ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ VĂN THỊNH

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành

: 51850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: ThS. NGUYỄN THỊ THU HƯƠNG

Hà Nội- 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã nhận được sự giúp đỡ và
chỉ bảo nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai –
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, các tập thể đã tạo
điều kiện để em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Trước hết em xin nói lời cảm ơn chân thành nhất tới cô giáo Thạc
sỹ Nguyễn Thị Thu Hương đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn
em trong suốt thời gian em thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các

Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại học Tài nguyên
và Môi trường Hà Nội trong suốt thời gian học tập.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và các ban ngành của huyện Đông Anh, đã trực tiếp
giúp đỡ em trong thời gian nghiên cứu làm đề tài tại địa bàn.
Cuối cùng từ đáy lòng mình, em xin kính chúc các thầy, cô giáo và
các cô, chú mạnh khỏe, hạnh phúc, thành đạt trong cuộc sống.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng 6 năm 2015
Sinh viên
Hà Văn Thịnh


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CP

Chính phủ

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TCĐC

Tổng Cục Địa Chính

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng Chính phủ

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................2
Hà Nội, ngày tháng 6 năm 2015...........................................................................2
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................6
- Thông tư Số: 28/2014/TT-BTNMT Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất...............................................................................9
7. Thông tư số 22/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.............64


DANH MỤC CÁC BẢNG
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................2
Hà Nội, ngày tháng 6 năm 2015...........................................................................2
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................6
- Thông tư Số: 28/2014/TT-BTNMT Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất...............................................................................9
7. Thông tư số 22/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.............64

DANH MỤC CÁC HÌNH
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................2
Hà Nội, ngày tháng 6 năm 2015...........................................................................2
DANH MỤC CÁC HÌNH.....................................................................................6
- Thông tư Số: 28/2014/TT-BTNMT Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất...............................................................................9
7. Thông tư số 22/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.............64


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất
định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý
quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ luật
đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Nhà ở không những là tài
sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà còn là một trong
những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội
của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc. Trong điều kiện kinh tế
xã hội phát triển như hiện nay ở nước ta thì vai trò của đất đai và nhà ở lại
càng to lớn hơn.
Theo Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật đất đai 2013 cũng đã quy
định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính. Đây thực chất là một thủ tục
hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ

giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật.
Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất cũng là cơ sở để đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về
đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
1


Đông Anh là huyện nằm ở phía Bắc của thành phố Hà Nội, có tổng diện
tích tự nhiên là 18.213,89 ha.Trong những năm gần đây cùng với quá trình
công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế-xã hội của huyện
đang từng ngày phát triển. Quá trình phát triển này đã làm thay đổi các nhu
cầu của con người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai. Người dân xem đất
đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện các
giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất
để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Vì vậy, tôi đã lựa chọn nghiên
cứu chuyên đề: “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
a. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu và đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đông Anh,
Hà Nội.
Tìm hiểu các quy định pháp lý về vấn đề cấp GCN được áp dụng trong
công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn huyện Đông Anh, Hà Nội.
- Đưa ra những kiến nghị, đề xuất giúp địa phương hoàn thiện công tác cấp

giấy chứng nhận.
Củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường và tìm hiểu việc áp dụng
những quy định của Pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên
địa huyện Đông Anh, Hà Nội.
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN tại địa bàn
huyện Đông Anh, Hà Nội.
2


- Đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong
công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn huyện Đông Anh, Hà Nội.
b. Yêu cầu nghiên cứu
- Tìm hiểu và nắm được những quy định của pháp luật đất đai hiện hành và
qua các thời kỳ.
- Số liệu điều tra, thu thập phải khách quan, trung thực và chính xác.
- Những đề xuất, kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với điều
kiện thực tế của địa phương.

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được
nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào
các mục đích theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người

được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai
thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng
ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau
1.1.2.1. Hồ sơ đăng ký đất đai.
- Là toàn bộ các tài liệu được thiết lập trong quá trình thực hiện thủ tục
đăng ký đất đai ban đầu, phải phản ánh nội dung về mặt tự nhiên, xã hội và
pháp lý. Lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu bao gồm rất nhiều nội dung
như: Điều tra cơ bản, kiểm tra các giấy tờ, các thủ tục giao đất.
- Công tác lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu là một hoạt động chuyên môn
của ngành quản lý đất đai, tạo cơ sở cho việc quản lý đất đai thường xuyên.
Do vậy hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu được coi là căn cứ pháp lý đầy đủ nhất
để Nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhất trên tất cả các mặt của
thửa đất.

