Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường trung thành thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên trong giai đoạn 2011 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

DƢƠNG THI ̣THU TRANG
Tên đề tài:

"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG TRUNG THÀNH
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
TRONG GIAI ĐOẠN 2011 – 2013”

NHẬT KÝ THỰC TẬP
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011-2015

Thái Nguyên - năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

DƢƠNG THI ̣ THU TRANG
Tên đề tài:

"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG TRUNG THÀNH
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
TRONG GIAI ĐOẠN 2011 – 2013”

NHẬT KÝ THỰC TẬP
Hệ đào tạo
Chuyên ngành/ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý tài nguyên
: K43 - QLĐĐ - N01
: 2011-2015
: PGS.TS. Đặng Văn Minh

Thái Nguyên - năm 2015

i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng
những kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho sinh
viên làm quen những phương pháp làm việc, kỹ năng công tác. Đây là giai đoạn
không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập. Được sự nhất
trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự giúp đỡ của thầ y giáo
PGS.TS
Đặng Văn Minh sau khi hoàn thành khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập
tốt nghiệp tại phường Trung Thành - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên
với đề tài:"Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn phường Trung Thành - thành phố Thái Nguyên-tỉnh Thái Nguyên
trong giai đoạn 2011 – 2013”
Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến
thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hoàn thành đề
tài tốt nghiệp của mình. Khóa luận được hoàn thành nhờ sự quan tâm giúp
đỡ của các đơn vị, cơ quan và nhà trường.
Em xin chân thành cảm ơn trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên,
nơi đã đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên
cứu tại nhà trường.
Em vô cùng cảm ơn các thầy giáo , cô giáo trong Khoa Quản lý Tài
nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt là
thầy giáo PGS.TS Đă ̣ng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ
em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Đồng thời, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của UBND phường
Trung Thành, phòng Tài Nguyên Môi Trường thành phố Thái Nguyên, các
ban ngành đoàn thể cùng nhân dân trong xã đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ

em trong quá trình nghiên cứu đề tài.
Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng
toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được hoàn thiện hơn
Ngày 23 tháng 5 năm 2015
Sinh viên
Dương Thị Thu Trang


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2011 - 2013 ..................... 34
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 ............................................. 40
Bảng 4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân giai
đoạn 2011 - 2013 ...................................................................... 42
Bảng 4.4. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho tổ chức giai đoạn 2011 - 2013...... 44
Bảng 4.5.Tổng hợp số hộ đã được cấp đất ở giai đoạn 2011- 2013 .......... 45
Bảng 4.6. Tổng diện tích đất ở đã được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2011 - 2013............47
Bảng 4.7.Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ đối với đất
ở giai đoạn 2011 - 2013 ............................................................ 48
Bảng 4.8.Tổng hợp số hộ đã được cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn
2011 - 2013 ............................................................................... 50
Bảng 4.9. Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp đã được cấp giai đoạn 2011 – 2013 ......52
Bảng 4.10. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất với đất
nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2013 ........................................... 53
Bảng 4.11. Bảng kết quả cấp GCNQSDĐ cho đất chuyên dùng ............... 55
Bảng 4.12. Kết quả điều tra trình độ hiểu biết của người dân phường Trung
Thành theo các chỉ tiêu của công tác cấp GCNQSD đất ............ 56

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ Thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của phường Trung Thành...40
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia
đình cá nhân giai đoạn 2011 - 2013........................................... 43
Hình 4.3. Thể hiện tổng số hộ đã được cấp đất ở giai đoạn 2011- 2013.... 46
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện tổng số hộ đã được cấp GCNQSDĐ| nông
nghiệp giai đoạn 2011 - 2013 .................................................... 51


iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

TN & MT

: Tài nguyên và Môi trường

NĐ - CP

: Nghị định Chính Phủ

TT - BTNMT

: Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTC

: Bộ Tài Chính

TTLT

: Thông tư liên tịch

CT - TTg

: Chỉ thị Thủ tướng

QĐ - BTNMT

: Quyết định Bộ Tài nguyên và Môi trường

CV - CP

: Công văn Chính Phủ

CV - ĐC

: Công văn Tổng cục địa chính

VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

THPT

: Trung học phổ thông

THCS

: Trung học cơ sở


v

MỤC LỤC
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của chuyên đề ............................................................. 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ......................................................... 2
1.3. Yêu cầu ............................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa của chuyên đề ...................................................................... 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSDĐ ................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp GCNQSDĐ .................................... 4

