Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

LỜI CẢM ƠN
Trong những năm được đào tạo và học tập tại trường Đại Học Tài nguyên và
Môi Trường Hà Nội, dưới sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường
nói chung và trong khoa Quản lí đất đai nói riêng, tôi đã được trang bị kiến thức cơ
bản về chuyên môn cũng như lối sống, đạo đức tạo cho tôi hành trang vững chắc
trong cuộc sống. Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân
thành cám ơn ban giám hiệu trường Đại Học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội,
ban chủ nhiệm khoa Quản lí đất đai, Bộ môn quản lí đất đai và toàn thể quý thầy, cô
đã giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo- Th.S Thái Thị Lan AnhGiảng viên bộ môn Quản lí đất đai- Khoa Quản lí đất đai- Trường ĐH Tài nguyên
và Môi Trường Hà Nội, đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành báo cáo thực tập
Qua đây, cho tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể
anh chị trong Phòng Định Giá Đất và Bồi Thường thuộc Sở Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Tĩnh và các phòng ban chức năng khác của Sở đã quan tâm, tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Sinh Viên Thực Tập

Trần Thị Ngọc Hà


MỤC LỤC
b) Nước ngầm..................................................................................................................42
3.2.1.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai................................................................52


DANH MỤC VIẾT TẮT
NTB
GQĐ
GTTCN

GTTTN
GTTTB
HSĐC
HĐND
MĐCL
QSDĐ
TNMT
TTBĐS
TTCN
UBND

Chủ nghĩa tư bản
Giá quy định
Giá thị trường cao nhất
Giá thi trường thấp nhất
Giá thị trường trung bình
Hồ sơ địa chính
Hội đồng nhân dân
Mức độ chênh lệch
Quyền sử dụng đất
Tài nguyên môi trường
Thị trường bất động sản
Tiểu thủ công nghiệp
Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
b) Nước ngầm..................................................................................................................42
3.2.1.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai................................................................52

DANH MỤC SƠ ĐỒ
b) Nước ngầm..................................................................................................................42
3.2.1.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai................................................................52


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người và
trong sản xuất. Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế giới việc
quản lí và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật của mình.
Điều 53, hiến pháp 2013 quy định: Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất thống nhất quản lí.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi,mua bán, chuyển nhượng trên thị trường
đáp ứng nhu cầu của con người.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường- sự quản lí của
nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất
là công cụ kinh tế để người quản lí và sử dụng đất tiếp cận với kinh tế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh quan hệ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Hà Tĩnh
được thành lập theo nghị định số 89/2007/ NĐ-CP ngày 28/5/2007 của chính Phủ
trên cơ sở công nhận thị xã Hà Tĩnh đạt tiêu chuẩn đô thị loại III, từ đó đến nay
thành phố có tốc độ đô thị hóa khá nhanh chóng, nhiều tuyến đường được nâng cấp
mở rộng và làm mới, các khu công nghiệp, khu đô thị mới được hình thành,bệnh
viện , trường học được xây dựng và mở rộng…. Tuy nhiên, trong quá trình phát
triển đã nảy sinh nhiều bất cập đặt ra trong công tác quản lí Nhà nước về đất đai dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện kéo dài của nhân dân trong việc chấp hành chính

sách pháp luật về đất đai và gây khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương mà một trong những nguyên
nhân chủ yếu gây ra những khó khăn vướng mắc đó là giá đất.

1


Xuất phát từ cơ sở thực tế và cơ sở khoa học nêu trên, dưới sự hướng dẫn của
cô giáo Th.s Thái Thị Lan Anh, giảng viên bộ môn khoa Quản Lí Đất Đai, tôi thực
hiện đề tài : “ Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu những văn bản cụ thể của các cấp chính quyền quy định về giá đất
ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.
- Tìm hiểu giá đất ở do UBND cấp Tỉnh quy định và giá đất giao dịch thực tế
trên thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.
- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất trên thị trường.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định về giá đất phải được cập nhật
đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực , phản ánh chính
xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đánh giá được chính xác biến động giá đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
giai đoạn 2011-2015.
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội và các quy định
của pháp luật hiện hành.
3. Cấu trúc
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, bài báo cáo gồm 3 phần
- Chương 1 : Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.

