Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thị xã hà tĩnh trong những năm qua

LỜI NÓI ĐẦU
Là trung tâm của tĩnh Hà Tĩnh, trong những năm qua thị xã
Hà Tĩnh đã có những bước phát triển hết sức nhanh chóng tạo
được những tiền đề quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội để tiến
lên đô thị loại 3 vào giửa năm 2006. Cùng với các hoạt động khác
đang diển ra thì hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai được thị
xã Hà Tĩnh quan tâm, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đây cũng chính là công việc chính của phòng
Tài nguyên - Môi trường trong những năm qua.
Việc cấp giấy thiết lập hồ sơ địa chính là căn cứ quan trọng
để cơ quan Địa chính theo dõi chỉnh lý biến động đất đai, người
sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ và các quyền thông qua cấp
chính quyền. Hơn thế nữa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở là nền tảng pháp lý xây dựng thị
trường bất động sản…
Nhận thức tầm quan vai trò và tầm quan trọng của công tác
này nên em đã chọn đề tài :"Đánh giá tình hình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở thị xã Hà Tĩnh trong những năm
qua".
Em cũng xin chân thành cảm ơn Thầy giáo - Tiến sĩ Hoàng
Văn Cường đã giúp đỡ tận tình đễ em có thể hoàn thành chuyên
đề thực tập tốt nghiệp này.


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
I. VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG PHÁT TRIỂN
KINH TẾ - XÃ HỘI
1. Khái niệm về đất đai:
Trong lịch sử đã có nhiều khái niệm về đất đai được đưa ra.
Có khái niệm cho rằng: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng

quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay...”
Ở nước ta hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho người sử dụng đất,
sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao hoặc cho thuê đất.
Căn cứ theo mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai ở nước ta
được phân thành 6 loại: đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu
dân cư nông thôn; đất đô thị; đất chuyên dùng và đất chưa sử
dụng .Theo luật đất đai năm 2003 thì được phân làm 3 loại đất:
đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
2. Vị trí, vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội.


Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một tài nguyên vô cùng quý
giá, là điều kiện để tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên thế giới.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là một tư
liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các ngành sản xuất.
Trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp thì đất đai là tư liệu
sản xuất không thể thay thế.
Trong nông nghiệp và lâm nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt
quan trọng, nó là yếu tố hàng đầu của hai ngành sản xuất này. Đất
đai vừa là chỗ tựa cho cây trồng lại vừa là nguồn cung cấp thức
ăn cho cây. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều phải
thông qua đất đai. Với sản xuất công nghiệp, đất đai đồng thời là
đối tượng lao động và tư liệu lao động. Đất đai là đối tượng lao
động khi mà con người bằng những hoạt động sản xuất như cày

bừa, bón phân… để làm tăng độ phì, cải tạo đất đai nhằm làm
tăng hiệu quả của sản xuất nông nghiệp.
Đất đai là tư liệu lao động khi con người lợi dụng những đặc
tính tự nhiên của đất đai để tác động lên cây trồng và vật nuôi.
Như vậy thông qua đất đai và bằng các hoạt động sản xuất
nông, lâm nghiệp con người sẽ tạo ra những nông, lâm sản để đáp
ứng các nhu cầu về lương thực, thực phẩm cũng như nguyên liệu
cho công nghiệp. Với ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng,
làm cơ sở, làm đặc điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt
động sản xuất kinh doanh để xây dựng được nhà máy, trước hết
chúng ta cần có địa điểm với một diện tích đất đai nhất định, trên
đó xây dựng nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, trụ sở….
Những thứ này là nhu cầu thiết yếu để tiến hành các hoạt động
sản xuất kinh doanh.


Ngành công nghiệp phát triển nhanh chóng cũng kéo theo sự
phát triển của ngành xây dựng. Các công trình công cộng, dân cư
phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu
dân cư mới. Nhu cầu xây dựng ngày càng tăng cũng đồng nghĩa
với nhu cầu đất đai cho xây dựng, giao thông ngày càng lớn.
Trong ngành dịch vụ – du lịch đất đai cũng đóng vai trò rất
quan trọng để phát triển được ngành này cần phải có không gian
nhất định để bố trí các công trình theo đặc thù ngành trên những
diện tích đất. Với xu thế hiện nay thì đất đai cho ngành này ngày
một tăng và giá trị sản xuất của nó mang lại cũng lớn.
Xét trên giác độ chính trị – pháp lý thì đất đai là một bộ
phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, nó gắn liền với chủ
quyền của mỗi đất nước. Việc bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền của
quốc gia cũng chính là bảo vệ đất đai.

Tóm lại, đất đai có vai trò hết sức quan trọng, là tư liệu sản
xuất chính là điều kiện của lao động và là bộ phận lãnh thổ quốc
gia. Trong lịch sử và cả ở hiện tại thì đất đai vẫn là đối tượng của
tranh chấp, mâu thuẫn. Vì lẽ đó, công tác quản lý Nhà nước về đất
đai phải luôn chú trọng và không ngừng làm tốt hơn nữa.


II. VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm công tác đăng ký đất đai (ĐKĐĐ)
Trong thực tế đời sống diễn ra rất nhiều các thủ tục đăng ký,
có thể có tính bắt buộc hoặc không bắt buộc. Với một loại tài sản
đặc biệt là đất đai, đăng ký đất đai được hiểu: “Là một thủ tục
hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng
nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầu đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất”.
Công việc đăng ký đât đai được thực hiện đối với toàn bộ
đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử
dụng ) và nó là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải
thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký;
mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng; được Nhà
nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng
đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký
khác.
Theo quy mô và mục đích của công việc đăng ký đất đai ,
đăng ký đất được chia thành 2 loại:
Đăng ký đất ban đầu : được tổ chức thực hiện lần đầu tiên
trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban

đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử
dụng đủ điều kiện.
Đăng ký biến động đất đai: Thực hiện ở những nơi đã hoàn
thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi
nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai


a. ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai:
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống
nhất quản lý. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc
bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát
họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật
nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã
hội trong sử dụng đất.
Thông qua công việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy công nhận
quyền sử dụng đất, đăng ký dất đai quy định trách nhiệm pháp lý
giữa cơ quan nhà nước Nhà nước về quản lý đất đai và người sử
dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính
và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ
nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người
sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như
xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo
pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ
và sử dụng đất đai có hiệu quả…
b) ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt
chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai

được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả cao nhất.
Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đối tượng quản
lý chính là toàn bộ diện tích các loại trong phạm vi lãnh thổ của
các cấp hành chính. Do vậy để quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
đai nhà nước cần phải nắm được đầy đủ các thông tin về tình hình
đất đai theo yêu cầu quản lý. Các thông tin này bao gồm:


Thứ nhất: Đối với đất đai đã được giao quyền sử dụng thì
các thông tin là: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện
tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những thay
đổi trong quá trình sử dụng…
Thứ hai: Đối với đất đai chưa giao quyền sử dụng, các thông
tin cần thiết bao gồm: Vị trí, hình thể, loại đất, diện tích.
Trong quá trình quản lý thì nhà nước cần phải nắm các thông tin
này chi tiết đến từng thửa đất.
Công tác đăng ký đất đai kết hợp đồng bộ với các nội dung:
Đo đạc, lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất đai, giao đất,
cho thuê đất… sẽ thiết lập nên hệ thống sơ đồ địa chính với các
thông tin đầy đủ và cần thiết đến từng mảnh đất. Nhờ có vai trò to
lớn của công tác đăng ký đất đai Nhà nước sẽ quản lý được tình
hình đất đai trong phạm vi cả nước theo lãnh thổ hành chính,
đồng thời quản lý được biến động đất đai theo đúng luật pháp.
c) ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng và có quan hệ hữu cơ
với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai:
Để làm tốt được công tác quản lý đất đai, Nhà nước cần nắm
được đầy đủ các thông tin về đất đai và các thông tin này cũng
phải cập nhật đến từng thửa đất. Công tác đăng ký đất đai sẽ
mang đến những thông tin này. Tuy nhiên nếu chỉ có đăng ký đất
đai thì chưa đủ, mà các thông tin sẽ là sản phẩm kế thừa của việc

thực hiện các nội dung khác trong quản lý Nhà nước về đất đai .
Chúng ta có thấy được tính “kế thừa” của hệ thống thông tin về
đất đai nếu như xem xét những ảnh hưởng, tác động của các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai đến công
tác đăng ký đất đai
Thứ nhất là việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp
quy về quản lý và sử dụng đất. Để cho công tác đăng ký đất đai


thực hiện được đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và
nghĩa vụ thì cần phải có các văn bản pháp quy hướng dẫn.
Thứ hai là công tác điều tra,đo đạc. Trong việc xác định vị
trí, kích thước, hình thể, diện tích, loại đất, chủ sử dụng luôn luôn
cần phải có các kết quả điều tra, đo đạc. Kết quả điều tra,đo đạc
chính xác là tiền đề cho công tác đăng ký đất đai khoa học và hiệu
quả.
Thứ ba là công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết
quả của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất sẽ là cơ sở cho công tác
giao đất để đảm bảo quỹ đất được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.
Như vậy công tác quy hoạch đất và kế hoạch đã gián tiếp tác động
đến công việc đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính. Công tác
quy hoạch và kế hoạch đôi khi cần trợ giúp cho đăng ký đất đai
trong việc xác định nguồn gốc đất đai nhằm tạo điều kiện cho
việc tiến hành đăng ký đất đai được nhanh chóng và thuận lợi.
Thứ tư là công tác giao đất, cho thuê đất: Theo quy định của
pháp luật hiện hành thì chính phủ hoặc UBND các cấp sẽ tiến
hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với chủ sử dụng đất. Đây sẽ là
cơ sở ban đầu để các chủ sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài
chính đối với nhà nước. Để tạo ra sự ràng buộc về mặt pháp lý
giữa người chủ sử dụng đất đai và Nhà nước thì đất đai được giao

hay cho thuê này phải được đăng ký và cấp GCNQSĐĐ cao nhất
để có thể xác định được nguồn gốc hợp pháp của người chủ sử
dụng đất khi đăng ký đất.
Thứ năm là công tác phân hạng và định giá đất: Kết quả của
công tác này là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của
người sử dụng đất đai và sau khi ĐKĐ, cấp GCNQSĐĐ, đông
thời cũng để xác định trách nhiệm của người chủ sử dụng đất đai
trong suốt quá trình sử dụng của họ.


