PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA TÌNH HUỐNG

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
KHOA LUẬT

LUẬT ĐẤT ĐAI

Tên đề tài:

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT THÔNG QUA TÌNH HUỐNG

Tp. Hồ Chí Minh, 2016


Contents

-2-


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

- GCNQSDĐ

- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- GCN

- giấy chứng nhận

- QSDĐ

- quyền sử dụng đất

-3-


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong mỗi chúng ta không ai có thể phủ nhận được đất đai là tài sản vô
giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
là nơi để sản xuất kinh doanh, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành
phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Vì thế những quan hệ hướng tới
đối tượng đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí trọng yếu trong các mối quan hệ xã
hội. Chính vì vậy mà bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo và quan tâm đến pháp
luật đất đai.
Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm đáp ứng những yêu cầu về đất đai mà xã
hội đề ra, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai giúp cho Nhà nước có thể quản
lý và điều phối đất đai một cách hiệu quả nhất. Nhà nước là chủ sở hữu về mặt
pháp lý, nắm giữ quyền sử hữu pháp lý đối với đất đai nhằm thuận tiện cho việc
can thiệp vào các quan hệ đất đai và điều chỉnh thông qua các hoạt động như lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất. Người sử dụng đất, với các
quyền giao dịch quyền sử dụng đất mang tính định đoạt như là quyền của chủ sở
hữu, được trao quyền sở hữu thực tế đối với đất đai. Điều này giúp người sử
dụng đất tự do hơn trong việc sử dụng, khai thác lợi ích kinh tế của đất đai và
phát huy tác dụng tích cực của thị trường quyền sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng
đất đang ngày càng gia tăng và giao dịch quyền sử dụng đất đang ngày càng phổ
biến trên thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển về kinh tế
cũng như quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Và trên thực tế quyền này được thực thi
như thế nào? Nhóm thực hiện đề tài mạnh dạn nghiên cứu tình huống xảy ra tại
Thành phố Đà Nẵng để phân tích đánh giá quy định của pháp luật về quyền thực

hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Từ đó có cái nhìn tổng quan và khái quát nhất
-4-


quy định này nhằm đưa ra những đánh giá, bình luận khách quan nhất cho tình
huống được nghiên cứu.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Các quy định pháp luật đất đai về quyền giao dịch
quyền sử dụng đất cụ thể là quyền giao dịch chuyển nhượng và thế chấp quyền
sử dụng đất, phân tích và bình luận tình huống thực tế.
Phạm vi nghiên cứu: Nhóm thực hiện đề tài nghiên cứu các quy định Luật
Đất đai và việc áp dụng quy định pháp luật trên thực tế.
3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu lý luận;
Phương pháp so sánh những quy định cũ và quy định mới để tìm ra những
điểm tiến bộ trong pháp luật đất đai;
Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp;
Phương pháp phân tích, lập luận để xử lý những vấn đề được đưa ra qua
đó đánh giá bình luận tình huống cũng như quy định pháp luật.
4. Kết cấu bài nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo thì
báo cáo gồm có 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền thực hiện giao dịch quyền sử
dụng đất
Chương 2: Bình luận tình huống dựa trên cơ sở lý thuyết về quyền thực
hiện giao dịch quyền sử dụng đất

-5-

PHẦN NỘI DUNG

1:
THỰC
1.1.

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN
HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Dân sự 2005, là hợp
đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự. Theo đó, giao dịch quyền sử dụng đất cũng là sự thỏa
thuận (hợp đồng) giữa các chủ thể với nhau, trong đó có một bên là người sử dụng
đất, hoặc hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất làm phát sinh, thay
đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với quyền sử dụng
đất.
Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất
được quy định tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 20131, và thuật ngữ được sử dụng ở
đây là “chuyển quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, các Luật Đất đai không sử dụng
thuật ngữ này mà nêu tên cụ thể của từng loại quyền, đồng thời cũng không đề
cập thuật ngữ “giao dịch quyền sử dụng đất”. Thuật ngữ giao dịch quyền sử dụng
đất được chính thức nhắc đến đầu tiên và cũng chỉ một lần nhưng không có sự
giải thích tại Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
Thông qua việc cho phép người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào lưu
thông, trao đổi trên thị trường theo những hành vi giao dịch nhất định đã được
quy định, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi và dễ dàng hơn để người sử dụng
đất có thể khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai, đảm bảo quyền lợi và sự gắn bó của

họ trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời, sự lưu thông, trao đổi này cho thấy
quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận như một loại quyền tài sản mà
Nhà nước trao cho người sử dụng đất. Điều này có nghĩa tuy không phải là chủ sở
hữu của đất đai, nhưng người sử dụng đất lại có quyền sở hữu đối với quyền sử
1 Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “ Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa
vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.”