- Chương 2 : Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu.
- Chương 3 : Kết quả nghiên cứu.

2


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người
thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể
lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa. Thị trường đất đai là
bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước
ta. Tại điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí” [16] do đó ở nước ta không tồn tại
thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
a.Thị trường đất đai trên thế giới
- Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hóa. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng
đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động
bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp
lí, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các
nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của
mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế- xã hội.

- Tại các nước tư bản phát triển, chế độ tư nhân về ruộng đất đã được xác lập
ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất
đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính
trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng
luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị

3


trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại hàng ngàn hecta, mà người chủ có
thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.
- Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu
đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu
tư nước ngoài thì Chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
- Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, chính phủ nhiều nước đã thi hành chính
sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông
nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất
đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Ở
Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc
thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có
thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây,
quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ
mảnh đất đó. [13]
- Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của TBCN đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng
này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị
trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở của thị trường đất đai. Biện pháp
nâng cao hiệu quả sử dụng đất được sử dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường
nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuân khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các

nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan
là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện
rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay. [13]
b. Thị trường đất đai tại Việt Nam
Ở Việt Nam do đặc điểm lịch sử, KTXH của đất nước trong vài thập kỉ qua có
nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường
đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt được đưa ra
trao đổi, mua bán. Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam
đã trải qua các giai đoạn sau :

4


• Giai đoạn trước năm 1945 : Giai đoạn này người dân ít có nhu cầu trao đổi

đất đai, trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất
cũng được quy đổi thành tiền. [23]
• Giai đoạn từ năm 1945 đến 1980 : Sau cách mạng Tháng Tám 1945, Chính
phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp
năm 1946 và hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nước, sở hữu tâp thể, sở hữu cá nhân. Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là
cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa
các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn
được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao
dịch tự thỏa thuận với nhau. [23]
• Giai đoạn từ 1980 đến 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất

đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc
dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất
đai năm 1988 vẫn quy định: “ Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình

thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định:
“ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở. Khi được người khác
chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận sở
hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó. Như vậy, trong giai
đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị
trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra
ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự
cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang
cơ chế thị trường và khuyến khích thức đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan
hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các
yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó ban hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp
đòi hỏi của thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp 1992 quy định: “ Nhà nước giao
đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ôn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền
sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” [23]

5


• Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003 : Từ năm 1993, thị
trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ
thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này.
Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa điều 18, Hiến pháp 1992 bằng quy định: “ Hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” ( Khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993).
Lần đầu tiên, khái niệm giá đất chính thức được sử dụng: “ Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian”
(điều 2, Luật Đất đai 1993)

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu
tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính Phủ Hoa Kì chính thức xóa bỏ cấm
vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân
tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà
còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Tiếp đó bộ luật dân sự năm
1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân sử
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu, về đất đai- BĐS
và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995.
Năm 1997, do ảnh hưởng của tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu
cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng
băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc
Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi,bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993,
trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

6


Giai đoạn 2000- 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế
trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương
mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam đinh cư ở
nước ngoài đựơc mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây
cũng là thời điểm khởi đầu của kì quy hoạch và kế hoạch 2001- 2010, trong đó,
chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian
kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch

đất đai và phát triển đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các
vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Cơn sốt thứ hai trên thị trường đã bắt đầu bùng
phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003. [23]
Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 đến khi Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực: Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 với những quy định mới
về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật đất đai lần này đã quy định
nội dung cụ thể vê sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã
trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất
được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được
quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng
cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã
hình thành hệ thống quản lí công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng kí đất
đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hóa từ khâu
quy hoạch sửu dụng đất, các tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi
thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước,
nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Những quy định mới của Luật Đất
đai 2003, cùng với những quy định chi tiết của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, đã
đưa thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng.
Giai đoạn từ năm 2004-2006, thị trường BĐS chuyển sang trầm lắng, kém sôi
động, các dự án BĐS không có nhiều giao dịch, giá cả tương đối ổn định.
Năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực.

