Đánh giá tình hình thực hiện các Quyền sử dụng dất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội (Luận văn thạc sĩ)

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN TIẾN ĐẠT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN TIẾN ĐẠT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM – HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số

: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. Lê Thị Kim Dung

Hà Nội – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp
luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả

Nguyễn Tiến Đạt


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Lê Thị Kim Dung, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm, Phòng
Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ liêm, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà
Nội – chi nhánh quận bắc Từ Liêm, Chi cục Thuế quận bắc Từ Liêm, Phòng

Thống kê hquận Bắc Từ Liêm, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân
dân của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy
đủ các thông tin, số liệu, tư liệu để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày.... tháng.... năm 20....
Học viên

Nguyễn Tiến Đạt


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: .................................................................... 2
3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3
4. Cấu trúc luận văn .......................................................................................... 3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai .............................................................................. 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 6
1.1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng đất ..................................... 7
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ........................ 10
1.2.1. Các nước phát triển ............................................................................... 10

1.2.2. Một số nước trong khu vực..................................................................... 15
1.3. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........... 19
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...... 19
1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ........... 23
1.3.3. Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 24
1.4. Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .................. 29
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 32


2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 31
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp ................................................... 32
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp .................................................... 33
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ................................ 34
2.4.4. Phương pháp so sánh, đánh giá, kế thừa ............................................... 34
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 35
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Bắc Từ Liêm .................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội: ..................................................................... 38
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của quận Bắc Từ Liêm .. 42
3.2. Tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất của quận Bắc Từ Liêm ......... 45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 45
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 48
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc
Từ Liêm ........................................................................................................... 56
3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 ......................................... 57
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ........... 58
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: ...................... 62
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất: ....................... 64
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất ...................... 66
3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các Quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu: ................................................ 67
3.4.1. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 67
3.4.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất......74
3.4.3. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .................. 76
3.4.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ........ 80


3.4.5. Kết quả điều tra về ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quy định,
chính sách khi thực hiện các quyền sử dụng đất ............................................. 82
3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại
quận Bắc Từ Liêm ........................................................................................... 91
3.5.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm ..................................................... 91
3.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cá nhân tại quận Bắc Từ Liêm ............................................... 92
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm ................ 95
3.6.1. Nhóm giải pháp về việc chính sách, pháp luật...................................... 96
3.6.2. Nhóm giải pháp về công tác quản lý đất đai, tổ chức hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai .................................................................................... 98
3.6.3. Nhóm giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ, tổ chức phát triển nguồn
nhân lực và cơ sở vật chất:............................................................................... 99
3.6.4. Một số giải pháp riêng cho địa bàn nghiên cứu .................................. 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................... 101
1. Kết luận ..................................................................................................... 101
2. Kiến nghị ................................................................................................... 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 104


THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Nguyễn Tiến Đạt
2. Lớp: CH2B.QĐ

3. Khóa học: Cao học 2

4. Tên đề tài luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện các Quyền sử dụng dất
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
5. Cán bộ hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Lê Thị Kim Dung
6. Thông tin luận văn:
Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội. Trên cơ sở đó, chỉ ra những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc
Từ Liêm, thành phố Hà Nội.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP

Bộ tư pháp

CS

Cộng sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NN

Nông nghiệp

NXB

Nhà xuất bản

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TM - DV

Thương mại dịch vụ

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

TTQSDĐ

Thị trường quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm năm 2017 ................... 46
Bảng 3.2: Tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân giai
đoạn 2014-2017 trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm............................................ 58
Bảng 3.3: Tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
giai đoạn 2014 –2017 ...................................................................................... 61
Bảng 3.4. Tình hình thế chấp QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai
đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................ 63
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện thừa kế QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ

Liêm giai đoạn 2014 –2017............................................................................. 65
Bảng 3.6: Tình hình tặng cho QSD đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai
đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................ 66
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện QSDĐ tại 3 phường
nghiên cứu ....................................................................................................... 67
Bảng 3. 8 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất......68
Bảng 3.9. Tổng hợp nguyên nhân phát sinh của việc chuyển nhượng QSD đất
tại 3 phường..................................................................................................... 71
Bảng 3.10. Tổng hợp địa điểm, hình thức thực hiện giao dịch khi chuyển
nhượng QSDĐ tại 3 phường ........................................................................... 73
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại
3 phường.......................................................................................................... 75
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho QSDĐ tại 3
phường ............................................................................................................. 77
Bảng 3.13. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường so
với giá đất Nhà nước quy định ........................................................................ 83
Bảng 3.14. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về các quy định, chính sách về
việc thực hiện QSDĐ ...................................................................................... 86
Bảng 3.15. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về khả năng tìm kiếm thông
tin và mức độ rủi ro khi giao dịch trên thị trường ........................................... 89


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Vị trí quận Bắc Từ Liêm trong thành phố Hà Nội ........................... 36
Hình 3.2 Cơ cấu lao động theo ngành quận Bắc Từ Liêm năm 2017............. 39
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm 2016 ................................. 48
Hình 3.4. Biểu đồ Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về phí, lệ phí khi thực
hiện các QSDĐ tại 3 phường .......................................................................... 84

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản
xuất và đời sống. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử
dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng
đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền sử dụng đất và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể, tại Điều
167 - Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho,thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Ngày nay việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, thể
hiện rõ nét ở các đô thị lớn. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai,
hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, nội dung
văn kiện Đại hội Đảng khóa X đã đưa ra chủ trương: “... Phát triển thị trường
bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền
với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường
bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức
hấp dẫn các nhà đầu tư ...”. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo

Luận văn đủ ở file: Luận văn full