vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN


TIỂU LUẬN MÔN HỌC
CHUYÊN ĐỀ:

VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GV: Th.S. Lê Mộng Triết
CN. Dương Thị Hương Giang

-Tháng 11 năm 2015-


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập, đô thị hóa với tốc độ
ngày càng cao, dẫn đến sự phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt, đặc biệt tại đô thị
lớn như Thành phố Hồ Chí Minh.Trong những năm gần đây, luồng dân di cư từ nông
thôn ra các đô thị ngày càng nhiều,làm cho dân số đô thị tăng nhanh. Số người thu
nhập thấp ngày càng nhiều, điều kiện nhà ở và môi trường nói chung rất thấp, nhiều
khu dân cư vẫn phải sử dụng nhà vệ sinh chung.

Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự
quản lý của Nhà nước do kết quảcủa các hoạt động kinh tế, tốc độ đô thị hoá ngày
càng nhanh, việc di dân tựdo vào các đô thị lớn ....đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội
trở lên bức xúc , bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở dành cho
người có thu nhập thấp đô thị trong thế kỷ XXI.
Tại thành phố Hồ Chí Minh còn nhiều người phải sống trên các kênh rạch với
môi trường sống quá thấp, mức độ ô nhiễm cao,là nguyên nhân chính gây nên bệnh tật,
đói nghèo.
Chưa bao giờ vấn đề nhà ở lại được quan tâm như bây giờ khi mà lượng người
đổ về thành phố Hồ Chí Minh làm ăn sinh sống ngày càng đông. Giá nhà, giá đất vì
vậy mà cũng không ngừng tăng lên.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế
dân sinh. Việc giải quyết chỗ ở cho người dân nhất là nhà ở dành cho người có thu
nhập thấp được coi như là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong sự nghiệp
phát triển đô thị thành phố Hồ chí Minh ngày càng văn minh, hiện đại.
Vì thế, vấn đề cấp bách hiện nay là phải giải quyết nhà ở cho người có thu nhập
thấp trên địa bàn TP.HCM.

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
I. Khái niệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Người thu nhập thấp là người có mức lương tương đối ổn định nhưng mức độ
tiệm cận dưới mức thu nhập trung bình của người dân đô thị bao gồm cả những người
nghèo.
Theo quyết định của Tổng cục Thống kê thì người có thu nhập thấp là người có
mức thu nhập trên 500.000 tháng và dưới mức thu nhập trung bình của đô thị.
2


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

Theo quan điểm của VeT – tổ chức phi chính phủ - người có thu nhập thấp bao
gồm những người có mức thu nhập trên 500.000 tháng và thấp hơn 6.000.000/ năm –
mức trung bình của đô thị.
Trong chương trình ‘‘Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp’’: Người có
thu nhập ổn định trên ngường nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả
năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước cho
vay dài hạn với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng
Như vậy, các nhóm người thu nhập thấp có thể kể đến như sau:
- Công chức, vên chức
- Dân lao động, muôn bán nhỏ lẻ
- Công nhân các nhà máy, công ty, xí nghiệp
- Quân đội, sỹ quan, công an
II. Đặc điểm nhà ở của người có thu nhập thấp
1. Diện tích trên đầu người
Diện tích trên đầu người thấp : Tuy tăng lên so với thời kì bao cấp nhưng vẫn
thuộc loại thấp so với mức trung bình của xã hội. Ở TPHCM nhiều nơi cho thuê nhà
với giá 500.000đ/tháng.
Trung bình diện tích trên đầu người từ 1 – 2 m2.
2. Về kiến trúc
Đối với nhóm di cư từ nơi khác đến đô thị , nhất là từ nông thôn ra kiếm việc
làm ăn buôn bán nhỏ . Nhà ở của họ là những liều lán dựng tạm bợ bởi các vật liệu
kém chất lượng nên hình thức kiến trúc rất ngeo nàn đơn sơ như chính cuộc sống của
họ . Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả vật liệu sẵn có như tre, nứa, lá dừa nước, giấy
dầu …thậm chí là cả những phế liệu thải ra từ sản phẩm công nghiệp .Bản thân vật
liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ yếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm, tận dụng lại
Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn cơ chế

bao cấp thi họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân phối . Nay đã
xuống cấp nghiêm trọng ,quá hạn sử dụng và lạc hậu . Do đó nhìn chung hình thức
kiến trúc nhà ở của người nghèo có giá trị thẩm mỹ thấp . Màu sắc tại cac khu ở có
phần đơn điệu, ảm đạm bởi màu sắc của các vật liệu phế thải và tái chế
3. Về không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà
Nhà ở bố trí không khoa học , không đúng quy hoạch ,lấn chiếm vô tổ chức .
Do vậy nhà ở đối với người thu nhập thấp thường thuộc diện giải tỏa . Nhà ở là nơi
nghỉ ngơi tái sản xuất lao động . Bên cạnh đó , nó có ý nghĩa tâm lý xã hội phong tục
tập quán dân tộc. Những nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị thì những
chức năng đó mới ở mức tối thiểu . Các không gian trong nhà thường được sử dụng đa
chức năng. Chỗ tiếp khác cũng là chỗ ngủ , nghỉ ngơi của thành viên trong hộ khi bị
ốm đau, bệnh tật . Vì không có không gian riêng , các căn hộ gần như không có không
gian phụ như bếp nấu ăn, phòng ăn , phòng tắm,nhà vệ sinh .
4. Về môi trường
Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch kể cả các công trình công cộng. Hệ
thống cấp nước không đến được các hộ dân , cống thoát nước lộ thiên, hệ thống điện
quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường của người dân kém nên ngày càng
3


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

dẫn đến môi trường sống trong các khu này trở lên ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho
phép. Trong quá trình ở hầu như rất ít, thậm chí không đầu tư sửa chữa cải tạo nên đã
xuống cấp một cách nhanh chóng .
Đối lập với cảnh phồn hoa của khu trung tâm, ven những bờ kênh, vẫn còn
những căn nhà ổ chuột trên con đường đô thị hóa.

Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh , không chỉ vấn đề ở mà còn
những sinh hoạt hằng ngày trong cuộc sống của họ như : y tế ,giáo dục, vệ sinh ,môi
trường
Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà nước ta không có những chính sách
hỗ trợ , giúp đỡ họ . Đây là một trong những vấn đề bức xúc mà bất cứ một xã hội chủ
nghĩa nào cũng cần phải nhanh chóng giải quyết ,đảm bảo công bằng trong xã hội theo
đúng bản chất của nó.
III. Khả năng tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp
1. Về phía nhà đầu tư
 Thủ tục phức tạp, rườm rà và cơ chế xin - cho đối với các dự án nhà giá rẻ
Đại diện Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho rằng, quy
trình, thủ tục liên quan đến quá trình thiết kế, lập dự án và thực hiện dự án phức tạp,
tốn nhiều thời gian hơn so với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là khâu thẩm định,
xác định giá thành, quyết toán dự án cho đến xét duyệt đối tượng mua nhà.
 Thời gian thu hồi vốn chậm
Xét về hiệu quả đầu tư, quy định lợi nhuận không quá 10% tổng mức đầu tư
được xem là mức thấp so với các dự án nhà ở thương mại cũng như để bù đắp rủi ro.
 Nhiều rủi ro
Chủ đầu tư không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức
trần do địa phương quy định nên họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của
mình.
 Thiếu vốn đầu tư
Hiện nay các dự án chủ yếu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhưng nguồn
vốn của trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn.
 Quỹ đất còn vụn vặt
Theo quy định, 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở phải được dành cho
NƠXH nhưng thực tế quy định này rất bất hợp lý, không mang tính khả thi.
2. Về phía người mua nhà
Khó tiếp cận với gói tín dụng ưu đãi 30000 tỷ đồng
Bộ Xây dựng quy định đối tượng được mua Nhà ở xã hội phải chứng minh thu

nhập thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị. Trong khi đó, thực tế cho thấy
trường hợp đủ điều kiện là thu nhập thấp thì không đủ khả năng mua, còn trường hợp
đủ khả năng mua thì mức lương không đủ điều kiện là người thu nhập thấp đô thị.
Ngoài ra người mua nhà còn gặp nhiều khó khăn do: thủ tục rờm rà, ‘trói'
khách bằng tiền đặt cọc, tìm kiếm tài sản thế chấp để vay vốn,….

4


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

CHƯƠNG 2
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỂ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
I. Các yếu tố tác động đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp
1. Yếu tố về tài chính, thị trường, quyền sở hữu và CSHT
a. Yếu tố về tài chính, thị trường
Trình độ phát triển kinh tế xã hội không chỉ phụ thuộc vào tổng sản phẩm quốc
dân (GDP) hoặc thu nhập bình quân đầu người mà phụ thuộc vào sự phát triển của hệ
thống quản lý, hệ thống tài chính, thông tin liên lạc. Các ngân hàng hoặc các cơ quan
hỗ trợ về tài chính thường được đặt ở các trung tâm đô thị lớn mà chủ yếu là phục vụ
cho các hoạt động kinh doanh thương mại. Sự thâm nhập rộng rãi của các cơ quan tài
chính trong lĩnh vực nhà ở còn rất hạn chế, do đó hệ thống tài chính thiếu khả năng
huy động vốn trên diện rộng và chưa đáp ứng được khả năng phục vụ đông đảo tầng
lớp dân cư.
Thị trường tài chính mà phát triển thì khả năng huy động vốn để phát triển quỹ
nhà xã hội càng mạnh.Việc huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội được quy định
trong bộ luật nhà ở của nước ta như sau:

Vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây:
- Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước;
- Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên
địa bàn;
- Ngân sách nhà nước đầu tư;
- Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài
nước;
- Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội,
đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm
nguyên tắc bảo toàn vốn.
Ngoài ra các yếu tố khác về thị trường cũng tác động nhiều đến nhà ở cho người
thu nhập thấp như: các yếu tố cung và cầu, khả năng tài chính, chính sách hỗ trợ vào
hệ thống thuế. Một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động
sản mấy năm gần đây nóng lên là do cầu thì càng tăng mà nguồn cung thì hạn chế. Do
vậy gây khó khăn rất lớn trên thị tường nhà ở cho người thu nhập thấp. Đối tượng
người thu nhập thấp cũng có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng không đủ tuền mua nhà,
chưa hình thành cầu một cách rõ rệt. Trong khi đó nhiều đối tượng khác thừa khả năng
mua nhà nhưng cung lại thiếu.
b. Yếu tố về quyền sở hữu và cơ sở hạ tầng
Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở là yếu tố rất quan trọng đối với
chính sách nhà ở, đất ở.
Luật nhà ở Việt Nam quy định: “Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

