Báo cáo Bài tập bất động sản: DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM:

NGUYỄN THỊ HÀ
NGUYỄN THỊ LIÊN
CAO THỊ THANH HƯƠNG
VŨ THỊ DUYÊN
THÂN THỊ SEN
TRƯƠNG THỊ HỒNG MỘNG
TRẦN THỊ THU TRANG
NGUYỄN MINH PHƯƠNG
ĐÀM QUỐC TUẤN
NGUYỄN THỊ TÂM

1


MỤC LỤC
DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM:................................................................................................................1
MỤC LỤC......................................................................................................................................................2
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN..............................................................................................3
PHẦN I. KIẾN THỨC CHUNG..........................................................................................................................3
2.Thuận lợi và khó khăn của bất động sản................................................................................................5
2.1THUẬN LỢI:.....................................................................................................................................6
2.2KHÓ KHĂN:.....................................................................................................................................6
3.Vốn đầu tư bất động sản.......................................................................................................................7
PHẦN II: THỰC HÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................9
3.Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp............................................................................................12
5.1Tình hình chung............................................................................................................................16
5.2Thiết kế ý tưởng............................................................................................................................16
5.3 Mô hình minh họa dự án..............................................................................................................17

2


DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN I. KIẾN THỨC CHUNG
1.Bất động sản và thuộc tính của bất động sản.
1.1Khái niệm bất động sản là gì?
Từ lâu nay, bất động sản đã là một sản phẩm mang tính đặc thù. Bất động sản
không tự sinh ra cũng không mất đi. Vậy bất động sản là gì ? Có bao nhiêu người
thực sự biết về bất động sản.
Bất là bất động, sản là tài sản. Bất động sản hiểu theo nghĩa đen là tài sản
không được di chuyển. Nó bao gồm đất đai và có thể là những sản phẩm gắn với
đất như đồ nội thất, máy điều hòa, cây trồng trên mảnh đất đó.
Tất nhiên tại mỗi quốc gia bất động sản lại có tính chất và quan niệm khác
nhau. Ví dụ như một số nước phương tây như Anh, Mỹ, Canada bất động sản bất
động sản là đất đai và những thứ dính liền với mảnh đất đó như nhà cửa, mỏ
khoáng, gara.. Những thứ không dính liền thì không được xem là bất động sản
1.2 Thuộc tính bất động sản
-Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng,
bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó
đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị
trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội
và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại
sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
-Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở.
Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và
cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời
kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa
3

rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau
mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền
với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý
của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất
cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và
nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính không đồng nhất của bất động
sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày cảng phát triển vì:
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống
kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252
người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại
hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình
trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó
phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
– Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và các
công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào
quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó
vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử
dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại
và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được
nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

4

-Bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng
sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người
tiêu dung ( tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sản xuất kinh doanh và
các hoạt động khác ). Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có
thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều
chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình… kể cả ngay trong
quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chính công năng để đáp ứng yêu
cầu của khách hàng.
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư
xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng
them vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp
dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.
-Giao dịch các quyền và lợi ích của bất động sản: bất động sản là một hàng
hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại
lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng
hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều
trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền
của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay
mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
-Sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước: chính vì bất động sản có
tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước
cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch
bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.
2.Thuận lợi và khó khăn của bất động sản.
Mua nhà là một quyết định đầu tư tài chính lớn nhất của mỗi người. Đầu tư vào
bất động sản cũng là cách mà các nhà đầu cơ kiếm được lợi nhuận đáng kể. Cũng

