Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại cát lợi

s
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động kinh doanh đầu tƣ đóng góp một phần không nhỏ trong sự phát
triển của nền kinh tế đất nƣớc. Nó đƣợc coi nhƣ chìa khóa, tiền đề cho sự phát triển.
Thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất là một khâu trọng yếu trong quá trình chuẩn
bị dự án đầu tƣ có sử dụng đất. Việc ra quyết định đầu tƣ hoặc cấp giấy phép đầu tƣ
phụ thuộc vào công tác thẩm định có chất lƣợng cao hay không mà khâu quan trọng
nhất xuyên suốt dự án đầu tƣ là thẩm định tài chính của dự án. Từ khâu thẩm định
tài chính của dự án giúp doanh nghiệp có thể ngăn chặn các dự án xấu, bảo vệ các
dự án không bị bác bỏ, xác định các thành phần của dự án có thống nhất với nhau
hay không, đánh giá nguồn và độ lớn của rủi ro từ đó có cách thức để giảm rủi ro và
chia sẽ rủi ro một cách hữu hiệu. Nhƣ vậy chất lƣợng thẩm định tài chính trực tiếp
tác động lên các quyết định đầu tƣ là cấp phép đầu tƣ và hiệu quả của đầu tƣ vì thế
mà nó đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đầu tƣ.
Nhận rõ đƣợc tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử
dụng đất đối với sự phát triển kinh tế cũng nhƣ sau quá trình thực tập tìm hiểu tại
công ty cổ phần tƣ vấn xây dựng và thƣơng mại Cát Lợi em đã chọn đề tài: „Hoàn
thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất tại công ty cổ phần tƣ
vấn xây dựng và thƣơng mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy
Phôi & cán thép Đắk Ý )’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề là:
Nghiên cứu cơ sở khoa học của thẩm định tài chính của dự án đầu tƣ.
Tìm hiểu thực trạng của công tác thẩm định tài chính tại các công ty cổ phần
ở Việt Nam mà tiêu biểu là công ty cổ phần tƣ vấn thiết kế xây dựng và thƣơng mại
Cát Lợi
Phƣơng hƣớng và kiến nghị nhằm thực hiện công tác thẩm định tài chính có
hiệu quả hơn.

s
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
Thẩm định dự án đầu tƣ gồm: Thẩm định tài chính, thẩm định kỹ thuật, thẩm
định kinh tế xã hội, thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự. Tuy nhiên
trong quá trình thực hiện đề tài đi sâu vào nghiên cứu:Công tác thẩm định tài chính
dự án đầu tƣ có sử dụng đất tại công ty tƣ vấn thiết kế xây dựng và thƣơng mại Cát
Lợi. Chuyên đề lấy ví dụ : Thẩm định tài chính dự án xây dựng nhà máy sản xuất
phôi & cán thép Đăk – Ý để minh họa cho quá trình nghiên cứu.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện chuyên đề ,các phƣơng pháp đƣợc sử dụng đó là:
Phƣơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, toán học, thống kê, phân tích,
tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu…
5. Kết cấu, nội dung của đề tài: Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, phụ lục và tài
liệu tham khảo nội dung chuyên đề đƣợc chia thành 3 chƣơng:
Chƣơng I: Thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất- Những
vấn đề cơ bản
Chƣơng II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử
dụng đất tại công ty Cát Lợi
Chƣơng III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài
chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất tại công ty Cát Lợi trong những năm tới


s
CHƢƠNG I: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT- NHỮNG
VẤN ĐỀ CƠ BẢN
1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
Đầu tƣ có vai trò hết sức quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tƣ mà còn
liên quan tới rất nhiều các chủ thể khác nhau, trên nhiều phƣơng diện và ở mức độ
khác nhau. Đây là một trong những lí do quan trọng để tiến hành các hoạt động đầu

tƣ theo dự án. Đó cũng lại là lí do giải thích có nhiều khái niệm về dự án đầu tƣ có
sử dụng đất nhƣng ngƣời ta vẫn chƣa đƣa ra một định nghĩa thật hoàn chỉnh và
chính xác. Mỗi chủ thể liên quan đến hoạt động đầu tƣ dƣới những góc độ khác
nhau sẽ đƣa ra xem xét những định nghĩa khác nhau về dự án đầu tƣ.
Theo luật đầu tƣ năm 2005: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất là tập hợp các đề xuất bỏ
vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tƣ trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định
Dự án đầu tƣ có sử dụng đất còn có thể đƣợc xem xét từ nhiều góc độ:
Về mặt hình thức: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất là một tập hồ sơ tài liệu trình
bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch
nhằm đạt đƣợc những kết quả và thực hiện đƣợc những mục tiêu nhất định trong
tƣơng lai.
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất là một công cụ quan lý
việc sử dụng vốn, vật tƣ, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội
trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất là một công cụ thể
hiện kế hoạch, chi tiết của một công cuộc đầu tƣ sản xuất kinh doanh, phát triển
kinh tế xã hội, là tiền đề để ra quyết định đầu tƣ và tài trợ vốn. Xét theo góc độ này
dự án đầu tƣ là một hoạt động kinh tế nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền
kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực
hiện dự án).
Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tƣ có sử dụng đất là tổng thể các hoạt động
và chi phí cần thiết, đƣợc bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa


s
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai
Nhƣ vậy, một dự án đầu tƣ bao gồm 4 thành phần chính:
-

Mục tiêu của dự án đƣợc thể hiện ở hai mức:

+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục
tiêu chung của một quốc gia. Mục tiêu này đƣợc thực hiện thông qua những lợi
ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tƣ: Đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt đƣợc của
việc thực hiện dự án. Mục tiêu này đƣợc thực hiện thông qua những lợi ích tài
chính mà chủ đầu tƣ thu đƣợc từ các dự án.
-

Các kết quả: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lƣợng đƣợc tạo ra từ các
hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các
mục tiêu của dự án

-

Các hoạt động: :là những nhiệm vụ hoặc hành động đƣợc thực hiện trong dự
án để tạo ra các kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này
cùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận
thực hiện sẽ tạo thành kế hoach làm việc của dự án.

-

Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con ngƣời cần thiết để tiến hành các
hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn
đầu tƣ cần cho dự án.

1.1.2 VAI TRÕ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
Trong thực tế, dự án đầu tƣ có sử dụng đất có vai trò hết sức to lớn đối với rất

nhiều chủ thể kinh tế khác nhau. Dự án đầu tƣ là căn cứ, cơ sở tốt nhất giúp các nhà
đầu tƣ, các ngân hàng thƣơng mại, các cơ quan quản lí Nhà nƣớc có thể dƣa ra các
quyết định đầu tƣ đúng đắn.
Đối với chủ đầu tƣ, dự án đầu tƣ là căn cứ để quyết định có đầu tƣ hay không,
đầu tƣ theo kế hoạch nhƣ thế nào. Đồng thời đây cũng là tài liệu quan trọng nhất để
nhà đầu tƣ có thể huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong trƣờng hợp họ không
muốn hoặc không đủ khả năng tài trợ cho dự án. Có thể đó là nguồn tài trợ từ các
ngân hàng, các đối tác cùng góp vốn. Bên cạnh đó, dự án là cơ sở để xin phép nhập
khẩu máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ hoặc hƣởng các khoản ƣu đãi của


s
Nhà nƣớc.
Đối với các nhà tài trợ nói chung, với các ngân hàng thƣơng mại nói riêng thì
dự án đầu tƣ là một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xét có nên tài trợ
cho dự án hay không. Trong trƣờng hợp chấp thuận tài trợ, dự án là cơ sở tính toán
khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn cũng nhƣ thu hồi vốn và lãi.
Đối với các cơ quan quản lí Nhà nƣớc, dự án đầu tƣ là cơ sở để xem xét, phê
duyệt, cấp phép, và cấp vốn đầu tƣ. Dự án còn là cơ sở để giải quyết mối quan hệ về
quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà
nƣớc Việt Nam.
1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất
1.2.1.1 .Khái niệm thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất
Phần trên chúng ta đã xem xét khái quát về dự án đầu tƣ cũng nhƣ vai trò của
nó. Nổi bật nhất đó là nó góp phần không nhỏ để ra quyết định đầu tƣ, cho phép
đầu tƣ hoặc tài trợ vốn cho dự án. Muốn vậy, một công việc không thể thiếu đƣợc
đó là phải tiến hành thẩm định dự án đầu tƣ. Vậy thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng
đất là gì? Thực chất đây là việc tổ chức xem xét, đánh giá một cách khách quan,
khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hƣởng trực tiếp đến khả năng

