Bài báo cáo NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ – TP. HCM

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ- KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
----------

BÀI BÁO CÁO
ĐỀ ÁN: THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP
Đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ – TP. HCM

Chuyên ngành: Thẩm định giá
GVHD: Cô Phan Thị Sao Vi
SVTH: Trần Thị Bích Diệp
Lớp 11CTD
MSSV: 1113030004

TP Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2014


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên Giáo viên hướng dẫn: Cô Phan Thị Sao Vi
Cơ quan công tác : Trường Đại học Tài Chính - Marketing
Điểm

Bằng chữ

Bằng số

Nhận xét
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
…...................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
Thành phố Hồ Chí Minh , Ngày…..Tháng…..Năm 2014
Chữ ký của giáo viên


MỤC LỤC
Lời mở đầu
Chương 1 Cơ sở lý luận
1.1 Bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
1.1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản
1.1.1.3 Các đặc điểm của bất động sản
1.1.2 Quyền tài sản bất động sản
1.1.3 Giá trị thị trường bất động sản
1.1.3.1 Thị trường bất động sản
1.1.3.2 Giá trị thị trường bất động sản
1.1.4 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản
1.1.4.1 Các yếu tố bên ngoài
1.1.4.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản
1.2 Thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá

1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
1.2.2 Các cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
1.2.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
1.2.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
1.2.3.1 Phương pháp so sánh
1.2.3.2 Phương pháp chi phí
1.3 Quy trình thực hiện đề án
1.3.1 Xác định vấn đề nghiên cứu
1.3.2 Lập kế hoạch nghiên cứu
1.3.3 Thu thập tài liệu thông tin
1.3.3.1 Các thông tin cần thu thập
1.3.3.2 Nguồn thu thập thông tin
1.3.4 Phân tích tài liệu thông tin
1.3.5 Viết đề án
Chương 2 Thu thập thông tin giá thị trường bất động sản tại quận Tân Phú
2.1 Giới thiệu về quận Tân Phú
2.1.1 Quá trình hình thành quận Tân Phú
2.1.2 Bản đồ quận Tân Phú
2.1.3 Tình hình quận Tân Phú
2.1.3.1 Tình hình kinh tế - xã hội
2.1.3.2 Tình hình xây dựng cơ bản và quản lý đô thị
2.1.3.3 Tình hình quy hoạch quận Tân Phú
2.2 Mô tả các bất động sản thu thập được tại quận Tân Phú
2.2.1 Bất động sản 1
2.2.2 Bất động sản 2
2.2.3 Bất động sản 3
2.2.4 Bất động sản 4
2.2.5 Bất động sản 5
2.2.6 Bất động sản 6

2.2.7 Bất động sản 7

1
3
3
3
4
4
4
5
5
5
6
6
6
8
8
8
8
8
8
9
9
9
10
11
11
11
12
12

12
12
13
14
14
15
15
15
16
17
18
19
22
25
28
31
33
36


Chương 3
3.1
3.2

3.3

2.2.8 Bất động sản 8
2.2.9 Bất động sản 9
2.2.10 Bất động sản 10
2.2.11 Bất động sản 11

2.2.12 Bất động sản 12
2.2.13 Bất động sản 13
2.2.14 Bất động sản 14
2.2.15 Bất động sản 15
Phân tích thông tin các bất động sản thu thập được
Bảng tổng hợp thông tin về các bất động sản thu thập được
Phân tích sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương
lượng của các bất động sản
3.2.1 Bảng tỷ lệ chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương
lượng của các bất động sản
3.2.2 Phân tích sự chênh lệch giữa giá chào bán và giá thương
lượng của các bất động sản
Phân tích giá QSD đất của các bất động sản thu thập được
3.3.1 Phân tích đơn giá QSD đất của các nhóm bất động sản
3.3.2 Phân tích đơn giá QSD đất của các nhóm bất động sản
cùng vị trí, cùng tuyến đường
Kết luận

