Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?
Hỏi: Bố mẹ tôi có một thửa đất 2300 m2 đã được cấp sổ đỏ từ rất lâu, diện tích đất thổ cư
trong sổ này là 150m2. Tính đến nay, bố mẹ tôi đã ở đây gần 40 năm. Cách đây hơn 10
năm, bố mẹ tôi đã cho chị tôi xây nhà trên mảnh đất này (chưa làm giấy tờ gì cho căn nhà
của chị), sau đó thì bố mẹ tôi cũng xây lại căn nhà của mình với diện tích gần 150m2 và
xây dựng vài nhà trọ cho thuê phía sau nhà (cũng không xin giấy phép gì cả) và sinh sống
đến nay đã hơn 5 năm.
Nay một người chị khác của tôi cũng được bố mẹ cho đất xây nhà kế bên bố mẹ, nhưng
thị trấn không cấp phép xây dựng vì thửa đất của bố mẹ tôi theo tính toán của địa chính
Thị trấn thì đã bị -250m2 đất thổ cư. Họ yêu cầu bố mẹ tôi phải nộp đủ số tiền (tính ra
khoảng 400-500 triệu đồng) để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì mới được
phép xây dựng. Việc xây dựng nhà trên đất của bố mẹ cho con cái cũng không được phép
vậy thì chẳng lẽ chị tôi phải ở nhờ bố mẹ suốt đời sao? Bố mẹ có đất đai mà con cái
không được ở, nếu muốn làm thì phải nộp số tiền lớn như vậy làm sao chúng tôi có làm,
như vậy chẳng khác nào mình đi mua đất của chính mình để làm nhà? hiện giờ chị tôi rất
băn khoăn, dù đã đi hỏi khắp nơi nhưng cũng không có cách nào ngoài cách của bên địa
chính.
Xin hỏi, liệu có còn cách nào cho gia đình chị tôi có thể xây nhà mà không trái quy định
không?
Đáp:
Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hiện nay chị gái bạn đang muốn xây dựng
nhà trên diện tích đất của bố mẹ, tuy nhiên thửa đất này không phải là đất thổ cư.
1. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử
dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông
nghiệp nên gia đình bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà ở được. Gia đình bạn muốn xây
dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng
đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004 về thu tiền sử dụng đất khi chuyển
mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:


a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được
công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu
tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng
đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng
mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nông nghiệp;
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì
thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với
thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.
4. Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở (thời hạn ổn định lâu dài)
thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại
đất giao có thời hạn".
Giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục đích sử dụng và trên cơ sở bảng giá
đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 1 Quyết định số 2746/2006/QĐ-BTC về việc đính
chính điểm 2, mục III, phần D Thông tư 70/2006/TT-BTC thì hộ gia đình, cá nhân chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất theo quy
định tại Điều 6 Nghị định 198/2004 nếu chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà
nước thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.

Do vậy, hiện nay gia đình bạn cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất ở thì mới có thể xin cấp phép xây dựng được, nếu gia đình bạn chưa
đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nợ số
tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


2. Về việc xin cấp phép xây dựng:
Vì hiện nay người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ba mẹ bạn, do vậy,
để chị bạn có thể xin cấp phép xây dựng và ngôi nhà đó thuộc quyền sở hữu và sử dụng
hợp pháp của chị gái bạn thì ba mẹ và chị gái bạn cần làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất từ ba mẹ sang cho con. Khi đó, chị gái bạn là người đứng tên
trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở.