Tìm hiểu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Nghi Hải thị xã Cửa Lò – Tỉnh Nghệ An

1
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình hoàn thành đồ án tốt nghiệp chuyên ngành quản lý đất đai
và trong suốt thời gian thực tế tại Ủy ban nhân dân phường Nghi Hải, Thị xã Cửa
Lò, Nghệ An, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến:

- Các thầy, cô giáo trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tâm
giảng dạy, truyền thụ cho em những kiến thức bổ ích trong suốt thời gian theo học

-

tại trường.
Toàn thể thầy giáo, cô giáo giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy và giúp đỡ em trong quá trình

-

hoàn thành đồ án tốt nghiệp.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến cô giáo: Th.s Thái Thị Lan Anh
người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ dạy và dẫn dắt em trong suốt thời gian

-

hoàn thành đồ án tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ban lãnh đâọ, cán bộ chuyên môn Phòng
địa chính UBND phường Nghi Hải đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em, cung cấp những
thông tin, tài liệu cần thiết và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để em hoàn thành
được đồ án tốt nghiệp.
Với điều kiện tời gian có hạn cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một sinh
viên nên bài báo cáo này sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của thầy cô cùng toàn thể các bạn để em có điều

kiện bổ sung, nâng cao kiến thức của mình để em hoàn thiện bài báo cáo này hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Giáo viên hướng dẫn
Sinh viên

Th.S Thái Thị Lan Anh

Trần Thị Nga


2
DANH MỤC VÀ CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
BNV

Bộ Nội Vụ

BTNMT- BTC

Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài Chính

CP

Chính phủ

CT-TTg

Chỉ thị Thủ tướng

CV- CP

Công văn Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ- CP

Nghị định Chính phủ

NĐ- UBTVQH

Nghị định Ủy ban Thường vụ Quốc hội

QĐ- BTNMT

Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường

QĐ- UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ- TTg

Quyết định Thủ tướng

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN-MT

Tài nguyên và Môi trường

TT- BTNMT

Thông tư Bộ Tìa nguyên Môi trường

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân


3
MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG


4

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần vô cùng quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn, khu dân cư, là cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đất đai là của cải, là tài sản cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia.
Đất đai còn là sự bảo hiểm của cuộc sống chống lại các thảm họa của thiên nhiên,
bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải từ thế hệ này sang thế hệ
khác.
Đất đai có diện tích giới hạn, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đang diễn ra ở khắp nơi trên thế giới đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng lên một
cách nhanh chóng. Điều này làm cho việc phân bố đất đai cho các ngành, cho các
mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn làm cho quan hệ đất đai giữa nhà
nước và chủ sử dụng đất luôn thay đổi.
Đặc biệt trong thực tế hiện nay, nước ta đang trở mình mạnh mẽ, xu thế hội
nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó, nhu cầu đất đai tăng lên, quan
hệ đất đai phức tạp và luôn biến động nên công tác quản lý đất đai hiện nay vẫn còn
tồn tại nhiều bất cập.Đứng trước những vấn đề như vậy Đảng và nhà nước đã nhiều
lần thay đổi và bổ sung chính sách pháp luật đất đai nhằm đưa công tác quản lý nhà
nước về đất đai có hiệu quả và đúng pháp luật.
Công tác đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống
nhất về quản lý mà còn đảm bảo các quyền lợi và nghĩa vu cho người sử dụng, giúp
cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay
vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn
chiếm đất đai thường xuyên xảy ra, và việc giải quyết vấn đề này cực kì nan giải do
thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước


5

như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai
là hàng hóa chủ yếu của thị trường này. Để đảm bảo cho thị trường này hoạtđộng
công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận cần phải
được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giúp cho
nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách
cho nhà nước. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp nhằm xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà
nước và chủ sử dụng đất làm cơ sở cho nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong cả nước theo pháp luật. Từ đó chế độ sở hữu toàn dân đất đai,
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo về, đất đai được sử dụng
đầy đủ, tiết kiệm, hiệu quả.
Nghi Hải là phường đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Nghệ
An.Trong nhiều năm qua nhu cầu đất đai trên địa bàn liên tục tăng qua các năm, làm
cho quỹ đất có nhiều biến động, trong khi đó vấn đề vấn đề quản lý đất đai trên toàn
thị trấn vẫn còn nhiều hạn chế và công tác cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được quan
tâm đúng mực. Việc quản lý đất đai tại đây còn nhiều lỏng lẻo, số hộ được cấp giấy
chứng nhận còn rất ít, ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp
ngành còn đang chồng chéo, chưa đồng bộ.Xuất phát từ thực tế trên cũng như nhận
thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề . Được sự phân công của khoa Quản lý
đất đai của Trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, được sự hướng dẫn
của cô giáoTh.s Thái Thị Lan Anh – giảng viên Khoa Quản lý đất đai,tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn
phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lò – Tỉnh Nghệ An”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích


6

Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyện sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Nghi Hòa, thị xã
Cửa Lò, tỉnh Nghệ An theo các văn bản pháp quy hiện hành.
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận đã được trang bị
ở nhà trường.
Trên cơ sở số liệu điều tra, phân tích đánh giá, xác định những thuận lợi, khó
khăn để từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất giúp địa phương hoàn thiện công tác
đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ngày
một tốt hơn.
2.2. Yêu cầu
Nắm vững quy trình pháp quy, các văn bản pháp quy liên quan đến công tác
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất để vận dụng vào quá trình phân tích nội dung đề tài.
Số liệu điều tra thu thập phải khách quan, trung thực, chính xác, phản ánh
đúng tình hình thực tế tại địa phương.
Các kiến nghị, giải pháp đề xuất được rút ra phải có tính khả thi và phù hợp
với thực tế của địa phương.


7
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1

Cơ sở lý luận về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

1.1.1

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Một số khái niệm về đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thử tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính
đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành
lập hồ sơ địa chính và cấp GCN ban đầu. Qúa trình vận động, phát triển của đời
sống kinh tế, xã hội tất yếu dấn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Vì vậy đăng ký quyền sử dụng phải được
thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm barpo hò sơ địa chính
luôn phán ảnh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật.
• Khái niệm về cấp giấy chứng nhận
Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại điều 97 của luật đất đai năm 2013
với nội dung quy định như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp cho người sử dụng đất, người sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2

Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất

8
đai.Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất không chỉ là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người dân mà còn là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trên
lãnh thổ, đảm bảo đất đai được sử dụng mọt cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nước
quản lý đất đai một cách có hiệu quả và khoa học, là căn cư quan trọng để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như
ngân hàng, các công ty… đưa ra quyết định liên quan đến quá trình quản lý, sử
dụng đất, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội.
• Đối với Nhà nước
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý. Việc cấp GCN giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý
đất đai cụ thể:
GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và
quản lý đất đai của nhà nước, đặc biệt trong công tác kiểm kê đất đai như: tổng
diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở , loại
công trình… Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử quản
lý và sử dụng đất đai. GCN là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch và sử
dụng đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
GCN đất là căn cứ nhà nước thu các khoản thuế phí, lệ phí đúng đối tượng,
tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn
đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như tranh chấpk, khiếu nại, tố cáo về
đất đai. GCN còn là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân, khi
nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng.
Thông qua GCN nhà nước quản lý được các hoạt động trao đỏi mua bán đất

đai làm minh bạch thì trường bất động sản.
• Đối với người sử dụng đất
GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng
đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả tránh lãng phí đất đai. GCN là cơ sở cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng


9
đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất,bảo lãnh góp
vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện.
GCN là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước
dặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nọp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất… Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện

1.1.3

tích…đã ghi trong GCN.
Đặc điểm của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nà ở và tài sản khác gắn
liền với đất mang tính chất đặc thù của nhà nước:
- Công tác cấp GCN là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử
dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ rang buộc pháp lý giữa nhà nước và những
người sử dụng đất cùng thi hành luật đất đai
- Cấp GCN là công việc của bộ máy nhà nước ở các cấp do bộ Tài Nguyên và
Môi Trường trực tiếp chỉ đạo và được thực hiện theo hệ thống nghành đọc
Đối tượng đặc biết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là đất đai.Tại sao nói đất đai là
đối tượng đặc biệt vì “ đặc biệt” được thực hiện ở những khía cạnh sau:

- Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị: giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân nhưng lại
giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng. Gía
trị đặc biệt còn thể hiện ở giá đất và có xu hướng k ngừng tăng lên theo thời gian.
- Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng chứ không có quyền sở hữu như đối với các loại tài sản.
- Đất đai thường có tài sản gắn liền gồm nhà,công trình xây dựng, cây rừng,
cây lâu năm…mà các tài sản này chỉ có giá trị khi gắn liền với một thửa đất tại một
vị trí nhất định. Trong thực tế có nhiều trường hợp tài sản trên đất lại không thuộc
quyền sở hữu của chủ sử dụng đất.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất phải được thực hiện từ đơn vị cấp xã, phường, thị trấn:
- Tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền đăng ký sử dụng đất
đầy đủ.
- Phát huy sự hiểu biết của cán bộ xã về lịch sử, thực trạng sử dụng đất của
địa phương. Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai
cho cán bộ chính quyền xã.


