Khoá luận tốt nghiệp pháp luật về quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tại công ty TNHH luật việt

TÓM LƯỢC
Trên cơ sở nghiên cứu một cách đầy đủ, có hệ thống các quy định của pháp luật
về quyền sử dụng đất, luận văn đã làm rõ, làm sáng tỏ được những vấn đề lý luận về
quyền sử dụng đất, những điểm chung và những điểm đặc thù của quyền sử dụng đất.
Đồng thời, bằng việc phân tích, đánh giá thực trạng tình hình áp dụng các quy
định pháp luật hiện hành về điều chỉnh quyền sử dụng đất để thông qua đó đề xuất một
số ý, kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về quyền sử dụng
đất và nâng cao hiệu quả xét xử của Tòa án về những tranh chấp quyền sử dụng đất.
Bài luận luận văn phản phân tích quá trình thực hiện, thực thi pháp luật về quyền
sử dụng đất ở thực tại hiện nay nói chung, tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt nói
riêng đểphản ánh thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất và đưa ra hướng hoàn
thiện để giải quyết những vướng mắc trong quy định của pháp luật về quyền sử dụng
đất. Dựa trên những phân tích này, luận văn đề xuất một số kiến nghị có giá trị thực
tiễn nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất.

1


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập tại Trường Đại học Thương mại, được sự nhiệt tình
giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung và trong Khoa Kinh tế - Luật nói
riêng, em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống làm
hành trang vững chắc cho cuộc sống sau này. Xuất phát từ long kính trọng và biết ơn
sâu sắc, em xin chân thành cám ơn tới các Quý thầy cô Trường đại học Thương mại
cũng như Quý thầy cô Khoa Kinh tế Luật, những người đã trực tiếp giảng dạy, truyền
đạt những kiến thức bổ ích cho em.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS. Tạ Thị Thùy Trang, người đã
tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình làm bài khóa luận tốt nghiệp.
Qua đây, em cũng xin chân thành gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo công ty Luật
TNHH Ánh Sáng Việt, cùng toàn thể các anh, chị trong công ty đã tạo điều kiện và
giúp đỡ em hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này.

Trong quá trình làm bài khóa luận tốt nghiệp, do kinh nghiệm thực tế chưa có
nhiều nên bài viết chắc chắn không tránh khỏi những sai sót. Kính mong nhận được sự
góp ý, nhận xét từ phía giáo viên hướng dẫn, các Quý thầy cô để kiến thức của em
ngày càng hoàn thiện hơn và có được những kinh nghiệm qúy báu để áp dụng trong
thực tiễn làm việc sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện.
Phạm Thị Thu

2


MỤC LỤC

3


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ cái viết tắt/ Ký
hiệu
TNHH
BLDS
GCN
GCNQSDD
TAND
TANNTC
UBNN
BLTTDS
QSDĐ

Cụm từ đầy đủ
Trách nhiệm hữu hạn
Bộ luật Dân sự
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tòa án nhân dân
Tòa án nhân dân tối cao
Ủy ban nhân dân
Bộ luật tố tụng dân sự
Quyền sử dụng đất

4


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài khóa luận.

Đất đai là một tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn
phân bổ các khu dân cư, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc
gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống…Với những giá trị thấy
được, trong mặt tích cực, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên
để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình. Sau khi Luật đất
đai 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò
quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và
vốn đầu tư nước ngoài trong khai thác, sử dụng đất.. Đất đai có vai trò vô cùng quan
trọng đối với cuộc sống của chúng ta, nhất là khi nhu cầu về đất đai ngày càng lớn mà
diện tích đất lại có hạn. Nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát triển nhanh về
mọi mặt của đất nước, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã
diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạnh mẽ và những phát dinh
trong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu sử

dụng đất ngày càng cao trong khi đất đai chỉ có giới hạn về cả mặt số lượng cũng như
chất lượng. Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường, thì sự thay đổi chuyển dịch
về quyền sử dụng đất là một sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên trong
cuộc sống. Chính vì vậy mà mong muốn bảo vệ quyền sử dụng đất của mình luôn là
niềm mong mỏi của người dân. Ngay từ năm 1993, Luật Đất Đai đã xác lập năm
quyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất thì
hàng loạt các vấn đề về giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra một cách phổ biến và
phức tạp như: đầu cơ đất đai, sử dụng đất không mục đích, chuyển nhượng, chuyển
đổi,…trái phép, giao dịch đất không có các giấy tờ hợp lệ,…dẫn đến tranh chấp, khiếu
nại tố cáo về đất đai ngày càng nhiều. Trong khi quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung, quyền sử dung đất nói riêng vẫn còn yếu kém.
Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai, nó gắn liền
với quyền và lợi ích của người dân. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý những hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Vì vậy,
quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất trong chừng mực nhất định cũng được
luận giải tương đương như quyền sở hữu hạn chế về đất đai. Cũng như những đối
tượng sở hữu các bất động sản khác, quyền sử dụng đất chứa đựng trong mình những
quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

5


Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hàng năm Bộ nhận được
gần 10.000 lượt đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi
trường của công dân 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó đơn thuộc
lĩnh vực đất đai chiếm 98,6% tổng số đơn. Các địa phương có nhiều đơn gửi đến Bộ
Tài nguyên và Môi trường là thành phố Hồ Chí Minh, An Giang, Cần Thơ, Bình
Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Tháp, Bến Tre, Bình Thuận, Đồng Nai,
Kiên Giang và Tây Ninh (bình quân mỗi địa phương có gần 500 lượt đơn thư/năm).

