Thực trạng pháp luật quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở nước ta

Thực trạng pháp luật qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở nước ta
1. Qui định của pháp luật đất đai hiện hành về qui hoạch sử dụng đất.
1.1 Nguyên tắc, căn cứ lập QH, KH SDĐ .
Nguyên tắc lập QH và KH SDĐ là những phương hướng chỉ đạo, cơ sở chủ yếu để
dựa vào đó mà pháp luât điều chỉnh những qui định về lập QH và KH SDĐ. Điều
21 Luật đất đai năm 2003 đã nêu một cách toàn diện 8 nguyên tắc cơ bản trong việc
lập QH, KH SDĐ.
Các căn cứ này được qui định tại điều 22 Luật đất đai năm 2003.
1.2 Các qui định nội dung và kỳ QH, KH SDĐ.
• Nôi dung của QH, KH SDĐ:
Hiện nay, nội dung QH. KH SDĐ được qui định tại điều 23 Luật đất đai năm 2003
và được cụ thể tại điều 12 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003. Nội dung QH đất bao quát các biện
pháp để xác định phương hướng, mục tiêu SDĐ trong từng kỳ QH xác đinh diện
tích các loại đất phân bổ cho các nhu cầu khác nhau về quốc phòng, an ninh, nhu
cầu phát tiển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu tư trong nươớcaà nước
ngoài. Qua đó xác đinh các giải pháp hiện thực hóa QH vào đời sống, phát huy
được tính hiệu quả của nó.
• Kỳ lập QH, KH SDĐ: Theo điều 24 Luật đất đai năm 2003 qui định, kỳ QH đất
đai là mười năm và kỳ KH SDĐ là năm năm
1.3 Các qui định về hoạt động QH, KH SDĐ.


Hoạt động QH, KH SDĐ bao gồm: Lập, điều chỉnh, công bố, quyết định, xét duyệt
và thực hiện QH, KH SDĐ. Cụ thể:
• Qui trình lập QH, KH SDĐ
Trách nhiệm lập QH, KH SDĐ qui định chi tiết tại Điều 15 đến Điều17 Nghị định
181/ 2004/NĐ-CP. Ở trung ương Bộ TN- MT có trách nhiệm giúp Chính phủ việc
lập QH, KH SDĐ của cả nước. Ở địa phương, các phòng sẽ có trách nhiệm xác định
nhu cầu SDĐ để giúp UBND các cấp lập QH. Bộ TN-MT có trách nhiệm hướng
dẫn việc lập QH, KH SDĐ cấp tỉnh, huyện và cấp xã.

• Điều chỉnh QH, KH SDĐ
Điều 27 Luật đất đai năm 2003 và Điều 17, Điều 18 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
qui định về các trường hợp được tiến hành điều chỉnh, thẩm quyền điều chỉnh. Nội
dung điều chỉnh được qui định cụ thể tại đ 26 nghị định 181/2004/NĐ-CP. Về thẩm
quyền điều chỉnh: cơ quan nhà nước có thâm quyền quyết đinh xét duyệt QH, KH
SDĐ của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh QH, KH SDĐ
cấp đó.
• Công bố QH, KH SDĐ:
Công bố là bước tiếp theo sau khi QH, KH SDĐ được phê duyệt, điều chỉnh. Điều
28 Luật năm 2003 và Điều 27 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã qui định rất rõ về thời
gian, thẩm quyền cũng như địa điểm công bố.
• Thẩm quyền quyết định, xét duyệt QH, KH SDĐ.
Việc thẩm định QH, KH SDĐ trước khi xét duyệt là một khấu quan trọng tuy nhiên
Luật đất đai năm 2003 đã không qui định. Để khắc phục, điều9 Nghị định
69/2009/NĐ-CP đã qui định Bộ TN-MT chủ trì tổ chức thẩm định QH, KH SDĐ