10
- Làm cho cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thắc có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính, phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước.
1.1.4. Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà
nước.Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn
liền với đất là một hoạt động về nhà nước và đất đai.
Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết
các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó thông qua việc cấp GCN xác định các nghĩa vụ mà người sử
dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như một nghĩa vụ tài chính… đảm bảo lợi ích
của nhà nước và lợi ích chung của xã hội. Góp phần ổn định xã hội giúp cho người
dân yên tâm đầu tư sản xuất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đồng thời tạo điều
kiện cho công tác quản lý nhà nước về đất đai thực hiện hiệu quả hơn.
1.2.Cơ sở pháp lýcông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Các văn bản pháp lý chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp GCN là một trong những công tác rất quan trọng trong quản lý
nhà nước về đất đai, đã được nhà nước rất quan tâm, chú trọng trong những năm
gần đây. Công tác này ra đời là cơ sở pháp lý, là tiền đề cho nhà nước quản lý đất
đai có hiệu quả hơn khi dưới sự bảo hộ của nhà nước về quyền sử dụng đất của
mình.
Một số văn bản liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ trước khi luật đất đai
2013 ra đời:
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sử dụng đất và nhà ở tại đô thị
- Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và
lệ phí địa chính.


11
- Điều 98 luật đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử
-

dụng đất.
Điều 99, 100, 101, 102 quy định các trường hợp cấp giấy chứng nhận.

-

Nghị định 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai
Thông tư 28/2014/TT- BTN&MT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai.
Thông tư 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
-

mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Chỉ thị 1747/CT- TTg năm 2011 về việc thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để
chấn chỉnh việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
1.2.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận.

-

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

-

101 và 102 của Luật này;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi

-

hành;

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất

-

khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ

-

quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu

-

công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước


12
-

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử

-

dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

1.2.3 Điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận.
1.2.3.1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Điều100 luật đất đai 2013. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định
của chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến


13
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN
thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và
đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101 luật đất đai 2013. Cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7


14
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Điều 102 luật đất đai 2013. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử
dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục
đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng

mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp
huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh
nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
đã được nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
một phần quỹ đất lầm đất ở trức ngày 01/07/2004 thì phải lập phương án bố trí lại
diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước
khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất
quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục
ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;


15
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.


16
1.2.3.2.

Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

17
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
-

Trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì nộp hồ sơ ở UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai.

-

UBND cấp xã tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, xác nhận hồ sơ và niêm yết công khai trong
vòng 15 ngày.

-

Trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thì
trong vòng 01 ngày đất đaiVPĐK gửi hồ sơ về UBND cấp xã để cấp xã xác nhận và
công khai hồ sơ.

-

VPĐK đất đai kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, xác nhận đủ điều kiện hay không
đủ điều kiện cấp GCN trong vòng 07 ngày thì trình phòng tài nguyên và môi
trường.

-

Phòng tài nguyên và môi trường trong vòng không quá 3 ngày làm việc phải kiểm
tra hồ sơ và trình UBNH cấp huyện ký GCN.
Sau 3 ngày làm việc UBND huyện ký giấy sẽ gửi lại VPĐK đất đai VPĐK đất
đai gửi hồ sơ đến chi cục thuế. Khi nhận được xác định nghĩa vụ tài chính từ chi cục
thuế VPĐK đất đai vào sổ cấp Giấy chứng nhận, sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi
các cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo
xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng
nhận biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính.

-

Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được nhận GCN tại nơi
đã nộp hồ sơ.

-

Thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN.
Thời gian thực hiện cấp GCN kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định
như sau:
+ Không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp cấp GCN lần đầu.


18
+ Không quá 20 ngày làm việc đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa, bổ
sung tài sản gắn liền với đất.
+ Không quá 10 ngày đối với trường hợp cấp đổi GCN, không quá 50 ngày
đối với trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản
đồ.
+ không quá 30 ngày đối với trường hợp cấp lại GCN.

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ
hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày.