7


Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và
căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường

diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm
2008, thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà
đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS.
Năm 2008-2010 là giai đoạn giá bất động sản đi ngang. Một số chủ đầu tư có
những quyết định giảm giá để rút khỏi thị trường nhưng phần đông các chủ đầu tư
chỉ không tiến hành mở rộng giao dịch nhưng không giảm giá. Thị trường cũng
không thể hiện sự giảm giá.
Bước sang giai đoạn 2011- 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh.
Nơi xuống nhiều nhất là 50%. Hàng loạt chương trình khuyến mãi giảm giá, hỗ trợ
của chủ đầu tư đưa ra nhưng thị trường vẫn không tiếp nhận. Giá của nhiều dự án,
sản phẩm giảm.
Từ năm 2014 trở đi, giá bất động sản không tiếp tục giảm, có dấu hiệu tăng
trở lại. Cũng vì thế những gói khuyến mãi, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt.
Nhìn chung từ năm 1993 trở lại đây, thị trường BĐS ở nước ta phát triển
mạnh và có chu kì khoảng 5-6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như chất
lượng giao dịch những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn, đối với
khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi thị trường chỉ có những giao dịch với quy
mô nhỏ, chủ yếu mua bán giữa những người dân với nhau. Với sự phát triển của nền
kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ
hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. [23]
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy
giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lưới trong quá trình mua bán hay nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi
đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng
như giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
thế chấp. Những nước có nền kinh tế thị trường đất được hiểu là biểu hiện mặt giá

8


trị của quyền sở hữu đất đai, giá đất chính là quyền sở hữu mảnh đất trong không
gian và thời gian xác định.
Trên thực tế, trên nhiều quốc gia, luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình
thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do
nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà
nước. Cả 2 loại giá đất có liên quan mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong
đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tương đối, còn giá đất thị trường luôn
ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.
Giá đất theo quy định là giá trị của quyền sử dụng đất. Tại điều 3 Luật đất đai năm
2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất”, “ Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”
1.2.2.Cơ sở khoa học xác định giá đất
Sự hình thành giá đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật
chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.2.2.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa

tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song

9


nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất và giá cả sản xuất đặc biệt, những người
kinh doanh trên đất ruộng loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận
bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội. [13]
1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã
hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất
đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định
giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gián tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá

đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
[13]

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao; ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ
cung cầu. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự

10


nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định
giá đất bởi vì cung của đất vê cờ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong 1 khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư; mức tăng
trưởng kinh tế; mức tăng trưởng bình quân của người dân tại địa phương; khả năng
của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
- Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực
đô thị và khu vực nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hóa nào khác
lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy.
Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi
càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn
các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có
thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. [13]
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dựa vào phạm vi và mức độ ảnh hưởng mà
phân chia thành 3 nhóm nhân tố chính : nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố

khu vực và nhóm nhân tố cá biệt.
1.2.3.1 Nhân tố thông thường
a. Nhân tố hành chính: Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất
thông qua các văn bản luật, chính sách… Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô
nhằm đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội.
Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố sau ảnh hưởng đến giá đất : Chế độ
đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản
lí giao thông và sự biến đổi về hành chính. Trong đó ta đặc biệt quan tâm đến các
yếu tố sau:
+ Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất. Chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất. Ở Việt
Nam một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán đất
đai, do đó giá đất không tồn tại về mặt pháp lí. Tuy nhiên, trước yêu cầu của nền