Thứ sáu là công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất
đai: Quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu có nhiều nhu cầu
phát sinh cần giải quyết nhất là trong việc xác định nguồn gốc,
xuất xứ của đất đai. Công tác thanh tra sẽ giúp xác định đúng đối
tượng được đăng ký đất đồng thời sử lý những trường hợp sử
dụng đất đai ngoài sự kiểm soát, quản lý của nhà nước.
Như vậy có thể thấy rằng để có thể làm tốt công tác đăng ký
đất đai thì cần thiếi phải triển khai đầy đủ các nội dung khác của
quản lý đất đai như: xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy
liên quan đến quản lý nhà nước về đến đất đai. Điều tra, đo đạc
đất đai; Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ; phân hạng, định giá
đất..
Giữa công tác đăng ký đất đai và các nội dung khác của
quản lý đất đai không chỉ có quan hệ một chiều mà đăng ký đất
đai còn có những tác động rất lớn đến các công tác khác. Nếu như
công tác đăng ký đất đai được làm tốt sẽ tạo ra tiền đề , cơ sở
vững chắc cho việc thực hiện các thực hiện các nội dung còn lại
của quản lý đất đai: các cơ quan quản lý đất đai có thể đánh giá,
đề xuất,bổ sung, điều chỉnh và xây dựng mới các văn bản pháp
quy, các chính sách chiến lược… trong quản lý và sử dụng đất

đai.Để cho việc thực hiện các nội dung thanh tra và giải quyết
khiếu nại; quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai; thống kê đất;
phân hạng và định liệu đất …. được tiến hành thuận lợi thì cần
phải có các thông tin, số liệu từ hồ sơ địa chính- kết quả của công
tác đăng ký đất đai. Thông qua đăng ký đất đai mà nhà quản lý và
người sử dụng có căn cứ để so sánh, chỉnh sửa làm cho công tác
đo đạc có hiệu quả và chất lượng cao.
d) ĐKĐĐ là một trong những tiền đề quan trọng để hình
thành thị trường bất động sản có sự kiểm soát của nhà nước.


Hiện nay nhà nước ta đang xây dựng một nền kinh tế thị trường
hoạt động theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của nhà nước. Để
phát huy những ưu thế của nền kinh tế thị trường yêu cầu phải
nhanh chóng hoàn thiện một hệ thống thị trường toàn diện. Đứng
trước yêu cầu đó thị trường bất động sản đang từng bước manh
nha dược hình thành. Tuy nhiên, trên thực tế chúng ta chưa xây
dựng chính thức bộ khung pháp lý cũng như những điều kiện cần
thiết để tạo lập thị trường bất động sản. Trong tương lai gần chắc
chắn thị trường bất động sản sẽ được hình thành và phát triển.
Công tác đăng ký đất đai sẽ là một trong những tiền đề quan trọng
cho sự ra đời của thị trường này.
Có thể hiểu một cách sơ lược rằng, thị trường bất động sản
đó là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất,
cho thuê, cho thuê lại nhà đất…. Nó nằm trong hệ thống thị
trường nói chung. Để cho thị trường bất động sản nói chung và
đất đai nói riêng. Thông qua công tác đăng ký đất đai, các cá nhân
tham gia thị trường này sẽ có những cơ sở nhất định:
Đối với người mua và người bán sẽ có được những thông tin
đầy đủ về vị trí đất, hình dáng đất, diện tích đất, loại đất, hạng đất,

chủ sử dụng đất, tình trạng pháp lý của đất… Những thông tin
này có thế khai thác được đầy đủ từ hồ sơ địa chính để từ đó xác
định nên giá đất được trao đổi trên thị trường.
Về phía nhà nước thông qua hồ sơ địa chính và nhất là
GCNQSĐ để làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất, điều tiết thị
trường bất động sản thông qua các công cụ tài chính, pháp lý…
Nói tóm lại hiện nay và trong tương lai thì công tác đăng ký đất
đai vẫn sẽ có vai trò rất quan trọng trong việc hình thành và phát
triển thị trường BĐS.
3. Tầm quan trọng của công tác cấp GCNQSDĐ


a. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý cơ bản trong công tác
quản lý đất đai và khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất.
Công tác quản lý nhà nứơc về đất đai để đạt được hiệu quả
cao yêu cầu phải quản lý chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử
dụng đất. Giấy CNQSDĐ là một chứng thư pháp lý do nhà nước
ban hành, thông qua sự phát hành thực hiện bởi UBND cấp tỉnh
hoặc huyện. GCNQSDĐ là một cách thức để thể hiện sự thừa
nhận của Nhà nước đối với người chủ sử dụng đất về các nội
dung ghi trong GCN bao gồm: Số hiệu tờ bản đồ nơi có thửa đất
được cấp GCN; Số hiệu của thửa đất, diện tích mỗi thửa ruộng ;
mục đích và thời gian sử dụng của mỗi thửa đất ; những ràng
buộc về quyền SDĐ . Không chỉ có vậy, việc cấp GCNQSDĐ còn
tạo điều kiện thuận lơi về đất đai. Như vậy, cùng với các giấy tờ
hợp pháp khác thì GCNQSDĐ tạo lập nên hồ sơ địa chính, làm cơ
sở pháp lý vững chắc cho nhà nước quản lý đất đai có hạn của
quốc gia.
Người SDĐ có quyền được cấp GCNQSDĐ. Sau khi người

