Đánh Giá Công Tác Thực Hiện Phương Án Quy Hoạch Một Số Khu Dân Cư Trên Địa Bàn Huyện Phố Yên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2008-2012

I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM

đồng Thành Trình

Đánh giá công tác thực hiện phơng án quy hoạch
một số khu dân c trên địa bàn huyện phổ yên
tỉnh Thái nguyên giai đoạn năm 2008 2012

Chuyờn ngnh: Qun lý t ai
Mó s : 60 85 01 03

LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP

Ngi hng dn khoa hc: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thỏi Nguyờn - 2013


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày.…. tháng….. năm 2013
Tác giả luận văn

Đồng Thành Trình

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phổ Yên, các phòng, ban khác thuộc
UBND huyện Phổ Yên, các thầy, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo - TS. Vũ
Thị Thanh Thuỷ - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Phòng quản lý Sau đại học,
Khoa Tài nguyên và Môi trường và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên
ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong quá trình học tập; cảm ơn Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện
Phổ Yên, các phòng, ban khác thuộc UBND huyện Phổ Yên, cùng bạn bè, đồng
nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viện tôi trong suốt quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đồng Thành Trình


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... i
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài................................................................... 2

1.2.1. Mục đích............................................................................................... 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài ................................................................................ 2
Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ......................................................... 3
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài.............................................................................. 3
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước................................................................... 3
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên ...................................................... 5
1.2. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài .......................................................... 5
1.2.1. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất........................................ 5
1.2.2. Một số quy định về công tác thu hồi đất .............................................. 6
1.3. Một số quy định về công tác bồi thường, GPMB....................................... 7
1.3.1. Quy định về bồi thường, tái định cư .................................................... 7
1.3.2. Chính sách bồi thường của Chính phủ ................................................. 8
1.3.3. Quy trình thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................. 9
1.3.4. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư............ 10
1.4. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới........................ 14
1.5. Một số tồn tại trong quy hoạch đô thị hiện nay của Việt Nam................. 16
1.6. Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan của huyện Phổ
Yên giai đoạn 2010-2020................................................................................. 20
1.6.1. Phương án quy hoạch huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 ............. 20
1.6.2. Các phân khu chức năng của huyện Phổ Yên .................................... 22
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 25
2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành................................................................ 25


iv

2.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên ............................ 25
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phổ Yên ............................. 25

2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch của một số dự án khu dân cư 25
2.3.4. Những khó khăn, thuận lợi và giải pháp góp phần hoàn thiện công tác
quy hoạch khu dân cư................................................................................... 26
2.4. Phương pháp thực hiện ............................................................................. 26
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên ........................... 26
2.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch của hai dự án (Thực hiện
phương án quy hoạch khu dân cư Sơn Trung - thị trấn Bắc Sơn và khu dân
cư Hồng Phong - thị trấn Ba Hàng huyện Phổ Yên)................................... 26
2.4.3. Phương pháp phân tích xử lý số liệu.................................................. 27
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên................................... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội và cơ sở hạ tầng .......................................... 29
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội ...................... 46
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phổ Yên ............. 47
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................... 47
3.2.2. Tình hình thực hiện quy hoạch của huyện Phổ Yên 2012 ................. 55
3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch của một số dự án quy hoạch khu
dân cư............................................................................................................... 59
3.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án.................................. 59
3.3.2. Quy mô của hai dự án......................................................................... 60
3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch một số khu dân cư............... 62
3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho công tác thực hiện
quy hoạch khu dân cư trên địa bàn huyện Phổ Yên ........................................ 74
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................ 74


v

3.4.2. Khó khăn ............................................................................................ 74

3.4.3. Giải pháp ............................................................................................ 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 78
1. Kết luận........................................................................................................ 78
2. Đề nghị......................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 79


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

:

Uỷ ban nhân dân

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

KHUB

:

Kế hoạch ủy ban

CN-TTCN

:

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

THCS

:

Trung học cơ sở

XDCB

:

Xây dựng cơ bản

KH

:

Kế hoạch

Tr.đ

:

Triệu đồng

Tỷ.đ

:

