc làm của
các hộ dân có đất bị thu hồi ......................................................................... 33
1.6.2. Một số đề tài nghiên cứu khác về bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất ........................................................................................... 33
1.7. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu .............................. 33
1.8. Tình hình chung về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất trên địa bàn thành phố Uông Bí .......................................................... 34
1.8.1. Tình hình chung ................................................................................. 34
1.8.2. Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Uông Bí năm 2013 ...................................................................... 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

v

Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 38
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................... 38
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 38
2.2.1. Phạm vi nội dung nghiên cứu ............................................................ 38
2.2.2. Phạm vi địa bàn nghiên cứu............................................................... 38
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.3.1. Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội của thành phố Uông Bí ............. 38
2.3.2. Đánh giá thực trạng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số dự án trên
địa bàn thành phố Uông Bí .......................................................................... 38
2.3.3. Điều tra tình hình đời sống việc làm của ngƣời dân trƣớc và
sau khi nhà nƣớc thu hồi để thực hiện các dự án đầu tƣ trên địa bàn
nghiên cứu.................................................................................................... 38
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cụ thể ........................................................ 38
2.3.5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................... 38
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 39
2.4.1. Phƣơng pháp tiếp cận hệ thống.......................................................... 39
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra xã hội học ....................................................... 39
2.4.3. Phƣơng pháp thống kê, phân tích ...................................................... 39
2.2.4. Phƣơng pháp tổng hợp, so sánh ......................................................... 39
2.2.5. Phƣơng pháp kế thừa ......................................................................... 40
2.2.6. Phƣơng pháp chuyên gia.................................................................... 40
2.2.7. Phƣơng pháp minh họa ...................................................................... 40
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 41
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ............................................ 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trƣờng ................. 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................ 43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

vi

3.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của
thành phố Uông Bí năm 2013 ......................................................................... 47
3.2.1. Hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Uông Bí năm 2013 ..... 47
3.2.2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí................. 48
3.3. Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số dự
án trên địa bàn thành phố Uông Bí ................................................................. 50
3.3.1. Tóm tắt sơ lƣợc về dự án ................................................................... 50
3.3.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án ..................................... 52
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất tiến hành ở hai dự án nghiên cứu ..................................... 55
3.4. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ đến đời
sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất ............................................... 63
3.4.1. Đánh giá chung .................................................................................. 63
3.4.2. Về ƣu điểm......................................................................................... 63
3.4.3. Những tồn tại, hạn chế ....................................................................... 64
3.4.4. Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất,
bồi thƣờng và hỗ trợ tại hai dự án................................................................ 66
3.4.5. Tình hình việc làm của ngƣời dân sau khi thu hồi đất ...................... 69
3.4.6. Tác động đến tài sản sở hữu của các hộ dân...................................... 74
3.4.7. Tác động đến thu nhập của các hộ dân .............................................. 77
3.4.8. Tác động đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội .................................. 82
3.4.9. Tác động đến cảnh quan, môi trƣờng ................................................ 83
3.4.10. Tác động đến một số vấn đề xã hội khác......................................... 83
3.5. Đề xuất một số giải pháp cụ thể ............................................................... 85

3.5.1. Giải pháp về chính sách ..................................................................... 85
3.5.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm ............................................ 86
3.5.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện .......................................................... 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 99
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CNH-HĐH

2

Giải phóng mặt bằng

GPMB

3

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

4

Hồ sơ địa chính

HSĐC

5

Ngân hàng phát triển châu Á

ADB

6

Ngân hàng thế giới

WB

7

Nuôi trồng thủy sản

NTTS

8

Sản xuất kinh doanh

SXKD

9

Tái định cƣ

TĐC

10

Trung học cơ sở

THCS

11

Trung học phổ thông

THPT

12

Uỷ ban nhân dân

UBND

STT

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Tỷ trọng GDP các ngành trong cơ cấu kinh tế Thành phố từ
2011 - 2013 ................................................................................. 44

Bảng 3.2.

Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2013 ........................... 47

Bảng 3.3.

Kết quả bồi thƣờng về đất tại dự án Đƣờng giao thông liên
huyện Uông Bí - Hoành Bồ ........................................................ 57

Bảng 3.4.

Kết quả bồi thƣờng về đất tại dự án xây dựng khu đô thị
Công Thành................................................................................. 58

Bảng 3.5.

Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thƣờng, hỗ
trợ của các hộ dân tại 2 dự án ..................................................... 66

Bảng 3.6.

Phƣơng thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án
Đƣờng giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ ................... 68

Bảng 3.7.

Phƣơng thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án khu
đô thị Công Thành ...................................................................... 69

Bảng 3.8.

Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án Đƣờng giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ ........ 70

Bảng 3.9.

Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
Dự án khu đô thị Công Thành .................................................... 72

Bảng 3.10. Kết quả điều tra về tình trạng việc làm của số ngƣời trong
độ tuổi lao động trƣớc và sau khu thu hồi đất tại hai dự án
nghiên cứu ................................................................................... 73
Bảng 3.11. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án
Đƣờng giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ ................... 75
Bảng 3.12. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn của Dự án xây
dựng khu đô thị Công Thành ...................................................... 76

Bảng 3.13. Thu nhập bình quân của ngƣời dân tại hai dự án nghiên cứu ..... 78
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

ix

Bảng 3.14. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất dự án
Đƣờng giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ ................... 78
Bảng 3.15. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn
thu Đƣờng giao thông liên huyện Uông Bí - Hoành Bồ ............. 79
Bảng 3.16. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án
xây dựng khu đô thị Công Thành ............................................... 80
Bảng 3.17. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn
thu Dự án xây dựng khu đô thị Công Thành .............................. 81
Bảng 3.18. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi đất ................................................................................... 82
Bảng 3.19. Tình hình an ninh trật tự xã hội của ngƣời dân sau khi thu
hồi đất.......................................................................................... 84
Bảng 3.20. Tình hình an ninh trật tự xã hội của ngƣời dân sau khi thu
hồi đất.......................................................................................... 85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

x

DANH MỤC ẢNH
Ảnh 3.1. Khách sạn Thanh Lịch .................................................................... 44

Ảnh 3.2. Hồ Yên Trung ................................................................................. 45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong
sản xuất nông, lâm nghiệp. Ngày nay, thực hiện CNH-HĐH đất nƣớc đất đai
còn là nguồn nội lực, tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tƣ phát triển; thực tế
đã cho thấy: nền kinh tế đã có những bƣớc phát triển vƣợt bậc, đời sống nhân
dân đã và đang từng bƣớc đƣợc cải thiện, hạ tầng xã hội cũng nhƣ hạ tầng kỹ
thuật đƣợc thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nƣớc và thu hẹp dần khoảng
cách đối với các nƣớc phát triển.
Sử dụng đất đai vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nƣớc, đặc biệt là
các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là
một nhu cầu tất yếu khách quan. Trong quá trình đổi mới, cùng với việc hoàn
thiện chính sách pháp luật đất đai, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất đã từng bƣớc đƣợc hoàn thiện trên cơ sở đáp ứng
yêu cầu phát triển đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nƣớc, nhà đầu
tƣ và ngƣời dân có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất vẫn là vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phƣơng, ảnh hƣởng đến hiệu quả
sử dụng đất, đến ngƣời có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trƣờng đầu

tƣ của nƣớc ta. Nguyên nhân gây ra tình trạng này là: chính sách, thủ tục về
thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ còn nhiều vƣớng mắc, bất cập,
lại thƣờng xuyên thay đổi, gây ách tắc trong công tác bồi thƣờng giải phóng
mặt bằng; việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của
nhiều địa phƣơng còn chƣa tuân thủ các quy định của pháp luật, thiếu công
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

2

khai, dân chủ, giá bồi thƣờng hỗ trợ thấp, chính quyền địa phƣơng chƣa thực
sự quan tâm đến quyền lợi của ngƣời dân; về phía chủ đầu tƣ vì muốn đẩy
nhanh tiến độ đã có những biểu hiện “đi đêm” với một số hộ dân không đồng
ý nhận tiền gây bức xúc trong nhân dân; về phía các hộ dân trong diện giải
phóng mặt bằng do nhận thức về chính sách pháp luật còn nhiều hạn chế, dễ
bị kích động nên nhiều ngƣời không nhận thức đƣợc đúng sai, thƣờng hay tụ
tập khiếu kiện. Những nguyên nhân trên làm cho công tác bồi thƣờng, hỗ trợ
và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, tiến độ giải
phóng mặt bằng chậm, nhân dân khiếu kiện đông ngƣời, kéo dài hiện nay (có
hơn 70% số đơn thƣ khiếu nại về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ )[24].
Uông Bí là một đô thị nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh, nằm
trên trục đƣờng Quốc Lộ 18A nối Hà Nội, Hải Dƣơng, Hải Phòng với Quảng
Ninh, với nhiều tiềm năng về công nghiệp, du lịch, dịch vụ, Uông Bí trở thành
một trong những đô thị trung tâm của vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Ngày
25/02/2011, Chính phủ đã có Nghị quyết số 12/NQ-CP về việc thành lập thành
phố Uông Bí trực thuộc tỉnh Quảng Ninh. Chính vì vậy, trong những năm qua,
tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, việc xây dựng kết cấu hạ tầng
xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia diễn ra rất nhanh, quá trình
đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp của một bộ phận dân