5


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông
qua việc thuê mướn ở nhờ nhà theo quy định của páp luật”. Người tạp lập nhà ở hợp
pháp có quyền sở hữu ngôi nhà đó.
Việc bảo hộ quyền sở hữu nhà ở cũng được quy định trong luật nhà ở Việt Nam
như sau:
- Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.
- Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa.
Trường hơp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia,
Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho
chủ sở hữu nhà ở theo giá trị thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ
tạo lập nhà mới.
Tuy nhiên, trong thực tế thì thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà, đất
cũng rất phức tập. gây khó khăn lớn cho người mua nhà. Do vậy Nhà nước cũng nên
có những chính sách tạo điều kiện cho người mua nhà làm thủ tục xác định quyền sở
hữu nhà ở.
Ngoài ra, các yếu tố của việc xây dựng cơ sở hạ tầng tác động nhiều tới nhà ở.
Việc bố trí quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với nhu cầu nhà ở sẽ có tác động
tích cực tới nhà ở.
2. Các yếu tố về đặc thù nhà ở
a. Tuổi thọ nhà ở
Nhà ở là một loại bất động sản hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của nhà ở
sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không
thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt
khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ
cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm
cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của nhà ở được thể hiện trên
cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không

ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư
xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí
hoặc đầu tư nhiều lần. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của
bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế
do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh
giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì
hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được
tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu
không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật
lý cho phù hợp với những nhu cầu dành cho người có thu nhập thấp.
Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí xây dựng, mua sắm cao. Nhà ở là một loại hàng
hóa đầu tư cơ bản có tính bền cao, các quyết định về nhu cầu nhà ở của người thu nhập
thấp là sự lựa chọn giữa làm nhà, mua nhà hoặc thuê nhà.

6


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

b. Tính không đồng nhất

Tính không đồng nhất của nhà ở hay còn gọi là tính dị biệt. Mỗi nhà ở là một
tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống
với bất kỳ một nhà ở nào khác. Sự khác biệt của nhà ở trước hết là do có sự khác nhau
về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về
cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác

tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về
tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng
tăng.
Nhà khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao
tầng hay thấp tầng. tính không đồng nhất nhà ở là nguồn gốc cho sự đa dạng của các
hộ gia đình cũng không đồng nhất. Nhu cầu mua nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
thu nhập, vị trí, sở thích… do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo tính không
đồng nhất của người mua nhà.
c. Tính cố định về không gian
Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà. Do vậy, khi phân tích và đưa ra
chính sác cần có sự phân biệt các đặc tính vị trí của bàn than đơn vị và đặc tính vị trí
của khu vực lân cận đó.
Nhà ở là một bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không
có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà
đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị
trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó
được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công
cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc
vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của nhà ở sẽ thay
đổi. Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá nhà ở phải dự tính
trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các công trình nhà ở cho người có thu nhập
thấp phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến cách
trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại,
y tế, giáo dục.
Cũng do nhà ở có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên
giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực
rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã
hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính
cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến

nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
II. Vấn đề kinh tế - xã hội tác động đến việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có
thu nhập thấp
1. Vấn đề dân di cư vào đô thị
a. Mức độ di cư và mô hình di cư theo lứa tuổi, giới tính
Một trong những nguyên nhân quan trọng làm gia tăng dân số đô thị là do luồng
dân di cư từ các vùng nông thôn đến các thành phố lớn, các khu công nghiệp, khu chế
xuất để tìm kiếm việc làm. Vì đô thị có nhiều điều kiện thuận lợi cho cuộc sống, sinh
7


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

hoạt như: Thu nhập của đô thị thường cao hơn nông thôn, địa bàn đô thị có nhiều khả
năng kiếm được việc làm tốt hơn, chất lượng dịch vụ và phúc lợi xã hội tốt hơn. Dân
cư tìm mọi cách để được nhập cư vào đô thị, từ đó hình thành dòng chuyển dịch vào
đô thị. Chính điều đó đã gây ra sự quá tải về dân số ở đô thị của một số nước đang
phát triển, trong đó có TP.HCM
Dân nhập cư vào đô thị hầu như là lao động trẻ ở lứa tuổi từ 18 đến 27 muốn có
cơ hội việc làm ở đô thị, hoặc là những sinh viên muốn tìm kiếm cơ hội việc làm tại
thành phố trong tương lai. Tỷ lệ nam chiếm nhiều hơn nữ trong tổng số dân nhập cư
hàng năm vào các đô thị lớn.
b. Đặc điểm dân di cư
Đặc điểm về cơ cấu lao động: Dòng người từ nông thôn tiến vào thành phố
ngày càng nhiều, hầu như là những người lao động tham gia vào các ngành như dịch
vụ, xây dựng, công nghiệp, chủ yếu là lao động làm công ăn lương. Một số vào thành
phố tìm công ăn việc làm có tính chất nhất thời và thời vụ.