Tỷ đồng

CN&XD

:

Công nghiệp và xây dựng

QH

:

Quy hoạch

TH

:

Thực hiện


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Phương án quy hoạch sử dụng đất của huyện Phổ Yên giai đoạn
2010-2020 ............................................................................................... 21
Bảng 3.1: Tăng trưởng kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2008 – 2012................. 30
Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2005-2015........ 30

Bảng 3.3: Giá trị sản xuất của nghành nông nghiệp trên địa bàn ....................... 31
Bảng 3.4: Diện tích, năng suất và sản lượng một số cây trồng chính................. 32
Bảng 3.5: Số lượng gia súc, gia cầm huyện Phổ Yên 2008 - 2012..................... 33
Bảng 3.6: Hoạt động thương mại, khách sạn – nhà hàng và dịch vụ trên địa
bàn huyện Phổ Yên ................................................................................. 35
Bảng 3.7: Thực trạng dân số - lao động - cơ cấu lao động Huyện Phổ Yên ...... 37
Bảng 3.8: Tình hình sử dụng đất qua các năm.................................................... 54
Bảng 3.9: Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch đất phi nông nghiệp của
huyện Phổ Yên năm 2012 ....................................................................... 55
Bảng 3.10: Số khu dân cư được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành trên địa
bàn huyện giai đoạn 2008-2012.............................................................. 57
Bảng 3.11: Quy mô của hai dự án quy hoạch khu dân cư tại huyện Phổ Yên
giai đoạn 2008 - 2012.............................................................................. 60
Bảng 3.12: Quy hoạch sử dụng đất của hai dự án............................................... 61
Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả thống kê số hộ thuộc khu vực quy hoạch............ 62
Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng của hai dự án... 65
Bảng 3.15: Tổng hợp các hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng ............................. 67
Bảng 3.16: Tổng hợp giá các lô đất theo Quyết định giá đất của UBND tỉnh
Thái Nguyên............................................................................................ 69
Bảng 3.17: Tổng hợp chi giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và thu tiền
sử dụng đất .............................................................................................. 70
Bảng 3.18: Đánh giá các hạng mục đã thực hiện của hai dự án ......................... 72
Bảng 3.19: Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện quy hoạch các khu
dân cư ...................................................................................................... 72
Bảng 3.20: Ý kiến của người dân tại các khu dân cư.......................................... 73


viii
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ
Đồ thị 3.1: Tỷ lệ một số loại đất chính của huyện Phổ Yên .............................. 55

Đồ thị 3.2: Kết quả thực hiện quy hoạch năm 2012 của huyện Phổ Yên ........... 56
Đồ thị 3.3: Số khu dân cư quy hoạch hoàn thành so với quy hoạch.................. 58
Đồ thị 3.4: Tỷ lệ thực hiện hoàn thành quy hoạch các khu dân cư trên địa
bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2008-2012 ............................................. 58
Đồ thị 3.5: Tỷ lệ quy hoạch các loại đất tại hai khu dân cư................................ 62
Đồ thị 3.6: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến quá trình bồi thường giải
phóng mặt bằng ..................................................................................... 63
Đồ thị 3.7: Số lô đất tại hai khu dân cư............................................................... 68


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý hiếm và không tái sinh, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu
dân cư, kinh tế -xã hội và an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Điều
18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý Đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 quy định
về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, kỳ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt kế hoạch, Quy
hoạch sử dụng đất, căn cứ giao đất và thẩm quyền giao đất phải dựa vào Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13
nội dung về quản lý Nhà nước về đất đai. Như vậy sau công tác lập Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất là việc tổ chức thực hiện quy hoạch và là một trong những
nội dung quan trọng đáp ứng được yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nước.
Huyện Phổ Yên là cửa ngõ phía nam của tỉnh Thái Nguyên với tổng diện

tích tự nhiên là 25.886,9 ha, với tổng dân số gần 138.817 người với 37.138 hộ,
gồm 15 xã và 3 thị trấn. Đứng trước tình hình đổi mới và phát triển kinh tế xã
hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh
tế đạt tốc độ tăng trưởng cao đặc biệt một số xã, thị trấn trung tâm của huyện
như: Thị trấn Ba Hàng, Thị trấn Bắc Sơn, Thị trấn Bãi Bông, xã Nam Tiến, xã
Tân Hương, xã Đồng Tiến, xã Trung Thành, xã Thuận Thành dần dần diện tích
đất nông nghiệp sẽ chuyển sang diện tích đất phi nông nghiệp trong đó diện tích
đất ở tăng. Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở, đất ở của người dân ngày càng lớn
chính vì vậy UBND Huyện Phổ Yên căn cứ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất


2
được duyệt tiến hành lập Quy hoạch chi tiết các khu dân cư trên địa bàn huyện
để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đất ở cho người dân.
Việc đưa Quy hoạch vào thực hiện là một trong những nội dung quan trọng
về quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả,
đúng pháp luật. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn năm 2008 - 2012”.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên
địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2008 – 2012 từ đó đề xuất những giải pháp
nhằm góp phần hoàn thiện công tác thực hiện quy hoạch, giao đất dân cư thuộc
khu dân cư trên địa bàn huyện.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy định trong văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước và
của địa phương về thực hiện Quy hoạch khu dân cư.
- Các số liệu phải khách quan, trung thực, chính xác.
- Phải tìm được nguyên nhân của những tồn tại, từ đó đưa ra các nhận xét,

kiến nghị, đề xuất có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.


3

Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định: 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định
về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư: 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 181/2004/NĐ-CP
thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số: 30/2004/QĐ-BTNMT, ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên
môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc
bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số: 116/2004/TT-BTC, ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng
dẫn việc thực hiện Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 3/12/2004 của Chính
phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về giải
pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Nghị định: 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC, ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về giải pháp xác định giá và khung giá các loại đất.


4
- Nghị định: 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định: 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định: 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung Nghị định
198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định: 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định: 121/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư: 92/2007/TT-BTC hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có nguồn gốc ngân sách nhà nước.
- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư số: 14/TT-BTNMT, ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu
hồi đất, giao đất cho thuê đất.
- Thông tư: 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 hướng dẫn thực hiện
Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư: 57/2010/TT-BTC quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết
toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất.


5

1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số: 2044/2005/QĐ-UBND, ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 01 năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2008.
- Quyết định số: 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2009.
- Quyết định số: 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2010.
- Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá đất năm 2011.
- Quyết định số: 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá các loại đất năm 2012.
- Quyết định số: 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt giá các loại đất năm 2013.
1.2. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
1.2.1. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
* Luật Đất đai 2003 quy định:

“Điều 29: Thực hiện Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị
xã, thành phố trực thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế


6
hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng
đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện
tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích
đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử
dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường
hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản
trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải
thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu
hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà
sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.
" Theo Luật Đất đai (2003) [5]

1.2.2. Một số quy định về công tác thu hồi đất
1.2.2.1. Khái niệm
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn quản
lý theo quy định của pháp luật. "Theo Luật Đất đai (2003) [5]
1.2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
“Điều 44: Thẩm quyền thu hồi đất


7
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết
định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này không được uỷ quyền. " Theo Luật Đất đai (2003) [5]
1.3. Một số quy định về công tác bồi thường, GPMB
1.3.1. Quy định về bồi thường, tái định cư
"Điều 42: quy định về bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi:
1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì người bị thu hồi đất
được bồi thường.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện

các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho
người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch
chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển
bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà
nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn,
trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường
thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.


8
4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà
không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi
thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời
sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật
thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi
thường, hỗ trợ.
6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu
hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. "Theo Luật đất đai (2003) [5]
1.3.2. Chính sách bồi thường của Chính phủ
- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP, ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định trình tự thu hồi
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế.

Việc bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định tại Nghị định này được quy định như sau:
"Điều 5: Bồi thường hỗ trợ
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí
đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất .
4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư." Theo thủ
tướng chính phủ (2004) [5].