38
40
43
46
48
50
53
55
58
62
62
62

63
63
66
74


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Giáo trình Thẩm định giá kinh doanh bất động sản - ThS. Nguyễn Thế
Phượng.
2. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.
3. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
4. Thông tư 66/2012/QĐ-UBND về Quyết định ban hành biểu giá chuẩn về suất
vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
5. Quy định số 82/2011/QĐ-UBND ban hành ngày 18/12/2011 của UBND thành
phố về việc phân cấp hẻm và vị trí đất trong hẻm.
6. Quy hoạch Quận Tân Phú trên trang web www.tanphu.hochiminhcity.gov.vn
7. Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Quận Tân Phú trên trang web
www.tanphu.hochiminhcity.gov.vn

PHỤ LỤC


1. Phiếu thu thập thông tin các tài sản.
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của các tài sản.


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề án
Nhu cầu về sở hữu đất đai và nhà ở hiện nay của con người ngày càng tăng, do
sự gia tăng dân số không ngừng trong khi đất đai lại không tự tăng lên và ngày càng
khan hiếm. Điều này làm cho giá trị bất động sản cao và liên tục biến động, từ đó
xuất hiện nhiều người đầu cơ bất động sản làm cho giá trị thật của nó trở nên khó
xác định. Chính vì thế, ngành thẩm định giá ra đời để giúp cho việc mua bán bất
động sản diễn ra tốt đẹp và giúp những người tham gia giao dịch hiểu rõ hơn về giá
trị của bất động sản.
Thị trường bất động là một bộ phận thiết yếu của nền kinh tế, nó tác động tới
cuộc sống hằng ngày của mỗi con người. Vì vậy mà việc xác định chính xác giá trị
của bất động sản là nhiệm vụ rất cần thiết và vô cùng quan trọng, từ đó giúp sử
dụng bất động sản có hiệu quả, hợp lí, minh bạch và tránh bị lãng phí trong tình
trạng mà dân số nước ta đang tăng nhanh như hiện nay.
Việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại một số quận,
huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, cụ thể là địa bàn quận Tân Phú, là cơ
hội để sinh viên chuyên ngành thẩm định giá trau dồi các kỹ năng như thu thập
thông tin, phân tích, đánh giá thông tin, cách xây dựng một cơ sở dữ liệu về thông
tin thị trường bất động sản tại thời điểm nghiên cứu. Đặc biệt, sinh viên có cơ hội
hình dung và tiếp xúc một phần nào về công việc của một thẩm định viên để không
cảm thấy bỡ ngỡ với công việc trong tương lai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích đơn giá quyền sử dụng đất tại các tuyến đường cụ thể trên quận Tân
Phú.
- So sánh sự khác nhau về đơn giá quyền sử dụng đất của các bất động sản trên
các tuyến đường trong khu vực nghiên cứu.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

7


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

3. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp khảo sát thực địa.
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp.
- Phương pháp so sánh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng được nghiên cứu trong đề án là đơn giá quyền sử dụng đất các bất
động sản đã và đang giao dịch trong thời điểm tháng 10 năm 2014.
- Phạm vi nghiên cứu trong đề án là các bất động sản thuộc các tuyến đường
trên quận Tân Phú.
5. Kết cấu đề án
Đề án gồm ba phần là phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận. Trong đó,
phần nội dung gồm 3 chương:
- Chương 1: trình bày về cơ sở lí luận.
- Chương 2: giới thiệu về quận Tân Phú, mô tả về các bất động sản thu thập
được.
- Chương 3: phân tích các thông tin thu thập được, từ đó rút ra kết luận.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

8

Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản, được định
nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất. Đó
là những vật có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt
đất. Do tính chất quan trọng của bất động sản nên luật ở mỗi quốc gia quy định
những điểm cơ bản để phân biệt bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, bất động sản
là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản
gắn liền với đất bao gồm:
- Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng.
- Hầm mỏ.
- Nhà ở: căn hộ riêng lẻ (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự), căn hộ chung
cư
- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp, đê điều, công trình
thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại,...
- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất,

kho, các công trình phụ trợ.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