5


giống như các hình thức đầu tư khác, đầu tư vào bất động sản cũng có những thuận
lợi và khó khăn riêng.
2.1THUẬN LỢI:
+ Giá trị cao, lợi nhuận cao:Mặc dù việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi vốn
khá cao nhưng bạn không nhất thiết phải có thật nhiều tiền mới có thể bắt đầu. Bất
cứ ai nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cho vay từ các tổ chức tài chính đều có thể
nhận được sự hỗ trợ để vay vốn. Thậm chí là những khoản ưu đãi nếu mua nhà trực
tiếp từ người bán.
+Khả năng tận dụng:Mặc dù việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi vốn khá cao
nhưng bạn không nhất thiết phải có thật nhiều tiền mới có thể bắt đầu. Bất cứ ai nếu
đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cho vay từ các tổ chức tài chính đều có thể nhận được
sự hỗ trợ để vay vốn. Thậm chí là những khoản ưu đãi nếu mua nhà trực tiếp từ
người bán.
+Thiết lập phương cách riêng:Nếu có kế hoạch mua nhiều bất động sản và xây
dựng việc kinh doanh, bạn có thể thực hiện điều đó theo cách riêng của mình. Sau
khi thu được lợi nhuận từ khoản bất động sản đầu tiên, bạn có thể sử dụng số tiền
thu được để đầu tư vào bất động sản thứ hai và cứ thế tiếp tục. Bạn có thể trở thành
nhà đầu tư bất động sản thực thụ hoặc chỉ mua một bất động sản và sử dụng số tiền
có được từ việc cho thuê lại để chi trả cho khoản thế chấp trước đó.
2.2KHÓ KHĂN:
+Không có sự đảm bảo:Mặc dù bất động sản được chứng minh là một lĩnh vực
đầu tư hiệu quả nhưng không có gì đảm bảo rằng các nhà đầu tư sẽ luôn luôn kiếm
được lợi nhuận. Giá trị của bất động sản có thể giảm một cách nhanh chóng, chủ
nhà có thể bị mất nhà và các nhà đầu tư có thể mất hàng ngàn đôla.
+Tính thanh khoản thấp: Không giống như các lĩnh vực đầu tư khác như cổ
phiếu hay đầu tư tín thác, quy trình mua hoặc bán một ngôi nhà cần phải có thời
6

gian. Nếu một nhà đầu tư cần thanh khoản một bất động sản nhanh chóng để thu về
số tiền mặt cần thiết thì ông ta phải chấp nhận việc bán rẻ khoản đầu tư của mình.
Trong cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008, sự sụt giảm giá trị nhà ở làm cho bất
động sản trở nên khó bán để thu lợi nhuận, và khách hàng tiềm năng cũng gặp
nhiều khó khăn trong việc vay tín dụng mua nhà.
+Nhiều chi phí: Nhà ở cần phải được bảo trì và tu sửa, điều này đòi hỏi rất nhiều
chi phí, đặc biệt nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản. Ví dụ như trần nhà cần được
thay thế, tường cần phải sơn lại, máng và vòi cần được làm sạch… Nếu không thể
tự làm, bạn phải thuê nhà thầu. Ngoài ra, bạn còn phải đóng thuế bất động sản và
bảo hiểm.
3.Vốn đầu tư bất động sản
Nêu và giải thích vốn đầu tư bất động sản:
- Vốn đầu tư BĐS là số tiền mặt hoặc các tài sản có hợp pháp khác dùng để thực
hiện các hoạt động đầu tư theo hình thức đầu tư trục tiếp hoặc đầu tư gián tiếp
- Vốn để đầu tư BĐS có thể được huy động đa dạng từ nhiều nguồn khác
nhau:vốn nhà đầu tư( vốn chủ sở hữu), vốn tín dụng và vốn ứng trước từ khách
hàng, vốn kinh doanh của doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động
từ trái phiếu doanh nghiệp, vốn nhà nước, vốn dân cư,…
• Vốn nhà đầu tư: Vốn nhà đầu tư là các nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ doanh
nghiệp và các thành viên trong công ty liên doanh hoặc các cổ đông trong các
công ty cổ phần. Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người thay
mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực
hiện hoạt động đầu tư
Bao gồm : vốn kinh doanh (vốn góp và lợi nhuận chưa chia), chênh lệch đánh
giá lại tài sản, các quỹ của doanh nghiệp như: quỹ phát triển, quỹ dự trữ, quỹ
khen thưởng phúc lợi... Ngoài ra vốn nhà đầu tư còn gồm vốn đầu tư xây dựng
cơ bản và kinh phí sự nghiệp (kinh phí do ngân sách Nhà nước cấp phát không
hoàn lại...).

