BÁO CÁO THỰC HÀNH HỌC PHẦN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Định giá tài sản
THÀNH VIÊN NHÓM 7
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Nhóm 7

Vũ Thị Quỳnh Trang
Bùi Thị Hường
Nguyễn Thị Hằng
Hồ Thị Mai
Đỗ Lâm Oanh
Đặng Thị Thùy Ninh
Outhachack Chansy
Chathalangsy Thavady
Phommasone Olaphime

1


Định giá tài sản
BÁO CÁO THỰC HÀNH HỌC PHẦN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình
tự sáu (6) bước sau đây:

Bước 1: Xác định đối tượng và mục đích định giá
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
 Bước 1:Xác định đối tượng và mục đích định giá
1- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định
giá.
2- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích
thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo
thẩm định giá.
3- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả
thẩm định giá.
4- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:
những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh
hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn
dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định
giá.
5- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa
trên cơ sở:
a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng
những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên
quan.
c- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn
chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông
báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.
Nhóm 7

2


Định giá tài sản
6- Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá
phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị
của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
7- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
8- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá,
thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị
thị trường hay giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn
thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01).
Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn
thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02).
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy
định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành.
 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
1-Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho
cuộc thẩm định giá.
2-Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
 Bước : Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
1- Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải
khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí,
đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so
sánh.
Nhóm 7

3


Định giá tài sản
-

Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình
kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện,
đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm
định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác

nhau.
2 -Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải
thu thập các thông tin sau:
-

Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so

sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
-

Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản
thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ
sở hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu
thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả,
giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các
công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín
dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các
cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính
pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về
quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên

phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo
đảm độ chính xác của thông tin.
Nhóm 7

4


Định giá tài sản
 Bước 4: Phân tích thông tin.
Đây là bước nhằm đánh giá những tác động của các yếu tố khác nhau đến mức
giá của tài sản cần định giá, việc phân tích tập trung vào những mảng sau:
1-Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
Từ những kết quả thu được từ khảo sát hiện trường về các vấn đề có liên
quan tới quyền sở hữu BĐS, diện tích thực tế,các yếu tố môi trường xung quanh
BĐS từ đó phân tích thông tin để đưa ra định giá chính xác cho BĐS.
2-Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi
lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài
sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà
nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua
tiềm năng.
- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ
thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với
những người mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những
tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
- Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng BĐS cung ra thị trường vượt quá nhu

cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa về BĐS trên thị trường và xu hướng là giá
cả phải giảm xuống.
- Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng BĐS cung ứng trên thị trường không đáp
ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên.
- Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng BĐS cung ứng vừa đủ nhu cầu của người
tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi.
Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đối với cung hàng
hóa BĐS do ít co dãn nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu làm cho giá cả tăng cao
và cân bằng khó xảy ra do sự cân bằng của của cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự
biến động của cầu. Trong khi nhu cầu về BĐS và đất đai nói riêng tăng không ngừng do
nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế giá cả không ngừng tăng lên.
Nhóm 7

5


Định giá tài sản
Trong khi đó BĐS cần thẩm định giá ở đây là Căn nhà nằm ở trung tâm Quận
Đống Đa, tiếp giáp với các trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La
Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ. Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường
đại học lớp ở Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn
Hóa Hà Nội. Là một BĐS có rất nhiều điều kiện thuận lợi nên cầu về nó có thể tăng cao,
từ đó mà người thẩm định viên cần phải nắm bắt rõ được xu hướng cung cầu trên thị
trường BĐS để định giá đúng giá trị của BDS này.
3- Phân tích về khách hàng:
Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
Trước hết cần xác định thế nào là một khách hàng tiềm năng?. Mặc dù định nghĩa
sau đây không thể áp dụng cho tất cả các lĩnh vực, nhưng nhìn chung, một khách hàng
tiềm năng là khách hàng mang lại rất ít giá trị trước mắt, nhưng có thể mang lại nhiều giá
trị lớn trong tương lai. Có một cách để xác định những khách hàng tiềm năng như vậy là