1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam


19
Xuất phát thừ vai trò tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển
kinh tế, xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống hính sách đất đaichặt chẽ
nhằm tăng cườngcông tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua
luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống

nhất, đảm bảo đúng mục tiêu “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật.” Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước ta thực hiện đó
là: “Chính sách cải cách ruộng đất” ra đời ngày 4/2/1953. Chính sách này đã đánh
đổ hoàn toàn chế độ sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn
địa chủ phong kiến. Thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động. Sau
khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sống nhân dân dần đi vào ổn định. Luật đất đai 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện nghị quyết 10 của Bộ chính
trí đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đàng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc
cho sự ra đời của luật đất đai 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn
định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng
đất,…với những thay đổi đó chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng
và chỉ đạo công tác cấp GCN. Công tác cấp GCN bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên
phạm vi cả nước . Tính đến khi luật đất đai 2003 ra đời luật đất đai 1993 đã qua hơn
10 năm thực hiện thúc đẩy sự phát triển kinh tế, ổn định chính trị xã hội của đất
nước, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được đảm bảo. Tuy
nhiên luật 1993 vẫn còn nhiều mặt hạn chế nên luật đất đai 2003 đã ra đời sửa đổi
bổ sung cho luật đất đai 1993. Thay đổi từ 5 quyền thành 9 quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Từ khi luật 2003 ra đời cùng
với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý tài nguyên môi trường tới cấp xã, các
cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa
phương tháo gỡ những khó khăn và hoàn thiện hơn trong công tác cấp GCN QSDĐ.
Tuy nhiên vẫn có những sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về


20
trình tự thủ tục cấp GCN , về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về nguồn gốc
đất,… - Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, luật đất đai 2013 đã
được quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6

thông qua ngày 29/11/2013 thay thế cho luật đất đai 2003. Luật đất đai 2013 có 15
nội dung, bổ sung thêm 2 nội dung so với luật 2003. Từ khi luật đất đai 2013 ra đời
công tác quản lý đã dần được hoàn thiện hơn, tốt hơn. Cùng với việc hoàn thiện bộ
máy quản lý Sở tài nguyên thành lập các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (văn
phòng đăng ký 1 cấp) ở các huyện, xã do trực tiếp sở tài nguyên quản lý. Như vậy
công tác đăng ký cấp giấy sẽ theo 1 hệ thống dễ quản lý hơn cùng với hệ thống luật
mới giải quyết được những khó khăn đang mắc phải
Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21/6/2012 của Quốc hội bảo
đảm đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lần đầu trong phạm vi cả nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã tập trung chỉ đạo sát sao triển khai thực hiện nhiều giải
pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả
nước. Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả
nước đã đạt chỉ tiêu đề ra theo Nghị quyết 30/2012/QH13 của Quốc hội.
Theo kết quả tổng hợp từ các địa phương, đến nay cả nước đã cấp được 41,6 triệu
giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang
sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp). Như vậy, sau hơn hai năm triển
khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp
được 9,0 triệu giấy chứng nhận lần đầu, riêng năm 2013 cấp được 7,2 triệu giấy chứng
nhận, với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều hơn 3,7 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận
năm 2012. Tính đến 31/12/2013 có 63/63 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt trên
85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận. Kết quả cấp giấy chứng nhận
các loại đất chính của cả nước như sau:
- Về đất ở đô thị: đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu ha, đạt
96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85%
(tỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%).


21
- Về đất ở nông thôn: đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52 triệu ha, đạt

94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới 85%
(tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%).
- Về đất chuyên dùng: đã cấp được 0,27 triệu giấy với diện tích 0,61 triệu ha,
đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới
85% (có 6tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP. Hồ
Chí Minh, Kiên Giang).
- Về đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,18 triệu giấy với diện tích 8,84
triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%; còn 11 tỉnh
đạt dưới 85% (không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%).
- Về đất lâm nghiệp: đã cấp được 1,97 triệu giấy với diện tích 12,27 triệu ha, đạt
98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnh đạt dưới 85%
(tỉnh Hải Dương đạt dưới 70%).
Trong thời gian tới sẽ tiếp tục triển khai đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp đổi
giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất
từ Trung ương đến cấp tỉnh, cấp huyện để thực hiện mục tiêu hiện đại hóa hệ thống
quản lý đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội. Trong hai năm
(2014-2015) ưu tiên tập trung các nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc
cấp đổi giấy chứng nhận ở những nơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp huyện để thử
nghiệm tích hợp vào hệ thống thông tin đất đai quốc gia trên cơ sở đó rút kinh
nghiệm và khai diện rộng trong những năm tới. Tập trung ưu tiên đẩy mạnh việc cấp
giấy chứng nhận cho mục đích quốc phòng, an ninh, cho đồng bào dân tộc thiểu số
và đồng bào di dân tự do.
Đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai còn tồn đọng, tiếp tục chỉ
đạo thực hiện kê khai đăng ký, lập hồ sơ để quản lý và từng bước thực hiện thanh
tra, kiểm tra, xử lý dứt điểm theo quy định của pháp luật đất đai. Rà soát, lập kế
hoạch đo đạc lại và cấp đổi lại giấy chứng nhận đối với các địa phương, khu vực đã
tận dụng các bản đồ, tài liệu đo đạc có độ chính xác không cao để cấp giấy chứng