7


• Vốn tín dụng( vốn vay): là tên gọi chung của các hình thức vay vốn ngân hàng.
Có 2 loại hình thức vay vốn ngân hàng chính là vay vốn có tài sản đảm bảo
( vay thế chấp ) và vay vốn không có tài sản đảm bảo ( vay tín chấp ). Nguồn
vốn vay có thể thực hiện thông qua các tổ chức tín dụng, quỹ tài chính trung
gian, các cá nhận, tổ chức.
• Vốn ứng trước từ khách hàng: là số tiền doanh nghiệp nhận trước cho những
hợp đồng về việc mua bán nhà,công trình xây dựng hình thành trong tương lai
theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu sau:
 Việc ứng tiền phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ
đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội
dung của dự án đã được phê duyệt.
 Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu
tư tạo lập BĐS
• Vốn kinh doanh của doanh nghiệp: chính là nguồn vốn ,tài sản có của doanh
nghiệp. Do phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam có qui mô vừa và nhỏ nên
nguồn lực này còn rất hạn chế, hơn nữa, sự tham gia của các doanh nghiệp lớn
vào thị trường bất động sản lại bị phân tán bởi sự “co kéo” các nguồn vốn và
tính thiếu chuyên nghiệp trong đầu tư vào bất động sản.
• Vốn đầu tư nước ngoài: là số vốn được huy động từ các nước khác. Dòng vốn
đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng mạnh. Nhiều ông lớn
đã xúc tiến các thương vụ mua bán và sáp nhập có giá trị lớn, trong đó, đáng kể
nhất là nhà đầu tư từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore. Vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài thực hiện năm 2014 đạt khoảng 12,4 tỷ USD, tăng 7,4% so
với 2013 và cao hơn 2,9% so với kế hoạch.
• Vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp: doanh nghiệp có thể huy động vốn
để đầu tư bất động sản bằng cách huy động trái phiếu từ doanh nghiệp.Tuy
nhiên việc thu lời từ trái phiếu bất động sản ngày càng khó hơn, bởi để huy

động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ các yếu tố bắt buộc
8


như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín
dụng uy tín “đỡ lưng”.
Vốn nhà nước: đóng vai trò rất quan trọng, cả đầu tư trực tiếp tạo dựng các bất
động sản cũng như đầu tư gián tiếp thông qua qui hoạch, quản lý thị trường,…
Đặc biệt đối với một nước đang phát triển như Việt Nam với khu vực kinh tế
nhà nước chiếm trên 40%GDP thì nguồn vốn nhà nước cho thị trường lại càng
giữ vị trí quan trọng.
• Vốn dân cư: được sử dụng đầu tư vào bất động sản rất lớn do tuyệt đại đa số
người dân Việt Nam đều coi BĐS là tài sản lớn, quan trọng và muốn chiếm hữu
cầu đầu tư. Việc huy động, vay mượn trong dân cư rất đa dạng, phức tạp và hầu
như thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, chủ yếu là giao dịch dân sự nhưng có sự
tham gia của cả thể nhân lẫn pháp nhân chẳng hạn như vay nóng, chơi hụi họ,
cầm đồ,… với lãi suất thoả thuận rất cao (tín dụng “đen” có thế chấp hay không
có thế chấp, tín chấp), huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng
góp vốn (không theo qui định của luật),… nên thường xuyên xảy ra tranh chấp,
khiếu nại, kiện tụng, lừa đảo,… Hơn nữa, ranh giới giữa dân sự và hình sự
trong các giao dịch này không rõ ràng, ngay cả khi rõ ràng thì việc xử lý cũng
tốn rất nhiều thời gian.
Có thể thấy nguồn vốn đầu tư BĐS là rất đa dạng.Những nước phát triển cấu
trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ
các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng
vốn FDI, FII,…còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay
vẫn chủ yếu dưa vào 2 nguồn chính đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ
người dân.
PHẦN II: THỰC HÀNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.Xác định nơi thực hiện dự án.

 Địa điểm cụ thể mà nhóm sẽ đầu tư: - khu đất trước cổng kí túc khu A
Trường ĐH Công Nghiệp HN
9