thực hiện và hiệu quả của dự án đầu tƣ có sử dụng đất để từ đó ra quyết định đầu tƣ,
cho phép đầu tƣ hoặc tài trợ vốn cho dự án. Đây là quá trình kiểm tra đánh giá các
nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án.
Thẩm định dự án là yếu tố không thể thiếu, tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu
tƣ có hiệu quả. Khi nói dự án đầu tƣ là cơ sở để quyết định đầu tƣ, cho phép đầu tƣ
hoặc tài trợ vốn cho dự án có nghĩa là dự án ấy đã đƣợc thẩm định một cách khách
quan và chính xác. Tóm lại thẩm định là cơ sở để đƣa ra quyết định có nên thực
hiện dự án đầu tƣ hay không.
1.2.1.2. Mục đích, ý nghĩa thẩm định dự án đầu tƣ có sử dụng đất:
Mục đích cuối cùng của thẩm định dự án đầu tƣ là nhằm lựa chọn đƣợc dự án
có tính khả thi cao, nghĩa là dự án đó thực hiện đƣợc, có hiệu quả và hiệu quả phải
vững chắc.Vì thế có thể thấy những mục đích cụ thể mà công tác thẩm định cần đạt
đƣợc:


s
- Đánh giá tính hợp lí của dự án dƣợc thể hiện qua từng nội dung và cách thức
tính toán của dự án.
- Đánh giá tính hiệu quả của dự án: hiệu quả về tài chính cũng nhƣ hiệu quả
kinh tế xã hội của dự án.
- Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: tính hợp lí, hiệu quả, kế hoạch tổ
chức thực hiện, môi trƣờng pháp lý của dự án…
Các mục đích thẩm định nói trên có thể coi nhƣ bất kì một chủ thể nào liên
quan đến dự án đều phải đảm bảo khi thẩm định. Song tùy từng chủ thể, từng dự án
cụ thể mà mục đích này có thể đƣợc coi trọng hơn mục đích kia hoặc nội dung nào
đó có thể bị xem nhẹ. Lí do là các quyết định của các chủ thể khác nhau căn cứ trên
kết quả thẩm định là khác nhau.
1.2.1.3. Khái niệm thẩm định tài chính của dự án đầu tƣ có sử dụng đất
Thẩm định tài chính của dự án có sử dụng đất là một nội dung kinh tế quan
trọng trong dự án. Thẩm định tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt

tài chính thông qua việc:
- Đánh giá nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu
quả dự án đầu tƣ
- Xem xét các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ
hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ
phải thực hiện kể từ khi bắt đầu cho đến lúc kết thúc dự án, xem xét những lợi ích
mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu đƣợc do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định
các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Thẩm định độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tƣ. Độ an toàn về mặt tài
chính đƣợc thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả
nợ
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động
theo hƣớng không có lợi.
1.2.2 Mục tiêu và vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất


s
1.2.2.1 Mục tiêu của thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất là:
- Kiểm tra nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện
có hiệu quả dự án đầu tƣ.
- Kiểm tra tình hình, kết quả hoạt động kinh doanh của dự án để đánh giá khả
năng sinh lời của vốn đầu tƣ, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi do của dự án…
Thẩm định tài chính sẽ tập trung đi sâu phân tích khía cạnh tài chính của dự
án để có đƣợc quyết định cuối cùng. Nhƣng nói nhƣ vậy không có nghĩa là chỉ quan
tâm đến thẩm định tài chính mà bỏ qua các nội dung khác của thẩm định mà cần
phải quan tâm đến tất cả các nội dung của thẩm định bởi đó là căn cứ cho thẩm định
tài chính

1.2.2.2 Vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất
Tùy thuộc vào chủ thể thẩm định thì sẽ có những quan điểm khác nhau và
dựa trên các tiêu chí khác nhau để đánh giá vai trò của dự án đầu tƣ
- Đối với chủ đầu tƣ:
Thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất cung cấp các thông tin cần
thiết để chủ đầu tƣ đƣa ra quyết định có nên đầu tƣ không vì mục tiêu của các tổ
chức và các cá nhân đầu tƣ là việc lựa chọn đầu tƣ vào đâu để đem lại lợi nhuận
thích đáng nhất Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định
cũng là một nội dung đƣợc quan tâm. Các tổ chức này cũng muốn chọn những giải
pháp thuận lợi dựa trên cơ sở tài chính rẻ nhất nhằm đạt đƣợc mục tiêu cơ bản của
mình. Ví dụ: Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, công việc quản lý thƣờng đòi
hỏi các phƣơng pháp chăm sóc và nơi cƣ trú của bệnh nhân có giá rẻ nhất. Lực
lƣợng quốc phòng lựa chọn những giải pháp có sẵn dựa trên cơ sỏ chi phí tài chính
rẻ nhất nhằm đạt đƣợc mục tiêu cơ bản của mình
- Đối với ngân hàng:
Ngân hàng quan tâm đến kết quả tài chính, kết quả này phải minh chứng
đƣợc khả năng trả nợ. Ngân hàng quan tâm đến lợi nhuận + Trích khấu hao: Đây là
những khoản mà chủ đầu tƣ dùng để trả cho ngân hàng.
- Đối với nhà nƣớc nói chung:
+ Dự án sử dụng vốn ngân sách: Cơ quan quản lý quan tâm đến kết quả mà dự án
mang lại


s
+ Dự án không sử dụng vốn ngân sách: Không thẩm định về mặt tài chính. Cơ quan
quản lý không quan tâm đến kết quả mà dự án mang lại vì dự án không sử dụng vốn
ngân sách của nhà nƣớc.
1.2.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng
đất
1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan

- Quy trình, nội dung, phƣơng pháp thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có
sử dụng đất
Các yếu tố này ảnh hƣởng lớn tới chất lƣợng thẩm dự án. Quy trình, nội dung,
phƣơng pháp thẩm định phù hợp, khách quan, khoa học và đầy đủ là cơ sở đảm bảo
cho công tác thẩm định tài chính đạt chất lƣợng tốt. Việc tổ chức thực hiện thẩm
định tài chính dự án ngày càng đƣợc đòi hỏi cao hơn. Điều này sẽ gián tiếp ảnh
hƣởng tới chất lƣợng của công tác thẩm định. Nếu tiến hành thẩm định theo một
quy trình khoa học, nghiêm túc thì đồng thời doanh nghiệp sẽ gắn kết các cá nhân ,
bộ phận trong công ty, phát huy tối đa nguồn lực, những điểm mạnh của mình và
hạn chế đƣợc những rủi ro về chuyên môn cũng nhƣ đạo đức. Ngƣợc lại, quy trình,
nội dung, phƣơng pháp thẩm định không hợp lý, không đầy đủ trƣớc hết sẽ gây khó
khăn cho cán bộ thẩm định và sau đó làm giảm chất lƣợng công tác thẩm định. Khi
đó doanh nghiệp không thể dựa vào kết quả thẩm định để đƣa ra quyết định của
mình, công tác thẩm định trở nên vô nghĩa và gây lãng phí cho doanh nghiệp.
- Nhân tố con ngƣời: không chỉ trong lĩnh vực thẩm định tài chính dự án đầu
tƣ có sử dụng đất mà trong bất kì lĩnh vực nào, con ngƣời bao giờ cũng là nhân tố
quyết định. Công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn
vào những nhân viên trong doanh nghiệp đặc biệt là những ngƣời trực tiếp thực hiện
công việc thẩm định tài chính.
Con ngƣời là nhân tố trung tâm chi phối mọi hoạt động thẩm định. Nhân viên
thẩm định của doanh nghiệp là ngƣời quyết định các công việc nhƣ: lấy thông tin
gì, ở đâu, chất lƣợng nhƣ thế nào, áp dụng các quy trình và phƣơng pháp thẩm định
nào? Từ đó cho thấy quy trình nội dung phƣơng pháp thẩm định tài chính phải phụ
thuộc vào trình độ khả năng của ngƣời thẩm đinh. Thực tế, không phải cứ áp dụng
công nghệ tiên tiến nhất, nội dung chi tiết nhất là sẽ có đƣợc những kết quả tốt nhất


s
của công tác thẩm định. Điều quan trọng hơn vẫn là trình độ và ý thức của cán bộ
thẩm định. Do vậy, muốn nâng cao chât lƣợng công tác thẩm định thì điều đầu tiên

là phải nâng cao năng lực và ý thức của cán bộ thẩm định. Cần có chính sách đào
tạo chuyên môn, pháp luật, đạo dức nghề nghiệp cũng nhƣ đảm bảo chế độ chính
sách, dời sống của cán bộ phụ trách công việc thẩm định.
- Thông tin và trang thiết bị thông tin:
Đây là nội dung không kém phần quan trọng vì thực chất thẩm định là quá
trình phân tích, xử lý các thông tin để đƣa ra quyết đinh. Vậy thông tin chính là
nguyên liệu của một quá trình ra quyết định và chất lƣợng thông tin phần nào đó
quyết định chất lƣợng quyết định cho vay hay chính là chất lƣợng công tác thẩm
định.
Việc hỗ trợ tìm kiếm và xử lý thông tin bằng các phƣơng tiện hiện đại cũng
ngày càng trở nên quan trọng. Nó không chỉ giúp công tác thẩm định thêm chính
xác mà còn nhanh chóng, kịp thời.
1.2.3.2 Các nhân tố khách quan:
Các nhân tố khách quan cũng ảnh hƣởng lớn tới công tác thẩm định.
- Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nƣớc:
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách là khuôn khổ định hƣớng cho hoạt
động thẩm định đầu tƣ của các chủ thể liên quan chứ không chỉ riêng các doanh
nghiệp. Điều này nhằm quản lý hoạt động đầu tƣ để phục vụ mục tiêu chung của xã
hội.
Khi các cơ chế chính sách của Nhà nƣớc ngày càng hoàn thiện và đồng bộ,
hợp lý thì công tác thẩm định của doanh nghiệp sẽ thuận tiện cũng nhƣ sẽ nghiêm
túc hơn.
- Sự phát triển của nền kinh tế xã hội:
Điều này gián tiếp ảnh hƣởng tới công tác thẩm định thông qua việc nâng cao
sự hiểu biết và năng lực chung của các chủ thể trong nền kinh tế về việc lập cũng
nhƣ thẩm định dự án đầu tƣ. Bên cạnh đó, khi nền kinh tế phát triển và vận hành
hiệu quả thì mức độ công khai minh bạch ngày càng đƣợc đảm bảo, tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác thẩm định đạt kết qủa.

s
- Chủ đầu tƣ:
Chủ đầu tƣ là nhân tố ảnh hƣởng không nhỏ đến công tác thẩm định tài chính
dự án đầu tƣ có sử dụng đất. Tất nhiên, yêu cầu khách quan là điều cần đƣợc đảm
bảo và do đó không thể có sự ảnh hƣởng từ áp lực về vị thế của chủ đầu tƣ đối với
nhân viên thẩm định. Song ảnh hƣởng muốn nói tới ở đây là việc chủ đầu tƣ có thái
độ hợp tác và trung thực, kịp thời trong việc cung cấp thông tin hay không? Điều đó
ảnh hƣởng luôn tới công tác thẩm định vì thông tin do chủ đầu tƣ cung cấp là nguồn
chủ yếu để doanh nghiệp tổ chức thẩm định.
1.2.4. Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tƣ có sử dụng đất
1.2.4.1 Các nội dung thực hiện khi tiến hành thẩm định tài chính dự án đầu tƣ
có sử dụng đất
a, Dự tính tổng mức vốn đầu tƣ và nguồn vốn huy động của dự án
- Tổng mức đầu tƣ của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tƣ xây dựng công
trình đƣợc ghi trong quyết định đầu tƣ. Tổng mức đầu tƣ là cơ sở để chủ đầu tƣ lập
kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tƣ xây dựng công trình.
Theo tính chất của các khoản chi phí, tổng mức đầu tƣ bao gồm:
+ Chi phí cố định gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thƣờng giải
phóng mặt bằng, tái định cƣ, chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng,
chi phí khác.
Các khoản chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ, chi phí quản lý dự
án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và các chi phí khác tuy không trực tiếp tạo ra tài
sản cố định nhƣng là các khoản chi phí gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra
và vận hành khai thác các tài sản đó để đạt đƣợc mục tiêu đầu tƣ. Các chi phí này
thƣờng đƣợc thu hồi đều trong một số năm đầu dự án đi vào hoạt động.
+ Vốn lƣu động ban đầu: gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lƣu động ban đầu
(cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm) đảm bảo cho dự án
có thể đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính:
 Tài sản lƣu động sản xuất
 Tài sản lƣu động lƣu động

s
+ Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lƣợng công việc phát sinh chƣa
lƣờng trƣớc đƣợc khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trƣợt giá trong thời
gian thực hiện dự án.
- Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ
Phƣơng pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Tổng mức đầu tƣ dự án đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc tính theo công thức:
V= GXD+ GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
V: Tổng mức đầu tƣ của dự án đầu tƣ xây dựng công trình
GXD:Chi phí xây dựng của dự án
GTB: Chi phí thiết bị của dự án
GGPMB: Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và tái định cƣ
GQLDA: Chi phí quản lý dự án
GTV: Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
GK: Chi phí khác của dự án
GDP: Chi phí dự phòng
Phƣơng pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và
giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình
Phƣơng pháp 3: Xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu
kinh tế - kỹ thuật tƣơng tƣ đã thực hiện
n

V=

G
i 1

CTTTI

x Hi x HKV 

n

G
i 1

CT CTTI

Trong đó:
GCTTTI : Chi phí đầu tƣ xây dựng công trình hạng mục công trình tƣơng ứng đã thực

hiện thứ i của dự án
Hi: Hệ số quy đổi về thời điểm xây dựng dự án
GCT CTTTI I : Những chi phí chƣa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tƣ xây dựng công

trình, hạng mục công trình tƣơng tƣ thực hiện thứ i
Trƣờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tƣ xây dựng của các công trình, hạng
mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tƣơng tự đã thực hiện chỉ có


s
thể xác định đƣợc chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi
các chi phí này về thời điểm lập dự án.
Phƣơng pháp 4: Kết hợp các phƣơng pháp trên để xác định tổng mức đầu tƣ
Sau khi xác đinh đƣợc tổng mức chi phí đầu tƣ cần lập bảng tổng mức đầu tƣ
phân theo các yếu tố cấu thành và xác định cơ cấu sử dụng vốn của dự án.
Bảng 1: Tổng mức đầu tƣ đầu tƣ theo các yếu tố cấu thành