9
1.3.3. Quy trình thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên theo Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ và Nghị
định số 69/2009/CP-NĐ ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định như sau:
“Điều 27. Thông báo thu hồi đất, thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư:
Ngay sau UBND tỉnh giới thiệu địa điểm, chấp thuận chủ trương đầu tư
hoặc dự án đầu tư được phê duyệt thì tiến hành đồng thời các công việc sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất, trường hợp thu hồi đất
theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được xét duyệt và công bố.
2. Khi đã có thông báo thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện phải giải phóng mặt bằng (kể cả khu
vực không bị thu hồi đất nhưng thuộc phạm vi ảnh hưởng) phải giữ nguyên hiện

trạng nhà, đất.
Nội dung và phương thức thông báo thu hồi đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 2, Điều 29, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ.
3. Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
3.1. Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với trường hợp nhà nước
thu hồi đất theo quy hoạch mà chưa có dự án đầu tư thì Ủy ban nhân dân tỉnh
giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào
tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;


10
Thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện gồm:
a) Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện: Chủ tịch Hội đồng;
b) Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường: Phó Chủ tịch Hội đồng
c) Trưởng Ban bồi thường giải phóng mặt bằng: Ủy viên;
d) Trưởng phòng Tài chính kế hoạch: Ủy viên;
đ) Trưởng phòng Công thương hoặc Quản lý đô thị: Ủy viên;
e) Trưởng Phòng lao động - Thương binh và xã hội: Ủy viên;
g) Chi cục trưởng Chi cục Thuế: Ủy viên;
h) Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án: Ủy viên;
i) Chủ đầu tư: Ủy viên;
k) Đại diện cho lợi ích hợp pháp của những người có đất thuộc phạm vi dự
án (từ 1 đến 2 người) do UBND và mặt trận tổ quốc cấp xã phường (thị trấn) nơi
có đất thuộc phạm vi dự án giới thiệu tham gia.
Tổ chuyên viên giúp việc (do Hội đồng quyết định thành lập) có trách
nhiệm tham mưu cho Hội đồng trình, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp dưới sự chủ trì của

Phòng Tài nguyên và Môi trường.
1.3.4. Một số quy định về công tác định giá đất để giao đất dân cư
1.3.4.1. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
* Phương pháp xác định giá đất:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm


11
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng
thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất đã quyết định và căn cứ phương pháp định
giá đất rừng sản xuất quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định này để quy định
mức giá cụ thể;
- Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định tại điểm đ khoản 4
Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá
các loại đất nông nghiệp liền kề đã quyết định và căn cứ phương pháp định giá
đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định
này để quy định mức giá cụ thể.
1.3.4.2. Trình tự thủ tục đấu giá
* Giá khởi điểm và bước giá để đấu giá
"1. Giá khởi điểm đấu giá
a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất
thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo
mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn
giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp
việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng
đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước
có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ
vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định
bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp. "Thủ
tướng Chính phủ (2004) [5].


12
* Tổ chức đấu giá
"1. Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu
giá quyền sử dụng đất thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc
đấu giá. Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giá.
2. Thủ tục mở phiên đấu giá
a) Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có).
b) Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều
kiện tham gia đấu giá.
c) Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá.
d) Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá,

giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường
hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm
các thủ tục cần thiết khác.
3. Hình thức và trình tự đấu giá
a) Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi
không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người
trúng đấu giá.
Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định
tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi
điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố
vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố
giá khởi điểm của vòng đấu này. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức
giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều
bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá
không thành. Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù


13
hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội
đồng đấu giá quyết định.
b) Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai
giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng
chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người
tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người
yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
c) Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền
sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá.
d) Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất
hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá

xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp
hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối
không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả
trúng đấu giá. Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác.
4. Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ
(lô) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định hình thức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương.
Người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau.
Trường hợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước,
nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất
sau, nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.
5. Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá
Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản
của mỗi vòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:
a) Địa điểm tổ chức đấu giá.
b) Thành phần Hội đồng đấu giá.
c) Số người tham gia đấu giá...