- Quy hoạch khoảng 200m2
- Dự tính: xây dựng 4 gian hàng
 Đánh giá chung về thị trường BĐS khu Bắc Từ Liêm – ĐH Công Nghiệp
HN:
• Ngay sau khi chia tách và "lên đời" thành quận, thị trường bất động
sản khu vực quận Bắc Từ Liêm đã trở thành "điểm nóng" mới tại Hà
Nội. Giá đất rục rịch tăng. Thế nhưng, với việc hàng loạt dự án mới
được triển khai, sự cạnh tranh thu hút khách hàng của các chủ đầu tư
ở khu vực này ngày càng lớn.
• Năm 2014, bất động sản tại Bắc Từ Liêm gây được ấn tượng mạnh khi
đất nền nhiều khu vực tại đây tăng giá từ vài đến vài chục phần trăm,
thậm chí, giá đất nhiều khu vực tăng gấp đôi sau khi Bắc Từ Liêm lên
quận.
• Với thị trường căn hộ, Bắc Từ Liêm cũng sôi động với hàng loạt dự
án:
- Dự án Housing Complex do Vinaconex 7 làm chủ đầu tư.
- Dự án Scitech Tower mặc dù mới xây xong móng, nhưng cũng
trở thành một trong số ít dự án có thanh khoản tốt nhất tại Hà
Nội.
- Dự án Sun Square trên đường Lê Đức Thọ...
Với nhiều dự án khác, thị trường BĐS tại Quận Bắc Từ Liêm ngày càng
sôi nổi hơn nữa. Việc Bắc Từ Liêm lên Quận không chỉ làm cho người dân vui
mừng mà làm cho các nhà đầu tư BĐS cũng vui mừng không kém.
 Đánh giá chung của nhóm về dự án quy hoạch khoảng 200m 2 khu đất trước
cổng kí túc khu A ĐH Công Nghiệp HN:

Vì thị trường BĐS khu vực Bắc Từ Liêm rất sôi động, nhu cầu nhà ở rất
được ưa chuộng bởi lẽ khu vực này có lợi thế là các trường ĐH mọc lên :ĐH
Công Nghiệp HN, ĐH Lao động và Xã hội, ĐH Thành Đô... Vì thế nhu cầu
nhà ở cũng như các dịch vụ khác rất phát triển ở khu vực này
10


Dự án của nhóm được nên ý tưởng trên nhu cầu của bản thân các thành viên
trong nhóm cũng như nhu cầu của các bạn sinh viên trường ĐH Công
Nghiệp HN. Nhận thấy việc xây dựng 5 gian hàng có thể đáp ứng nhu cầu
thiết yếu hàng ngày cũng như các dịch vụ phục vụ cho việc học tập của sinh
viên trong và ngoài trường, nhóm đã tìm hiểu về thị trường BĐS ở khu vực
Bắc Từ Liêm và đưa ra dự án khả thi để thực hiện.
2.Dự án đầu tư và lí do lựa chọn.
Dự án đầu tư kinh doanh phục vụ sinh viên
•
•
•
•

Nhà ăn sinh viên
Siêu thị mini
Phục vụ đồ uống, thư giãn nghỉ ngơi
Internet và photo

Lý do chọn dự án :
Trường Đại học Công nghiệp Hà Nội tập trung số lượng sinh viên đông thứ 2 tại
khu vực Hà Nội nên nhu cầu về bữa ăn hằng ngày, đồ dùng học tập, mua sắm, nơi
thư giãn để phục vụ học tập, sinh hoạt, làm việc là rất lớn. Phần lớn là về nhà ăn
sinh viên, trong khi phần lớn sinh viên ít khi để ý đến chất lượng của các bữa ăn ở

quán ăn và liệu rằng sinh viên có biết chính bản thân mình cần bao nhiêu năng
lượng 1 ngày để học tập được tốt. Trong khi các sinh viên trong ký túc xá không
được tự ý nấu ăn vì để đảm bảo an toàn cho ký túc xá. Và họ buộc lòng chọn giải
pháp ăn cơm tại các quán ăn dành cho sinh viên. Nhưng thực tế vì chạy theo lợi
nhuận nên các quán ăn rất ít quan tâm đến chế độ dinh dưỡng cho bữa ăn. Và vấn
đề nhức nhối hiện nay là vấn đề an toàn thực phẩm của các quán ăn. Đối với các
sinh viên ở nhà trọ được nấu ăn tại nhà nhưng lại đối mặt với vấn đề thời gian dành
cho việc nấu ăn là khá lâu, mặt khác họ sẽ không tiết kiệm được chi phí nếu số
người nấu ăn chung quá ít và giá cả thực phẩm hiện nay là khá đắt và còn nhiều
khó khăn khác khiến họ không thể chọn giải pháp tự nấu ăn tại nhà và đành chấp
11