cƣ. Giải quyết việc làm, ổn định và từng bƣớc nâng cao đời sống cho ngƣời bị
thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp ủy Đảng, chính quyền và nhân dân thành phố
Uông Bí; tuy nhiên cũng nhƣ nhiều địa phƣơng khác trong cả nƣớc, Uông Bí
cũng gặp phải nhiều khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ
và tái định cƣ đến đời sống, việc làm của ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Trong bối cảnh trên, để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của
ngƣời dân bị thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí,
tỉnh Quảng Ninh và kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực trong việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

3

quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức
xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao đời sống của ngƣời dân bị thu hồi
đất, chúng tôi chọn đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp tăng cường
hiệu quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục đích - Yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng và tác động của việc thực hiện chính sách bồi
thƣờng, hỗ trợ đến đời sống và việc làm của ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất
ở một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính
sách bồi thƣờng GPMB và cải thiện đời sống, việc làm cho ngƣời dân có đất
bị thu hồi.
2.2. Yêu cầu
- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập, đƣợc phân tích, đánh giá phải
phản ánh khách quan, trung thực, đúng tình hình thực hiện chính sách bồi

thƣờng, hỗ trợ đến đời sống và việc làm của ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất
ở một số dự án trên địa bàn nghiên cứu;
- Các giải pháp đề xuất mang tính khả thi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

4

Chƣơng 1

TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
- "Bồi thƣờng" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tƣơng xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [29].
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thƣờng đều chi trả đƣợc bằng tiền;
+ Sự mất mát của ngƣời bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trƣờng hợp còn mất mát cả về tinh thần;
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cƣỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thƣờng
ngang giá tuyệt đối.
Việc bồi thƣờng có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do
thỏa thuận giữa các chủ thể.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [29]. Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu

hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [25].
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cƣ là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nƣớc thu hồi hoặc trƣng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

5

Tái định cƣ (TĐC) đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Nhƣ vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế
- xã hội đối với một bộ phận dân cƣ đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nƣớc ta, khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì ngƣời sử dụng đất đƣợc bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thƣờng bằng nhà ở;
- Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới;
- Bồi thƣờng bằng tiền để ngƣời dân tự lo chỗ ở [25].
Tái định cƣ là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.1.4. Phân biệt giữa hỗ trợ, tái định cư với bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
Tìm hiểu về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất với hỗ trợ, tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất cho thấy giữa chúng có những điểm khác biệt cơ bản sau:
Thứ nhất, đối tƣợng của bồi thƣờng là những thiệt hại do việc thu hồi
đất của Nhà nƣớc gây ra đối với ngƣời sử dụng đất. Còn đối tƣợng của hỗ trợ,

tái định cƣ là giải quyết các vấn đề mang tính xã hội phát sinh từ việc thu hồi
đất của Nhà nƣớc;
Thứ hai, bồi thƣờng là trách nhiệm pháp lý của Nhà nƣớc đối với thiệt
hại do hành vi thu hồi đất của mình gây ra. Còn hỗ trợ, tái định cƣ thể hiện
tính nhân văn, trách nhiệm xã hội của Nhà nƣớc trong việc giải quyết các vấn
đề mang tính xã hội là hậu quả phát sinh từ việc thu hồi đất nhằm giúp ngƣời
bị thu hồi đất nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất;
Thứ ba, nguyên tắc thực hiện bồi thƣờng là bồi thƣờng toàn bộ thiệt hại
do việc thu hồi đất của Nhà nƣớc gây ra cho ngƣời sử dụng đất. Còn hỗ trợ,
tái định cƣ có thể xem xét hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần tùy thuộc vào mức độ
khó khăn và hoàn cảnh thực tế của ngƣời bị thu hồi đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

6

1.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
* Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình
mang tính đa dạng và phức tạp
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thƣơng mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân cƣ là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thƣờng, GPMB
có những đặc trƣng riêng và đƣợc tiến hành với những giải pháp riêng phù
hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng
này là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân
cƣ tham gia di chuyển, định giá bồi thƣờng rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này [19].
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng xuyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