11


kinh tế mở của và hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu
thông và có giá.
+ Quy hoạch sử dụng đất: Đây là yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất bởi quyết
định tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất.
Ngoài ra trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích và
mật độ kiến trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
+ Chính sách thuế: Mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của nhà
kinh doanh giảm và do đó giá cả đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ thấp thì
giá đất sẽ tăng lên. Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn nguyên như thời
bao cấp đã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao như hiện nay và do đó
tính bất công bằng trong thị trường bất động sản vẫn chưa có công cụ hữu hiệu để
điều tiết. Bởi vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần làm tang giá đất
đột biến. [11]

b. Nhân tố nhân khẩu: Nó tác động đến giá đất gián tiếp thông qua lượng cầu
trong nền kinh tế đối với đất đai, ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất bao
gồm: Mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
+ Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng
vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường
là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt
đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất
tăng lên.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình
truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy
vợ chồng làm trung tâm. Dự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng
nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép
kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở
tăng lên và xu thế tăng giá này càng ngày càng rõ ràng.

12


c. Nhân tố xã hội : ảnh hưởng đến giá đất thể hiện ở những mặt sau:
+ Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diện chính trị trong
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành
bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy
lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên, ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
+ An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất khá rõ và dễ thấy bất kể
là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an
toàn họ sẽ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức

độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính
trị.
+ Đầu cơ nhà đất : Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu được lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến
mức giá đất đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người
đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ
bán tháo thì dẫn đến rớt giá đất.
+ Tiến trình đô thị hóa : Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô
thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi cho
nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây:
một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai
là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ
và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
d. Nhân tố quốc tế: Thị trường đất đai không chỉ mang tính quốc gia mà còn
mang tính khu vực và quốc tế, nền kinh tế của một quốc gia là một bộ phận của nền
kinh tế thế giới chính vì sự ổn định của tình hình chính trị và kinh tế thế giới có tác
động không nhỏ tới nền kinh tế của các nước bộ phận từ đó có tác động tới giá đất.
+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc
không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc
ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.Thị trường
thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này cành mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy
kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế
thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không ngoại lệ.

13


+ Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa

hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy
nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì thì
tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá
đất rớt theo.
e. Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có mối quan hê mật
thiết với mức tăng, giảm của giá đất thể hiện ở các yếu tố sau:
+Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái
tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư
xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự
phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất,
thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai là thống nhẩt với xu thế của chu kì
kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ
tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lí “ tính thống nhất giữa
dự trữ và đầu tư” trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ
dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sựu phân tích ảnh hưởng của
mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
+ Tình trạng chi thu tài chính về tiền tệ : Phản ảnh thực lực kinh tế tổng hợp
quốc gia, là biểu thị giá tăng vốn lưu động trên thị trường tức là tiền nhàn rỗi của xã
hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hóa, đặc biệt là việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị nên nó tạo thành
nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Sau khi giải quyết vấn đề ăn no
mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng
cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả
đất đai của khu vực đó tăng.
+ Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kì vật giá biến động
càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh

14

hưởng của thị trường nhà đất nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng
cao theo xu thế “ nước lên thuyền lên”
+ Mức lãi suất: Do thu nhập của của nhà đầu tư thông thường không thể có
khả năng chi trả ngay một khoản lớn nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài
sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất
đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành,
chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi
suất. [11]
1.2.3.2 Nhân tố khu vực
Là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc
tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định
đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó
- Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
nói về vị trí củ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác nhau của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá
đất chủ yếu bao gồm : Điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,.. Ngoài ra
còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách
xa gần… Điều kiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài ,
kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình
hình giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.
- Chất lượng môi trường : Nó ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: Các
điều kiện môi trường tự nhiên như: Địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,
độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình
nghề nghiệp của dân cư,trình độ giáo dục và mức thu nhập…ở khu vực

