ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất của hộ GIA ĐÌNH, cá NHÂN TRÊN địa bàn HUYỆN KIM ĐỘNG, TỈNH HƯNG yên GIAI đoạn 2011 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

Lê Thị Thúy Bình

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG, TỈNH HƯNG YÊN
GIAI ĐOẠN 2011-2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

Lê Thị Thúy Bình

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG, TỈNH HƯNG YÊN
GIAI ĐOẠN 2011-2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS. Nguyễn Đình Bồng

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là
trung thực, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo đã được cảm ơn đầy đủ và
các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm
Tác giả luận văn

Lê Thị Thúy Bình


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành
luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên
giai đoạn 2011 - 2016”.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Dịa chính,

Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin cám ơn TS. Nguyễn Đình Bồng, là người trực tiếp hướng dẫn khoa
học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Kim Động, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Kim Động, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Hưng Yên, UBND và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Kim
Động đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư
liêu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học
tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả luận văn

Lê Thị Thúy Bình


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.........................6
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử
dụng đất........................................................................6
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai....................................................................................6

1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai..................................................................7
1.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở một số
nước trên thế giới.........................................................10
1.2.1. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Vương quốc Thụy Điển..........10
1.2.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Pháp.......................12
1.2.3. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Liên bang Ôxtrâylia................14
1.2.4. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Nhân dân
Trung Hoa.........................................................................................................15
1.2.5. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Nhật Bản................................17
1.2.6. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Malayxia................................18
1.2.7. Những bài học từ kinh nghiệm quốc tế.........................................................18
1.3. Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
ở Việt Nam...................................................................20
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam.....................20
1.3.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam.24
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG,
TỈNH HƯNG YÊN TRONG GIAI ĐOẠN 2011-2016.........................................30


2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim Động,
tỉnh Hưng Yên................................................................30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................................30
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................34
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Kim Động,
tỉnh Hưng Yên...............................................................41
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất................................................................................41
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên........43
2.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất48
2.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................48

2.3.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất...................................54
2.3.3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.................................58
2.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.................................62
2.3.5. Tổng hợp ý kiến của 105 hộ dân ở 3 xã, TT về việc thực hiện các QSDĐ.....66
2.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên........................................................68
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG
CƯỜNGVIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG,
TỈNH HƯNG YÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2020.........................73
3.1. Căn cứ đề xuất giải pháp........................................73
3.1.1. Phương hướng nhiệm vụ quản lý đất đai huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai
đoạn 2016 - 2020.................................................................................................73
3.1.2. Kế hoạch sử dụng đất huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên đến năm 2020.........74
3.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường thực hiện quền sử
dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Kim
Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2016 - 2020.......................75
3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách.....................................................................75
3.2.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện...........................................................76
3.2.3. Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực thực hiện quyền sử dụng đất...........78


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................80
KẾT LUẬN.....................................................................80
KIẾN NGHỊ....................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................83
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

1

BTC

Bộ Tài chính

2

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

3

BTP

Bộ Tư pháp

4

CHND

Cộng hòa Nhân dân

5

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

6

CP

Chính phủ

7

GCN

Giấy chứng nhận

8

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

9

HNTW

Hội nghị Trung ương

10

KH

Kế hoạch

11

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

12

NQ

Nghị quyết

13

NXB

Nhà xuất bản

14

QĐ

Quyết định

15

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

16

QSH

Quyền sở hữu

17

THCS

Trung học cơ sở

18

TT

Thông tư

19

TTLT

Thông tư liên tịch

20

UBND

Uỷ ban nhân dân

21

UBTV

Uỷ ban thường vụ

22

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của huyện Kim Động,
tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016.............................................34
Bảng 2.2: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Kim
Động,.............................................................................................35
Hình 2.3: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.............................35
của huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2016.........35
Bảng 2.4: Hiện trạng sử dụng đất huyện Kim Động tỉnh Hưng Yên
năm 2016......................................................................................42
Bảng 2.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại....49

huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016................49
Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ.........51
tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu..........................................................51
Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.....................56
tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016...........56
Bảng 2.8: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.....................57
tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu..........................................................57
Bảng 2.9: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ...................59
tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016...........59
Bảng 2.10: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ.................61
Bảng 2.11: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ.................63
tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016..........63
Bảng 2.12: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ.................65
Bảng 3.1: Kế hoạch SDĐ huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên đến năm
2020..............................................................................................74