9


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

- Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: của hàng, chợ, siêu
thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn phòng, ngân hàng,
resort,…
- Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm cảng, bến bãi, sân bay, ga,…
- Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh
viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên,…
1.1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản:
- Tính bất động:do tính cố định về mặt vị trí của đất đainên vị trí của từng loại
bất động sản là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định, ngoài ra, do tính
bất động nên không thể đi chuyển bất động sản từ nơi thừa sang nơi thiếu, môi
trường chung quanh cũng đóng góp rất lớn đến tính hữu ích và giá trị của bất động
sản, trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại bất động sản khó
có thể điều chỉnh kịp thời.
- Tính đa dạng, không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có
đặc điểm giống hệt nhau về vị trí, sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của người
sử dụng, quy mô diện tích, hình dáng,…
- Tính khan hiếm:diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, vì
vậy về lâu dài, giá đất có xu hướng tăng lên kéo theo giá bất động sản tăng lên. Tuy
nhiên, vào một thời điểm nó có thể tăng hoặc giảm tùy vào chu kì phát triển bất

động sản ở vùng nào đó.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: các công trình trên đất có sự tồn tại
lâu dài, đất đai thì có sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.
1.1.1.3 Các đặc điểm của bất động sản:
-

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.

-

Thời gian mua bán, giao dịch dài, chi phí mua bán, giao dịch cao.

-

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

-

Sự can thiệp và quản lí của Nhà nước chặt chẽ.

-

Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh.

1.1.2 Quyền tài sản bất động sản
Quyền tài sản bất động sản là một hoặc một tập hợp hoặc nhóm các quyền gắn
chặt với quyền sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

10


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

quyền kí kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng,
quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động sản. Nhóm
quyền này bị chi phối bởi quy định pháp luật cụ thể của từng quốc gia.
Thông thường, quyền tài sản bất dộng sản có những hạn chế nhất định nhằm
đảm bảo mối quan hệ giữa lợi ích của chủ sở hữu/ người sử dụng với lợi ích của
cộng đồng và xã hội.Nó có thể được chia nhỏ và phân bổ cho nhiều đối tượng khác
nhau.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lí phi vật chất.
Quyền tài sản bất động sản cụ thể thường được ghi trong một văn bản chính
thức của Nhà nước (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,…)
hoặc một hợp đồng (như hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhượng quyền khai
thác,…) hay một chứng từ (như di chúc, chứng từ cho tặng,…).
1.1.3 Giá trị thị trường bất động sản
1.1.3.1. Thị trường bất động sản
-

Khái niệm: Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó các bên giao

dịch tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua
cơ chế giá.
- Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản:
+ Nhà nước.
+ Nhà đầu tư.

+ Người mua và người bán thông thường.
+ Người môi giới.
+ Các ngân hàng và tổ chức tín dụng.
-

Các đặc điểm của thị trường bất động sản:

+ Không có thị trường trung tâm.
+ Là thị trường đa phân khúc.
+ Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội.
+ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
+ Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở.
+ Là thị trường có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ.
1.1.3.2 Giá trị thị trường bất động sản:

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

11


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

Giá trị thị trường bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản, là mức
giá của bất động sản đó được mua bán, giao dịch trên thị trường tại một thời điểm
xác định, giữa một bên bán sẵn sàng bán và một bên mua sẵn sàng mua, trong một
giao dịch khách quan, bình thường, không có sự hạn chế nào trong hoạt động của
họ, tại đó các bên tham gia hiểu rõ về thị trường tài sản và không chịu bất cứ áp lực
nào.

1.1.4 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản
1.1.4.1. Các yếu tố bên ngoài
- Tình hình phát triển kinh tế thu nhập dân cư: giá bất động sản biến động tỉ
lệ thuận với tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư địa phương, tuy nhiên,
còn tùy thuộc vào đặc điểm cung cầu của từng loại bất động sản cụ thể tại các thời
điểm, khu vực khác nhau.
-

Cung cầu bất động sản: giá của bất động sản có xu hướng tỉ lệ thuận với

biến động của cầu và tỉ lệ nghịch với biến động của cung bất động sản.
 phải xem xét, phân tích tình hình cung cầu của từng loại bất động sản cụ thể,
phải đánh giá động thái của các lực lượng tham gia thị trường có liên quan: chính
quyền, người mua, người bán, các cá nhân và đơn vị kinh doanh bất động sản, các
tổ chức tín dụng,…
- Chủ trương, chính sách của Nhà nước: chủ trương, chính sách của Nhà
nước ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản.
 phải nắm rõ chủ trương, chính sách của nhà nước đối với từng loại bất động sản
cụ thể như: quy hoạch, đô thị hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng,…
- Môi tường: môi trường cũng tác động đến giá trị thị trường của bất động sản
do nhu cầu thụ hưởng của con người ngày càng cao.
1.1.4.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản
-

