Phân tích xung đột trong sử dụng đất và đề xuất giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm, quận Hải An, thành phố Hải Phòng

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong những năm gần đây nền kinh tế nước ta phát triển mạnh theo hướng
đa dạng hoá nhiều thành phần, tốc độ đô thị hoá nhanh, dẫn đến nhu cầu sử dụng
đất ngày càng tăng. Một phần đáng kể đất đai bị chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất
tư nhân sang các loại đất khác với chủ sở hữu hoặc sử dụng khác của các hộ cư dân.
Đồng thời, nhiều mâu thuẫn, xung đột xã hội nẩy sinh trong quá trình thu hồi đất, sử
dụng và quản lý đất đai. Tình trạng đơn thư khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, vượt cấp,
tập trung đông người gây mất an ninh - trật tự tại các địa phương [Báo cáo số
229/BC-TTr ngày 07/7/2014 của Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường]. Để giải
quyết tốt các vấn đề về xung đột trong sử dụng đất và các mối quan hệ của chúng có
ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, quản lý trật tự xây
dựng.
Phường Đằng Lâm, quận Hải An, được thành lập theo Nghị định số 106/NĐCP ngày 20/12/2002 của Chính phủ trên cơ sở sát nhập 05 xã của huyện An Hải và
01 phường của quận Ngô Quyền. Phường có 11 tổ dân phố, tổng diện tích đất tự
nhiên là 212,5 ha. Phường có tốc độ đô thị hoá nhanh trong thời gian qua, dẫn đến
những biến động phức tạp về sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi mục đích từ sử
dụng đất nông nghiệp sang mục đích đất phi nông nghiệp. Nhiều khu vực nổi cộm
về chuyển đổi đất đai, nhiều xung đột nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tình trạng sử dụng đất sai mục đích, tự ý chuyển
nhượng đất trái phép, xây dựng nhà không phép, sai phép, trái phép là những hiện
tượng ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng.
Hiện nay, phường Đằng Lâm đã có nhiều cải cách trong công tác quản lý đất
đai, quản lý trật tự xây dựng nhằm phát triển, nâng cao chất lượng cuộc sống của
nhân dân, đảm bảo an ninh - trật tự. Tuy nhiên, nhiều khó khăn nẩy sinh do các
nguyên nhân: một bộ phận nhân dân chưa nhận thức đúng và thực hiện các quy định
của Luật đất đai, Luật xây dựng; trình độ nghiệp vụ của một số cán bộ chưa được
nâng cao, chưa đáp ứng được nhiệm vụ, giải quyết công việc đạt hiệu quả thấp; các
mâu thuẫn, xung đột trong sử dụng đất đang tăng về số lượng, có nhiều tình tiết
76

phức tạp tại địa phương. Để góp phần giải quyết được các vấn đề trên, cần thiết dựa
trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích xung đột trong sử dụng đất đưa
ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng
tại địa phương.
Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, đề tài luận văn thạc sỹ: “Phân tích xung đột
trong sử dụng đất và đề xuất giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây dựng tại
phường Đằng Lâm, quận Hải An, thành phố Hải Phòng” đã được lựa chọn
nghiên cứu và hoàn thành.
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
a) Mục tiêu
Xác lập các cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích hiện trạng, biến động và
xung đột trong sử dụng đất phục vụ đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác quản lý đất đai và quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm, quận Hải An,
Hải Phòng.
b) Nhiệm vụ
Để đạt được mục tiêu, các nhiệm vụ sau đây cần được thực hiện:
- Tổng quan tài liệu và xây dựng cơ sở lý luận về nghiên cứu xung đột trong
sử dụng đất phục vụ công tác quản lý đất đai và quản lý trật tự xây dựng;
- Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất phường Đằng Lâm giai đoạn
2010 - 2015;
- Xác định các điểm nóng sử dụng đất tại phường Đằng Lâm;
- Phân tích xung đột sử dụng đất tại phường Đằng Lâm và cụ thể tại các
điểm nóng sử dụng đất;
- Xác định và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, quản
lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
a) Phạm vi không gian
Khu vực nghiên cứu là toàn bộ địa bàn phường Đằng Lâm, quận Hải An, Hải
Phòng, tổng diện tích tự nhiên 212,5 ha. Nghiên cứu chi tiết tại 3 điểm nóng về biến đổi

-2-


sử dụng đất là tổ dân phố Kiều Sơn, tổ dân phố Thư Trung 2 và tổ dân phố Lực Hành.
b) Phạm vi khoa học
- Phân tích hiện trạng và đánh giá biến động sử dụng đất được giới hạn trong
giai đoạn 2010 - 2015;
- Xung đột trong sử dụng đất được phân tích tổng thể toàn phường Đằng
Lâm và phân tích chi tiết tại các điểm nóng sử dụng đất;
- Đề xuất các giải pháp ưu tiên nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất
đai, quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm.
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
a) Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm phong phú hệ thống lý luận
của khoa học quản lý đất đai về nghiên cứu xung đột trong sử dụng đất.
b) Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn được xem là tư liệu khoa học tham khảo cung cấp cho cơ quan
quản lý địa phương trong công tác quản lý đất đai, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch không gian đô thị và quản lý trật tự xây dựng.
5. CƠ SỞ TÀI LIỆU THỰC HIỆN LUẬN VĂN
a) Tài liệu khoa học và điều tra
- Tài liệu khoa học về hướng phân tích xung đột sử dụng đất và quản lý trật
tự xây dựng trên địa bàn đô thị.
- Số liệu từ điều tra đại diện cư dân địa phương và cán bộ quản lý.
b) Tài liệu địa phương
Các tài liệu và bản đồ về kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
phường Đằng Lâm, quận Hải An, Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2015.
c) Tài liệu pháp lý
* Văn bản do Nhà nước phê duyệt và ban hành:
- Luật Đất đai 2013; các Nghị định của Chính phủ; Thông tư của các Bộ

ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai;
-3-


- Luật xây dựng 2014; các Nghị định của Chính phủ; Thông tư của các Bộ
ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật xây dựng.
* Văn bản do UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt và ban hành:
- Quyết định số 322/QĐ-UBND ngày 28/02/2005 về việc phê duyệt quy
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Hải An và ban hành điều lệ quản lý xây dựng quận
Hải An, thành phố Hải Phòng;
- Quyết định số 1910/QĐ-UBND ngày 06/11/2012 của Ủy ban nhân dân
thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000
quận Hải An đến năm 2025;
* Văn bản do UBND phường Đằng Lâm phê duyệt và ban hành:
- Các tài liệu kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Đằng
Lâm, quận Hải An, Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2015.
6. CẤU TRÚC ĐỀ TÀI
Luận văn được trình bày trong 85 trang đánh máy khổ A4; ngoài phần mở
đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan tài liệu, cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu xung
đột trong sử dụng đất và quản lý trật tự xây dựng tại khu vực đô thị.
- Chương 2: Nghiên cứu hiện trạng, biến động sử dụng đất và xác định các
điểm nóng trong sử dụng đất tại phường Đằng Lâm.
- Chương 3: Phân tích xung đột trong sử dụng đất và đề xuất giải pháp quản
lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm.

