đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện nho quan, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THỊ HUỆ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHO QUAN,
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THỊ HUỆ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHO QUAN,
TỈNH NINH BÌNH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN THỊ THANH HUYỀN

HÀ NỘI - NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên
cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn đã được nêu
rõ nguồn gốc.
Tác giả Luận văn

Bùi Thị Huệ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đaiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dậy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn
này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới cô
giáo - TS. Phan Thị Thanh Huyền là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận
tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nho Quan, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nho Quan, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Nho Quan, Uỷ ban nhân dân các xã, thị trấn và cán bộ địa
chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Nho Quan đã giúp đỡ tận tình, tạo điều
kiện để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã
tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để
hoàn thành luận văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh
khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn

để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 5 tháng 11 năm 2015
Tác giả Luận văn

Bùi Thị Huệ
.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
Danh mục hình .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất .................3
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai ...............................................................3
1.1.2. Sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai ......................................5
1.1.3. Quyền sử dụng đất ..............................................................................9
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới............................... 13
1.2.1. Thụy Điển ........................................................................................ 13

1.2.2. Ôxtrâylia .......................................................................................... 15
1.2.3. Mỹ .................................................................................................... 16
1.2.4. Trung Quốc ...................................................................................... 17
1.2.5. Malaixia ........................................................................................... 18
1.2.6. Singapore ......................................................................................... 19
1.3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ các nước ........................................................ 20
1.4. Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
Việt Nam ................................................................................................... 21
1.4.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở
Việt Nam .......................................................................................... 21
1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ...... 26
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 31
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 31

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 31
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan ......... 31
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nho Quan .............. 31
2.3.3. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng
đất ở tại huyện Nho Quan ................................................................. 31
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Nho Quan................ 32
2.4 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 32
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .................................. 32
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................. 32

2.4.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................... 33
2.4.4. Phương pháp thống kê và tổng hợp số liệu........................................ 33
2.4.5. Phương pháp phân tích số liệu .......................................................... 33
2.4.6. Phương pháp so sánh ........................................................................ 34
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 35
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan ............ 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................. 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Nho Quan ........................................................................................ 42
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nho Quan......................... 44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014....... 44
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Nho Quan ..................................... 49
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Nho Quan ....................................................................................... 50
3.3.1. Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại
huyện Nho Quan ............................................................................. 50
3.3.2. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng
đất ở tại huyện Nho Quan ................................................................. 58

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.3.3. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014 .......... 68
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Nho Quan .................................. 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 72

Kết luận ............................................................................................................. 72
Kiến nghị........................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

1

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

2

STT

Số thứ tự

3

TTKT

Tăng trưởng kinh tế

4

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Tốc độ tăng giá trị sản xuất năm 2014 ...................................................... 37

3.2

Hiện trạng dân số và lao động huyện Nho Quan năm 2014 ...................... 40

3.3

Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014 ........................................... 51

3.4

Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014 ................................................... 54

3.5

Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở tại
huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014 ................................................... 57

3.6

Đánh giá của người sử dụng đất về tình hình thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở ................................................................... 60

3.7

Đánh giá của người sử dụng đất về tình hình thực hiện quyền tặng
cho quyền sử dụng đất ở........................................................................... 65

3.8

Đánh giá của người sử dụng đất về tình hình thực hiện quyền thế
chấp quyền sử dụng đất ở ......................................................................... 67

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Nho Quan .................................................................. 35

3.2

Cơ cấu kinh tế huyện Nho Quan năm 2014 ............................................. 38

3.3

Hiện trạng sử dụng đất huyện Nho Quan năm 2014 ................................ 49

3.4

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014...................................... 52

3.5

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014 .................................................. 55

3.6

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014 .................................................. 58

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất các
ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc
biệt trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc
độ nhanh chóng hiện nay.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai Nhà
nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý và sử dụng tài
nguyên quý giá này. Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18
đã quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.Tổ chức và cá nhân được
chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Đây
là một một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất tồn tại dưới
nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển

quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức
chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện
và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử
dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã
ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý
vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm
bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của
chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Huyện Nho Quan là một huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Ninh
Bình, là cửa ngõ giao lưu kinh tế văn hoá của tỉnh với khu vực Tây Bắc, cơ sở hạ
tầng của huyện khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực cho sự
phát triển kinh tế xã hội. Chính vì thế, trong những năm qua tốc độ phát triển
công nghiệp hóa, đô thị hóa ở huyện diễn ra khá mạnh mẽ. Do đó, nhu cầu thực
hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt
là chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật
khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định,
những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã
ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì

vậy, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà
nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ lý do trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan,
tỉnh Ninh Bình”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 - 2014.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác tình hình thực hiện quyền của
người sử dụng đất ở.
- Các giải pháp đề xuất phải có tính khả thi và phù hợp với tình hình thực
tế của địa phương.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan

trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu
không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế
được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai
thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai
không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của
mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được
chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức
tích lũy của cải vật chất của xã hội (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc
nội (GDP) của hầu hết các quốc gia có được là từ đất đai, bất động sản và công
trình xây dựng trên đất (Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, 2005).
Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, nếu biết quản lý và
khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽ tự khơi thông cho mình một nguồn nội lực dồi dào
sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Có thể khẳng định, trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững. Trên phương diện chính trị - xã hội, trong
mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Bên cạnh đó, tầm quan trọng của đất đai

còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người. Đất đai cùng nhiều
yếu tố khác như khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên… góp phần hình thành nên
lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán... giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từng địa phương
trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính
trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể
thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai
được sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống
nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm
đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm
đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh
Quân, 2011).
1.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (dẫn theo Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với
những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với về ý nghĩa
chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất
đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng
nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai. Đối với nước ta, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất
đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ
cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng
đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được
Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao
dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu
sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt
động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất
cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng
giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi
đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao
dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2. Sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai
1.1.2.1. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch

sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản. Nó là
hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác…” (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2005). Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp một tài sản có
đầy đủ ba quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Thông qua các quyền
này, chủ sở hữu có thể tiến hành các giao dịch về tài sản của mình.
- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ
đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển

kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư
mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người
sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2.2. Sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt trong sản xuất và đời sống. Theo pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn

dân và Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất
đai. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử
dụng, trong đó quyền định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền
định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
gia hạn sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại
đất... Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ
phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất
đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử
dụng đất, được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê,
cho thuê lại đất đai… (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Sở hữu toàn dân không phải là sở hữu nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn
dân về đất đai là sở hữu chung của toàn dân, nhưng có sự phân chia việc thực
hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Về bản chất, sở hữu
toàn dân về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


đai. Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của
nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để
cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ
đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam
có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội
chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền,
2015).
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm

1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980). Đến
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.

Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu (Phan Thị Thanh Huyền, 2015).
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu
chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của
nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền
của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất
đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế
hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs, 2013)
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng
này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội
dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai,
năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng, 2012).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
1.1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các
hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ
bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục
đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất không mang tính
chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất
lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng
đất vào mục đích khác (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất
chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản

tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số
đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa
tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới của người sử dụng đất
được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng
cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,
còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp
luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo
cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho
nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai (Nguyễn Hải An, 2012).
1.1.3.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là
việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2005).
Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế

theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được
ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản. Thông qua di
chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý
chí của mình không phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa
kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
1.1.3.5. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong các quy định của Luật
Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721. Đây
là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các
quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành
Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).

Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho
vay. Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế
chấp sử dụng. Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3.6. Hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức mà người sử dụng
đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát
triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp … (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Trên thực tế, bên góp vốn chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận góp
vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, còn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý
vẫn thuộc về bên góp vốn. Giá trị quyền sử dụng đất được hai bên thỏa thuận
được tính vào vốn của bên nhận góp vốn mà không có sự chuyển giao. Bên góp
vốn nhận được lợi ích kinh tế thông qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ
hoạt động sản xuất kinh doanh (Phan Thị Nguyệt, 2012).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


1.1.3.7. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho
người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê
đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật.
Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó

không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà
nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần
biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự
nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số
9,4 triệu người. Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại
tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống
ở thành thị.
Thụy Điển thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất nên pháp luật và
chính sách đất đai về cơ bản dựa trên chế độ sử hữu tư nhân và kinh tế thị trường
có dự giám sát chung của xã hội. Xét về chế độ sở hữu đất đai, nước này thực
hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Phần lớn đất đai thuộc sở
hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của
toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích

chung của Nhà nước.
Thuỵ Điển cũng có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
đai song sự tách bạch này không thuần khiết, vì một bộ phận đất đai vẫn thuộc sở
hữu tư nhân. Cơ chế thực hiện quyền sử dụng đất của họ xác lập trên cơ sở các
hợp đồng thuê. Thụy Điển không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất
và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai
so với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư
theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2012).
Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu
vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia (National Land Survey - NLS) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển
bền vững. Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa
chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS); Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại
địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91
Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia
là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương
mại Metria.
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị
bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất
bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian
ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu
nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền
cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua,
quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất
có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín
dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán. Đối tượng của những
quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có
thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác
(địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích
công (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.2. Ôxtrâylia
Ôtxtrâylia là nước nằm ở châu Đại Dương, có diện tích tự nhiên khoảng
7,74 triệu km2, dân số hơn 21 triệu người. Pháp luật đất đai của nước này chịu
ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh, theo Luật chung. Theo đó, công
nhận hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Pháp
luật đất đai không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu và chứng nhận quyền.
Tuy nhiên không giống như các nước trong Khối thịnh vượng chung Anh
và chính Vương quốc Anh, Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72%
đất đai ở Ốtxtrâylia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có 15% thuộc sở hữu tư nhân
đầy đủ. Nhiều vùng đất được đưa vào sử dụng theo thỏa thuận thuê đất với Chính
phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và thời hạn thỏa thuận cho thuê đất có thể
lên tới 999 năm, cho phép chủ sử dụng đất được hưởng các quyền tương tự như
quyền sở hữu tư nhân đầy đủ (Ngân hàng thế giới, 2011).
Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền), đất
đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và
cho thuê. Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương
thức cho thuê. Đất vương quyền dành cho mục đích công khoảng 1 triệu thửa
(tuy nhiên diện tích thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng
các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho

người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về môi trường thì áp dụng chế
độ cho thuê có điều kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn chung, việc quản lý, sử
dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nước ban hành văn
bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ
thể do chính quyền địa phương ban hành. Sở hữu đất đai tư nhân được thiết lập
tương ứng với khái niệm tài sản mà học thuyết về tài sản xác định là một khái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15