Hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (479.39 KB, 58 trang )
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Danh mục các chữ viêt tắt
BĐS
ĐGBĐS
ĐGTS
JVSC
QSD
QSDĐ
QSH
SDTNVHQN
NTCC
NTĐG
NTTT
TĐV
TĐG
UBND
Bất động sản
Định giá bất động sản
Định giá tài sản
Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc thay thế
Thẩm định viên
Thẩm định giá
Uỷ Ban Nhân Dân
Mục luc
- Danh mục chữ viết tắt
- Mục luc
- Lời nói đầu
Chơng I: Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản.....6
1.1.
Tổng quan vềbất động sản và thị trờng bất động sản.....
..6
1.1.1. Bất động sản......6
Lê Duy Thành
1
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
1.1.2. Thị trờng bất động sản....9
1.2.
Thẩmđịnh giá bất động sản.....
11
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản.......11
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản.......12
1.2.3. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản....13
1.2.4. Đặc trng của thẩm định giá bất động sản......15
1.2.5. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản....15
1.3. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản......18
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp. ...18
1.3.2. Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t)....21
1.3.3. Phơng pháp chi phí giảm giá..24
1.3.4. Phơng pháp thặng d..26
1.3..5. Phơng pháp lợi nhuận. ....................................................................................27
1.4
Quy trình thẩm định giá BĐS....29
1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS....30
1.5.1 Khái niệm..30
1.5.2 Nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS....30
Chơng II: Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng th ĐGBĐS tại công ty Cổ
Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam..39
2.1
Giới thiệu về công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam..39
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của trung tâm thẩm định giá Miền Nam...39
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển chi nhánh SIVC tại Hà Nội...40
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội..41
2.1.4 Tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà
Nội43
Lê Duy Thành
2
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
2.2
Chuyên Đề Cuối Khóa
Thực trạng việc lập hồ sơ báo cáo, chứng th định giá BĐS tại chi nhánh SIVC
Hà Nội46
2.2.1 Các văn bản pháp luật đợc sử dụng trong định giá BĐS....46
2.2.2 Lập hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá BĐS tại SIVC....49
2.3 Thành công, tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong Lập hồ sơ, báo
cáo và chứng th thẩm định giá BĐS tại SIVC.
..81
2.3.1 Thành công trong Lập hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá BĐS tại
SIVC....81
2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong việc lập hồ sơ, báo cáo chứng
th TĐG...81
Chơng III : Giải pháp hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS tại
công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam..84
3.1
3.2
Định hớng phát triển của SIVC trong thời gian tới....84
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định
giá BĐS tại SIVC.....84
3.2.1. Nâng cao chất lợng và số lợng nguồn nhân lực của SIVC...84
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin....85
3.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá...88
3.2.4 Hoàn thiện chứng th thẩm định giá....89
Kết Luận chung
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
Lời Mở Đầu
Nền kinh tế thị trờng phát triển việc mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu t, bảo hiểm,
tính thuếdiễn ra thờng xuyên và liên tục. Khi đó, để thúc đẩy những hoạt động đó
diễn ra nhanh chóng hơn thì việc xác định giá trị tài sản để thỏa mãn nhu cầu của các
bên trong các giao dịch đó là vô cùng cần thiết. Do đó, nghề thẩm định giá hình
thành là một tất yếu.
Lê Duy Thành
3
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng ở Việt Nam còn rất
mới mẻ. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc, nhu cầu phát
triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu t phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi
đó việc xác định giá trị bất động sản càng nhiều và đa dạng. Bên cạnh đó nền kinh tế
thị trờng luôn tồn tại sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt .Chính vì vậy, các tổ chức thẩm
định giá chuyên nghiệp luôn tìm cách hoàn thiện kỹ thuật định giá ĐGBĐS để đáp
ứng một cách tốt nhất nhu cầu xã hội, từ đó có thể tồn tại và phát triển.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên cùng với kiến thức học tập tại trờng cũng nh học
tập và nghiên cứu thực tế tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền
Nam . Em đã lựa chọn đề tài : Hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định
giá bất động sản tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền
Nam Làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa của mình.