-4-


Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ
NGHIÊN CỨU XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUẢN LÝ
TRẬT TỰ XÂY DỰNG TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ
1.1. PHƯƠNG PHÁP VÀ CÁC BƯỚC NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các phương pháp nghiên cứu
a) Các phương pháp thu thập số liệu
* Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp từ các nguồn sẵn có:
Các tài liệu được thu thập tại bộ phận văn phòng thống kê của UBND
phường Đằng Lâm được lưu trữ qua các năm gồm:
- Báo cáo kiểm kê đất năm 2010, 2015.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Đằng Lâm năm 2010, 2015.
- Báo cáo giải quyết tranh chấp đất đai qua các năm.
- Báo cáo công tác quản lý trật tự xây dựng qua các năm.
- Báo cáo tài chính năm 2014 của UBND phường Đằng Lâm.
- Các văn bản pháp lý của thành phố Hải Phòng.
* Phương pháp điều tra xã hội học:
Phương pháp sử dụng bảng hỏi về xung đột trong sử dụng đất đai và lựa
chọn giải pháp quản lý trật tự xây dựng, kết hợp giữa cách thức chọn mẫu phân tầng
và chọn mẫu ngẫu nhiên
- Chọn mẫu phân tầng: Dựa trên các tiêu chí phân chia thành 3 điểm nóng sử
dụng đất là khu vực tổ dân phố Kiều Sơn, Thư Trung 2 và Lực Hành để tiến hành
lấy mẫu ngẫu nhiên.
- Chọn mẫu ngẫu nhiên: Tại mỗi điểm nóng sử dụng đất khi tiến hành điều
tra xung đột trong sử dụng đất dựa trên 3 dạng xung đột: Xung đột về mục đích sử
dụng đất; Xung đột về quyền sử dụng đất; Xung đột trong quá trình sử dụng đất. Tỷ
lệ lấy mẫu là 10% tổng số hộ gia đình là cư dân địa phương và 12 cán bộ quản lý.
Tổng số 128 phiếu được phát ra với cách thức lựa chọn theo các tiêu chí có sẵn và
-5-

đề nghị người trả lời cho biết lý do tại sao lựa chọn (xem bảng phụ lục).
Khi tiến hành điều tra lựa chọn giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây
dựng tại các điểm nóng sử dụng đất dựa trên 6 giải pháp: Tăng cường công tác quản
lý cấp phép xây dựng; Tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc thực hiện theo
phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch đô
thị; Tăng cường công tác quản lý quy hoạch xây dựng; Hoàn thiện hệ thống chính
sách và thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Tuyên
truyền nâng cao ý thức người dân đối với công tác xin cấp phép và quản lý trật tự xây
dựng. Tỷ lệ lấy mẫu là 10% số hộ gia đình là cư dân địa phương và 12 cán bộ quản lý,
tổng số 128 phiếu được phát ra với cách thức lựa chọn theo các tiêu chí có sẵn và đề
nghị người trả lời cho biết lý do tại sao lựa chọn (xem bảng phụ lục).
- Tổ chức hội nghị lấy ý kiến của các cán bộ quản lý về việc lựa chọn các
mức ưu tiên trong công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị dựa trên 6 giải pháp:
Tăng cường công tác quản lý cấp phép xây dựng; Tăng cường công tác kiểm tra
giám sát việc thực hiện theo phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Nâng cao
hiệu quả công tác quy hoạch đô thị; Tăng cường công tác quản lý quy hoạch xây
dựng; Hoàn thiện hệ thống chính sách và thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng
và quản lý trật tự xây dựng; Tuyên truyền nâng cao ý thức người dân đối với công
tác xin cấp phép và quản lý trật tự xây dựng.
- Kết quả được thể hiện trong bảng đề xuất lựa chọn giải pháp ưu tiên trong
quản lý trật tự xây dựng tại 3 điểm nóng sử dụng đất là khu vực tổ dân phố Kiều
Sơn, Thư Trung 2, Lực Hành (xem bảng phụ lục).
b) Phương pháp thống kê mô tả để xử lý số liệu
- Trên cơ sở các báo cáo kiểm kê năm 2010, 2015 tiến hành phân tích thống
kê, so sánh số liệu qua các các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu
sử dụng các loại đất.
- Tổng hợp kết quả điều tra bằng bảng hỏi về xung đột trong sử dụng đất tại
các điểm nóng, tiến hành phân tích, đánh giá tình hình xung đột trong sử dụng đất,
đưa các giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai. Giá trị trung bình được sử dụng
trong việc xếp hạng xung đột.

-6-


c) Phương pháp bản đồ và GIS
- Sử dụng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010, 2015 tỷ lệ 1: 2000 trong
nghiên cứu thực địa và phân tích số liệu. Sau khi kiểm tra khoanh vẽ trên thực địa,
sử dụng phần mềm Microstation V8i lập bản đồ xác định vị trí các điểm nóng về sử
dụng đất trên nền bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 tỷ lệ 1:2000.
d) Phương pháp đánh giá thứ tự ưu tiên theo mô hình Quá trình Phân
tích Thứ bậc (AHP)
Phương pháp đánh giá theo quá trình phân tích thứ bậc (AHP, Analytic
Hierarchy Process) được Saaty phát triển trong những năm 1970 dựa trên các mô
hình toán học và tâm lý học. Với ưu thế trong xác định khách quan các trọng số
nhằm đưa ra các quyết định đa bậc, phương pháp này hiện nay được sử dụng rộng
rãi trong rất nhiều lĩnh vực, cả khoa học tự nhiên và khoa học xã hội nhân văn. Việc
sử dụng AHP trong lựa chọn các giải pháp ưu tiên thể hiện được những ưu thế sau
so với các phương pháp phân tích truyền thống:
- Với nền tảng toán học mạnh nên cho phép phân tích, đánh giá và phân loại
các vấn đề môi trường một cách bán định lượng và định lượng;
- Cho phép xây dựng một hệ thống chỉ tiêu đánh giá nhiều cấp rất linh hoạt.
Những vấn đề phức tạp được phân tích thành những chỉ tiêu đơn giản hơn theo
nhiều cấp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đánh giá;
- Các chuyên gia được quyền linh hoạt hơn trong việc xếp hạng so sánh mức
độ quan trọng của các chỉ tiêu ở mỗi cấp;
- Đánh giá được tính nhất quán trong các đánh giá của chuyên gia dựa trên so
sánh từng cặp đôi một để xác định trọng số và có kỹ thuật tính toán chỉ số đo lường
sự nhất quán từ đó giảm thiểu được những hạn chế vốn có của phương pháp chuyên
gia đó là tính chủ quan.
Quá trình đánh giá sử dụng ma trận so sánh cặp với thang 9 điểm, xác định
trọng số dựa trên vector riêng ứng với giá trị riêng lớn nhất, sau đó kiểm tra hệ số

nhất quán của trọng số (Saaty, 1980).
Trong phạm vi đề tài, mô hình AHP được giải theo các bước sau:

-7-


* Bước 1: Xác định trọng số của các giải pháp dựa trên phân tích các ma trận
vuông cấp n (còn gọi là ma trận độ ưu tiên bậc 1, bậc 2,...). Các tiêu chí trong ma
trận này sau đó được thực hiện so sánh từng cặp với nhau. Độ ưu tiên cho các tiêu
chí được xác định theo bảng độ ưu tiên chuẩn của Saaty (1980) với 9 bậc ưu tiên và
giá trị tương ứng sau:
- Ưu tiên bằng nhau:...................................................................1 điểm.
- Ưu tiên bằng nhau cho đến vừa phải:......................................2 điểm.
- Ưu tiên vừa phải:......................................................................3 điểm.
- Ưu tiên vừa phải cho đến hơi ưu tiên:......................................4 điểm.
- Hơi ưu tiên hơn: .......................................................................5 điểm.
- Hơi ưu tiên cho đến rất ưu tiên: ..............................................6 điểm.
- Rất ưu tiên:...............................................................................7 điểm.
- Rất ưu tiên cho đến vô cùng ưu tiên: ......................................8 điểm.
- Vô cùng ưu tiên: ......................................................................9 điểm.
* Bước 2: Tính toán trọng số cho các chỉ tiêu theo mô hình sau:
1

wi = [ ( ai1 )( ai 2 )..( aim ) ] m , ∀i

nwi =

wi
m

∑w
i =1

, ∀i

i

* Bước 3: Nhân ma trận trọng số với ma trận gốc, tính tổng điểm có trọng số
cho các tiêu chí ưu tiên trong công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị và sắp xếp theo
mức độ ưu tiên. Các giải pháp có trọng số cao nhất được lựa chọn ưu tiên xem xét.
Cụ thể hóa bài toán AHP thông qua 4 bước sau:
- Phân tích những thông tin thu nhận được thành nhóm tiêu chí và các tiêu
chí thành phần.
- So sánh các tiêu chí thông qua so sánh cặp. Bước này nhằm xác định trọng
số giữa các tiêu chí. Kết quả cuối cùng là tạo ra một ma trận so sánh, thể hiện mối
quan hệ giữa các tiêu chí với nhau.
-8-


Bảng 1.1. Các nhân tố ma trận ý kiến của chuyên gia
C

A1

A2

A3

…

An

A1
A2
A3
…
An

1
1/ A12
1/ A13
…
1/ A1n

A12
1
1/ A23
…
1/ A2n

A13
A23
1
…
1/ A3n

…
…
…
1

…

A1n
A2n
A3n
…
1

(Trong đó: A1, A2,A3 … An là các tiêu chí)
- Tính tổng các giá trị ưu tiên theo cột.
Bảng 1.2. Ma trận so sánh của các nhân tố
C
A1
A2
A3
…
An

A1
1
1/ A12
1/ A13
…
1/ A1n

A2
A12
1
1/ A23
…

1/ A2n

A3
A13
A23
1
…
1/ A3n

∑

…
…
…
…
1
…

An
A1n
A2n
A3n
…
1

…

- Xác định trọng số bằng cách tính tỷ lệ của các thành phần theo hàng - cột.
Giá trị này cho phép so sánh tỷ lệ thành phần của các phương án, xem các ma trận
chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng thành phần.

Bảng 1.3. Ma trận trị số nhất quán W1
C
A1
A2
A3
…
An
∑

A1
W11
W21
W31
…
Wln

A2
W12
W22
W32
…
Wn2

A3
W13
W23
W33
…
Wn3

…
…
…
…
1
…
1

An
Wln
W2n
W3n
…
Wnn

(W11, W22, …,Wnn: là các hệ số của phương trình tương ứng với X1, X2, … Xn)

-9-


- Kiểm tra tính nhất quán của các cặp so sánh. Khi tỉ số nhất quán nhỏ hơn
hoặc bằng 0,1 thì đánh giá của người ra quyết định là tương đối nhất quán. Ngược
lại, tiến hành đánh giá lại ở cấp tương ứng.
Bảng 1.4. Ma trận trọng số các trị số nhất quán W2
C

A1

A2

A3

…

An

A1
A2
A3
…
An

W11
W21
W31
…
Wln

W12
W22
W32
…
Wn2

W13
W23
W33
…
Wn3

…
…
…
1
…

Wln
W2n
W3n
…
Wnn

…

Theo kết quả trên, Saaty (1977) đã đưa ra bảng dưới đây:
Bảng 1.5. Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số nhân tố (RI)
N

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

RI

0

0

0.58

0.9

1.12

1.24

1.32

1.41

1.45

1.49

Trong phạm vi đề tài các thông số đầu vào của mô hình được xác định tại
cuộc hội thảo lấy ý kiến cán bộ quản lý với 6 giải pháp ưu tiên trong công tác quản
lý trật tự xây dựng gồm: Tăng cường công tác quản lý cấp phép xây dựng; Tăng
cường công tác kiểm tra giám sát việc thực hiện theo phép xây dựng và quản lý trật
tự đô thị; Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch đô thị; Tăng cường công tác quản
lý quy hoạch xây dựng; Hoàn thiện hệ thống chính sách và thủ tục hành chính về
cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Tuyên truyền nâng cao ý thức người
dân đối với công tác xin cấp phép và quản lý trật tự xây dựng. Hội nghị đưa ra các
mức so sánh các tiêu chí thông qua so sánh các cặp chỉ tiêu. Tổng hợp kết quả được
thể trong phiếu điều tra tại các điểm nóng gồm khu vực tổ dân phố Kiều Sơn, Thư
Trung 2, Lực Hành (xem bảng phụ lục).
1.1.2. Các bước nghiên cứu
Luận văn được thực hiện theo các bước sau:
- Bước 1: Thu thập tài liệu, số liệu về sử dụng đất; số liệu hiện trạng sử dụng
đất năm 2010, 2015 của phường Đằng Lâm. Xác định các điểm nóng sử dụng đất.
- Bước 2: Điều tra khảo sát thực tế, tổng hợp số liệu về xung đột đất đai.
- Bước 3: Phân tích xung đột trong sử dụng đất, các giải pháp ưu tiên trong
- 10 -


quản lý trật tự xây dựng.
- Bước 4: Xác định các giải pháp quản lý xung đột trong sử dụng đất phục vụ
nâng cao hiệu quả công tác quản trật tự xây dựng.
CẤP THIẾT TỪ THỰC TIỄN
CẤP THIẾT TỪ THỰC TIỄN