7

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cƣ cũng nhƣ chất lƣợng khu
tái định cƣ thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu.
+ Dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
đƣợc thực hiện khác nhau.
1.2. Một số vấn đề ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ

khi nhà nƣớc thu hồi đất
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nƣớc trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật đất đai, ngƣời sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tƣợng và mức bồi thƣờng hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu
để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai. Trƣớc tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phƣơng chƣa
lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phƣờng, thị trấn chƣa
lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phƣơng chƣa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN nhƣ thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh
Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [3].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

8

Trong công tác bồi thƣờng GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính bồi thƣờng. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chƣa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt

công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thƣờng GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con ngƣời phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu đƣợc trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phƣơng, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lƣơng thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nƣớc nói chung và các địa phƣơng nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thƣờng
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hƣởng tới giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thƣờng.
Công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phƣơng
án bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

9

Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong

trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo" [11].
1.2.3. Giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thƣờng GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù.
Ngày 27/9/1993, Nghị định 64-CP của Chính phủ về giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp. Quỹ đất giao là toàn bộ đất nông nghiệp đang sử dụng trừ
đất nông nghiệp công ích theo quy định. Đối tƣợng giao là nhân khẩu nông
nghiệp thƣờng trú tại địa phƣơng, kể cả những ngƣời đang làm nghĩa vụ quân
sự, ngoài ra còn có các đối tƣợng khác theo quy định [12].
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tính từ ngày 01/7/2004
đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất
là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho
thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài thuê
là 1.386 ha) [3].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

10

1.2.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật đất đai
Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển

của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nƣớc đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản
hƣớng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tƣ. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chƣa ổn định, chƣa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thƣờng GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác bồi thƣờng GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhƣợc điểm nhƣ là số lƣợng nhiều, mức độ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chƣa đồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhƣng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phƣơng, đang tồn tại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

11

tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chƣa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng nhƣ
các nhà đầu tƣ và đã ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.2.5. Giá đất và định giá đất
Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc
gia thông thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có
quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu
đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tƣơng đối dài, nói chung đều trên
dƣới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhƣợng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng tự nhƣ quyền sở
hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính
trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất [25].
- Trƣớc khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thƣờng, giải phóng
mặt bằng, tái định cƣ đều đƣợc quy định tại các văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định
số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị
định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thƣờng thiệt
hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998
của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

12

cộng... Khung giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất quy
định tại Nghị định số 87/CP đã đƣợc áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mƣời năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung
giá đất để tính bồi thƣờng bằng hệ số K nhƣng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2
lần đối với đất nông nghiệp hạng 1. Do vậy giá đất để tính bồi thƣờng vẫn thấp
hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi
thƣờng, giải phóng mặt bằng tại các địa phƣơng.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất đƣợc hình thành trong
các trƣờng hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [25]
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ đã đƣợc quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất đƣợc thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng
trong điều kiện bình thƣờng” (khoản 1, Điều 56). [25] Thực hiện các quy định
về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất;[15] ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số
123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất. Trong đó đã quy định bốn phƣơng pháp xác định giá đất là phƣơng pháp so

sánh trực tiếp, phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp triết trừ, phƣơng pháp
thặng dƣ và quy định khung giá các loại đất cơ bản và nêu nguyên tắc xác định
khung giá của các loại đất còn lại [17].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>

13

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phƣơng quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trƣờng hợp ách tắc về bồi thƣờng đất đai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phƣơng công bố hàng
năm chƣa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của ngƣời bị
thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thƣờng, GPMB. [25]
1.2.6. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nƣớc ta, thị trƣờng bất động sản
ngày càng đƣợc hình thành và phát triển. Ngày nay thị trƣờng bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trƣờng của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nƣớc trong thời gian qua và trong tƣơng lai.
Việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ (do ngƣời đầu tƣ có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trƣờng); đồng thời
ngƣời bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nƣớc thực hiện chính sách TĐC và bồi thƣờng.
1.3. Kinh nghiệm của một số nƣớc và các tổ chức ngân hàng về thu hồi
đất và giải quyết việc làm cho ngƣời bị thu hồi đất
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế

giới. Và thu hồi đất là cách thức thƣờng đƣợc thực hiện để xây KCN và xây
dựng cơ sở hạ tầng đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế
- xã hội cần đƣợc giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa đƣợc lợi
ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm
riêng của mình. Tình hình thu hồi đất và giải quyết việc làm cho ngƣời có đất
bị thu hồi ở một số nƣớc mang tính tƣơng đồng với Việt Nam, các tổ chức
ngân hàng về vấn đề này nhƣ sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

/>