2.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................. 7
2.1.3. Cơ sở thực tiễn ............................................................................... 9
2.2. Khái quát về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ................................. 10
2.2.1. Khái quát về công tác ĐKĐĐ ......................................................... 10
2.2.2. Khái quát về cấp GCQSDĐ ............................................................ 10
2.3. Tình hình đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ................................................................................ 21
2.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trong cả nước trước và sau khi luật đất đai ra đời ............... 21
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tỉnh Thái Nguyên ................................................................... 23
2.3.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên ........................... 23
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................... 25
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 25
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài ............................. 25


vi

3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 25
3.2.2. Thời gian nghiên cứu ...................................................................... 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 25
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội .................................................. 25
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .............................................. 25
3.3.3. Đánh giá kết quả cấp GCNQSD dất giai đoạn 2011 - 2013............. 25
3.3.4. Một số giải pháp thúc đẩy công tác cấp GCNQSD đất tại phường
Trung Thành - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên ...................... 26

3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 26
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................... 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................... 27
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................... 29
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................... 34
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại phường Trung Thành .......... 36
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 36
4.2.2. Tình hình ban hành và thực hiện các văn bản ................................. 36
4.2.3 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính: ................................................................... 37
4.2.4. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ..................... 38
4.2.5. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ...................................... 38
4.2.6. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất ................................................................................................... 38
4.2.7. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. ................................................................ 38
4.2.8. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: ................................................ 39


vii

4.2.9. Công tác thanh tra, kiểm tra đất đai ................................................ 39
4.2.10. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai ..................................................... 39
4.2.11. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Trung Thành ............ 40
4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất tại phường Trung Thành giai đoạn
2011 - 2013 .............................................................................................. 42
4.3.1. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình cá nhân .... 42

4.3.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho các tố chức ....................... 44
4.3.3.Kết quả công tác cấp giấy CNQSD đất ở ......................................... 44
4.3.4.Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp ................................ 49
4.3.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ đối với đất chuyên dùng và đất tôn giáo
tín ngưỡng ............................................................................................... 55
4.3.6. Đánh giá khái quát trình độ hiểu biết của người dân phường Trung
Thành về việc cấp GCNQSD đất .............................................................. 55
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSDĐ
giai đoạn 2011 - 2013 ............................................................................... 57
4.4.1. Thuận lợi ........................................................................................ 57
4.4.2. Khó khăn ........................................................................................ 58
4.4.3. Giải pháp ........................................................................................ 58
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................... 61
5.1. Kết luận ............................................................................................. 61
5.2. Đề nghị .............................................................................................. 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 63


1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng. Xã
hội ngày càng phát triển thì đất đai ngày càng có vị trí quan trọng, bất kỳ
một ngành sản xuất nào thì đất đai luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt và
không thể thay thế được. Đối với nước ta, một nước nông nghiệp thì vị trí
của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa hơn vì vậy Đảng và Nhà nước

đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai. Luật Đất đai 1988 là một
trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và
không ngừng được hoàn thiện Luật Đất đai 1993, 2003 và định hướng sửa
đổi hiến pháp, luật đất đai 2013 để đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh
tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Trong Luật Đất đai 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô
cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Các Mác cũng đã viết: “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho
tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền
tảng của tập thể”.
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không
tái tạo, hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích. Vì vậy chúng ta phải
quản lý và sử dụng đất đai sao cho hợp lý và có hiệu quả cao nhất. Tuy đã


