70 tranh chấp quyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU
Khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã
hội; đặc biệt khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường. Trong đó tranh chấp
đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều
bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai có thể được chia làm hai loại lớn, đó là
các tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất
đang tranh chấp và tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp
pháp, tranh chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ
của mình.
Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp phổ biến xảy ra trong thực tế, đó là
các tranh chấp về đất hương hoả, dòng tộc, đòi chia thừa kế; tranh chấp giữa đồng bào
dân tộc ở địa phương với dân di cư; tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nhân dân ở các
địa phương với các đơn vị được Nhà nước giao đất an ninh, quốc phòng và các nông,
lâm trường; tranh chấp đất giữa cá nhân với cá nhân, hộ gia đình về diện tích, ranh giới
sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất .v.v..


I. Đề bài:
Vợ chồng cụ Lan, cụ Đông là chủ sử dụng hợp pháp 1.500 m 2 đất ở tại số 26 phố
Sài Đồng, phường Sài Đồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Sinh thời, vợ chồng
cụ Lan sinh được 3 người con là ông Phong, ông Hùng và ông Tùng lập văn bản thỏa
thuận phân chia di sản thừa kế diện tích đất do cha mẹ để lại. Trong đó, ông Tùng
được hưởng thừa kế 498m2 Đầu năm 1990, ông Tùng chuyển vào quân Thủ Đức, T.P
Hồ Chí Minh cư trú cho đến nay. Do không có nhu cầu sử dụng nên cuối năm 1996,
ông Tùng tự nguyện chuyển nhượng phần diện tích đất được thừa kế của mình cho
cháu ruột là anh Mạnh (anh Mạnh là con của ông Hùng ) với giá 32.000.000 đồng. Do
tin tưởng vào quan hệ thân tộc chú cháu nên khi chuyển nhượng 2 bên không lập hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bằng văn bản.
Theo anh Mạnh, việc chuyển nhượng QSDĐ này có người làm chứng là vợ
chồng bà Ngọt và ông Phong (anh ruột của ông Tùng). Ông Phong và bà Ngọt trực tiếp
chứng kiến việc hai bên thỏa thuận mua bán và giao nhận tiền. Sau khi chuyển

nhượng, anh Mạnh tiến hành san lấp ao, xây dựng tường bao quanh, công trình phụ để
chăn nuôi và trồng cây trên diện tích đất này. Anh Mạnh đã đóng thuế sử dụng đất đầy
đủ cho Nhà nước. Tháng 8 năm 2003, vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu tiến hành xây dựng
nhà biệt thự 5 tầng trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của ông Tùng. Tháng 3 năm
2000 anh Mạnh, chị Dịu đề nghị ông Tùng hoàn tất thủ tục chuyển QSDĐ để vợ chồng
anh chị được đứng tên chủ sử dụng hợp pháp diện tích đất này, nhưng ông Tùng không
đồng ý. Tranh chấp phát sinh. Vụ việc đã được UBND phường Sài Đồng tiến hành
hòa giải nhiều lần những không thành. ngày 03 tháng 08 năm 2007, anh Mạnh, chị Dịu
làm đơn khởi kiện ông Tùng yêu cầu: công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác
lập giữa ông Tùng và anh Mạnh . Ông Tùng phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng
QSDĐ cho vợ chồng anh chị, đồng thời công nhận tài sản trên đất thuộc tài sản chung
của vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu.


Theo lời trình bày của ông Tùng: Khu đất tranh chấp có nguồn gốc đúng như
ý kiến anh Mạnh nêu trên đây. Do chuyển nhượng vào công tác tại TP. Hồ Chí Minh
nên ông Tùng có cho anh Mạnh ở nhờ đất khi ông chưa có nhu cầu sử dụng. Đến năm
2003, khi ông Tùng về thăm quê, thấy vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu đang xây nhà kiên
cố trên đất của ông Tùng. Ông Tùng đã yêu cầu vợ chồng anh Mạnh dừng ngay việc
xây dựng nhà trên phần đất của ông. Tại phiên tòa, ông Tùng không công nhận có việc
xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông và anh Mạnh. Giấy tờ nhà đất hiện
vẫn đứng tên ông, hồ sơ địa chính không thể hiện có sự chuyển dịch về QSDĐ. Ông
Tùng đề nghị Tòa án nhân dân quận Long Biên án buộc vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu
phải trả lại đất cho ông Tùng.
II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG:
a. Nhóm Anh(chị) hãy cho biết trong vụ việc này ai là người sử dụng hợp
pháp khu đất đang tranh chấp? Vì sao?
Theo tình huống trên, năm 1996, anh Mạnh có giao kết với ông Tùng hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đối với khu đất có diện tích 498m 2 mà ông Tùng được
thừa kế ở phố Sài Đồng, phường Sài Đồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội, hợp