Đơn vị: Triệu đồng
Năm

thực

hiện
1

2

…

n

Thành phần vốn đầu tƣ
I. Vốn cố định
1. Chi phí trƣớc vận hành
2. Chi phí xây lắp và mua
sắm
- Chi phí xây dựng và lắp
đặt
- Chi phí mua sắm thiết bị
- Vốn dự phòng
II. Vốn lƣu động
- Vốn sản xuất
- Vốn lƣu thông
Tổng mức đầu tƣ
Để đảm bảo cho quá trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng
mức đầu tƣ còn đƣợc dự tính cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tƣ.
Việc xác định nhu cầu vốn đầu tƣ cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tƣ

dựa trên tiến độ thực hiện các công việc chủ yếu đã nêu trong phần phân tích kỹ
thuật.


s
Bảng 2: Tiến độ thực hiện đầu tƣ
Đơn vị: Triệu đồng
Chi phí vốn đầu tƣ
Tên công việc

1

2

…

n

- San lấp mặt bằng
- Xây dựng các hạng mục
công trình
- Mua sắm thiết bị
- Lắp đặt các thiết bị công
trình
- Đào tạo công nhân
- Sản xuất thử
Tổng mức đầu tƣ
b, Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án
Sau khi thẩm định đƣợc tổng mức đầu tƣ, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy
động vốn. Bƣớc tiếp theo là thẩm định các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án. Để

các nhà đầu tƣ có thể đầu tƣ dự án thì phải xem xét dự tính doanh thu hoạt động
của dự án.
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài. Doanh
thu của dự án đƣợc tính cho từng năm hoạt động. Dự tính doanh thu của dự án đƣợc
thực hiện theo bảng sau:


s
Bảng 3:Bảng dự tính doanh thu
Đơn vị: Triệu đồng
Năm hoạt động

Chỉ tiêu

1

2

…

n

A. Doanh thu từ sản phẩm chính
B. Doanh thu từ sản phẩm phụ
C. Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm
D. Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài
Tổng doanh thu chƣa có thuế VAT
Bảng 4: Bảng xác định kế hoạch trả nợ
Đơn vị: Triệu đồng

Năm
TT

Khoản mục

xây
dựng

Năm trả nợ
1

2

…

n

Vốn vay cố định
1

và lãi vay
- Nguồn 1
- Nguồn 2

2
3

4
5
6

Số dƣ nợ đầu năm
Trả nợ gốc hàng
năm
Trả lãi vay hàng
năm
Số dƣ nợ cuối năm
Tổng tiền trả nợ
hàng năm

c, Dự tính mức lãi lỗ của dự án
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính
mức lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả


s
tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dựa án. Bảng dự trù lỗ lãi đƣợc tiến
hành theo bảng dƣới đây:
Bảng 5: Bảng dự trù lỗ lãi
Đơn vị: Triệu đồng
Năm
1

2

…

n

Các chỉ tiêu

1. Tổng doanh thu
2. Thuế giá trị gia tăng (VAT)
3. Doanh thu thuần (1-2)
4. Chi phí hoạt động
5. Khấu hao cơ bản
6. Trả lãi vay
7. Doanh thu chịu thuế (3-4-5-6)
8. Thuế thu nhập doanh nghiệp (6x %
thuế suất)
9. Thu nhập sau thuế (7-8)
Các tỷ lệ tài chính
1. Vòng quay của vốn lƣu động
2. Lợi nhuận thuần/ doanh thu thuần
3. Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu
4. Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tƣ
d, Dự tính cân đối dòng tiền của dự án
Quá trình thực hiện một dự án đầu tƣ thƣờng kéo dài trong nhiều năm, trong các
năm đó thƣờng phát sinh các khoản thu và chi. Những khoản thu và chi trong từng
năm của dự án đã tạo thành dòng tiền thu và chi của dự án. Dòng tiền ròng của dự
án là mức chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt
động của dự án. Dòng tiền đƣợc sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền
sau thuế.


s
Dòng tiền sau thuế đƣợc xác định = Dòng tiền ròng – Dòng thuế
Xác định dòng tiền của dự án theo bảng sau:
Bảng 6: Bảng xác định dòng tiền của dự án
Đơn vị: Triệu đồng
Năm

