Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại Quận Tây Hồ Thành phố Hà Nội từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
cac khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về vị trí, do vậy
việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Quản lý đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng ở nước ta, nhằm
bảo vệ quyền sở hữu ở mọi chế độ, đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, đúng
mục đích, đúng chủ sử dụng. Bất cứ chế độ nhà nước nào ở nước ta cũng đều có
các hình thức sở hữu về đất đai. Đối với đất nước Việt Nam có nền kinh tế chủ
yếu là sản xuất nông nghiệp thì tầm quan trọng của đất đai vô cùng lớn. Do đó,
ngay từ khi ra đời Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa đã xóa bỏ các luật lệ
của nhà nước trước đó và chú trọng xây dựng chủ trương, chinh sách pháp luật
mới đối với đất đai.
Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 quy định một hình thức sở hữu đất
đai. Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp
công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh;
ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống
đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công
trình thủy lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc,
phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở
văn hóa và xã hội cùng các tài sẳn khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước
– đều thuộc sở hữu toàn dân”.

1


Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: “ Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,

tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành
và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân”.
Luật Đất đai năm 1993 đã nêu: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả”.
Luật Đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 1993 với 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai trong đó có nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng. Công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính được thực
hiện trên phạm vi cả nước. Thực tiễn công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là lập hồ sơ địa chính ở mỗi địa phương có những hạn chế
khác nhau.
Quản lý nhà nước về đất đai mà đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trở thành vấn đề quan tâm của Đảng,
Nhà nước và đặc biệt là của chính quyền địa phương các cấp.
Xuất phát từ thực tế nói trên, đồng thời được sự đồng ý của Khoa Tài
nguyên và Môi trường – trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng
dẫn của thầy giáo, thạc sỹ Hoàng Anh Đức – giảng viên khoa Tài nguyên và
Môi Trường – trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, em tiến hành nghiên cứu
đề tài:“Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại Quận Tây Hồ - Thành phố Hà
Nội từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay”.

2


1.2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu

1.2.1 Mục đích
- Nghiên cứu những quy định của Nhà nước và của ngành về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
- Tìm hiểu kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính của cả nước và Thành phố Hà Nội trong những năm qua.
- Tìm hiểu và đánh giá kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính của Quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội từ khi có
luật đất đai 2003 đến nay.
- Tìm ra nguyên nhân và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
1.2.2 Yêu cầu
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã
ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý,
đảm bảo tính khách quan.
- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, quy phạm, văn bản về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để
củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa
phương.

3


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở khoa học của công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là điều kiện cho sự sống
của động – thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là điều kiện rất cần thiết
để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người. Song
thực tế đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí giới hạn
trong không gian. Cùng với thời gian, giá trị của đất có sự biến đổi theo hướng
xấu đi hoặc tốt lên, điều đó phụ thuộc vào việc khai thác và sử dụng của con
người.
Trong những năm gần đây, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang nền kinh
tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ. Đi đôi
với sự phát triển đó là nhu cầu về sử dụng đất của các ngành, các địa phương
ngày càng tăng dẫn đến tình hình sử dụng đất ngày càng nhiều biến động.
Chính vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang được Đảng
và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Một trong các nội dung đó là công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất
hợp pháp. Nó được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở pháp lý thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là bộ phận cấu thành của hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính là hệ thống tài
liệu, số liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự

4


nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý đất đai đã được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập
bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước
nắm bắt được các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của
thửa đất thì mới thực sự nắm chắc được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt
chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Ở nước ta, công tác đạc điền và quản lý điền địa được bắt đầu từ thế kỷ
thứ VI. Thời kỳ nhà Nguyễn, sau 31 năm ( 1805 – 1836 ), đã tiến hành lập xong
sổ Địa bạ cho 18.000 làng xã từ Mục Nam Quan tới mũi Cà Mau, bao gồm
10.044 tập. Sổ này phân biệt rõ đất công điền, tư điền của mỗi xã.
Thời kỳ Pháp thuộc và Mỹ ngụy ở miền Nam, mỗi thời kỳ Nhà nước có
những chính sách quản lý đất đai khác nhau. Dưới thời Pháp thuộc, do chính
sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được
thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa
bộ tại Nam Kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chính tại
Trung Kỳ; chế độ bảo thủ áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân
kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng
tại Bắc Kỳ; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam Kỳ và các
nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng.
Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam bị chia cắt và từ phía Nam vĩ tuyến
17 bị đặt dưới ách cai trị của chính quyền Sài Gòn, việc đăng ký đất đai chủ yếu
kế thừa các hệ thống đăng ký đất đai đã được thực hiện theo 3 chế độ quản thủ
điền địa được thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam Bộ gồm: Chế độ
quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung Kỳ, chế độ quản
thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925,
tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Sài

5

Gòn đã có Sắc lệnh 124 – CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền
địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925.
Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt nam Dân Chủ
Cộng Hòa ra đời, ngành Địa chính từ Trung ương tới cơ sở được duy trì và củng
cố về chế độ sở hữu ruộng đất.
Năm 1954, cách mạng ruộng đất ở miền Bắc thắng lợi, giai cấp địa chủ
phong kiến đã sụp đổ hoàn toàn. Để bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất của nông
dân, ngày 03/07/1958 Chính Phủ đã ban hành Chỉ thị 344/TTg cho tái lập hệ
thống Địa chính trong Bộ Tài chính. Ở Trung ương có Sở Địa chính trong Bộ
Tài chính, ở địa phương công tác quản lý đất đai do Ủy ban nhân dân các cấp
đảm nhận. Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải
thửa, đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
Sau khi thống nhất hai miền Nam – Bắc, Nhà nước đã kịp thời ban hành một số
văn bản để điều chỉnh các mối quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới,
đồng thời Nhà nước đã nhanh chóng tiến hành kiểm tra thống kê đất đai trong cả
nước.
Ngày 09/11/1979 Chính phủ đã ban hành Nghị định 404/CP về việc thành
lập hệ thống tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống
nhất quản lý Nhà nước đối với ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ra
đời quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Với chế độ sở hữu này, Nhà nước đã tập hợp thống nhất các loại đất trên lãnh
thổ quốc gia thành tài nguyên quốc gia mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ
được quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Trong thời gian này, tuy chưa
có Luật Đất đai nhưng hàng loạt các văn bản mang tính pháp luật của Nhà nước
về đất đai ra đời.
Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ( nay là Chính phủ ) ra Quyết định
201/CP quyết định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác

6

quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong Quyết định có nêu: “Để tăng cường và
thống nhất quản lý ruộng đất, tất cả các cá nhân, tổ chức sử dụng đất đều phải
khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất của chủ sử dụng vào sổ địa
chính của Nhà nước, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải kiểm tra báo cáo
này. Sau khi kê khai đăng ký các tổ chức hay cá nhân mà được xác nhận là sử
dụng đất hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Ngày
10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299/TTg về công tác đo
đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Ngày 08/01/1988 Luật Đất đai đầu tiên của nước ta ra đời, đánh dấu sự
phát triển trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tại Điều 9 Luật Đất đai
1988 quy định đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp
đồng sử dụng đất là một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Ngày 23/03/1989 Chỉ thị số 67/CT-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng về
một số biện pháp cần tiếp tục triển khai thực hiện để thi hành Luật Đất đai. Tại
khoản 2 Điều 6 của Chỉ thị có nêu rõ: chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân
hạng và đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính làm cơ sở cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngày 14/07/1989 Tổng
cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK vế việc ban hành
quy định cấp GCN quyền sử dụng đất. Tiếp đó, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban
hành Thông tư 302/TT-ĐKTK hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐĐKTK. Kể từ khi có Luật Đất đai năm 1988 ra đời, nhìn chung công tác quản lý
đất đai dần dần đi vào ổn định. Nhà nước quản lý đất đai được chặt chẽ hơn,
hiệu quả hơn. Tuy nhiên, sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai, cùng với sự phát
triển của nền kinh tế, nó đã bộc lộ nhiều nhược điểm, chưa phát huy hết vai trò
của đất đai trong sự nghiệp phát triển của đất nước. Năm 1992, Hiến pháp mới
ra đời, thay thế cho Hiến pháp 1980 thì Luật Đất đai cũng thay đổi. Ngày
14/07/1993 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua
Luật Đất đai gồm 7 chương với 89 điều. Tại Điều 13 của Luật Đất đai 1993 tiếp