đồng chuyển nhượng này được thiết lập sau ngày 15/10/1993, hợp đồng chuyển
nhượng đó được thực hiện bằng miệng chứ không được lập thành văn bản có công
chức chứng thực.
Về nguyên tắc, theo điều 689 BLDS 2005; điểm b, khoản 1, Điều 127 của Luật
Đất đai năm 2003, thì pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện để hợp đồng
có hiệu lực vì vậy các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình
thức của hợp đồng như đã quy định. Theo đó hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất giữa
anh Mạnh và ông Tùng đã vi phạm quy định về mặt hình thức của hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điểm b.3. mục b khoản 2.3. NQ 02/2004 về việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 quy
định: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được


hướng dẫn tại điểm a.4 (Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993,
Luật Đất đai năm 2003;) và điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực
của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm
nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử
lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng…”.
Xét tình huống ta thấy:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tùng và anh Mạnh
vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng (do tin tưởng vào quan hệ thân tộc chú cháu
nên khi chuyển nhượng 2 bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(QSDĐ) bằng văn bản ).
Thứ hai, sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển

nhượng- anh Mạnh đã tiến hành cải tạo khu đất, trồng cây lâu năm trên đất, xây tường
bao quanh, và bên chuyển nhượng- ông Tùng không có phản đối gì;
Cuối cùng, bên nhận chuyển nhượng- anh Mạnh không bị cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Mạnh và ông
Tùng được pháp luật công nhận. Căn cứ theo quy định tại BLDS năm 2005 từ Điều
699 đến Điều 702 về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh Mạnh là người sử dụng hợp pháp
khu đất trên.
b) Theo anh chị, vụ việc trên sẽ được giải quyết như thế nào theo quy định
của pháp luật hiện hành?


Theo quy định tại khoản 7 Điều 25 BL TTDS 2005 thì: “ tranh chấp về
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”
thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.
Điểm a khoản 1 Điều 33 thì Toà án nhân dân huyện có thẩm quyền xét xử:
Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25- tranh chấp về
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và Điều 27 của Bộ luật này và điểm c
khoản 1 Điều 35 BL TTDS 2005 thì: “Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền
giải quyết những tranh chấp về bất động sản”. Do đó, Toà án có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp trên là Toà án nhân dân quận Long Biên.
Về các yêu cầu của anh Mạnh: - Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ xác lập giữa ông Tùng và anh Mạnh. Như đã trình bày tại câu a,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tùng và anh Mạnh có căn
cứ để Toà án công nhận theo quy định tại điểm b.3. mục b khoản 2.3. NQ 02/2004.
Như vậy, anh Mạnh là chủ sử dụng hợp pháp 498 m đất tranh chấp này.
- Yêu cầu ông Tùng phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển

nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định của pháp luật dân sự và đất đai. Vì sau khi giao kết hợp đồng các bên phải
thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Anh Mạnh đã thực hiện nghĩa vụ trả số tiền
32.000.000 đồng cho ông Tùng, do đó, ông Tùng phải có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Mạnh, chị Dịu. Yêu cầu của anh
Mạnh có căn cứ pháp luật. Theo Điều 699 Bộ luật dân sự 2005 thì, ông Tùng có nghĩa
vụ chuyển giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng
đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho anh
Mạnh.
-Yêu cầu công nhận tài sản trên đất thuộc tài sản chung của vợ chồng anh
Mạnh, chị Dịu. Vì đây là tài sản hinh thành trong quá trình hôn nhân nên nó là khối


tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia
đình năm 2000: “ Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu
nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác
của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc
được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.”
c) Tư vấn các bước tiếp theo giúp anh Mạnh bảo vệ quyền lợi của mình
trong vụ việc này? Như trên đã nói, khi tranh chấp giữa anh Mạnh và ông Tùng được
giải quyết thì Toà án nhân dân quận Long Biên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa anh Mạnh và ông Tùng được công nhận và được ghi nhận tại bản án
của Toà án.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 46 và khoản 5 Điều 49 Luật đất đai 2003 thì
“ người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” là người được đăng ký và được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, muốn bảo vệ quyền lợi của mình, anh Mạnh cần làm hồ sơ đăng ký quyền

sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trong hồ sơ bao gồm: hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 127
Luật đất đai 2003). Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Mạnh và
ông Tùng không được lập thành văn bản, nhưng thay vào đó trong bản án của Toà án
nhân dân quận Long Biên đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa anh Mạnh và ông Tùng có hiệu lực pháp luật. Do vậy, anh Mạnh sẽ yêu cầu Toà án
nhân dân quận Long Biên cấp trích lục bản án công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hiệu lực và nộp kèm với hồ sơ địa chính của thửa đất mà vợ chồng
anh đang sử dụng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự nước CHXH CN Việt Nam năm 2005
2. Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán- Tòa án nhân dân tối
cao
3. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005
4. Luật đất đai năm 2003
5. Giáo trình luật đất đai trường Đại học luật Hà Nội