tăng cường quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện gia bình, tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (917.9 KB, 105 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------
DƯƠNG THỊ HIỀN
TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA BÌNH,
TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2015
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------
DƯƠNG THỊ HIỀN
TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA BÌNH,
TỈNH BẮC NINH
Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN TUẤN SƠN
HÀ NỘI, NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2015
Tác giả luận văn
Dương Thị Hiền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Tuấn Sơn đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Kế hoạch và Đầu tư, Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề
tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức Chi cục thuế
huyện Gia Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề
tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2015
Học viên
Dương Thị Hiền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục viết tắt .............................................................................................. vii
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục sơ đồ và biểu đồ................................................................................. ix
PHẦN I MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
1.1
Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
1.2
Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 3
1.2.1
Mục tiêu chung ....................................................................................... 3
1.2.2
Mục tiêu cụ thể ....................................................................................... 3
1.3
Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................. 3
1.4
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 3
1.4.1
Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 3
1.4.2
Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 3
PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN .................................................... 5
2.1.
Cơ sở lý luận ........................................................................................... 5
2.1.1. Một số khái niệm cơ bản ......................................................................... 5
2.1.2. Thuế chuyển nhượng bất động sản .......................................................... 5
2.1.3. Nội dung quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản ............................. 13
2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý thuế chuyển nhượng
bất động sản .......................................................................................... 18
2.2.
Kinh nghiệm trong nước và quốc tế về quản lý thuế chuyển nhượng
bất động sản .......................................................................................... 20
2.2.1
Kinh nghiệm quốc tế ............................................................................. 20
2.2.2. Kinh nghiệm quản lý thuế trong nước ................................................... 24
2.2.3
Bài học kinh nghiệm rút ra .................................................................... 24
PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 29
3.1
Đặc điểm địa bàn huyện Gia Bình ......................................................... 29
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page iv
3.1.1
Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
3.1.2
Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 30
3.1.3
Khái quát về Chi cục thuế huyện Gia Bình ............................................ 35
3.2.
Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 41
3.2.1
Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 41
3.2.2
Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................. 43
3.2.3
Phương pháp phân tích số liệu .............................................................. 43
3.2.4
Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu................................................................. 43
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 44
4.1.
Thực trạng quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản tại huyện
Gia Bình ......................................................................................... 44
4.1.1. Kết quả thu ngân sách của Chi cục thuế huyện Gia Bình từ năm
2012 - 2014 .................................................................................... 44
4.1.2. Đăng ký, kê khai nộp thuế chuyển nhượng bất động sản ....................... 46
4.1.3.
Quản lý thông tin người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản.................. 49
4.1.4. Thanh tra, kiểm tra thuế chuyển nhượng bất động sản ........................... 50
4.1.5. Xử lý vi phạm pháp luật về thuế chuyển nhượng bất động sản trên
địa bàn huyện Gia Bình ......................................................................... 52
4.1.6. Đánh giá chung về công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động
sản trên địa bàn huyện Gia Bình hiện nay ............................................. 54
4.2
Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả quản lý thuế chuyển nhượng
bất động sản ................................................................................ 63
4.2.1
Yếu bên trong ....................................................................................... 63
4.2.2. Yếu tố bên ngoài ................................................................................... 73
4.3.
Định hướng và giải pháp tăng cường công tác quản lý thuế chuyển
nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Bình thời gian tới ............ 75
4.3.1. Dự báo phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Gia Bình................ 75
4.3.2. Quan điểm, định hướng tăng cường công tác quản lý thuế chuyển
nhượng bất động sản ............................................................................. 76
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page v
4.3.3
Một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác quản lý thuế
chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Bình .................... 77
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 86
5.1.
Kết luận ................................................................................................ 86
5.2.
