đánh giá công tác tài chính đất đai của quận hoàng mai thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ HOÀNG SƠN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
CỦA QUẬN HOÀNG MAI - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ HOÀNG SƠN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
CỦA QUẬN HOÀNG MAI - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gộc
Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Hoàng Sơn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian nghiên cứu để hoàn thành bản luận văn này, tôi nhận

được sự quan tâm giúp đỡ đầy nhiệt huyết của các thầy cô trong Khoa Quản lý
đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đặc biệt là sự hướng dẫn trực tiếphết
sức tận tình, quý báu của giáo viên hướng dẫn PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà.
Đồng thời Uỷ ban nhân dân quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội,Chi cục
thuế quận Hoàng Mai, cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường, cán bộ Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Hoàng Mai, nhân dân các phường của
quận Hoàng Mai và các thành viên trong gia đìnhtôi đã tạo điều kiện thuận lợi
để tôi nghiên cứu, hoàn thành tốt luận văn.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Hoàng Sơn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii

Danh mục các chữ viết tắt....................................................................................v
Danh mục bảng ................................................................................................. vi
Danh mục hình ................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................3
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận và tính pháp lý về tài chính đất đai ..........................................4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai ..................................4
1.1.2. Cơ sở thu tài chính đất đai ....................................................................5
1.1.3. Các văn bản pháp lý về tài chính đất đai ............................................. 11
1.2. Thực trạng tài chính đất đai của một số nước trên thế giới .......................... 18
1.2.1. Thực trạng tài chính đất đai ở Trung Quốc ......................................... 18
1.2.2. Thực trạng tài chính đất đai ở Hà Lan ................................................. 19
1.2.3. Thực trạng công tác tài chính đất đai ở Thụy Điển.............................. 20
1.3. Thực trạng tài chính đất đai của Việt Nam .................................................. 21
1.3.1. Giai đoạn 1945 - 1954 ........................................................................ 21
1.3.2. Giai đoạn 1955 – 1975 ....................................................................... 21
1.3.3. Giai đoạn 1976 – 1985 ....................................................................... 22
1.3.4. Giai đoạn từ 1986 đến 1992 ................................................................ 23
1.3.5. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2014 ........................................................ 24
1.3.6. Giai đoạn từ năm 2014đến nay ........................................................... 27
1.3.7. Thực trạng tài chính đất đai thành phốHà Nội..................................... 28
Chương 2. NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 32
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 32
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..................................... 32
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp ...................................... 33
2.3.3. Các phương pháp tổng hợp, thống kê xử lý số liệu ............................. 34
2.3.4. Phương pháp so sánh số liệu ............................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất của quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. .......................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 38
3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Hoàng Mai. .......................... 43
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất........................................................................ 47
3.1.5. Tình hình biến động các loại đất ......................................................... 48
3.1.6 Đánh giá chung ................................................................................... 50
3.2. Đánh giá công tác tài chính đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn
2010-2014 ......................................................................................................... 51
3.2.1. Tiền sử dụng đất ................................................................................. 51
3.2.2. Tiền thuê đất....................................................................................... 57
3.2.3. Thuế sử dụng đất ................................................................................ 59
3.2.4. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất .......................... 62
3.2.5. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai ......................................... 64
3.2.6. Đánh giá chung .................................................................................. 70
3.2.7. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhânvề công tác tài chính đất đai trên địa
bàn quận Hoàng Mai .................................................................................... 71
3.3. Một số giải pháp trong quá trình thực hiện chính sách tài chính về đất đai .. 80
3.3.1. Giải pháp về quản lý đất đai ............................................................... 80
3.3.2. Giải pháp về chính sách, pháp luật...................................................... 81
3.3.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ........................................................ 83

3.3.4. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ........ 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 85
Kết luận ............................................................................................................. 85
Kiến nghị........................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 87
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX

: Hợp tác xã

KTTT

: Kinh tế thị trường

KTXH

: Kinh tế xã hội

PNN

: Phi nông nghiệp

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

NN

: Nhà nước

NSNN

: Ngân sách nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

SHTD

: Sở hữu toàn dân

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

TSDĐ

: Tiền sử dụng đất

TTĐ

: Tiền thuê đất

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế quận Hoàng Mai giai đoạn 2010-2014 .......... 38

3.2.

Cơ cấu kinh tế quận Hoàng Mai giai đoạn 2010-2014 ............................. 38

3.3.

Tình hình phát triển dân số quận Hoàng Maigiai đoạn 2010-2014 .......... 40

3.4.