phương pháp phân tích khách hàng bằng một biểu đồ hình tròn. Dựa vào biểu đồ đó,
chúng ta sẽ xác định được giá trị về lượng BĐS mà một khách hàng đóng góp, từ đó phát
hiện được nhóm khách hàng có giá trị nhất.
Sau khi đã xác định được nhóm khách hàng tiềm năng của mình, bạn hãy bắt đầu
công việc tìm kiếm và khai thác số lượng này. Các thẩm định viên cần phải xem đâu là
những khách hàng quen thuộc về BĐS đó, từ đó phân tích các cơ hội và sử dụng những
cơ hội đó nhằm khai thác thông tin một cách triệt để, để có căn cứ thẩm định đúng nhất.
Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung
quanh tài sản.
Nhu cầu, sức mua về tài sản.
Căn nhà định giá nằm ở trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp với các trục đường
chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm Hội chợ triển lãm
Giảng Võ.
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường đại học lớp ở Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công
Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội.
Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m 2. Trên đất có công trình xây dựng
với tổng diện tích sàn xây dựng là 200m2 x 3 sàn
Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc.
Với những đặc điểm như này thì sẽ có rất nhiều người có nhu cầu để được sở hữu
căn nhà này. Nhưng nhu cầu đó lại tùy thuộc vào sức mua của từng người, không phải ai
cũng có đủ tài chính để đáp ứng được nhu cầu đó. Chính vì vậy thẩm định viên cần xem
xét đến các yếu tố này trong công tác định giá.

Nhóm 7

6


Định giá tài sản
4- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.

Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối
cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho
tài sản.
-

Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa
việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và
mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp
đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản
trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng
trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá
của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo
dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
 Bước 5: Ước tính giá trị tài sản cần định giá.
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá
trị của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các
phương pháp thẩm định giá.”
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với
mục đích thẩm định giá.
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá
nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để
kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.

 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu
chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.

Nhóm 7

7


Định giá tài sản
BÁO CÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ

Khách hàng yêu cầu: Bà Vũ Thị Quỳnh Trang
Địa chỉ: số 91- Đê La Thành - Hà Nội
Số điện thoại: 0936277410
BĐS định giá: giá trị căn nhà số 91-Đê La Thành -Hà Nội
Địa điểm định giá: số 91 – Đê La Thành – Hà Nội
Mục đích định giá: xác định giá bán căn nhà
Thời điểm định giá: Tháng 3 năm 2016
Đơn vị tính giá: VND/m2
Công ty thẩm định: Công ty BĐS Tài Lộc
Địa chỉ: Số 8 Lý Thường Kiệt - Ba Đình - Hà Nội
Điện thoại: 04.3987.666

Nhóm 7

8


Định giá tài sản

I.
II.

•
•
•
•
•

III.
1.
-

CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai;
Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật
Kinh doanh Bất động sản;
Luật Nhà ở 2005;
Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
Pháp lệnh giá 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa
10;
Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi
tiết về thi hành pháp lệnh giá;
Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về
việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);

Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về
việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ
Nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin của Khách hàng
Tổ chức thẩm định hiện trạng tại hiện trường
Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá
Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tình trạng tài sản
Nghiên cứu, tham khảo, so sánh và phân tích giá thị trường tại thời điểm tháng
1 năm 2016
ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ
Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002
Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005
Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
Bản đồ hiện trạng, vị trí của manh đất
Không có tranh chấp liên quan đến BĐS

2. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật
a) Vị trí
Căn nhà của bà Vũ Thị Quỳnh Trang nằm ở trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp
với các trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần trung tâm
Hội chợ triển lãm Giảng Võ.
Nhóm 7

9


Định giá tài sản
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường đại học lớp ở Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công

Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội.
b) Đặc điểm kỹ thuật
- Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m 2. Trên đất có công trình xây
dựng với tổng diện tích sàn xây dựng là 200m2 x 3 sàn
- Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc.
Tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính (%)
Bộ phận

Móng

Tường

Sàn

Trụ cột

Tỷ trọng (%)

10

18

18

14

Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%)
Bộ phận

Móng

Tường

Sàn

Trụ cột

Tỷ trọng (%)

90

91

89

90

IV.

CƠ SỞ GIÁ TRỊ VÀ NGUYÊN TẮC TRONG ĐỊNH GIÁ
1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
 Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm tài sản thẩm định giá,
chúng tôi chọn cơ sở giá trị thị trường đẻ thẩm định giá
 “Giá trị thị trường” là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa 1 bên là
người bán, sẵn sang bán tài sản với 1 bên là người mua, sẵn sang mua tài
sản vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó
bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu
biết lẫn nhau trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập.
2. Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức độ

có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính
và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: ước tính giá trị của BĐS luôn dựa trên
các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền
với dự tính của người mua.
 Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu,…
V.
ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
1. Phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dưng
a. Một số kiến thức cần nhớ về phương pháp chi phí
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp ước tính giá trị BĐS bằng
cách tính tổng giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS ( thửa đất và nhà cửa, công
trình trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành BĐS được đo bằng chi phi để mua sắm,
xây dựng nó.
Nhóm 7

10


Định giá tài sản
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên
tắc thay thế.
Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương
với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy nếu
có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi
phí mua đất và công trình xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
-