Kiến nghị .............................................................................................. 87
5.2.1. Với Bộ Tài chính và Tổng cục thuế ....................................................... 87
5.2.2. Với UBND huyện Gia Bình .................................................................. 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 90
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 91
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page vi
DANH MỤC VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ ĐẦY ĐỦ
BĐS
: Bất động sản
CBCC
: Cán bộ công chức
CNH-HĐH
: Công nghiệp hóa – Hiên đại hóa
CNTT
: Công nghệ thông tin
DN
: Doanh nghiệp
Đội KK-KT-TH
: Đội kê khai - kế toán – tin học
GTGT
: Giá trị gia tăng
HĐND
: Hội đồng nhân dân
ĐTNT
: Đối tượng nộp thuế
IRS
: Hoa Kỳ
LPTB
: Lệ phí trước bạ
NNT
: Người nộp thuế
NSNN
: Ngân sách nhà nước
PNN
: Phi nông nghiệp
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
SDĐ
: Sử dụng đất
SXKD
: Sản xuất kinh doanh
TNCN
: Thu nhập cá nhân
TNDN
: Thu nhập doanh nghiệp
UBND
: Ủy ban nhân dân
UNT
: Ủy nhiệm thu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page vii
DANH MỤC BẢNG
Số bảng
Tên bảng
Trang
3.1
Tình hình sử dụng đất đai của huyện Gia Bình qua 3 năm 2012 - 2014
32
3.2
Cơ cấu kinh tế của huyện Gia Bình qua 3 năm từ 2012 - 2014
33
3.3
Tình hình dân số, lao đông của huyện Gia Bình qua 3 năm 2012 - 2014
34
3.4
Giá trị sản xuất huyện Gia Bình qua 3 năm từ 2012 - 2014
35
3.5
Tình hình nhân lực của Chi cục thuế huyện Gia Bình
38
3.6
Tổ chức bộ máy quản lý thu thuế theo chức năng của Chi cục thuế
huyện Gia Bình năm 2014
4.1
40
Kết quả thu ngân sách của Chi cục thuế huyện Gia Bình giai đoạn
2012 -2014
45
4.2
Tình hình kê khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
46
4.3
Tình hình kê khai nộp lệ phí trước bạ đất
48
4.4
Tình hình thực hiện thanh tra kiểm tra
51
4.5
Kết quả thực hiện thanh tra thuế chuyển nhượng bất động sản
52
4.6
Kết quả xử lý vi phạm thuế
53
4.7
Số thu của một số sắc thuế chuyển nhượng bất động sản
54
4.8
Số người nộp Lệ phí trước bạ đúng hạn
66
4.9
Hiểu biết của người nộp ngân sách nhà nước về nghĩa vụ nộp ngân sách
67
4.10
Tình hình thực hiện tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế của Chi cục
thuế huyện Gia Bình
68
4.11
Đánh giá của người nộp thuế về cán bộ thực hiện thu thuế
71
4.12
Ý kiến đánh giá của cán bộ thuế về cơ sở vật chất trang thiết bị phục
vụ công tác quản thu thuế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
73
Page viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ
Số sơ đồ
3.1
Tên sơ đồ
Trang
Tổ chức bộ máy Chi cục thuế huyện Gia Bình
Số biểu đồ
36
Tên biểu đồ
4.1
Số thu một số sắc thuế chuyển nhượng bất động sản
55
4.2
Tỷ lệ các nguồn cung cấp thông tin về thuế
56
4.3
Ý kiến đánh giá của người nộp ngân sách về thủ tục nộp ngân sách
70
4.4
Đánh giá của cán bộ thuế về hệ thống chính sách thuế chuyển
nhượng bất động sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
74
Page ix
PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Thuế là khoản thu chủ yếu của Ngân sách Nhà nước, là công cụ quan
trọng để phân phối và phân phối lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân.
Ngoài ra Thuế cung cấp phương tiện vật chất cần thiết cho hoạt động của bộ máy
nhà nước đồng thời là một công cụ quan trọng mà nhà nước sử dụng để thực hiện
chức năng và nhiệm vụ của mình đối với toàn xã hội.
Quản lý thuế là một trong những hoạt động quản lý hành chính nhà nước
nhằm thực hiện các mục tiêu đặt ra cho thuế trên cơ sở tổ chức bộ máy quản lý
thuế theo mô hình quản lý phù hợp từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội. Hiện
nay, quản lý thuế đang phải đối mặt với áp lực của nhiệm vụ thu ngân sách cộng
với sự gia tăng về số lượng, quy mô người nộp thuế trong khi nguồn lực quản lý
thuế có hạn. Đây là bài toán đặt ra không chỉ với ngành thuế mà còn là vấn đề
quan tâm của toàn xã hội. Đặc biệt trong xu thế toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế
quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ, việc đảm bảo hiệu quả cho công tác quản lý thuế
ngày càng trở nên cần thiết.
Luật quản lý thuế do Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 10 thông qua ngày
29/11/2006 đã khẳng định tại Điều 4 “Nguyên tắc quản lý thuế” như sau: “Thuế
là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước. Nộp thuế theo quy định của pháp
luật là nghĩa vụ và quyền lợi của mọi tổ chức, cá nhân. Cơ quan tổ chức, cá nhân
có trách nhiệm tham gia quản lý thuế”. Các hành vi trốn thuế, lách thuế của các
đối tượng một mặt phản ánh ý thức chấp hành của các đối tượng nộp thuế chưa
cao, mặt khác cũng cho thấy các chính sách thuế và phương pháp tính thuế của
cơ quan thế chưa bám sát thực tế. Quan điểm về thuế còn phiến diện, chủ yếu
nhằm tận thu cho Ngân sách mà coi nhẹ chức năng kích thích sản xuất. Vì vậy
cải cách, sửa đổi, trong cách quản lý thuế nhằm phù hợp với điều kiện hoàn cảnh
của nền kinh tế (Quốc hội, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 1
Thuế chuyển nhượng bất động sản là loại thuế trực thu, thu trực tiếp vào các
hoạt động, các giao dịch bất động sản, có phạm vi ảnh hưởng sâu rộng, áp dụng
đối với nhiều đối tượng, tác động nhiều mặt về kinh tế - chính trị - xã hội, bởi lẽ
bất động sản bao gồm: đất đai - là tài sản quan trọng nhất của quốc gia. Đất đai
và nhà cửa có một thị trường dành riêng cho chúng - thị trường bất động sản.