7


tục khẳng định đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập
hồ sơ địa chính là một trong bảy nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về
đất đai. Thông qua đăng lý đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, Nhà nước xác
định được diện tích, mục đích sử dụng của các chủ sử dụng đất, đồng thời các
chủ sử dụng đất cũng thấy rõ được quyền lợi và nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời thì hàng loạt các văn bản, thông tư, nghị
định của Nhà nước cũng như ngành địa chính đã ban hành như:
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành quy định
về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài
vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về việc
giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính
quy định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Công văn số 647/CV-ĐC ngày 31/05/1995 của Tổng cục Địa chính về
việc hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định số 60/CP.
- Công văn số 1247/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính về
hướng dẫn xử lý một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công văn số 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ xây dựng và Tổng
cục Địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ
vầ đẩy mạnh và hoàn thiện việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp.

8


- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 về hướng dẫn thủ tục
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/01/1999 của Thủ tướng Chính phủ
về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Công văn số 767/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất ở đô thị.
- Thông tư số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của Tổng
cục Địa chính – Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Thông tư số 1417/1999/TT-TCDDC ngày 18/09/1999 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của
Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về giao
đất, cho thuê đất nông nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài vào mục đích nông nghiệp (thay thế Nghị định số 02/CP ngày
15/01/1994 của Chính phủ).
- Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2000 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

9


- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/12/2001 của Tổng cục Địa
chính về việc hướng dẫn trình tự lập, xét duyệt hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất
đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ
phí trước bạ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của
Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 06/08/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003.
- Thông tư số 93/TT-BTC ngày 21/10/2003 của Bộ Tài chính quy định về
chế độ thu nộp quản lý sử dụng phí, lệ phí.
- Quyết định số 245/2003/QĐ-TTg ngày 18/11/2003 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ghi nợ trước bạ nhà ở, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở
các xã thuộc chương trình 135 và hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số
ở Tây Nguyên.
- Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/10/2003
và được Chủ tịch nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam công bố và có
hiệu lực từ ngày 01/07/2004.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.

10


- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận.
- Thông tư số 01/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của liên bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ
của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 thuộc liên
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành hướng dẫn về trình tự,
thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ hướng
dẫn giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực
hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước
ngày 01/07/1991.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Hiện nay thông tư
số 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung
Thông tư số 95/2005/TT-BTC.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định thu tiền thuê đất khi cấp giấy chứng nhận.

11


- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về việc
sửa đỏi, bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy
chứng nhận, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của liên Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.
- Thông tư số 04/TT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của liên Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng,
văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 về khắc phục yếu kém, sai
phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa
phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2006.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 hướng dẫn sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 2746/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/08/2006 về việc

đính chính Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-

12


CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn việc lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính
hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

13


- Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/08/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi,bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005
của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi,bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010
của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Thông tư số 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày
29/6/2011 về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12
năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ về

thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
2.1.3 Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính
2.1.3.1 Đăng ký đất đai
a. Hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu
Hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu là toàn bộ các tài liệu được thiết lập trong
quá trình thực hiện thủ tục đăng ký đất đai ban đầu, phản ánh nội dung về mặt tự
nhiên, xã hội và pháp lý. Lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu bao gồm rất nhiều
nội dung như: Điều tra cơ bản, kiểm tra các giấy tờ, các thủ tục giao đất.

14


Công tác lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu là một hoạt động chuyên môn
của ngành quản lý đất đai, tạo cơ sở cho việc quản lý đất đai thường xuyên. Do
vậy, hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu được coi là căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để Nhà
nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhất trên tất cả các mặt của thửa đất.
b. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
Điều 38 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định:
1. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và
đăng ký biến động về sử dụng đất.
2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường
hợp sau:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
- Người đang sử dụng đất mà thứ đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất.
3. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử
dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi
về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển đổi hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất.