sử dụng đất được giao, cho thuê đất và hoàn thành các thủ tục về
đăng ký đất, họ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét và cấp
GCN. Từ đây người sử dụng đất chính thức được xác lập mối
quan hệ pháp lý với cơ quan nhà nước trong việc quản lý sử dụng
đất đai. Do đó, GCNQSDĐ là tiền đề, cơ sở để bảo vệ người
SDĐ khi xảy ra các tranh chấp về đất đai hay những vướng mắc
xảy ra trong các quan hệ pháp luật có liên quan tới đất đai giữa
người sử dụng với nhau hoặc người sử dụng với nhà quản lý.
b) GCNQSDĐ là cơ sở quan trọng cho việc thiết lập hồ sơ
địa chính hoàn thiện


Trên cơ sở của công tác đăng ký đất, kết hợp với những nội
dung khác của quản lý đất đai sẽ tạo lập nên hệ thống hồ sơ địa
chính. Trong các tài liệu của hồ sơ địa chính không thể thiếu được
một thành phần vô cùng quan trọng – Giấy CNQSDĐ. Một hệ
thống hồ sơ địa chính hoàn thiện bao gồm các tài liệu như: Bản
đồ, sổ mục kê đất; sổ địa chính; Giấy CNQSDĐ; các quyết định
pháp lý liên quan tới quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính và cuối
cùng là hồ sơ chủ sử dụng đất. Để đảm bảo được hiệu quả và chất
lượng của hồ sơ địa chính, nó phải cung cấp được đầy đủ các
thông tin tự nhiên; kinh tế; xã hội, pháp lý tới từng thửa đất.
Trong hệ thống hồ sơ địa chính, giấy CNQSDĐ không chi tạo lập
mối quan hệ chặt chễ về mặt pháp lý giữa người sử dụng đất và
Nhà nước mà nó còn bổ sung, đóng góp cho hồ sơ địa chính các
thông tin rất quan trọng như: Diện tích, tên chủ sử dụng, mục đích
sử dụng, thời hạn sử dụng và các rằng buộc về quyền sử dụng đất.
Như vậy, có thể kết luận rằng, trong việc hoàn thiện hệ
thống hồ sơ địa chính thì CNQSDĐ là một cơ sở rất quan trọng.
III. NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG

KÝ, CẤP GCQSDĐ
1. Những đối tượng kê khai đăng ký đất
Từ sau khi Luật đất đai 1998 và đặc biệt là luật đất đai 2003
ra đời công tác kê khai đăng ký đất đai đã trở thành một công việc
mang tính bắt buộc. Từ sau ngày đó đã có nhiều văn bản pháp quy
của Nhà nước liên quan tới việc hướng dẫn thực hiện công tác
này.
a. Những người chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất:
Thứ nhất là chủ hộ hoặc người được chủ hộ uỷ quyền thay
mặt cho hộ gia đình.
Thứ hai là cá nhân hoặc người được uỷ quyền hợp pháp


Thứ ba là thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng uỷ quyền
của các tổ chức là: cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế
nước ngoài, liên doanh Việt Nam với nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ tư là thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng uỷ quyền
của các tổ chức thuộc Bộ Quốc phòng, Tổng cục, quân khu, quân
chủng, binh chủng, quân đoàn, Bộ Tư lệnh biên phòng, học viên,
nhà trường và các cơ quan đơn vị thuộc Bộ Quốc phòng hay Bộ
chỉ huy quân sự của tỉnh hay thành phố trực thuộc TW.
Thứ năm là: Thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng uỷ
quyền của các tổ chức thuộc Bộ Nội vụ; Tổng Cục Hậu cần; Các
đơn vị trực thuộc Bộ Nội vụ; Công an tỉnh và thành phố thuộc
TW.
Thứ sáu là văn phòng UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc
TW.
b. Những loại đất phải kê khai đăng ký.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kê khai toàn bộ diện tích đất

hiện đang sử dụng bao gồm cả phần diện tích mà tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân tự cho các chủ sử dụng khác thuê, mượn, tự cho cán
bộ, công nhân viên làm nhà ở, hạc chưa đưa vào sử dụng; không
kê khai phần diện tích mà mình thuê, mượn của các chủ sử dụng
khác.
Văn phòng UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW kê khai để
đăng ký vào sổ ĐC của xã, phường, thị trấn – nơi có đất – phần
diện tích của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ
quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài, cơ
quan đại diện của các tổ chức quốc tế và liên Chính phủ tại Việt
Nam, cơ quan hoặc cơ quan đại diện của các tổ chức phi chính
phủ.


