đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐÀM QUANG HẢI

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ TỪ SƠN,
TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGHÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM PHƯƠNG NAM

HÀ NỘI, 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và để bảo vệ một học chưa được sử dụng vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả

Đàm Quang Hải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn TS. Phạm Phương Nam, – Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp
Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Đất đai, Ban quản lý đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đàm Quang Hải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................Error! Bookmark not defined.
LỜI CẢM ƠN .........................................................Error! Bookmark not defined.

MỤC LỤC ..............................................................Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................Error! Bookmark not defined.
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1

2.

Mục đích và yêu cầu của đề tài................................................................... 3

2.1.

Mục đích .................................................................................................... 3

2.2.

Yêu cầu ...................................................................................................... 3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
1.1.

Cơ Sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và Văn Phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất. ..................................................................................... 4

1.1.1.

Các khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản ................. 4

1.1.2.

Đăng ký đất đai, bất động sản .................................................................... 7

1.1.3.

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất .................................................... 11

1.2.

Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới.........21

1.2.1.

Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ......................... 21

1.2.2.

Mô hình của Cộng hòa Pháp .................................................................... 22

1.2.3.

Mô hình của Thụy Điển ........................................................................... 24

1.3.

Thực trạng của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và
tỉnh Bắc Ninh ........................................................................................... 25

1.3.1

Thực trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............... 25

1.3.2.

Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh ....... 27

CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 28
2.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 28

2.1.1.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 28

2.1.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 28

2.2.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28

2.2.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thị xã Từ Sơn ............................... 28

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

2.2.2.

Tình hình quản lý đâí và sử dụng đất dai trên địa bàn thị xã Từ Sơn......... 28

2.2.3.

Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thị xã Từ Sơn ...................................................................................... 28

2.2.4.

Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. ...... 28

2.2.5.

Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thị xã Từ Sơn ........................................................................ 28

2.3.

Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 28

2.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 28

2.3.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................................ 29

2.3.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu......................................................... 29

2.3.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá ................................................................ 29

2.3.5.

Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................ 30

2.3.6.

Phương pháp minh họa bằng hình ảnh ...................................................... 30

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ....................................................... 31
3.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Từ Sơn ............................... 31

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 31

3.1.2.

Điều kiện kinh tế- xã hội .......................................................................... 32

3.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội .............................. 33

3.2

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn .................. 34

3.2.1

Tình hình quản lý đất đai.......................................................................... 34

3.2.2.

Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn Thị xã Từ Sơn .............................. 38

3.3.

Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụngđất Thị xã Từ Sơn. ............................................................................ 46

3.3.1.

Cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thị xã Từ Sơn ............................................................................. 46

3.3.2.

Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................. 58

3.4.

Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất Thị Xã Từ Sơn.................................................................................... 66

3.4.1.

Mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................................... 68

3.4.2.

Thời gian thực hiện các thủ tục ................................................................ 69

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.4.3.

Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ................................................ 72

3.4.4.

Các khoản lệ phí phải đóng. ..................................................................... 73

3.4.5.

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất. ................................................................................... 75

3.5.

Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất............................................................................................... 77

3.5.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................ 77

3.5.2.

Giải pháp về tổ chức ................................................................................ 77

3.5.3.

Giải pháp về nhân lực .............................................................................. 79

3.5.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .............................................. 79

3.5.5.

Giải pháp về cơ chế .................................................................................. 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................................. 80
1.

Kết luận ................................................................................................... 80

2.