1

2

…

n

Các chỉ tiêu
1. Dòng tiền vào
- Doanh thu sản phẩm chính
- Doanh thu sản phẩm phụ
- Doanh thu khác(giá trị thanh lý tài
sản cố định, thu hồi vốn lƣu động)
2. Dòng tiền ra
- Vốn đầu tƣ
- Chi phí hoạt động hàng năm(
Gồm chi phí hoạt động thƣờng
xuyên)
3. Dòng tiền ròng trƣớc thuế
1.2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tƣ
a, Nhóm các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp
- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Đối với
dự án có triển vọng, hiệu quả thu đƣợc là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào
khoản 2/3 thì dự án thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tƣ phải lớn hơn hoặc bằng 50%. Đối với
các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự án
thuận lợi
- Tỷ lệ tài sản lƣu động có / tài sản lƣu động nợ phải lớn hơn 2 thì dự án thuận lợi.

s
Nhƣ vậy các chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thực hiện
thuận lợi.
b, Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án đầu tƣ
b1, Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV):
Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tƣ là chênh lệch giữa giá trị hiện tại
của các dòng tiền thu đƣợc trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tƣ bỏ ra
đƣợc hiện tại hoá ở mốc năm 0. Giá trị hiện tại ròng đo lƣờng lợi nhuận của dự án
đầu tƣ sau khi đã bù đắp rủi ro và vốn bỏ ra ban đầu.

n

NPV  
t 1

Trong đó:

CFt
 CFo
(1  k )t

+ CF0: Vốn đầu tƣ bỏ ra ban đầu
+ CFt: Dòng tiền suất hiện tại năm thứ t của dự án.
+ n: Vòng đời của dự án.
+ k: lãi suất chiết khấu của dự án.

Nếu dự án có giá trị thu hồi thì:
n

NPV =

Bi  Ci

 (1  r )
i 1

i

 IV0 

SV

1  r 

n

Ý nghĩa chỉ tiêu: NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại
sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tƣ.
Nguyên tắc quyết định trong lựa chọn đầu tƣ:
Nếu dự án độc lập:
NPV  0: Chấp nhận
NPV< 0 : Không chấp nhận
Nếu dự án loại trừ lẫn nhau:
NPV> 0 và chọn NPV max
Nếu các dự án phụ thuộc lẫn nhau:
Chấp nhận dự án có NPV  0 và NPV max
b2, Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại: (Internal Rate of Return – IRR)
Chỉ tiêu này còn đƣợc gọi là suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu nội bộ.

s
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính
chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu
sẽ cân bằng với tổng chi.
Chỉ tiêu này chỉ ra tỉ lệ sinh lời của dự án mang lại. Nếu dùng tỉ lệ này để chiết
khấu các dòng tiền của dự án thì NPV = 0
Nguyên tắc quyết định:
Nếu ngƣời đầu tƣ đƣa ra lợi nhuận định mức thì ta chấp nhận tất cả các dự án có
IRR  % lợi nhuận định mức trong trƣờng hợp các dự án độc lập.
Trong trƣờng hợp các dự án loại trừ lẫn nhau chấp nhận dự án có IRR lớn nhất
Phƣơng pháp xác định chỉ tiêu IRR:
-

Sử dụng vi tính nếu đã có chƣơng trình phần mềm ứng dụng

-

Thử dần các giá trị của tỷ suất chiếu khấu r ( 0< r < ∞) vào vị trí của IRR

trong công thức trên. Trị số nào của r làm cho nhận đƣợc công thức trị số r đó
chính là IRR cần tìm. Phƣơng pháp này mất nhiều thời gian và có tính mò mẫm.
-

Phƣơng pháp đồ thị

-

Phƣơng pháp nội suy: Tức là phƣơng pháp xác định một giá trị cần tìm giữa

hai giá trị đã chọn.Theo phƣơng pháp này cần tìm 2 tỷ suất chiết khấu r1 và r2 ta có
NPV <0. IRR cần tìm (ứng với NPV = 0) sẽ nằm giữa hai tỷ suất chiết khấu r 1và r2.
Việc nội suy giá trị thứ 3(IRR) giữa hai tỷ suất chiếu khấu trên đƣợc thực hiện theo
công thức sau:
IRR  r1 