-6-


dụng đất, hay quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của họ, cụ thể là đối với
những chủ thể có quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
Như vậy có thể hiểu giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức
nhất định phù hợp với quy định của pháp luật đất đai nhằm thực hiện quyền tài
sản của mình đối với quyền sử dụng đất.
Quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm các quyền theo quy
định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
(1) chuyển đổi quyền sử dụng đất,
(2) chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
(3) cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất,
(4) để thừa kế quyền sử dụng đất,
(5) tặng cho quyền sử dụng đất,
(6) thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
(7) góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong đó, có những quyền khi được thực hiện sẽ có sự dịch chuyển hẳn
quyền sử dụng đất từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm
dứt quyền sử dụng đất của chủ thể này và làm phát sinh quyền sử dụng đất của
chủ thể kia. Các quyền giao dịch này được gọi là quyền chuyển quyền sử dụng

đất, bao gồm quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, để thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Về chủ thể có quyền giao dịch
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng
đất có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
Đất đai 2013. Theo điều luật này, người sử dụng đất có quyền thực hiện giao dịch
quyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện cụ thể của từng loại giao dịch
được quy định trong luật.
2

Người sử dụng đất trực tiếp thực hiện quyền giao dịch hoặc người đại diện
theo pháp luật thực hiện giao dịch trên quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên,

2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

-7-


đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền
và nghĩa vụ sau3:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật
này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế
thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định
của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm

muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực
hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân
chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa
vụ của nhóm người sử dụng đất.
Bên cạnh việc quy định về chủ thể có quyền chuyển quyền trong giao dịch,
pháp luật Đất đai còn có những quy định về chủ thể có quyền nhận quyền trong
giao dịch. Cụ thể như Điều 190 về Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp, Điều 191 về Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, Điều 192 về Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện...
Về quyền sử dụng đất được phép giao dịch
Quyền sử dụng đất được phép giao dịch khi các chủ thể sử dụng đất đáp
ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Trước hết, các chủ thể
này phải đáp ứng bốn điều kiện chung sau đây:
Thứ nhất, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng
nhận).
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác
3 Điều 167, khoản 2 Luật Đất đai năm 2013

-8-


nhận và bảo hộ các quyền sử dụng, sở hữu này của người sử dụng đất. Chủ thể
nào có giấy chứng nhận với tên của họ được ghi nhận trên giấy nghĩa là quyền sử
dụng đất hợp pháp của họ đã được chứng minh và họ có thể đưa quyền sử dụng

đất của mình vào trong giao dịch.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là loại giấy chứng nhận hợp pháp thống nhất áp dụng cấp cho
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định
tại Điều 4 và Điều 7 Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 sửa đổi, bổ sung một
số điều của luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản. Giấy chứng nhận này được
chính thức phát hành và cấp cho người sử dụng đất từ ngày 10/12/2009. Các loại
giấy chứng nhận được ban hành trước thời gian đó vẫn được xem là hợp pháp và
có giá trị pháp lý tương đương, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy
đỏ cũ, được ban hành theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng
cục Quản lý ruộng đất), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở (giấy hồng cũ, được ban hành theo Nghị định 60/CP của Chính phủ ngày
05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị), giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới, được ban hành theo Luật Đất đai 2003) và
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (giấy hồng mới,
được ban hành theo Luật Nhà ở 2005). Người có một trong những loại giấy tờ này
vẫn được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không phải đổi sang giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Có hai ngoại lệ không cần có giấy chứng nhận này, thứ nhất đối với trường
hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực
hiện sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; thứ hai đối với trường hợp nhận
thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có đủ
điều kiện để được cấp giấy chứng nhận4.
Thứ hai, không có tranh chấp đối với diện tích đất đưa vào giao dịch
Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện
quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp thực sự của họ. Một chủ thể chỉ được hưởng và
được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích mà mình có quyền
sử dụng. Trường hợp đất đang bị tranh chấp thì cần phải giải quyết xong tranh
chấp, người sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.