Hiện trạng sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2014................................. 47

3.5.

Hiện trạng sử dụng đất phân theo các đơn vị hành chính trong quận Hoàng
Mai năm 2014 ......................................................................................... 48

3.6.

Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2010 - 2014 ...................... 49

3.7.

Kết quả giao đất cho tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn
2010-2014............................................................................................... 52

3.8.

Kết quả thu tiền sử dụng đất tại quận Hoàng Maigiai đoạn 2010 - 2014 .. 55

3.9.

Kết quả thu tiền thuê đất tại quận Hoàng Maigiai đoạn 2010 - 2014 ....... 57

3.10. Kết quả cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Maigiai đoạn 2010 - 2014...... 58
3.11. Kết quả thu thuế sử dụng đất tại quận Hoàng Maigiai đoạn 2010 - 2014 . 61
3.12. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đấttại
quận Hoàng Mai giai đoạn 2010 – 2014 .................................................. 63
3.13. Kết quả thu phí và lệ phítrong quản lý sử dụng đất đaitại quận Hoàng Mai
giai đoạn 2010 - 2014 ............................................................................. 68

3.14. Kết quả thu ngân sách từ đất đai của quận Hoàng Maigiai đoạn 2010 - 2014
............................................................................................................... 70
3.15. Đánh giá của người dân về thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch tài
chính về đất đai....................................................................................... 74
3.16. Đánh giá của người dân về khoản tiền nộp vào ngân sách khi thực hiện giao
dịch tài chính về đất đai .......................................................................... 76
3.17. Đánh giá của người dân về khó khăn, vướng mắc về thủ tục hành chính về
tài chính đất đai ...................................................................................... 77
3.18. Đánh giá của người dân về năng lực cán bộ và mức độ đồng thuận khi
thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai......................................................... 79
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên bảng

Trang

1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai..........................................................................8
1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai ........................................................................9
3.1. Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – TP Hà Nội .................................................. 36
3.2. Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Hoàng Mai .......................................... 45

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thông qua
đó Nhà nước thực hiện quyền định đoạt như: quyết định mục đích sử dụng đất
thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các
hình thức: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng
lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của
toàn xã hội. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua công tác tài chính đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đối với
mỗi quốc gia, địa phương đất đai có đóng góp rất lớn vào thu ngân sách, đặc biệt
là ở những nước phát triển.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
với 15 nội dung: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý
hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ
địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều
tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thống kê, kiểm kê
đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá
đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Phổ biến, giáo dục
pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
trong quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai và để thực
hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước ban hành, tổ chức thực hiện nhiều chính
sách về đất đai. Mỗi chính sách đất đai sau khi ban hành, thực hiện ít nhiều đều
có ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn tài nguyên quý già này. Các chính
sách tài chính đất đai bao gồm:giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, xử phạt vi phạm pháp luật
về đất đai, bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai, phí và lệ phí.
Trong thời gian qua, cùng với việc đổi mới các chính sách pháp luật về
kinh tế nói chung, chính sách pháp luật đất đai nói riêng, kể từ khi có Luật Đất
đai năm 1987, Luật đất đai 1993,Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai
2013 đến nay, công tác tài chính về đất đai đã góp phần quan trọng, thúc đẩy phát
triển kinh tế và ổn định chính trị xã hội, nguồn thu ngân sách từ đất đai đóng góp
rất lớn vào GDP. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng với quá trình chuyển
đổi cơ cấu của nền kinh tế, đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây
dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng phát triển đô thị tăng nhanh, đáp ứng cơ bản

được nhu cầu sử dụng đất của các thành phần kinh tế nhất là trong giai đoạn công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng
kinh doanh bất động sản từ nhiều nguồn vốn khác nhau, đã góp phần làm tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, hàng loạt vấn đề về chính sách, pháp luật đất đai của nước ta
vẫn còn đang bất cập so với yêu cầu của thực tiễn phát triển, đất đai chưa thực sự
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