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Kim Động, tỉnh HưngYên.......30
Hình 2.2: Gía trị sản xuất kinh tế các ngành kinh tế của huyện Kim
Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2016..................................34
Hình 2.3: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.............................35
Hình 2.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên
năm 2016.......................................................................................43


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; Trải
qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay” [15]. Ngày nay trong sự nghiệp đổi mới ở nước ta,
đất đai được xác định là nguồn nội lực để xây dựng và bảo vệ tổ quốc, thực hiện
công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước;
“Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng,
Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” [9]
Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất
đã được xác lập và không ngừng mở rộng.
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: “Người được Nhà nước giao
đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Hiến
pháp 2013 bổ sung quy định “quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (khoản 2
Điều 54) để thể hiện thái độ tôn trọng, bảo vệ của Nhà nước đối với quyền sử dụng
đất của công dân, vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để tiếp tục phòng, chống và xử
lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong thực hiện pháp luật về đất đai.
Để tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, Nghị quyết đại hội VIII (1996) đã
xác định: Tăng cường quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nghị quyết đại hội
IX (2001) đã xác định: quyền sử dụng đất là hàng hóa được phép lưu thông trong thị
trường bất động sản.
Thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định của
Hiến pháp 1992, 2013, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất
đai năm 1998, 2001 đã xác định người sử dụng có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển

1


nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, đến Luật đất đai năm 2003

đã phát triển thành 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Luật
Đất đai 2013 kế thừa quy định của Luật Đất đai 2003 với 8 quyền (bỏ quyền bảo
lãnh). Quyền sử dụng đất là một nét đặc thù, sáng tạo của pháp luật đất đai Việt
Nam trong cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã
hội, cho Nhà nước, đồng thời góp phần hình thành quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng
bước đồng bộ với các thị trường vốn, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa
trong nền kinh tế quốc dân, phân phối lại đất đai trong cả nước.
Hưng Yên là một tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, trên trục
chính Quốc lộ 5 và tuyến đường sắt nối Thủ đô Hà Nội với thành phố Cảng Hải
Phòng; Kim Động là một huyện trọng điểm sản xuất nông nghiệp của tỉnh, nằm ở
phía Tây Nam của tỉnh Hưng Yên, liền kề với Thành phố Hưng Yên trên trục Quốc
lộ 39A, với tổng diện tích là 10.285,30 ha có vị trí địa lý, điều kiện giao thông thuận
lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội. Trong những năm gần đây
việc thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhu cầu về sử dụng đất của địa
phương ngày càng tăng, gắn với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng phát triển, đòi hỏi phải tăng cường hiệu lực quản lý đất đai trong đó có
việc lập môi trường cho việc giao dịch quyền sử dụng đất thông thoáng và tuân thủ
pháp luật; Tuy nhiên thực tế hoạt động vẫn còn nhiều bất cập.
Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016”.
2. Mục đích nghiên cứu

2

- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên trong giai đoạn 2011 –
2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định pháp luật liên
quan tới các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên.
- Phân tích và đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên được hiệu quả.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu 4 quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên
giai đoạn 2011 – 2016.
5. Phương pháp nghiên cứu
1) Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Phòng thống kê
huyện Kim Động.
- Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất; kết quả thực hiện
các quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Văn phòng đăng ký
đất đai trên địa bàn huyện Kim Động và phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
3

Kim Động.
2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Lựa chọn 3 đơn vị hành chính cấp xã đại diện cho huyện Kim Động để điều
tra về thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
-

Vùng 1: Thị trấn Lương Bằng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã
hội của huyện

-

Vùng 2: Xã Chính Nghĩa là một xã có tốc độ kinh tế và dân trí phát triển
mạnh, biến động đất đai nhiều

-

Vùng 3: Xã Toàn Thắng là một xã cách xa trung tâm huyện, biến động về
đất đai ít hơn.