14
d) Mức giá khởi điểm...
đ) Mức giá bỏ cao nhất...
e) Mức giá bỏ thấp nhất...
g) Kết luận:...
h) Hiệu lực: (đối với vòng đấu giá cuối cùng)
- Ngày bàn giao đất.
- Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai."Thủ tướng Chính phủ (2004) [5].
1.4. Một số quan điểm về quy hoạch khu dân cư trên thế giới

Một khu dân cư, hay vẫn được gọi là “một cộng đồng”, là một tiểu khu
trong một đô thị mà những đặc điểm về xã hội và môi trường sống phân biệt
chúng với những khu dân cư khác (Rohe 2009) [16]. Từ buổi bình minh của đô
thị tới thời kỳ đương đại, khu dân cư đã luôn được xem là một đơn vị cơ bản của
quy hoạch thành phố nhằm giải quyết những thách thức chính trị và xã hội của
thời đại. Phụ thuộc vào vấn đề muốn giải quyết và phần cấu thành của đô thị
được quan tâm (khu trung tâm, khu phố cũ hay khu ngoại ô mới), những nhà
quy hoạch đô thị đã phát triển những luận đề và những nguyên tắc khác nhau
cho việc kiến tạo khu dân cư như một đơn vị quy hoạch.
- Khu dân cư là một công cụ chính trị
Khu dân cư trước hết được nhìn nhận như một công cụ chính trị để nâng
cao sự hiểu biết giữa các thành viên của cộng đồng cũng như trao quyền cho họ.
Ý tưởng đầu tiên về tổ chức không gian đô thị nhằm đạt được một mục đích
chính trị nhất định đã ra đời từ rất lâu trong lịch sử văn minh của loài người.
Triết gia Aristotle vào thế kỷ 3 trước Công Nguyên đã đề xuất các polis (thànhbang) có quy mô tối ưu là 5000 công dân (Công dân được xác định là nam giới ở
tuổi trưởng thành). Quy mô dân số này đủ nhỏ để “tiếng nói của một công dân
có thể được lắng nghe bởi tất cả các công dân khác trong cộng đồng” (Kitto in
Legtes et al 2003, p.22) [13]. Một số nhà đô thị của thế kỷ 20 cũng có cùng một
quan điểm, Christopher Alexander giới hạn mô hình cộng đồng lý tưởng của ông
ở mức 10.000 người để đảm bảo mỗi cá nhân đều có một tiếng nói đáng kể


15

(Talen 2006) [15]. Nhà lý thuyết quy hoạch Fainstein (1987) bảo vệ mô hình
khu dân cư trong quy hoạch như là một cơ chế để địa phương hóa và phi tập
trung hóa công tác quy hoạch cũng như làm cho chính quyền đô thị trở nên nhạy
cảm hơn đối với nhu cầu và ước nguyện của công dân cũng như các cộng đồng
trong lòng một thành phố.
- Khu dân cư là một công cụ xã hội

Samuel Barnett và Jane Addams là những người đề ra ý tưởng về khu dân
cư như một đơn vị quy hoạch thông qua những nỗ lực không ngừng nhằm cung
cấp dịch vụ xã hội ở địa phương (Talen 2006) [15]. Mang những dịch vụ cần thiết
tới cư dân địa phương ngay trong khả năng tiếp cận của họ và khuyến khích sự
tương tác xã hội giữa những con người này, những lý tưởng và nguyên tắc mà các
nhà cải cách này theo đuổi, đã đặt nền tảng đầu tiên cho quy hoạch khu dân cư.
Vào năm 1923, nhà xã hội học Clarence Perry tạo ra một bước tiến vượt
bậc trong lịch sử quy hoạch bằng việc giới thiệu công thức “đơn vị (quy hoạch)
khu dân cư” (neighborhood unit vẫn được dịch là “đơn vị láng giềng” tại Việt
Nam) như là một phương tiện nhằm giải quyết các vấn đề xã hội của thành phố
và cung cấp các dịch vụ xã hội trong phạm vi đi bộ từ nơi ở (Rohe 2009[16]. và
Talen 2006[15). Công thức “đơn vị (quy hoạch) khu dân cư” của Perry là kết
quả của kinh nghiệm cá nhân sống trong khu Forest Hills Gardens, một khu dân
cư xây theo mô hình “Thành phố Vườn” của Ebenezer Howard ở ngoại ô New
York (Talen 2006[15].), nhưng quan trọng hơn là những nghiên cứu xã hội mà
ông thực hiện với tổ chức Russel Sage Foundation và nhóm của bà Jane Addams
trong chiến dịch vận động mở cơ sở vật chất của các trường học cho người dân
địa phương có thể sử dụng cho các hoạt động văn hóa, thể thao và xã hội (Rohe
2009[16]). Điều này giúp giải thích tại sao mà trường học lại đóng vai trò trung
tâm trong ý tưởng về đơn vị quy hoạch của ông. Clarence Perry còn tiến xa hơn
khi dự báo rằng xe hơi sẽ phổ biến trong tương lai cho nên ông bố trí các tuyến
đường chính không xuyên cắt khu dân cư mà chạy vòng quanh thành đường
ranh giới tự nhiên. Cũng nguyên lý này mà Perry đã đưa ra một lý lẽ logic cho
việc chia thành phố thành những đơn vị rời rạc. Với việc những tuyến giao