trở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất đai
còn chưa tương xứng với tiềm năng của nó, thất thoát còn lớn, cơ chế quản lý
kinh tế đất còn nặng về hành chính, thiếu cơ chế điều tiết bằng các chính sách
kinh tế, chính sách tài chính phù hợp với bản chất của vấn đề.
Được thành lập và đi vào hoạt động từ 01 tháng 01 năm 2004 và sau hơn
mười năm phát triển, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội đã có bộ mặt đô thị
năng động, sầm uất, từng bước hiện đại hóa. Nhiều khu đô thị mới với kết cấu hạ
tầng đồng bộ và không gian đẹp không chỉ nâng cao đời sống của người dân trên
địa bàn, mà còn góp phần tích cực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
thành phố Hà Nội.Với sự quyết tâm và đồng thuận của toàn đảng bộ, chính quyền
và nhân dân trong quận, thời gian tới quận Hoàng Mai phát triển nhanh hơn,
mạnh hơn, trở thành điểm sáng đô thị ở phía nam thủ đô Hà Nội. Hiện nay nguồn
thu từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn thu ngân sách của quận Hoàng Mai,
tuy vậy để bảo đảm thu ngân sách từ đất đai tương xứng với những lợi thếtiềm
năng phát triển quỹ đất, cần xác định có những giải pháp phù hợp.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà chúngtôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác tài chính đất đai của quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”

2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác tài chính đất đai của quận Hoàng Mai, thành phố Hà
Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm chống thất thu ngân sách trong lĩnh vực
đất đai tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu thu thập phải chính xác, các đánh giá phải khách quan, phản
ánh đúng tình hình thực tế địa phương, phản ánh đúng công tác tài chính đất đai
đã và đang thực hiện trên địa bàn quận Hoàng Mai.
- Các giải pháp và kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp thực tế, đảm bảo
tôn trọng và đúng pháp luật hiện hành.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và tính pháp lý về tài chính đất đai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai
- Các khoản thu tài chính đất đai bao gồm:Tiền sử dụng đất khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;Tiền thuê đất khi
được Nhà nước cho thuê;Thuế sử dụng đất;Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất;Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;Tiền bồi thường
cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;Phí và lệ phí
trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất.(Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. (Quốc hội

nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.(Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2013).
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.(Quốc hội nước
cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật.
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp đối với tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà
tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước
theo quy định của pháp luật (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2010).
- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Năm 2007, Quốc hội
đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2009,
trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản và đã
thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Thu nhập chịu thuế liên

quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá
nhân khác cung cấp dịch vụ.
- Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước.
1.1.2. Cơ sở thu tài chính đất đai
1.1.2.1. Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Ở nước ta từ chế độ đa sở
hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ SHTD về đất đai
(Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "Đất đai,
rừng núi,... thuộc sở hữu toàn dân". đồng thời quy định: "... Những tập thể và cá
nhân đang SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của
mình..."(Điều 20).
Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định "Đất đai... đều thuộc SHTD" và quy
định thêm: "NN giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… được
chuyển quyền SDĐ…". Như vậy chế độ SHTD về đất đai quy định NN là người
đại diện; QSDĐ trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền
KTTT định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến
hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và
phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất,
lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền SDĐ được biểu hiện
trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên
QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là
tổ chức, cá nhân có QSDĐ khi được NN giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất,
được công nhận và người SDĐ được chuyển QSDĐ (bao gồm các quyền năng:
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp,
bảo lãnh và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên QSDĐ trở thành một loại quyền
tương đối độc lập so với quyền sở hữu;
Thứ hai, mặc dù QSDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và QSDĐ vẫn có sự khác
nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự
khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSDĐ là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSDĐ;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh
sau đây:
Một là, người SDĐ không có đầy đủ các quyền năng như nhà nước với
tính cách là đại diện chủ SHTD về đất đai; Hai là, không phải bất cứ người nào
có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, mà phụ
thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận QSDĐ; trong
đó, chỉ có người được giao đất trả tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6

cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ NSNN; mới được hưởng 9
quyền năng của chuyển QSDĐ; Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn
tại độc lập còn QSDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của
QSDĐ thể hiện ở chỗ người SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề
phát sinh trong quá trình SDĐ mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối
với mục đích SDĐ được giao hoặc công nhận (Phan Văn Thọ và cộng sự, 2012).
1.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường, thị trường càng phát triển thì các giao dịch đất đai
chiếm phần quan trọng trong các giao dịch BĐS, và trong tất cả các giao dịch về
BĐS không bao giờ vắng bóng các giao dịch đất đai.
- Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm:
Chủ thể thị trường: là pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có
quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có
quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi
thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương,
2014).
Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ
để thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là
giao dịch về QSDĐ. NN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào
ý chí của NN thông qua các hành vi pháp lý như: NN QHSDĐ, giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường
QSDĐ 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người
SDĐ với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDĐ).
a. Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách
là đại diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ). (Về
phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền
thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ. Về phía người SDĐ,
tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho
thuê đất bao gồm đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất SXKD phi
nông nghiệp; tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng
của thị trường nầy là chỉ có nhà nước giao đất/cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thì
sau đó người SDĐ mới có điều kiện tham gia thị trường thứ cấp cho nên có thể
coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền NN.(Hồ Thị Lam Trà và Hoàng
Xuân Phương, 2014).