Mặt bằng:

+ Kích thước lô đất:phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản
và loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất
động sản trên thị trường.
+ Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém

hơn lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

12


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

+ Quy mô lô đất: là điều hết sức quan trọng trong thẩm định giá đối với đất ở
hoặc đất chuyên dùng. Vì đối với các loại đất này, cách tính diện tích hàng ngàn m 2
không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60 – 100m 2,cần phải xem xét
đến tính hữu dụng của lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của
chính quyền địa phương.
•

Nếu nằm tại trung tâm đô thị, lô đất A có diện tích lớn hơn lô đất B thì sẽ thuận tiện
cho việc xây dựng nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại,… giá trị lô đất A sẽ

cao hơn lô đất B do hiệu quả kinh tế lớn hơn.
• Nếu không nằm ở trung tâm đô thị, lô đất lớn hơn có khả năng sẽ được sử dụng làm
nhà xưởng sản xuất, làm nông nghiệp, tùy kế hoạch của địa phương, hệ số sử dụng
đất cũng sẽ thay đổi.
• Nếu chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường
hợp như xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Địa điểm, vị trí:
+ Khả năng tiếp cận: là ở gần các phương tiện thuận lợi như trường học, chợ,
địa điểm việc làm, vui chơi, giải trí và các phương tiện công cộng khác.

+ Môi trường xung quanh: là đặc trưng về vật chất và kinh tế xã hội như: tình
hình kinh doanh tại khu vực, các nhà láng giềng, giao thông, công viên, mảng xanh,
sử dụng đất gần cạnh, các tiện ích khu vực.
+ Địa thế lô đất: theo tín ngưỡng và phong tục của mỗi người, mỗi vùng, những
lô đất có địa thế tốt thì giá trị cao hơn những lô đất có có địa thế kém.
- Tình trạng pháp lí của bất động sản: bất động sản có mứa độ hoàn chỉnh về
pháp lí càng cao thì giá trị càng lớn. Tính pháp lí của bất động sản bao gồm: giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất do cơ quan
có thẩm quyền cấp, các loại hình về quyền sử dụng đất, đối chiếu tính pháp lí với
thực tế thực trạng của bất động sản,…
-

Các công trình xây dựng trên đất: là một bộ phận quan trọng cấu thành bất

động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mĩ, khả
năng sinh lợi của bất động sản, do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động
sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này.
1.2 Thẩm định giá bất động sản
SVTH: Trần Thị Bích Diệp

13


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là

sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”
(Theo từ điển Offord)
“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế”
“Thẩm định giá là một khoa học và nghệ thuật về ước tính giá trị của tài
sản/quyền tài sản bằng hình thái tiền tệ tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho
một mục đích đã được xác định theo những tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia”
(Theo Giáo trình Thẩm định giá bất động sản_Ths.Nguyễn Thế Phượng)
1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bất động
sản. Giá trị của một bất động sản trên thị trường chủ yếu không phải do thực thể vật
chất của nó quyết định, mà do quyền lợi và lợi ích mà nó mang lại cho người sở hữu
hoặc sử dụng nó theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Các cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
Việc thẩm định giá bất động sản có thể dựa trên cơ sở giá trị thị tường hoặc dựa
trên cơ sở giá trị phi thị trường.
1.2.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
“Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ trao đổi vào ngày thẩm
định giá, giủa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch
khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động
một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.”
(Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế)
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, và được xác định giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”
(Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam)

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

14


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

1.2.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
“Là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh
tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị
trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không
điển hình hay không bình thường.”
* Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản:
- Giá trị đặc biệt.
- Giá trị sử dụng.
- Giá trị đầu tư.
- Giá trị bảo hiểm.
- Giá trị bán tháo hay bắt buộc bán.
- Giá trị tình thuế.
- Giá trị bảo hiểm.
- Giá trị thế chấp, cho vay.
1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản:
1.2.3.1 Phương pháp so sánh
-

Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá

của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời

điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và
xác định giá trị thị trường của tài sản.
-

Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh giá bán:

+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
+ Nguyên tắc cung - cầu.
+ Nguyên tắc thay thế.
+ Nguyên tắc đóng góp.
- Các bước thực hiện:

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

15


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

+ Bước 1: Tìm kiếm thong tin về những bất động sản được bán tại hoặc gần
với thời điểm thẩm định giá, có thể so sánh với bất động sản cần định giá về các
mặt quy mô diện tích, kiểu cách, vị trí, điều kiện giao dịch,…
+ Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh, để xác định giá
trị thị trường của nó, và đảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được với
bất động sản cần thẩm định giá.
+ Bước 3:Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được có tính tương đồng cao
nhất (khoảng năm tài sản, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ít nhất phải có
ba tài sản).

+ Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá và tiến
hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
+ Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở xem
xét, phân tích giá bán các bất động sản có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
-

Ưu, nhược điểm:

+ Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
+ Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do
tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài
sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
1.2.3.2 Phương pháp chi phí
-

Khái niệm:là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một

tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
-

Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp chi phí:
Nguyên tắc thay thế.

-

Các bước thực hiện:

+ Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là lô
đất trống.
+ Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng hiện có trên lô đất.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

16


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

+ Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả các nguyên nhân.
+ Bước 4:Tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá:
Giá thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại xây dựng

(Chi phí hiện tại xây dựng = Tổng giá trị của những công trình xây dựng mới –
Khấu hao tích tụ đối với những công trình xây dựng hiện có).
- Ưu, nhược điểm:
+ Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
+ Nhược điểm:
•
•
•
•

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị.
Giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Khấu hao mang tính chủ quan.
Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
1.3 Quy trình thực hiện đề án
1.3.1 Xác định vấn đề nghiên cứu: Nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại
quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh.
1.3.2 Lập kế hoạch nghiên cứu:
Thời gian

Tuần 1

Công việc
- Tiến hành phân chia nhóm và phân chia tuyến đường thu
thập tài sản, ghi chú các thông tin cần thu thập, số lượng tài
sản cần thu thập.
- Bắt đầu thu thập thông tin về các tài sản.
- Tiếp tục thu thập thông tin về các tài sản trên địa bàn

Tuần 2

nghiên cứu.
- Viết chương 1 Cơ sở lí luận.
- Tiến hành mô tả lại các tài sản.
- Kết thúc phần thu thập thông tin tài sản.

Tuần 3

- Viết phần mở đầu cho đề án.
- Tiến hành phân tích, xử lí các thông tin thu thập được.

- Tổng hợp thông tin vào bảng excel.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

17


Thực hành nghề nghiệp
Tuần 4
Tuần 5
Tuần 6,7

GVHD: Phan Thị Sao Vi

- Hoàn thành bảng excel tổng hợp tài sản.
-Viết chương 2 của đề án.
- Viết chương 3 của đề án: phân tích và đánh giá thị trường
bất động sản tại khu vực nghiên cứu.
- Chỉnh sửa đề án.
-Hoàn thành và nộp đề án.

1.3.3 Thu thập tài liệu thông tin:
1.3.3.1 Các thông tin cần thu thập:
- Tính pháp lí của các tài sản: quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà,…
- Đặc điểm kỹ thuật của tài sản: diện tích, chiều dài, chiều rộng, vị trí,…
- Các đặc điểm bên ngoài của tài sản: giao thông, cơ sở hạ tầng, an ninh, các
tiện ích công cộng,…
- Các thông tin về quy hoạch, đầu tư,..của chính quyền khu vực.
- Giá bán/giá thương lượng có thể được mua bán trên thị trường của các tài sản.
1.3.3.2 Nguồn thu thập thông tin:

- Cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương.
- Giao dịch thực tế tại địa bàn khảo sát.
- Các giao dịch chào mua, chào bán trên báo chí, internet,...
- Sàn giao dịch bất động sản, các công ty có chức năng tư vấn, môi giới, mua
bán, kiểm định, thẩm định giá bất động sản tại khu vực.
1.3.4 Phân tích tài liệu thông tin:
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản.
- So sánh sự khác biệt của các tài sản từ đó nhận xét sự khác nhau về giá giữa
các tài sản trong cùng một khu vực.
- Đánh giá sự phù hợp về quy hoạch của các bất động sản trong khu vực.
- Tính toán chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất, đơn giá đất.
- Đánh giá về thị trường bất động sản của khu vực.
1.3.5 Viết đề án.
* Sơ đồ quy trình nghiên cứu:
Xác định vấn đề nghiên cứu