Kiểm nghiệm thực tế

MỤC TIÊU, NHIỆM VỤ
MỤC TIÊU, NHIỆM VỤ

THU THẬP TÀI LIỆU, SỐ LIỆU
THU THẬP TÀI LIỆU, SỐ LIỆU
TRONG PHÒNG
TRONG PHÒNG

ĐIỀU TRA
ĐIỀU TRA

HIỆN TRƯỜNG
HIỆN TRƯỜNG

PHÂN TÍCH
PHÂN TÍCH

- -Hiện
Hiệntrạng
trạngsửsửdụng
dụngđất,
đất,biến
biếnđộng
độngsửsửdụng
dụngđất;
đất;
- -Phân
tích
xung
đột
trong
sử
dụng

đất;
Phân tích xung đột trong sử dụng đất;
- -Phân
Phântích
tíchcác
cácgiải
giảipháp
phápquản
quảnlýlýtrật
trậttựtựxây
xâydựng.
dựng.
TỔNG HỢP
TỔNG HỢP

- -Xung
Xungđột
độttrong
trongsửsửdụng
dụngđất;
đất;
- -Các
giải
pháp
trong
Các giải pháp trongquản
quảnlýlýtrật
trậttựtựxây
xâydựng.
dựng.

ĐỊNH HƯỚNG
ĐỊNH HƯỚNG
XUNG ĐỘT SDĐ
XUNG ĐỘT SDĐ

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ ĐĐ
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ ĐĐ

GIẢI PHÁP ƯU TIÊN QUẢN LÝ TTXD
GIẢI PHÁP ƯU TIÊN QUẢN LÝ TTXD

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG PHƯỜNG ĐẰNG LÂM
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG PHƯỜNG ĐẰNG LÂM

Hình 1.1. Các bước nghiên cứu của đề tài
1.2. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ XUNG ĐỘT
TRONG SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Các công trình nghiên cứu ngoài nước
Liên quan tới vấn đề nghiên cứu xung đột trong sử dụng đất, trên thế giới có
một số công trình tiêu biểu gần đây được thực hiện tại một số quốc gia:

* Tại châu Âu:
- 11 -


- Tại Đức: Tác giả Steinhäußer và nnk (2015) thực hiện một nghiên cứu về
xung đột trong sử dụng đất cấp quốc gia và cấp vùng tại Đức. Nghiên cứu dựa trên
cuộc phỏng vấn các bên liên quan và thông tin ghi nhận về xung đột trong sử dụng
đất. Sự thay đổi về chính sách năng lượng tại quốc gia này gần đây đã dẫn tới xung
đột trong sử dụng đất trở nên gay gắt hơn. Người sử dụng đất đã ý thức rằng đất đai

là một nguồn lực giới hạn, điều này đã dẫn đến sự cạnh tranh về sử dụng đất giữa
các ngành tại khu định cư, vận tải, nông nghiệp, lâm nghiệp và bảo tồn. Kết quả
nghiên cứu chỉ ra rằng giải quyết những xung đột cần phát triển các giải pháp sử
dụng đất đa chức năng để giải quyết xung đột trong sử dụng đất. Thông tin về các
bên liên quan tham gia vào các quyết định sử dụng đất được sử dụng để nghiên cứu
giải quyết những xung đột này [6].
- Tại Thụy Sỹ và Romania: Tác giả Tudor và nnk (2014) đã một nghiên cứu
đối sách về cách thức giải quyết các xung đột trong sử dụng đất tại bốn trường hợp
xung đột trong sử dụng đất tại Thụy Sỹ và Rumani. Kết quả cho thấy rằng, Thụy Sỹ
đã thành công hơn Rumani trong quá trình giải quyết do chú trọng hơn về tính bền
vững và công bằng. Các điểm số thấp trong các trường hợp Rumani từ việc thực
hiện kém quy hoạch không gian, thực thi không nghiêm các quy định về môi
trường, ít quan tâm đến bảo vệ môi trường và ít chú trọng đến sự tham gia của công
chúng trong quá trình ra quyết định. Nghiên cứu này giúp các nhà hoạch định chính
sách xác định các yếu tố then chốt cho việc giải quyết thành công xung đột trong sử
dụng đất nhằm đạt được mục tiêu sử dụng đất tốt nhất [7].
* Tại châu Á:
- Tại Trung Quốc: Tác giả Hui và Bao (2013) đã nghiên cứu bản chất của
xung đột trong thu hồi đất ở Trung Quốc. Mâu thuẫn về đất đai phát sinh thường
xuyên trong quá trình đô thị hóa nhanh ở Trung Quốc gây ra những tác động bất lợi.
Khác với các nghiên cứu trước đây về tranh chấp đất đai, phân tích nguyên nhân, hậu
quả, phương pháp đánh giá và quản lý, nghiên cứu này dựa trên tiếp cận hành vi theo
lý thuyết trò chơi. Kết quả ba mô hình được đề xuất: (i) Mô hình năng động cho các
xung đột về việc thu hồi đất theo quy phạm pháp luật; (ii) Mô hình trò chơi thu hồi
đất bất hợp pháp; và (iii) Mô hình trò chơi của thị trường đất đai. Những mô hình này
giải thích cơ chế tranh chấp, xung đột phát triển, chiến lược của cuộc xung đột giữa
- 12 -