15


- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Nhà nước thu hồi đất.
2.1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
Tại Khoản 1 Điều 3 thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi
trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh
sen, gồm các nội dung sau đây:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt
đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm
ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận";

16


d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.
*Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại các Điều 49, Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai
2003, đối tượng được cấp giấy chứng nhận bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, tổ chức và cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
*Căn cứ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Sau khi người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét từng trường hượp cụ thể để
cấp giấy chứng nhận. Căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều
49 Luật Đất đai 2003, cụ thể như sau:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 50,
Điều 51 của Luật Đất đai 2003 và Điều 3 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Hợp đồng chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng, cho
quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, pháp nhân mới được hình thành do
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Biên bản trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng
đất.
Đối với các trường hợp đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
2003 thì căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng để xem xét
ciệc cấp hay không cấp giấy chứng nhận theo quy định tại các Điều 14, Điều 15
và Điều 16 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

17


*Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai 2003 quy định cấp nào có thẩm quền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 52 của
Luật Đất đai 2003 và Điều 56 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:
a. UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài.
b. UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở.

c. UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài trong các trường hợp sau:
- Cấp GCN cho nguời sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCN; có quyết định
giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý Khu công nghệ cao, Ban
quản lý Khu kinh tế; có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đát
phù hợp với pháp luật; có kết quả hòa giải tranh chấp đất đai được UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương công nhận; có quyết định của cơ quan, tổ chức
có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức; có văn bản về việc chia
tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; có thỏa thuận về xử lý
quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp
luật; có quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo
về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ
quan thi hành án đã được thi hành.

18


- Cấp GCN cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử
dụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cấp đổi GCN đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc cấp lại GCN do bị mất.
- Cấp đổi GCN đối với các loại GCN về quyền sử dụng đất đã cấp theo
pháp luật về đất đai trước ngày 01/07/2004.
2.1.3.3 Hồ sơ địa chính
* Khái niệm về hồ sơ địa chính:
“Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng
đất”, là tập hợp các tài liệu cơ bản thể hiện chi tiết tới từng thứ đất, từng chủ sử
dụng và các nội dung khác theo yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai.

Hồ sơ địa chính được xây dựng theo đơn vị hành chính cấp xã, phường,
thị trấn. Các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính làm cơ sở khoa học và pháp lý
để Nhà nước thực hiện quản lý chặt chẽ, thường xuyên đối với đất đai.
Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp
thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của
pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ
bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh
lý kịp thời khi có biến động về sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được
chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ sơ địa chính.
* Nội dung hồ sơ địa chính:
Trước đây, hệ thống hồ sơ địa chính được thực hiện theo Quyết định
499/QĐ-ĐC ngày 27/0/1995 của Tổng cục Địa chính gồm:
- Bản đồ địa chính

19


- Sổ địa chính
- Sổ mục kê
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong quá trình thực hiện bao gồm thêm:
- Quyết định thành lập hội đồng đăng ký đất đai
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất
- Bảng liệt kê đất
- Đơn xin khiếu nại và kết quả đo đạc và xét duyệt đơn
- Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký

- Danh sách các chủ sử dụng đất đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất
- Hồ sơ trình của UBND xã về việc cấp GCN quyền sử dụng đất gồm:
+ Biên bản kiểm tra hồ sơ
+ Kết quả kiểm tra hồ sơ
+ Kết quả đối chiếu tài liệu hồ sơ
+ Quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất
Tại thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính nêu chi tiết hơn về nội dung hồ
sơ địa chính:
1. Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê
đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động
đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (gọi là cơ sở
dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu
thuộc tính địa chính.
2. Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có
liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

