Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện phúc thọ thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ VĂN ĐỨC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thị Vịng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NƠNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ
học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Vũ Văn Đức

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS. TS Nguyễn Thị Vịng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch sử dụng đất, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Vũ Văn Đức

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình ........................................................................................................... vii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Phần I. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục đích đề tài ................................................................................................2

1.3.

u cầu ...........................................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2

Phần II. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ....................................................................3
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất..................................................................3

2.1.1.

Khái niệm đất đai và sử dụng đất .....................................................................3

2.1.2.

Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai ........................................................3

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ....................................7

2.2.1.

Các nước phát triển ..........................................................................................7

2.2.2.

Các nước và vùng lãnh thổ trong khu vực ...................................................... 10

2.2.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ................................... 12

2.3.

Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại việt nam ...........13

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại việt nam ..................... 13

2.3.2.

Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất ....... 17

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại việt nam ..........................20

2.3.4.

Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại hà nội .............................. 22

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 27
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................27

3.3.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 27

3.3.1.

Khái quát về địa bàn nghiên cứu .................................................................... 27

3.3.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện. .........................................27

iii


3.3.3.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Phúc Thọ.................................................................................27

3.3.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn và
2 xã phụng thượng, xuân phú, huyện Phúc Thọ từ năm 2013 đến hết năm
2016 .............................................................................................................. 27

3.3.5.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Phúc Thọ ....................................................................................................... 28

3. 4.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 28

3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................28

3.4.2.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................29

3.4.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..............................................................29

3.4.4.

Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu ................................................ 29

3.4.5.

Phương pháp đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất .................. 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................31
4.1.

Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ, thành phố hà nội ......................... 33

4.1.3.

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội .................................... 36

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Phúc Thọ ................................... 38

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ...................................... 38

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của các xã, thị trấn điều tra ........................................ 40

4.2.3.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Phúc Thọ ............................................... 43

4.3.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ....... 45

4.3.1.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................ 49

4.3.2.

Thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................................54

4.3.3.

Tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................................... 58

4.3.4.

Thế chấp quyền sử dụng đất........................................................................... 60

4.3.5.

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ...................64

4.4.

Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại thị trấn Phúc Thọ và 2 xã: Phụng Thượng; Xuân Phú, Huyện Phúc
Thọ ................................................................................................................ 64

4.4.1.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng ....................................... 64

iv


4.4.2.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế ................................................... 67

4.4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho.................................................. 69

4.4.4.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp .................................................. 71

4.4.5.

Tổng hợp ý kiến các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng
đất .................................................................................................................72

4.4.6.

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Phúc Thọ ....................................................................................................... 75

4.5.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Phúc Thọ ....................................................................................................... 76

4.5.1.

Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý
đất đai ............................................................................................................76

4.5.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người

sử dụng đất thực hiện các quyền .................................................................... 77

4.5.3.

Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan ......................................78

4.5.4.

Giải pháp về tun truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất ............ 79

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 80
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 80

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................81

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 83

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp năm 2016 huyện Phúc Thọ .................38

Bảng 4.2.

Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2016 của huyện Phúc Thọ .... 39

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các xã, thị trấn điều tra........................ 41

Bảng 4.4.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn giai đoạn 2013 –
2016 ........................................................................................................ 48

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao
liền kề trên địa bàn huyện Phúc Thọ........................................................ 51

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở, vườn ao liền kề trên địa bàn huyện Phúc Thọ ................................ 54

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ ... 55

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện đăng ký thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phúc Thọ ...................................................................................... 57

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất tại huyện Phúc
Thọ ......................................................................................................... 59

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện đăng ký tặng cho Quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Phúc Thọ................................................................................ 60
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng Quyền sử dụng đất tại
huyện Phúc Thọ ...................................................................................... 61
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở,
vườn, ao liền kề tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ........................................... 65
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất theo các xã, thị
trấn giai đoạn 2013-2016 ........................................................................ 68
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất theo 03 xã,
thị trấn nghiên cứu .................................................................................. 69
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng Quyền sử dụng đất ở theo
03 xã nghiên cứu .....................................................................................72
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng
đất tại các cơ quan nhà nước ................................................................... 73

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........................... 28
Hình 4.1. So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu
vực các xã phát triển và khu vực các xã thuần nơng ................................... 49
Hình 4.2. Tình hình thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền
kề tại các xã phát triển và thuần nông trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........... 53

Hình 4.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền
kề tại các xã phát triển và thuần nông trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........... 56

vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Văn Đức
Tên luận văn: "Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ
cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các
nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất của
huyện Phúc Thọ.
- Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Phúc Thọ giai đoạn 2013 - 2016.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng
cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ trong thời
gian tới.
- Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ trong giai
đoạn 2013 - 2016 diễn ra rất sôi động với 4.692 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
1.728 vụ tặng cho quyền sử dụng đất, 3.384 vụ thế chấp quyền sử dụng đất và 1.723 vụ
thừa kế quyền sử dụng đất. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có
tăng liên tục, năm sau cao hơn năm trước trong giai đoạn 2013 - 2015, song năm 2016
lại giảm, chỉ còn 1.214 vụ. Số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở biến động
không nhiều qua các năm, năm 2015 có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất

ix


cao nhất với 485 vụ, đến năm 2016 số lượng giao dịch là 470 vụ (tăng 92 vụ so với năm
2013). Số lượng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất năm 2015 cao nhất với 953 vụ,
giảm xuống thấp nhất là năm 2013 với 723 vụ.

- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ
được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn một số
tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch
chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao dịch về quyền sử
dụng đất.
- Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Phúc Thọ, cần thực hiện các giải pháp sau: hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin
đất đai; nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, tinh thần trách nh ệm, của cán bộ quản lý
Nhà nước về đất đai; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục
hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Van Duc
Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Phuc Tho district,
Ha Noi city”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

.

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Study Purpose
- Assessing the implementation of the rights of the land users in Phuc Tho
district in order to find out advantages and limitations in the work of transfering the land
use rights.
- Proposed some solutions to overcome limitations in exercising the rights of

land users in Phuc Tho district.
Study Methodology
Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting
of secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating,
collecting of primary data; method of statistics, aggregation and analyzation of data;
method of comparison.
Main findings and conclusions
- Thesis outlined the basic situation of the researched area including the
natural condition, social-economic condition; situation of managing and using land
in Phuc Tho district.
- Thesis assessed the situation of implementation of rights of transfering,
donating and mortaging land of individuals as wells as households in Phuc Tho district
in the period of 2013-2016.
- Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up the
efficiency of inplementation of the right of land users in Phuc Tho district.
- The transfer of land use rights in Phuc Tho district during the period 2013 2016 was very exciting with 4.692 land use rights transfers, 1.728 land titles, 3.384
mortgage loans Land and 1.723 land use rights inheritance. The number of land use
rights transfer transactions has increased steadily, the year after year higher in the period
2013 - 2015, but in 2016 decreased to only 1.214 cases. The number of transactions
donated for land use rights in fluctuations is not much through the years, in 2015 the
number of transactions donated for land use rights highest with 485 cases, by 2016 the

xi


number of transactions is 470 cases (increase 92 more than in 2013). The number of
mortgage-backed mortgages in 2015 is the highest with 953 cases, the lowest in 2013 with
723 cases.
- The implementation of rights of land users is followed by regulations of land
law. Howerver, there are a lot of difficulties relating to time and administrative

procedures when carrying the work of transfering rights, the knowledge of land law of
people as well as the understanding of transactions of land use rights.
- Recommendations to speed up the efficiency of the work of transfering the
land use right in Phuc Tho district include: complete information database of land;
enhance moral quality, consciousness as well as responsibility of land managing state
staff; propagandize land laws specially relating to administrative procedures in the work
of transfering the land use rights for individuals or households.

xii


PHẦN I. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã
hội, quốc phịng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai
nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất
đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992 (tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại
điều 54) đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và
Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu
thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất
giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá”
quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng
với nghĩa vụ mà họ thực hiện đối với Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành
thị trường đất đai, hồ nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì

vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường
QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các
QSDĐ ở các địa phương vẫn cịn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Huyện Phúc Thọ là huyện thuộc vùng đồng bằng sông Hồng cách thủ đô
Hà Nội khoảng 40 km về phía Tây, nằm trên trục quốc lộ 32 đi Sơn Tây, có 22
xã và 01 thị trấn. Huyện Phúc Thọ có vị trí tiếp giáp với Thị xã Sơn Tây, đây là
trung tâm văn hố, kinh tế, đơ thị lớn phía Tây của Thành phố Hà Nội; cách khu
du lịch Đồng Mơ và Làng Văn hố các dân tộc 20 km. Đặc biệt có tuyến đường
1


Quốc lộ 32 chạy qua trên địa bàn với chiều dài 16 km đã được đầu tư nâng cấp,
tỉnh lộ 421 đi huyện Quốc Oai và tỉnh lộ 419 đi khu Cơng nghệ cao Hồ Lạc....
Với vị trí địa lý như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc phát triển
kinh tế xã hội và giao lưu văn hoá với các huyện khác của Thành phố Hà Nội nói
riêng và các tỉnh khác trong vùng đồng bằng Bắc bộ nói chung. Trong những
năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo nhu cầu về sử
dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử
dụng đất có xu hướng ngày càng cao, trong khi đó việc thực hiện đăng ký các
quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập, một số quyền chưa thực hiện hay
thực hiện chưa đúng theo quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình
hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc
Thọ, thành phố Hà Nội”.