4 Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

-9-


Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Quyền sử dụng đất bị kê biên là để đảm bảo nghĩa vụ tài sản mà người sử
dụng đất phải thực hiện trên cơ sở sự cưỡng chế của pháp luật. Điều kiện này đặt
ra nhằm tránh sự tẩu tán tài sản và lẩn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi
quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất đã bị hạn chế do đó họ không được phép thực hiện giao dịch
đối với quyền sử dụng đất của mình.
Thứ tư, việc sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất
Đối với loại đất có quy định về thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng
mà người sử dụng đất không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước
thu hồi, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chấm dứt
và khi đó không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện giao dịch
đối với quyền sử dụng đất.
Ngoài những điều kiện chung nêu trên, để quyền sử dụng đất có thể đưa
vào giao dịch được thì còn cần phải đáp ứng các điều kiện từ Điều 189 đến Điều
194 của Luật Đất đai 2013.

Điều kiện quyền sử dụng đất được pháp giao dịch

Về hình thức giao dịch
Theo quy định của pháp luật đất đai thì có bảy loại hình giao dịch quyền sử
dụng đất, chúng ta có thể nhìn nhận cơ bản như sau:
-10-

(1) Chuyển đổi quyền sử dụng đất: hai hay nhiều người sử dụng đất thỏa thuận

chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định pháp luật;
(2) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử
dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá
trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp
luật ;
(3) Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất: người sử dụng đất chuyển giao
quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để sử dụng trong một khoản thời
gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên cho thuê khi hết
thời hạn thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp bên cho thuê là người
sử dụng đất dưới hình thức đất do nhà nước giao thì giao dịch gọi là “cho thuê”
quyền sử đất, trường hợp bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do
nhà nước cho thuê thì giao dịch gọi là “cho thuê lại” quyền sử đất ;
(4) Để thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
chết sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật ;
(5) Tặng cho quyền sử dụng đất: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất
của mình cho chủ thể khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên tặng cho đồng ý
nhận theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật ;
(6) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, bên thế chấp
được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao
quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp ;
(7) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của
mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Người sử dụng đất có thể thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất
thông qua hợp đồng hoặc văn bản giao dịch quyền sử dụng đất tự lập nhưng
không trái với quy định của pháp luật. Trong trường hợp quyền sử dụng đất đưa
vào giao dịch thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc nhóm người thì
hợp đồng hoặc văn bản giao dịch đối với quyền sử dụng đất chung này phải được

tất cả các thành viên ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định pháp luật
dân sự.
Hợp đồng hoặc văn bản giao dịch quyền sử dụng đất phải được công
chứng, chứng thực trong trường hợp: hợp đồng chuyển nhượng mà cả hai bên
tham gia không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản; hợp đồng tặng
cho; hợp đồng thế chấp; hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất...
Các hợp đồng hoặc văn bản giao dịch quyền sử dụng đất phải được đăng ký
tại Văn phòng đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa
-11-


chính. Đối với di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế thì thời điểm có hiệu lực
là thời điểm mở thừa kế, hoặc thời điểm người vợ/chồng sau cùng chết nếu là tài
sản chung của vợ, chồng.
Khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, những người tham gia vào
giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định.
Khác với các hàng hoá khác, đất đai luôn có một vị trí cố định không di
dời, vì thế nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng hợp pháp (Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2013). Việc giao dịch
quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về
đất(Điều 195 Luật Đất đai 2013). Do vậy, trong các giao dịch về đất đai, hồ sơ địa
chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai,
minh bạch. Quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.

Quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao

hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận một khoản tiền
tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp
với quy định pháp luật5.
1.2.2. Đặc điểm quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Cũng như chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bởi nó làm chất dứt quyền sử dụng
đất của bên chuyển nhượng và tạo lập nên quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền.
Đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất được trao đổi với một khoản tiền
tương ứng với giá trị của nó. Thông qua việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất
được lưu thông trên thị trường, góp phần đưa đất đai nhanh chóng đến với người
5 Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Tp. HCM, trang 246

-12-


có nhu cầu và có khả năng. Trong các loại giao dịch quyền sử dụng đất thì giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch có ảnh hưởng quan trọng
đến sự hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cũng
như thị trường bất động sản nói chung.
Về chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, để có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hộ
gia đình phải sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Riêng trường hợp hộ gia đình sử
dụng đất nông nghiệp dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất cũng có
quyền giao dịch quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Điều 179 và Điều 180 Luật Đất Đai 2013 quy định hộ gia đình thuộc
các trường hợp sau có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
(i) Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn
mức;