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính

15


chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đẩt chức năng khác nhau trong đô
thị. [12]
1.2.3.3 Nhân tố cá biệt
Là nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của
nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
- Diện tích: Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính
của người sử dụng đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Nếu thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không
thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh
hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các
dạng như tam giác, hình thang , hình bình hành, hình bất quy tắc.. đều không thuận
lợi cho việc sử dụng.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá
đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được coi là nhân tố
cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất. [12]
Ngoài những nhân tố trên còn có các nhân tố khác cũng ảnh hưởng đến giá

đất như tâm lý, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất…
1.3. Khái niệm định giá đất và cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
1.3.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loài hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lí thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,

16


theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
kinh tế tự nhiên và đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hôi, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách
đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm
nào đó cho một thửa đất hay nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất đai phải căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Đất đai
tuy có thể giao dịch như hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con
người làm ra nên không có giá trị. Giá của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh
tế xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thong thường. Điều đó
quyết định rằng định giá tự có phương pháp và nguyên tắc đặc biệt của riêng mình.
Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các
nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Tóm lại: định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đả được xác dịnh, tại một thời điểm xác định. Đấ đai là

một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lí, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có
thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài
sản thông thường.
1.3.2. Cơ sở pháp lý về công tác định giá đất
Trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì thị trường đất đai mang tính tự
phát và không được nhà nước công nhận. Nhưng sau khi luật có hiệu lực thi hành,
đất đai được coi là hàng hóa, từ đó các văn bản đầu tiên bắt đầu ra đời cụ thể hóa
cho công tác định giá đất. Hệ thống các văn bản pháp lý được chia thành 3 giai
đoạn:
• Giai đoạn từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003:
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 ngày 14/07/1993 đã đánh dấu bước
chuyển mình của thị trường nhà đất sang giai đoạn mới. Luật Đất đai 1993, lần đầu

17


tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng tại điều 12 quy định: “ Nhà nước
xác định giá của các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và
theo từng thời gian”
Nghị định số 87/CP ngày 17-08-1994 của chính phủ quy định khung giá các
loại đất, hướng dẩn thi hành nghị định là có thông tư số 94/TT/LB của Tổng cục
Địa chính-Bộ Tài chính-Bộ Xây dựng- Ban Vật giá chính phủ.
• Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2003 ban hành:
Luật đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực ngày
01/07/2004, tại khoản 23 Điều 4 có quy định “giá quyền sử dụng đất là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp đó là: do

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá, do đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, do người sử dụng đất thỏa thuận về
giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó hệ thống các văn bản được ban hành như: Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ tài chính ban hành thông tư số
114/2004/TT-BTC hướng dẩn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của chính
phủ về phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Ngày 06/12/2007, Bộ
tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
• Giai đoạn khi có Luật Đất đai năm 2013 ban hành:
Luật đất đai năm 2003 ngày 29/11/3003 có hiệu lực ngày 01/07/2014 có quy
định rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là gia trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Điều 3, Luật Đất đai
2013)

18


Không như Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm đổi mới
như:
- Khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần và được công
bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay cho việc xây dựng hằng năm và
công bố ngày 01/01 hằng năm.
- Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hớp thay cho việc áp dụng
cho nhiều mục đích như quy định của luật đất đai năm 2003.

Vào ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường có ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất, định giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất. Nghị định 104/2014/NĐ-CP về
khung giá đất.
1.4.Nguyên tắc và phương pháp định giá đất
1.4.1 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba
mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố
này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và
phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất
đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
1.4.1.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai
là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
1.4.1.2 Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường
của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay
thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết
không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác,

19


giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử
dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.

Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao
dịch ít của đất đai khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện
chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau
khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương
pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo
nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lí. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một
trong những nguyên tắc trung tâm của nguyên tắc định giá đất. [11]
1.4.1.3 Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến
động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững
mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện
tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự
tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự
tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo
nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dung về mức tiêu chuẩn của
thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần
phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai hợp lý. [13 ]
1.4.1. 4 Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận

20