NHÀ NƯỚC

Giao đất không
thu tiền

Giao đất có
thu tiền

Cho thuê đất

Thu hồi
đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai
b. Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào
thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà
và Hoàng Xuân Phương, 2014).
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển
nhượng đất

Chuyển
đổi đất

Cho thuê,
cho thuê
lại đất

Thế
chấp
đất

Thừa
kế đất

Góp vốn
bằng giá trị
QSDĐ

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ)
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai
1.1.2.3. Nhà nước đại diện chủ SHTD về đất đai, thực hiện quyền đại diện thông
qua chính sách tài chính đất đai
Khi xã hội có sự phân công về lao động, có sự chiếm hữu khác nhau về tư
liệu sản xuất và sản phẩm lao động, nền sản xuất hàng hóa ra đời và tiền tệ xuất
hiện. Các quỹ tiền tệ được tạo lập và được sử dụng bởi các tổ chức kinh tế, tổ
chức xã hội hay cá nhân nhằm mục đích tiêu dùng và đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Các quan hệ kinh tế đó đã làm nảy sinh phạm trù tài chính.
a.Về bản chất của tài chính
Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải xã
hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân phối
các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu của các chủ
thể ở mỗi điều kiện nhất định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


Tài chính có các chức năng như: Chức năng huy động: Là chức năng tạo
lập các nguồn tài chính; Chức năng phân phối: Là một khả năng khách quan của
phạm trù tài chính, nhờ chức năng này, các nguồn tài lực đại diện cho những bộ
phận của cải xã hội được đưa vào các quỹ tiền tệ khác nhau, để sử dụng cho
những mục đích khác nhau, đảm bảo những nhu cầu, những lợi ích khác nhau
của đời sống xã hội. Đặc trưng của phân phối qua tài chính là sự phân phốitổng
sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, bao gồm phân phối lần đầu và phân phối
lại; Chức năng giám sát: Đây là chức năng kiểm tra sự vận động của các nguồn
tài chính trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ → kiểm tra và điều
chỉnh các quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, phù
hợp với yêu cầu phát triển KTXH của mỗi thời kỳ, kiểm tra các chế độ tài chính
của Nhà nước...(Phan Văn Thọ và cộng sự, 2012).
b.Tính khách quan và quá trình hình thành các chính sách tài chính đất đai
Lịch sử phát triển của xã hội loài người đã chứng minh rằng, sự ra đời của
NN và sự tồn tại của giá trị sản phẩm thặng dư là hai điều kiện xã hội và kinh tế
rất quan trọng quyết định sự ra đời của thuế và ngược lại, thuế ra đời sẽ tạo ra cơ
sở vật chất để NN thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình trong quản lý xã
hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Thuế thu vào đất là công cụ phân phối địa tô,
giá trị đất, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Tuỳ theo đặc điểm, tình hình
thực tế của mỗi nước trong từng thời kỳ lịch sử nhất định, thuế thu vào đất đai
được sử dụng bằng nhiều hình thức khác nhau như: Thuế thu vào địa tô chênh
lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II hoặc thuế thu gộp vào địa tô
chênh lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II.
Thuế đất đai được áp dụng rộng rãi trước hết là vì trong nền kinh tế dựa chủ
yếu vào kinh tế nông nghiệp thời kỳ đó, đất đai là tài sản giá trị có sẵn tốt nhất của
công dân có thể đánh thuế được. Chính là vào thời kỳ đó, những tư tưởng đầu tiên

về nguyên tắc đánh thuế dựa vào khả năng nộp thuế đã ra đời và đất đai gần như là
tài sản duy nhất thực sự có giá trị của những người dân thời đó trong một thời gian
dài. Cùng với sự phát triển của kinh tế, các hình thức của cải thuộc loại tài sản khác
ngày càng phát triển, đất đai đã mất đi vị trí độc tôn ban đầu của nó với tư cách là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