(ii) Hộ gia đình được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
(iii) Hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
(iv) Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê;
(v) Hộ gia đình sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
(vi) Hộ gia đình thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất mà trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê;
(vii) Hộ gia đình được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không
thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất mà trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; và
-13-


(viii) Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm6.
Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, với lý do đặc thù, việc chuyển
nhượng đất của hộ gia đình có sự giới hạn. Cụ thế như hộ gia đình đồng bào dân
tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà
nước7; hộ gia đình đang sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra
khỏi khân khu đó; hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong rừng phòng hộ.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 188 Luật Đất
đai 2013
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất.
•

Thiếu một trong 4 điều kiện trên đây thì hộ gia đình nếu thực hiện việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng pháp luật. Nếu phát sinh tranh
chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vô hiệu.
Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng dựa trên sự thỏa
thuận của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ
phải được tiến hành đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục cụ thể quy
định tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT.
1.3.

Quyền thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia

đình

1.3.1. Khái niệm quyền thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của
hộ gia đình
6 Khoản 1 Điều 210 Luật Đất đai 2013
7 Khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai 2013, Khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

-14-


Theo qui định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005, thế chấp tài sản là việc
bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận
thế chấp. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên thế chấp)
dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên
nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà

không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp 8. Mục đích của
việc thế chấp quyền sử dụng đất được xác định là để vay vốn và đảm bảo nghĩa vụ
thanh toán khoản vốn đã vay. Bên nhận thế chấp không nắm giữ đất đai mà chỉ
nắm giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất của bên thế chấp.
Dựa theo qui định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai ta có thể hiểu
rằng thế chấp tài sản của hộ gia đình là việc hộ gia đình dùng tài sản thuộc sở hữu
của hộ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ với tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
và cá nhân trong nước9 và không chuyển giao tài sản đó cho tổ chức tín dụng, tổ
chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân trong nước.
1.3.2. Đặc điểm quyền thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của
hộ gia đình.
Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế và
cá nhân trong nước theo qui định của pháp luật.
Trong quyền thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc không bắt buộc phải
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như các chủ thể khác, hộ
gia đình, cá nhân còn có thể lựa chọn vay vốn từ nhiều chủ thể khác nhau, bao
gồm tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, từ tổ chức kinh tế hoặc
cá nhân trong nước khác10. Trong khi đó, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài và tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ được thế chấp bằng quyền sử
dụng đất cùng với tài sản gắn liền trên đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam11. Luật Đất đai 2013 đã có sự mở rộng để hộ gia đình cá nhân
có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho việc vay vốn phục vụ cho nhu cầu
8 Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Tp. HCM, trang 275.
9 Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
10 Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
11 Điểm d khoản 1 Điều 183 Luật Đất đai 2013.

-15-


phù hợp của mình chứ không còn giới hạn ở việc đảm bảo vay vốn sản xuất kinh
doanh tại Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai 2003.
Về chủ thể:
Bên thế chấp: Hộ gia đình
Nguồn gốc: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước
giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế
thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo qui định của pháp luật.
Đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hàng năm thì người sử dụng đất
chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho thuê
theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 về “Quyền và
nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.
Bên nhận thế chấp:
Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế và cá
nhân trong nước theo qui định của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước
theo qui định của pháp luật12:
Khi hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước theo qui định của
pháp luật thì hộ gia đình có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Bộ luật Dân sự 2005,
trong đó có nghĩa vụ: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ
trường được bên nhận thế chấp đồng ý. Giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp;
làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; sử dụng đất đúng mục đích không làm hủy
hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng

phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng và xóa đăng ký thế chấp khi hợp
đồng thế chấp chấm dứt.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013

12 Điều 348, Điều 349 Bộ Luật Dân sự 2005.

-16-


Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
•

Thiếu một trong 4 điều kiện trên đây mà hộ gia đình thực hiện việc thế chấp
quyền sử dụng đất, thì việc thế chấp quyền sử dụng đất này là không đúng pháp
luật. Nếu phát sinh tranh chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vô
hiệu.
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng,
theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp
sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà Nước; trường hợp nhận thừa
kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có
đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Cũng theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất được chậm
thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì

phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy định
tại Điểm a Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao
dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của
pháp luật.
Hình thức thế chấp quyền sử dụng đất: Hợp đồng dựa trên sự thỏa thuận
của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ phải được
tiến hành đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục cụ thể quy định tại
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT.