Các bước tiến hành

+ Bước 1: Ước tính giá trị của thửa đất mục tiêu định giá coi như thửa đất đó là
đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng trên thửa đất.
+ Bước 3. Xác định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ (xác định mức độ
giảm giá tích luỹ) của các công trình xây dựng hiện có trên thửa đất. Sau đó khấu trừ
khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng hiện có trên thửa đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
+ Bước 4. Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của
thửa đất để có được giá trị của BĐS tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ).
b. Áp dụng thực tế vào BĐS cần định giá
Chi phí xây dựng nhà ở 3 tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở tham khảo từ
Công văn số 292/BXD-VP, nhà ở 3 tầng đơn giá xây dựng 4.080.000đ/m 2, quy về thời
điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số 1028/BXD - VP. Giá xây dựng nhà ở quy
về thời điểm quý I/2009 tăng 1,13 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá
vật liệu xây dựng tại thời điểm hiện tại có xu hướng tăng so với quý I/2009 khoảng 5%).
=>giá xây dựng quy về thời điểm8/2009 tăng là : 1,13*1,05=1,1865 (lần)
Vậy chi phí thay thế của công trình xây dựng là :
(600m2 x 4.080.000đ/m2 x 1,1865)/1,1 = 2.640.501.818 (đồng)
Làm tròn 2640.000.000 (đồng)
Bảng tính chất lượng còn lại của công trình xây dựng
TLCL
TT

1
Nhóm 7

Kết cấu chính

Móng

11

TLGT các
còn lại kết
(%) cấu chính

(B) =[(O)x
(A)]/100
(%)

TLCL còn lại của
BĐS (C) = [(B)/
(A)] X 100

(O)

(A)

(B)

(C)

90

10

9

90,00%

Định giá tài sản
2

Tường

91

18

16,38

3

Sàn

89

18

16,02

4

trụ cột

90

14

12,6

60

54

Tổng cộng

=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất
lượng còn lại của nhà chính là: 90,00%.
Vậy giá trị của công trình xây dựng ước tính là :
2.640.000.000 *90%=2.376.000.000 đồng
(hai tỷ ba trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn)
2. Phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dung đất
a. Một số kiến thức cần nhớ về phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị BĐS dựa
trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao dịch trong thời gian gần
nhất.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào
đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế
Các bước tiến hành:
+ Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu
+ Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo
tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
+ Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm
thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
+ Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng
cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá

của các BĐS so sánh.
+ Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
b. Áp dụng thực tế vào BĐS cần định giá
- Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường
STT

Vị trí

Đường
Đê La
Nhóm 7

12

Nguồn
thông tin
- Khảo sát
thực tế

Diện tích

DTKV:

Đặc điểm

Vị trí: Nhà nằm
mặt đường có vị

Pháp
lý

Giá trị
trường
QSDĐ

Sổ đỏ

120


Định giá tài sản
1

Thành

ngày
2/11/2014

15x20=
300m2
DTXD:
150m2

Đường
Đê La
Thành
2

- Khảo sát
thực tế

ngày
8/11/2014

DTKV:
20x20=
400m2

trđ/m2

trí thuận lợi hơn
BĐS định giá
Cấu trúc: Nhà 3
tầng
Vị trí: Nhà nằm ở
vị trí kém BĐS
định giá, Cấu trúc:
Nhà 3 tầng

Sổ đỏ

101
trđ/m2

Vị trí: Nhà nằm rất
gần BĐS định giá,
có vị trí tương
đồng, cách BĐS
định giá khoảng
50m

Sổ đỏ

113
trđ/m2

DTXD:
200m2

3

Đường
Đê La
Thành

- Khảo sát
thực tế
ngày
19/11/201
4

DTKV:
20x25=
500m2
DTXD:
250m2

Cấu trúc: Nhà 2
tầng
Lưu ý: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều
kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định

giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được.
Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá
Chỉ tiêu
điều chỉnh

Đơn vị

BĐS So sánh
1

BĐS So sánh

BĐS So sánh

2

3

Vị trí

%

-10%

+5%

0%

Pháp lý

%

0%

0%

0%

Hạ tầng

%

0%

0%

0%

Môi
trường

%

-1%

-1%

-3%

Quy mô

%

+1%

+1%

-2%

Nhóm 7

13


Định giá tài sản
Tổng mức
điều chỉnh
Giá bán

%

-10%

1000đ/ m2

120.000 đ/ m2

+5%
101.000 đ/ m2

-5%
113.000 đ/ m2

Chỉ tiêu

Đơn vị

BĐS so sánh 1

BĐS so sánh
2

BĐS so sánh 3

Giá bán đã
điều chỉnh

1000đ/ m2

108.000đ/ m2

106.500đ/ m2

107.350đ/ m2

Mức giá thị trường tại khu vực thẩm định giá ứng với loại bất động sản có giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, quy mô diện tích khoảng 300m 2500m2 dao động trong khoảng từ 106,5 triệu đến 108 triệu đồng/m2.
Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối
với quyền sử dụng đất tại 91 Đê La Thành là 107 triệu đồng/ m2
Giá trị quyền sử dụng đất là:

107triệu đồng/ m2 x 400m2 = 42.800 triệu đồng
(bốn mươi hai tỷ tám trăm triệu đồng chẵn)
Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình trên đất
Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là:
42.800 + 2.376 = 45.176 triệu đồng
(bốn mươi năm tỷ một trăm bảy mươi sáu triệu đồng chẵn)
VI.