3) Phương pháp điều tra xã hội học nông thôn
Sử dụng phiếu điều tra có sẵn để điều tra về thực trạng thực hiện các quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2016.
Số phiếu điều tra: 35 hộ/xã x 3 xã = 105 hộ x 1phiếu /hộ = 105 phiếu
4) Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Các số liệu được phân loại, thống kê tổng hợp dưới dạng các bảng, biểu, đồ
thị theo các nội dung nghiên cứu. Ngoài ra sử dụng phần mềm Excel để xử lý các
số liệu dạng số.
5) Phương pháp phân tích, so sánh
Sử dụng phương pháp phân tích để đánh giá và nhận định về việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu; So sánh các kết quả nghiên

cứu điểm (số liệu sơ cấp) với số liệu thống kê (số liệu thứ cấp) để đánh giá chung về
vấn đề nghiên cứu trên địa bàn huyện.
6. Cơ sở thực hiện Luận văn
- Luật Đất đai 2003, 2013 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành
4


- Giáo trình, bài giảng trong chương trình Đào tạo Thạc sỹ chuyên ngành
Quản lý đất đai, Đại học Khoa học tự nhiên, Đạ học Quốc gia Hà Nội
- Một số sách, bài báo khoa học đăng trong tạp chí chuyên hành Quản lý đất
đai của các tác giả trong và ngoài nước liên quan đến nội dung nghiên cứu
- Thông tin, tài liệu điều tra cơ bản, thống kê của địa phương
- Số liệu điều tra thực tế tại địa bàn nghiên cứu
7. Bố cục luận văn
Mở đầu
Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 –
2016
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh
Hưng Yên
Kết luận và Kiến nghị
Phụ lục

5


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam, 2015, tại Điều 158 quy định.
Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật [19].
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu
của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là
chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: Định đoạt số phận pháp lý của tài
sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình
thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế. Định đoạt số phận thực tế của
tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế.
Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam, 2015, cũng quy định cụ thể về
Quyền khác đối với tài sản tại Điều 159. “Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền
khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc
quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền
đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt.”
Đồng thời quy định Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản tại Điều 160: “1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác
lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Quyền

6

khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển
giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác. 2. Chủ sở
hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không
được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc
gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. 3. Chủ
thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền
được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt
hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và
lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác” [19].
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội
cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ
chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại
cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người
cha hiền vậy”. Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý. Nói đến
quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với
đồng loại của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về
ruộng đất là vô lý nhất”. Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định
là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của Nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệu
sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp
của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một
kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ
đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến”
Ph. Angghen: “Đặc trưng của chủ nghĩa cộng sản không phải là xóa bỏ
chế độ sở hữu nói chung mà là xóa bỏ chế độ sở hữu tư sản”; “Chủ nghĩa cộng
sản không tước bỏ của ai cái khả năng chiếm hữu những sản phẩm xã hội cả.
Chủ nghĩa cộng sản chỉ tước bỏ quyền dùng sự chiếm hữu đó để nô dịch lao
động của người khác” [5]
V.I Lê Nin: “Ruộng đất phải là sở hữu của toàn dân, và một chính quyền có tính

