Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã tam thanh – huyện vụ bản – tỉnh nam định giai đoạn 2012 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (824.8 KB, 78 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
DƢƠNG QUỐC TRƢỞNG
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TAM THANH – HUYỆN VỤ BẢN
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính Quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2011 – 2015
Thái Nguyên – năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
DƢƠNG QUỐC TRƢỞNG
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TAM THANH – HUYỆN VỤ BẢN
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn
: Chính Quy
: Quản lý đất đai
: K43 - QLĐĐ - N02
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 – 2015
: TS. Phan Đình Binh
Thái Nguyên – năm 2015
i
LỜI CẢM ƠN
Báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết quả của quañ g
thời gian rèn luyện và phấn đấu của mỗi sinh viên . Được sự giúp đỡ của Ban
giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh – Huyện Vụ Bản – tỉnh
Nam Định giai đoạn 2012 - 2014”. Để có được kết quả như ngày hôm nay
em xin trân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã
tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường.
Em xin trân thành cám ơn thầy giáo Giảng viên T.S Phan Đinh Binh.
Thầy đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em làm tốt khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND
xã Tam Thanh đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian thực tập.
Em có được kết quả như ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to
lớn của gia đình, người thân và bạn bè.
Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bài khóa luận của em
không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp
của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên ngày 19 tháng 5 năm 2015
Sinh viên
Dương Quốc Trưởng
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam
Định năm 2013 ............................................................................... 43
Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai của xã Tam Thanh Huyện Vụ Bản Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 – 2013 ......................................... 47
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 .............. 50
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Tam
Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 51
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh Huyện Vụ
Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ................................ 53
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh Huyện Vụ
Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ................................ 54
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh
- Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ............. 55
Bảng 4.8. Kết quả xóa đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tam
Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 -2014 .. 56
Bảng 4.9: Kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam
Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ........58
Bảng 4.10: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích trên địa bàn xã Tam
Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014. ........ 59
Bảng 4.11: Bảng tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất
trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai
đoạn 2012 - 2014 ............................................................................ 60
Bảng 4.12: Bảng tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo đối tượng
sử dụng trên địa bàn đất tại xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản Tỉnh
Nam Định giai đoạn 2012 -2014.................................................... 61
Bảng 4.13: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của
người sử dụng đất............................................................................ 62
iii
DANH MỤC VIẾT TẮT
Các từ viết tắt
Các từ đầy đủ
TP
: Thành phố
TT
: Thị trấn
UBND
: Uỷ ban nhân dân
HTX
: Hơ ̣p tác xã
KHKT
: Khoa ho ̣c kỹ thuâ ̣t
QSDĐ
: Quyề n sử du ̣ng đấ t
iv
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1.Đặt vấn đề.................................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ........................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 8
2.2. Khái quát chung về chuyển QSDĐ ............................................................ 9
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................. 9
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 13
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. ................................................... 17
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Nam Định ............................... 25
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ........................................................... 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. .............................................................................. 26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành. .............................................................. 26
3.2.1 Địa điểm tiến hành. ................................................................................ 26
3.2.2. Thời gian tiến hành. .............................................................................. 26
3.3. Nội dụng nghiên cứu ................................................................................ 26
3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ
Bản – Tỉnh Nam Định ..................................................................................... 26
v
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ
Bản- Tỉnh Nam Định ....................................................................................... 26
3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn xã
Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014. ......... 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu. ................................................. 27
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu ................................ 28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản Tỉnh Nam Định................................................................................................ 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ....................................................................... 32
4.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác
chuyển quyền sử dụng đất. .............................................................................. 38
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ
Bản - Tỉnh Nam Định ...................................................................................... 40
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản Tỉnh Nam Định................................................................................................ 43
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản Tỉnh Nam Định................................................................................................ 44
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ................................ 49
4.3.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ............................... 49
4.3.2. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ............ 49
vi
4.3.3. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền trên địa bàn xã Tam Thanh Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 ............................... 58
4.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân ...... 62
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................ 65
5.1. Kết luận .................................................................................................... 65
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1
PHẦN I: MỞ ĐẦU
1.1.Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tai nguyên vô cùng quý giá của con người và mỗi
quố c gia . Từ xưa đến nay cùng với sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người đất đai ngày càng khẳng định được vai trò quan trọng của mình, đất đai
là tài nguyên gốc là điểm xuất phát cho mọi sự phát triển. Trong thời kỳ đổi
mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành
phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát
triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với sự gia nhập
WTO thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ phát triển nền kinh tế - xã hội, an
ninh - quốc phòng là điều tất yếu.