vào mục đích quốc phòng an ninh và qui hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; các sở, phòng
TN-MT có trách nhiệm chủ trì tổ chức thẩm định tại cấp tương ứng.
• Thực hiện việc QH, KH SDĐ
Chính phủ chỉ đạo và kiểm tra quá trình thực hiện QH,KH SDĐ trong phạm vi cả
nước. UBND tỉnh, thanh phố trực thuộc trung ương, huyện, quận , thị xã, thành phố
trực thuộc tỉnh chỉ đạo việc thực hiện QH, KH SDĐ và kiểm tra việc thực hiện QH,
KH của UBND cấp dưới.
2. Thực tiễn áp dụng các qui định pháp luật về QH, KH SDĐ hiện nay
2.1 Ưu điểm.
Nhìn chung các qui định của pháp luật về QH, KH SDĐ vẫn đang tiếp tục được
hoàn thiện theo hướng qui định cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực tiễn. Luật đất
đai năm 2003 và các văn bản liên quan khác như nghị định 181/2004/NĐ-CP,
Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT, … đã phần nào khắc phục những lỗ hổng, hạn

chế của các qui định pháp luật vê qui hoạch trước đó. So với các văn bản Luật đất
đai trước đây như Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 thì Luật đất đai
năm 2003 là một văn bản qui dịnh rất chi tiết cụ thể không chỉ đối với vấn đề QH,
KH SDĐ mà còn cả những vấn đề liên quan. Điều này đã tạo ra một khung pháp lí
chặt chẽ làm cơ sở cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công việc của
mình đồng thời đảm bảo cho người dân thực hiện quyền lợi của họ.
2.2 Những bất cập trong hoạt động QH, KH SDĐ.
Thứ nhất, Chất lượng QH, KH SDĐ còn thấp, thiếu tính đồng bộ, tính khả thi chưa
cao. Tính đồng bộ giữa QH, KH phát triển kinh tế - xã hội, QH, KH SDĐ và QH
xây dựng không hợp lí. Giữa loại này có vùng chồng lấn, có vùng không có, chưa
trở thành hệ thống thống nhất trong cả nước. Có nhiều địa phương việc QH,KH


SDĐ chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội dẫn đên nhiều QH, KH
được đặt ra mà không thể thực hiện do thiếu tính khả thi. Chẳng hạn như việc nhiều
khu công nghiệp có dự án được cấp phép nhiều năm nhưng vẫn chưa đi vào xây
dựng. Hầu hết các khu công nghiệp, khu kinh tế chỉ chiếm trên địa bàn các tỉnh
thành phố của cả nước mới chỉ lấp đầy khoảng 60% diện tích.
Thứ hai, Việc lập QH, KH SDĐ chưa đồng bộ, thực hiện QH, KH tùy tiện, đầu tư
dàn trải. Việc thực hiện QH, KH kém hiệu quả, nợ đọng. Nhiều dự án QH, KH SDĐ
thiếu tính khả thi không thể thực hiện trong thực tế. Bên cạnh đó, mặc dù luật đã qui
định các trường hợp được phép điều chỉnh QH, KH tương đối cụ thể nhưng tình
trạng tùy tiện thay đổi, điều chỉnh QH, KH để tư lợi, tham ô tham nhũng vấn xảy ra
rất nhiều. Điều này đã tạo nên tình trạng lập QH, KH tán loạn và cuối cùng người
chịu thiệt thòi nhất chính là những người đang sử dụng đất.
Thứ ba, công tác QH đô thị thì chú trọng trong khi công tác QH, KH xây dựng nông
thôn chưa được chú trọng. Trong khi quá trình quá trình đô thị hóa đang diễn ra với
tốc độ chóng mặt thì công tác QH, KH SDĐ ở nông thôn dường như đang đứng
yên. Việc thiếu QH, KH SDĐ đã khiến ở nông thôn nhiều khu đô thị tự phát mọc
lên, các khu công nghiệp tự phát mọc lên giữa ngay khu dân cư khiến đời sống nhân