4


1.1.2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính;
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước.
1.2. Cơ sở pháp lý

1.2.1. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
1.2.1.1. Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Sau khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, nhà nước Việt Nam Dân
Chủ Cộng Hoà ra đời, ngành Địa chính từ Trung ương tới cơ sở được duy
trì và củng cố để bảo về chế độ sở hữu ruộng đất.
Năm 1954, cách mạng ruộng đất ở miền Bắc thắng lợi, giai cấp địa chủ
phong kiến đã sụp đổ hoàn toàn. Để bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất của
nông dân, ngày 03/07/1958, Chính Phủ đã ban hành Chỉ thị 344/TTg cho
tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính.
Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời
quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Với chế độ sở hữu này, Nhà nước đã tập hợp thống nhất các loại đất trên
lãnh thổ quốc gia thành tài nguyên quốc gia mà tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân chỉ được quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian này, tuy chưa có Luật Đất đai nhưng hàng loạt các văn bản
mang tính pháp luật của Nhà nước về đất đai ra đời.

5


Ngày 1/07/1980, Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) ra Quyết định
201/CP quyết định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công
tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Ngày 08/01/1988 Luật Đất đai đầu tiên
của nước ta ra đời, đánh dấu sự phát triển trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai.
Kể từ khi Luật đất đai năm 1988 ra đời, nhìn chung công tác quản lý đất đai
dần dần đi vào ổn định. Nhà nước quản lý đất đai được chặt chẽ hơn, hiệu
quả hơn. Tuy nhiên, sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai, cùng với sự phát
triển của nền kinh tế, nó đã bộc lộ nhiều nhược điểm, chưa phát huy hết vai
trò của đất đai trong sự nghiệp phát triển của đất nước. Năm 1992, Hiến

pháp mới ra đời, thay thế cho Hiến pháp 1980, thì Luật đất đai cũng thay
đổi, ngày 14/07/1993 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua Luật đất đai gồm 7 chương với 89 điều. Tại điều 13 của Luật Đất
đai năm 1993 tiếp tục khẳng định đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một trong 7 nội dung quan
trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời thì hàng loạt các văn bản, thông tư, Nghị
định của Nhà nước cũng như ngành Địa chính đã ban hành như:
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành bản quy định
về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu
dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về việc giao
đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy
định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai.

6


- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 về hướng dẫn thủ tục
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
- Nghị định 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về giao đất,
cho thuê đất nông nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài vào mục đích nông nghiệp (thay thế Nghị định 02/CP ngày
15/01/1994 của Chính phủ).

- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
1.2.1.2. Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
01/07/2004. Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải
quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải
quyết được. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các
văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

7


- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế
cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
1.2.1.3. Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Ngày 29/11/2013, Luật đất đai 2013 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
01/07/2014. Luật đất đai 2013 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải
quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải
quyết được. Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời, Nhà nước đã ban hành các
văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh
vực đất đai được ban hành ngày 10 tháng 11 năm 2014. Nghị định này thay
thế cho Nghị định 105/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25
tháng 12 năm 2014 dựa trên quy định cụ thể của Luật đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định
về khung giá đất

8


- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm
2014 .Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữunhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014. Quy định
về hồ sơ địa chính
- Thông tư Số: 28/2014/TT-BTNMT Quy định về thống kê, kiểm kê đất
đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Công văn số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 của Bộ tài
chính về việc hướng dẫn tạm thời về trình tự, thủ tục thẩm định
giá đất và hồ sơ, trình tự, thủ tục, luân chuyển hồ sơ của người sử
dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

1.2.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận
- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này
có hiệu lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp,

9


khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được
thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất
hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia
tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận
bị mất.
1.2.3. Điều kiện và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
1.2.3.1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận.
- Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thuộc trong các trường hợp sau:
+Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không
có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
+ Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
+ Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất

10


1.2.3.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Luật Đất đai 2013 quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp
GCN.
Thẩm quyền cấp GCN thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất
đai năm 2013.
- UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước
ngoài.
- UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
- UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho
tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài:
1.2.4. Trình tự thủ tục cấp GCN
- Đăng kí đất đai ban đầu giúp Nhà nước nắm bắt được các thông tin về
người sử dụng đất để được thực hiện công tác quản lí đất đai ở cơ sở được
tốt hơn. Đăng kí đất đai ban đầu thực hiện đối với người sử dụng đất nhưng
chưa đăng kí kê khai quyền sử dụng đất và chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Thủ tục đăng kí đất đai ban đầu bao gồm:
- Hồ sơ kê khai đăng kí quyền sử dụng đất.
• Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất.
• Bản kê khai đăng kí quyền sử dụng đất.
• Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND các xã chứng nhận.
• Biên bản xác định ranh giới, mốc thửa sử dụng đất.
11