Xã Tam Thanh là một xã nằm phía Tây Nam huyện Vụ Bản, tỉnh Nam
Định cách trung tâm TP.Nam Định khoảng 16km. Đây là 1 xã thuộc khu vực
đồng bằng vì vậy việc phát triển kinh tế, xã hội tương đối thuận lợi. Trong
hơn 10 năm trở lại đây xã đã đẩy mạnh các chương trình phát triển kinh tế xã hội nông thôn như chương trình bê tông hóa kênh mương, làm đường giao
thông liên thôn, liên xóm xây dựng trường học, trạm y tế và các thiết chế văn
hóa, thể dục thể thao, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ, cây trồng vật nuôi, phát triển
làng nghề… theo hướng xây dựng Nông thôn mới. Đến nay đời sống của
người dân cũng đã được cải thiện đáng kể.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến khi luật đất đai năm 1993 ra đời thì chuyển quyền sử dụng
đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền,
cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993,
người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng
2
đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998,
2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể
góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền
kinh tế Việt Nam phát triển. Nền kinh tế này ngày càng phát triển, lĩnh vực
đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc
lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm
khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử
dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình
thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho ,
góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
) và thủ tục chuyển
nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan. Luâ ̣t Đấ t đai 2013 ra đời và đế n nay
cũng đã được đưa vào thực thi tuy nhiên không có nhiều bổ sung, thay đổ i về
quy đinh
̣ các hin
̀ h thức chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t , về cơ bản vẫn là 8 hình
thức chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t như Luâ ̣t Đấ t đai 2003.
Việc chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm
cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra mối quan hệ đất đai mới mà
chủ yếu là những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự. Bên cạnh đó công tác
chuyển quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên
những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất… dẫn đến đất đai tập
trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu lợi nhuận từ
việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Xuất phát từ thực tiễn và nhu
cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng
dẫn của thầy giáo T.S Phan Đinh Binh, em xin tiến hành thực hiện đề tài: “
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014”.
1.2. Mục đích của đề tài
Tìm hiểu, đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền trên địa bàn
xã giai đoạn 2012 - 2014.
3
Xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện những chính sách
pháp luật đất đai. Từ đó tìm ra hướng giải quyết cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất cho địa bàn xã.
1.3. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tam
Thanh giai đoạn 2012 - 2014. Cụ thể:
- Đánh giá 8 hình thức chuyển QSDĐ thông qua thu thập số liệu tại các
phòng ban chức năng.
- Đánh giá sự hiểu biết về chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế
tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong Nhà
trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung
quanh các vấn đề nghiên cứu. Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt
nghiệp ra trường.
Ý nghĩa trong thực tế: Đề tài giúp tìm hiểu rõ những vướng mắc trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó kiến nghị những biện pháp khắc phục những
hạn chế còn tồn đọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu
tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh
thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung
hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu
được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của
nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song,
trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm
còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công
nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
5
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Luâ ̣t Đấ t Đai 2013, Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển
QSDĐ cho người sử du ̣ng , ngoài ra cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển
QSDĐ đấ t.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luâ ̣t Đấ t đai 2003;
Luâ ̣t Đấ t đai 2013;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính p hủ về thi
hành Luật đất đai năm 2013;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính
6
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 củ Bộ Tư
pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế
chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa
chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT);
7
Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số
117/2004/TT-BTC);
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ
ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ
quan hành chính nhà nước ở địa phương.