chính quyền địa phương và nông dân. Các mô hình này cung cấp một số thông tin

quan trọng cho định hướng chính sách trong thu hồi đất tại Trung Quốc [3].
- Tại Singapore: Tác giả Sze và Sovacool (2013) thực hiện một nghiên cứu
về mô hình sử dụng đất giải quyết xung đột và đánh giá sơ bộ cách Singapore đưa
ra các biện pháp giải quyết xung đột trong sử dụng đất. Các tiêu chí về hiệu quả,
công bằng, bền vững và khả năng tương thích được sử dụng để quản lý các mâu
thuẫn trong sử dụng đất. Hiệu quả liên quan đến việc phát triển các giao dịch đất đai
nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và thuận lợi. Vốn chủ sở hữu bao
gồm việc có một hệ thống công bằng liên quan đến tất cả các bên. Tính bền vững
liên quan với môi trường và xã hội sử dụng đất hiện tại và tương lai. Khả năng
tương thích đề cập đến cách sử dụng đất được tích hợp với luật pháp và các quy
định khác [5].
* Tại châu Đại Dương:
- Tại Australia: Tác giả Brown và Raymond (2014) sử dụng phương pháp
xác định tiềm năng xung đột trong sử dụng đất với dữ liệu PPGIS. Nghiên cứu này
sử dụng dữ liệu từ một nghiên cứu quy hoạch vùng ở Australia để mô tả và đánh giá
các phương pháp thay thế để xác định tiềm năng xung đột trong sử dụng đất. Mô
hình của xung đột trong sử dụng đất được trình bày và đưa vào hoạt động với dữ
liệu không gian để cung cấp lập kế hoạch sử dụng đất trong khu vực. Xung đột
trong sử dụng đất được ấn định xuất phát từ sự khác biệt về giá trị cảnh quan và sở
thích sử dụng đất có thể được đưa vào các chỉ số xung đột khác nhau được trình bày
trong bản đồ. Sự phân bố không gian của các giá trị cảnh quan, sự khác biệt ưu tiên
sử dụng đất và chỉ số kết hợp được tất cả các phương pháp khả thi xác định để lập
bản đồ tiềm năng xung đột trong sử dụng đất. Các phương pháp ưa thích cho việc
đánh giá các nguy cơ xung đột trong sử dụng đất là tích hợp hai chiều: sở thích sử
dụng và tầm quan trọng hay cường độ của các giá trị cảnh quan. Nghiên cứu này
đưa ra những điểm mạnh và hạn chế của từng phương pháp lập bản đồ xung đột [2].

* Tại châu Phi:
- Tại Ghana: Tác giả Kuusaana và Bukari (2015) nghiên cứu đặc điểm và
- 13 -

bản chất tranh chấp đất đai giữa nhóm người chăn gia súc và các hộ sản xuất nhỏ.
Tăng trưởng dân số và đô thị hóa nhanh ở châu Phi dẫn đến xung đột về quyền sở
hữu, sử dụng đất. Trên cơ sở sử dụng dữ liệu định tính từ phỏng vấn và thảo luận
nhóm đã liệt kê toàn bộ sở hữu đất của Ghana. Nghiên cứu chỉ ra rằng các giao dịch
trên thị trường đất đai đã gây ra xung đột giữa nhóm người sản xuất nhỏ và người
chăn nuôi. Các nguyên nhân do tàn phá hệ thống cây trồng và tài nguyên nước,
chuyển nhượng đất tràn lan. Những nhận thức này có tác động tương lai cho tranh
chấp đất đai tại Ghana. Các giải pháp giải quyết xung đột làm minh bạch được đề
xuất bao gồm luật sở hữu chung và chú trọng tham vấn cộng đồng về quản lý đất
đai [4].
Nói tóm lại, các kết quả công trình nghiên cứu ngoài nước phản ánh thực
trạng các xung đột trong sử dụng đất trở nên gay gắt hơn trong quá trình đô thị hóa
nhanh, đặc biệt tại các khu đô thị. Để giải quyết được các xung đột trong sử dụng
đất, các nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp, dữ liệu về đất đai, điều tra xã hội
học, áp dụng các tiêu chí, các mô hình, để phân tích nguyên nhân dẫn đến các xung
đột. Các giải pháp giải quyết xung đột được đưa ra dựa trên các tiêu chí về đảm bảo
tính bền vững và công bằng trong sử dụng đất. Các chiến lược cho quy hoạch lãnh
thổ ở cấp đô thị, định hướng chính sách trong thu hồi đất, làm minh bạch trong việc
sở hữu chung và chú trọng tham vấn cộng đồng về quản lý đất đai.
1.2.2. Các công trình nghiên cứu trong nước
Tại Việt Nam có một số công trình nghiên cứu liên quan đến xung đột trong
sử dụng đất, ở đây chủ yếu dưới góc độ xung đột xã hội như sau:
- Luận án tiến sĩ triết học của Phan Văn Tân (2008) nghiên cứu vấn đề xung
đột xã hội về đất đai ở nông thôn thời kỳ đổi mới tại tỉnh Hà Tây (cũ). Sự chuyển
đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng
XHCN (1986) của nước ta đã tạo ra những chuyển biến sâu sắc về mọi mặt của đời
sống xã hội. Bên cạnh những thành tựu đó, mặt trái của kinh tế thị trường đã nẩy
sinh nhiều tiêu cực nghiêm trọng và kéo dài dẫn đến xung đột xã hội, mà chủ yếu về

đất đai. Điển hình là các xung đột ở Cần Thơ, Đồng Tháp (1990 - 1994), Thái Bình
(1997), Tây Nguyên (2001 - 2004). Tình hình đó đến nay vẫn đang tiếp tục diễn

- 14 -


biến phức tạp nhất là ở các tỉnh có lợi thế phát triển công nghiệp hoá, đô thị hoá gây
ra những hậu quả nghiêm trọng về kinh tế xã hội và an ninh - trật tự. Nghiên cứu đã
chỉ ra trong xu thế phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu về
đất đai cho xây dựng các khu, cụm công nghiệp, đô thị, cơ sở hạ tầng công cộng
được lấy từ đất nông nghiệp. Việc thu hồi đất liên quan đến lợi ích của người nông
dân sẽ đưa đến những phức tạp nếu không tuân thủ nguyên tắc công khai, minh
bạch, bảo đảm lợi ích cho người nông dân. Các xu hướng xung đột nên được xét
trên các loại hình, quy mô, tính chất, mức độ của xung đột về đất đai. Nghiên cứu
cũng đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm phòng ngừa xung đột, ổn định xã hội và
phát triển bền vững [10]
- Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Quản lý đất đai của Bùi Đức Tuyến (2012)
thực hiện nghiên cứu thực trạng và giải pháp quản lý xung đột đất đai trên địa bàn
huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng. Xung đột đất đai trên địa bàn huyện
Thủy Nguyên chủ yếu xoay quanh một số vấn đề: Đơn giá bồi thường thấp hơn giá
thị trường; Phương án đào tạo và chuyển đổi việc làm; Tỷ lệ phần trăm các khoản
hỗ trợ thấp; Giải quyết chế độ tái định cư; Chế độ đối với hộ gia đình chính sách;
Giải quyết đất xen kẹt không còn khả năng sử dụng; Thủ tục hành chính còn rườm
rà. Nghiên cứu đề xuất các giải pháp cụ thể cho Thủy Nguyên: Cải cách hành chính,
xóa bỏ cơ chế “xin - cho”; Xây dựng chế độ chịu trách nhiệm của cán bộ lãnh đạo;
Cải cách tiền lương bằng các khoản hỗ trợ đối với cán bộ, công chức, viên chức;
Thực hiện tốt công tác tuyên truyền và giải quyết kiến nghị, khiếu nại; Tăng cường
công tác kiểm tra giám sát; Áp dụng đúng, đủ giá bồi thường hỗ trợ và chế độ tái
định cư; Cụ thể phương án đào tạo, chuyển đổi nghề; Đẩy nhanh công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất [1].