nhận giải pháp ăn cơm quán. Còn tại các căn tin của trường thì tuy chất lượng vệ
sinh có khá hơn( nhưng chưa hẳn đã tốt) nhưng chất lượng phục vụ còn nhiều mặt
yếu kém( như về cơ sở hạ tầng, phục vụ…)
Đồng thời chúng tôi còn kinh doanh bên cạnh đó cả gian đồ dùng học tập,
internet, đồ uống, nước giải khát. Đáp ứng đầy đủ nhu cầu một lúc của thị yếu sinh
viên. Ngoài thời gian học tập căng thẳng sinh viên thường tụ tập bạn bè ngồi trà đá
tán gẫu, chém gió…nên một gian đồ uống là rất tuyệt . Sau thời gian ăn trưa có thể
qua bên gian internet thư giãn rất tiện ích mà không phải đi xa, đi nhiều nơi.
Nói tóm lại, hiện nay có rất nhiều quán ăn phục vụ cho sinh viên nhưng chưa có
quán nào phục vụ thật sự tốt, đáp ứng nhu cầu ăn uống, đảm bảo dinh dưỡng, thư
giãn, vui chơi đối với sinh viên với giá cả phải chăng sau những giờ học căng thẳng
ở giảng đường
 Từ tình hình thực tế trên, chúng tôi quyết định chọn ý tưởng kinh doanh này
để đáp ứng nhu cầu bức thiết của sinh viên, những bữa ăn có chất lượng( cả
về lượng và chất) những nơi thư giãn, thỏa sức mua sắm, cung cấp trang thiết
bị học tập với giá cả phù hợp túi tiền của sinh viên. Nhằm giúp sinh viên tiết
kiệm công sức, thời gian khi mọi thứ đều có trong 1 nơi, Và quy trình kiểm

tra chất lượng được kiểm định nghiêm ngặt thường xuyên nên có thể an tâm
về chất lượng sản phẩm
3.Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp.
- Địa điểm đặt dự án: Lô đất đối diện cổng phụ Trường Đại Học Công Nghiệp hà
Nội, Phường Minh Khai, Quận Bắc Từ Liêm, Thành Phố Hà Nội.
- Lý do lựa chọn lô đất
*Tình hình chung:

12


+Xã Minh Khai thuộc huyện Từ Liêm được chuyển lên thành phường Minh Khai
thuộc quận Bắc Từ Liêm. Quận được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP
ngày 27 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở tách 9 xã: Thượng Cát, Liên
Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh Khai, Phú Diễn, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh, Cổ
Nhuế; 9,30 ha diện tích tự nhiên và 596 nhân khẩu của xã Xuân Phương; 75,48 ha
diện tích tự nhiên và 10.126 nhân khẩu của thị trấn Cầu Diễn Quận Bắc Từ Liêm có
diện tích 4.335,34 ha (43,35 km²), dân số 320.414 người.
+ Các đơn vị hành chính:
Quận Bắc Từ Liêm hiện có 13 phường: Cổ Nhuế 1, Cổ Nhuế 2, Đông Ngạc,
Đức Thắng, Liên Mạc, Minh Khai, Phú Diễn, Phúc Diễn, Tây Tựu, Thượng Cát,
Thụy Phương, Xuân Đỉnh, Xuân Tảo.
2.2 Địa lý và tình hình dân số
Phường Minh Khai có tọa độ: 21°3′39″B 105°44′41″Đ diện tích 485,91 ha, dân số
năm 2013 là 36.709 người, mật độ dân số đạt 7555 người/km².
 Tạo ra sức mua lớn
+Cấp thoát nước, điện, điện thoại: Kết cấu hạ tầng phát triển mạnh. Khu vực đạt
đủ tiêu chuẩn về cấp thoát nước, điện, điện thoại.
+ Điều kiện đường xá: Giao thông thuận lợi_ Địa điểm lựa chọ có mặt đường
rộng 4m. Cách đường 32 là 50 m. Cách điểm bus 65 m và gần Tuyến Nhổn - ga Hà

Nội (tuyến số 3) đang được xây dựng.
+ Môi trường phúc lợi và phục vụ công cộng: Dự án xây dựng đối diện cổng phụ
trường đị học Công Nghiệp Hà Nội, xung quanh tập trung rất nhiều sinh viên của
trường. Nên thuận lợi cho việc phát triển doanh thu sau khi dự án đi vào hoạt động.
+Thái độ hiện tại của cư dân đối với dự án: Đây là khu vực tập chung nhiều các
của hàng phục vụ đa dạng nhu cầu của sinh viên, nên phát triển dự án là hợp lý.
13