Đề tài đi sâu vào phân tích và đánh giá thực trạng về việc lập hồ sơ, báo cáo và
chứng th thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định
Giá Miền Nam trong năm 2009 và đầu năm 2010. Từ những thực trạng đó để đa ra
một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng th thẩm định giá tại:
Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Miền Nam trong quá trình phát triển hội nhập
không ngừng nâng cao về chất lợng cũng nh mở rộng và phát triển, đáp ứng tốt nhất
nhu cầu xã hội.
Ngoài lời nói đầu, mục lục, phụ lục, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo.
Nội dung chính của chuyên đề đợc sắp xếp thành 3 chơng :
Chơng I : Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản.
Chơng II : Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng th ĐGBĐS tại công ty Cổ
Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam.
Chơng III : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm
định giá BĐS tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam.
Trong quá trình hoàn thiện chuyên đề của mình, mặc dù đã đợc các thầy cô giáo
cũng nh: Công Ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam tận tình giúp
đỡ, chỉnh sửa. Nhng do thời gian có hạn và hạn chế về mặt kiến thức, ngôn ngữ, kinh
nghiệm chuyên môn... nên chuyên đề của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì
Lê Duy Thành
4
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
vậy sự chỉ bảo, giúp đỡ của các thầy cô là nguồn lực rất lớn để em có thể hoàn thiện
tốt hơn chuyên đề của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!
Chơng I:
Lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản.
1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản.
1.1.1. Bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn của một quốc gia, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là điều kiện căn bản tối thiểu của cuộc sống xã hội loài ngời đảm bảo cho quá
trình tồn tại và phát triển.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005:
Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
Bất động sản bao gồm 6 đặc điểm chủ yếu sau:
Lê Duy Thành
5
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
a) Cố định về vị trí:
BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời đợc, ngời ta
không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Vì vậy, giá trị của BĐS gắn liền
với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hởng của yếu tố vị
trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính
trị, văn hoá - xã hội, cũng nh khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.
Mặt khác, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố
môi trờng, nh: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện
môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến yếu tố này và dự báo sự thay đổi của
chúng tác động đến BĐS.
b) Tính bền vững:
Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên tạo ra, một loại tài nguyên
đợc xem nh không thể huỷ hoại. Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc
có thể tồn tại hàng trăm năm, có thể cải tạo, nâng cấp. Tính bền vững này đợc xem
xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của
BĐS đó.
c) Tính khác biệt:
Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng kể, thực tế không có hai BĐS hoàn
toàn giống nhau mà chúng thờng khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc, quyền đối
với tài sản, cảnh quan, môi trờng. Chính sự khác biệt này tạo ra sự chênh lệch giá rất
lớn giữa các BĐS. Vì vậy, khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính khác biệt, không
thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau, sự so sánh giữa các BĐS chỉ mang
tính chất tham khảo chứ không thể áp đặt mức giá.
d) Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có
tính khác biệt, cố định về vị trí,... Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiều
hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, về lâu dài giá cả BĐS
có xu hớng tăng lên. Ngời làm công tác định giá cần phải lu ý đến đặc điểm này khi
định giá BĐS nhằm đảm bảo tính chính xác khi định giá.
e) Có giá trị lớn:
Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì vậy, hoạt động thẩm định giá phải hết sức
cẩn thận, hạn chế đến mức tối đa những sai số và rủi ro có thể xẩy ra. Điều này đòi hỏi
nhà thẩm định giá phải am hiểu về chuyên môn nghề nghiệp.
Lê Duy Thành
6
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
f) Tính ảnh hởng lẫn nhau:
Các BĐS thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt động
kinh tế - xã hội. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Khi định giá
BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu nh có các công trình BĐS khác ra đời.
1.1.1.3. Phân loại bất động sản.
a. Theo đặc tính vật chất:
Theo đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:
- Đất đai:
Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lới,
điện thoại, cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc, hệ thống cấp khí ga,
hệ thống cứu hoả,
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng:
điều hoà, thang máy, chống trộm tự động,
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vờn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Các công trình khai thác mỏ.
b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành:
- Đất đai: Theo Điều 13 của Luật Đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi
nông nghiệp và nhóm đất cha sử dụng.
- Công trình kiến trúc: Bao gồm 5 loại:
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp.
+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung
tâm thơng mại,
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê.
Lê Duy Thành
7
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học,
1.1.2. Thị trờng bất động sản.
1.1.2.1. Khái niệm thị trờng bất động sản.
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:
- Thị trờng BĐS là thị trờng nhà, đất.
- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản lý
của Nhà nớc.
- Thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định.
Nh vậy, có thể thấy rằng: Thị trờng BĐS là loại thị trờng bao gồm các giao
dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản.
Thị trờng BĐS có các đặc điểm sau:
-Thứ nhất: Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐS thờng kéo
dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý. Do đó,
trong quá trình giao dịch có sự biến động của thị trờng cũng nh sự thay đổi của các
yếu tố tâm lý, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá
là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng nh kinh
nghiệm nghề nghiệp.
-Thứ hai: Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.
Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa phơng với
những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Giá của một BĐS chịu ảnh
hởng của tính khu vực. Vì vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS cần
phải gắn với các điều kiện kinh tế văn hoá xã hội.
-Thứ Ba : Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn
hảo.
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất
về thông tin và các yếu tố cấu thành nh các thông tin về BĐS và thị trờng BĐS không
phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, số lợng ngời tham gia trên thị
trờng không nhiều. Do đó, trong quá trình phân tích các các chứng cứ giao dịch cần
Lê Duy Thành
8
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trờng và có thể
sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
-Thứ t: Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả
BĐS. Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm
này để ớc tính một cách hợp lý giá trị BĐS.
-Thứ năm: Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nớc.
BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá nên sự can
thiệp của Nhà nớc là cần thiết nh Nhà nớc đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS, kiểm
soát các giao dịch trên thị trờng BĐS. Điều này đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu và
cập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong quá
trình định giá.
1.1.2.3. Vai trò của thị trờng bất động sản.
Thị trờng BĐS có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nói
chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng. Có thể khái quát những vai trò chủ yếu
sau của thị trờng BĐS:
- Giống nh các loại thị trờng khác, thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và
tiêu dùng.
- Thị trờng BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể
kinh doanh BĐS.
- Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất
đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở
kinh tế khác.
- Vận hành thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ môi trờng.
- Góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
1.2 Thẩm định giá bất động sản.
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản.
Lê Duy Thành
9
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Khái niêm: Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về
lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Từ định nghĩa trên ta thấy thẩm định giá có các đặc trng cơ bản sau:
- Thẩm định giá là công việc ớc tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.
- Tài sản đợc định giá có thể là bất cứ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản.
Theo tiêu chuẩn số 01 ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC và
tiêu chuẩn số 02 ban hành kèm theo quyết định số số 77/2005/QĐ-BTC thì cơ sở
khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trờng và giá trị phi thị trờng.
Giá trị thị trờng:
Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định
giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua,
sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị thị trờng hay cơ sở của việc ớc tính giá
trị thị trờng đối với một tài sản nào đó, nó dựa trên một thực tế là có khả năng trao đổi,
mua bán một cách phổ biến trên thị trờng, đợc thực tiễn kiểm chứng một cách khách
quan. Vì vậy, giá trị thị trờng là một tiêu chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Tiêu
chuẩn này đã đợc định nghĩa một cách khá rõ ràng và chặt chẽ. Để đảm bảo áp dụng tiêu
chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự phân tích chi tiết và
thận trọng đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành
có phải là giá trị thị trờng hay không.
Giá trị phi thị trờng:
Trên thực tế có rất nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất
ít khi đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với chúng nh công viên, nhà ga,
nhà thờ, bệnh viện, trờng học, Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,
ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị đợc ớc
tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng.
Lê Duy Thành
10
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản
trên thị trờng
Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế,
giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt,
chính là một số loại giá trị phi thị trờng thờng dùng.
Vai trò của thẩm định viên là ở chỗ: Căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính
hữu ích của tài sản đối với mỗi ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ
thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá là giá trị thi trờng hay giá trị phi thị trờng.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính. Để nâng cao độ tin tởng đối với
kết quả định giá, khi ớc tính giá trị BĐS, nhất thiết phải xem xét và phân tích một
cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng. Có hai nhóm yếu tố tác động
đến giá trị BĐS là: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
Yếu tố chủ quan: Đó chính là mục đích của việc định giá.
Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và
ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản
đợc thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích định giá BĐS thờng là:
- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu.
- Xác định giá trị BĐS cho mục đích tài chính và tín dụng.
- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.
- Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t.