Dân số ngày càng tăng cao kéo theo nhu cầu về đất ở và nhà ở cũng tăng
cao, điều này kéo theo nhu cầu chuyển nhượng bất động sản cũng gia tăng.
Quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản là vấn đề rất phức tạp bởi lẽ “tấc
đất là tấc vàng”, điều này lại càng phức tạp khi cơ chế chính sách của nhà
nước quy định chưa cụ thể rõ ràng, còn nhiều kẽ hở để người thực hiện
chuyển nhượng bất động sản có thể lách luật như chuyển nhượng bắc cầu, lợi
dụng quy định tài sản duy nhất, hạ thấp giá bán…Việc tăng cường quản lý
thuế chuyển nhượng bất động sản để chống thất thu thuế, đảm bảo công bằng
xã hội và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước phục vụ cho mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội là điều hết sức cần thiết.
Huyện Gia Bình là một huyện mới tách từ huyện Gia Lương, tỉnh Bắc
Ninh, là huyện mới tái lập nên đòi hỏi nguồn thu ngân sách của huyện rất lớn
để phục vụ cho đầu tư xây dựng sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Trong những
năm qua nguồn thu ngân sách của huyện luôn có những bước tăng trưởng tuy
nhiên nguồn thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn thời gian
qua chưa cao, tình trạng lách thuế, trốn thuế trong lĩnh vực chuyển nhượng bất
động sản còn diễn ra nhiều gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, tăng
cường quản lý thuế nói chung và thuế chuyển nhượng bất động sản nói riêng
là việc làm hết sức cần thiết để tăng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tăng cường
quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh
Bắc Ninh”
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 2
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường
quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản tại huyện Gia Bình trong thời gian tới.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý thuế chuyển
nhượng bất động sản;
Nghiên cứu thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý thuế
chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh giai
đoạn 2011 - 2014;
Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản
trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
- Tình hình quản lý và thu thuế chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn
huyện Gia Bình thời gian qua diễn ra như thế nào?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quản lý thuế chuyển nhượng bất động
sản trên địa bàn huyện?
- Để tăng cường quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn
huyện thời gian tới cần đề xuất những giải pháp nào?
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác quản lý thuế
chuyển nhượng bất động sản.
Đối tượng khảo sát là cán bộ làm công tác quản lý thuế và các đối
tượng nộp thuế chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh
Bắc Ninh.
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung:
+ Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động
sản trong thời gian từ năm 2011 - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 3
+ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý thuế chuyển
nhượng bất động sản
+ Nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế chuyển
nhượng bất động sản
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu các đối tượng thực hiện chuyển
nhượng bất động sản trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh
- Phạm vi thời gian:
+ Số liệu thứ cấp được thu thập phục vụ cho nghiên cứu thu thập trong
thời gian từ năm 2011 - 2014
+ Số liệu sơ cấp được thu thập trong năm 2015
+ Giải pháp được đề xuất đến năm 2020
+ Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 10/2014 - tháng 12/2015.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 4
PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Một số khái niệm cơ bản
2.1.1.1. Nguồn gốc và khái niệm của thuế
Lịch sử phát triển của xã hội loài người đã chứng minh rằng thuế ra đời là một
sự cần thiết khách quan gắn liền với sự ra đời, tồn tại và phát triển của Nhà nước.
Trên góc độ phân phối thu nhập, người ta đưa ra khái niệm thuế như sau:
"Thuế là hình thức phân phối và phân phối lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập
quốc dân nhằm hình thành nên quỹ tiền tệ tập trung lớn nhất của Nhà nước (quỹ
ngân sách nhà nước) để đáp ứng nhu cầu chi tiêu cho việc thực hiện các chức năng
nhiệm vụ của Nhà nước" (Tổng cục thuế, 2005a).
Trên góc độ người nộp thuế thì thuế được định nghĩa như sau: "Thuế là khoản
đóng góp bắt buộc mà mỗi tổ chức, cá nhân phải có nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước
theo Luật định để đáp ứng nhu cầu chi tiêu cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ
của Nhà nước, người đóng thuế được hưởng hợp pháp phần thu nhập còn lại" (Tổng
cục thuế, 2005a). .
Trên góc độ kinh tế học, thuế được định nghĩa như sau: "Thuế là biện pháp
đặc biệt, theo đó, Nhà nước sử dụng quyền lực của mình để chuyển một phần nguồn
lực từ khu vực tư sang khu vực công nhằm thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội
của Nhà nước" (Tổng cục thuế, 2005a).
Khái niệm quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản: Quản lý thuế chuyển
nhượng bất động sản là sự tác động có chủ đích của cơ quan chức năng trong bộ
máy nhà nước đối với quá trình tính và thu thuế trong lĩnh vực chuyển nhượng bất
động sản để thay đổi quá trình này nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách và đạt được
các mục tiêu nhà nước đặt ra (Đặng Tiến Dũng, 2003).