Đặc điểm về kinh tế xã hội: Lí do kinh tế là nguyên nhân chủ yếu để người dân
di cư từ nông thôn vào các đô thị. Để có chất lượng cuộc sống tốt hơn, họ tìm kiếm cơ
hội học tập, tìm một việc làm ổn định với mức thu nhập ổn định. Do vậy nhu cầu về
nhà ở của bộ phận này rất lớn vì họ muốn ổn định cuộc sống, mà thu nhập lại thấp, họ
luôn tìm kiếm cơ hội có được một ngôi nhà.
c. Ảnh hưởng của luồng di dân tự do đối với nhà ở đô thị
Hằng năm luồng dân di cư từ nông thôn vào đô thị đã làm tăng số người thu
nhập thấp trong đô thị, đồng thời làm tăng nhu cầu về nhà ở. Sự phát triển về nhà ở
không theo kịp với sự phát triển dân số. Do vậy dẫn đến hiện tượng thiếu nhà ở một
cách trầm trọng, gây ra tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép tạo thành các xóm lều,
làm ảnh hưởng đến quản lý và bộ mặt đô thị. Tăng ô nhiễm môi trường đô thị, mất trật
tự đường phố, khu công cộng, ùn tắc giao thông… Làm xuống cấp nghiêm trong hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị.
Dân di cư có tỷ lệ nhà ở kiên cố và quyền sở hữu nhà riêng thấp hơn dân không
di cư. Các loại nhà ở kiên cố, nhà khung gỗ lâu bền và mái lá lại có tỷ lệ cao hơn dân
không di cư. Dân di cư hầu như thuê nhà ở tập thể của Nhà nước hoặc thuê nhà của tư
nhân. Dân di cư có đời sống bấp bênh, phải thuê nhà để ở hoặc ở trong những căn nhà
tự phát, chất lượng rất tồi.
2. Sự phân hóa giàu nghèo
a. Sự phân tầng xã hội có tác động trực tiếp với công việc quy hoạch, xây dựng, quản lý
và phát triển đô thị
Cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh là sự phân hóa giàu nghèo ngày
càng mạnh ở các đô thị lớn. Một bộ phận dân cư giàu có, có mức sống, điều kiện ăn ở
cách xa rất nhiều lần bộ phận dân cư nghèo. Những người giàu có, có khả năng xây
dựng các công trình lớn, có khả năng tham gia hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, chi
phối thị trường, bắt chẹt người nghèo. Họ còn chi phố cả việc thiết kế, xây dựng nhà ở,
do vậy rất dễ sai phạm các tiêu chuẩn của công tác quy hoạch đô thị. Những người
nghèo lại không đủ khả năng tự cải thiện nơi ở tồi tàn của mình. Do vậy bên cạnh
những ngôi biệt thự sang trọng, những khu chung cư cao cấp, vẫn còn tồn tại những
khu nhà ổ chuột, mà việc giải tỏa chúng là hết sức khó khăn. Như vậy sự phân hóa

8


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

giàu nghèo ảnh hưởng rất lớn đến việc quy hoạch, quản lý, xây dựng và phát triển nhà
ở. Sự phân tầng xã hội càng sâu sắc thì người thu nhập thấp càng khó mua được nhà.
Vì lúc đó khoảng cách giàu, nghèo là rất lớn, người giàu sẽ có đủ điều kiện sở hữu
những mảnh đất rộng lớn, những ngôi biệt thự mà người nghèo không bao giờ mua
được, làm cho giá đất bất động sản tăng mạnh, đẩy người nghèo càng xa hơn với ước
mơ được sở hữu ngôi nhà của mình.
b. Các loại nhà ở cho người thu nhập thấp dưới tác động của sự phân hóa giàu nghèo
trong đô thị
Trong thời kì bao cấp, Nhà Nước bao cấp luôn nhà ở cho cán bộ công nhân
viên. Họ sống trong những khu nhà tập thể được Nhà Nước hỗ trợ hoàn toàn. Tuy
nhiên, hiện nay đó là những khu nhà giành cho những người có mức thu nhập thấp,
những căn hộ trong các khu nhà tập thể và khu chung cư nhiều tầng, chúng đã bị sụp
xuống cấp một cách rất nghiêm trọng. Theo khảo sát tình hình nhà ở do Công đoàn
viên chức Việt Nam tiến hành, 19% số Cán bộ công nhân viên chức hiện đang thuê
nhà tập thể của Nhà Nước, 14,6% số Cán bộ công nhân viên chức mua nhà hóa giá tập
thể trước đây, 31% chưa có nhà ở phải ở nhờ, ở tạm; 4% số Cán bộ công nhân viên
chức phải thuê nhà cấp 4 không đảm bảo tiện nghi sinh hoạt chung; và chỉ có 31,4% số
Cán bộ công nhân viên chức mua được nhà riêng. Như vậy nhu cầu về nhà ở cho
người thu nhập thấp là rất lớn, Cán bộ công nhân viên cũng cũng thuộc bộ phận những
người có thu nhập thấp, hầu như đều sống trong các khu nhà tập thể, đã xuống cấp
hoàn toàn.
Một bộ phận khác của những người có thu nhập thấp là công nhân trong các

khu công nghiệp, chế xuất. Họ sống trong những khu nhà cho thuê, có chất lượng rất
thấp. Một số thì được doanh nghiệp xây nhà cho thuê với chất lượng tốt hơn. Nhưng
đấy chỉ là nhà cho thuê chứ không phải nhà riêng của họ.
Đa số bộ phận người thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà nằm
sâu trong các khu vực ngõ phố, ngõ xóm đã có quy hoạch là khu đất ở. Hoặc là loại
nhà nằm trong các khu vực ngõ xóm chưa có quy hoạch; xây dựng lấn chiếm vào đất
quy hoạch, đất lưu thông.
c. Sự phân tầng xã hội ảnh hưởng mức chênh lệch về nhà ở giữa những người thu nhập
thấp và những người thu nhập cao ở đô thị.
Sự phân biệt tâng lớp giữa những người thu nhâp cao và những người thu nhập
thấp biểu hiện rất rõ rệt. Về nhà ở cũng phân biệt rất rõ, những người thu nhập cao
sống trong những khu nhà sang trọng, gần trung tâm, có đầy đủ điều kiện. Ngược lại
những người có thu nhập thấp lại sống trong những khu nhà tồi tàn, thiếu điều kiện ăn
ở. Diện tích bình quân đầu người của nhóm người thu nhập thấp cũng thấp hơn hẳn
nhóm người thu nhập cao.
3. Một số mô hình nhà ở tương thích cho người thu nhập thấp
Mô hình nhà cho thuê: Mô hình này phù hợp với các đối tượng không có điều
kiện mua nhà, công nhân các khu công nghiệp, gia đình trẻ, sinh viên.
Mô hình nhà ở liền kề: Tại các khu ven TP lớn, đô thị vừa và nhỏ
Mô hình nhà chung cư được bán trả góp cho người có thu nhập thấp
- Loại chung cư 5 tầng trở lên
- Loại chung cư từ 9 tầng trở lên
9