- Xác định giá trị BĐS trong doanh nghiệp.
- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính chất pháp lý.
Trên thực tế các loại giao dịch về BĐS và các mục đích định giá cụ thể rất đa dạng.
Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy
trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình định giá. Vì vậy, một
yêu cầu đối với thẩm định viên là phải xác định rõ mục đích định giá.
Yếu tố khách quan:
- Các yếu tố mang tính vật chất:
Lê Duy Thành
11
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Đó là những yếu tố thể hiện công dụng hữu ích vốn có mà BĐS có thể mang
lại cho ngời sử dụng nh vị trí, diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa cải tạo,
Những yếu tố này thờng có tác động cùng chiều với giá trị BĐS nghĩa là những thuộc
tính vật chất của BĐS càng cao thì giá trị của BĐS càng cao và ngợc lại.
Để kết quả định giá thực sự đáng tin cậy, thẩm định viên phải đợc trang bị
những kiến thức về ngành nghề liên quan đến BĐS nh xây dựng, đầu t, Đồng thời,
thẩm định viên cũng phải xác lập và lựa chọn các tiêu chuẩn chủ yếu ảnh hởng đến
giá trị BĐS.
- Các yếu tố về tình trạng pháp lý:
Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập quán ràng
buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định. Quyền của chủ thể đối với BĐS
càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại. Tuy nhiên, quyền này phải đợc sự
bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải
am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luật liên quan đến quy
định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá.
- Các yếu tố mang tính kinh tế:
Các yếu tố mang tính kinh tế nh sự phát triển của nền kinh tế, thu nhập, đầu t,
Phân tích các yếu tố này cuối cùng cũng đi đến phân tích quan hệ cung - cầu.
Trên thực tế giá trị của BĐS đợc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu
và sức mua ngày càng tăng và ngợc lại.
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung - cầu nh độ khan hiếm, sức mua,
thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch và dự báo sự thay đổi
của các yếu tố này trong tơng lai là căn cứ quan trong đối với thẩm định viên trong
quá trình định giá. Trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập,
lu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS để hình thành nên ngân hàng
dữ liệu phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá.
- Các yếu tố khác:
Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong thuỷ,
Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy luật, chẳng hạn theo
phong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có đất, thích ở tầng 1 hơn, thích
xem phong thuỷ trớc khi mua nhà. Chính những yếu tố này tạo ra sai số lớn trong
Lê Duy Thành
12
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
định giá. Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức
về phong thuỷ, yếu tố thuộc về bản thân BĐS ( vị trí, đặc điểm, hình dáng,).
1.2.4. Đặc trng của thẩm định giá bất động sản.
Do BĐS có những đặc trng riêng biệt so với những tài sản khác nên hoạt động
thẩm định giá BĐS cũng có những đặc trng sau:
- Thẩm định giá BĐS phải gắn liền với các quy định của Nhà nớc: Sở dĩ nh vậy
là vì đất đai là thành phần cơ bản của BĐS thuộc sở hữu của Nhà nớc và BĐS là tài
sản có giá trị lớn của nền kinh tế. Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các
quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho
thuê đất sử dụng. Vì vậy, hoạt động thẩm định giá không thể tách rời các quy định
của Nhà nớc.
- Do BĐS có tính cố định về vị trí, ngời ta không thể mang BĐS đến nơi giao
dịch nên trong quá trình định giá BĐS phải có giai đoạn điều tra khảo sát hiện trờng.
- Việc định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng chỉ là công việc ớc tính. Trên
thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và cũng không có phơng pháp định
giá nào hoàn toàn chính xác mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất.
1.2.5. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.
- Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội.
- Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 ban hành kèm theo
quyết định số 77/2005/QĐ-BTC đã nêu ra 11 nguyên tắc thẩm định giá nhng các
nguyên tắc trình bày dới đây là các nguyên tắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, là
cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên quy trình và phơng pháp định giá một cách hợp lý và khoa học.
1.2.5.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa
lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó đợc SDTNVHQN. IVSC giải thích nguyên tắc SDTNVHQN là: Khả
năng sử dụng tốt nhất một BĐS trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép
và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con ngời luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ
sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể
Lê Duy Thành
13
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
mang lại. Vì vậy, giá trị của một BĐS đợc thừa nhận trong điều kiện nó đợc
SDTNVHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng BĐS và những lợi ích của việc sử
dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội
SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị BĐS.