Văn phòng UBND xã, phường, thị trấn kê khai để đăng ký
vào sổ ĐC phần diện tích đất sau đây:
Đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính, sự
nghiệp của xã; các loại đất chuyên dùng khác phục vụ vào mục
đích công cộng trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn hoặc trên
phạm vi nhiều xã do UBND xã, phường, thị trấn trực tiếp quản lý
hoặc chưa có chủ quản lý cụ thể.
Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất chuyên dùng khác chưa giao sử dụng
ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiện do
UBND cấp xã trực tiếp quản lý để cho thuê, mượn, tạm giao nhà
đất nông nghiệp dành cho công ích xã, cũ, đất nông nghiệp – lâm
nghiệp khó chia....
Đất chưa sử dụng gồm đất trống, đồi núi trọc, núi đá, bãi bồi
ven sông, ven biển, sông suối, mặt nước hoang... nằm trong địa
giới hành chính mỗi xã.

2. Đối tượng được đăng ký, cấp GCNQSDĐ
a. Những người sử dụng đất được đăng ký, cấp GCNQSDĐ
a1. Với đăng ký ban đầu.
Người sử dụng đất nếu như có đủ các điều kiện sau thì được
đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
Điều kiện một: Đang sử dụng đất có đủ giấy tờ hợp lệ hoặc
đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp được UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất xác nhận.
Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ giao đất
khác do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam Dân chủ
Cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam
Việt Nam, Nhà nước CHXHCN Việt Nam cấp trong quá trình
thực hiện các chính sách đất đai.


Những giấy tờ chuyển nhượng đất của những người sử dụng
đất hợp pháp từ năm 1980 trở về trước mà đã được chính quyền
địa phương xác nhận.
Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng nhà ở kèm theo
quyền SDĐ được chính quyền địa phương xác nhận.
Giấy tờ thừa kế nhà, đất. Bản án hoặc quyết định của Toà án
giải quyết việc thừa kế nhà, đất có hiệu lực.
Giấy trao tặng nhà tình nghĩa cho đối tượng chính sách.
Giấy GCNQSDĐ tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc TW quy định hoặc có tên trong sổ địa chính.
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
* Đối với người đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ
hợp pháp thì phải được UBND cấp xã xác nhận.
Điều kiện thứ hai là người sử dụng đất phải chấp hành đúng
pháp luật của Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, không vi

phạm các quy định trong quản lý sử dụng đất đai.
a2. Với đăng ký biến động đất đai.
Người sử dụng đất đã tiến hành đăng ký ban đầu sẽ được
đăng ký biến động nếu có đủ hai điều kiện sau:
Điều kiện 1: Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất
đã có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thế chấp
GCNQSDĐ phải có các hợp đồng đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xác nhận, kèm theo GCNQSDĐ của thửa đất có biến
động đã được cấp cùng các chứng từ thu nộp tiền; Trường hợp
thừa kế quyền SDĐ thì phải có di chúc của người để thừa kế, biên
bản phân chia thừa kế hoặc quyết định giải quyết tranh chấp về


thừa kế quyền sử dụng đất của toà án đã có hiệu lực, kèm theo
GCNQSDĐ đã cấp của thửa đất thừa kế.
Trường hợp mất đất do thiên tai thì phải có biên bản xác
nhận của chính quyền cơ sở.
Điều kiện thứ 2: Người sử dụng đất đã được đăng ký ban
đầu chấp hành đúng pháp luật của Nhà nước trong quá trình sử
dụng đất, không vi phạm các quy định trong quản lý, sử dụng đất.
b. Những diện tích đất được đăng ký, cấp GCCNQSDĐ
Tại mục I – 4 phần của Thông tư số 346/1998/TT – TCĐC
ngày 16 – 3 – 1998 của Tổng cục địa chính đã nêu rõ người sử
dụng đất được xét đăng ký vào sổ địa chính và cấp GCNQSDĐ
phần diện tích sau:
Thứ nhất: Diện tích đất mới được giao, cho thuê để sử dụng
vào các mục đích theo quyết định của UBND cấp có thẩm quyền.
Thứ hai: Diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt

nước nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đã được giao để sử dụng
ổn định, lâu dài theo nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 và Nghị
định số 02 CP ngày 15/1/1994.
Thứ ba: Diện tích đất chuyên dùng, đất ở, các loại đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối khác đang do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử
dụng , đã được UBND cấp xã xét và xác định quyền sử dụng hợp
pháp.
Thứ tư: Diện tích đất đã được xác định sau khi rà soát lại
nhu cầu sử dụng đất đối với các tổ chức trong nước là cơ quan
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị vũ
trang nhân dân và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt theo đúng yêu cầu của chỉ thị số 245 – TTg ngày 22/4/1996


của Thủ Tướng Chính phủ và công văn số 862/CVĐC ngày
16/7/1996 của Tổng cục Địa chính.
Thứ năm: diện tích đất đã được xác định để trả tiền thuê đất
đối với các tổ chức trong nước thuộc diện chuyển sang thuê đất.
3. Những đối tượng phải xem xét cấp GCNQSDĐ
a. Những đối tượng cần phải xem xét trước khi cấp
GCNQSDĐ
Hiện nay Nhà nước ta quy định, những đối tượng sau đây
cần phải được xem xét trước khi tiến hành cấp GCNQSDĐ.
Người sử dụng đất không có đủ các giấy tờ về nguồn gốc sử
dụng đất mà đang được tổ chức làm thủ tục xác nhận nguồn gốc.
Những đối tượng có vi phạm quy định về quản lý, sử dụng
đất mà đang được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành
giải quyết, xử lý vi phạm nhưng chưa có các quyết định cuối
cùng.

b. Những đối tượng không được đăng ký, cấp GCNQSDĐ
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các trường hợp
sau đây sẽ không được đăng ký, cấp GCN.
Những đối tượng sử dụng đất vi phạm các chính sách về đất
đai.
Sử dụng đất hợp pháp nhưng có ảnh hưởng nghiêm trọng
đến sự an toàn của các công trình: đê điều, thủy lợi, giao thông,
điện... cần phải di dời ngày.
Những đối tượng sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thuộc
quyền sử dụng của đối tượng khác (kể cả trường hợp thuê lại đất
của các tổ chức được Nhà nước chothuê đất để xây dựng kết cấu
hạ tầng hoặc sử dụng nhà ở để cho thuê).