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

Mô hình cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có: là loại mô hình phổ biến nhất hiện nay
vì chi phí không cao

CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG VỀ GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI TP.HCM VÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
I. Thực trạng tại TP.HCM
1. Thực trạng về người thu nhập thấp tại TP.HCM
Theo Báo cáo về hoạt động ngành Lao động – Thương binh và Xã hội TP.HCM
tháng 7 và 7 tháng đầu năm 2015, số hộ nghèo thành phố có thu nhập từ 16 triệu
đồng/người/năm trở xuống, hiện còn 19.482 hộ, chiếm tỷ lệ 0,99% hộ dân thành phố;
tổng số hộ cận nghèo có thu nhập trên 16-21 triệu đồng/người/năm trở xuống là 51.681
hộ, chiếm tỷ lệ 2,63% tổng hộ dân thành phố.
Nếu xét mức thu nhập bình quân đầu người theo các tiêu chí của TCTK và
ADB, thành phố có trên 50% dân số ở mức thu nhập thấp, chiếm hơn một nửa dân số
Theo Cục Quản lý nhà – Bộ xây dựng, tại khu vực TP.HCM hiện nay vẫn còn
hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở
không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới
36m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm
bợ. Theo đánh giá chung, có khoảng 15 – 20% hộ gia đình tại thành phố và trên 70%
công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở
Cũng theo Cục quản lý nhà, hiện cả nước có trên 1,4 triệu cán bộ, công chức
hưởng lương ngân sách Nhà nước; trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc các thành
phần kinh tế khác, trong đó có khoảng 800.000 công nhân lao động làm việc tại các
khu công nghiệp, khu chế xuất. Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, công
chức, viên chức chưa có nhà ở phải ở ghép; 4% phải thuê tạm nhà của tư nhân để ở;
19% được thuê nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước xây dựng trước năm 1990;
14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng.
Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, công chức,

viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Hiện nay, các khu công nghiệp, khu chế
xuất mới có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định.
Hiện nay cả nước có trên 8,8 triệu người có công với cách mạng đã được xác
nhận, chiếm khoảng 10% dân số. Qua Báo cáo giám sát của Đoàn giám sát của Ủy ban
thường vụ Quốc hội, hiện nay có khoảng 71.250 hộ người có công với cách mạng
đang ở nhà tạm hoặc bị hư hỏng nặng, trong đó có khoảng 70% số hộ cần phải hỗ trợ
xây dựng mới nhà ở, khoảng 30% số hộ cần phải sửa chữa lớn nhà ở.
Tại TP.HCM hiện nay, đối tượng thu nhập thấp là những đối tượng sau:
- Những người lạo động tự do, đó là những người có nghề nghiệp không ổn
định, thu nhập cũng không ổn định. Ví dụ như những người bán hàng rong, đi xe lai,
bốc vác. Thu nhập của họ chưa đảm bảo cho nhu cầu tối thiểu hàng ngày như ăn, mặc,
10


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

về tích lũy để mua nhà là hầu như không có, họ sống trong các xóm lao động nghèo,
hoặc ở dưới các gầm cầu
- Cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước làm trong các cơ quan hành chính sự
nghiệp, cơ quan chuyên môn, không có yếu tố nước ngoài: Thu nhập của họ phụ thuộc
vào đồng lương do Nhà nước trả, có phần tích lũy để mua nhà nhưng còn rất thấp
- Công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất: Những đối tượng này hầu
như đi thuê nhà hoặc được doanh nghiệp cung cấp chỗ ở
- Đối tượng chính sách, có công với cách mạng: Những đối tượng này thường
được nhà nước hỗ trợ hoặc xây nhà tình nghĩa
- Sinh viên các trường đại học, cao đẳng, sinh viên mới ra trường: Hầu như
không có tích lũy để mua nhà. Cần được nhà nước hỗ trợ

2. Thực trạng về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại TP.HCM
Theo số liệu thống kê 2014, diện tích thành phố hiện nay là 2.095,6 km 2 dân số
ước tính khoảng 8 triệu người. Tuy nhiên nếu tính những người cư trú không đăng ký
thì dân số thực tế của thành phố vượt trên 10 triệu người. Mật độ dân số bình quân
năm 2010 là 3.531 người/km2 Về mức độ gia tăng dân số, trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên
khoảng 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 2,5%. Bên cạnh đó, Bộ xây dựng cho biết
diện tích nhà ở bình quân của người dân tại TPHCM hiện nay là 13,53m²/người
Theo một số liệu thống kê của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam và Bộ Xây
dựng, dự báo, đến năm 2020, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn
sẽ vào khoảng 1 triệu căn, nhưng hiện nay nguồn cung mới chỉ đáp ứng khoảng hơn 10
nghìn căn/năm. Trong khi đó, số liệu thống kê mới nhất cho thấy, hiện nay Việt
Nam có 33,1% dân số, tương đương hơn 30 triệu người đang sinh sống tại các đô thị.
Trong khi sinh viên các trường đại học và cao đẳng tại phía Nam đang cần
khoảng 60 – 70.000 chỗ ở. Tuy nhiên hiện nay mới chỉ có khoảng 1.000 sinh viên
được ở trong các khu nhà ở xã hội. Số còn lại cũng phải tự thuê ở nhà dân.
Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp rất lớn nhưng thị trường thường chỉ
cung ứng những sản phẩm giá cao. Hệ quả là hiện nay nhà ở cao cấp thì thừa những
những người thu nhập trung bình có nhu cầu nhưng không mua được nhà vẫn rất lớn
Những năm gần đây, tuy quỹ nhà thành phố có tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng
hết nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố. Thành phố đã xây dựng 1,3 triệu mét
vuông chỗ ở cho 450.000 công nhân, 8.263 căn nhà ở xã hội và 8.760 căn hộ dành cho
người thu nhập thấp
Trên cả nước hiện đã hoàn thành đầu tư xây dựng 102 dự án nhà ở xã hội; trong
đó có 38 dự án dành cho người thu nhập thấp với quy mô xây dựng 19.680 căn hộ,
tổng mức đầu tư đạt 6.810 tỉ đồng và 64 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với 20.270
căn hộ, tổng mức đầu tư 4.440 tỉ đồng
3. Tình trạng CSHT của nhà ở cho người có thu nhập thấp
Về cấp nước: Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM một số nơi vẫn còn chưa được
cung cấp nước sạch, người dân vẫn phải dùng nước giếng khoan để sinh hoạt, thậm chí
dùng làm nước uống hàng ngày , không đảm bảo vệ sinh nước sạch