KẾT LUẬN
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số
liệu với những BĐS tương đồng với BĐS mục tiêu. Áp dụng phương pháp chi
phí và phương pháp so sánh trực tiếp. Kết quả giá trị thị trường của ngôi nhà là
45.176 triệu đồng (bốn mươi năm tỷ một tram bảy mươi sau triệu đồng chẵn)

VII.
-

NHỮNG HẠN CHẾ
Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán bất
động sản, tuy nhiên mức giá mà họ bán thực sự không đúng như thế. Trong quá
trình thương lượng, trả giá người mua vẫn có thể mua được với giá thấp hơn.
Phương pháp chỉ mang tính tương đối, chủ quan của người thẩm định viên
nhiều.
Khó khăn trong việc xác định yếu tố “giá thị trường trong điều kiện bình
thường”

-

Nhóm 7

14


Định giá tài sản
Phương pháp so sánh được thực hiện trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời
điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại
bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá
thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hiện hành.
VIII. PHỤ LỤC
-

Số: 300/CT-LT
V/v: Thẩm định giá

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập – Tư do – Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 1 tháng 4 năm 2016

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Bà Vũ Thị Quỳnh Trang
Theo đề nghị của Bà tại văn bản số 123/2016/HĐDV-LT ngày 8 tháng 3 năm 2016
1. Mục đích định giá
Làm cơ sở xác định giá bán
2. Thời điểm định giá
Tại thời điểm tháng 3 năm 2016
3. Căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản
4. Cơ sở thẩm định giá:
Giá thị trường
5. Thực trạng bất động sản
5.1 Vị trí

Căn nhà của bà Vũ Thị Quỳnh Trang nằm ở trung tâm Quận Đống Đa, tiếp giáp
với các trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng, Đê La Thành, gần
trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ.
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường đại học lớp ở Hà Nội: ĐH Mỹ thuật Công
Nghiệp Hà Nội, Nhạc viện Hà Nội, ĐH Văn Hóa Hà Nội.
-

Nhóm 7

5.2 Nhà
Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m 2. Trên đất có công trình xây
dựng với tổng diện tích sàn xây dựng là 200m2 x 3 sàn
Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc.
6. Phương pháp định giá
Phương pháp định giá so sánh
7. Kết quả thẩm định giá
Trên cơ sở hồ sơ tài liệu bên bán đã cung cấp, qua khảo sát thực tế hiện
trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bất động sản trên
thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán. Công ty
bất động sản Tài Lộc thẩm định giá như sau:
15


Định giá tài sản
Tổng giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của bà Vũ Thị Quỳnh
Trang là: 45.176.000.000 đồng (Bốn mươi lăm tỷ một tram bảy mươi sáu
triệu đồng)
8. Điều kiện ràng buộc
8.1 Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường
tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu

khi thị trường biến động.
8.2 Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao coi như
không đáng kể.
8.3 Kết quả thẩm định trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử
dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.
Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản giao cho
bà Vũ Thị Quỳnh Trang, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty.

Thẩm định viên

Bùi Tú Anh

Nhóm 7

16

Giám đốc

Nguyễn Văn Thông


Định giá tài sản
Phân công nhiệm vụ
Bước 1: Xác định rõ đối tượng và mục đích định giá
Chịu trách nhiệm: Đặng Thị Thùy Ninh
Phommasone Olaphime
Phần trăm đánh giá: 90%
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Chịu trách niệm: Hồ Thị Mai
Chathalangsy Thavady

Phần trăm đánh giá: 95%
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Chịu trách nhiệm: Nguyễn Thị Hằng
Outhachack Chansy
Phần trăm đánh giá: 95%
Bước 4: Phân tích thông tin
Chịu trách nhiệm: Bùi Thị Hường
Phần trăm đánh giá: 95%
Bước 5: ước tính giá trị tài sản cần định giá
Chịu trách nhiệm: Đỗ Lâm Oanh
Phần trăm đánh giá: 90%
Bước 6: lập báo cáo định giá
Chịu trách nhiệm: Vũ Thị Quỳnh Trang
Phần trăm đánh giá: 97%

Nhóm 7

17