• Văn bản ủy quyền kê khai đăng kí quyền sử dụng đất.
• Bản sao chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu.
- Trình tự thực hiện:
• Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp hồ sơ kê khai đăng kí quyền sử
dụng đất tại UBND các xã nơi có đất.
• UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra đơn xin đăng kí quyền SDĐ.
• Trong trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ như quy định về
quyền sử dụng đất trong các thời kì thực hiện chính sách đất đai hoặc do
Nhà nước Viêt Nam qua các thời kì cấp thì phải thông qua hội đồng đăng
kí đất đai cấp xã.
• Hoàn thành việc xét duyệt đơn của hộ gia đình, UBND cấp xã công khai

tại hội trường UBND xã và các nơi dân cư sống đông. Nếu trong quá trình
công bố kết quả xét đơn nếu có tranh chấp hoặc khiếu kiện thì UBND xã
thành lập đoàn xuống địa bàn kiểm tra lại.
• UBND cấp xã lập tờ trình đề nghị cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
• Sở tài nguyên và môi trường, phòng tài nguyên và môi trường có trách
nhiệm thẩm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm
quyền của mình.
• Duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho người sử dụng đất thực
hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định hoặc ghi nợ số tiền sử dụng đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ đối với gia đình và cá nhân
theo quy định.
• UBND cấp xã có trách nhiệm đăng kí, vào sổ địa chính và trao giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
12


Kho bạc
Người sử dụng
- Thông báo nộp tiền
- Trao giấy chứng nhận
- Hồ sơ không đủ điều
kiện

- Số liệu địa
chính

5

ngày

- Hồ sơ cấp giấy chứng
nhận

20
ngày
Văn phòng
đăng ký QSDĐ

UBND
phường,
xã

Cơ quan
thuế

- Thẩm tra
- Xác định điều kiện
cấp giấy chứng nhận
- Công khai hồ sơ

- Gửi giấy chứng nhận hồ sơ đăng
ký

Phòng tài
nguyên và môi
trường

Văn phòng

đăng ký cấp
tỉnh
Thông báo hồ
sơ

UBND huyện

- 15
ngày

- Kiểm tra hồ
sơ
- Lập tờ trình

- Ký giấy
chứng nhận
quyền sử dụng
đất

-3
ngày

-7
ngà
y

Thời gian nêu trên không kể thời gian công khai kết quả họp xét của
UBND xã.
Hình 1.1: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

13


1.2.5. Một số mẫu giấy chứng nhận đang được sử dụng hiện nay
Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tồn tại 3 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật
Đất đai năm 1993 và mẫu giấy được lập theo mẫu của Quyết định
201/QĐ/ĐKTK để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn
có mầu đỏ.

Hình 1.2. Mẫu giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai 1993
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở tại đô thị được cấp theo Luật Đất đai 1993 và Nghị định 60/CP. Giấy
chứng nhận lại có hai mầu: Mầu hồng giao cho chủ sử dụng đất và mầu
xanh lưu tại Sở Địa chính trực thuộc.
- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo hệ thống
Luật Đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT
ngày 21/07/2006. Giấy có hai mầu: mầu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất
và mầu trắng lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Giấy chứng
14


nhận quyền sử dụng đất được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất và được cấp theo từng thửa đất.
- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được phát hành theo Nghị định số 88/2009/NĐ
- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.

Hình 1.3. Mẫu giấy chứng nhận theoquy định của Nghị định
88/2009/NĐ - CP

1.3. Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận
1.3.1. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thế giới
1.3.1.1. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại Trung Quốc
Theo Điều 10, Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền
15


sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của
Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo
Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được
phép chuyển nhượng tại Trung Quốc.Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung
Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử
dụng đất được “giao”.
1.3.1.2. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lí. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây
dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính,
qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách
nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một điều kiện
để thị trường bất động sản Mỹ phát triển ổn định.
1.3.1.3. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại Thái Lan
Cơ quan đăng kí và cấp giấy thuộc cục đất đai và được phân cấp theo đơn
vị hành chính gồm 78 tỉnh có 180 chi nhánh và 810 huyện.
Hệ thống sử dụng: sử dụng hệ thống của TORRENS như của Tây Úc. Các
loại GCN được sử dụng gồm 5 loại sau:

• NS4: Loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chủ sử dụng.
• NS3K: Loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo ảnh chụp máy
bay.
• NS3: Loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở đo đạc đơn
giản.
• NS2: Loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời.