-17-


2:
BÌNH LUẬN TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO
DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.

Mô tả tình huống

Tại Đà Nẵng có 404 hộ gia đình được chính quyền địa phương hỗ trợ tiền
mua đất ở thuộc diện gia đình chính sách. Trong số này có nhiều hộ đã đóng đủ
tiền và lấy sổ đỏ nhưng sổ đỏ có kèm ghi chú với nội dung “Không được chuyển
nhượng dưới mọi hình thức và trong vòng 24 tháng không xây dựng nhà sẽ bị thu
hồi”;
Khi mang sổ đỏ này đi thế chấp ở ngân hàng thì bị cán bộ ngân hàng từ
chối vì cho rằng sổ đỏ không có giá trị vì trong sổ đổ ghi không được chuyển
nhượng dưới mọi hình thức.

Câu hỏi pháp lý được đặt ra ở đây là:
(1) Những hộ gia đình được hỗ trợ tiền mua đất từ chính quyền địa phương có quyền

thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
(2) Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ Thành phố Đà Nẵng có được quyền ghi
kèm dòng ghi chú: “Không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức và trong
vòng 24 tháng không xây dựng nhà sẽ bị thu hồi” trong GCNQSDĐ hay không?;
(3) Những hộ dân trên có được thực hiện quyền giao dịch (thế chấp) quyền sử dụng
đất với những sổ đỏ ghi “không được chuyển nhượng” hay không?
2.2.

•
•
•
•
•

Cơ sở pháp lý

Khoản 10 Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về "những hành vi bị cấm đối với
việc cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 55 Luật Đất đai 2013 quy định về “giao đất có thu tiền sử dụng
đất” đối với trường hợp của hộ gia đình;
Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về “Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”;
-18-

• Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về “Thời điểm được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất”
• Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định về “Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất”;
• Điều 180 Luật Đất đai 2013 quy định về “Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang
loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”
• Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”;
• Điều 721 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về “xử lý quyền sử dụng đất đã thế
chấp”;
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày
19 tháng 05 năm 2014 “quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
2.3.

Bình luận tình huống

2.3.1. Những hộ gia đình được hỗ trợ tiền mua đất từ chính quyền địa
phương có quyền thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 có quy định về những đối
tượng là người sử dụng đất là người “được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất” trong đó có đối tượng
là hộ gia đình, cá nhân. Trong tình huống này, hơn 400 hộ gia đình ở Đà Nẵng mà
ví dụ cụ thể ở đây là hộ gia đình của ông Lợi cũng như bà Vân được Thành phố
bố trí bán một lô đất 100m2 tại khu dân cư phía nam sông Quá Giáng (xã Hòa
Phước, huyện Hòa Vang) với đơn giá 1,134 triệu đồng/m 2 và được chính quyền

hỗ trợ một phần tiền mua đất ở. Các hộ gia đình ngoài khoản tiền hỗ trợ của chính
quyền còn phải nộp một khoản để có được quyền sử dụng đất. Như vậy, các hộ
gia đình này đều là người sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao đất có
thu tiền theo Khoản 1, Điều 55 Luật Đất đai 2013 là “Hộ gia đình, cá nhân được
-19-


giao đất ở”. Chính vì vậy, chủ thể bán đất cho gia đình ông Lợi cũng như các gia
đình khác trong tình huống này là cơ quan Nhà nước.
Khi là một người sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân có đầy đủ các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cụ thể Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có
quy định rằng: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này”. Đối tượng “người sử dụng đất” ở đây là hộ
gia đình được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất có những quyền cụ theo
Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 trong đó có 2 quyền:
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
Các quyền này của Hộ gia đình được thực hiện đầy đủ ngay trong trường
hợp Nhà nước giao đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất 13. Luật Đất đai
không có quy định trường hợp được Nhà nước “hỗ trợ” tiền mua đất ở đối với hộ
gia đình thì bị hạn chế quyền. Nên chính quyền Đà Nẵng không có quyền tước đi
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trên.
Tuy nhiên, để thực hiện được quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử
dụng đất, hộ gia đình phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Khoản
1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
13 Khoản 4 Điều 179 Luật Đất đai 2013.