NPV1 ( r1  r2 )
NPV1  NPV2

Trong đó NPV1 lớn hơn và gần 0
NPV2 nhỏ hơn và gần 0
r2> r1
r2 – r1  5%
Theo phƣơng pháp nội suy, ngƣời ta sẽ chọn r1, r2 sao cho NPV1 >0 và NPV2< 0.
Dự án đƣợc chọn là dự án có IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu của dự án. Dự
án có IRR càng lớn thì khả năng sinh lời càng cao, do vậy càng đƣợc chấp nhận đầu
tƣ. Tuy nhiên, để so sánh đánh giá lựa chọn giữa các dự án với nhau thì không thể


s
chỉ dùng một chỉ tiêu IRR để so sánh mà cần kết hợp với chỉ tiêu NPV và các chỉ
tiêu khác.
b3, Thời gian hoàn vốn đầu tƣ (T):
Thời gian hoàn vốn đầu tƣ là thời gian để chủ đầu tƣ thu hồi đƣợc số vốn đã
đầu tƣ vào dự án. Các ngân hàng và các doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn
để đánh giá dự án bằng cách thiết lập chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời
gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận của dự án. Những dự án có thời gian hoàn
vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại. Với những dự án loại trừ nhau thì
dự án thoả mãn là dự án có T nhỏ nhất và nhỏ hơn quy định.
T

IVo=  CFi
i 1

Trong đó CFi đều đặn hằng năm
T

IV0
CFi

Nghịch đảo 1/T là khả năng sinh lời của dự án
- Ứng dụng của công thức:
Trong trƣờng hợp có từ hai dự án trở lên quyết định lựa chọn dự án theo chỉ
tiêu này nhƣ sau:
Chấp nhận dự án có thời gian thu hồi vốn thấp nhất nếu hai dự án loại trừ
cho nhau
Chấp nhận tất cả các dự án có thời gian T < T0 (Thời gian hoàn vốn tối
thiểu chấp nhận đƣợc nếu các dự án loại trừ cho nhau
- Ƣu điểm:
Tính nhanh và đơn giản
Dễ đƣợc chấp nhận trong trƣờng hợp có nhiều dự án loại trừ lẫn nhau
Nhà đầu tƣ quan tâm tới dòng tiền của dự án đến thời điểm thu hồi nên
không cần dự toán dòng tiền trong thời gian lâu hơn thời gian thu hồi vốn.
- Nhƣợc điểm:
Đối với dự án cần mở rộng đầu tƣ thì không áp dụng đƣợc chỉ tiêu này
Nếu nhà đầu tƣ quan tâm đến dòng tiền tạo ra của toàn bộ dự án thì chỉ tiêu
này không cung cấp đƣợc cơ sở để ra quyết định đầu tƣ


s

Thời gian tính vốn đầu tƣ có tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.
b4, Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tƣ
- Tỷ suất lợi nhuận đầu tƣ chƣa tính đến giá trị thời gian của tiền
Lợi nhuận/ Vốn đầu tƣ = Ri/IV0
Nguyên tắc quyết định:
Chỉ chấp nhận những dự án có lợi nhuận/vốn đầu tƣ cao nhất trong trƣờng hợp các
dự án loại trừ lẫn nhau
Nếu nhà đầu tƣ đặt ra tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tƣ tối thiểu thì chấp nhận tất cả các
dự án có chỉ tiêu này cao hơn mức tối thiểu đó
Ƣu điểm:
Đây là một khái niệm quen thuộc với các nhà đầu tƣ, các nhà quản lý nên dễ đƣợc
chấp nhận. Nếu nhà quản lý tin rằng việc đánh giá tỷ suất lợi nhuận đầu tƣ là nhân
tố quan trọng của việc thẩm định họ có dự án đầu tƣ nên họ có xu hƣớng quan tâm
chỉ tiêu này hơn
Các cổ đông thƣơng quan tâm đến chỉ tiêu này để đánh giá công tác quản lý của dự án.
Nhƣợc điểm:
Chúng ta không có sự thống nhất trong cách tính vốn đầu tƣ vì vậy ngƣời ta có thể
lợi dụng chỉ tiêu này để làm điều không rõ ràng.
Chỉ tiêu này tính bằng % do đó nó không nói lên quy mô của dự án
Phƣơng pháp này sử dụng lợi nhuận hạch toán của một năm cụ thể hoặc bình quân
của dự án, không tính đến giá trị thời gian của tiền nên không đánh giá đầy đủ khả
năng sinh lợi của dự án vì vậy chỉ sử dụng phƣơng pháp này trong đánh giá tiền khả
thi, đánh giá cơ hội đầu tƣ
-

Lợi nhuận của vốn đầu tƣ có tính đến giá trị thời gian của tiền
n

PI  Pv.
i 1

LNi
IV0

Nguyên tắc quyết định:
Dự án đƣợc chấp nhận khi: PI  1
Nếu PI < 1 thì không chấp nhận dự án.
Đối với những dự án loại trừ lẫn nhau nếu chỉ dùng đơn thuần chỉ tiêu PI thì có thể
dẫn đến sai lầm vì sẽ nó sẽ không nói đến quy mô của dự án