2.1.2. Thuế chuyển nhượng bất động sản
2.1.2.1. Khái quát về thuế chuyển nhượng bất động sản
Thuế chuyển nhượng bất động sản được hình thành là điều tất yếu khách
quan và là một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Tùy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 5
theo đặc thù của mỗi nước, thuế thu vào bất động sản (BĐS) được thể hiện ở nhiều
các sắc thuế khác nhau, thu hàng năm hoặc thu một lần. Nói đến thuế chuyển
nhượng bất động sản, thì BĐS chính là đối tượng đánh thuế, tuy nhiên hầu như
không có một quốc gia nào chỉ áp dụng một sắc thuế về BĐS vì trong một sắc thuế
không thể thực hiện nhiều được mục tiêu như: đảm bảo nguồn thu, tính công bằng
và đầy đủ đối tượng chịu thuế ... Do vậy, chính sách thuế BĐS của các quốc gia
thường gồm nhiều sắc thuế khác nhau (Long Vương Hoàng, 2000).
2.1.2.2. Khái niệm thuế chuyển nhượng
Thuế chuyển nhượng là thuế đánh vào sự chuyển tên chủ đồ vật nào đó.
Thuế chuyển nhượng là thuế theo giá, thường được tính bằng tỷ lệ nhất định của giá
chuyển nhượng đồ vật (Đặng Tiến Dũng, 2003). Đồ vật được chuyển nhượng có thể
là bất động sản, tài sản, quà tặng, vốn…
2.1.2.3. Các loại thuế chuyển nhượng bất động sản
- Thuế đăng ký bất động sản
Thuế đăng ký bất động sản hay còn gọi là Lệ phí trước bạ. Thuế được thu một
lần vào người có tài sản nằm trong danh mục tài sản Nhà nước cần quản lý khi thực
hiện các thủ tục đăng ký bất động sản hoặc khi có nhu cầu được xác nhận tính pháp lý
của các văn tự liên quan đến chuyển nhượng quyền sử hữu đối với các loại bất động
sản như: nhà, đất (quyền sử dụng đất)….Giá tính thuế thường là số tiền ghi trên văn
tự chuyển nhượng bất động sản hoặc theo giá thị trường. Thuế suất có thể là một mức
tuyệt đối, tỷ lệ hoặc lũy tiến tùy theo từng trường hợp (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
- Thuế tính trên thu nhập từ bất động sản
Thuế thu trên thu nhập từ BĐS có thể là một sắc thuế riêng như thuế giá trị
đất tăng thêm, thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc quy định trong các sắc thuế thu
nhập đối với cá nhân, tổ chức. Đây là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập từ
giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sở hữu, quyền sử dụng) bất động
sản. Thuế phát sinh không thường xuyên, phụ thuộc vào phát sinh giao dịch chuyển
nhượng BĐS trên thị trường. Căn cứ tính thuế là giá trị gia tăng khi chuyển nhượng
(còn gọi là thu nhập ròng được xác định bằng cách lấy giá trị chuyển nhượng trừ giá
vốn) nhân với thuế suất (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 6
2.1.2.4. Đặc điểm của thuế chuyển nhượng bất động sản
Thuế chuyển nhượng bất động sản được áp dụng tại nhiều quốc gia thường
bao gồm nhiều sắc thuế, mang nhiều đặc điểm chung của thuế như: là thuế trực thu,
không mang tính hoàn trả trực tiếp, tính bắt buộc, tính pháp lý…Để phục vụ nghiên
cứu, luận văn đưa ra một số đặc điểm nổi bật như sau:
a. Thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích.
Những người được hưởng lợi ích từ nhà nước nhiều sẽ phải nộp thuế cao. Nhà, đất và
các công trình kiến trúc khác được bảo tồn, phát triển và sinh lời là nhờ được thừa
hưởng nhiều lợi ích từ các dịch vụ công của nhà nước. Ví dụ, giá trị của nhà, đất có thể
tăng lên nhiều do nhà nước cải tạo, mở rộng hệ thống đường giao thông, điện nước ...