Về hệ thống thoát nước: Các đường ống thoát nước tại cộng đồng dân nghèo
chủ yếu là cống, rãnh hở, mất vệ sinh, một số nơi chưa có rãnh thoát nước
11


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

Về hệ thống đường giao thông: Một số đường đã nâng cấp nhiều lần nhưng lại
không làm cống thoát nước nên nước mưa không thoát được làm đường xuống cấp
nhanh. Đường phố thường bị ngập sau một vài trận mưa
Điều kiện vệ sinh môi trường và sinh hoạt công cộng: Nhà vệ sinh công cộng là
phương tiện vệ sinh chính của người nghèo, điều kiện vê sinh thấp kém, ô nhiễm môi
trường nghiêm trọng. Dịch vụ thu gom rác- tất cả rác sinh hoạt thải bỏ ngay nơi họ
đang sống
Cấp điện: Những người thu nhập thấp cũng chỉ sử dụng điện ở mức tối thiểu.
Chiếu sáng công cộng: Hầu hết ở những khu người nghèo sinh sống đều không
có hệ thống chiếu sáng công cộng
Dịch vụ bưu chính viễn thông tương đối ổn định hơn so với các dịch vụ khác
trong hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị ở các khu nghèo. Song mức độ chi trả tiền dịch
vụ quá cao so với thu nhập của người nghèo
Dịch vụ y tế: Dịch vụ y tế vẫn quá cao so với thu nhập của người dân
Cây xanh, chỗ vui chơi, nơi sinh hoạt văn hóa: Hầu hết các khu nhà ở của người
thu nhập thấp đều không có nơi sinh hoạt tập thể, chỗ vui chơi hay thư viện của khu
dân cư, cũng như diện tích dành cho cây xanh
Các khó khăn khác trong sinh sống liên quan đến chỗ ở: Việc cấp giấy phép sử
dụng đất còn khó khăn nên người dân không thể sử dụng giấy phép sử dụng đất để vay
vốn làm ăn. Đối tượng được tiếp cận nhà thu nhập thấp hạn hẹp, thủ tục hành chính

phức tạp chỉ tính các thủ tục thuê, mua nhà ở thu nhập thấp, người dân đã phải chuẩn
bị hơn 10 loại giấy tờ. Việc xin xác nhận tình trạng nhà ở tại UBND xã, phường vô
cùng khó khăn
II. Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp của
Singapore
Singapore được đánh giá là quốc gia có trình độ quản lý đô thị hàng đầu thế
giới hiện nay. Đó chính là kết quả của cả một quá trình hoạch định , thực thi chính
sách, phát triển, xây dựng và triển khai quy hoạch đô thị với mục tiêu đưa Singapore
trở thành đô thị hàng đầu thế giới.
Quy hoạch đô thị của Singapore đã thay đổi khá nhiều trong 4 thập kỉ qua kể từ
ngày đất nước dành độc lập.
Singapore phải đối mặt với nạn thất nghiệp, dân số gia tăng nhanh chóng tại
khu vực trung tâm thành phố, thiếu nhà ở cùng hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém. Diện
tích đất sử dụng hạn chế cộng với những yêu cầu cấp thiết từ dân cư khiến các nhà quy
hoạch đô thị Singapore phải đưa ra chính sách xây dựng phù hợp để phục vụ nhu cầu
sử dụng không chỉ hiện tại mà còn về lâu dài.
Khi nhà nước Singapore triển khai kế hoạch và thành lập một cơ quan chuyên
về nhà ở. Là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB).
HDB thành lập năm 1960, được giao nhiệm vụ giải quyết khủng hoảng nhà ở
trên toàn Singapore thuộc Bộ Phát triển Quốc gia trong việc xây dựng nhà ở chất
lượng với giá phải chăng (public housing) .
HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ chưa đầy 3 năm.
12


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

Năm 1965, HDB đã xây dựng 54.000 căn hộ, vượt mục tiêu 50.000 căn trong
chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Ngày nay, khoảng 84% người dân Singapore
sống trong các căn hộ do HDB xây dựng so với con số 9% vào năm 1960. Mục tiêu
khó khăn nhưng đã đạt được phản ánh chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất
lượng với giá phải chăng. Chiến lược đã chứng minh hiệu quả khi giải quyết xong
khủng hoảng nhà ở vào những năm 60.
Các nhân tố quyết định thành công của chiến lược HDB:
- Quan niệm một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá
phải chăng
- Áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở.
- Sự hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính
và pháp lý
Giá nhà ở phải chăng
- Nhà ở tập thể giá phải chăng, chất lượng cao là một trong những cột trụ chính
của xã hội Singapore
- Để sở hữu một căn hộ HDB, một hộ gia đình phải có tối thiểu hai thành viên
và thu nhập hàng tháng của hộ gia đình tối đa không quá 8000 đô la Singapore.
- Tài trợ của Chính phủ luôn là yếu tố quan trọng đối với chương trình nhà ở tập
thể và nó đảm bảo rằng người Singapore nào cũng có thể mua được một căn hộ HDB.
Chính phủ cũng tài trợ cho người mua căn hộ HDB vay trả góp. phát hành trái phiếu
Xây dựng cộng đồng gắn bó: HDB không chỉ xây lên các khu đô thị mới mà
còn phát triển các cộng đồng gắn bó nơi người dân cảm thấy mình là một thành viên.
Họ cũng tạo điều kiện giúp con cái đã có gia đình sống gần với bố mẹ, khuyến khích
đại gia đình sống chung với nhau, đề cao những giá trị gia đình châu Á. Đảm bảo cho
mọi người cảm thấy bản thân mình được chào đón và chia sẻ tinh thần cộng đồng và
đảm bảo cho mỗi khu đô thị là một Singapore thu nhỏ