Theo đó, có thể thấy vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức
tạp, với mật độ “ phổ biến” (mặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản quốc gia). Đây cũng
là lú do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của
quyền sử dụng đất. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về pháp luật quyền sử
dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng
pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án.
Vì vậy, để có cái nhìn tổng quan về chế định này cũng như đi sâu phân tích, tác
giả đã chọn đề tài : “Pháp luật về quyền sử dụng đất – Thực tiễn thực hiện tại công
ty TNHH Ánh Sáng Việt”trong đó chủ yếu tìm hiểu quy định của pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất.

6


2. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Chế định quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong Luật Đất đai, tuy
nhiên hiện nay vẫn chưa có công trình nghiên cứu nào đi sâu phân tích được hết các
khía cạnh của chế định này mà chỉ mới dừng lại ở nghiên cứu một mặt của chế định.
Việc nghiên cứu về chế định quyền sử dụng đất thường được tiến hành dưới dạng các
bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyển đề nhỏ trong các công trình
nghiên cứu chung.
Năm 2000, tác giả Nguyễn Văn Mạnh, Đại học Quốc gia Hà Nội nghiên cứu vấn
đề thừa kế quyền sử dụng đất theo luật đất đai 1993 (và các Luật sửa đổi bổ sung Luật
Đất đai năm 1993) và BLDS 1995. Tuy nhiên từ năm 2000 đến nay quy định về quyền
sử dụng đất đã có nhiều thay đổi bằng việc Nhà nước ban hành các văn bản pháp luật
mới: Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, BLDS 2005, BLDS 2015 (có hiệu lực thi
hàng 01/01/2017) và các văn bản hướng dẫn liên quan khác.
Cho đến nay, pháp luật quyền sử dụng đất được giới nghiên cứu khoa học pháp lí
nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau. Điển hình là hàng loạt các công

trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến
như: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân
(2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011…
Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý
người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ
luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; T.S Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai
Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật
học, số 8/2009; Ths. Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số 3/2005; Báo cáo số 93/
BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận
tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc
về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi
7


(2009), pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam,
Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay,
Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội.
Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề
quyền sử dụng đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn
chưa được đầu tư nghiên cứu sâu. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết
và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp
luật hiện hành về quyền sử dụng đất. Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về

vấn đề này trong thời gian tới.
So với các quy định về quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 1993 và BLDS
1995 thì các quy định về quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành được quy định
theo hướng mở rộng quyền tự định đoạt cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật sử
dụng đất. Vì vậy các vấn đề mới này cần phải được nghiên cứu một cách toàn diện trên
cơ sở Luật đất đai 2013 kết hợp với các quy định về quyền sử dụng đất trong BLDS
2015 để thấy được những mặt tích cực cũng như những điểm còn chưa phù hợp với
thực tế cuộc sống từ đó góp phần bảo vệ một cách hài hòa giữa lợi ích của xã hội, Nhà
nước và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về quyền sử dụng
đất.
Như vậy, luận văn là công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu về pháp luật
quyền sử dụng đất ở Việt Nam, không trùng lặp với các công trình nghiên cứu khoa
học đã được công bố tại nước ta.
3. Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền
sử dụng đất, qua đó đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi,
bổ sung các quy định pháp luật về đất đai nói chung và về chuyển quyền sử dụng đất
nói riêng. Dựa trên cơ sở đó, bài viết có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một
cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các
quy định pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất ở nước ta. Đồng thời qua đó nêu nên
thực tiễn thực thi, áp dụng pháp luật của công dân Việt Nam nói chung, và tại công ty
Luật TNHH Ánh Sáng Việt nói riêng.
Từ việc đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực
tiễn áp dụng diễn ra như đã nói ở trên, ta có thể thấy rằng từ việc nghiên cứu và phân
tích một cách có hệ thống đó về các quy định của việc chuyển quyền sử dụng đất để có

8

thể đưa ra phương hướng, biện pháp hoàn thiện nó và có ý nghĩa, đúng với thực tế hơn
trong tình hình hiện nay.
4. Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:
Một là, hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học về quyền sử dụng đất;
Hai là, hệ thống quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự;
Ba là, tiến hành phân tích tình huống thực tế tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng
Việt. Đồng thời đánh giá các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong
việc quản lý sử dụng đất đai và các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất còn
hạn chế khiếm khuyết tạo nên “lỗ hổng” pháp lý.
4.2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích pháp luật về quyền sử dụng đất, để
nắm chắc những quy định của Nhà nước về quyền sử dụng đất. Qua đó, phân tích,
đánh giá quá trình thực tiễn thực hiện tại công ty luật TNHH Ánh Sáng Việt nhằm phát
hiện những tồn tại và hạn chế về vấn đề pháp luật về quyền sử dụng đất nói trên. So
sánh giữa lý luận và thực tiễn để rút ra những việc làm được và chưa làm được trên cơ
sở đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về
quyền sử dụng đất nói riêng để khắc phục những mặt tồn tại hạn chế đó, giúp phát huy
được những mặt tích cực trong vấn đề này.
4.3. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất theo các
quy định tại Luật Đất đai, BLDS, và một số các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành
Luật Đất đai.
Về thời gian: sử dụng Luật Đất đai 2013 – có so sánh với các Luật Đất đai được
ban hành những năm về trước. Nghiên cứu đồng thời cùng vấn đề là BLDS 2005, so
sánh, nghiên cứu cùng với BLDS 2015(có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm
2017)
Về nội dung: Quyền sử dụng đất là một vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên
quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật. Mặt khác,

pháp luật về quyền sử dụng đất có nhiều vấn đề liên quan như: Đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử
dụng đất,…Trong những vấn đề vừa nêu trên, ta có thể thấy rằng việc chuyển quyền sử
dụng đất là một trong những hoạt động đang diễn ra khá phổ biến trong đời sống pháp
lý hàng ngày hiện nay. Để bài nghiên cứu được làm rõ và đi sâu vào vấn đề, luận văn
9


chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội dung cơ bản
về chuyển quyền sử dụng đất - thực tiễn thực hiện tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng
Việt.
5. Phương pháp nghiên cứu
Một số phương pháp nghiên cứu chính được sử dụng xuyên suốt toàn bài khóa
luân:
Một là, phương pháp duy vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật về quyền sử
dụng đất một các toàn diện trong mối tương quan với các quy định pháp luật Việt Nam
Hai là, phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân chia các vấn đề lớn, phức tạp
thành những vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể hơn. Sau khi phân tích thì tổng hợp lại và khái
quát để đưa tới sự nhận thức tổng thể về vấn đề quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Ba là, phương pháp quy nạp và diễn dịch: đề tài đi từ nhưng vấn đề chung đến
những vấn đề riêng, từ những hiện tượng riêng lẻ đến những cái chung.
Bốn là, phương pháp thống kê: đây là phương pháp quan trọng, được sử dụng
xuyên suốt trong bài khóa luận. Khóa luận tập hợp những văn bản pháp luật liên quan
đến vấn đề quyền sử dụng đất, thực tiễn quyền sử dụng đất làm cơ sở khoa học, lý luận
chung để nghiên cứu làm rõ mục đích nghiên cứu của đề tài.
Trong đó, các chương trong bài khóa luận được sử dụng các phương pháp nghiên
cứu chính như sau:
Chương I: sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phương pháp lý luận,
phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh và phương pháp phân tích, thống kê,…

Chương II: sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phương pháp phân tích,
phương pháp tổng hợp và phương pháp thống kê,…
Chương III: sử dụng phương pháp nghiên cứu chính là phương pháp phân tích,
phương pháp liệt kê, phương pháp tổng hợp và phương pháp thống kê,…

10


6. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và một số các danh mục khác như danh mục từ viết
tắt, danh mục tài liệu tham khảo,… nội dung của bài khóa luận được chia làm ba
chương như sau:
Chương I: Những lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất.
Chương II: Thực trạng pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất – Thực tiễn
thực hiện tại công ty Luật TNHH Ánh Sáng Việt.
Chương III: Một số giải pháp (kiến nghị) hoàn thiện pháp luật về quyền sử
dụng đất.

11


CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU
CHỈNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Một số vấn đề cơ bản liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1 Về quyền sử dụng đất
1.1.1.1 . Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một khái niệm pháp lý được hiểu theo nhiều nghĩa khác
nhau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật đất đai: Với ý nghĩa
này thì quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật đất đai bao gồm hệ thống các quy

phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực
thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thứ hai,quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật về đất đai: Quan hệ pháp
luật này được thể hiện trên ba phương diện sau: Quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu
(Nhà nước) với người sử dụng đất được thể hiện trong mối quan hệ giữa các quyền:
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất. Quyền của chủ sở hữu đối với đất
đai là quyền mang tính tuyệt đối còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ là
quyền phái sinh, chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai; Quan hệ giữa
những người sử dụng đất với nhau. Quan hệ này được thực hiện thông qua các giao
dịch mang tính dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử
dụng đất …; Quan hệ giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý Nhà nước như
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường; Phòng Tài nguyên và
Môi trường và Ủy Ban Nhân Dân (UBND) các cấp trong quan hệ: giao đất, cho thuê
đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu hồi đất… Dưới góc độ
là một chế định pháp luật đất đai và một quan hệ pháp luật đất đai như được phân tích
ở trên thì quyền sử dụng đất chính là một phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai.
Thứ ba,quyền sử dụng đất là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và của
người sử dụng đất. Theo nghĩa này, quyền sử dụng đất là cách xử sự của người sử
dụng đất trong việc thực hiện các quyền mà Nhà nước trao cho họ. Những quyền chủ
quan này xuất hiện trên cơ sở các quy phạm pháp luật khách quan đã nói ở trên và do
các quy phạm đó quyết định.
Thứ tư, quyền sử dụng đất là một tài sản sản đặc biệt, chính vì thế quyền sử dụng
đất vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của quan hệ pháp
luật dân sự.
Là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năng
của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai. Tuy
12

nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của
mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các
quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà
nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách
là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm
quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ
đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp
pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao.
Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội phân tích quyền sử dụng
đất với tư cách là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu. Theo đó, “quyền sử
dụng đất” được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Bên cạnh đó, các tác giả
phân biệt sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng
đất về mặt lý luận, biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau: Quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên
quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử
dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ
thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện
tích, thời hạn và mục đích sử dụng...; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang
tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại
mang tính trực tiếp và cụ thể.
Cuốn sách “Giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân sự và
thực tiễn xét xử” của TS.TP. Nguyễn Văn Cường và TS. Nguyễn Minh Hằng cho rằng,
không thể đồng nhất quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất theo ý kiến của một số
chuyên gia và quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai
thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật”.

Trong luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam”, TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan
điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận
cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê
đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao
đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối
13


tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”. Các quan điểm trên
nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ
kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những
quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình
sử dụng đất.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định về sở hữu đất đai: “ Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. ”
Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu sở hữu
tư nhân về đất đai. Toàn bộ vốn đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu. Các cá nhận, tổ chức trong xã hội chỉ có quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường, trở
thành hàng hóa đặc biệt. Người sử dụng đất có quyền sử dụng, được thực hiện các giao
dịch về đất đai gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Xét về nội hàm, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có nhiều điểm khá tương đồng
với quyền sở hữu đất của nhiều quốc gia trên thế giới. Ngay cả các nước công nhận
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, thì quyền sở hữu cũng sẽ bị hạn chế bởi yêu cầu đảm
bảo sự phát triển bền vững của kinh tế, xã hội và môi trường. Ví dụ, trong bài viết

“Who owns America - Land use Planning for Sustainability” của John Ikerd, tác giả
đưa ra quan điểm: “Người sở hữu đất không phải là người “sở hữu” nước Mỹ, họ chỉ
có quyền sử dụng đất mà thôi. Không ai là người chủ sở hữu thực sự đối với đất đai và
mỗi chúng ta cần phải có trách nhiệm và đều có quyền công bằng trong việc đánh giá,
xem xét đất đai đã được sử dụng một cách “thông minh” hay chưa. Điều đó cũng đồng
nghĩa với việc, mỗi người dân nước Mỹ đều có quyền lên tiếng và quyết định cách
thức sử dụng đất đảm bảo phát triển bền vững, đó chính là tương lai của nước Mỹ và
người dân nước Mỹ. Chúng ta không phải chủ sở hữu nước Mỹ, nhưng chúng ta có
trách nhiệm đảm bảo đất đai của nước Mỹ được sử dụng cho mục đích phát triển bền
vững”. Trong bài viết “Rights of ownership or rights of use? – The need for a new
conceptual basis for land use policy”, tác giả Lynton K.Caldwell lại phân tích hệ thống
pháp luật của một số quốc gia về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải
đưa ra một khái niệm mới về quyền sở hữu đất đai. Bài viết cũng cho chúng ta nhận
thấy có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất của Việt Nam với hệ thống án lệ của
Vương quốc Anh, đó là “chế độ sở hữu nhân dân”. Còn ở Mỹ, quốc gia tôn trọng chế
14