mà không cần có sự đầu tư của người nắm giữ BĐS. Vì vậy, người có BĐS phải có
trách nhiệm đóng góp vào ngân sách nhà nước (NSNN) để nhà nước có thêm nguồn
trang trải các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
b. Thuế chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế tài sản, được xem như
một khoản thu bổ sung của thuế đánh vào thu nhập, đặc biệt ở các quốc gia có số
thu thuế thu nhập cá nhân còn thấp và trình độ quản lý thu thuế còn yếu kém. Thuế
tài sản cho phép tính đến khả năng của người nộp thuế, được thể hiện bằng lượng
của cải hơn là lượng tiền họ bỏ ra để tiêu dùng. Thuế tài sản còn góp phần hướng
dẫn, khuyến khích sử dụng tài sản có hiệu quả thông qua đầu tư vốn vào kinh
doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế hơn là cất giữ tài sản. Loại thuế này thường động
viên từ tầng lớp dân cư giàu có nên dễ được sự đồng tình, ủng hộ của đại đa số dân
chúng trong xã hội (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
c. Thuế chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là các loại thuế đăng ký thường
dễ thu. Người có BĐS thường muốn công khai đăng ký để được nhà nước bảo vệ
quyền sử hữu hay quyền sử dụng của mình khi có tranh chấp, kiện tụng… Vấn đề cần
được quan tâm là mức đóng góp của chủ BĐS phải được xây dựng hợp lý, phù hợp,
nhất là đối với BĐS qua nhiều lần luân chuyển (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
d. Xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp. Giá cả của hầu hết
các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất và giá thành sản
phẩm, nhưng đối với BĐS không thể xác định được vì giá trị của chúng còn phụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 7
thuộc vào rất nhiều yếu tốt, điều này có thể dẫn đến các kết quả định giá khác nhau
của các tổ chức định giá khác nhau. Nói chung, cơ sở tính thuế của BĐS là tổng giá
trị của BĐS hoặc giá trị tăng thêm của chúng, nhưng dù dưới bất kỳ hình thức nào
để tính được thuế về BĐS cũng phải tiến hành công tác định giá và thẩm định giá.
Việc xác định BĐS có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính
thuế hoặc xác định cho từng lần chuyển nhượng để tính thuế, tùy thuộc vào từng
loại thuế và pháp luật về thuế chuyển nhượng bất động sản của từng quốc gia. Độ
chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các
đối tượng nộp thuế. Điều này có thể dẫn đến giữa các chủ sở hữu BĐS có giá trị
như nhau nhưng sẽ có thái độ nộp thuế khác nhau. Chính vì vậy, xác định giá trị của
BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất khó khăn và phức tạp, cần nghiên cứu kỹ
lưỡng để phát huy được vai trò điều tiết của thuế chuyển nhượng bất động sản
(Đặng Văn Thuỷ, 2013).
2.1.2.5. Vai trò của thuế chuyển nhượng bất động sản.
- Tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương
BĐS gắn liền với mỗi địa phương và chịu sự quản lý trực tiếp của địa
phương đó. Nguồn thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản thường được các quốc
gia để lại cho ngân sách địa phương hưởng 100%. Thuế từ chuyển nhượng bất động
sản là một công cụ hấp dẫn trong việc tạo nguồn lực cho địa phương. Phương tiện
cất trữ chính yếu của cải tích lũy được tại các nước đang phát triển chính là từ thuế
chuyển nhượng bất động sản do tỉ lệ lạm phát thường cao và thị trường vốn yếu.
BĐS thuộc loại tài sản cố định, không thể di chuyển, ít khả năng trốn lậu thuế, dễ
quản lý thu thuế, có thể ước tính số thu tương đối ổn định. Do đó, chính quyền địa
phương có nhiều điều kiện sâu sát nắm bắt biến động về sử dụng đất để quản lý, thu
thuế, xử lý vi phạm thích hợp về thuế đánh vào BĐS (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
Thuế đánh vào BĐS cũng là nguồn thu chủ yếu nhằm đáp ứng các nhu cầu
dịch vụ công cộng thường khác nhau giữa các địa phương về khoản chi, về thứ tự
ưu tiên, về quy mô chi tiêu,…khi thấy số thuế đã nộp được sử dụng vào những chi
tiêu thiết thực của chính quyền địa phương, người nộp thuế sẽ phấn khởi, đồng tình
ủng hộ và hỗ trợ tích cực cho công tác thu thuế. Chính quyền địa phương cũng sẽ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 8
hăng hái, tích cực chỉ đạo để công tác quản lý thu thuế ngày một tốt hơn. Vì vậy ở
hầu hết các nước, cơ quan địa phương được phép căn cứ vào khung thuế suất của
Chính phủ để điều chỉnh mức thuế cụ thể phù hơp với nhu cầu chi tiêu hàng năm, tổ
chức quản lý và sử dụng khoản thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS cho
nhu cầu chi tiêu của địa phương (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
- Góp phần điều tiết cung, cầu bất động sản, chống đầu cơ và bình ổn giá
cả thị trường bất động sản.
Nhà nước có thể quy định phạm vi áp dụng với từng sắc thuế về BĐS và quy
định thuế suất cao hay thấp của từng sắc thuế sẽ tác động đến việc nắm giữa, sử
dụng hay chuyển dịch BĐS. Trên cơ sở đó, các sắc thuế chuyển nhượng BĐS sẽ
làm thay đổi quan hệ cung - cầu về BĐS, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị
trường BĐS (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
Để hạn chế đầu cơ BĐS, thúc đẩy việc sử dụng đất và các BĐS khác có hiệu
quả, nhà nước có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều
BĐS nhưng không sử dụng hoặc sử dụng BĐS không đúng mục đích (Đặng Văn
Thuỷ, 2013).
