Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tức Tranh huyện Phú Lương tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2011 2013

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LôC THÞ DUNG
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TỨC TRANH - HUYỆN PHÚ LƯƠNG
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đât đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LôC THÞ DUNG
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TỨC TRANH - HUYỆN PHÚ LƯƠNG
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đât đai

Lớp

: K43 - QLĐĐ - N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Giảng viên hƣớng dẫn

: TS. Vũ Thị Quý

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận
dụng những kiến thức mà mình đã học trong nhà trường. Được sự quan tâm của
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn tận tình của cô giáo - TS. Vũ Thị Quý, em đã tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn xã Tức Tranh, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2011 - 2013”.
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản
thân, em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo TS Vũ Thị Quý - người đã trực tiếp
hướng dẫn em thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Em xin trân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em
những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.

Qua đây, em xin chân thành cảm ơn UBND xã Tức Tranh, huyện Phú Lương,
tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian thực hiện đề tài.
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt nghiệp của
em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ
bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp
của em được hoàn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Lục Thị Dung


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.Tình hình dân số, lao động của xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh
Thái Nguyên năm 2013 .............................................................................................30
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất của xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái
nguyên năm 2013 ......................................................................................................37
Bảng 4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Tức
Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái nguyên giai đoạn 2011 – 2013....................40
Bảng 4.4. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho tổ chức ......................................41
giai đoạn 2011 – 2013 ...............................................................................................41
Bảng 4.5.Tổng hợp số hộ đã được cấp đất ở giai đoạn 2011- 2013..........................42
Bảng 4.6. Tổng diện tích đất ở đã được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2011 - 2013 .....43
Bảng 4.7.Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ đối với đất ở giai
đoạn 2011 - 2013 .......................................................................................................44
Bảng 4.8. Tổng hợp số hộ đã được cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2011 2013 46
Bảng 4.9. Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp đã được cấp giai đoạn 2011 – 2013 ........47

Bảng 4.10. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất với đất nông
nghiệp giai đoạn 2011 – 2013 ...................................................................................48
Bảng 4.11. Bảng kết quả cấp GCNQSD đất cho đất chuyên dùng tại xã Tức Tranh huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên ......................................................................49
Bảng 4.12. Kết quả điều tra trình độ hiểu biết của người dân xã Tức Tranh theo các
chỉ tiêu của công tác cấp GCNQSD đất ....................................................................50


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Vị trí địa lý của xã Tức Tranh ...................................................................21


iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CT – TTg

: Chỉ thị Thủ tướng

CP

: Chính phủ

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HD - STNMT

: Hướng dẫn Sở Tài nguyên môi trường

NĐ

: Nghị định

NĐ - CP

: Nghị định Chính Phủ

QĐ - UBND

: Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ - BTNMT

: Quyết định Bộ Tài nguyên và Môi trường

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TT – BTNMT

: Thông tư Bộ tài nguyên môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ...........................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...........................................................................1
1.3. Yêu cầu.................................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSD đất ..................................................3
2.1.1. Sự cần thiết cấp GCNQSD đất ..........................................................................3
2.1.2. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ............................................................3
2.1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................................6
2.1.4. Các trường hợp cấp GCNQSDĐ .......................................................................7
2.1.5. Hồ sơ địa chính ..................................................................................................9
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ .....................................................10
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ ............................................10

2.2.2. Căn cứ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....12
2.2.3. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (Nghị định số 88, 2009 ) [3] ................................................................................17
2.3. Tình hình cấp GCNQSD đất ..............................................................................17
2.3.1. Tình hình cấp GCNQSD đất trong cả nước ....................................................17
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSD đất tại xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh
Thái Nguyên. .................................................................................................... 18
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................19
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................19
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài ............................................19
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................19
3.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................19


vi

3.3. Nội dung nghiên cứu. .........................................................................................19
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Tức Tranh - huyện Phú
Lương - tỉnh Thái Nguyên ........................................................................................19
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn xã Tức Tranh huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên ......................................................................19
3.3.3. Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Tức Tranh - huyện Phú
Lương - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 ....................................................19
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác cấp GCNQSDĐ.................19
3.3.5. Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất
tại xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên ........................................20
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................20
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................20
3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................20