độ tư hữu gần như tuyệt đối, thì pháp luật cũng khó có thể quy định dựa vào bản chất
thật sự và cơ bản về cái gọi là “sở hữu đất” mà chủ yếu dựa trên “các điều kiện được
pháp luật cho phép thông qua việc thực hiện quyền”. Hay nói các khác, trên thực tế,
mỗi người chỉ thực sự sở hữu “các quyền” đối với đất chứ không phải sở hữu đất.
Pháp luật Liên bang Nga, Chương 17 Bộ luật Dân sự năm 1997 (sửa đổi, bổ sung
vào các năm 1997, 1999, 2001, 2002, 2003), Điều 262 quy định: “Trừ trường hợp khác
được quy định trong luật, quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng đối với
lớp bề mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặt
trong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó. Chủ sở hữu đất được quyền sử dụng đất theo
ý muốn của mình, quyền sử dụng này bao hàm cả quyền đối với khoảng không và dưới
lòng đất theo chiều thẳng đứng, trừ các quy định khác trong luật về tài nguyên khoáng
sản và sử dụng không gian, đồng thời, quyền đó không được ảnh hưởng đến quyền của

những người khác”. Điều 264 quy định: “Đất và các tài sản gắn liền với đất, có thể
được chủ sở hữu chuyển giao cho người khác sử dụng lâu dài hoặc tạm thời, bao gồm
cả việc thuê. Người sử dụng mà không phải chủ sở hữu đất phải tuân thủ các nghĩa vụ
theo luật và theo thỏa thuận với chủ sở hữu, không được quyền định đoạt đối với đất,
trừ trường hợp luật định hoặc có thỏa thuận”. Đối với các chủ thể có quyền sử dụng
đất lâu dài, thì pháp luật cho phép họ có quyền sử dụng một cách độc lập (trừ những
trường hợp quy định trong luật), xây dựng các công trình trên đất và được quyền sở
hữu các công trình, tài sản này.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu khoa học trong nước đều có quan điểm
tiếp cận quyền sử dụng đất với tư cách là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất. Trên
cơ sở quyền nguyên thủy là quyền sở hữu, các chủ thể sử dụng đất được chủ sở hữu
trao quyền năng cụ thể, trong một số trường hợp, quyền sử dụng đất có sự “hóa thân”
vào quyền sở hữu đất mà các nhà nghiên cứu gọi là “quyền sở hữu kép” trong quan hệ
đất đai. Còn pháp luật các quốc gia lại nghiên cứu quyền sở hữu đất theo hướng “sở
hữu các quyền đối với đất”. Với các cách tiếp cận trên, chúng ta có thể nhận thấy
quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở nhiều nước trên thế giới và quyền sử dụng đất
tại Việt Nam đang có sự tiệm cận rất gần nhau, giao dịch thể hiện rõ nét nhất sự tương
đồng này chính là giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Cũng theo các quy định Khoản 7, Khoản 8, Khoản 9 và Khoản 20 tại Điều 3 Luật
này quy định: Nhà nước giao quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là Nhà nước giao đất ) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước trao quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua
việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác
15


định cho người đó. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Là đại diện chủ sở hữu và chủ thể quản lý thống nhất đất đai, Nhà nước có quyền

quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất theo quy hoạch;
quyết định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường;
điều tiết các giá trị đất gia tăng do không người sử dụng đất tạo ra…
Tóm lại, ta có thể hiểu, quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc
chuyển quyền đó cho người khác. Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của
người sử dụng đất, nó được phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại
quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một các đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu và
yếu tố quyền lực nhà nước. Hay nói cách khác, quyền sử dụng tài sản (đất) là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (đất) một cách hợp pháp thông
qua các hành vi sử sụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác.
1.1.1.2. Đặc điểm
Như đã nói ở trên, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu đất và được giao
dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. Trong luật học, quyền sở hữu, bất kỳ
sở hữu gì, đều được cấu thành bởi 3 quyền: Quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và
quyền sử dụng.
Quyền chiếm hữu đất được thể hiện trên văn bản nhà nước xác định toạ độ, độ
lớn mảnh đất đó, có tên điạ chỉ cá nhân hoặc pháp nhân sở hữu nó, cũng đồng nghĩa
với xác lập trách nhiệm pháp lý chủ sở hữu đó đối với nó, như ở Đức được đưa cả vào
Hiến pháp, quy định tại khoản 2, Điều 14: “Sở hữu phải chịu trách nhiệm, và khi sử
dụng nó phải đồng thời vì lợi ích chung“.
Quyền định đoạt là hệ dẫn của quyền chiếm hữu, bao gồm: thừa kế, hiến tặng,
thế chấp, mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê…
Quyền sử dụng có thể được chủ sở hữu khai thác hoặc chuyển cho người hay
pháp nhân khác, nhưng họ hoàn toàn không có quyền chiếm hữu và định đoạt. Nhờ 2
quyền trên, tài sản sở hữu mới có thể thoả mãn nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu, hoặc
sinh lợi, và luôn được bảo tồn. Như vậy nghĩa là, quyền sở hữu đất đai có thể chia nhỏ
ra thành các quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thu lợi, quyền định
đoạt. Những quyền năng này thường là thống nhất, quy về một chủ thể, nhưng trong

tình huống đặc biệt cũng có thể bị phân ly. Nói cách khác, quyền sử dụng là một quyền
năng nhỏ thuộc quyền sở hữu đất đai.
16


Sở dĩ việc tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai là nhằm mục đích
duy trì được chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường,
người sử dụng đất có nhiều quyền, lợi ích thực sự trên đất, đảm bảo sử dụng đất được
chủ động, sang tạo, phát huy hiệu quả cao của việc sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo Điều 181 BLDS 2005: “ là
quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”. Quyền
năng quan trọng này được Nhà nước chuyển giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
dưới các hình thức như giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng
đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu trong quan hệ dân sự, người chủ
sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình, đặc biệt là định đoạt
số phận pháp lý của tài sản thông qua nhiều hình thức pháp lý khác nhau, có thể là tài
sản cho thuê cho mượn, để lại thừa kế, tặng cho tài sản phù hợp với các quy định của
pháp luật. Đối với đất đai, quyền sử dụng do Nhà nước trao cho tuy là tài sản của
người sử dụng đất, song là quyền tài sản đặc biệt. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất không
được thực hiện bởi người đại diện đó chuyển giao nó cho người sử dụng đất cụ thể,
qua đó quyền của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trên thực tế. Do vậy,
quyền sử dụng đất ở Việt Nam có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, với đặc thù “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu”, ở nước ta có sự tách bạch giữa chế định quyền sở hữu đất đai với chế định
quyền sử dụng đất đai. Chủ sở hữu đất đai ở Việt Nam dưới góc độ pháp lý là một tập
thể lớn với tên gọi “toàn dân” nhưng tập thể đó không thể vận hành được quyền sở
hữu của mình nếu như không thông qua người đại diện. Trong khi đó, người đại diện
không ai có đủ tư cách hơn Nhà nước. Thực chất, người chủ sở hữu đất đai (toàn dân)
không thể thực hiện quyền của mình mà chuyển giao nó cho người đại diện là Nhà

nước. Tuy quyền sử dụng đất là một trong các quyền năng cơ bản của người đại diện
chủ sở hữu, song người đại diện lại giao quyền năng đó cho người sử dụng đất trực
tiếp và qua đó quyền sử dụng đất mới thực hiện được.
Thứ hai, tuy quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh dựa trên cái gốc của chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng lại là một quyền năng độc lập, tính độc lập của nó
thể hiện từ việc hình thành, thay đổi đến chấm dứt quyền sử dụng đất đều là những
trinh tự pháp luật. Dĩ nhiên, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu có quyền thu lại
quyền sử dụng đất, có quyền phân phối và phân phối lại cho các chủ thể sử dụng đất
khác nhau. Song không vì thế mà họ có quyền lấy lại quyền sử dụng đất bất cứ lúc nào
và bất luận hoàn cảnh nào ( Nhà nước chỉ thu hồi đất sử dụng cho mục đích công
cộng, lợi ích quốc gia, mục đích quốc phòng an ninh và mục tiêu phát triển kinh tế).
17


Thứ ba, tuy tài sản do Nhà nước chuyển giao hoặc công nhận, song việc nhận
quyền sử dụng đất phải thể hiện bằng một lượng giá trị nhất định. Thông thường,
người sử dụng phải trả tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí từ đất đai, tiền thuê
đất nếu sử dụng đất thuê. Khoản tiền đó được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất được
tiền tệ hóa.
Thứ tư, trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng, Nhà
nước có quyền đặt ra các điều kiện và yêu cầu người sử dụng đất phải tuân thủ nó khác
hẳn với việc khai thác sử dụng các tài sản thông thường như trong quan hệ dân sự. Ví
dụ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước,
Nhà nước không cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận quyền sử
dụng đất từ người nông dân hoặc khi hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất
thì người nhận tặng cho phải là người thừa kế theo quy định của pháp luật.
Từ những đặc điểm trên có thể thấy rằng việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng bằng các hình thức pháp lý khác nhau chính là việc thực hiện hóa các
quyền của người đại diện chủ sở hữu đồng thời cũng là đưa quan hệ đất đai hòa nhập
thị trường, coi quyền sử dụng đất là một hàng hóa trong thị trường bất động sản ở

nước ta. Thông qua việc tiền tệ hóa giá trị quyền sử dụng đất, Nhà nước thực hiện
chính sách tài chính của mình, đảm bảo sự bình đẳng trong cư xử đối với mọi thể nhận
nhân và pháp nhân trong quan hệ sử dụng đất đai.
1.1.2. Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển
quyền này cho người khác ( là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng và
xác lâp quyền sử dụng đất đó cho người khác ) theo quy định của pháp luật thông qua
bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong
hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng đất cho chủ thể mới. Hay nói cách
khác, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được
định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng đất cũng như nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải
được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước.
Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt
chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ
chuyển quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất.
18


Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất
thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu.
Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch
phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy
hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà

Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến
hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vây, trong các giao dịch về đất đai
hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công
khai, minh bạch.
1.2. Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất
1.2.1.Cơ sở ban hành
1.2.1.1. Cơ sở chính trị
Nước ta đã trải quan thời gian chiến tranh lâu dài với sự thay đổi của nhiều chế
độ chính trị, biến động về đất đai cũng như chủ sử dụng rất phức tạp, lịch sử quan hệ
đất đai để lại cũng rất phức tạp. Việc thống nhất quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện
thiết lập một nền chính trị ổn định, cải thiện hệ thống hành chính công , tạo công bằng
xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và đảm bảo an ninh – quốc phòng. Nhà
nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năng
của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai. Tuy
nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của
mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các
quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà
nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách
là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm
quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ
đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp
pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức và
cá nhân được Nhà nước giao đất cho sử dụng tạo thành quyền sử dụng đất (hay chế độ
sử dụng đất đai).
19

1.2.1.2. Cơ sở kinh tế
Nền kinh tế ở nước ta đang ngày một phát triển, gắn liền với nó là thành phần đất
đai. Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai
được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Từ nhu cầu thực tế của nền kinh
tế đòi hỏi pháp luạt điều chỉnh quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết. Đối với đất đai
ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu
vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý
có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết
nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm
điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững.
1.2.1.3. Cơ sở xã hội
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần
đây thì tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính
chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh. Các dạng tranh chấp đất đai phổ
biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp do lấn chiếm đất, tranh chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất,…Do đó, Nhà nước phải hoàn thiện hệ thống các văn
bản pháp luật đất đai.
1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Các nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất
Thứ nhất, chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dung đất lấn,
chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền.
Thứ hai, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến
khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Quản
lý chặt chẽ và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác.
Thứ ba, đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn phải

sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng
hết thời hạn đó.
Thứ tư, phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.
Thứ năm, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị
sử dụng – khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
1.2.2.2. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng để
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận tính hợp pháp của việc chuyển quyền giữa
20


hộ gia đình và cá nhân, đồng thời thực hiện các thủ tục cần thiết cho phép việc chuyển
quyền được chuyển giao trên thực tế. Nếu các điều kiện đặt ra không được thỏa mãn
thì không được phép chuyển quyền, trong trường hợp không lưu ý đầy đủ các điều
kiện mà vẫn chuyển quyền thì như vậy sẽ là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và được
coi là chuyển quyền trái pháp luật quy định.
Các điều kiện bao gồm:
Thứ nhất, các hộ gia đình và cá nhân phải có GCNQSDD.
Thứ hai, hộ gia đình và cá nhân chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất trong
thời hạn còn được sử dụng đất. Như vậy, đối với đất nông nghiệp trồng cây hằng năm
thì trong thời hạn hai mươi năm và đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là năm mươi
năm. Đây là quy định dự liệu các khả năng chuyển quyền ngoài thời hạn mà pháp luật
đất đai đã quy định.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ tư, đất không có tranh chấp. Trong trường hợp đất đang có tranh chấp thì sau
khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn và các tồn tại trong quan hệ tranh chấp
thì mới được phép chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.2.3. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 691 Bộ luật dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất đất

giữa hộ gia đình và cá nhân với nhau phải thành lập văn bản có chứng thực của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và
thế chấp giữa hộ gia đình và cá nhân phải thức hiện thông qua hợp đồng, về mặt hình
thức thì đây là điều kiện bắt buộc.
Sau khi được phép của cơ quan Nhà nước, hộ gia đình và cá nhân phải làm các
thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai.
Riêng về thừa kế quyền sử dụng đất thì đây được coi như một dạng đặc biệt của
viecj chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có khác chăng thì đó là việc chuyển quyền từ
người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật. Cho nên, mọi cá
nhân có quyền sử dụng đất có quyền lập di chúc để định đoạt di sản của mình là quyền
sử dụng một mảnh đất cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng đất cả mình cho người thừa kế
theo quy định của pháp luật trên cơ sở một quyết định của tòa án.
1.2.2.4. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Giá chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo Luật thuế chuyển quyền sử
dụng đất. Đây là nghĩa vụ vật chất của người sử dụng đất khi họ tiến hành chuyển
quyền sử dụng đất của mình cho người khác.
21


Căn cứ để tính loại thuế này là khung giá các loại đất được Chính phủ ấn định
đới với từng khu vực, từng vùng và từng thời gian nhất định.
Trị giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất xác định như sau: Trị giá đất tính
thuế Diện tích đất chuyển quyền sử = thực tế chuyển x Giá đất tính thuế dụng đất
quyền sử dụng
Trường hợp bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thì đối
tượng chịu thuế là phân giá trị đất chuyển quyền sử dụng đất, không tính phần trị giá
nhà chuyển quyền sở hữu.
Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau có phát sinh chênh lệch về trị giá thì đối
tượng chịu thuế là là phần chênh lệch về trị giá đất.
1.2.2.5. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật

Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử
dụng trái pháp luật. Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng vi phạm về
điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất
đai thì hợp đồng đó vô hiệu. Các bên vi phạm là hộ gia đình và cá nhân sẽ bị xử lý
theo pháp luật, đất đai có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị
tịch thu.
1.2.2.6. Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.2.6.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này
chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cần lưu ý tới những điểm chính sau đây:
Một là, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là xuất phát từ nhu cầu sản xuất và
đời sống, đồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất.
Hai là, đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất để sử dụng.
Ba là, đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm
nghiệp trồng rừng và đất ở.
Bốn là, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng ruộng đất lấy ruộng
đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục
đích khác.
Năm là, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn
được giao đất.
Sáu là, người nhận đất phải sử dụng đất đúng mục đích được chuyển đổi.
22


Bảy là, việc chuyển đổi thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện.
Tám là, hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủy ban nhân

dân xã, phường, thị trấn nới có đất để chuyển đến cho Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất.
1.2.2.6.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá; trong trường
này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được quyền sử dụng đất cũng như chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đai. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cần chú ý tới vấn đề
sau:
Một là, đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng.
Hai là, đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng và
đất ở.
Ba là, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn điền.
Bốn là, chỉ được phép chuyển nhượng trong thời hạn được giao quyền sử dụng
đất.
Năm là, đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đó
được giao thì phải có sự bàn bạc, thoả thuận giữa các thành viên trong hộ.
Sáu là, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì nộp
tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất.
Bảy là, chỉ sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mới
được chuyển giao đất trên thực tế.
Tám là, người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, phải
thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước và được hưởng các quyền mà Nhà
nước quy định cho người sử dụng đất đối với đất đó.
1.2.2.6.3. Cho thuê quyền sử dụng đất
Là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về thời gian và trong
các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và bản thân.
Một là, đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất với những điều kiện sau đây:
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối.
23


Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn không có sức lao động hoặc không còn
khả năng lao động.
Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia đình gặp khó
khăn do chuyển nghề.
Do thiếu sức lao động mà không đủ khả năng canh tác hết diện tích được Nhà
nước giao.
Hai là, việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê và
người có khả năng, điều kiện sử dụng đất.
Ba là, người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mục đích sử
dụng của đất này.
1.2.2.6.4. Cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ở chỗ là những quyền lợi của
người thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn so với thuê đất do người cho
thuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợi nhuận cao hơn so với lợi nhuận mà Nhà nước
đã cho họ thuê.
Quyền thuê lại quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc.
1.2.2.6.5. Thế chấp quyền sử dụng đất và bão lãnh quyền sử dụng đất
Thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định
mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ. Việc quy định người sử dụng đất
có quyền thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng đất đã giải quyết được một số vấn đề cơ
bản sau đây:
Một là, tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động.
Hai là, tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng

như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo được quyền lợi của họ.
Luật Đất đai quy định:
Ba là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng
rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín
dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.
Bốn là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được
thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
1.2.2.6.6. Thừa kế quyền sử dụng đất
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa chính trị - xã hội. Nội dung
thừa kế quyền sử dụng đất như sau:
24


Một là, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thủy sản, sau khi chết thì quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những
người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.
Hai là, hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thủy sản, nếu trong hộ có thành viên chế thì các thành viên khác trong hộ
được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nước đã giao cho hộ. Trường hợp
trong hộ gia đình không có thành viên nào thì Nhà nước thu hồi đất.
Ba là, cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trồng cây
lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, sau khi chết, quyền sử dụng đất của họ
được để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.
1.3. Nguyên tắc pháp luật điều chỉnh về quyền sử dụng đất
1.3.1 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải từ nhu cầu thực tế của
các bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
Nguyên tắc này xuất phát từ bản chất “của dân, do dân và vì dân” nên việc điều
chỉnh quyền sử dụng đất của Nhà nước phải phù hợp với hoàn cảnh thực tế và phải
đảm bảo quyền lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 ra đời với

việc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất (quyền chuyển đỏi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đã khẳng định tư tưởng đổi
mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Do đó, việc tôn
trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tôi đa các
quyền đó là nguyên tắc quan trọng của quyền sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh, nếu
lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể
mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đó cũng chính là các nguyên tắc cơ bản trong quá trình
giải quyết tranh chấp đất đai.
1.3.2 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của
pháp luật
Đối với tất cả các quan hệ xã hội nói chung và quan hệ về quyền sử dụng đất
nói riêng đều đòi hỏi phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Khi áp dụng pháp luật
về quyền sử dụng đất phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền
mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất
đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng đến tâm lý và lợi ích
của người dân.
1.3.3 Nguyên tắc điều chỉnh quyền sử dụng đất phải đúng mục đích, đúng thời
hạn, tiết kiệm, hợp lý
Khi xây dựng pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất , nhà làm luật phải đặt ra
các quy định sử dụng đất hợp lý, đúng mục đích, đúng thời hạn. Vừa qua, Bộ Tài
25