22
nhận trong những năm qua. Rà soát, đánh giá lại thực trạng sử dụng đất; xác định
ranh giới, mốc giới sử dụng đất và đo đạc lập bản đồ địa chính, giao đất, lập hồ sơ địa
chính cấp giấy chứng nhận cho các công ty nông, lâm nghiệp để xử lý các tồn tại, vi
phạm và quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất của các công ty theo Nghị quyết số 30NQ/TW ngày 12/3/2014 của Bộ Chính trị về tiếp tục sắp xếp, đổi mới và phát triển,
nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp.
Trong thời gian tới cũng sẽ tổ chức thực hiện tốt việc quản lý biến động đất
đai ở các cấp nhằm hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng người sử dụng đất tự ý
làm biến động đất đai mà không làm thủ tục theo quy định. Triển khai tốt việc xây
dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đầy đủ cho các trường hợp đã cấp giấy
chứng nhận để đảm bảo sử dụng hiệu quả kết quả đo đạc, lập hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận đáp ứng yêu cầu quản lý. Tăng cường đầu tư kinh phí cho công tác
quản lý đất đai, trước hết là công tác đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, xây
dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai nhằm tăng cường quản lý đất đai một
cách công khai, minh bạch, tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại;
ưu tiên trước hết cho các xã, huyện có số lượng chưa cấp giấy chứng nhận lần đầu
còn nhiều, các xã đã dồn điền, đổi thửa, các xã đã sử dụng các tư liệu có độ chính
xác chưa cao cấp giấy để cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận. Các địa phương cần bố
trí đủ kinh phí từ ngân sách địa phương cho công tác đo đạc địa chính, xây dựng hồ
sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; các tỉnh khó khăn chưa cân đối đủ ngân sách
cần được tiếp tục hỗ trợ kinh phí từ ngân sách Trung ương cho công tác cấp giấy
chứng nhận để hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính và
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Thực hiện đồng bộ và có hiệu quả các biện pháp
quản lý biến động đất đai; chú trọng các giải pháp kiểm tra, xử phạt hành chính các
trường hợp biến động không làm thủ tục theo quy định; tăng cường kiểm tra, chấn
chỉnh và tạo điều kiện cần thiết cho việc giải quyết thủ tục đăng ký biến động tại
các văn phòng đăng ký bảo đảm đúng hồ sơ, đúng thẩm quyền, đúng thủ tục và thời
gian quy định.

23
1.3.2 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận tại phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lòtỉnh Nghệ An
Trong những năm qua được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo của cấp ủy đảng,
chính quyền từ huyện đến cơ sở, công tác quản lý đất đai, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã được triển khai thực hiện. Đến nay xã đã đo đạcvà thành lập
được bản đồ địa chính. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở
là 90,90%. Tỷ lệ số hộ được cấp GCN so với số hộ đi kê khai đăng ký cấp GCN
tăng dần đều theo từng năm. Cụ thể năm 2010 đối với đất ở đạt 48,39% năm 2014
tỷ lệ tăng lên 70,33%.Đối với đất nông nghiệp năm 2010 tỷ lệ số hộ được cấp GCN
so với số hộ kê khai đăng ký cấp GCN là 70,37% , năm 2014 con số đó đã lên
89,66%. Tiến độ cấp GCN được thực hiện theo đúng quy trình và thời gian nhà
nước quy định, cán bộ địa chính không làm khó người dân mà còn nhiệt tình hướng
dẫn người dân trong việc kê khai đăng ký cấp GCN.
Có được kết quả đó là do có những điều kiện thuận lợi nhất định sau:
- ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ là chủ trương đúng đắn của đảng và nhà nước ta.Nó
phù hợp với tâm tư nguyện vọng của người dân và được nhân dân đồng tình hưởng
ứng.
- Có sự hướng dẫn, chỉ đạo sát sao từ trung ương đến cơ sở về chuyên môn
trong từng khâu. Do đó trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc có thể xin ý
kiến chỉ đạo kịp thời từ cấp trên.
- Các văn bản của nhà nước được ban hành khá đầy đủ và cụ thể tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ.