- Báo cáo nghiên cứu hòa giải tranh chấp đất của Cơ quan Phát triển Quốc tế
Australia (AusAID) và Quỹ Châu Á (2013) chỉ ra rằng, tranh chấp đất đai có xu
hướng ngày càng tăng về số lượng, gia tăng tính đa dạng, phức tạp và đồng thời
tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội. Hòa giải tranh chấp đất đai là một trong
những phương thức nhằm hóa giải các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp.
Nghiên cứu chỉ ra những trường hợp tranh chấp áp dụng hoà giải có hiệu quả và
những trường hợp áp dụng hoà giải không hiệu quả. Hòa giải tranh chấp đất đai đạt
- 15 -


hiệu quả cao ở khu vực nông thôn trong việc giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn
nhỏ, tính chất đơn giản. Phương thức này phù hợp với tâm lý của người dân nông
thôn, nơi mà ở đó các thiết chế đạo đức, văn hóa, phong tục, tập quán truyền thống
chi phối, ảnh hưởng mạnh mẽ đến toàn bộ đời sống của người dân. Các mối quan hệ
gia đình, dòng họ, làng xóm được người dân rất coi trọng giữ gìn và bảo vệ. Tuy
nhiên ở khu vực đô thị, hòa giải tranh chấp đất đai ít phát huy hiệu quả bởi giá đất
ngày càng tăng cao và quan hệ cộng đồng của người dân thành thị không khăng
khít. Việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở chủ yếu dựa vào đội ngũ cán bộ hòa
giải cơ sở. Tuy nhiên, đa phần đội ngũ cán bộ này thiếu kỹ năng vận động, chưa
nắm chắc các quy định của pháp Luật đất đai. Hơn nữa, chế độ của Nhà nước cho
hòa giải viên thấp chưa tương xứng với thời gian, công sức và chất xám mà các hòa
giải viên đã bỏ ra. Tăng cường hiệu quả của hoạt động hoà giải tranh chấp đất đai
có thể giảm các xung đột, căng thẳng xuất phát từ quá trình đô thị hoá nhanh chóng,
đóng vai trò rất quan trọng cho tương lai của Việt Nam [4].
- Tác giả Trần Phúc Thăng và Phạm Thị Thắng (2014) thực hiện một nghiên
cứu kinh nghiệm của một số nước trong phòng ngừa và giải quyết xung đột về đất
đai. Lịch sử cũng như hiện tại vấn đề đất đai luôn nổi cộm, những mâu thuẫn,
những tranh chấp, xung đột về đất đai diễn ra khá phức tạp. Số vụ khiếu nại, tố cáo
liên quan tới vấn đề đất đai chiếm tỷ lệ cao trong các loại khiếu kiện. Điều này cho
thấy những hạn chế trong việc quản lý đất đai. Trên thế giới và một số quốc gia

trong khu vực đã xử lý tốt vấn đề này, không chỉ hạn chế được những xung đột xã
hội về đất đai mà còn góp phần tích cực vào sự ổn định xã hội, tập trung sức người,
sức của cho việc đẩy nhanh phát triển. Kinh nghiệm của các nước sẽ giúp chúng ta
nhận thức rõ hơn những ưu điểm và hạn chế của mình, trên cơ sở đó đề xuất những
giải pháp để hạn chế và giải quyết xung đột một cách hiệu quả hơn [13].
- Tác giả Tô Xuân Phúc (2015) thực hiện một nghiên cứu về tranh chấp đất đai
và Nhà nước tại Việt Nam. Do sự gia tăng của các cuộc xung đột đất đai nông thôn
và cuộc đấu tranh thường song song với việc mở rộng thị trường sang biên giới, các
can thiệp nhà nước lịch sử, cuộc đàm phán trong cơ quan nhà nước. Nghiên cứu đã
chỉ ra các tranh chấp đất đai giữa các công ty và nông dân. Được xây dựng dựa trên
những nghiên cứu trong quá khứ để xem xét tại sao làn sóng xung đột này đang xảy
- 16 -


ra và các mối quan hệ giữa cộng đồng nông nghiệp và Nhà nước. Dựa trên phân tích
về các khu vực xung đột căng thẳng, nghiên cứu cho rằng những thay đổi đối với
quản trị cùng với phát triển nhanh chóng thị trường và áp lực sinh kế đang mang lại
một lợi thế cạnh mới để đàm phán về đất đai. Thay đổi chính sách nhằm nâng cao
hiệu quả của các công ty nhà nước đã chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước thành
các tổ chức nhà nước và tư nhân được yêu cầu để duy trì lợi nhuận [14].
Nói tóm lại, từ các kết quả công trình nghiên cứu trong nước nhận thấy rằng
xung đột trong sử dụng đất chủ yếu là xung đột xã hội về đất đai. Mặt trái của nền
kinh tế thị trường đã nẩy sinh nhiều tiêu cực dẫn đến các xung đột trong sử dụng đất
trở nên gay gắt và phức tạp. Xung đột thường phát sinh trong quá trình sử dụng đất,
thu hồi đất, mối quan hệ giữa cộng đồng nông nghiệp và Nhà nước. Các nghiên cứu
đưa ra một số giải pháp phòng ngừa xung đột, giải quyết xung đột, đảm bảo tình
hình an ninh - trật tự và sử dụng đất bền vững. Đặc biệt quan tâm đến công tác hòa
giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, đưa ra các phương thức nhằm hóa giải các bất
đồng, mâu thuẫn giữa các bên đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
1.3. CƠ SỞ KHOA HỌC, CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ TÌNH HÌNH THỰC TIỄN