-20-


d) Trong thời hạn sử dụng đất”
Trong tình huống này, các hộ gia đình ở Đà Nẵng khi đã đóng đủ tiền và
lấy được sổ đỏ với nguồn gốc đất được ghi rõ trong sổ đỏ là Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng là lâu dài, trong trường hợp đất không
có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì
họ đã có đủ điều kiện để thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất như
nêu ở trên.
2.3.2. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ tại Thành phố Đà Nẵng có
được quyền ghi kèm dòng ghi chú:“Không được chuyển nhượng dưới mọi hình
thức và trong vòng 24 tháng không xây dựng nhà sẽ bị thu hồi” trong GCNQSDĐ
hay không?
Thứ nhất, việc cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ kèm ghi chú
“không được chuyển nhượng mọi hình thức” có phù hợp hay không?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất phải được cấp theo đúng các quy tắc được quy định tại Điều 98
Luật Đất đai 2013, trong đó Khoản 3 có quy định: “Người sử dụng đất, chủ sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”. Như vậy khi các hộ gia
đình này đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nộp đủ số tiền mua đất kể cả
khoản tiền được nhận hỗ trợ) thì họ được cơ quan có thẩm quyền tại Đà Nẵng cấp
sổ đỏ.
Thêm vào đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống
-21-


nhất trong cả nước14. Mẫu GCN là hình thức pháp lý thống nhất quy định để áp
dụng cho tất cả các trường hợp sử dụng đất. Việc quy định mẫu GCN nhằm mục
đích giúp Nhà nước thống nhất quản lý đất đai một cách thuận tiện, hiệu quả đồng
thời bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Mẫu GCN được quy định
cụ thể trong Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014. Trong đó, GCN thể hiện rõ các nội dung
bao gồm: Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất (Điều 5), thông tin về thửa đất (Điều 6), Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (Điều 7), nội dung tại điểm Ghi chú (Điều 11), Sơ đồ thửa
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận (Điều 12), nội
dung ghi nợ, miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (Điều 13). Trong đó phần ghi chú Cơ
quan có thẩm quyền cấp GCN cũng chỉ được quyền bổ sung những điều theo luật
định. Còn đối với mục ghi nợ, miễn, giảm nghĩa vụ tài chính cũng chỉ thể hiện về
khoản tiền được miễn, giảm; khoản nghĩa vụ được miễn, giảm; văn bản làm căn
cứ cho sự miễn giảm. Như vậy quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không có một điều khoản nào
quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có quyền được thêm những
điều kiện hạn chế về quyền của người sử dụng đất không có trong quy định pháp
luật khi họ được hỗ trợ nghĩa vụ tài chính. Từ những lập luận trên, quy định của
chính quyền Đà Nẵng không phù hợp với quy định pháp luật về Đất đai hiện nay.
Thứ hai, việc cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ kèm ghi chú “trong
vòng 24 tháng không xây dựng nhà sẽ bị thu hồi đất” có phù hợp hay không?
Luật đất đai 2013 phân chia các trường hợp thu hồi đất thành 4 nhóm:
(i) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61)

14 Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013.

-22-


(ii) Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
(Điều 62)
(iii) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64)
(iv) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65)
Trong trường hợp trên, với lý do “không xây dựng nhà trong vòng 24 tháng
sẽ bị thu hồi” là không thuộc các trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của
pháp luật. Vì vậy, việc ghi chú trong GCNQSDĐ ở trên là không phù hợp theo
quy định của pháp luật.
2.3.3. Những hộ dân trên có được thực hiện quyền giao dịch (thế chấp)
quyền sử dụng đất với những sổ đỏ ghi “không được chuyển nhượng” hay
không?
Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm có thể mang quyền
sử dụng đất thế chấp để vay vốn ngân hàng là khi người sử dụng đất đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp. Vì gia đình ông Lợi đã
được cấp GCNQSDĐ và đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính nên gia đình ông
có thể thế chấp QSDĐ tại ngân hàng. Nhưng trong thực tế, trong GCNQSDĐ
kèm ghi chú “không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức” nên gia đình ông
không thể thực hiện quyền thế chấp QSDĐ. Bởi lẽ, việc thế chấp QSDĐ tại ngân
hàng theo Điều 721 Bộ luật Dân sự 2005 khi đã hết hạn thực hiện nghĩa vụ được
bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên thế chấp không thực hiện được hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ thì QSDĐ đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận hoặc
nếu không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện
-23-

ra tòa. Trong trường hợp gia đình ông Lợi nếu không thực hiện được hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ thì QSDĐ được thế chấp sẽ chuyển qua cho ngân hàng.
Do đó gia đình ông Lợi, bà Vân cùng các hộ còn lại không thể chuyển quyền sử
dụng mảnh đất đó cho bất kì chủ thể nào khác.
2.4.