- Có nhiều văn bản chỉ đạo cụ thể từ cấp trên để có thể tháo gỡ những khó khăn,
vướng mắc trong quá trình triển khai công tác kê khai đăng ký đất đai, cấp GCN.
- Đội ngũ cán bộ, viên chức có trình độ chuyên môn, tích cực học hỏi hết lòng
vì công việc.
Tuy nhiên bên cạnh đó còn có những khó khăn, hạn chế, như:

24
- Việc kê khai đăng ký đất đai, cấp GCN còn nhiều bất cập, khó khăn do sự thay đổi
liên tục của các văn bản pháp luật đất đai từ trung ương đến địa phương. Dẫn đến

-

nhiều văn bản không kịp phù hợp với tình hình cụ thể ở dịa phương,
Nhận thức về pháp luật, các quy định của Nhà nước về đất đai của một số công dân
còn hạn chế, thậm chí bảo thủ, không thực hiện kê khai hồ sơ theo hướng dẫn nên
khó khăn cho cán bộ thực thi nhiệm vụ.
- Trình độ nghiệp vụ của một số cán bộ cơ sở còn thấp dẫn đến việc quản lý,
sử dụng đất đai còn những vi phạm, việc ngăn chặn xử lý của cơ quan chưa thực
hiện theo thẩm quyền mà pháp luật quy định.

- Các văn bản pháp luật về kê khai đăng ký đất đai, cấp GCN chưa đồng bộ hoàn
chỉnh. Các quy định về thu tiền sử dụng đất chưa cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu
khác nhau của cá cơ quan liên quan cũng như người sử dụng đất.
- Về kinh phí: Đây là việc cần phải có kinh phí mới có thể hoàn thành được
nhưng chính những người sử dụng đất cũng chưa thực sự tự nguyện đóng góp để
cùng nhà nước tiến hành. Tuy được nhà nước tài trợ một phần kinh phí nhưng cũng
không có khả năng trang trải để hoàn thiện.Một mặt các địa phương với nguồn kinh
phí còn hạn hẹp nên cũng không có khả năng hoàn thành toàn bộ công việc được.
- Cấp GCNQSDĐ là công việc khó khăn, phức tạp do một thời gian buông
lỏng quản lý đất đai, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong xã (như lấn chiếm,
chuyển mục đích sử dụng trái phép, tranh chấp đất đai…) diễn ra khá phổ biển với
số lượng lớn, nhiều trường hợp kéo dài nhiều năm, xử lý chưa dứt điểm.
- Do người sử dụng đất chưa có nhu cầu nên chưa chủ động đến cơ quan
chuyên môn để đăng ký cấp giấy chứng nhận.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nhân dân nhưng không làm
đăng ký cũng gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

25
II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
2.1.Đối tượng nghiên cứu
Tình hình cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ các đối tượng sử dụng đất, sở hữu
nhà và tài sản trên đất bao gồm: Hộ gia đình cá nhân, tổ chức.
2.2.Phạm vi nghiên cứu
-Phạm vi không gian:phường Nghi Hải - thị xã Cửa Lò- tỉnh Nghệ An
-Phạm vi thời gian: giai đoạn 2009- trước 01/07/2014
2.3.Nội dung nghiên cứu
2.3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lò
– tỉnh Nghệ An.
2.3.1.3 Đặc điểm kinh tế- tự nhiên của phường Nghi Hải, Thị xã Cửa Lò,Nghệ An
2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại địa bàn phường Nghi Hải- thị xã Cửa Lò–
tỉnh Nghệ An.
2.3.3 Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.4 Kết quả đạt được và những vấn đề tồn đọngvề việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.5 Đề xuất giải pháp.
2.4.Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp điều tra
Thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu tại các phòng ban thuộc Sở Tài
Nguyên- Môi Trường, Ủy ban nhân dân huyện, qua sách báo, internet…
Thu thập số liệu bằng phương pháp hỏi các chuyên viên trong VPĐKQSDĐ
2.4.2 Phương pháp so sánh.
So sánh giữa thực tế với luật đất đai của công tác cấp giấy chứng nhân quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Nghi

Hải.