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

18


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

Lập kế hoạch nghiên cứu

Thu thập tài liệu thông tin

Phân tích tài liệu thông tin

Viết đề án

CHƯƠNG II
THU THẬP THÔNG TIN GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ
SVTH: Trần Thị Bích Diệp

19


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

2.1 Giới thiệu về Quận Tân Phú
2.1.1 Quá trình hình thành Quận Tân Phú
Trước năm 2004, vùng đất quận Tân Phú ngày nay nằm trong quận Tân Bình.
Ngày 05 tháng 11 năm 2003, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định số
130/2003/NĐ-CP [3] về việc điều chỉnh địa giới hành chính quận Tân Bình để thành
lập quận Tân Phú và các phường trực thuộc, điều chỉnh địa giới hành chính một số
phường thuộc quận Tân Bình.
Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính thành lập quận Tân Phú và các phường
trực thuộc, quận Tân Phú có 11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường: Tân
Sơn Nhì, Tây Thạnh, Sơn Kỳ, Tân Quý, Tân Thành, Phú Thọ Hòa, Phú Thạnh, Phú
Trung, Hòa Thạnh, Hiệp Tân, Tân Thới Hòa.
-

Diện tích: 1606,98 ha
Dân số: 419.227 người (số liệu năm 2011)

Mật độ dân số: 26.104 người/km²
Vị trí:
+ Đông giáp quận Tân Bình, ranh giới là đường Trường Chinh và Âu Cơ.
+ Tây giáp quận Bình Tân, ngăn cách bởi đường Bình Long và kinh 19 tháng
5.
+ Nam giáp các quận 6, quận 11.
+ Bắc giáp quận 12.

2.1.2 Bản đồ Quận Tân Phú

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

20


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

2.1.3 Tình hình quận Tân Phú:
2.1.3.1 Tình hình kinh tế - xã hội:
- Năm 2013, Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt 98,18% so
với chỉ tiêu kế hoạch đề ra (10.388,18 tỷ đồng), tăng 13% so với cùng kỳ năm 2012.
Trong đó các ngành mũi nhọn như ngành may tăng 11,46%, dệt tăng 11,11%, nhựa
tăng 9,34%, cơ khí tăng 9,7% và chế biến thực phẩm tăng 6,93%.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

21

Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

- Tổng mức doanh số bán ra và doanh thu dịch vụ đạt 98,40% kế hoạch năm
(51.824,78 tỷ đồng), tăng 23% so với cùng kỳ năm 2012. Tốc độ tăng chủ yếu ở
những ngành có tỷ trọng lớn là ngành lương thực, thực phẩm; ngành gỗ, vật liệu xây

-

dựng và ngành may mặc.
Tổng kim ngạch xuất khẩu thực hiện năm 2013 là 344,703 triệu USD, tăng 11,38%
so với cùng kỳ năm 2012. Mặt hàng xuất khẩu chủ yếu là hàng may mặc và nông
sản. Tổng kim ngạch nhập khẩu thực hiện năm 2013 là 733,733 triệu USD, tăng
10,66% so với cùng kỳ năm 2012. Mặt hàng nhập khẩu chủ yếu là hàng nguyên phụ
liệu may, máy móc thiết bị phục vụ sản xuất, hàng hóa chất.

-

Chương trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nhìn chung đã thực hiện đúng kế hoạch đề
ra, một số ngành thương mại - dịch vụ chất lượng cao đã được hình thành và có xu
hướng phát triển mạnh trên địa bàn quận như: dịch vụ tài chính, giáo dục đào tạo,

-

trung tâm thương mại - siêu thị và các ngành kinh doanh dịch vụ văn hóa - thể thao.
Triển khai thực hiện tốt Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính Phủ về
một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải
quyết nợ xấu và tiếp tục thực hiện tốt Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của

Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế

-

vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội.
Tình hình an ninh chính trị - trật tự an toàn xã hội trên địa bàn quận được giữ vững.
Công tác quân sự - quốc phòng địa phương được chú trọng, tăng cường; hoàn thành chỉ
tiêu công tác tuyển quân, công tác xây dựng lực lượng được củng cố.
2.1.3.2 Tình hình xây dựng cơ bản và quản lý đô thị:
- Trong năm 2013, Quận đã khởi công xây dựng mới trường mầm non Hoa
Lan, trường mầm non Rạng Đông, công trình Nhà thiếu nhi, kho lưu trữ hồ sơ của
Trung tâm hành chính quận, công viên cây xanh trước khu hành chính quận; trong
đó đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng công trình trường mầm non Hoa Lan,
trường mầm non Rạng Đông và công viên cây xanh trước khu hành chính quận.
- Chuẩn bị đầu tư: trường THCS Hoàng Diệu, trường mầm non phường Hòa
Thạnh, trường tiểu học Sơn kỳ, công trình vòng xoay giao lộ Âu Cơ- Lũy Bán
Bích…
- Tiến độ thực hiện nhựa hóa các tuyến đường, hẻm trên địa bàn quận: đến nay
đã thực hiện được 98,5% các tuyến đường, hẻm được nhựa hóa, đáp ứng nhu cầu đi
lại của nhân dân.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

22


Thực hành nghề nghiệp
-

GVHD: Phan Thị Sao Vi

Về công tác hạ tầng: tiếp tục thực hiện ngầm hóa các đường dây điện, điện

thoại, cáp quang tại các tuyến đường Lê Thúc Hoạch và Lũy Bán Bích.
-

Tăng cường công tác phát triển mảng xanh trên địa bàn quận. Lập phương án

quy hoạch ở những khu quy hoạch cây xanh, công trình công cộng,… để đầu tư xây
dựng công viên cây xanh.
-

Xây dựng dữ liệu hạ tầng trên nền bản đồ địa chính chính quy làm cơ sở cho

việc quản lý có hiệu quả hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

-

-

2.1.3.3 Tình hình quy hoạch quận Tân Phú:
Toàn quận Tân Phú chia thành ba khu:
 Khu 1:
Vị trí: thuộc Sơn Kỳ và Tây Thạnh quận Tân Phú.
+ Phía Đông giáp đường Trường Chinh.
+ Phía Tây giáp đường Bình Long.
+ Phía Nam giáp đường Tân Kỳ Tân Quý.
+ Phía Bắc giáp đường Tham Lương.
Diện tích: 573,658 ha.
Tính chất của khu vực quy hoạch là khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, khu dân cư

xây dựng mới, khu thương mại dịch vụ, khu công viên cây xanh, khu công trình


-

dịch vụ đô thị.
Mật độ xây dựng chung: 50%.
Tầng cao xây dựng tối đa: 13 tầng.
Khu 2:
Vị trí: thuộc phường Tân Sơn Nhì, phường Tân Quý, phường Tân Thành, phường
Phú Thọ Hòa, phần lớn phường Phú Thạnh, một phần phường Hòa Thạnh quận Tân


-

Phú.
+ Phía Đông giáp đường Âu Cơ và đường Trường Chinh.
+ Phía Tây giáp đường Bình Long.
+ Phía Bắc giáp đường Tân Kỳ Tân Quý.
+ Phía Nam giáp đường Thoại Ngọc Hầu.
Diện tích: 615,06 ha.
Tính chất của khu vực quy hoạch là khu dân cư hiện hữu chỉnh trang xen cài xây
dựng mới, khu công trình dịch vụ đô thị, khu công viên cây xanh.
Mật độ xây dựng chung: 42%.
Tầng cao xây dựng tối đa: 20 tầng.
Khu 3:
Vị trí: một phần phường Phú Thạnh, phần lớn phường Hòa Thạnh, toàn bộ phường
Phú Trung, phường Hiệp Tân và phường Tân Thới Hòa quận Tân Phú.
+ Phía Đông Bắc giáp đường Âu Cơ.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

23


Thực hành nghề nghiệp

GVHD: Phan Thị Sao Vi

+ Phía Đông Nam giáp đường Trịnh Đình Trọng, đường Hòa Bình và kênh
Tân Hóa – Bàu Cát.
+ Phía Tây Bắc giáp đường Thoại Ngọc Hầu.
+ Phía Tây Nam giáp đường Phan Anh (đường Bình Long nối dài cũ) và rạch
-