QUẢN LÝ XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1. Cơ sở khoa học về xung đột trong sử dụng đất
a) Khái niệm xung đột và xung đột đất đai
Khái niệm về xung đột đất đai được một số tác giả đề cập tới ở các khía cạnh
sau đây:
- Babette Wehrmann (2008) cho rằng, tranh chấp đất đai thường có tác động
tiêu cực sâu rộng về phát triển không gian và sinh thái. Điều này đặc biệt đúng ở
các nước đang phát triển và các nước đang chuyển đổi. Theo đó tổ chức thị trường
đất đai là yếu, cơ hội cho lợi ích kinh tế do hành động bất hợp pháp rất phổ biến và
nhiều người nghèo không được tiếp cận với đất đai. Tranh chấp đất đai có thể có
những ảnh hưởng tai hại đến các cá nhân cũng như trên các nhóm và thậm chí toàn
bộ quốc gia. Nhiều mâu thuẫn được xem là những cuộc đụng độ giữa các nền văn
hóa khác nhau, các xung đột về đất đai và tài nguyên thiên nhiên liên quan [1].
- Tổ chức hành động ngăn ngừa của Liên Hiệp Quốc (2012): cho rằng vấn đề
- 17 -


đất đai và tài nguyên thiên nhiên không bao giờ là nguyên nhân duy nhất của cuộc
xung đột. Cuộc xung đột trong sử dụng đất thường trở nên bạo lực khi liên quan đến
phân biệt đối xử xã hội, kinh tế. Đất đai là một tài sản quan trọng và nguồn sinh kế,
nó cũng liên quan chặt chẽ đến cộng đồng, lịch sử và văn hóa. Căng thẳng về đất
đai cũng có thể liên quan chặt chẽ đến quyền lợi chính trị. Giải quyết khiếu nại đất
đai và xung đột là cơ sở để tạo ra hòa bình và bền vững [8].
Qua nghiên cứu các quan điểm về xung đột đất đai, trong phạm vi nghiên cứu
của đề tài, khái niệm về xung đột và xung đột trong sử dụng đất được hiểu như sau:
- Xung đột là “quá trình trong đó một bên nhận ra rằng quyền lợi của mình
hoặc đối lập hoặc bị ảnh hưởng tiêu cực bởi một bên khác. Xung đột có thể mang
đến những kết quả tiêu cực hoặc tích cực, phụ thuộc vào bản chất và cường độ của
xung đột” [1].
- Xung đột trong sử dụng đất là “một hiện tượng xã hội với sự tham gia (ít

nhất) của hai đối tượng, bắt nguồn từ những khác biệt về lợi ích liên quan tới quyền
(lợi) trên đất đai: quyền sử dụng, quản lý, thu lợi, loại trừ (các quyền hoặc đối
tượng khác), chuyển nhượng và bồi thường trên (mảnh) đất (đai)”.
- Xung đột trong sử dụng đất thường được hiểu là: Sử dụng sai hoặc Hạn chế
hoặc Tranh chấp về quyền sử dụng đất [1].
- Trong luật Đất đai 2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa
vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai [7].
b) Điểm nóng sử dụng đất
Điểm nóng sử dụng đất được hiểu là “vùng lãnh thổ, dân cư có biến động
mạnh trong sử dụng đất, mâu thuẫn trong sử dụng đất rất gay gắt”. Tại các điểm
nóng sử dụng đất, các mâu thuẫn trong sử dụng đất có diễn biến phức tạp, tình trạng
sử dụng đất sai mục đích, tranh chấp trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất, các
tranh chấp nẩy sinh trong quá trình sử dụng ngày càng tăng. Việc quản lý đất đai,
quản lý trật tự xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước rất khó khăn, phức tạp và
xảy ra tình trạng xung đột giữa người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước, làm
ảnh hưởng đến tình hình phát triển của khu vực, thường xuyên xảy ra tình trạng mất
an ninh - trật tự tại khu vực.
- 18 -


Trong phạm vi luận văn, điểm nóng sử dụng đất là khu vực được xác định
theo các tiêu chí sau:
- Tính phức tạp của biến động sử dụng đất;
- Nhiều xung đột trong sử dụng đất nẩy sinh;
- Nhiều vụ việc vi phạm trật tự xây dựng đô thị nẩy sinh.
1.3.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến xung đột trong sử dụng đất và quản lý trật
tự xây dựng
a) Luật đất đai năm 2013
Cơ sở pháp lý về xung đột trong sử dụng đất được đề cập trong chương 13,
từ Điều 198 đến Điều 209, nội dung điển hình của một số điều:

* Điều 202: Hòa giải tranh chấp đất đai.
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn
đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh
chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp
với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt
trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân
cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn
yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác
nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên
bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất tranh chấp.
- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới,
người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài
nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các
- 19 -


trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa
đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
* Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không
thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các

loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được
lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau
đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
theo quy định tại khoản 3 Điều này; Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi
kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; Trường
hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này
phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu
lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các
- 20 -


bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
* Điều 204: Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.
- Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng
đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về
quản lý đất đai.

- Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành
chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ
tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực
hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
* Điều 205: Giải quyết tố cáo về đất đai.
- Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
- Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực
hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.
b) Luật xây dựng năm 2014
Nội dung công tác quản lý trật tự xây dựng được thể hiện chi tiết trong Luật
xây dựng năm 2014, một số điều liên quan trong đề tài:
* Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm.
- Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này.
- Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy
định của Luật này.
- Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn
chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê
điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác
theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về
nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện
tượng này.
- Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có
giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng
công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
- 21 -


- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử
dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.
- Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để

thực hiện hoạt động xây dựng.
- Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện
hoạt động xây dựng.
- Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được
lựa chọn áp dụng cho công trình.
- Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng,
môi trường.
- Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an
ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.
- Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây
dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng
hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng
chung.
- Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụng pháp nhân khác
để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự
án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.
- Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che,
chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.
- Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng đúng pháp luật.
* Điều 164. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau:
- Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư xây dựng trên địa bàn theo
phân cấp của Chính phủ; ban hành văn bản theo thẩm quyền; chỉ đạo tổ chức thực
hiện các quy hoạch xây dựng, kế hoạch đầu tư xây dựng; tổ chức hướng dẫn, kiểm
tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng;
- Phối hợp và hỗ trợ các bộ, cơ quan ngang bộ khác tổ chức triển khai thực
- 22 -


hiện, theo dõi, kiểm tra và giám sát các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn do mình