Như vậy, với vai trò điều tiết cung, cầu BĐS, chống đầu cơ và bình ổn giá cả
thị trường BĐS, thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ thúc đẩy việc sử dụng BĐS có
hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường.
- Công cụ quan trọng để điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội
trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản
Thuế chuyển nhượng bất động sản là một công cụ có hiệu lực phục vụ yêu
cầu quản lý của nhà nước trong việc giải quyết sự bất bình đẳng về phân phối BĐS
giữa các tầng lớp dân cư. Qua công cụ là thuế chuyển nhượng bất động sản, nhà
nước có thể thực hiện việc kiểm kê, kiểm soát, quản lý quỹ đất, nhà ở và các công
trình kiến trúc khác trong xã hội. Hơn nữa, nhà nước có thể động viên một phần
đóng góp của chủ sở hữu BĐS, có nhiều thu nhập từ tiền cho thuê, chuyển nhượng,
góp phần điều hòa thu nhập xã hội, thực hiện nghĩa vụ đóng góp công bằng, khuyến
khích sử dụng đất, nhà hợp lý, có hiệu quả (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 9
Giá cả của BĐS do nhiều yếu tố tác động nên có xu hướng ngày càng tăng.
Việc giá cả một diện tích BĐS nào đó tăng lên không chỉ đơn giản là người sử dụng
đã đầu tư cải tạo nó mà còn do sự phát triển kinh tế xã hội và đầu tư của xã hội. Vì
thế, phần giá trị tăng thêm của BĐS phải được điều tiết một cách công bằng. Trên
thực tế có một số nước trong một thời kỳ nhất định đã quy định hạn mức diện tích
đất sử dụng đối với từng đối tượng để đảm bảo sự công bằng đó, nhưng ngày nay
trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển hầu hết các nước đã bỏ quy định mang
tính hành chính này và thay vào đó là sử dụng công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm
giữ nhiều BĐS hơn mức trung bình của xã hội phải chịu mức thuế suất cao hơn so
với người nắm giữ ít BĐS và phải chịu sự điều tiết cao hơn so với những người
không có phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Như vậy với các quy định
linh hoạt của chính sách thuế chuyển nhượng BĐS đã góp phần vào việc điều hòa
thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS. Mặt khác,
nhờ nguồn thu từ thuế chuyển nhượng BĐS sẽ bù đắp một phần chi phí đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng của nhà nước và phát triển quỹ BĐS cho những người có thu
nhập thấp (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
- Giúp nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo
thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
Từ việc ban hành các sắc thuế đến việc triển khai thực hiện cùng với việc
thanh tra thuế, hệ thống thuế chuyển nhượng bất động sản, chính quyền các cấp đã
nắm vững được số lượng, quy mô BĐS mà từng tổ chức cá nhân nắm giữ, cũng như
số lần chuyển nhượng BĐS. Trên cơ sở đó, nhà nước có thể chủ động trong việc điều
tiết cung, cầu cũng như các giao dịch trên thị trường BĐS. Mặt khác, thông qua việc
chấp hành các sắc thuế này sẽ phát hiện những vụ việc vi phạm pháp luật hoặc phát
hiện những bất cập, vướng mắc trong hoạt động của thị trường BĐS để có biện pháp
xử lý kịp thời (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
2.1.2.6. Sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất
động sản
Trong chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2011 - 2020 xác định mục
tiêu tổng quát: “Xây dựng ngành thuế Việt Nam hiện đại, hiệu lực, hiệu quả; Công
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 10
tác quản lý thuế, phí và lệ phí thống nhất, minh bạch, đơn giản, dễ hiểu, dễ thực
hiện dựa trên ba nền tảng cơ bản: Thể chế chính sách thuế minh bạch, quy trình thủ
tục hành chính thuế đơn giản, khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế; Nguồn nhân
lực có chất lượng, liêm chính; Ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại, có tính liên
kết, tích hợp, tự động hóa cao….phấn đấu đưa Việt Nam thuộc nhóm các nước hàng
đầu khu vực Đông Nam Á trong xếp hạng mức độ thuận lợi về thuế vào năm 2020.“
Do đó việc đổi mới công tác quản lý thuế là cần thiết, trong đó có công tác quản lý
thuế chuyển nhượng bất động sản.