Trường hợp thuê đất sử dụng vào các mục đích sản xuất
nông – lâm nghiệp từ quỹ đất nông nghiệp dành cho công ích, đất
nông – lâm nghiệp đã được quy hoạch dành cho mục đích khác.
Nhận khoán đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm
nghiệp trong các doanh nghiệp Nhà nước.
4. Điều kiện và phạm vi tổ chức đăng ký, cấp GCNQSDĐ
a. Điều kiện đo đạc để tổ chức ĐKĐĐ
Tại mục II – 1 phần I của Thông tư 346/TT – TCĐC ngày
16/03/1998 của Tổng cục Địa chính đã có quy định: xã, phường,
thị trấn tổ chức kê khai, đăng ký đất đai, lập hồ sơ ĐC và xét cấp
GCNQSDĐ trên cơ sở đã có bản đồ địa chính có toạ độ, hoặc
khai thác sử dụng các bản đồ, sơ đồ giải thửa khác đã được kiểm
tra, đánh giá, chỉnh lý để đảm bảo xác định rõ vị trí, hình thể, diện
tích, loại ruộng đất, chủ sử dụng đến từng thửa đất, phù hợp với
hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm đăng ký và điều kiện cụ thể
của từng địa phương. Các giải pháp đo đạc cơ bản để phục vụ cho

công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ là:
Đối với đất đô thị, đất ở nông thôn và các loại đất chuyên
dùng; sử dụng bản đồ địa chính đo trực tiếp tại thực địa. Khai
thác, chỉnh lý các nguồn tài liệu hiện có như bản đồ địa chính, bản
đồ giải thửa (đo theo chỉ thị 299/TTg), bản đồ hoặc sơ đồ giao
đất. Nơi không có các tài liệu trên có thể áp dụng các giải pháp
trích đo độc lập cho từng thửa đất của từng chủ sử dụng đất, hoặc
chủ sử dụng đất tự đo đạc và kê khai đăng ký theo Chỉ thị
18/1999/CT – TTg.
Đối với đất nông, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối:
Nơi nào có điều kiện thì sử dụng bản đồ địa cính thành lập
từ ảnh hàng không hoặc bằng phương pháp đo vẽ trực tiếp. Công


tác đo đạc, lập bản đồ địa chính có toạ độ đến đâu thì phải tiến
hành đăng ký, cấp GCN ngay đến đó. Tuy nhiên, đối với những
nơi chưa có bản đồ địa chính có toạ độ thì được phép kê khai
đăng ký, cấp GCN trên cơ sở khai thá sử dụng tối đa các tài liệu,
tư liệu, bản đồ hiện có tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng địa
phương, cụ thể là:
Chỉnh lý những yếu tố cần thiết trên các bản đồ, tài liệu đã
điều tra đo đạc theo chỉ thị 299 – TTg ngày 11/10/1980 của Thủ
tướng Chính phủ.
Sử dụng các kết quả đo vẽ bản đồ giải thừa gần đây nhất của
mỗi xã (nếu có), điều vẽ bổ sung ảnh máy bay đã được nắn, bình
độ ảnh hoặc bản đồ trực ảnh; các tài liệu, số liệu và sơ đồ giao đất
nông nghiệp cho từng hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định số 64 –
CP ngày 27/9/1993 và giao đất lâm nghiệp theo Nghị định số 02 –
CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ.

b. Phạm vi và mức độ thực hiện công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ
Phạm vi và mức độ này được xem xét trong hai trường hợp:
Đối với trường hợp đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa
chính và cấp GCNQSDĐ thì tuỳ theo điều kiện của mỗi xã,
phường mà tiến hành thực hiện; với các xã, phường có đủ các
điều kiện cần thiết thì tổ chức thực hiện đồng loại trên địa bàn
toàn xã, phường đó, hoặc trên một phần lãnh thổ của địa phương
(thôn, bản...) cho tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên diện
tích họ đang sử dụng nhưng chưa đăng ký. Với những xã chưa đủ
các điều kiện cần thiết thì tổ chức kê khai đăng ký, cấp GCN
riêng lẻ cho từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu.
Đối với trường hợp các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới


hoặc được phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai thì
đăng ký đất ngay sau khi hoàn thành các thủ tục hành chính về
giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thay đỏi mục
đích sử dụng đất... và được cấp GCN ngay sau khi hoàn tất các
thủ tục đăng ký đất đai.
5. Thẩm quyền xét duyệt, cấp GCNQSDĐ
Theo Điều 36 – Luật đất đai và tại Mục IV Phần I của thông
tư 346/1998/TT – TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng Cục địa
chính cùng các văn bản pháp quy hiện hành đã quy định, thẩm
quyền xét duyệt, cấp GCNQSDĐ của các cơ quan như sau:
* UBND cấp xã có trách nhiệm xem xét và xác định tính
đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ, xác nhận đề xuất kiến nghị vào từng hồ
sơ xin đăng ký đất về các vấn đề: Hiện trạng: vị trí, diện tích, loại
đất.