Các dịnh vụ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, ăn uống của sinh viên tuy đa dạng nhưng
phân bố tản mác, gây khó khăn trong việc tiêu dùng cho sinh viên.
Dự án sau khi đi vào hoạt động sẽ cơ bản đáp ứng nhu cầu cần thiết của sinh viên,
mà không phải đi nhiều nơi như trước.
+ Giá cả đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng: Lô đất lựa chọn là lô đất trống
có mặt bằng phù hợp đáp ứng nhu cầu mặt bằng là 200m2.
Giá đất 30 triệu/m2.
Tổng chi phí mua đất là 30 *200= 6000 triệu đồng. Không bao gồm chi phí
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4.Nghiên cứu thị trường
Sự tương tác giữa các yếu tố trong thị trường bất động sản ngày nay luôn tiềm ẩn
những thay đổi. Với dự án xây dựng lên hệ thống cửa hàng cho thuê phục vụ cho
sinh viên, ta có thể thấy một số nhân tố quan trọng: + quan hệ cung-cầu
+ Tình hình khai thác đất đai
+ Công tác đền bù giải phóng mặt bằng
+ Tình hình cạnh tranh
+Tình hình người mua
+……………………….
• Quan hệ cung-cầu: Với nhu cầu về ăn uống, giải trí của đại bộ phận sinh viên
của trường, có thể thấy lượng cung hiện nay chưa thực sự đáp ứng được hoàn
toàn lượng cầu trên thị trường. Các địa điểm ăn uống cũng như vui chơi chưa

được đa dạng, phong phú. Có rất nhiều sinh viên đã đưa ra ý kiến: “ Tại sao
ở một số trường đại học có khu ăn uống riêng phục vụ cho sinh viên mà
14


trường Công nghiệp thì chưa”. Điều đó cho thấy khi dự án được đưa vào
thực hiện tính khả thi sẽ cao.
• Tình hình khai thác đất đai: Theo như điều tra và quan sát, phía đông trường
Đại học Công nghiệp Hà Nội có diện tích đất đai khá rộng, tuy nhiên chỉ
phục vụ cho hoạt động trồng trọt, số lượng đất dùng cho kinh doanh, buôn
bán tương đối ít và mang tính chất nhỏ lẻ.
• Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Đây là một vấn đề cần được giải quyết
khéo léo, nó được coi là công tác quyết định dự án có thể thực hiện hay
không? Chi phí để quy hoạch và giải phóng tương đối lớn.
• Đối thủ cạnh tranh: Các hộ kinh doanh nhỏ lẻ có thời gian hoạt động dài, thu
được lượng khách nhất định.
• Tình hình người mua: đây là một dự án tính khả thi cao nên khi dự án hoàn
thành sẽ thu hút được lượng người mua lớn, tạo lên sức hấp dẫn của dự án,
đẩy giá của dự án được cao hơn và thu về lợi nhuận tương đối.
Từ tình hình thị trường hiện tại, có thể thấy rằng dự án có tính hiệu quả cao,
mang lợi nhuận cho các nhà đầu tư nhưng cũng gặp không ít khó khăn cần giải
quyết.

15


5.Thiết kế ý tưởng
5.1Tình hình chung.
Với hơn 1800 cán bộ, giáo viên, nhân viên, trong đó có 1451 giảng viên cơ hữu và
hợp đồng dài hạn, trong đó trên 80% trình độ trên đại học (Thạc sỹ, Tiến sỹ).