1.2. MỤC ĐÍCH ĐỀ TÀI
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ.
1.3. YÊU CẦU
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đánh giá tình hình thực hiện
các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam.
- Nắm vững chủ trương chính sách pháp luật về đất đai liên quan tới
quyền sử dụng đất.
- Số liệu điều tra phải đảm bảo độ chính xác cao, phản ánh đúng với tình
hình thực tế ở địa phương.
- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần
đảm bảo việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội được hiệu quả.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý và thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
- Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy
phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

2


PHẦN II. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất
2.1.1.1. Đất Đai (Land)
Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, “đất đai” được nhìn nhận là
một nhân tố sinh thái. Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính

sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và
hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: Khí hậu;- Dáng đất, địa
mạo, địa hình; Đất (thổ nhưỡng); Thủy Văn; Thảm thực vật tự iên bao gồm cả
rừng; Cỏ dại trên đồng ruộng; Động vật tự nhiên; Những biến đổi của đất do các
hoạt động của con người (FAO, 1976).
2.1.1.2. Sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng:
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ và gỗ rừng)
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu/gián tiếp (chăn ni)
- Sử dụng vì mục đích bảo vệ (chống suy thái đất, bảo tồn đa dạng hóa
lồi sinh vật, bảo vệ các loài quý hiếm).
- Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt như đường xá, dân cư, cơng
nghiệp, an dưỡng...
Loại hình sử dụng đất là bức tranh mô tả thực trạng sử dụng đất của một
vùng đất với những phương thức quản lý sản xuất trong các điều kiện kinh tế xã
hội và kỹ thuật được xác định. (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998).
2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai và hình thức sở hữu về đất đai
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp
luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở
hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
3


người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế. Như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong
mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một
chế độ sở hữu nhất định.
Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
- Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất
đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sơng hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, cơng
trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại
giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập
thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất,
kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi.

- Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình.

4


Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân.
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về
quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì
chế độ tư hữu về ruộng đất là vơ lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai
làm hồn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn
toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong
nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu tồn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên
sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển địi hỏi tập
trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ
phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nơng nghiệp và phát minh sáng
chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu.
Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”. Theo luận
điểm này của Các Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp
1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp
1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,... thuộc
sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “... Những tập thể và cá nhân đang sử dụng
đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình...” (Điều 20). Hiến
pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai... đều thuộc sở hữu toàn dân” và quy định
thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài... được
chuyển QSD đất...”. Theo đó, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai quy định nhà nước
là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong
nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc
chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ
tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và

phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao
động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các
đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài
và theo mục đích được giao đất, được cơng nhận và người sử dụng đất được
chuyển QSD đất (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển

5


nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng QSD đất) nên
QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự
khác nhau và khơng thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có
sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn QSD đất là quyền
phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSD đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định “người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013)
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau

đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng. Những người có đất ở trong
cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ
là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở
hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian
giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thơng qua việc
thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

6


- Cho thuê QSDĐ: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để
sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.
- Cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ
tầng khu cơng nghiệp, khu thương mại, văn phịng…. Cho các tổ chức, cá nhân
thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất;
Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá

QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên cho thuê lại QSDĐ.
- Thừa kế, tặng cho QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, giá trị chuyển
nhượng QSDĐ rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và
Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều
thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các
7


nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa
thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất

đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu
và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất
đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
2.2.1.1. Cộng hoà Liên bang Đức
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hồ liên bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà
nước liên bang và chính quyền các bang.
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng
và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây
dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua
quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của
mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất
mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua
căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn
viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích
đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị
trí khơng gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cương và cs., 2012).
2.2.1.2. Thụy Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

8


về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển.
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan
trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng
có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên khó kiểm sốt việc đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở
hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan
trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị
Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ
án sẽ cấp cho chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền
nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường

như chỉ có ở Thuỵ Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường
hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp
thuế chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ

9


đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung
của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi
bồi thường dựa trên giá trị của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.2. Các nước và vùng lãnh thổ trong khu vực
2.2.2.1. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở
hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung
Quốc (Bộ Tài nguyên và Mơi trường, 2012).
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh
nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.
Đối với trường hợp này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp
- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho
nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện
cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để có

QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu từ một
mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử
dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp
đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê
đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).

10


- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua
giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế
chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho
vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới (Lưu
Quốc Thái, 2006).
2.2.2.2. Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản khơng phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh.
Ranh gới thửa đất cịn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế
(QT) có những quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất cịn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không

11


được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà
nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc

việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó
đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai
hợp pháp cho dù cịn có các phản đối.
2.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là
gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với
thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong
việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên
nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển
của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức
quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trị tiên
phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư
vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu
để hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá
trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm
đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,
việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,
cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về
thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc
biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó
có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng
bước phù hợp với thơng lệ quốc tế. Việc hồn thiện hệ thống pháp lý này cịn là
điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động
sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ
pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường

12