16


• SPK4-01: Loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thoái
hóa.
1.3.2. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
1.3.2.1. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận trước khi có Luật đất đai
năm 2003
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát
triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất
đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi
cả nước. Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được
xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật".
Hiến pháp 1959 ra đời đánh dấu sự trưởng thành của Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hoà. Trong Hiến pháp quy định rõ ba hình thức sở hữu ruộng
đất: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Sau năm 1975 Việt Nam hoàn toàn giải phóng, nước ta bước vào giai đoạn
mới: giai đoạn xây dựng đất nước tiến lên XHCN. Ngày 8/01/1988, Luật đất
đai đầu tiên của nước ta ra đời đánh dấu một bước phát triển mới trong công
tác quản lý đất đai, đưa việc quản lý và sử dụng đất đi vào nề nếp. Đến ngày
11/4/1993, Luật đất đai được Quốc hội thông qua thay thế Luật đất đai năm
1988.

Luật đất đai năm 1993 ra đời: đã khẳng định đường lối đúng đắn của
Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai năm
1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các
hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp,... với những
thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập
trung chỉ đạo công tác cấp GCN.Bước sang nền kinh tế thị trường, Luật đất
17


đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử
dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001.
1.3.2.2. Tình hình công tác cấp GCN từ khi thực hiện Luật đất đai năm
2003
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm
2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá
XI, kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật
đất đai năm 1988, 2001. Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" [11], Luật đất
đai 2003 cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003, công tác cấp GCNQSDĐ được đẩy
mạnh hơn và có những bước tiến đáng kể tỷ lệ phần trăm diện tích đất cần
cấp giấy chứng nhận trong nước đạt mức khá có 13 tỉnh thành đã cấp giấy
chứng nhận đạt trên 90%, 14 tỉnh thành đạt từ 80% đến 90%, 9 tỉnh thành
đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%.
1.3.2.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cả nước
Theo tổng hợp từ Tổng cục Quản lý đất đai và báo cáo về kết quả cấp GCN
của Chính phủ thì cho đến nay công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên
phạm vi cả nước đã đạt kết quả như bảng 1.1.

18


Bảng 1.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn cả nuớc
STT

1

Loại đất
Đất

sản

xuất

nghiệp

nông

Số GCN

Diện tích đã

đã cấp

cấp (triệu

(triệu)

ha)

Tỷ lệ diện tích
đã cần cấp (%)

20.178

8.84

90.1

2

Đất lâm nghiệp

1.972

12.27

98.1

3

Đất ở nông thôn

12.92

0.52

94.4

4

Đất ở đô thị

5.34

0.13

96.7

5

Đất cơ sở tôn giáo

0.045

0.1

96.2

6

Đất chuyên dùng

0.213

0.34

95.2

(Nguồn: VPĐK QSD đất huyện Đông Anh)
- Tính đến năm 2014 cả nước cấp được trên 40.668 triệu giấy chứng nhận
với 22.2 triệu ha đất dược cấp. Trong đó đất sản xuất nông nghiệp là
20.178 triệu giấy với diện tích là 8.84 triệu ha đạt 90.1% nhu cầu cần cấp.
Đất lâm nghiệp là 1.972 triệu giấy diện tích là 12.27 triệu ha. Đất ở nông
thôn và đất ở đo thị lần lượt là 12.92 triệu và 5.43 triệu giấy với hơn 0.65
triệu ha đất được cấp. Còn lại đất cơ sở tôn giáo và đất chuyên dùng cấp
được 0.045 triệu giấy và 0.213 triệu giấy trên địa bàn cả nước.
Nhìn chung là tiến độ cấp GCN vẫn còn chậm ở nhiều địa phương. Nguyên
nhân chính dẫn đến tình trạng này là do thiếu nhân lực; vướng mắc do có
nhiều xã chưa có bản đồ địa chính, biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh
phí thực hiện kế hoạch cấp GCN. Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều
điểm bất cập, chưa thuận lợi và tác động tích cực đến người dân xin cấp
giấy.

19