Trường có nhiều giáo viên dạy giỏi cấp toàn quốc; nhiều giáo sư, phó giáo sư, tiến
sỹ đang tham gia giảng dạy. Đại học Công Nghiệp Hà Nội đã và đang thu hút khá
đông lượng học sinh sinh viên ở khắp mọi miền đât nước.Với 3 cơ sở đào tạo với
tổng diện tích gần 50hecta ,khoảng 80000 sinh viên trong đó khu A chiếm khoảng
40% khu B chiếm khoảng 27 % khu C chiếm khoảng 23% và 10% còn lại các cơ
sở đào tạo thêm.khu A với lợi thế số lượng sinh viên tập trung đông nhất và cũng là
trung tâm đầu não của trường nên khu A đang chiếm lợi thế kinh doanh khá cao.
5.2Thiết kế ý tưởng
Quy hoạch khoảng 200m2 khu đất ở trước cổng ký túc xá khu A xây dựng 4 gian
hàng .
Gian hàng 1:quán internet và photocoppy
Đây là mặt kinh doanh kiếm lợi nhuận khá cao .Có thể coi là thị trường tiềm năng
- Các quán internet các cách khá xa với trường .
- quán internet trong ký túc xá giá khá cao so với giá thị trường .
- sinh viên trong trường chiếm phần lớn là học sinh nam.
- Cả quá trình học tập sinh viên đi in bài tập lớn ,làm đồ án photo giấy tờ khá
nhiều.
 Đây là lợi thế cao khi ta xây dựng quán internet và photocopy ngay cạnh
cổng phụ của trường.
Diện tích khoảng 40m2 ,phòng cao ráo thoáng mát.Máy móc kỹ thuật đầy đủ ,trang
thiết bị hiện đại.
16


Gian hàng 2: nhà ăn sinh viên
Các lợi thế :
- Khu vực Nhổn – Minh Khai là khu vực chợ đầu mối về thực phẩm .
- Sinh viên ở ký túc xá phải đi ăn ở xa
- Canteen ở khu ký túc xá nấu ăn không ngon.
 Xây dựng nhà ăn sinh viên phục vụ sinh viên ở ký túc xá là chính , các

sinh viên và người dân xung quanh là phụ.
Xây dựng gian hàng với diện tích khoảng 40m 2 , nhà ăn sạch sẽ thoáng mát có đầy
đủ bàn ghế quạt …..Gía cả phải chăng hợp lý.
Gian hàng thứ 3 : Bách hóa sinh viên hay 1 siêu thị mini nhỏ
Đây cũng là mặt hàng tiềm năng để kinh doanh.Muốn đi mua đồ dùng hay đồ phục
vụ các nhân sinh viên phải vất vả đi khá xa .Bách hóa sinh viên ở trong ký túc xá
bán đồ giá đắt so với thị trường nhân viên phục vụ không chu đáo chính vì vây
dựng 1 gian hàng siêu thị mini nhỏ với diện tích khoảng 40m 2 đầy đủ các mặt hàng
ở ngay cạnh cổng trường là rất phù hợp phục vụ cho cả sinh viên ký túc xá sinh
viên và người dân ở xung quanh.
Gian hàng thứ 4 : đồ ăn nhẹ và các loại nước uống
Thế hệ 9x rất hay tụ tập bạn bè đi uống nước ,ăn chè,xúc xích và ăn các đồ ăn vặt
khác.Đặc biệt mùa hè sắp đến nhu cầu này càng được giới sinh viên ưa thích.Với
diện tích khoảng 40m2 thiết kế nhà sạch sẽ thoáng mát với nhiều loại đồ ăn nhẹ và
đồ uống khác nhau .
5.3 Mô hình minh họa dự án
Thứ nhất : có thể xây các gian hàng cách nhau.Với cách này tốn kém hơn và khó
quản lý kiểm soát

17


Thứ hai ta xây dựng các gian hàng sát nhau .Với cách này sẽ tốn ít diện tích hơn
,chi phí sẽ ít hơn.Dễ kiểm soát quản lý nên cách thứ hai sẽ khả thi hơn

Mô hình 1: gian hàng cách nhau

18

Mô hình 2 : các gian hàng xây cạnh nhau
6.Dự kiến phương án triển khai
*Gian hàng 1: Quán internet và photocopy.
- Quán Photo: + Mua sắm máy móc, trang biết bị (Máy photo,máy in):100
triệu.
+Tiền nhập nguyên liệu 3 tháng: 60 triệu
+ Thuê nhân viên: 24 triệu (dự phòng 6 tháng)
+Các khoản phát sinh như điện nước, thuế môn bài: 20 triệu
+Còn lại dùng làm vốn dự phòng.