20


a. Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng của các thửa đất.
b. Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi, kênh,
rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thốn
đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử
dụng không có ranh giới thửa khép kín.
c. Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc

giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ
an toàn công trình.
d. Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
3. Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ
mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều
47 của Luật Đất đai 2003 bao gồm các thông tin:
a. Thửa đất gồm mã đất, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính.
b. Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có
ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của hệ
thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất
chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín.
c. Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức.
d. Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử
dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng đất, giá đất, tài sản gắn
liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai.
đ. Những biến động về sử dụng đất trong qua trình sử dụng gồm những
thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.
4. Bản lưu GCN quyền sử dụng đất được lập theo quy định về GCN ban
hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ

21


Tài nguyên và Môi trường; bản lưu GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị; bản sao GCN quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu đất ở theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP
ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

Nhà ở (sau đây goi chung là bản lưu Giấy chứng nhận).
Đối với GCN quyền sử dụng đất đã cấp mà không có bản lưu thì Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải sao GCN đó (sao y bản chính) khi thực
hiện đăng ký biến động về sử dụng đất; bản sao GCN này được coi là bản lưu
GCN để sử dụng trong quản lý.
2.2 Kết quả công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính trong những năm qua trên cả nước và của Thành
phố Hà Nội.
2.2.1 Kết quả công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn cả nước.
2.2.1.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trước khi có Luật Đất đai
2003
Việc cấp GCN quyền sử dụng đất được thực hiện từ năm 1990 theo quy
định của Luật Đất đai 1988 và Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989
của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc
cấp GCN quyền sử dụng đất. Song trong những năm trước khi có Luật Đất đai
1993, kết quả cấp giấy chứng nhận đạt được chưa đáng kể. Phần lớn các địa
phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp GCN quyền sử dụng đất tạm
thời cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.
Từ khi có Luật Đất đai 1993, việc cấp GCN quyền sử dụng đất mới được
các địa phương coi trọng và triển khai mạnh. Tuy nhiên do còn nhiều khó khăn
về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn
thiếu và yếu về năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp

22


GCN quyền sử dụng đất nên tiến độ cấp GCN trong cả nước còn chậm. Kết quả
cấp GCN các loại đất đến hết năm 2003 của cả nước như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích

7.011.454 ha (chiếm 75% diện tích cần cấp).
- Đất sản xuất lâm nghiệp cấp được 764.499 giấy với diện tích 5.408.182
ha (chiếm 46,7% diện tích cần cấp).
- Đất ở đô thị cấp được 1.793.358 giấy với diện tích 31.275 ha (chiếm
43,3% diện tích cần cấp).
- Đất ở nông thôn cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.372 ha
(chiếm 63,4% diện tích cần cấp).
- Đất chuyên dùng cấp được 38.854 giấy với diện tích 233.228 ha (chiếm
15,4% diện tích cần cấp).
2.2.1.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2003
Đến nay cả nước đã có 19 tỉnh hoàn thành cơ bản việc cấp GCN quyền sử
dụng đất, đạt trên 90% diện tích các loại đất chính. Bên cạnh đó còn 10 tỉnh có
kết quả cấp GCN các loại đất chính đạt thấp dưới 60% gồm: Tuyên Quang, Điện
Biên, Lai Châu, Hà Nội, Phú Yên, Ninh Thuận, Bình Dương, TP Hồ Chí Minh,
Gia Lai, Đắk Nông.
Việc cấp GCN đã được phân cấp giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp
huyện, giữa UBND cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cung cấp, thủ tục cấp
GCN có những biến đổi mới cơ bản, giảm phiền hà trong quá trình cấp GCN.
Do đó, tiến độ cấp GCN được đẩy nhanh. Đến nay có 19 tỉnh cấp GCN đạt trên
90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở
nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% - 90%, 13 tỉnh đạt từ 70% - 80%,
17 tỉnh còn lại đạt dưới 70%.
Theo báo cáo của Chính phủ kết quả cấp GCN từng loại đất của cả nước
đến ngày 29/11/2011 đạt được thể hiện qua Bảng 2.1.