CHƯƠNG 4
MỘT SỐ CHÍNH SÁCH, GIẢI PHÁP ĐỂ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP.HCM

Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước đo
sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp
kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phươngvà toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng
định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp, đặc
biệt là Thủ đô. Hơn nữa, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ là việc
tạo nơi ăn, chốn ở mới cho hàng ngàn hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để
triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội theo các quy hoạch quốc gia và địa
phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, mà còn bao gồm cả việc thu xếp nhà ở
để “an cư lạc nghiệp” cho hàng ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại
các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trường, cũng như bố trí nhà ở cho các
cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi nhà bố, mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng nhu cầu nhà ở
khác cho những người có thu nhập thấp gắn với quá trình xê dịch địa điểm làm việc,
13


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn, hoặc đơn thuần chỉ là để cải
thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống vốn quá khó khăn của mình. Quá trình
di chuyển các dòng dân cư và xác lập chỗ ở mới “bằng và tốt hơn chỗ ở cũ” cho các cư
dân này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát triển chung
năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với quá trình tổng
tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế
chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…
Theo nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập
thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể
chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, và đặc biệt lựa

chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam.
1. Chính sách về tài chính
Huy động vốn cho việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là một bài toán
khó giải quyết đối với TP.HCM hiện nay. Bởi vì, việc đầu tư vào nhà ở cho người thu
nhập thấp là một lĩnh vực đầu tư lâu thu hồi vốn và khó sinh lãi nếu không được sự hỗ
trợ của nhà nước. Vì vậy cần đưa ra giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư xây
dựng nhà ở cho ngừơi thu nhập thấp.
TP.HCM nên giành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để các tổ chức
doanh nghiệp xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp.
Bên cạnh đó doanh nghiệp cũng được quyền huy động vốn để xây nhà cho
người thu nhập thấp.
Người thu nhập thấp được phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở
của thành phố có tỷ lệ lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất của ngân hàng thương mại.
Người thu nhập thấp được mua nhà theo phương thức trả góp.
Người thu nhập thấp có thể được giải quyết mua nhà với mức giá phù hợp.
Hình thành thì trường tài chính nhà ở, huy động các nguồn tài chính của xã hội
( của dân cư, của các tổ chức trong và ngoài nước, vốn ODA của các nhà tài trợ.
Miễn giảm thuế VAT đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu
nhập thấp, hình thành các quỹ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Chính sách tài chính đảm bảo cho hoạt động của các ngân hàng, nhất là trong
viejc thế chấp, giải quyết thu nợ, đấu giá thu nợm đấu giá cá tài sản thế chấp của người
có thu nhập thấp khi không có khả năng thanh toán.
Nhà nước cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc về
pháp lý và tài chính để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu
nhà ở nhằm tạo điều kiện pháp lý cho người có thu nhập thấp cải tạo, nâng cấp nhà ở
và có thể thế chấp để cải thiện nhà ở.
TP.HCM nên áp dụng kinh nghiệm giải quyết nhà ở của một số nước như: Hàn
Quốc, đã áp dụng chính sách công khai, minh bạch trong việc giảm giá nhà cho người
thu nhập thấp thông qua giá gốc. Nhà nước hỗ trợ tài chính bằng việc cho người thu
nhập thấp và doanh nghiệp vay dài hạn với lãi suất thấp. Ngoài ra còn hỗ trợ chi phí

thuê nhà cho người thu nhập thấp thông qua hình thức lập quỹ nhà xã hội;

14


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

2. Chính sách về đất đai
a. Xây dựng kế hoạch sử dụng
Cần đầu tư có chiều sâu cho chính sách lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hằng năm, 5 năm, 10 năm. Hạn chế việc giao đất cho từng hộ riêng lẻ, hợp tác xã nhà
ở được tham gia xây dựng phát triển nhà ở theo dự án.
b. Chính sách giao đất và thuê đất phù hợp với từng đối tượng
Cần có kế hoạch giao đất để lập dự án xây dựng nhà đền bù di dân trước tiến
hành giải phóng mặt bằng mở đường hoặc xây dựng. Có chính sách phù hợp với dãn
dân, đặc biệt tại các vùng thu hồi đất đai. Khuyến khích các cơ quan, hộ gia đình có
quỹ đất chưa sử dụng nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở được chuyển đổi
mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở.
c. Áp dụng chính sách lấy đô thị để nuôi đô thị
Mở rộng phạm vi đô thị, chọn khu đất phù hợp để xây dựng nhà ở cho người
thu nhập thấp, không nên xây dựng gần trung tâm thành phố vì chi phí sinh hoạt cao
và xa chỗ làm không tiện lợi cho người thu nhập thấp. Phải lựa chọn nhà đầu tư thích
hợp, có thể giảm thiểu chi phí xây dựng nhà, từ đó giảm giá nhà cho người thu nhập
thấp.
d. Chính sách thu hồi đất và giải phóng mặt bằng
Việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển nhà ở
phải thực hiện đúng theo quy định của nhà nước và UBND TP.HCM. Nhà nước cần