Bến Trâu.
Diện tích: 412,252 ha.
Tính chất khu vực quy hoạch là khu dân cư hiện hữu cải tạo, khu dân cư xây dựng
mới, khu thương mại dịch vụ, khu công viên cây xanh, khu công trình dịch vụ đô

-

thị.
Mật độ xây dựng chung: 45%
Tầng cao xây dựng tối đa: 20 tầng.
2.2 Mô tả các bất động sản thu thập được tại quận Tân Phú
* Các công thức tính:
-

Chất lượng còn lại (CLCL) của công trình xây dựng:

CLCL = (Niên hạn sử dụng – Số năm đã sử dụng) : Niên hạn sử dụng x

100%
-

Giá trị của công trình xây dựng (Giá trị CTXD):
Giá trị CTXD = Đơn giá xây dựng mới x Diện tích sàn xây dựng x CLCL

-

Giá trị Quyền sử dụng đất (Giá trị QSD đất):
Giá trị QSD đất = Giá bán lô của bất động sản - Giá trị CTXD

-

Đơn giá quyền sử dụng đất (Đơn giá QSD đất):
Đơn giá QSD đất = Giá trị QSD đất : Diện tích đất

Trong đó:
+ Niên hạn sử dụng:
Cấp nhà
Niên hạn sử dụng (năm)

1
80

2
60

3

40

4
20

+ Đơn giá công trình xây dựng: 3.050.000 đồng (lấy theo Thông Tư
66/2012/QĐ-UBND Quyết định ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây
dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh).
2.2.1 Bất động sản 01: 19/23 Thạch Lam, P. Phú Thạnh, Q. Tân Phú, Thành
phố Hồ Chí Minh
 Vị trí: Hẻm cấp 1 đường Thạch Lam.
- Chiều rộng hẻm: 10m.
- Chất liệu đường: bê tông.

SVTH: Trần Thị Bích Diệp

24


Thực hành nghề nghiệp
-

GVHD: Phan Thị Sao Vi

Tiện ích công cộng: Chợ, trường THCS Đồng Khởi,khu vực đông dân cư,
nhà thờ, bệnh viện, ngân hàng, siêu thị, tiệm tạp hóa trước nhà, thuận tiện

cho việc kinh doanh.
 Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất số
7168/99 do Ủy ban nhân dân quận Tân Bình cấp ngày 15/6/1999.

 Đất:
- Diện tích: 133 m2 (7,9m x 16,8 m)
- Diện tích vi phạm lộ giới: 0
- Hình dạng: Vuông vức

Nhà:
- Thời gian xây dựng: 2005
- Diện tích xây dựng: 71,88m2
- Diện tích sử dụng: 71,88m2
- Số tầng: 1 trệt
- Kết cấu: Tường gạch, sàn gỗ, mái tole.
- Hiện trạng nhà:
Tầng trệt: có sân trước nhà dùng để xe hàng, 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 1







bếp, 1 tolet, có giếng trời.
Mục đích sử dụng: nhà ở
Các yếu tố khác:
- Tiện nghi: điện, nước, cáp, internet, điện thoại, máy lạnh, máy nước nóng.
Mục đích chuyển nhượng: cần chuyển nhà ra vùng ven để mở cơ sở sản xuất.
Nguồn thông tin: Chị Thu, sđt 01669138196
Thời điểm thu thập thông tin: 18/10/2014
Tính đơn giá quyền sử dụng đất:
- Giá chào bán: 6.500.000.000 đồng
- Giá thương lượng: 6.300.000.000 đồng

- Chất lượng còn lại (CLCL): thời gian xây dựng 09 năm nên CLCL là 55%
- Giá trị CTXD = 71,88m2 x 3.050.000 đồng x 55% = 120.578.000 đồng
- Giá trị QSD đất = 6.300.000.000 đồng – 120.578.000 đồng = 6.179.422.000

đồng
Đơn giá QSD đất = 6.179.422.000 đồng / 133m2 = 46.462.000 đồng/m2
Hình ảnh bất động sản:
-



SVTH: Trần Thị Bích Diệp

25