Nguồn gốc, thời điểm và những biến động phát sinh trong
quá trình sử dụng đất.
Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất.
Đề nghị giải quyết các trường hợp vi phạm chính sách đất
đai.
* UBND cấp huyện, ký cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cho các mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại nông
thôn và thị trấn;
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng tại
nông thôn:
Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình: đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ tại nông thôn.
* UBND cấp tỉnh ký cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng:


Các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để sử dụng vào các mục đích;
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tai Việt Nam;
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích tại nội
thành phố, nội thị xã và đất ở, đất chuyên dùng tại các thị trấn
(Ngoại trừ một số thành phố hiện nay đã phân cấp quản lý cho
cấp quận, huyện).
Nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo.
Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình: Đình, đền,
am, miếu, từ đường, nhà thờ họ tại đô thị.
Trong công tác chứng nhận khi có biến động đất đai thì Nhà
nước đã quy định thẩm quyền như sau:
Sở Địa chính các tỉnh, Thành phố thực hiện chứng nhận
thay đổi đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc

thẩm quyền của UBND cấp tỉnh cấp.
Phòng Địa chính cấp huyện thực hiện chứng nhận thay đổi
đối với các GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện
cấp.
6. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ
a. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới công tác đăng ký, cấp
GCN
Trong quá trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ thì yếu tố tự nhiên
có một ảnh hưởng khá lớn đến kết quả cũng như tiến độ công
việc. Các yếu tố này có thể trực tiếp ảnh hưởng tới công tác
ĐKĐĐ, và cũng có thể gián tiếp ảnh hưởg thông qua những nội
dung, công việc khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Có thể khai thác được những yếu tố tự nhiên cơ bản có ảnh
hưởng, tác động tới công tác đăng ký, cấp GCN bao gồm: yếu tố


vị trí địa lý, yếu tố địa hình, yếu tố khí hậu, yếu tố thổ nhưỡng,
yếu tổ thủy văn.
Thứ nhất: chúng ta xem xét các yếu tố vị trí địa lý và địa
hình ảnh hưởng tới công tác đăng ký, cấp GCN. Trong quá trình
chúng ta tiến hành đăng ký đất đai do sự khác nhau về vị trí địa lý
của mỗi địa phương, mỗi vùng lãnh thổ nên mức độ khó, dễ;
nhanh chậm cũng khác nhau. Đối với nước khu vực ở đồng bằng,
tiện lợi về giao thông và gần các trung tâm thì công việc thường
diễn ra thuận lợi, độ chính xác trong công việc cao. Ngược lại với
những vùng, địa phương ở xa trung tâm, địa hình phức tạp thì
công việc tiến hành khó khăn và chậm chạp. Đây thường là một
trở ngại khá lớn có ảnh hưởng tới công tác ĐKĐĐ. Do đặc thù
của nước ta có tới ắ diện tích lãnh thổ là đồi, núi và cao nguyên,
địa hình như vậy đã làm cho công tác điều tra, đo đạc và phân

hạng đất gặp khó khăn do công việc phải tiến hành trong kinh
doanh thiếu thốn về giao thông đi lại của cán bộ, việc đặt địa
điểm máy móc, thiết bị gặp trở ngại.. những bất lợi này có ảnh
hưởng xấu trực và gián tiếp đến công tác đăng ký, cấp GCN, nó
thường làm cho thời gian công việc kéo dài, mức độ chính xác
không cao, tốn kém trong chi phí...
Thứ đến là các điều kiện khí hậu, thủy văn và thổ nhưỡng:
Nước ta có khí hậu đặc thù là một nước nhiệt đới, gió mùa, ấm và
ẩm. Do đó việc khảo sát, đo đạc tạo cơ sở cho ĐKĐĐ gặp nhiều
bất thường. Khí hậu thường gây ảnh hưởng gián tiếp tới công
việc; Do đặc thù của việc đo đạc, khảo sát thường diễn ra ngoài
thực địa cho nên hiện tượng nắng, mưa, lũ, bão, sương mù... đôi
khi gây nhiều trở ngại đến kết quả cũng như hiệu quả công việc.
Những vùng có khí hậu hai mùa mưa, khô thì các công tác khảo


sát, đo đạc... sẽ rất bất lợi vào mùa mưa nhất là khu vực rừng núi
và đầm lầy.
Nói tóm lại,ở nước ta điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng khá
lớn đến công tác đăng ký, cấp GCN mà cơ bản là ảnh hưởng gián
tiếp, trong đó tác động tiêu cực thường nhiều hơn.
b. Những yếu tố kinh tế – xã hội ảnh hưởng đến công tác
ĐK, cấp GCN
Cùng với các yếu tố tự nhiên, thì công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ còn chịu ảnh hưởng lớn của những điều kiện kinh tế
– xã hội.
Trong quá trình tiến hành công tác đăng ký đất đai luôn cần
đến nguồn tiền vốn để thực hiện cho việc chi trả lương cán bộ,
mua sắm đầu tư các trang thiết bị, máy móc... Ở địa phương được
sự quan tâm thích đáng của các cấp lãnh đạo, có sự đầu tư và