1.2.5.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT).
- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị của một BĐS không vợt
quá chi phí để có một BĐS tơng đơng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng dựa trên quan niệm
rất đơn giản và rõ ràng: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó,
nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một BĐS tơng tự nh vậy để thay thế.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải nắm đợc những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các BĐS so sánh
và đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các BĐS nhằm làm
chứng cứ hợp lý cho việc ớc tính giá trị của BĐS cần định giá.
1.2.5.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai (LITL).
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS đợc quyết định bởi những lợi ích
tơng lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu t.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định. Mặt khác, thẩm định giá thực chất là công việc dự kiến các
khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ớc tính giá trị BĐS.
1.2.5.4. Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành,
phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể.
Lê Duy Thành
14
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá
trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị
toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.2.5.5. Nguyên tắc cung cầu (NTCC).
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị BĐS. Trên
thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách
quan của thị trờng về giá trị BĐS. Trong các thị trờng khác, dới sức ép của cung và
cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các
BĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hởng đến giá trị
BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị BĐS là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS. Giá trị thị trờng của một
BĐS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này
luôn luôn thay đổi theo thời gian nên thẩm định viên phải đánh giá đ ợc tác động
của các yếu tố này và dự báo đợc sự biến động của chúng trong tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cứ
thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép
buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không NTTT. Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy
của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập - LITL.
Trên đây là 5 nguyên tắc có thể nói là các nguyên tắc đợc chấp nhận một cách
phổ biến. Ty nhiên, vẫn còn phải kể đến một số nguyên tắc khác nh: nguyên tắc thay
đổi; nguyên tắc tuân thủ; nguyên tắc cạch tranh; nguyên tắc cân bằng; nguyên tắc thu
nhập tăng hoặc giảm; nguyên tắc phân phối thu nhập. Các nguyên tắc cũng đợc sử
dụng trong quá trình xác định giá trị của BĐS.
1.3. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản.
1.3.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp.
1.3.1.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng dựa trên 5 nguyên tắc định giá,
trong đó nguyên tắc thay thế là nguyên tắc chủ đạo, đó là: giới hạn trên về giá trị của
một BĐS không vợt quá chi phí để có một BĐS tơng đơng.
1.3.1.2. Kỹ thuật định giá.
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau nên để tiến hành so sánh,
thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các BĐS tơng
Lê Duy Thành
15
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
tự BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các BĐS và làm các điều chỉnh cần thiết
để tìm giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành các bớc cụ thể
nh sau:
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh
hởng đến giá trị. Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của BĐS: kích thớc, hình dáng, kết cấu, số lợng các
phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
- Đặc điểm về mặt bằng: kích thớc, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét
đặc trng địa lý, nh: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nớc,
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lợng xây
dựng và chất lợng kiến trúc của gara, đờng đi nội bộ, các bức tờng xây, hàng rào, bãi
cỏ, vờn cây và phong cảnh tổng thể.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
+ Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của BĐS. Nó phản ánh những
điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hội
của chủ thể sở hữu BĐS.
+ Là các yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trờng xã hội có liên quan đến
BĐS nh phong tục tập quán, văn hoá, lối sống của những ngời hàng xóm, tình trạng
sử dụng BĐS xung quanh,
- Tình trạng pháp lý: Bao gồm các căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở hữu
các công trình trên đất nh giấy chứng nhận QSD đất, giấp phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình; các quy định
pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê: thời gian, giá thuê.
- Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá giao dịch trên thị
trờng BĐS.
- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:
+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hởng đến giá trị của BĐS, nh: phơng
thức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế
+ Các điều kiện và bối cảnh của giao dịch có ảnh hởng lớn đến tính chất có thể
so sánh đợc là: tình trạng cung và cầu, phơng thức giao dịch, tính chất công khai của
việc tiếp thị, mức độ tự nguyện mua bán của các bên và các động thái khác của thị trờng.
Lê Duy Thành
16
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh
đợc với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bớc này, khi kiểm tra và phân tích các giao
dịch thị trờng cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị
trờng.
Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm
thờng lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng
cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS.
Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều
chỉnh đối với BĐS chứng cứ. Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố đợc đánh giá là tốt
hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và
ngợc lại.
Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều chỉnh.
1.3.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
Đây là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tế
vì xuất phát từ 3 u điểm cơ bản sau:
- Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có công
thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng để
cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng - đó là các bằng chứng rõ
ràng - đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc
để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác, nh: phơng pháp
chi phí và phơng pháp thặng d.
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tơng tự ở trong cùng một khu vực thì mới có
thể sử dụng để so sánh đợc. Nếu ít có BĐS so sánh đáp ứng đợc các yêu cầu trên thì
kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể
tránh khỏi. Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong
một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Lê Duy Thành
17
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Điều kiện áp dụng:
- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc.
- Thị trờng phải ổn định, nếu thị trờng có biến động sẽ có sai số lớn.
- Thờng dùng phơng pháp so sánh trực tiếp trong các trờng hợp: Các BĐS có
tính tơng đồng, các mảnh đất trống.
1.3.2. Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t).
1.3.2.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp thu nhập đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đó
nguyên tắc dự báo lợi ích trong tơng lai là chủ yếu. Theo nguyên tắc này, ngời ta cho
rằng, về mặt lý thuyết giá thị trờng hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị
hiện tại của các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS.
1.3.2.2. Kỹ thuật định giá.
Phơng pháp thu nhập đợc chia thành hai phơng pháp:
- Phơng pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ tài sản
đầu t qua các năm không thay đổi và số năm đầu t là vô hạn.
- Phơng pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ tài
sản đầu t qua các năm khác nhau.
Phơng pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là phơng pháp sử dụng thu
nhập để ớc tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm.
Phơng pháp này áp dụng đối với trờng hợp thu nhập từ BĐS qua các năm không
thay đổi và số năm đầu t là vô hạn
Công thức vốn hóa trực tiếp:
V = IR
hoặc
Trong đó:
V = I x GI
V : là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
Trờng hợp thu nhập qua các năm của BĐS tăng đều với tỷ lệ tăng là (k) và dài vô
hạn.
Lê Duy Thành
18
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Ta có công thức:
Chuyên Đề Cuối Khóa
V=
I1
R k
Trong đó
: I1=I0(1=k)
I0 : Thu nhập năm hiện hành.
k : tỷ lệ tăng thu nhập hằng năm.
+ Các bớc tiến hành:
Bớc 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mối
loại tỷ suất vốn thich hợp.
Bớc 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
Bớc 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
Phơng pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Phơng pháp dòng tiền chiết khấu
là phơng pháp ớc tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu,
chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tơng lai về thời điểm hiện tại, có tính đến
yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.
+ Công thức
* Trong trờng hợp dòng tiền không đều
V=
n
CFt
(1 + r )
t i
t
+
Vn
(1 + t ) n
Trong đó: V: Giá trị thị trờng của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r : Tỷ suất chiết khấu
* Trờng hợp dòng tiền đều:
n
V= CF
t i
V
1
+ n n
t
(1 + r ) (1 + t )
+ Các bớc tiến hành
Bớc 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bớc 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bớc 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bớc 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Lê Duy Thành
19
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Bớc 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bớc 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
1.3.2.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó
tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu t.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp đơn giản.
- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ có thể so
sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với một độ tin cậy cao.
Hạn chế:
- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lợng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơng lai
- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong những trờng hợp nh vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủ
quan.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định
và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tơng tự là DCF.
- Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
1.3.3. Phơng pháp chi phí giảm giá.
1.3.3.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tơng đơng
với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi đây nh một vật thay thế. Do vậy,
nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn
hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tơng tự.
1.3.3.2. Kỹ thuật định giá.
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất
trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện TNVHQN.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Lê Duy Thành
20
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của
mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
1.3.3.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Ưu điểm cơ bản của phơng pháp chi phí là nó đợc sử dụng khi không có các
bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh
cuối cùng khi các phơng pháp khác là không thể sử dụng đợc.
- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt.
Hạn chế:
- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phơng
pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phơng
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận cha
chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện. Trên thực tế cha có một phơng pháp ớc tính giảm giá cụ thể nào đợc chấp nhận
rộng rãi.
- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinh nghiệm
và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
- Là phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử
dụng riêng biệt nh nhà thờ, bệnh viện, trờng học, th viện đặc biệt là các công trình
công cộng có rất ít chứng cứ thị trờng để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và
các dạng bồi thờng khác.
- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
Lê Duy Thành
21
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
- Phơng pháp chi phí cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra
đối với các phơng pháp khác.
1.3.4. Phơng pháp thặng d.
1.3.4.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp.
Phơng pháp thặng d đợc xây dựng dựa trên các nguyên tắc định giá, trong đó
nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS
đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của
tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
1.3.4.2. Kỹ thuật định giá.
Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính
đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng SDTNVHQN, bằng
cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp đầu t.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài
chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách lấy
tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bớc 5: Xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để
có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhợng
BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.3.4.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Ưu điểm:
- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội
đầu t vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối
đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng.
Lê Duy Thành
22
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
- Giá trị cuối cùng rất nhậy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu
tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để
xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Đối tợng là những BĐS có sự phát triển hay có tiềm năng để phát triển. Các
BĐS này có thể là đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải
thay thế, cải tạo.
1.3.5 Phơng pháp lợi nhận.
1.3.5.1 Cơ sở lý luận
- Phơng pháp lợi nhuận dựa trên giả định ngời đầu t kinh doanh và ngời chủ sở
hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một ng ời duy nhất. Vì
vậy, giá trị BĐS là vốn hóa thu nhập thực (coi nh tiền thuê) từ BĐS.
- Nguyên tắc áp dung ở đây vẫn là SDTNVHQN.
1.3.5.2 Kỹ thuật định giá gồm các bớc.
- Bớc 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả
các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng
ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch
vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni
- Bớc 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
+ Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật t:
Hàng hóa, nguyên liệu, vật t mua cho kinh doanh nh nguyên liệu, thực phẩm,
đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu,
vật t sẽ đợc trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng.
+ Chi phí lãi vay ngân hàng.
Lê Duy Thành
23
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
+ Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền
công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nớc, điện, gas,
điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị
- Bớc 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các
khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định
của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu t.
- Bớc 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trờng của bất động sản = ------------------------------------Tỷ suất vốn hóa
* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
- Ưu điểm.
+ Định giá đợc những BĐS mà giá trị của tài sản phụ thuộc chủ yếu vào
khả năng sinh lời của BĐS.
- Hạn chế.
+ Khó khăn trong việc xác định sự SDTNVHQN của BĐS.
+ Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa.
+ Phơng pháp lợi nhuận của phơng pháp thẩm định giá chỉ áp dụng đợc đối
với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
+ Lợi nhuận ớc tính có thể không phản ánh đợc mức độ thu nhập thật của tài
sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức
của ngời vận hành tài sản đó.
+ Muốn làm việc tốt theo phơng pháp này nhà thẩm phải có kiến thức tốt về
loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng.
- Điều kiện áp dụng.
+ Phơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời.
+ Phơng pháp lợi nhuận đợc sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt
nh khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng hoặc là những tài sản khác mà việc so sánh
với các tài sản tơng tự găp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời.
Lê Duy Thành
24
K43/16.01
Học Viện Tài Chính
Chuyên Đề Cuối Khóa
1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS.
Theo tiêu chuẩn số 05 - Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01
tháng 11 năm 2005 của Bộ Trởng Bộ Tài Chính thì quy trình thẩm định giá tài sản
bao gồm 6 bớc:
Bớc 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trờng hoặc phi thị trờng làm cơ sở cho việc thẩm định giá
Bớc 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
Bớc 3: Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin
Bớc 4: Phân tích thông tin
Bớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bớc 6: Lập báo cáo và chứng th định gia
1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS.
1.5.1 Khái niệm:
Báo cáo kết quả thẩm định giá: Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến
chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng
tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
Hồ sơ thẩm định giá: Là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị
tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lu trữ trong quá trình
thực hiện thẩm định giá. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá đợc thể hiện trên giấy,
phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
Chứng th thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập
nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan
đến kết quả thẩm định giá tài sản.
1.5.2 Nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS:
1.5.2.1 Báo cáo thẩm định giá BĐS.
Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tợng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của
khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản
sau:
1. Những thông tin cơ bản về:
- Tên, loại BĐS.
- Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
- Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
- Ngày tháng năm thẩm định giá .
Lê Duy Thành
25
K43/16.01