23


Bảng 2.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả nước (tính đến 29/11/2011)
S Đơn vị hành

TT
chính

Đất nông nghiệp
Số giấy
(giấy)

1
2
3
4
5
6
7
8

Diện tích
(ha)

Cả nước

8.316.52
9
16,173,096
Miền núi phía
1.079.07
Bắc
7
2,186,396
Đồng bằng

769.313
Bắc Bộ
3,776,284
Bắc Trung Bộ 2,138,193
684.864
Nam Trung
Bộ
Tây Nguyên

1,649,099

Đông Nam
Bộ
Tây Nam Bộ

1,283,987

1,182,574

3,956,563

743.624

Đất nuôi trồng
Đất ở nông thôn
Đất ở đô thị
thủy sản
Diện
Số
Số giấy Diện tích Số giấy

Số giấy Số giấy Diện tích
tích
giấy
(giấy)
(ha)
(giấy)
(giấy)
(giấy)
(ha)
(ha)
(giấy)
10.371.48 961.75 596.17 11.671.55 435.96
83.10
2.629.232
3.685.259
2
9
7
3
7
9
11.70
1.068.558 4.312.110 98.908 19.460 1.997.909 98.591 525.546
9
356.43
10.912
25.923
18.867 2.952.270 87.280 751.014 12.487
8
10.30

267.552 1.829.507 94.167 13.386 1.834.186 73.165 320.831
2
10.91
323.433 1.207.999 16.446 8.692 1.118.752 40.438 458.953
0
Đất lâm nghiệp

1.220.672 810.323

2.066.411 15.128

767

16.399 38.670 1.447 4.640
16.485 127.454 1.527

517

6.719

254

23.268

232.304

880.108

27.654

863.678 15.790 24.066 84.335 1.901

42.887 19.362

2.545.251

303.476

337.78
514.571 2.245.494 85.571
5

532.934

723

22.386 52.760 8.426 2.192

642.834

720.056

53.992

29.241 80.928

1.839

1.273.728 153.898

7.187

Đất chuyên
Đất tôn giáo
dùng
Diện
Diện
Số
Số giấy
tích
tích
giấy
(giấy)
(ha)
(ha) (giấy)
18.83
149.845 466.552
11.275
1

28.961

483

853

16.10
34.549 53.445 4.280 2.097
0

(Nguồn số liệu do Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ cung cấp)

24


* Đối với đất sản xuất nông nghiệp:
Đã cấp 16.173.096 giấy với diện tích 8.316.529 ha, đạt 85,1% diện tích
cần cấp. Trong đó có 29 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt 80% - 90%, 4 tỉnh đạt
70% - 80%, 17 tỉnh đạt 50% - 70% và 2 tỉnh đạt dưới 50%.
* Đối với đất lâm nghiệp:
Đã cấp 2.629.232 giấy với diện tích 1..371.482 ha, đạt 86,3% diện tích
cần cấp. Trong đó có 21 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt 80% - 90%, 7 tỉnh đạt 70%
- 80%, 9 tỉnh đạt 50% - 70% và 15 tỉnh đạt dưới 50%.
Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian dài gặp khó khăn do
không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa
chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh được tiến độ cấp GCN
cho đất lâm nghiệp.
* Đối với đất nuôi trồng thủy sản:
Đã cấp 961.759 giấy với diện tích 596.177 ha, đạt 57,1% diện tích cần
cấp. Trong đó số giấy được cấp chủ yếu là ở miền Tây Nam Bộ.
* Đối với đất ở tại nông thôn:
Đã cấp 11.671.553 giấy với diện tích 435.967 ha, đạt 79,3% diện tích đất
cần cấp. Trong đó có21 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt 80% - 90%, 7 tỉnh đạt
70% - 80%, 13 tỉnh đạt 50% - 70% và 6 tỉnh đạt dưới 50%. Từ ngày 01/07/2006,
các địa phương đã thực hiện quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở cho người có
nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở.
* Đối với đất ở tại đô thị:
Đã cấp 3.685.259 giấy với diện tích 83.109 ha, đạt 63,5% diện tích cần
cấp. Trong đó có 15 tỉnh đạt trên 90%, 9 tỉnh đạt 80% - 90%, 12 tỉnh đạt 70% 80%, 14 tỉnh đạt 50% - 70% và 13 tỉnh đạt dưới 50%. Từ ngày 01/07/2006, các
địa phương đã thực hiện quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở cho người có nhu

cầu theo quy định của Luật Nhà ở.

25