dân bị ảnh hưởng, môi trừng bị ô nhiễm,… Điều này dẫn đến đẩy lùi sự tiến bộ của
nông thôn Việt Nam.
Thứ tư, tình trạng QH, KH SDĐ không phù hợp dẫn đến lãng phí đất, trong khi nhu
cầu người dân và nhu cầu của nền kinh tế-xã hô lại chưa được đáp ứng. Tình trạng ô
nhiễm môi trường do QH, KH SDĐ không hợp lí vẫn tồn tai ở nhiều điạ phương,
gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân.
Thứ năm, Tình trạng QH “treo” vẫn còn phổ biến ở nước ta. QH “treo” ở đây được
hiểu là các QH đã xây dựng nhiều năm nhưng đi vào thực hiện thì không có tính
khả thi. Hiện nay vấn đề QH “treo” đã trở thành một vấn nạn rất khó giải quyết. Cả
nước ta hiện nay có đến hang ngàn dự án “treo”. Hậu quả của nó ảnh hưởng trực


tiếp trước tiên đó là đại bộ phận người dân đặc biệt những người dân đang sống
trong khu vực có các dự án QH “treo”, họ không được thực hiện những quyền cơ
bản đối với bất động sản thuộc quyền sở hữu. Cuộc sống thường nhật của họ cũng
bị ảnh hưởng rất lớn. Nhà nước cũng chịu hậu quả từ QH “treo” đó là những thiệt
hại, lãng phí mà QH “treo” gây ra. Nhà nước phải mất một khoản lớn cho việc đầu
tư cơ sở hạ tầng lại phai bồi thường cho người dân một khoản tiền lớn trên cả mức
mà họ có thể được hưởng. Đồng thời khi nhà nước lập ra các QH, KH không được
thực hiện trên thực thì những chi phí mà nhà nước bỏ ra là cô ích. Bộ mặt đo thị
càng trở nên xấu đi. Đối với nhà đầu tư QH “treo” khiến các dự án bế tắc. Đầu tư
vừa tốn kém vừa mất thời gian mà kết quả trên thực tế thì không thấy đâu.
2.3 Nguyên nhân của những bất cập trong hoạt động QH, KH SDĐ.
Thứ nhất, Do khi xây dựng các qui đinh về QH, KH SDĐ trong khuôn khổ pháp
luật chúng ta chưa chú ý đến tính đồng bộ giữa QH, KH SDĐ với QH phát triển
kinh tế - xã hội. Vấn đề phát triển không gian đô thị cho phù hợp với công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước chưa thực sự được chú trọng trong nội dung của QH, KH
SDĐ.
Thứ hai, Tình trạng trên là do rất nhiều nguyên nhân gây ra, một trong số đó là do:
Việc quản lí QH, KH trên thực tế vẫn còn rất yếu kém. Các cơ quan có thẩm quyền

xét duyệt, quyết định vẫn chưa thực sự làm hết khqar năng của mình, vi phạm trong
quá trình quản lí vẫn xảy ra rất nhiều. Mặt khác, việc qui hoạch thiếu đồng bộ là do
thời hạn kỳ QH, KH SDĐ qui định tại Điều 24 Luật đất đai năm 2003 dường như
không còn hợp lí. Kỳ QH phải lâu dài vì nó không chỉ QH chi tiết mà còn QH tổng
thể về SDĐ. Cần QH tổng thể để xác đinh mục tiêu dài hạn cho sự phát triển của đất
nước tránh tình trạng QH ồ ạt, tán loạn.
Thứ ba, Do mặc dù chúng ta đã có lồng ghép vấn đề môi trường trong các qui định
như điều 21 Luật đất đai 2003 nhưng chưa đầy đủ và toàn diện. Các qui định về
QH, KH SDĐ để xây dựng các cơ sở hạ tầng môi trường vẫn còn thiếu. Vấn đề bảo


vệ môi trường trong QH, KH đất xây dựng các làng nghề vẫn chưa có qui đinh cụ
thể.
Thứ tư, Nguyên nhân gây nên tình trang QH “treo” là do sự yếu kém của cơ quan
có thẩm quyền trong công tác lập QH, KH SDĐ, do sự xung đột lợi ích giữa nhà
nước và người dân, sự lỏng lẻo trong công tác quản lí QH SDĐ,…