Trong những năm vừa qua, nền kinh tế nước ta phát triển, nền kinh tế nhiều
thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà
nước ta đã tiến hành các cuộc cải cách thuế nói chung và hệ thống chính sách thuế
trong từng lĩnh vực nói riêng, không ngừng hoàn thiện và kiện toàn hệ thống thuế
nhằm đảm bảo tính hiệu lực của các Luật thuế chuyển nhượng bất động sản và tính
hiệu quả của công tác quản lý thu thuế. Tuy nhiên, trước những yêu cầu đặt ra của
thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản
hiện nay đã bộc lộ những hạn chế. Để tạo khung pháp lý về quản lý thuế hoàn
chỉnh, phù hợp với những thay đổi của phát triển kinh tế quốc tế thì việc hoạch
định, cải cách chính sách thuế nhằm nâng cao công tác quản lý thuế của Nhà nước
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là rất cần thiết vì:
Tăng cường công tác quản lý thuế của Nhà nước đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản nhằm góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách để phát triển đất
nước, kinh tế - xã hội càng phát triển, hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng
thì nhu cầu chi tiêu của Nhà nước để giải quyết các vấn đề quốc phòng, an sinh xã
hội, phát triển sự nghiệp giáo dục, y tế… cũng ngày càng gia tăng. Do đó, hệ thống
chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản phải bao quát được hết mọi đối tượng,
các giao dịch bất động sản cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, cơ cấu thuế
suất không quá cao, không quá phức tạp, không quá khả năng đóng góp, thực hiện
của người nộp thuế, bảo đảm tăng thu vào tổng số thu ngân sách. Qua đó, đáp ứng
được mọi nhu cầu chi tiêu thường xuyên, vừa góp phần tích lũy cho xây dựng cơ sở
hạ tầng và trả nợ, góp phần giảm bội chi ngân sách, kiềm chế lạm phát.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 11
Tăng cường quản lý thuế của Nhà nước nhằm đảm bảo thực hiện thuế
chuyển nhượng bất động sản nghiêm minh: Do đặc điểm của Thuế chuyển nhượng
bất động sản là một loại thuế trực thu điều tiết vào thu nhập người nộp thuế, do
người chịu thuế trực tiếp nộp thuế vào NSNN, nên nó rất có tác dụng trong việc
điều hòa thu nhập, góp phần giảm bớt sự chênh lệch thu nhập và tài sản giữa những
người dân cư. Tuy nhiên, thuế chuyển nhượng bất động sản lại có hạn chế lớn là dễ
gây phản ứng từ phía người nộp thuế hoặc dễ xảy ra tình trạng trốn, lậu thuế nếu
quy định mức thuế suất cao. Hơn nữa, thuế chuyển nhượng bất động sản bao gồm
nhiều sắc thuế khác nhau, có diện thu thuế rộng và phân tán, việc theo dõi, tính toán
và thu thuế rất phức tạp. Vì vậy, nếu không có biện pháp quản lý thu thuế hiệu quả
thì dễ dẫn đến hạn chế tác dụng của loại thuế này trong việc tập trung số thu đầy đủ,
kịp thời về cho NSNN, do đó phải có quản lý thuế của Nhà nước để đảm bảo việc
thu thuế được nghiêm chỉnh, đúng pháp luật.
Tăng cường quản lý của Nhà nước đối với thuế chuyển nhượng bất động sản
để đảm bảo mục tiêu chống đầu cơ, điều tiết cung cầu và bình ổn giá thị trường bất
động sản: Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển thị
trường bất động sản, nhà nước thực hiện đánh thuế thấp trong trường hợp sử dụng đất
như là một nhu cầu thiết yếu hoặc có thể áp dụng thuế suất 0% hoặc không thu thuế
đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ
tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất… Ngược
lại, để hạn chế việc nắm giữ bất động sản hay tham gia vào thị trường bất động sản
nhà nước có thể áp dụng thuế suất cao đối với việc nắm giữ bất động sản, qua đó sẽ
làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản, khiến cho giá của bất động sản trên
thị trường được ổn định hơn.
Tăng cường quản lý của Nhà nước đối với thuế chuyển nhượng bất động sản
để đảm bảo mục tiêu công bằng xã hội: Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn,
chính vì vậy thuế phải nộp từ chuyển nhượng bất động sản sẽ lớn, do đó, những
người phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ tìm mọi cách để giảm số thuế
phải nộp. Chính vì vậy phải tăng cường quản lý để ngăn chặn việc này, tránh thất
thu cho ngân sách nhà nước. Hơn nữa, thuế chuyển nhượng bất động sản có nhiều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 12
phương pháp tính, nếu để người nộp thuế tự lựa chọn thì họ sẽ liên kết lại với nhau
để tìm cách giảm số thuế phải nộp, do vậy phải tăng cường quản lý để ngăn chặn
những việc như thế này, đảm bảo sự công bằng cho những người nộp thuế khác.
Tăng cường quản lý của Nhà nước đối với thuế chuyển nhượng bất động
sản nhằm đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Trong diễn trình toàn cầu
hóa Việt Nam đã là thành viên của nhiều tổ chức kinh tế - chính trị quốc tế và
khu vực. Chúng ta đã là thành viên của Ngân hàng Thế giới (WB), Qũy Tiền tệ
quốc tế (IMF) và của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO)… Ở cấp liên khu
vực, chúng ta là thành viên tích cực của diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á - Thái
Bình Dương (APEC), diễn đàn hợp tác Á - Âu (ASEM), của hiệp hội các quốc
gia Đông Nam Á (ASEN)… Quá trình hội nhập Việt Nam đã có nhiều cam kết
và chính sách cắt giảm thuế, đồng nghĩa với việc ngân sách sẽ bị giảm một phần.