16
thông chính được bố trí ở biên của khu dân cư, hành lang giao thông được giải
phóng khỏi áp lực xây dựng đô thị và các cộng đồng khỏi tiếng ồn, ô nhiễm và
rủi ro tai nạn.

Theo Jane Jacobs [12]. thành phố cần tổ chức thành những tiểu khu nhằm
tạo ra một cơ chế (tự nguyện) kiểm soát xã hội, có 3 loại hình ‘khu dân cư’ mà
Jane Jacobs cho rằng sẽ thích hợp với chức năng này: 1/toàn bộ thành phố như
là một thể thống nhất, 2/khu phố (tổ chức theo tuyến đường), và 3/tập hợp một
số tiểu khu thành khu lớn. Mô hình toàn thành phố sẽ là nơi diễn ra các hoạt
động kinh tế và các quyết định chính trị mà mọi cư dân sẽ chịu tác động. Đó
cũng là không gian nơi mà cư dân tìm thấy cộng đồng cho những quyền lợi và
nhu cầu riêng biệt (ví dụ: cộng đồng các nhà làm phim hay cộng đồng các nhà
kinh doanh địa ốc). Loại hình thứ hai là nguồn gốc của cuộc sống đô thị sống
động, tương tác xã hội và sự kiểm soát hành vi phi chính thức và loại hình ‘khu
dân cư’ thứ ba, khu vực, là nguồn gốc của quyền lực nhân dân.
1.5. Một số tồn tại trong quy hoạch đô thị hiện nay của Việt Nam
Công tác quy hoạch xây dựng ngày càng đóng một vai trò hết sức quan
trọng trong quá trình lập dự báo phát triển đô thị, nông thôn. Sự phát triển đô thị
hình thành theo quy hoạch thật sự tạo nên bộ mặt mới cho đất nước và là một
trong các động lực đóng góp vào sự phát triển kinh tế Việt Nam trên con đường
hội nhập. Trong thời gian gần đây nhiều văn bản, quy phạm pháp luật là cơ sở
cho công tác Quy hoạch xây dựng như Luật Xây dựng, Nghị định số:
08/2005/NĐ-CP và các thông tư, văn bản khác đã từng bước đi vào cuộc sống.
Quy hoạch xây dựng đã góp phần tạo ra nguồn lực trong phát triển Kinh tế - Xã
hội và góp phần phát triển bền vững Đô thị Việt Nam.
Cho đến nay số lượng các khu đô thị mới hình thành đã khá nhiều tuy nhiên
một khu đô thị mới để thực sự là một kiểu mẫu, một khu đô thị chuẩn mực cho
sự phát triển của các khu đô thị mới khác thật sự chưa nhiều. Nhiều khu đô thị
mới hình thành tại các thành phố lớn vẫn chỉ là đáp án tức thời cho bài toán tăng
quỹ đất nhà ở, còn việc tạo một “môi trường sống thực sự” theo đúng nghĩa thì
hoàn toàn chưa thể đáp ứng nổi, thậm chí một số khu đô thị còn là một bước thụt