một nguồn thu chủ yếu cho quốc gia(Phan Văn Thọ và cộng sự, 2012).
1.1.3. Các văn bản pháp lý về tài chính đất đai
1.1.3.1 Tiền sử dụng đất
Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về thu tiền sử
dụng đất (TSDĐ), trong đó đã quy định trường hợp phải nộp TSDĐ, không phải
nộp TSDĐ, căn cứ để tính tiền sử dụng đất.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số: 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004. Nghị định đã
mở rộng phạm vi điều chỉnh, tiếp tục quy định cụ thể về nhóm đối tượng nộp tiền
sử dụng đất, đối tượng không phải nộp TSDĐ, mốc thời gian sử dụng đất gắn với
mức thu TSDĐ. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời
hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được làm căn cứ thu TSDĐ chính là điểm
mới của Nghị định, thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất,
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng
đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghị định cũng đã quy định cụ thể
về nguyên tắc miễn, giảm TSDĐ, đối tượng được miễn, giảm TSDĐ và mức
miễn, giảm TSDĐ cho từng đối tượng.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ ban hành nghị định số:
45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất có

những thay đổi cơ bản của so với các quy định trước đây về thu tiền sử dụng đất:
+ Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối
với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và
nước ngoài. Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với
đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở
theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
+ Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở
các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất,
+ Thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất ở
là thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn,
tại Nghị định này có quy định hỗ trợ một khoản tiền nếu thanh toán nợ trước hạn
(2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số TSDĐ trả nợ trước hạn).
+ Mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái
thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 01 tháng 7 năm 2014 (Luật
Đất đai 2003 không cấp GCN cho trường hợp này);
Bộ Tài Chính ban hành Thông tư số:76/2014/TT-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đấtbao gồm các

vấn đề liên quan đến: Giá đất tính thu TSDĐ, hệ số điều chỉnh giá đất khi được
Nhà nước giao đất; Việc xác định TSDĐ đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp
sang đất ở; Phân bổ TSDĐ cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có
nhà ở; Việc xác định hạn mức giao đất ở để tính thu TSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất; Việc xác định TSDĐ khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp
Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao
không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Trình tự xác định, thu
nộp TSDĐ; Ghi nợ và thanh toán nợ TSDĐ; Miễn, giảm TSDĐ; Theo Thông tư,
bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ được áp dụng để tính thu TSDĐ đối
với những diện tích đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với khu vực thành phố,
dưới 10 tỷ đối với miền núi, vùng cao và dưới 20 tỷ đối với khu vực khác. Đối
với diện tích đất tính thu TSDĐ có giá trị cao hơn, UBND cấp tỉnh sẽ xác định
giá đất từng trường hợp cụ thể
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


1.1.3.2 Tiền thuê đất
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể, đầy đủ đối tượng thuê đất, hình thức
cho thuê đất. Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số: 142/2005/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê đất (TTĐ), thuê mặt nước. Nghị định
đã quy định rõ về đối tượng phải nộp TTĐ, đối tượng không thu TTĐ, đối tượng
được miễn, giảm TTĐ và mức miễn, giảm TTĐ (Chính phủ, 2004).
Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất
nhân (x) với đơn giá thuê đất. Đơn giá thuê đất được xác định bằng tỷ lệ % nhân
với giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khung đơn giá thuê đất của Chính phủ từ 0,25% đến 2%, tuỳ theo điều
kiện cụ thể, mức độ khó khăn, khả năng sinh lợi của từng vùng, từng khu vực,
chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất để áp dụng ở địa
phương cho phù hợp, nhưng không vượt ra khỏi giới hạn khung đơn giá thuê đất
của Chính phủ. Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Đơn giá
thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ ban hành nghị định số:
46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước: Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất
theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau: Diện tích
đất cho thuê; Thời hạn cho thuê đất; Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá
quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá; Hình thức Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


Cũng theo Nghị định này, đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định như
sau: Đối với phần diện tích đất không có mặt nước, xác định đơn giá thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê theo quy định; Đối với phần diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê đất
hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không
thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm hoặc đơn giá thuê đất thu một lần cho

cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.
Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất
nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy
định của Luật Đất đai thì mục đích sử dụng đất để xác định tiền thuê đất trả hàng
năm theo mục đích thực tế đang sử dụng.
Diện tích đất cho thuê là diện tích ghi trong quyết định cho thuê
đất, trường hợpdiện tích ghi trong hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích
trong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theo diện
tích ghi trong hợp đồng thuê đất. Diện tích phải nộp tiền thuê đất được xác định
bằng diện tích đất cho thuê trừ đi diện tích đất không phải nộp tiền thuê đất theo
quy định của pháp luật.
Thời hạn cho thuê đất được xác định theo quyết định cho thuê đất, quyết
định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất, quyết định
gia hạn cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
1.1.3.3. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
Năm 1993, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành đã quy
định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử
dụng đất nông nghiệp. Hộ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không
sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đất sản xuất nông nghiệp
chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