Tuy nhiên bên cạnh việc thực hiện cắt giảm một số thuế trong đó có thuế chuyển
nhượng bất động sản với phạm vi điều chỉnh rộng liên quan đến mọi thành phần
kinh tế, hiện nay chúng ta đã hội nhập đầy đủ toàn diện với kinh tế quốc tế, do
đó để đảm bảo yêu cầu đòi hỏi về tính phù hợp với các điều ước và thông lệ quốc
tế về chính sách tài chính, đồng thời tạo điều kiện tối đa cho người nộp thuế
trong việc kê khai nộp thuế thì đòi hỏi việc quản lý của Nhà nước đối với thuế
chuyển nhượng bất động sản phải được nâng cao (Đặng Văn Thuỷ, 2013).
2.1.3. Nội dung quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản
Công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản là một phần quan trọng
của quản lý tài chính nhà nước, công tác này không chỉ được nhìn nhận ở tầm vĩ
mô, mà còn cả ở tầm vi mô và phải bao gồm toàn bộ các công việc thuộc lĩnh vực
lập pháp, hành pháp và tư pháp về thu thuế.
Sau khi đã phê chuẩn và ban hành, chính sách thuế chuyển nhượng bất động
sản được tổ chức, thực hiện. Đây là khâu đóng vai trò quan trọng nhất quyết định
hiệu quả của việc sử dụng công cụ thuế. Nhờ việc tổ chức thực hiện chính sách thuế
và quá trình tính, thu thuế mới diễn ra trong thực tế, đồng thời các quy định mới này
được mọi người dân biết thông qua tuyên truyền, phổ biến chính sách thuế.
Nội dung, trách nhiệm quản lý thuế được phân cấp quản lý từ Cục thuế đến
các chi cục thuế quận, huyện. Cụ thể với các đơn vị tổ chức lớn, diện tích đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 13
chuyển đổi lớn, thuộc các khu vực quan trọng thuộc quyền quản lý của Cục thuế.
Đồng thời Cục thuế hướng dẫn, chỉ đạo, kiểm tra các Chi cục thuế trong việc thực
hiện các chức năng quản lý thuế trên địa bàn. Chi cục thuế quản lý thuế đối với các
giao dịch của các cá nhân, tổ chức có quy mô, phạm vi nhỏ trên địa bàn quận,
huyện, thành phố,…
Nội dung công tác quản lý thuế chuyển nhượng phổ bất động sản bao gồm:
2.1.3.1. Đăng ký, kê khai, nộp thuế
a. Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ thừa kế,
quà tặng là bất động sản
Cá nhân có thu nhập chuyển nhượng bất động sản không phân biệt thuộc
đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá
nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
(Quốc hội, 2006).
* Hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất
động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo.
- Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền
sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu
trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% trên
thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải nộp bản chụp các chứng từ hợp lệ
làm căn cứ chứng minh các loại chi phí theo quy định.
- Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế
thu nhập cá nhân phải kèm theo giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được
miễn thuế theo quy định.
* Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển
nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông. Trường hợp ở địa phương
chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 14
* Thời hạn nộp thuế: Chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày cá nhân nhận
được thông báo nộp thuế (Quốc hội, 2006).
b. Lệ phí trước bạ nhà, đất
Trách nhiệm nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ và nơi nộp hồ sơ khai lệ phí
trước bạ.
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ có trách
nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cho cơ quan thuế theo thời gian quy
định của pháp luật về lệ phí trước bạ (Quốc hội, 2006).
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất phải nộp tại bộ phận một cửa liên thông
của địa phương nơi có nhà, đất. Trường hợp địa phương chưa thực hiện cơ chế một
cửa liên thông thì hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất nộp tại Chi cục thuế địa
phương nơi có nhà, đất (Quốc hội, 2006).
* Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB ban hành kèm theo.
- Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp.
- Các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc đối tượng không
phải nộp lệ phí trước bạ hoặc được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
* Chi cục thuế ra thông báo nộp lệ phí trước bạ trong thời hạn ba ngày làm
việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì Chi cục
thuế trả lại hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài
nguyên và môi trường theo thời gian tại điểm này (Quốc hội, 2006).
Thông báo nộp lệ phí trước bạ đối với nhà, đất theo mẫu 01-1/LP-PTB ban
hành kèm theo Thông tư 28/2011 ngày 25/02/2011 (Quốc hội, 2006).
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là ba mươi ngày kể từ ngày người
nộp thuế nhận được thông báo nộp tiền.
4.1.3.2 Quản lý thông tin người nộp thuế
Đây là khâu đặc biệt quan trọng đối với công tác quản lý thuế chuyển
nhượng bất động sản. Quản lý tốt thông tin người nộp thuế sẽ đảm bảo phần lớn
hiệu quả của công tác quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản bởi chúng ta chưa
biết chính xác ai là những đối tượng phải nộp thuế trước khi kê khai bất động sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 15