Khoản 1 Điều 174 LĐĐ 2013 về. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được
Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gianthuê.
Điều188.Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền
sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều190,191,192 Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp và các trường hợp không được nhận chuyển
nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất .
Điều 193,194 Luật Đất Đai 2013 về điều kiện nhận chuyển nhượng,
nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư
8
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thựchiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay,
đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi
người. Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở,
là đất để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên
được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không
thể có bất cứ một thứ nào có thể thay thế được. Quan hệ đất đai ngày càng trở
nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển của xã hội. Cần phải có sự xác lập
rõ ràng đối với mỗi người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để
đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng
quý giá này.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản,
một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa
thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán
mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây
khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình
hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan
trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ
là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của
con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã
trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của
mỗi người dân nói riêng.
Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế công nghiệp hóa - hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử
9
dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu
khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp
ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát chung về chuyển QSDĐ
Luật đất đai 2003 và sau này là Luâ ̣t Đấ t đai 2013 quy định có 8 hình
thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao
đấ t và chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t cho nhau theo các nô ̣i dung
, hình thức
chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t theo quy đinh
̣ của các cơ quan có thẩ m quyề n đươ ̣c
quy đinh
̣ trong bô ̣ luâ ̣t dân sự và pháp luâ ̣t về đấ t đai.
- Hô ̣ gia đình cá nhân đươ ̣c nhâ ̣n chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác theo
Điề u 179 Luâ ̣t đấ t đai 2013.[2].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện
cho sản xuất nông nghiệp
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc.[2].
2.2.1.2. Quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất.
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất
chuyể n giao đấ t và quyề n sử du ̣ng đấ t cho người đươ ̣c chuyể n nhươ ̣ng
người đươ ̣c chuyể n nhươ ̣ng trả tiề n cho người chuyể n nhươ ̣ng
, còn
10
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu, ngoài ra:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.[2].
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Hô ̣ gia đin
̀ h cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.[5].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê là hin
̀ h thức chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t có thời ha ̣n trong đó
bên cho thuê chuyể n giao đấ t cho bên thuê để sử du ̣ng trong mô ̣t thời ha ̣n, còn
bên thuê phải sử du ̣ng đấ t đúng mu ̣c đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi đã hết
thời ha ̣n thuê.
Cho thuê la ̣i là hin
̀ h thức chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t mà trong đó bên
thuê đã thuê và sử du ̣ng trước đó có nhu cầ u thuê tiế p và gia ha ̣n hơ ̣p đồ ng.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế
theo di chúc hoă ̣c theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai
11
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
12
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.[5].
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Là hình thức chuyển quyền sử đụng đất không đầy đủ , trong đó bên thế
chấ p dùng quyề n sử du ̣ng đấ t để bảo đảm viê ̣c thực hiê ̣n nghĩa vụ dân sự
Bên thế chấ p đươ ̣c tiế p tu ̣c sử du ̣ng đấ t trong thời ha ̣n thế chấ p . Thông thường
viê ̣c thế chấ p đấ t đô thi ̣thường đi liề n với thế chấ p về nhà ở hoă ̣c thế chấ p về
nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín
dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và
quyền lợi của họ.[5].
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho
một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do
đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.[5].
13
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.[5].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng
đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.[2].
14
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính.[2].
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 Luâ ̣t đấ t đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.[2].[5].
2.2.2.3. Một số quy đi ̣nh chung về nhận chuyển quyề n sử dụng đấ t.
Điề u 169 Luâ ̣t đấ t đai 2013 quy định về người nhận chuyển quyền sử
dụng đất:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1
Điều 179 của Luật này;
15
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
16
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản
về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.[2].
17
2.2.3. Những quy định về trình tự , thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
2.2.3.1. Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa”, thực hiện theo quy định sau:
+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm
theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại
các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);
+ UBND xã , phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi ) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyê ̣n (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
và trình UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) quyết định;
+ UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) có trách nhiệm xem xét,
ký giấy chứng nhận QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường.
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp
hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