7


chất toàn quốc phải quy định điều đó”. V.I Lê Nin cũng chỉ ra rằng: “Người nông dân
muốn sử dụng có hiệu quả đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì phải có điều kiện, như phải
có vốn và tư liệu sản xuất khác, phải có chuyên gia kỹ thuật và cuối cùng phải có tổ
chức” và “Quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện sau khi cách mạng thành
công luôn luôn gắn với vấn đề chính quyền, với việc thiết lập chính quyền vô sản” [3]
“Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng,
Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” [9]
Trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp
dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn
dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân. Việc xác
lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc
định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với
nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các
quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song
dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra,
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với
các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới,
lãnh thổ của quốc gia [11].
1.1.3. Các quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là sự vận dụng sáng tạo có tính đặc thù của pháp luật đất đai
Việt Nam, được quy định trong Luật Đất đai 1993 nhằm cụ thể hóa các quy định của
Hiến pháp 1992 về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, từng bước được phát triển,
hoàn thiện cùng Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013.
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
8


thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị
đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênhS lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ. Mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Người sử dụng cho thuê đất hoặc
cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành
quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên
thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy
định của pháp luật. Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển
quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp
luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của

việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ

9


tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do
người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định. Khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có
thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu
kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành
đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo
được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với
con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [3].
1.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Vương
quốc Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng
đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những
giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ

này do các tòa án địa phương thực hiện. Một trong những nhân tố quan trọng đối
với mỗi Nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển
tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp
từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy
Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó,
việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về
đất đai, gồm:

10


1. 1500- Sổ đất đai/Tài liệu về đất đai
2. 1600- Sổ mô tả vị trí hình học của đất đai (bản đồ thôn/làng)
3. 1700-1900 Dồn điền đổi thửa, Bản đồ địa chính thôn/làng
4. 1875 Cải cách Quyền chiếm dụng đất
5. 1908 Đăng ký bất động sản (số hiệu thửa đất cho sử dụng đa mục đích) –
Cơ sở cho việc đăng ký sử dụng và thu thuế.
6. Lệnh cấm việc chia nhỏ đất tư 1968
7. Vi tính hóa (bắt đầu từ năm 1970 và kết thúc khoảng năm 1995)
8. Tích hợp vào Cơ sở dữ liệu Không gian Quốc gia 2010
Cơ sở pháp lý
Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động
sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất đối với các đối
tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong
nhà và trên không. Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
Quyền sử dụng đất bao gồm:
- Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
- Thuê không gian của toà nhà
- Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho

những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu.
- Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi
nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá
trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền
đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình
thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi
cho những mục đính công.
Chuyển nhượng đất đai: Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp
đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng

11


(nghĩa vụ). Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp
pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên. Những hứa hẹn mua
bán giờ đây cũng có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ
quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng
chứng lô đất đã được đăng ký.
Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ
cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế
nợ. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc
đầu tư vào đất đai nhà ở. Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá
trị của nó. Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định. Thông qua hệ thống
thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần
thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng trong việc
đảm bảo cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng
thế chấp. Đây là thực tiễn khá phổ biến ở Tây - Bắc Âu, trong khi đó thị trường thế
chấp lại chẳng mấy phát triển ở Đông Âu [10].
1.2.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng

hòa Pháp
a) Sở hữu đất đai
Pháp luật Cộng hòa Pháp thuộc hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) bắt
nguồn từ Luật La Mã. Quyền sở hữu đất đai/ BĐS được quy định như sau:
Sở hữu đất đai Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục
đích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông
qua những hình thức chủ yếu như: quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những
thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn
sự tăng giá BĐS, trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở
hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở
hữu, vì lợi ích công cộng;
Sở hữu đất đai tư nhân: Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân.