Đề nghị .................................................................................................... 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 83

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1.1. Tình hình lập văn phòng đăng ký các cấp .............................................. 26
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 ...................................... 39
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ................................................ 41
Bảng 3.3 : Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK ( 2010-2013) ....... 60
Bảng 3.4. Bảng thể hiện tỷ lệ diện tích từng loại đất được cấp GCN theo các
năm (Giai đoạn từ 2010 – 2013 ) ........................................................... 60
Bảng 3.5 : Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thị xã Từ Sơn ........................... 63
Bảng 3.6 : Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thị xã Từ Sơn ............ 64
Bảng 3.7 : Tình hình lập hồ sơ địa chính của thị xã Từ Sơn ................................. 65
Bảng 3.8: Tổng hợp tình hình thành lập hồ sơ địa chính của thị xã Từ Sơn ........... 65

Bảng 3.9. Tình hình cấp GCN của hộ gia đình tại địa bàn điều tra ......................... 66
Bảng 3.10. Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý đất đai tại VPĐK ....................................................................... 67
Bảng 3.11. Mức độ thỏa mãn về điều kiện cơ sở vật chất....................................... 67
Bảng 3.12: Mức độ công khai thủ tục hành chính ..................................................... 69
Bảng 3.13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ....................................... 71
Bảng 3.14: Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ .............................................. 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 1.1. Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai........................... 20
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh ...................................... 31
Hình 3.2. Mô hình tổ chức Văn Phòng đăng ký QSDĐ thị xã Từ Sơn ........ 49
Hình 3.3: Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm ........................................... 50
Hình 3.4: Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường.. 52
Hình 3.5. Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận .......................... 55
Hình 3.6. Quy trình đăng ký biến động......................................................... 57
Hình 3.7. Trụ sở bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.................. 68

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Phổ thông trung học

SDĐ

Sử dụng đất

VPĐK

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp
nhân dân, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở

kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc
phát triển kinh tế xã hội (Đặng Anh Quân, 2010).
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai phục
vụ thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các
hoạch định chính sách đất đai. Ngoài ra đăng ký đất đai phục vụ cho việc giám
sát các giao dịch đất đai; quy hoạch sử dụng đất và quản lý trật tự xã hội. Đồng
thời, đăng ký đất đai còn đảm bảo quyền đối với bất động sản; khuyến khích
đầu tư cá nhân; mở rrộng khả năng vay vốn( thế chấp ); hỗ trợ các giao dịch về
bất động sản; giảm tranh chấp đất đai (Đặng Anh Quân, 2011c).
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo
tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính (Đặng Anh Quân, 2011b).
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai
đối với các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất đai hợp lý với nhiều ưu đãi sẽ
thu hút nhiều dự án đầu tư nước ngoài. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho

tổ chức có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm
việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy
thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các
dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn
đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán,
đất đô thị; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có
nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ
thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương (Đặng Anh Quân, 2006).
Tỉnh Bắc Ninh được tái lập năm 1997 theo Nghị quyết của quốc Hội
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX kỳ họp thứ 10 ngày
6/11/1996. Tỉnh Bắc Ninh có 8 đơn vị hành chính cấp huyện, với 8 văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất và 1 văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh
trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Thị xã Từ Sơn là một thị xã mới được
thành lập. Những năm gần đây, với tốc độ đô thị hoá nhanh, đất đai ở Từ Sơn
được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều đi theo đó là nhu cầu về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai cũng không ngừng
đựơc tăng nhanh.
Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không ngừng được
cải thiện và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử
dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở tăng lên
nhanh chóng. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai
theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược
phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Trong đó tính minh bạch của đất đai đóng vai trò
quan trọng mà một trong những vấn đề đó có liên quan đến việc đăng ký biến động
sau cấp giấy chứng nhận và đăng ký cấp Giấy chứng nhận.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Trước tình hình trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh” là cần thiêt
nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính
đã và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thị xã Từ Sơn;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn trong giai đoạn tới.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp nâng cao có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế
của địa bàn nghiên cứu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ Sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và Văn Phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất.
1.1.1. Các khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề
mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,
đường sá, nhà cửa...) (Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013).
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội
loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống; Cân bằng
sinh thái; Điều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ (nguyên liệu
và khoáng sản trong lòng đất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải; Không gian sự sống;
Bảo tồn - bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ.
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối với
mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con
người. Điều này có nghĩa - Thiếu khoảnh đất (có vị trí, hình thể, quy mô diện tích
và yêu cầu về chất lượng nhất định) thì không một ngành nào, xí nghiệp nào có thể
bắt đầu công việc và hoạt động được. Nói khác đi - không có đất sẽ không có sản
xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người (Nguyễn Quang Huy và
NNK, 2013).
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, Các
chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người
được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống; Cân bằng sinh thái;
Điều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ (nguyên liệu và khoáng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