3.4.4. Phương pháp so sánh phân tích tổng hợp số liệu ............................................20
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.....................................................................21
4.1.Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh
Thái Nguyên ..............................................................................................................21
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................21
4.1.2. Điều liện kinh tế - xã hội .................................................................................26
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................31
4.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh
Thái Nguyên...............................................................................................................33
4.2.1. Hiện trạng quản lý ...........................................................................................33
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................37
4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất tại xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh
Thái Nguyên ..............................................................................................................39
4.3.1. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất theo chủ sử dụng đất tại xã Tức Tranh huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên ......................................................................39


vii

4.3.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất theo các loại đất tại xã Tức Tranh - huyện
Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên .................................................................................42
4.4. Đánh giá khái quát trình độ hiểu biết của người dân xã Tức Tranhh về việc cấp
GCNQSDĐ ...............................................................................................................49
4.5. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất giai đoạn
2011 - 2013 của xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên ......................51
4.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................51
4.5.2. Khó khăn .........................................................................................................51
4.5.3. Giải pháp .........................................................................................................51
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................53
5.1. Kết luận ..............................................................................................................53
5.2. Đề nghị ...............................................................................................................53

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................55


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng. Xã hội ngày càng phát triển
thì đất đai ngày càng có vị trí quan trọng, bất kỳ một ngành sản xuất nào thì đất đai
luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được. Đối với nước ta, một
nước nông nghiệp thì vị trí của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa hơn.
Ở Việt Nam, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý.
Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất đai là
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong những năm gần đây, dù đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai, nhưng những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ
tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra. Đây là vấn đề nhức nhối làm đau đầu nhiều nhà
chức trách trong bộ máy quản lý đất đai.
Bên cạnh đó hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ
nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động công khai, minh bạch
thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiêm túc.
Do đó, xuất phát từ những bức xúc thực tế hiện nay, với những kiến thức đã
học, trong thời gian thực tập tốt nghiệp em mong muốn được tìm hiểu về công tác
quản lý đất đai, đặc biệt là công tác cấp GCNQSD đất . Được sự nhất trí của Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được
sự hướng dẫn của giảng viên TS Vũ Thị Quý em tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tức

Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 ”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá được công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Tức Tranh - huyện
Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm


2

xác định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác
cấp GCNQSD đất tại xã. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn xã Tức
Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Tức Tranh huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá được kết quả công tác cấp GCNQSD đất giai đoạn từ năm 2011
đến năm 2013 của xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác cấp GCNQSDĐ
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác
cấp GCNQSD đất tại xã Tức Tranh - huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập: củng cố kiến thức đã học, tạo cơ hội tiếp cận với công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời hoàn thiện hồ sơ,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo số liệu đo đạc mới chính xác, đầy đủ hơn.


3

PHẦN 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Sự cần thiết cấp GCNQSD đất
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà
nước với người sử dụng đất. Đây là yếu tố góp phần quan trọng vào việc nắm chắc
quỹ đất của địa phương, giúp cho việc quy hoạch sử dụng hợp lý từng loại đất, tạo
điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất. Việc đăng ký đất đai, GCNQSDĐ
góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số lượng
và chất lượng. Vì vậy việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người dân là hết sức cần thiết bởi nó đảm bảo quyền lợi hợp pháp
của người dân và giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được hiệu quả hơn.
2.1.2. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ
2.1.2.1. Khái niệm về ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ
Đất đai là tài sản đặc biệt, chỉ có một chủ sở hữu duy nhất là Nhà nước.
Người sử dụng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp
GCNQSDĐ.
a. Khái niện về ĐKĐĐ
Theo khoản 19 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định về khái niệm đăng ký đất
đai hay đăng ký quyền sử dụng đất như sau: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và lợi ích của người sử dụng đất”. (Luật Đất đai, 2003). [6]
b. Khái niệm về cấp GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan
hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng. Tại khoản 20 điều 4 Luật Đất đai
2003 qui định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất”. (Nguyễn Thị Lợi, 2010) [4].