12


Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài
sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền
buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích
công cộng.
b) Quản lý đất đai
+ Quản lý đất công: Chính sách quản lý đất đai được xây dựng trên một số
nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo việc quản lý sử dụng
đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai.
- Nguyên tắc thứ nhất là phân biệt không gian công cộng và không gian tư
nhân: Không gian công cộng bao gồm đất đai và tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà
nước và của tập thể địa phương, nó khác hẳn với không gian tư nhân thuộc sở hữu
tư nhân. Tài sản công cộng có khuynh hướng đảm bảo lợi ích công cộng (dành cho
công cộng hoặc do một cơ quan Nhà nước), nó có đặc điểm là không thể chuyển
nhượng (không thể mua bán) và không thể mất hiệu lực (người chiếm dụng một đất

đai công cộng không bao giờ có thể thành chủ sở hữu do đủ thời hiệu).
- Nguyên tắc thứ hai là phải thu hồi tiền phí tổn đầu tư trang thiết bị: nguyên
tắc này bắt các chủ sử dụng, người ở, người sở hữu phải hoàn lại, bằng cách đóng
thuế địa phương và nộp lệ phí khi sử dụng thiết bị.
- Nguyên tắc thứ ba: quy hoạch phải phục vụ lợi ích công cộng song song với
việc phân biệt giữa lợi ích chung và lợi ích riêng. ở Pháp, lợi ích công cộng được ưu
tiên, có thể hạn chế lợi ích riêng tư. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và
thiêng liêng, có nguyên tắc là không ai có quyền buộc người khác phải nhường sở
hữu cho mình. Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể vi phạm điều ấy. Quyền sở hữu
tài sản cá nhân phải lui bước trước lợi ích công cộng, phải chịu trưng dụng. Trưng
dụng vì lợi ích công cộng và có bồi thường thiệt hại công bằng và tiên quyết cho
người bị trưng thu.
+ Quản lý sử dụng đất canh tác
Đất canh tác được quản lý chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông sản bền vững và
tuân thủ việc phân vùng sản xuất các loại nông sản thuộc cộng đồng Châu Âu. Luật

13


quy định những điểm cơ bản sau:
- Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở, cũng phải
xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Tuy nhiên chỉ có thể làm nhà ở cho bản thân
gia đình mình và nghiêm cấm xây nhà trên đất canh tác để bán cho người khác.
- Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người mua và người bán.
Muốn bán đất đai phải xin phép và khi được phép bán thì phải ưu tiên bán cho
người đang thuê đất. Khi họ không mua thì mới bán cho người khác [26].
1.2.3. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Liên
bang Ôxtrâylia
Pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh
quốc, theo Luật Chung (Common Law). Luật Anh quốc không công nhận quan

điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm
hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về tính
tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định
ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS
Anh - Ôxtrâylia. Khác với Luật Lục địa (Continaltal Law), sở hữu được hiểu theo
nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ôxtrâylia, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đất
đai gọi là đất Vương quyền (Crown land).
Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và
học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land) được
hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai
được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất
(freehold) và cho thuê (leasehold).
Sở hữu đất đai tư nhân: Được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà
học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được
đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng
một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có
những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Như vậy tài sản theo bậc thang của sở
hữu có: (1) Tài sản tư (freehold estates) gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời

14


hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế (fee tail
estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold);
theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất
còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế (life estate) và
các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate). Tương ứng đất theo dấu
hiệu sở hữu có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều
kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công
thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông

thôn lại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và
chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ);
Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban
hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Ôxtrâylia tại Mabo công
nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ
và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất, Các quyền về bảo vệ
nguồn tài nguyên thiên nhiên; Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; Các
quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Quyền ra quyết định
về đất đai và quản lý tiếp cận.
Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại)
và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về đất đai
được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê
còn lại và thấp hơn giá đất tư; về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích thương
mại bán lẻ, công nghiệp, văn phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông
nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch
vụ, ví dụ: nhu cầu về đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về lương thực, thực
phẩm; nhu cầu về nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở … Vai trò của thị trường bất
động sản thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất
với chi phí giao dịch thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn
chung, nhu cầu về bất động sản ở Ôxtrâylia được đáp ứng, thị trường vận hành có
hiệu quả và chi phí giao dịch thấp và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu

15