19


 Chi phí dự trù: 250 triệu. Thời gian đầu hoạt động sẽ gặp rất nhiều
khó khăn như máy móc bất ngờ hỏng hóc, nguyên liệu tăng giá… đôi
khi phải chịu lỗ. Do đó, cần dành ra một khoản vốn riêng để dự phòng
khi cần.
- Quán internet: Mua máy tính( khoảng 20 cái):200 triệu
Bàn ghế,kệ: 20 triệu
Quạt, điều hòa, chi phí khác: 40 triệu.
Số tiền phải chi sẽ dao động tùy vào thuế, lương quản lý và có thể tăng nếu dùng
các phần mềm quản lý tính phí. Trong trường hợp hàng tháng phải chi 18 triệu
ĐVN thì quán Net cần doanh thu là 600 ngàn ĐVN/ngày. Phòng có 20 máy thì mỗi
máy cần thu về 30 ngàn ĐVN/ngày. Con số này không đến nỗi khó đạt được nếu
người kinh doanh đưa ra mức giá giờ chơi phù hợp và cung cấp các dịch vụ cộng
thêm khác như đồ ăn, thức uống, thẻ game, điện thoại… là những nguồn thu đáng
kể cho quán.
20

- Đầu tư cơ sở hạ tầng
Sau việc lựa chọn công nghệ, lên kế hoạch thu chi thì người kinh doanh phải tính
đến đầu tư cơ sở hạ tầng như làm giấy phép kinh doanh. Tất cả dựa trên các khoản
thu chi theo kế hoạch đã định để đảm bảo việc kinh doanh bài bản và không bị đội
chi phí quá nhiều.
Với một loại hình kinh doanh đầy tính cạnh tranh như quán Net thì việc đầu tư cơ
sở hạ tầng cũng giúp chủ quán dễ dàng lấy khách. Lưu ý hàng đầu khi mở phòng
máy là địa điểm tiện lợi, khu vực an toàn, phòng máy phải sạch thoáng, ghế ngồi
thoải mái, có trang bị quạt công suất lớn hoặc máy lạnh, có khu vực riêng dành cho
người hút thuốc… Ngoài ra cũng cần biết cách bố trí máy móc sao cho gọn gàng,
khoa học và dễ dàng xử lý khi có sự cố.

21


 Chi phí dự trù: 260 triệu
*Gian hàng 2: Đồ ăn, cơm sinh viên
- Dụng cụ nhà bếp: ti vi, bếp, nồi, quạt, tủ lạnh,…: 30 triệu
- Chi phí khác: 20 triệu

22


 Chi phí dự trù:; 50 triệu
*Gian hàng 3: Đồ uống, nhà ăn( chè, trà sữa,….)
- Bàn ghế, tủ lạnh , dụng cụ nhà bếp, cốc, dao,…: 60 triệu
- Chi phí khác: 20 triệu

23

 Chi phí dự trù: 80 triệu
*Gian hàng 4: Siêu thị mini
- Mặt bằng để trưng bày tốt nhất nên từ 40-50m2, kho chứa hàng từ 1620m2. Kệ quầy dạng siêu thị từ 35-40tr. Đèn phải thật sáng. Mặt tiền tốt
nhất nên lớn hơn 6m2. Bạn phải bán đủ các nhóm hàng cơ bản. Tiền vốn
mua hàng lần đầu ít nhất là 200tr. Chỉ nên chọn các mặt hàng có thương
hiệu. Kệ để đồ, quay hàng, tủ lạnh: 100 triệu
- Phần xây dựng trên mặt bằng 150m2, tốn khá nhiều tiền, ước tính cho
phần xây dựng và trang trí phải khoảng 150m2 x 650.000 = 97.500.000
đồng
+ và khoảng 50tr cho kệ trưng bày và khoảng 15tr cho máy tính tiền
và khoảng cần có tối thiểu 4 nhân viên hướng dẫn cho người mua hàng

24


- + Phần còn lại khoảng 150tr là bạn đủ để kinh doanh cho một siêu thị
mini

rồi.

Vấn đề quan trọng là đầu ra của hàng hoá mà thôi.

 Chi phí dự trù: 250 triệu
 Tổng chi phí dự trù: 890 triệu.
• Xây dựng: Sau khi đã có thiết kế chi tiết, tiến hành việc xây dựng
− Chuẩn bị
+ Chuẩn bị giấy tờ cần thiết để lên quận để xin cấp phép xây dựng
+ Thuê thợ khoán: Khoán toàn bộ, tiền công khoán tính theo m 2 với mức giá theo
giá thị trường ở thời điểm thuê. Chỉ rõ nhiệm vụ của thợ phải làm đến đâu và thời

gian hoàn thành là 3 tháng.
+ Lựa chọn người giám sát thi công: là người biết về xây dựng và có quan hệ thân
thuộc, nói rõ trách nhiệm của người giám sát.

25