Đánh giá quyết định

Chính quyền Đà Nẵng thực hiện chính sách hỗ trợ các hộ gia đình nghèo
trong việc mua đất ở là một chính sách xã hội tiến bộ. Chính sách này dựa trên
quá trình khảo sát đánh giá chất lượng sống của người dân của chính quyền thành
phố. Đa số những hộ dân được hưởng chính sách này là con liệt sĩ thuộc diện gia
đình chính sách nhưng hiện chỗ ở quá chật chội, trong khi đó chưa một lần được
nhận hỗ trợ cải thiện nhà ở, đất ở... Việc hỗ trợ về tài chính sẽ tạo cơ hội cho các
Hộ gia đình, cá nhân này có thể mua được đất để có thể xây dựng nhà, ổn định
đời sống.
Việc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Thành phố Đà Nẵng ghi kèm nội
dung: “Không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức và trong vòng 24 tháng
không xây dựng nhà sẽ bị thu hồi” là nhằm mục đích thực hiện chủ trương của
thành phố là mong muốn các hộ chính sách nghèo có đất làm nhà và không muốn
họ bán đất đi để rồi sau này lại rơi vào vòng luẩn quẩn. Đây là một chính sách
đảm bảo việc sử dụng đất ở địa phương được hiệu quả cũng như phát triển ổn
định quỹ đất.
Các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất với nguồn đất được ghi rõ
trong sổ đỏ là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng là
lâu dài. Ngoài nguồn tiền hỗ trợ của chính quyền địa với mức cao nhất 45 triệu
đồng/hộ, thấp nhất là 32 triệu đồng/hộ thì người dân còn bỏ tiền đến hơn 70% để

-24-


mua lô đất ở. Như vậy khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đảm bảo các
điều kiện để thực hiện các quyền giao dịch quền sử dụng đất như chuyển nhượng,
thế chấp thì Nhà nước phải đảm bảo cho họ thực hiện các quyền này. Hơn thế
nữa, trước khi đóng đủ tiền để lấy được sổ đỏ, các hộ gia đình này ngoại trừ số
tiền hỗ trợ của Nhà nước họ phải chạy vay nhiều nơi mới đủ được số tiền mua
đất. Vì vậy mục đích sau khi có sổ đỏ họ đem đi thế chấp ngân hàng là để có tiền
xây dựng nhà ở. Nhưng vì quy định không cho phép họ chuyển nhượng dưới mọi
hình thức, cán bộ ngân hàng cho rằng sổ đỏ không có giá trị vì vậy việc thế chấp
không thể thực hiện được. Và kết quả những hộ gia đình này không thể nào có đủ
tiền để xây dựng nhà trên đất đã mua. Và trong trường hợp nếu họ không thể nào
xoay sở được khoản tiền để xây nhà trong vòng 24 tháng thì thửa đất ấy sẽ bị thu
hồi. Như vậy chính sách này lại đưa người sử dụng đất vào vòng luẩn quẩn là có
quyền sử dụng đất nhưng không thể nào thực hiện được và đương nhiên dòng ghi
chú này đã quay lại phá vỡ mục đích ban đầu là muốn hỗ trợ những hộ gia đình
khó khăn ổn định chỗ ở.
Hơn thế nữa, pháp luật Đất đai không có bất cứ quy định nào được viện cớ
miễn, giảm tiền sử dụng đất để tước đoạt hay áp đặt điều kiện quyền sử dụng đất
hợp pháp của người sử dụng đất. Các hộ gia đình được cấp GCN theo diện Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như trên thì họ có đầy đủ các quyền về sử
dụng, chuyển nhượng, thế chấp... và phải được các cơ quan nhà nước bảo vệ các
quyền, lợi ích hợp pháp này. Việc quy định như trên đã hạn chế quyền hợp pháp
đáng lẽ ra phải có của những người sử dụng đất này.
Điều kiện ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chính quyền Thành phố Đà Nẵng không
những không bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn vi
phạm quy định của pháp luật Đất đai về các hành vi bị cấm là: “Cản trở, gây khó
-25-