sản trong lòng đất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải; Không gian sự sống; Bảo tồn bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ (Đặng Anh Quân, 2010).
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối với
mọi quá đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là
tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có
tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc,
giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, là
cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Các mác đã nhấn mạnh “ Đất
là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị
trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét
đặc thù theo những tiêu chí riêng (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của
lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và
Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn

với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới
các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một
mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra
khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn
hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên
quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất
động sản.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” .
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá và
dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người

tham gia trên thị trường (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản
như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng giống
như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một
số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện
kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể
được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý
nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường
nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và
bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị
trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng chính là sự tham gia vào
việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS – tài nguyên thiên nhiên, tài sản
Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích
đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng

khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động và còn liên quan đến một số lĩnh
vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo
hộ sau khi được đăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như
thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định
việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực
hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
- Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được
thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền
sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động
sản liên quan đến sở hữu và thế chấp, Xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai (Đặng Anh
Quân, 2010).
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến độ tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
* Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
c) Đơn vị đăng ký – thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền
mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư
cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một
cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký – thửa đất không
được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng
ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký
văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo
sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở
Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất,
quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9

đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong
phạm vi toàn quốc. Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất
là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô
tả trên hồ sơ” (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan
đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ,
cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ
quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các
giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển
giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát
canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các
quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường
là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực
hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự
này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự
này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra
giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm
chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không
thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối
với nhà và đất đem ra mua bán (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao
dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không
đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành
điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước
theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha
và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên
như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống
đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển
hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt
động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống
đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ
quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung
tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản
và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên
tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
a)Giai Đoạn trước khi có Luật Đất đai
Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai6 ,

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và
đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn (Đặng Anh
Quân, 2011c).
b) Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký
đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”. Thời kỳ này
do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai,
phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế
bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
c) Giai Đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa
chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”; “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì
phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập
và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động

về việc sử dụng đất”.
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
(Đặng Anh Quân, 2011c).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


d) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký
quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. (Đặng
Anh Quân, 2011c ).
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “ Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng
ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa

đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất”.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu
mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (Đặng Anh Quân, 2011c ).
Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với
bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một
mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn
tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã
và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các
quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc
cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ, việc ghi
nhận thống nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện
trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫuGiấy chứng nhận mới này

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


là tiền đề quan trọng trong việc tạo lập cuốn “lý lịch pháp lý” đầy đủ về bất động
sản. Với ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với
đất sẽ không còn bị thể hiện một cách “cát cứ”, thiếu thống nhất và đồng bộ như

trước đây. Và mức độ minh bạch của các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý
của bất động sản cũng vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể (Đặng Anh
Quân, 2011c ).
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo Luật
sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là
theo Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử
dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà
nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định ( Phạm Minh Dân, 2013 ).
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký
quyền sở hữu tài sản hợp pháp.
+ Đăng ký biến động – đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển
nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về
quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan
dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về
sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính.
1.1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a) Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),
đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách
hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức
sự nghiệp.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,
vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong
3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
nhà nước ở địa phương (Đặng Anh Quân, 2011c ).
b) Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất;
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.
+ “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ ” (Quốc Hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ Nghĩa việt Nam, 2003 ).

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành
lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần
thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về
đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực
hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát
triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về
cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác
cải cách hành chính (hiện nay thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng
thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính
của VPĐK các cấp.

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm
của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm
đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực
hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí
trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế
chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền
hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16