4

2.1.2.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ được thể hiện trong 13 nội dung của
công tác quản lý nhà nước về đất đai, được quy định rõ tại khoản 2 điều 6 Luật Đất
đai 2003.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [5].
2.1.2.3.. Điều kiện được đăng ký cấp GCNQSDĐ
* Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được ủy ban
nhân dân (UBND) nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ hợp pháp bao gồm:

5

- Giấy tờ do chính quyền hợp pháp giao đất trong cải cách ruộng đất mà chủ
sử dụng vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
duyệt thuộc thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng
lâm thời miền nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai mà người sử dụng đất vẫn đang
sử dụng từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhượng từ năm 1980 trở về trước của chủ sử dụng
đất hợp pháp được chính quyền địa phương khi chuyển nhượng xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất từ
sau ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
theo các quy định của pháp Luật Đất đai.
- GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
- Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có
hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của UBND cấp trên xác nhận kết quả thẩm tra của UBND cấp dưới.
- Giấy tờ sản xuất của hợp tác xã nông nghiệp cấp cho hộ gia đình xã viên
của hợp tác xã từ trước ngày 28/06/1971 (trước ngày ban hành nghị định 125/CP).
- Giấy tờ về thanh toán, hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.

* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ nói trên
mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi, để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn
được cấp GCNQSDĐ nhưng phải chấp hành đúng theo quy định về xây dựng.


6

* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ nói
trên mà đất đó nằm trong phạm vi bảo vệ hành lang an toàn công trình nhưng
chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng phải chấp
hành đúng luật, quy định về bảo vệ hành lang an toàn công trình theo quy định
của pháp luật.
* Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp trường hợp
này phải được UBND xác nhận trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh, còn chứng
cứ pháp lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước hoặc hội đồng đăng ký đất đai
cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Người được chia, tách chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng
đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử dụng đất
phù hợp với quy hoạch.
- Trường hợp có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng ổn định phù hợp
với quy hoạch và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình sử dụng
đất. (Nguyễn Thị Lợi, 2010) [4].
2.1.3. Cơ sở thực tiễn
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta có sự chuyển biến đáng kể.
Nền kinh tế tự cung tự cấp dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần
với định hướng phát triển theo con đường xã hội chủ nghĩa. Kinh tế hiện nay ngày

càng phát triển kéo theo sự đa dạng các thành phần kinh tế và các hình thức sản
xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên
doanh, liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân,
nhu cầu về đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh xây dựng cơ sở hạ tầng ngày
càng tăng mà quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do gia tăng dân số, đô thị hóa… đòi hỏi
vấn đề phân bổ và quản lý quỹ đất sao cho hợp lý đây là vấn đề được Đảng và Nhà
nước ta hết sức quan tâm.


7

Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ là giấy
chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất”. Như vậy GCNQSDĐ là chứng thư
pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một
quyền quan trọng của người sử dụng đất. Thông qua công tác cấp GCNQSDĐ Nhà
nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai
đối với các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ không chỉ tạo
tiền đề mà là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất đai cung cấp
những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và
đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách của đảng, chiến lược
phát triển, quản lý và sử dụng đất của Nhà nước.
Đối với người sử dụng đất GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền
sử dụng đất đai hợp pháp của người sử dụng đất. Là điều kiện để người sử dụng đất
được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử
dụng đất. Là điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.
Thực tế trong các quan hệ pháp Luật về Đất đai các tài sản mà Nhà nước
quản lý, nếu người chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản không đăng ký thì Nhà

nước không thể quản lý được. Những địa phương nào quản lý không chặt chẽ, còn
nhiều chủ sử dụng đất không đăng ký QSDĐ thì địa phương đó gặp khó khăn trong
công tác quản lý Đất đai và ngược lại.
2.1.4. Các trường hợp cấp GCNQSDĐ
- Trường hợp hộ gia đình cá nhân, tổ chức có giấy tờ theo quy định tại khoản
1, 2 và 5 điều 50 của luật đất đai về quyền sử dụng đất:
+ Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ở đúng quy định.
+ Đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp được UBND xã, phường
xác nhận.
+ Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất.