quản lý nguồn vốn thích đáng và hiệu quả thì việc kê khai đăng
ký, cấp GCN thường diễn ra nhanh chóng và có chất lượng cao.
Ngược lại, với những nơi việc đầu tư và quản lý nguồn vốn này
không tốt sẽ dẫn đến tiến độ công việc kéo dài, không mang lại
hiệu quả thiết thực.
Bên cạnh nguồn vốn đầu tư cho công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
thì chất lượng công việc còn chịu ảnh hưởng nhiều của điều kiện
kinh tế của nhân dân địa phương. Điều đó thể hiện trong việc
chấp hành các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được
Nhà nước cấp GCNQSDĐ.
Trong nhóm các yếu tố kinh tế – xã hội còn cần phải đề cấp
đến việc ban hành và thực thi các chính sách pháp luật của Nhà
nước, các văn bản mang tính pháp quy của chính quyền địa
phương. Điều này ảnh hưởng tới tính nghiêm túc, chặt chẽ và tiến
độ của việc đăng ký. Đi đôi với việc ban hành là công tác tuyên


truyền, phổ biến kiến thức pháp luật đất đai nói chung và pháp
luật về kê khai đăng ký đất nói riêng. Để cho mọi đối tượng sử
dụng đất am hiểu và thực hiện tốt quyền lợi và nghĩa vụ của mình
thì công tác tuyên truyền, giáo dục phải được tiến hành rộng khắp
và sâu sát.
Yếu tố cơ bản cuối cùng trong nhóm yếu tố kinh tế – xã hội
là vấn đề lịch sử công tác đăng ký, cấp GCN. Trong quá khứ, do
những tồn tại và điều kiện của từng địa phương, từng vùng khác
nhau cho nên hiện tại quá trình thực hiện đăng ký, cấp GCN cũng
có khác nhau. Chế độ quản lý đất đai cũ trước kia đã tạo ra cản trở
không nhỏ cho việc kê khai đăng ký đất đai hiện nay.
c. Những yếu tố con người ảnh hưởng công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ.

Về nhân tố con người trước hết phải xét đến trình độ, năng
lực và trách nhiệm của cán bộ quản lý và những người trực tiếp
thực hiện công việc đăng ký, cấp GCN. Trong quá trình thực hiện
đăng ký thì hầu như con người bằng trí lực và thể lực của mình để
làm từ đầu đến cuôí công việc, mà khâu quan trọng ở đây là việc
xem xét điều kiện được, không được đăng ký, cấp GCN thông
qua hồ sơ đăng ký. Hiệu quả làm việc của con người ảnh hưởng
trực tiếp đến chất lượng và tiến độ của công việc.
Trong điều kiện hiện nay của đất nước nói chung và lĩnh
vực quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng thì vấn đề đào tạo và
nâng cao trình độ, năng lực của đội ngũ cán bộ ngành địa chính là
một vấn đề mang tính cấp thiết.
Thứ đến là mức độ am hiểu, chấp hành pháp luật về đất đai
và tâm lý của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Hiện
nay do những tồn tại của lịch sử đăng ký đất và công tác tuyên


truyền phổ biến kiến thức pháp luật đất đai mà ý thức thực thi
pháp luật của người sử dụng đất rất thấp.
Người sử dụng đất có thói quen cũ là sử dụng đất mà không
cần những giấy tờ, chứng thư pháp lý về đất. Chính vì vậy cho
nên mức độ tự giác trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất chưa cao. Đây là một trở ngại trong công tác
đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
IV. THỦ TỤC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ
Chúng ta nghiên cứu trình tự, thủ tục thực hiện công tác
đăng ký, cấp GCN trong hai trường hợp là đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động. Trong đăng ký ban đầu lại được phân chia
thành Đăng ký ban đầu với các chủ sử dụng đang sử dụng đất và
đăng ký ban đầu với các chủ sử dụng đã hoàn thành các thủ tục về

giao đất, cho thuê đất. Ta lần lượt nghiên cứu cụ thể.
IV.1. Trình tự thủ tục đăng ký, cấp GCN ban đầu cho các chủ
sử dụng đang sử dụng đất.
Theo quy định tại mục I – 1 phần II của Thông tư số
346/1998/TT – TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính,
thì công việc này áp dụng với các đối tượng sau:
Với hộ gia đình và cá nhân phải tiến hành đăng ký với toàn
bộ diện tích đất đang sử dụng vào tất cả các mục đích.
Với các tổ chức trong nước thì tiến hành đăng ký diện tích
đất đang sử dụng không thuộc diện chuyển sang thuê đất theo quy
định tại Chỉ thị 245 –TTg ngày 22/04/1996 của Thủ tướng Chính
phủ.
Với các doanh nghiệp hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư
nghiệp thì áp dụng với diện tích trực tiếp sản xuất.
Với doanh nghiệp khác, áp dụng với diện tích đất đang phải
nộp thuế theo pháp lệnh thuế nhà đất, diện tích đất không thuộc