2

có nhiều cố gắng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhưng những
hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy
ra. Đây đang là vấn đề nhức nhối làm đau đầu nhiều nhà chức trách trong
bộ máy quản lý đất đai.
Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần, đặc biệt là có sự góp mặt của thị trường bất động sản do
vậy, việc đổi mới về chính sách về đất đai cùng với đổi mới về công cụ
quản lý để phù hợp với tình hình hiện tại là rất cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề thực tế hiện nay, với những kiến thức đã
học, trong thời gian thực tập tốt nghiệp em mong muốn được tìm hiểu về

công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác cấp GCNQSD đất. Được sự
nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên - trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên và dưới sự giúp đỡ của thầ y giáo T

.S Đă ̣ng Văn Minh

giảng viên khoa Quản lý tài nguyên em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh
giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Trung Thành - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên
trong giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2011 - 2013
tại phường Trung Thành - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn xã.
- Đề xuất giải pháp thích hợp góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác
cấp GCNQSDĐ, cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn phường.
1.3. Yêu cầu
- Bám sát và thực hiện theo luật đất đai 2003 hiện hành cùng với các
văn bản hướng dẫn kèm theo.


3

- Số liệu thu thập phải chính xác, khách quan, trung thực.
- Chấp hành đầy đủ chính sách đất đai của Nhà nước và quy định của
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
1.4. Ý nghĩa của chuyên đề
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Hoàn thiện hơn các kiến
thức đã học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức

thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác cấp giấy trong thực tế.
Nắm chắc những quy định của luật đất đai 2003 cũng như các văn
bản hướng dẫn kèm theo.
- Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời
đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và
công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSDĐ
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp GCNQSDĐ
2.1.1.1.Khái niệm về đăng ký đất đai và công tác cấp GCNQSDĐ
Các tài sản mà nhà nước quản lý thì người chủ tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, để cơ quan nhà nước lập hồ sơ và cấp GCN quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng. Đất đai cũng vậy, nó là tài sản đặc biệt, chỉ có một chủ sở
hữu duy nhất là Nhà nước. Người sử dụng phải đăng ký với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để được cấp GCNQSDĐ.
a) Khái niệm về đăng ký đất đai
Theo khoản 19 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định về khái niệm đăng
ký đất đai hay đăng ký quyền sử dụng đất như sau: “Đăng ký quyền sử dụng
đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
nhận vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và lợi ích của người sử dụng”.
b) Khái niệm về cấp GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận
mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng. Tại khoản 20 điều
4 Luật Đất đai 2003 qui định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.(Nguyễn Thị Lợi, 2010) [6].
2.1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ được thể hiện trong 13
nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai, được quy định rõ tại
khoản 2 điều 6 Luật Đất đai 2003.


5

2.1.1.3.Sơ lược về hồ sơ địa chính
Khái niệm về hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 40 (Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004) như sau:
- Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị
hành chính xã, phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và
không trùng với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước.
- Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác,
kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy
định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính phải được lập thành một (01) bản gốc và hai (02)
bản sao từ bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường, một bản sao lưu tại UBND xã, phường, thị trấn.
Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý kịp thời khi có biến động
về sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý phù hợp với bản
gốc hồ sơ địa chính.
2.1.1.4. Điều kiện được đăng ký cấp GCNQSDĐ
* Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được ủy ban
nhân dân (UBND) nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ hợp pháp bao gồm:

- Giấy tờ do chính quyền hợp pháp giao đất trong cải cách ruộng đất
mà chủ sử dụng vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền duyệt thuộc thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính
phủ cách mạng lâm thời miền nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai mà
người sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay.