8

+ Đất chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Ngoài việc phải đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trường hợp thứ nhất cần
phải đảm bảo thêm một trong hai điều kiện sau:
+ Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn được xét duyệt những phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đó.
- Trường hợp giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao.
+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất
với đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định
là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất ở không có đất vườn, ao trong cùng một thửa đất với
đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích
thửa được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất có đất vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất ở
được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 diện tích đất ở

được tính như sau:
+ Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận
đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao được xác định theo
giấy tờ đó. Nếu phần diện tích đã xây dựng nhà ở vượt diện tích đất ở ghi trên giấy
tờ đó thì phần diện tích vượt được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất
theo điểm a, khoản 2 điều 6 của NĐ 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính
phủ về thu tiền sử dụng đất . (Nghị định 198, 2004) [2].
* Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại
địa phương (được quy định tại điều 11 của bản quy định này) thì diện diện tích đất ở
được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương, thì phần diện tích
vượt được xác định là đất ở và nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều 6 nghị
định 198.
- Trường hợp giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao:


9

+ Trường hợp đất ở có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất ở
được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ
diện tích thửa đất.
+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất
với đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích
đất ở được xác định như sau:
* Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa
phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
* Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì
diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở, phần còn lại được xác
định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu phần diện tích đã xây dựng nhà ở vượt hạn
mức công nhận đất ở thì phần diện tích đất vượt được xác định là đất ở và nộp tiền
sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều 6 của NĐ198/2004/NĐ - CP ngày

03/12/2004. (Nghị định 198, 2004) [2].
2.1.5. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách biểu mẫu chứa đựng những thông
tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội, pháp lý của đất đai đã được thiết lập
trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
đất đai, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất
bao gồm:
1. Bản đồ địa chính có tọa độ, ngoài ra tùy từng điều kiện của từng địa
phương có các loại bản đồ sau:
+ Bản đồ giải thửa toàn xã đo vẽ bằng nhiều phương pháp khác nhau.
+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (đối với đất đô thị) hoặc hồ sơ trích lục thửa đất
(đối với các thửa đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nhiều chủ sử dụng nhưng ranh
giới giữa các thửa đất thể hiện bằng bờ cố định).
+ Bản đồ trích đo khu vực từng thửa đất (trong trường hợp chưa có bản đồ
địa chính) mà có nhu cầu đăng ký lập hồ sơ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở


10

và tài sản khác gắn liền với đất đến từng nhóm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trên
từng thửa đất.
2. Sổ địa chính
3. Sổ mục kê
4. Sổ theo dõi biến động đất đai
5. Sổ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
6. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
7. Bảng kê diện tích đất đai
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ

 Văn bản trước luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật đất đai 1993;
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài;
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất đô thị;
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ;
- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
 Văn bản sau luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật đất đai 2003;
- Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính;
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;


11

- Thông tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Nghị
định 198/2004/NĐ-CP;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường,
hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định
198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và môi
trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất;
 Các văn bản dưới Luật ở các cấp tại tỉnh Thái Nguyên:
- Quyết định số 867/2007/QĐ – UBND ngày 13/5/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về trình tự thu hụi đất, quản lý quỹ đất đã thu
hồi, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 06/2011/QĐ – UBND ngày 10/2/2011 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với
từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Hướng dẫn số 67/HD - STNMT ngày 31/10/2011 của sở Tài Nguyên và Môi
Trường về việc thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính.
- Quyết định số 422/QĐ - UBND ngày 15/3/2009 của Uỷ ban nhân dân
huyện Phú Lương về việc phê duyệt Phương án đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dung đất theo bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Phú Lương.


12

- Kế hoạch số 101/KH – UBND ngày 25/10/2010 của UBND huyện Phú
Lương về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất theo hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Phú Lương.

2.2.2. Căn cứ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.2.2.1. Những quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (Nghị định số 181, 2004) [1].
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chủ sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành.
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp
theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từng
cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng đất.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho cộng
đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho cơ
sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.