sớm ban hành chính sách đền bù sát thực tế, đảm bảo cho hộ dân di chuyển có chỗ ở
ổn định tại nơi mới. Cần phải thực hiện chính sách đền bù thỏa đáng cho những người
sống trong các chung cư tập thể nằm trong dự án được cải tạo, nếu không giải quyết
tốt thì họ lâm vào tình trạng vô gia cư,không nhà cửa.
3. Chính sách về cải thiện môi trường và phát triển hạ tầng kỹ thuật cho khu ở
của người thu nhập thấp:
Nhà nước sẽ huy động vốn để cải tạo xây dựng hệ thống kỹ thuật chính trong
khu ở, các hệ thống nhánh vào từng hộ dân và thiết bị trong nhà do dân tự đóng góp.
Thống nhất giải quyết ngay từ đầu các dự án cải tạo và xây dựng mới các khu
nhà ở cho người nghèo giữa các khâu huy động nguồn tài chính, xây dựng nhà ở, hệ
thống hạ tầng kỹ thuạt và xử lý ô nhiễm môi trường.
Gắn chặt việc cải thiện môi trường, giải quyế cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các
khu nhà ở vào vấn đề lớn chung của phát triển đô thị
4. Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc:
a. Về quy hoạch:
Để tạo dựng quỹ nhà ở xã hội khả thi và thiết thực thì không nhất thiết phải quy
hoạch tại những vị trí tập trung hoặc thành các khu lớn. Mà vị trí để xây dựng khu nhà
ở xã hội cần được tiếp cận tốt nhấ tới các nơi làm việc của chính đối tượng sử dụng
như chính khuôn viên trong các trường đại học, các khu vực kề KCN, KCX, trong các
khu đất sử dụng kém hiệu quả ở các nội thị, các xí nghiệp ô nhiễm cấn di chuyển, các
khu ổ chuột kém chất lượng cần thay thế, các làng ven đô…

15


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

Không gian khu ở và tiện nghi cho nhà ở xã hội không phải là khoog gian đóng
tách biệt với bên ngoài mà nó phải tạo ra những cơ hội để người thu nhập thấp có thể
tiếp cận, vươn lên, có niềm tin vào cuộc sống tương lai, không tự ti với hiện tại.
Quy mô các khu nhà ở xã hội không nên quá lớn cả về đất đai cũng như chiều
cao nhằm han chế tối đa chi phí đầu tư cũng như chi phí vận hành của người sử dụng
sau này, mặc dù vậy cũng phải đảm bảo sự tiếp cận tối đa đến các dịch vụ.
Nhà ở xã hôi cần phải được sử dụng diện tích tối ưu, mật độ xây dựng tối đa mà
vẫn không ảnh hưởng tới cảnh quan môi trường toàn khu.
b. Về kiến trúc:
Kinh nghiệm trong nước và ngoài nước cho thấy nhà ở xã hội tại khu vực
TP.HCM nên thiết kế từ khoảng 9-15 tầng và các căn hộ có diện tích sàn khoảng 45,55
và 65 m2, không nên thiết kế căn hộ lớn
Trừ khu vệ sinh và bếp cố định thì còn lại các không gian nên bố trí linh hoạt,
tự do ngăn chia bằng nội thất theo yêu cầu của người sử dụng.
Nhà ở xã hội không phải là nhà rẻ tiền, chất lượng vật tư kém, chất lượng sống
kém. Mọi giải pháp thiết kế kể cả giá đất đều phải được tính toán khoa học hợp lý để
đưa đến giá căn hộ mà đông đảo người dân có thể chấp nhận được mà chất lượng công
trình, chất lượng sống được đảm bảo.

KẾT LUẬN
Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh là một vấn đề
mang tính chiến lược, lâu dài, nó liên quan đến nhiều mặt của cuộc sống và nó gắn liền
với điều kiện sống của con người, của cộng đồng. Chúng ta không thể sống nếu không
có nhà ở, nhưng nhà ở lại không dễ dàng tạo ra được. Không những thế nhà ở cho
người có thu nhập thấp còn là một vấn đề mà bất cứ một quốc gia, một đô thị nào cũng
phải đối mặt. Nhiều nước đã giải quyết khá thành công, người có thu nhập thấp đã có
một chỗ ở ổn định như Singapore… Việt Nam là một nước đang phát triển, số người
thu nhập thấp còn rất nhiều, để có một ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của mình là rất
khó. Nếu chỉ dựa vào thu nhập của bản than, nhà nước phải có cơ chế, chính sách hỗ
trợ cho người thu nhập thâp mua nhà. Thành phố Hồ Chí Minh cũng có nhiều dự án

thành công trong việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp.Vì vậy xây dựng
nhà ở phải có quy hoạch. Xã hội muốn phát triển được, trước hết và hơn bao giờ hết
cần phải giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Đây là vấn đề hết sức
quan trọng, không phải một sớm một chiều là giải quyết được ngay mà đòi hỏi phải có
thời gian, có phương án và chính sách phù hợp. Chính sách đó nó tùy vào từng thời kỳ,
từng giai đoạn cụ thể, mà mỗi nhà nước, mỗi xã hội có thể lựa chọn.

16


Tiểu luận: Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh

DH12QD

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Căn cứ Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ; Quyết

2.
3.
4.
5.
6.
7.

định “Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị”
/>%20chinh%20thuc%20F.pdf
/> /> />gnhao.pdf
/>

17