quản lý. Chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc phạm vi
quản lý được phân công;
- Thực hiện báo cáo định kỳ và hàng năm về tình hình quản lý hoạt động đầu
tư xây dựng của địa phương gửi Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi;
- Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về đầu tư xây dựng cho
cán bộ, công chức của các cơ quan, đơn vị trực thuộc;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật.
Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã có trách nhiệm sau:
- Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư xây dựng trên địa bàn theo
phân cấp; tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về đầu tư xây dựng
cho cán bộ, công chức của các cơ quan, đơn vị trực thuộc;
- Phối hợp, hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp trên tổ chức triển khai thực hiện,
theo dõi, kiểm tra và giám sát các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn do mình quản
lý. Chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc phạm vi quản
lý được phân công;
- Thực hiện báo cáo định kỳ và hàng năm về tình hình quản lý hoạt động đầu
tư xây dựng của địa phương gửi Ủy ban nhân dân cấp trên để tổng hợp, theo dõi;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật.
1.3.3. Tổng quan về xung đột trong sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay
Trong thực tế, xung đột trong sử dụng đất bao hàm hoặc được hiểu theo khía
cạnh là tranh chấp đất đai hay mâu thuẫn xã hội trong sử dụng đất (hoặc mâu
thuẫn đất đai). Các tranh chấp trong sử dụng đất ngày càng gay gắt và phát sinh
nhiều tình tiết phức tạp và có xu hướng ngày càng ra tăng trên toàn quốc cũng như
các địa phương.
a) Xung đột đất đai ở Việt Nam
Theo số liệu thống kê năm 2005, nhiều năm qua ở Việt Nam các tranh chấp,
khiếu nại hành chính và tố cáo về đất đai chiếm tới 70% tổng các khiếu kiện của
dân, trong đó khiếu nại về giá đất lại chiếm 70% tranh chấp, khiếu nại hành chính

- 23 -

và tố cáo về đất đai. Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên mà chưa có dấu
hiệu giảm đi. Đến năm 2010, nhiều địa phương cho rằng lượng khiếu nại hành
chính về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang chiếm tới 90% tổng số
lượng khiếu kiện của dân [1].
- Như đã nói ở trên, năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cho triển
khai kiểm tra việc thực thi Luật Đất đai năm 2003 tại tất cả các địa phương. Các
đoàn kiểm tra đã nhận hết đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân tại tất cả các địa
phương và phân tích các nguyên nhân. Kết quả tổng hợp cho thấy 70% tổng số đơn
là khiếu nại hành chính về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
10% là tố cáo về vi phạm pháp luật của cơ quan và cán bộ quản lý đât đai; 9% là
khiếu nại về quyết định hành chính đối với giải quyết tranh chấp đất đai; 7% là đòi
lại đất cũ mà người khác đang sử dụng; 4% là các trường hợp khiếu nại, tố cáo
khác. Trong số đơn khiếu nại hành chính về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất, có 70% là khiếu nại về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
thấp hơn giá đất trên thị trường; 20% đã nhận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
quy định của pháp luật trước đây, nay đòi thêm theo quy định hiện hành của pháp
luật; 6% đòi bồi thường đối với đất bị Nhà nước thu hồi trong thời kỳ kinh tế bao
cấp (lúc đó không được bồi thường); 3% khiếu nại về việc chưa được giải quyết tái
định cư; 1% khiếu nại, tố cáo về tình trạng bất công trong giải quyết bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư [1].
Theo Báo cáo số 229/BC-TTr ngày 07/7/2014 của Thanh tra Bộ Tài nguyên
và Môi trường, năm 2014 số lượt tiếp dân 2.417 lượt (giảm 23,38% so với cùng kỳ
năm 2013) với 3.900 người, có 92 lượt đoàn đông người, trong đó:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiếp 169 lượt với 719 người, trong đó có
25 lượt đoàn đông người.
- Các Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp 2.248 lượt với 3.181 người, trong
đó có 67 lượt đoàn đông người.
Tiếp nhận 5.980 lượt đơn thư khiếu nại, tố cáo, đã giải quyết 1.075/1.805 vụ

việc thuộc thẩm quyền, trách nhiệm được giao (đạt 59,55%), cụ thể:
- Bộ đã tiếp nhận 1.711 lượt đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trong
- 24 -


đó có 1.674 đơn thuộc lĩnh vực đất đai (chiếm 97,83%). Qua phân loại có 1.127 đơn
trùng không đủ điều kiện xử lý, 584 đơn đủ điều kiện xử lý trong đó có 06 vụ việc
Thủ tướng Chính phủ giao, 12 vụ việc thuộc thẩm quyền và trách nhiệm giải quyết
của Bộ. Đã thẩm tra xác minh 18/18 vụ việc Thủ tướng Chính phủ giao (trong đó có
12 vụ từ năm 2013 chuyển sang). Đã thẩm tra, xác minh 14/18 vụ việc thuộc thẩm
quyền, trách nhiệm giải quyết (trong đó có 06 vụ việc từ năm 2013 chuyển sang),
đang chuẩn bị thẩm tra xác minh 04 vụ việc. Đã thực hiện rà soát, thống nhất các
địa phương ban hành văn bản giải quyết 28/28 vụ việc (đạt 100%) nằm trong 528 vụ
việc tồn đọng, phức tạp, kéo dài.
- Các Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp nhận 4.269 lượt đơn thư khiếu
nại, tố cáo, trong đó có 2.251 đơn thuộc lĩnh vực đất đai (chiếm 52,73%). Số đơn đủ
điều kiện xử lý là 3.249 đơn, trong đó có 1.769 vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết
của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (gồm 1.294 vụ khiếu nại, 49 vụ tố cáo, 285
vụ tranh chấp đất đai, 141 đơn kiến nghị phản ánh). Các Sở đã tham mưu giải quyết
xong 1.057/1.769 vụ thuộc thẩm quyền (đạt 59,75%), trong đó có 766 vụ khiếu nại,
42 vụ tố cáo, 143 vụ tranh chấp đất đai, 106 đơn kiến nghị phản ánh [2].
b) Xung đột đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng
Theo Báo cáo số 73/BC-UBND ngày 07/5/2012 của Ủy ban nhân dân thành
phố Hải Phòng, tổng số đơn khiếu nại, tố cáo hàng năm các cơ quan hành chính nhà
nước nhận được có khoảng 70% là đơn khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; Tính
chất và quy mô phức tạp của đơn thư khiếu nại, tố cáo ngày càng tăng, khiếu kiện
đông người, khiếu kiện kéo dài, phức tạp xuất hiện ngày càng nhiều, năm sau cao
hơn năm trước, đặc biệt tập trung vào những địa bàn trọng điểm liên quan đến việc
bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, các Quận mới và Huyện giáp nội
thành do tốc độ đô thị hóa cao, đất đai có giá trị [1].

Theo báo cáo số 32/BC-TTrTP ngày 22/12/2012 của Thanh tra thành phố
Hải Phòng, từ 01/7/2004 đến năm 2011, trong lĩnh vực đất đai, tổng số công dân
đến khiếu nại tố cáo là 5.926 lượt người, các cơ quan hành chính Nhà nước đã tiếp
4.660 lượt công dân, nhận 712 đơn (đơn khiếu nại: 408, đơn tố cáo 304); Số đơn
thuộc thẩm quyền là 371 đơn (đơn khiếu nại: 253, đơn tố cáo: 118); Kết quả giải đã

- 25 -