13

- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó
sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của pháp Luật.
2.2.2.2. Mục đích, yêu cầu, đối tượng, điều kiện được ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Mục đích của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai nhằm giúp cho Nhà nước nắm được đầy đủ chính xác về
diện tích, loại đất, hạng đất, người sử dụng đối với từng thửa đất để Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch. Đảm bảo mỗi thửa đất đều có chủ sử
dụng hợp pháp, góp phần làm ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tạo ra môi
trường thuận lợi cho phát triển kinh tế.
- ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, nhằm lập hồ sơ quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất từ đó điều
chỉnh quan hệ cung cầu về đất đai. Chống đầu cơ đất đai và xây dựng thị trường về
bất động sản.
- Người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất
được cấp. Từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tận dụng nguồn lợi từ đất, đảm bảo
môi trường sinh thái ổn định.
* Yêu cầu của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Chấp hành đầy đủ các chính sách đất đai của Nhà nước theo quy trình, quy
phạm hiện hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Thực hiện mọi thủ tục pháp lý cần thiết trong quá trình đăng ký đảm bảo sự
đầy đủ, chính xác theo đúng hiện trạng được giao.

14

* Đối tượng của ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. (Nghị định số 181, 2004) [1].
Theo điều 9 Luật đất đai năm 2003 Quy định người sử dụng trong Luật này
bao gồm:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, tổ
chức kinh tế nhận quyền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam trên cùng địa bàn thôn,
làng, bản, ấp, buôn và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục tập quán hoặc
có cùng chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
4. Cơ sở tôn giáo gồm: Chùa, nhà thờ, thánh, thất thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của
tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận. Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
Hợp Quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, khoa
học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam, được Nhà nước Việt Nam
giao đất, cho thuê đất, được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

Như vậy, người sử dụng đất hiện nay bao gồm: Tổ chức (trong và ngoài nước),
hộ gia đình, cá nhân (trong và ngoài nước), các cộng đồng dân cư, mọi tổ chức kinh tế,


15

đơn vị vũ trang nhân dân, đều được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài hoặc
cho thuê đất của Nhà nước (gọi chung là người sử dụng đất) đều được ĐKĐĐ và được
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người thuê đất thuộc quyền sử dụng của người khác, kể cả việc thuê đất
thuộc đất công ích do UBND xã quản lý đều được ĐKĐĐ và được cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định này.
Đối với các họ tộc đang sử dụng đất vào việc thờ cúng hương hỏa chung của
dòng họ, được pháp luật thừa nhận thì được cấp GCNQSDĐ như người sử dụng khác.
* Điều kiện được ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Khoản 5 điều 41 Nghị định 181 ngày 29/10/12004 quy định những trường
hợp sau đây phải được cấp mới cấp GCNQSDĐ.
Tạo thửa đất mới do Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Tạo thửa đất mới do nhiều thửa mới hợp thành một thửa.
Tạo thửa đất mới trong trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất,
Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đề nghị tách thửa đất thành
nhiều thửa mà pháp luật cho phép.
Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hoặc để xây dựng nhà xưởng, cơ sở
dịch vụ công nghệ cao, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu phí thuế
quan và khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt khu du lịch trong khu phí thuế quan của
khu kinh tế (gọi là cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp).
Ranh giới thửa đất bị thay đổi khi thực hiện kết quả hòa giải thành về tranh
chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của

cơ quan, tổ chức có thẩm quyền chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; Thực hiện văn bản
về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hơp với pháp luật; Thực hiện
việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; Thực hiện quyết
định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết
định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án; Thực hiện việc chia tách sử dụng


16

đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có
quyền sử dụng đất chung.
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người
sử dụng bị nhòe, ố, rách, hư hại hoặc bị mất. Khoản 6 điều 41 Nghị định 181 ngày
29/10/2004 quy định những giấy chứng nhận sau có giá trị pháp lý như GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của
Luật đất đai năm 2003.
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp
theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993.
Giấy chứng nhận sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị
định số 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị.
Điều 49 Luật đất đai năm 2003 ngày 26/01/2003 quy định Nhà nước cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường
hợp sau đây (Luật đất đai, 2003) [5].
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp cho thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Người sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và điều 51 của luật này mà

chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu nợ; Tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.