trồng thuỷ sản, đất rừng trồng. Căn cứ để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm

diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện
tích của từng hạng đất. Để khuyến khích phát triển, sử dụng đất nông nghiệp có
hiệu quả, bảo đảm an ninh lương thực, trong quá trình thực hiện Nhà nước đã có
nhiều chính sách miễn, giảm và năm 2010, Quốc hội ban hành Nghị quyết số:
55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp, theo đó hộ gia đình
cá nhân sản xuất nông nghiệp được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp trong hạn
mức đất được giao.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Năm 1992, Pháp lệnh thuế nhà đất được
ban hành, quy định thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây
dựng công trình. Thời điểm đó, Nhà nước tạm thời chưa thu thuế đối với nhà và
chưa quy định cụ thể về thuế nhà. Căn cứ để thu thuế nhà đất là diện tích, hạng đất
và mức thu. Mức thu thuế được quy định cụ thể cho từng vùng đô thị, đồng bằng,
trung du, miền núi và trên cơ sở mức thu và hạng đất nông nghiệp ở từng vùng.
Đến năm 2010, Quốc hội đã ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất. Trong đó đã quy định rõ hơn về đối tượng chịu
thuế, đối tượng không chịu thuế; người nộp thuế; căn cứ tính thuế; đăng ký, khai,
tính và nộp thuế; miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Căn cứ tính thuế là
giá tính thuế và thuế suất; giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất
tính thuế nhân với giá của 1m2 đất (giá đất). Thuế suất được quy định từng mức
khác nhau đối với diện tích đất trong hạn mức, hay ngoài hạn mức quy định. Giá đất
được tính ổn định theo chu kỳ 5 năm. Điểm mới ở đây là căn cứ vào giá đất để tính
thuế, không còn căn cứ vào hạng đất như trước đây (Quốc hội nước cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, 2010).
1.1.3.4. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 01 năm 2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển
nhượng bất động sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994.
Thu nhập chịu thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


thuê mặt nước (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2007).
1.1.3.5.Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
Sau Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành nghị định số: 89-CP
ngày 17 tháng 08 năm 1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính, trong
đó quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí địa chính trong những
công việc sau đây: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng nhận đăng ký
biến động về đất đai; Trích lục hồ sơ địa chính.
Pháp lệnh phí và lệ phí số: 38/2001/PL-UBTVQH10 ngày 28 tháng 8 năm
2001 của Ủy ban thường vụ quốc hội khóa 10 quy định danh mục phí và lệ phí
trong lĩnh vực đất đai gồm : Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; Phí thẩm định cấp
quyền sử dụng đất;Lệ phí trước bạ, Lệ phí địa chính.
Thông tư số: 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài
Chínhhướng dẫn về phí và lệ phí trong lĩnh vực đất đai gồm: Phí đo đạc, lập bản
đồ địa chính; Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; Phí khai thác và sử dụng tài
liệu đất đai; Lệ phí địa chính; Lệ phí trước bạ
1.1.3.6.Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
Pháp lệnh Xử lý vi phạm hành chính được Quốc hội ban hành năm 2002
sau đó được sửa đổi bổ sung và các năm 2007 và 2008đã quy định rõ thẩm
quyền, mức xử phạt vi phạm hành chính, các biện pháp ngăn chặn và trình tự thủ
tục tiến hành xử phạt vi phạm hành chính. Trên cơ sở đó Chỉnh phủ đã ban hành
nghị định số: 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 về xử phạt hành
chính trong lĩnh vực đất đai gồm 17 hành vi vi phạm sau: Sử dụng đất không
đúng mục đích; Lấn, chiếm đất; Huỷ hoại đất; Gây cản trở cho việc sử dụng đất
của người khác;…
Năm 2013, Quốc hội ban hành Luật xử lý vi phạm hành chính đã quy định
cụ thể, chi tiết các hình thức xử phạt; thẩm quyền xử phạt, thủ tục xử phạt và biện

pháp cưỡng chế thi hành, áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả. Về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đaiChính phủ ban hành Nghị định số
102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 quy định các hành vi vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai với 25 hành vi như sau: Chuyển mục đích sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16