6

- Những giấy tờ chuyển nhượng từ năm 1980 trở về trước của chủ sử
dụng đất hợp pháp được chính quyền địa phương khi chuyển nhượng xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng
đất từ sau ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền theo các quy định của pháp Luật Đất đai.
- GCN QSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
- Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay
không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp
luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp trên xác nhận kết quả thẩm tra
của UBND cấp dưới.
- Giấy tờ sản xuất của hợp tác xã nông nghiệp cấp cho hộ gia đình xã viên

của hợp tác xã từ trước ngày 28/06/1971 (trước ngày ban hành nghị định 125/CP).
- Giấy tờ về thanh toán, hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.
* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ
nói trên mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi, để thực
hiện quy hoạch đó thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng phải chấp hành
đúng theo quy định về xây dựng.
* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ
nói trên mà đất đó nằm trong phạm vi bảo vệ hành lang an toàn công trình


7

nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng
phải chấp hành đúng luật, quy định về bảo vệ hành lang an toàn công trình
theo quy định của pháp luật.
* Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp
trường hợp này phải được UBND xác nhận trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh, còn
chứng cứ pháp lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước hoặc hội đồng
đăng ký đất đai cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Người được chia, tách chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người
sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch.
- Trường hợp có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng ổn định
phù hợp với quy hoạch và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong
quá trình sử dụng đất. (Nguyễn Thị Lợi, 2010) [6]
2.1.2. Cơ sở pháp lý

Văn bản trƣớc Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật đất đai 1993
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về giao
đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ
phí trước bạ.
- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.


8

- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp,
đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật đất đai 2003
- Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện
Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi
thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của

Nghị định 198/2004/NĐ - CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định 88/2009/NĐ -CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu nhà công trình xây dựng.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ xung
một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận, việc
xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 quy định về việc thu
lệ phí về nhà, đất khi cấp giấy chứng nhận.


9

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 hướng dẫn về khi cấp
giấy chứng nhận: việc xác định thời hạn sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng
đất chính và mục đích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp
giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp.
Các văn bản dƣới luật ở các cấp tại tỉnh Thái Nguyên
- Chỉ thị 17/2011/CT-UBND ngày 24/10/2011 của Ủy ban nhân nhân
tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp hoàn thành
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và một số nhiệm vụ trọng tâm
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/2/2011 của Ủy ban nhân
nhân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được
tách thửa, đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Hướng dẫn số 67/HD-STNMT ngày 31/10/2011 của sở Tài nguyên

và Môi trường về việc thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn thành
công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn
Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất”.
Đối với người sử dụng đất GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định
quyền sử dụng đất đai hợp pháp của người sử dụng đất. Là điều kiện để
người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp
của mình trong quá trình sử dụng đất. Là điều kiện để đất đai tham gia vào
thị trường bất động sản.


10

Thực tế trong các quan hệ pháp Luật về Đất đai các tài sản mà Nhà
nước quản lý, nếu người chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản không đăng
ký thì Nhà nước không thể quản lý được. Những địa phương nào quản lý
không chặt chẽ, còn nhiều chủ sử dụng đất không đăng ký QSDĐ thì địa
phương đó gặp khó khăn trong công tác quản lý đất đai và ngược lại.
2.2. Khái quát về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
2.2.1. Khái quát về công tác ĐKĐĐ
Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan nhà nước hoặc
một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự
việc hoặc một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ của người được đăng
ký cũng như tổ chức, cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính
đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập
mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước

quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất.
2.2.2. Khái quát về cấp GCQSDĐ
2.2.2.1. Những vấn đề cơ bản về cấp GCNQSDĐ
Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định:
1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành. Trường hợp tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ.
2. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng
thì GCNQSDĐ phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho công đồng dân cư và trao cho người đại
diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.


11

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo
thì GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách
nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó. (Luật Đất đai, 2003). [7]
2.2.2.2. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ
Luật Đất đai 2003 quy định về các trường hợp được cấp GCNQSDĐ
như sau:
1. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp cho thuê
đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường thị trấn.
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp GCNQSDĐ.

3. Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ mà
chưa được cấp GCNQSDĐ.
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế nhận
tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử
dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định theo quy định của
Luật Đất đai.
8. Người mua nhà gắn liền với đất ở.
9. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
(Luật Đất đai, 2003). [7]


12

2.2.2.3. Những trường hợp không được cấp GCNQSDĐ
Tại khoản 4 Điều 14-Nghị định 84/CP quy định những trường hợp
không được cấp GCNQSDĐ như sau:
Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với phần diện tích được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi
vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 điều này):
a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt và công khai.

b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan
có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với đất đã giao cho tổ chức, cộng
đồng dân cư quản lý.
c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã
được công bố, cắm mốc, lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới
xây dựng.
đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng,
đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các hành vi vi phạm khác đã có văn
bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất cố tình vi phạm.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp
trên nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp GCNQSDĐ thì được
cấp GCNQSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các
điểm a, b và c khoản 15 Nghị định 84/CP. (Nghị định 84, 2007). [4]
Tại khoản 2, khoản 3 Điều 15- Nghị định 84/CP quy định:
Khoản 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khảng thời
gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004
mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy


13

định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch
đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc tại thời điểm bắt đầu
sử dụng đất đã có các hành vi vi phạm được quy định tại khoản 4 Điều 14
Nghị định 84/CP thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không
được cấp GCNQSDĐ nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho
đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tại khoản 3. Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không
cấp GCNQSDĐ và thu hồi toàn bộ diện tích đất do lấn, chiếm và đất được

giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/07/2004 trở về
sau. (Nghị định 84, 2007). [4]
2.2.2.4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ như sau:
1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (TW) cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở Nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được ủy quyền cho cơ
quan quản lý đất đai cùng cấp. “Chính phủ quy định điều kiện được ủy
quyền cấp GCNQSDĐ”. (Luật Đất đai, 2003). [7]


14

2.2.2.5. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sử dụng
đất tại địa bàn phường
Hồ sơ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn
liền với đất

Người sử dụng đất

Văn phòng một
cửa

Kho bạc

Cơ quan
thuế

UBND
Phường

Tiếp nhận hồ sơ
- Thẩm tra, xác nhận hồ sơ,
trích lục, trích đo
- Công khai hồ sơ
- Trao giấy chứng nhận
- Thông báo trường hợp
không đủ điều kiện

Văn phòng đăng
ký cấp GCNQSD
đất

Phòng Tài nguyên
và Môi trường

UBND huyện,
thành phố

- Kiểm tra hồ sơ
- Xác nhận điều kiện cấp
GCNQSD đất.

- Gửi số liệu địa chính lên
cơ quan thuế

- Kiểm tra hồ sơ
- Trình UBND cùng
cấp ký

Ký vào GCNQSD
đất

Sơ đồ 2.1. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn Phường


15

Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của
Chính phủ quy định như sau:
1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có).
c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính
về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).
2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy
ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm
thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình
trạng tranh chấp quyền sử dụng đất; trường hợp không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì

kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh
chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đã được xét duyệt.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các
công việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa
chính thửa đất.
b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã,
thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về
nội dung công khai.
c) Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
nơi có đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản
3 điều này.


16

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm
thực hiện các nội dung công việc sau:
a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và
công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b khoản 2 điều
này đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất cấp huyện.
b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử
dụng đất vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
c) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để phòng Tài
nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận
và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.

d) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp
hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị
trấn để trao cho người được cấp giấy. (Nghị định 88, 2009). [5]
2.2.2.6. Quy định về việc ghi tên người sử dụng đất trên GCNQSDĐ
1. Trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp hoặc
được công nhận QSDĐ nông nghiệp thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó
ghi họ tên người đại diện hộ gia đình và của người vợ (hoặc chồng) người đại
diện; nếu hộ gia đình đề nghị chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì phải có chứng
thực của UBND xã, thị trấn nơi hộ đó đăng ký thường trú; nếu đại diện hộ gia
đình không có vợ (hoặc chồng) hoặc có nhưng vợ ( hoặc chồng) của người đại
diện hộ gia đình không có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sử dụng
chung của hộ gia đình thì chỉ ghi hộ tên của người đại diện.
Trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp có
thu tiền sử dụng đất thì ghi họ tên của người có tên trong quyết định giao